江苏住宅工程质量分户验收规则培训讲义

1、江苏省住宅工工程质量分户户验收规则学学习讲义1.总则1.0.1为加加强住宅工程程质量管理，保保证住宅观感感质量和使用用功能，维护护住户的合法法权益，根据据建设工程程质量管理条条例及国家家工程质量验验收规范等，结结合本省实际际，制定本规规则。说明：1.本条是编制制本规则的宗宗旨和依据。2.在分户验收收时，国家没没有分户验收收的标准，不不能统一尺度度，因此，必必须从验收内内容、质量要要求、检验方方法、检验数数量等方面强强化和规范，促促进我省分户户验收的开展展。3.分户验收主主要是观感质质量和使用功功能，涉及结结构安全由施施工过程控制制。4.分户验收作作为提高住户户对住宅工程程质量满意度度、促进和谐

2、谐人居环境的的一项有力措措施，全面推推行住宅工程程质量分户验验收是大势所所趋。5.为什么要实实行分户验收收制度？主要基于以下一一些因素：1）建筑工程作作为一种特殊殊的商品，其其建设周期长长；参建人员员多且手工作作业占较大比比例；施工技技术和工艺水水平还相对比比较落后；一一些建筑材料料、成品、半半成品呈脆性性，延性差，受受拉强度低，而而且建筑工程程使用的建筑筑材料品种多多，不同材料料的性能差异异较大，受气气候和温度变变化而收缩变变形易产生裂裂缝等质量问问题。因此，建建筑工程在交交付使用后由由于温度变化化等影响，并并随着时间的的推移和材料料性能的衰减减，会不断出出现一些观感感和使用功能能方面的通病

3、病，而且受施施工技术水平平、工艺、工工程材料等因因素的影响，在在今后较长一一段时间内一一些质量通病病仍难以彻底底根治。2）根据我国目目前经济水平平、建筑规模模的特点、建建筑成本等因因素，在充分分保证结构安安全和重要使使用功能的基基础上，国家家验收规范建建筑工程施工工质量验收统统一标准（GGB50300020001）确定的的检验批质量量检验方案是是抽样检验。制制定检验批的的抽样方案时时，在控制生生产方风险（是指合格格批被判为不不合格的概率率，即合格批批被拒收的概概率，或叫错错判概率，5）和使使用方风险（是指不合合格批被判为为合格批的概概率，即不合合格批被误收收的概率，或或叫漏判概率率，主控项目目

4、5，一般般项目10）的的同时，可能能出现少数非非结构安全质质量问题在验验收中被遗漏漏，因此，抽抽样检验必然然存在这两类类风险，要求求通过抽样检检验的检验批批100合合格是不合理理的，也是不不可能的。为为此，国家规规定了建筑工工程质量保修修制度，通过过保修工作来来弥补施工和和验收中遗留留的质量缺陷陷。随着国家家住房产权制制度的改革，商商品房已成为为住户所购买买的最为昂贵贵的一件商品品，住户对于于所购买房屋屋各方面的期期待值越来越越高，希望对对所接受房屋屋质量尤其是是观感质量和和使用功能质质量100检查并满足足所有的质量量要求，有的的甚至要求不不允许出现一一点质量问题题，产生了现现行工程验收收规范

5、标准与与住户需求之之间的矛盾。3）当前我国的的施工验收规规范及设计规规范对于竣工工房屋的某些些质量问题，如如室内空间尺尺寸偏差目前前还没有明确确的验收标准准，对有些质质量问题如空空鼓、粉刷面面层裂缝、外外墙外窗渗漏漏等验收检查查方法没有操操作性很强的的统一的规定定。住户反映映的一些问题题在界定、处处理时往往依依据不足，房房屋买卖双方方各执己见而而产生矛盾。4）目前我国的的建筑质量担担保、保险、投投诉处理相关关制度不健全全，质量验收收责任制度和和责任追究制制度很难落实实，少数建设设、施工等单单位质量意识识不足，发生生质量投诉时时处理不及时时、不彻底和和推诿，特别别是有些外地地企业开发，外外地企业

