借鉴案例研究-模块+样本报告

1、模块研究借鉴案例研究2021.12案例借鉴模块/工作方法与研究逻辑工作方法搜索和筛选案例根据项目特征找出与其具有可比性案例，主要考虑城市等级，地理位置，功能组合，体量，建筑形态，档次，经营模式等。借鉴案例部分提纲撰写明确重点研究方面。编写案例编写案例分析部分，提炼出案例特色。案例汇总分析汇总分析各案例特征，得出共性/借鉴意义。拟合性分析与项目进行拟合分析，得出相应的匹配度。总结案例借鉴意义得出对项目具有的实际借鉴意义。案例借鉴模块/工作方法与研究逻辑研究逻辑归纳出对项目可以借鉴案例的方面，并得出参考价值和启示。案例参考价值及启示针对可借鉴点，对每个借鉴案例进行深入的案例束研究。案例分析对案例进

2、行系统性分类与整合，列出提纲。案例整合及提纲逻辑1逻辑2汇总各案例特征，找出共性。案例比照汇总进行详细案例特征比照分析。特征比照分析根据工程特征找出有可比性案例。案例筛选与本工程比照案例分析与本工程比照，得出参考价值与借鉴点。对每个案例进行深入案例束研究。 参考例如 1 济南祥泰英雄山路工程案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程销售型案例篇借鉴案例澄江福地曼度嘉年华周浦万达广场万达广场综合体案例篇恒隆广场新加坡第一乐鲁商广场金桥国际借鉴案例泉城新时代厦门明发广场案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程借鉴案例借鉴意义对本工程的启示开发模式产品构成运营经验万达广场恒隆广场鲁商广场123

3、金桥国际4以售养租，产品组合平衡投资回报“零负债开发，物业持有经营、品质经营租售并举，自持主力店，品质建筑树形象只租不售，打造“LifeHub模式万达广场鲁商广场金桥国际123新加坡第一乐4住宅：写字楼：公寓：商业：酒店 49：19：2：24：6 零售：餐饮：配套 72：6：22零售：餐饮：娱乐：配套 45：24：16：15商业：写字楼 61：18零售：餐饮：娱乐：配套 85：7：7：1商业：写字楼 91：9零售：餐饮：娱乐：配套 57：21：7：15万达广场鲁商广场金桥国际123新加坡第一乐4聚客型主力店引入，缩短商业气氛培育期停车位充分，城市功能配置完善“引凤来巢建筑设计现代、时尚，品牌商

4、家合理搭配多个主力店设置，联动经营；营造舒适购物环境开发模式：通过产品组合开发，实现投资回报的平衡；综合体工程中的核心产品须由开发商持有；无论采取哪种租售模式，都须保证后期商业的整体性，以实现良好的运营。产品构成：可将商业作为本工程的突破点；零售仍为济南市购物中心的绝对主力，但本区域位于社区密集区域，需大幅增加餐饮及配套效劳比重。运营管理：多主力店设置，聚集人气；联动经营，带动整体商业气氛；品质型建筑是商业成功的前提；完善城市功能配置，聚拢人气。案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程以售养租：住宅/办公/公寓产品销售，商业/酒店持有经营从而到达资金平衡。订单地产模式：通过聚客型主力店的引

5、入，缩短商业气氛培育期时间。物业类型建筑面积（）住宅47万写字楼17.5万公寓2万酒店约6万商业规划逾23万，购物中心16万开发模式运营模式济南万达广场济南万达广场地处大观园商圈，距泉城广场核心商圈约2公里，是由城市高尚社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体工程。统一运营的高品质商业购物中心局部持有经营促进其它产品增值，综合体产品开发得到开发资金的平衡。支柱产业：连锁百货支柱产业：餐饮娱乐商业经营主力业态：支持商业项目开业其它店租金议价筹码占据行业高点，成为国内最大连锁商业商业经营次主力业态：商业经营“聚客”业提供经营利润电影产业链上游延伸占据行业高点，万达影院是国内最

6、大影院提升整体经营价值商业地产配套产业：项目品质形象象征项目品质消费者来源低地价拿地筹码自持物业委托经营城市综合体住宅、写字楼酒店公寓核心作用：平衡现金流提供商业项目客流量战略定位：辅助现金流万达商业地产开发模式支柱产业：五星酒店核心产业：商业地产开发案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程济南鲁商广场持有自有核心商业品牌，销售周边产权商铺与办公楼。建筑设计及品牌商家组合方面具有现代、时尚特征。产权商铺：紧临经十路A座B1F商业街产权商铺：紧临泉城公园C座1-3F商业街公园版名企总部开发模式：租售并举，持有银座主力店，产权商铺、公园办公对外销售。建筑设计：通过连廊与泉城公园连接，地下1F见