6、施工工，外地企业业监理的住宅宅工程，处理理时更是难上上加难。同时时对于质量投投诉时提出的的经济赔偿因因为没有法律律依据，少数数投诉人在赔赔偿得不到落落实时一边拒拒绝维修和配配合，而一边边又反复投诉诉等等，使得得一些建筑工工程特别是住住宅工程的质质量投诉处理理过程中矛盾盾较多，解决决困难重重。因此，采取分户户验收的方法法是现阶段有有效缓解和解解决有关问题题的一种较好好办法，通过过分户验收工工作的开展、落落实，加强工工程质量责任任制度和责任任追究制度的的落实，提升升工程质量水水平，提高住住户对住宅工工程的满意度度，也能体现现政府执政为为民、为民办办事的工作宗宗旨。1.0.2本规规则适用于江江苏省行

7、政区区域内住宅工工程的分户验验收及其监督督管理。说明：1、包括新建、改改建、扩建的的住宅工程2、商住楼工程程中的住宅3、不包含宿舍舍类4、适用分户验验收及监督管管理的具体操操作。1.0.3住宅宅工程质量分分户验收及监监督管理工作作，除执行本本规则的规定定外，尚应符符合相关法律律、法规和强强制性标准的的规定。说明：1、强调了本规规则中规定的的验收标准为为住宅工程验验收最低控制制标准。2、强调了本规规则中规定的的验收标准为为住宅工程验验收最低控制制标准。3、分户验收与与验收规范有有何不同之处处？1）住宅工程质质量分户验收收是在执行国国家和地方工工程质量验收收规范、标准准的基础上，通通过充分的调调查

8、研究，对对部分内容作作了进一步明明确使其更具具操作性。2）增加了相关关内容，如增增加了室内空空间（净高、开开间）允许偏偏差、外墙（窗窗）渗漏检查查方法、验收收合格标识、施施工质量竣工工验收中对分分户验收情况况的复核要求求、否决规定定等。3）明确了内外外墙空鼓、裂裂缝的检查方方法和相关内内容检查仪器器要求等。2.术语2.0.1住宅宅工程质量分分户验收施工单位提交竣竣工报告后，单单位工程竣工工验收前，建建设单位按照照本规则的要要求，组织对对住宅工程的的每一户及公公共部位，涉涉及主要使用用功能和观感感质量进的行行专门验收。说明：1、明确了验收收时间，即提提交竣工报告告后到单位工工程竣工验收收前这段时

9、间间，由分户验验收组完成的的一次专门的的验收工作，在在此之前有关关检查工作和和结果不能作作为分户验收收的依据，只只能作为参考考。2、明确了验收收的部位。3、明确了验收收的内容。4、必须对以下下几个概念有有所了解：什什么叫建筑工工程验收？什什么叫竣工验验收？分户验验收与竣工验验收之间有什什么关系？1）建筑工程验验收：是指在在施工单位自自行质量检验验评定的基础础上，参与建建设活动的有有关单位共同同对建筑工程程检验批、分分项、分部、单单位工程的质质量进行抽样样复验，根据据相关标准以以书面形式对对工程质量合合格与否作出出确认，相关关验收人员在在验收记录上上签字并对验验收的结论负负责。根据建建筑工程施工

10、工质量验收统统一标准GGB503000规定，单单位工程按照照专业、建筑筑部位划分为为地基基础、主主体等6至99个分部；每每一个分部按按照主要工种种、材料、施施工工艺、设设备类别划分分为若干分项项；每一分项项按照楼层、施施工段、变形形缝等划分为为若干个检验验批。检验批批是工程验收收的最小单位位，是分项验验收乃至整个个建筑工程验验收的基础。建建筑工程验收收是一项包括括从检验批到到分项、到（子子）分部、到到（子）单位位工程贯穿于于工程建设全全过程的、连连锁的、系统统性的工作。2）竣工验收：即单位工程程施工质量的的验收，是指指工程完成设设计及合同的的各项内容，同同时在施工单单位提交竣工工报告后，由由建

11、设单位组组织工程建设设相关责任主主体，依据国国家、地方标标准对单位工工程质量进行行的验收。竣竣工验收是建建筑工程投入入使用前的最最后一次验收收，也是最重重要的一次验验收。3）分户验收和和竣工验收之之间有什么关关系：相同点：分户验收与竣工工验收均是建建立在建筑工工程各分部、分分项验收合格格的基础上进进行的，而且且均是由建设设单位组织。不同点：验收主体不同同分户验收的主体体为：建设、监监理、施工单单位，已选定定物业公司的的，物业宜参参加。验收对象不同同分户验收：适用用于住宅工程程。竣工验收：适用用于所有建筑筑工程。验收阶段不同同分户验收：应在在施工单位提提交竣工报告告后，住宅工工程竣工验收收前完成

12、，分分户验收合格格是住宅工程程进行竣工验验收的必备条条件。竣工验收：是施施工单位提交交竣工报告后后单位工程质质量最终验收收，竣工验收收合格是工程程竣工验收备备案和办理产产权的必备条条件。验收内容不同同分户验收：涉及及住宅工程主主要使用功能能及观感质量量的验收。竣工验收：是工工程质量综合合验收（包括括实体、观感感、质量控制制资料、涉及及安全和功能能的检测资料料和抽查结果果等）并对分分户验收进行行复核。实体检查数量量不同分户验收：逐户户全数检查。竣工验收：对实实体工程抽样样检查。2.0.2推算算值根据设计文件，由由设计层高、轴轴线等尺寸减减去结构实体体和装修层等等尺寸计算得得出的数值。说明：1、验

13、收前要进进行计算。2、内容：房间间净高、净长长度、净宽度度3、依据：设计计文件4、举例：室内内净高推算值值怎样计算？室内净高推算值值根据设计层层高扣除楼板板结构层、天天棚饰面层等等厚度后计算算得出，分户户验收前应根根据板厚、天天棚饰面层、地地坪找平层及及面层等参数数确定不同房房间的净高推推算值。2.0.3偏差差实测值与设计值值或推算值之之差。2.0.4极差差实测值中最大值值与最小值之之差。说明：同一项目目、同一测量量对象的最大大值与最小值值之差。2.0.5分户户验收检查单单元分户验收过程中中划分的最小小检查单位，包包括：室内检检查单元、公公共部位检查查单元。说明：检查单元元划分应符合合下列要求

14、：1、室内检查单单元：以每户户为一个检查查单元2、公共部位检检查单元：每每个单元的外外墙为一个检检查单元；每每个单元每层层楼（电）梯梯及上下梯段段、通道（平平台）为一个个检查单元；地下室（地地下车库等大大空间的除外外）每个单元元或每个分隔隔空间为一个个检查单元。3、对公共部位位按条文要求求进行检查单单元的划分，是是为了明细检检查内容，同同时便于竣工工验收时竣工工验收组对分分户验收情况况的复核。2.0.6空间间尺寸住宅工程室内具具有独立使用用功能的自然然间内部净空空尺寸，主要要包括净开间间、进深和净净高。说明1、自然间：也也即标准间2、净开间、进进深：长度、宽宽度3、净高：高度度2.0.7屋面面

15、积水屋面排水后深度度超过5mmm的积水说明：1.5mmm以下的水水易风干，不不易引起长期期积水。2.0.8多媒媒体箱（集中中配线箱）设置有限电视、通通信、网络、安安全监控等集集中布线于一一体箱内的智智能接线分配配箱。3基本规定3.0.1分户户验收的条件件1、工程已完成成设计和合同同约定的工作作量。2、所含（子）分分部工程的质质量均验收合合格。3、工程质量控控制资料完整整。4、主要功能项项目的抽查结结果均符合要要求。5、有关安全和和功能的检测测资料应完整整。6、施工单位已已提交工程竣竣工报告。说明：1、施工过程出出现的质量问问题、事故应应在施工过程程中处理并验验收完毕。2、涉及结构安安全等方面的

16、的验收情况，在在工程施工过过程中应进行行验收和质量量控制，不作作为分户验收收的内容，但但作为分户验验收的前提条条件。3.0.2分户户验收前的准准备工作：1、根据工程特特点制定分户户验收方案，对对验收人员进进行培训交底底。2、配备分户验验收所需的检检测仪器和工工具。3、做好屋面蓄蓄（淋）水、卫卫生间等有防防水要求房间间的蓄水、外外窗淋水试验验的准备工作作。4、在室内地面面上标识好暗暗埋水、电管管线的走向和和室内空间尺尺寸测量的控控制点、线；配电控制箱箱内电气回路路标识清楚。5、确定检查单单元。6、建筑物外墙墙的显著部位位镶刻工程铭铭牌。说明3.0.2分户户验收前的准准备工作：1、根据工程特特点制

17、定分户户验收方案，对对验收人员进进行培训交底底。2、配备分户验验收所需的检检测仪器和工工具。3、做好屋面蓄蓄（淋）水、卫卫生间等有防防水要求房间间的蓄水、外外窗淋水试验验的准备工作作。4、在室内地面面上标识好暗暗埋水、电管管线的走向和和室内空间尺尺寸测量的控控制点、线；配电控制箱箱内电气回路路标识清楚。5、确定检查单单元。6、建筑物外墙墙的显著部位位镶刻工程铭铭牌。说明1.由建设单位位组织成立分分户验收组，根根据分户验收收工作量合理理分组。2.由建设单位位制定分户验验收方案，并并向分户验收收组人员进行行交底（包括括推定值的确确定）。3.准备好相关关的检测仪器器，如：小锤锤、钢尺、激激光测距仪和

18、和漏电保护相相位检测器等等，并保证仪仪器准确和正正常工作。4.做好条文中中3的有关工工作，如外窗窗淋水管的制制作、固定措措施等。5.室内地面应应弹出水、电电管线走向线线，标识管线线的位置以区区域范围为主主，是为防止止以后住户装装修破坏管线线的有效措施施。6.室内空间尺尺寸测量的控控制点、线，指指在室内每个个房间地面距距纵横墙体550cm处和和中心点用十十字交叉线标标出净高测量量点，按本规规则附录A-2表中“室内空间尺尺寸测量示意意图”标明相关点点的编号。对对于无分隔墙墙的房间应弹弹出墙体两侧侧边缘线作为为测量基准线线。7.配电控制箱箱内电气回路路应标识清楚楚。8.准备记录用用表。9.确定检查单

19、单元（在术语语中已说明）10.设置工程程铭牌主要是是增强参建各各方的责任意意识。工程质质量的优劣，交交由业内人士士、社会和历历史去检验和和评价。3.0.3分户户验收人员应应具备相应资资格建设单位参验人人员应为项目目负责人、专专业技术人员员；施工单位位参验人员应应具备建造师师、质量检查查员、施工员员等执业资格格；监理单位位参验人员应应为相关专业业的监理工程程师。说明：1.验收人员有有相应资格主主要是需要承承担责任。2.验收人员必必须要有资格格来承担责任任。3.对物业管理理人员未作资资格要求。3.0.4分户户验收所使用用的仪器和计计量工具应经经计量检定合合格。说明：1.要有合格证证明2.能正常使用

20、用3.分户验收使使用仪器一览览表仪器（工具）名名称用途配备数量小锤检查地坪、墙面面、天棚粉刷刷层空鼓情况况验收小组每人一一把钢尺测量构件及短距距离范围的尺尺寸验收小组每人一一个激光测距仪（便便携式）测量室内空间净净尺寸每个验收小组不不少于一台漏电保护相位检检测器测量插座相位、接接地每个验收小组不不少于一个3.0.5精装装修住宅工程程质量分户验验收，应由建建设单位会同同监理、施工工单位在分户户验收前针对对工程特点，参参照本规则，制制定专项验收收方案，建设设单位审核后后报质量监督督机构备案。说明：1.能够按照分分户验收内容容实施的如淋淋（蓄）水试试验、裂缝检检查、门窗检检查等，按照照分户验收标标准

21、逐户专项项验收。2.对可能因为为验收检查造造成痕迹的如如空鼓敲击、地地面标识等，可可在最后工序序前进行并在在“分户验收记记录”中注明检查查时间、人员员和结论。3.对于新增功功能如空调等等，应确定分分户验收标准准经设计等有有关部门确认认。4.专项验收方方案应包括：验收的内容容，质量标准准、验收方法法、验收数量量等，不得低低于本规则和和国家验收规规范的标准。5.审核后的验验收方案报质质量监督站备备案。3.0.6住宅宅工程分户验验收应符合下下列规定：1、检查项目应应符合本规则则的规定2、每一检查单单元计量检查查的项目中由由90及以以上检查点在在允许偏差范范围内，最大大偏差不超过过允许偏差的的1.2倍

22、。3、分户验收记记录完整。说明：本条明确确了住宅工程程质量分户验验收的基本规规定。分户验验收主要考虑虑两个方面：1.检查项项目；2.分分户验收资料料。每一个项项目均应进行行检查，其质质量要求、检检查方法、检检查数量等应应符合本规则则要求，它对对分户质量起起决定性影响响，应从严要要求。分户验验收资料应完完整，内容真真实齐全，结结论明确，签签字手续完善善，如实反映映验收情况。3.0.7分户户验收时应形形成以下资料料1、验收过程中中应按附录AA填写住宅宅工程质量分分户验收记录录表；2、分户验收结结束后应按附附录B填写住住宅工程质量量分户验收汇汇总表；分户验收资料应应整理、组卷卷，由建设单单位归档保存

23、存，存档期限限不应少于55年。说明：1、本条规定分分户验收时应应形成验收资资料，资料不不得后补，内内容应真实齐齐全，结论明明确，同时对对资料的整理理、归档提出出了要求。2、关于签字人人员，因考虑虑有多个分户户验收组进行行验收，因此此在签字栏内内建设单位除除（项目）负负责人签字外外，其他参验验的技术人员员也必须签字字；监理单位位除总监外，参参与验收的其其他监理人员员也必须签字字。3.0.8住宅宅工程质量分分户验收不符符合要求时，应应按下列规定定进行处理：1、由建设单位位组织监理、施施工单位制定定处理方案，对对不符合要求求的部位进行行返修或返工工。2、处理完成后后，应对返修修或返工部位位重新组织验

24、验收，直至全全部符合要求求。3、当返修或返返工确有困难难而造成质量量缺陷时，设设计单位认可可在不影响工工程结构安全全和使用功能能的情况下，建建设单位应将将分户验收不不符合本规则则情况书面告告知住户并报报当地工程质质量监督站，工工程质量监督督站应根据建建筑工程施工工质量验收统统一标准（GGB50300020001）第5.0.6条规规定监督该工工程的验收。说明：1、当分户验收收时发现影响响使用功能的的渗漏、裂缝缝等缺陷时，必必须进行返修修或返工，返返修或返工部部位重新组织织验收，直至至全部符合要要求。2、有些项目如如层高低于本本规则的规定定，又无法整整改，为避免免社会财富的的损失，在不不影响工程结

25、结构安全和使使用功能的情情况下，单位位工程按建建筑工程施工工质量验收统统一标准（GGB50300020001）第5.0.6条规规定进行验收收。但有一前前提，无法整整改的项目是是否影响结构构安全和使用用功能必须由由设计单位进进行认可，必必须有这一程程序。同时应应将此情况书书面告知已预预售房的住户户，未预售的的应在售房时时书面告知，使使住户具有知知情权，以维维护住户的合合法权益。同同时还需书面面告知质量监监督站。3、（GB50030022001）第第5.0.66条内容：5.0.6当建建筑工程质量量不符合要求求时，应按下下列规定进行行处理：1.经返工重做做或更换器具具、设备的检检验批，应重重新进行验

26、收收。2.经有资质的的检测单位检检测鉴定能够够达到设计要要求的检验批批，应予以验验收。3.经有资质的的检测单位检检测鉴定达不不到设计要求求的检验批，但但经原设计单单位核算认可可能够满足结结构安全和使使用功能的检检验批，可予予以验收4.经返修或加加固处理的分分项、分部工工程，虽然改改变外形尺寸寸但仍能满足足安全使用要要求，可按技技术处理方案案和协商文件件进行验收。11分户验收的的组织及程序序11.0.1住住宅工程分户户验收由建设设单位组织，验验收人员应符符合本规则33.0.3条条要求。已选选定物业公司司的，物业公公司宜参与住住宅工程分户户验收工作。说明：1.明确了住宅宅工程分户验验收的组织者者及

27、参加验收收的相关单位位和人员。2.强调有关责责任单位、责责任人必须参参加验收。3.对已选定物物业管理公司司的，物业公公司派员参加加有利于以后后物业的管理理和维修。11.0.2住住宅工程质量量分户验收应应按以下程序序及要求进行行：1、依照分户验验收要求的验验收内容、质质量要求、检检查数量合理理分组，成立立分户验收组组，并依据本本规则第3.0.2条要要求做好分户户验收前的准准备工作。2、分户验收过过程中，验收收人员应及时时填写、签认认住宅工程程质量分户验验收记录表（附附录A），每每户验收符合合要求后应在在户内醒目位位置张贴住住宅工程质量量分户验收合合格证（附附录D）；3、分户验收检检查过程中发发现

28、不符合要要求的分户或或公共部位检检查单元，检检查小组应对对不符合要求求的部位及时时标注及记录录。并按本规规第3.0.8条进行处处理。4、单位工程通通过分户验收收后，建设单单位应按照附附录B填写住住宅工程质量量分户验收汇汇总表。说明：1.分户验收前前的准备工作作十分重要，不不做好准备工工作，到现场场将无法进行行验收。2.验收过程中中及时填写住住宅工程质量量分户验收记记录，完善善签字手续。验验收合格的每每一户应将有有验收人员签签名的分户验验收合格证置置于户内显著著位置（常州州规定要求贴贴在进户门的的背面），以以告知竣工验验收人员及住住户，该户验验收合格。明明确了工程质质量的责任单单位、分户验验收的

29、责任人人，这样做直直观、直接，同同时要求验收收人员必须认认真检查，严严格把关，如如实反映情况况，能经得起起住户的检查查。同时要求求检查布点、位位置应有再现现性。3.分户验收过过程中出现不不符合要求的的应及时记录录、现场标注注，处理后再再行验收，当当出现3.00.8条第33种情况时，不不影响结构安安全和使用功功能，仍属质质量合格的范范畴。4.单位工程所所含分户验收收内容均验收收后，参加分分户验收的各各单位应签字字形成汇总记记录，证明该该单位工程已已全部通过分分户验收。11.0.3住住宅工程竣工工验收前，建建设单位应将将包含验收的的时间、地点点及验收组名名单的单位位工程竣工验验收通知书连连同住宅工

30、工程质量分户户验收汇总表表报送该工工程的质量监监督机构。说明：1.分户验收是是工程竣工验验收的重要前前置条件之一一，建设单位位在申报施工工质量竣工验验收监督时，应应将住宅工工程质量分户户验收汇总表表、住宅宅工程竣工验验收复核单元元、户号抽签签记录表及及竣工验收组组对所抽单元元、户号分户户验收的复核核记录等一并并报市质量监监督站进行审审查。2.明确规定未未进行分户验验收或不按本本规则规定进进行分户验收收的单位工程程不得进行竣竣工验收。3.我市申报单单位（子单位位）工程施工工质量竣工验验收监督时所所需资料见相相关要求。11.0.4住住宅工程竣工工验收时，竣竣工验收组应应通过现场抽抽查的方式复复核分

31、户验收收记录，核查查分户验收标标记，工程质质量监督机构构对验收组复复核工作予以以监督。住宅宅工程竣工验验收复核发现现验收条件不不符合相关规规定、分户验验收记录内容容不真实或存存在影响主要要使用功能的的严重问题时时，应终止验验收，责令改改正，符合要要求后重新组组织竣工验收收。说明：1.住宅工程竣竣工验收时，竣竣工验收组必必须对分户验验收工作质量量进行复核和和检查，此项项工作内容必必须纳入住宅宅工程施工质质量竣工验收收方案中。该该工作是切实实保障分户验验收工作在施施工现场有效效落实的一项项重要措施，通通过对一定户户数及公共部部位单元分户户验收情况的的复核，一些些验收不负责责任、弄虚作作假的工程将将

32、会被终止验验收。2.被抽取进行行复核的分户户及检查单元元，竣工验收收组应根据本本规则要要求重新进行行一次分户验验收，并按照照分户验收记记录的表格要要求填写，形形成复核记录录。复核内容容包括：应分分户验收的内内容以及核查查分户验收标标记（本规则则中要求的标标记）。3.关于竣工验验收组对分户户验收的复核核比例和内容容： 根据金坛市市建设局坛建建发（20006）第1770号关于于转发常州市市建设局的通知知文件，规规定了复核比比例和内容。复核比例a. 住宅工程程3个单元以以下的（含33个单元），随随机抽取1个个单元；3个个单元以上的的，随机抽取取2个单元。b.在被抽取的的单元内，按按该单元总户户数随机

33、抽取取不少于100的户数，且且6层以下（含含6层）住宅宅单位工程不不少于3户；6层以上，111层以下（含含11层）住住宅单位工程程不少于5户户；11层以以上的住宅单单位工程不少少于7户，其其中顶层、底底层必须各抽抽取1户。c.住宅工程总总户数少于110户的，随随机抽取不少少于2户；总总户数少于55户的，随即即抽取不少于于1户。复核内容：被被抽取单元的的公共部分；被抽取户号号室内所有部部位；被抽取取单元（半）地地下室公共部部分及被抽取取底层户号对对应的地下室室内部；外墙墙装饰装修及及验收时可以以上人屋面。4)什么叫分户户验收记录内内容不真实？当竣工验收组对对分户验收记记录进行复核核时，复核结结果

34、与分户验验收记录不一一致即目测观观察有明显差差异或实测误误差在5mmm以上，经质质量监督部门门确认属实的的，可判定分分户验收记录录内容不真实实（参照南京京市的做法）。5)什么叫存在在影响主要使使用功能的严严重质量问题题？影响主要使用功功能的严重质质量问题包括括：外墙、外外窗、屋面、有有防水要求的的房间渗漏；室内空间、主主要构件尺寸寸偏差严重超超标；墙体、楼楼板贯通性裂裂缝等影响住住户使用功能能的质量问题题。6）对分户验收收中弄虚作假假应如何处理理？分户验收中弄虚虚作假、降低低标准，将不不合格工程按按合格工程验验收的，对责责任单位和责责任人给予不不良行为记录录，情节严重重的按照有关关法律法规对对

35、责任单位进进行行政处罚罚。7）“工程质量量监督机构对对验收组复核核工作予以监监督”主要包括以以下内容：1.对竣工验收收组所确定的的住宅工程程竣工验收复复核单元、户户号抽签记录录表进行审审查；2.对竣工验收收组所确定的的单元、户号号进行分户验验收复核的记记录进行审查查；3.对竣工验收收组在竣工验验收过程中形形成的住宅宅单位工程验验收问题记录录表进行审审查；4.对竣工验收收组复核情况况进行监督抽抽查，看复核核情况是否真真实。11.0.5住住宅工程交付付使用时，建建设单位应向向住户提交住住宅工程质量量分户验收合合格证（附附录D）。住住宅工程质量量分户验收记记录表由建建设单位保存存，供有关部部门和住户

36、查查阅。说明：1）“住宅工程程质量分户验验收合格证”如何使用？一是分户验收合合格后，现场场验收人员确确认并在室内内醒目位置（常常州规定在进进户门背面）张张贴一份合格格证；二是在在房屋交付时时向住户提交交一份合格证证。此种做法法强调了住宅宅质量分户验验收的重要性性、公开性，合合格证的出具具要有依据，这这便是通过分分户验收。2）住宅工程房房屋交付时住住户会注意什什么？1.查阅资料。住住户会要求建建设单位提供供该工程的房房屋建筑工程程竣工验收备备案表，同同时会查阅房房屋开发商提提交的住宅宅质量保证书书以及所含含的住宅工工程质量分户户验收合格证证，会查阅阅住宅工程程分户验收记记录等是否否齐全。2.察看

37、标记。会会察看户内地地面是否标记记，如暗埋水水、电管线的的走向和室内内空间尺寸测测量的控制点点、线，是否否贴有验收人人员签名的“住宅工程质质量分户验收收合格证”。3.质量检查。住住户会在交房房时对住宅户户内观感和使使用功能方面面质量状况进进行检查，包包括：检查外外墙、外窗、卫卫生间、管道道是否渗漏，房房间空间尺寸寸是否符合要要求，水、电电方面使用功功能是否正常常。因此，为了避免免可能因装修修或后期施工工破坏等导致致的质量问题题责任界定不不清、认定困困难，建设单单位一定要做做好分户验收收工作以及交交付签收工作作。3）需要明确的的是，合格的的工程不是没没有一点缺陷陷的工程，按按本规则3.0.8条或

38、或建筑工程程施工质量验验收统一标准准(GB5503002001)第5.0.6条规定进进行验收的工工程仍属质量量合格的范畴畴，这与严格格执行标准并并不矛盾，但但任何工程如如果是影响结结构安全，肯肯定不得进行行验收。4）住宅工程交交付后存在质质量问题如何何处理？1.住宅工程竣竣工后，一些些规范允许范范围内的不影影响结构安全全和重要使用用功能的质量量问题仍然可可能存在，如如空鼓、粉刷刷面层裂缝、空空间尺寸偏差差等。同时由由于建筑产品品和材料的自自身特点，随随着时间的推推移，建筑工工程逐渐会产产生一些影响响观感及使用用功能的质量量问题。2.从住户的角角度看，住宅宅工程交付时时，住户应对对工程质量进进行检查，发发现存在严重重质量问题、主主要使用功能能质量问题如如渗漏等或超超出验收规范范和相关规定定允许的质量量问题的，应应取证并请建建设单位、物物业公司予以以确认，情况况属实的要求求予以整改并并在整改完成成后重新检查查。住宅交付付后保修期内内发生的质量量问题，住户户也应及时向向建设单位、物物业公司反映映并予以确认认，建设单位位应按照住宅宅工程质量保保修相关规定定对质量问题题进行保修。3.当住户与开开发商存有