7、天，追求细节，品质高雅品牌商家：众多时尚潮牌首度入驻济南，成为品牌旗舰店集合体DKNYON&ON案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程上海金桥国际街区式商业及写字楼长期持有，掌握物业主动权；突出“LifeHub模式理念，打造高品质商用物业。上海金桥国际商业广场是由香港崇邦集团在上海打造的城市综合体工程之一，其街区式商业经过改进升级，已成为国内知名的街区式商业工程考察对象和学习范本。151座：家庭消费2座：时尚女装8座：运动男装7座：家居生活6座：正餐3座：百货、休闲娱乐5座：餐饮主力店地下主力店街区式商业，只租不售，长期持有，以保证物业品质。2招商谨慎，商家须有外乡经验，具备经营管理能力

8、，且形象较好。3每幢单体都有不同主题及主力店，以形成功能互动。4依托公共活动空间/绿色植物/水系/雕塑等，全方位打造时尚/舒适环境。案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程持有经营物业并采用固定租金+营业提成的模式，提高投资回报率。连锁品牌综合体物业开发需要大量资金，应采取谨慎态度。“零负债”开发，物业持有经营上海&济南恒隆广场持有经营的高端物业，不同物业之间互相组合，提升整体形象价值，从而提升整体工程收益。恒隆广场是中国乃至世界的时尚高地，世界顶级品牌专卖店和旗舰店云集，具有不可动摇的尊贵地位。济南恒隆广场紧邻泉城广场，投资25亿人民币，目标打造一个世界级购物中心。办公持有酒店持有商业持

9、有开发模式拉开投资周期成为香港土地市场上少有的拥有大量资金储藏的开发商，开始储藏土地。亚洲金融风暴时出售租赁物业。案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程新加坡第一乐广场纯商业持有经营模式，以合理的业态组合满足社区需求，充足停车位配置方便沿途顾客驻足。见天中庭，橱窗小品，增添购物情调；公共配套设施屋顶免费儿童娱乐场吸引社区家庭，增加停留时间，带动消费。新加坡第一乐广场是由新加坡凯德商用打造的社区型购物中心，总营业面积约2万，可辐射周边约50万人口。经过交通、空间、经营等方面的改进，该工程已成为国外知名社区式商业的考察目标和学习范本。项目名称新加坡第一乐广场客流量/车流量2009年客流量18

10、00万、车流714万（日均人流65700、车流19561）凯德商用旗下来福士、嘉茂、凯德广场等知名商业物业均是持有经营。物业持有经营业态组合中餐饮、配套等比例较高，突出其社区效劳功能。业态比例合理第一乐广场配置充足停车位，安装停车场制导系统，提高照明度；自动行人道代替自动电梯，对接地铁口。配置充足停车位案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程借鉴案例借鉴意义对本工程的启示产品策略出现问题泉城新时代澄江福地嘉年华城市广场123以50以下小户型为主，易销售以50以下的小面积商铺为主，单价高，总价低一二楼套售中小面积，三层小面积，以50以下为主泉城新时代澄江福地嘉年华城市广场123周浦万达广场4

11、店铺切割太碎，铺面拥挤，动线杂乱为快速去化，招商门槛较低，品质无法保证购物中心持有经营，商业街产权销售店铺切割太碎，影响后期统一运营动线较乱，影响经营高层小面积商铺，较难设置目的性消费业态销售商铺与持有商铺难以形成互动产品策略：小面积商铺便于销售；防止开发大量产权商铺。出现问题：为销售为设计的小面积商铺易出现众多问题：铺面拥挤、动线多而杂、难以统一管理；为到达快速销售的目的，而降低招商门槛，将无法保证商业品质，从而难以进行统一经营管理，导致商业惨淡经营。厦门明发广场5商业严重超量，难以统一运营管理动线太过于杂乱、店铺太多，经营惨淡即使设有主力店，也难以发挥带动作用案例借鉴模块/参考案例1济南祥

12、泰英雄山路工程泉城新时代小分割商铺快速销售，但后期经营成效差，造成空铺，影响后续销售和企业品牌形象。泉城新时代为诚基综合体中的重要组成局部，共分为两期：一期1万，二期9万。商铺去化周期短，一期开盘，三天内全部商铺销售完毕，目前出租率在86%左右，但闲置、转让铺较多。二期于开盘。一二期商业均为产权商铺，一期销售完毕，二期滞销，经营十分惨淡。小面积商铺去化快，但切割太碎，造成铺面拥挤，动线较乱，加之无统一装修，形象较差。“自由放任的低门槛招商和管理策略，有助快速去化，但无法保证商户质量。无统一管理，尽管开展了营造人气的宣传活动，但无法与商业自身形成互动，且影响正常营业。案例借鉴模块/参考案例1济南

13、祥泰英雄山路工程销售商业持有商业澄江福地小面积商铺快速销售，但高售价背后势必需要高租金作为支撑，大局部入驻商家面临较大的生存压力难以支撑。单铺面积占比澄江福地建筑面积42600，由12栋明清风格建筑组成，地下一层，地上三层，局部四层。持有小局部，大局部用于销售。产品分割：小面积商铺为主力产品，以50以下为主。销售总价：单价较高，总价低，市场整体去化主要集中在300-500万投资产品。租售模式：租售并举，销售局部采取售后回租形式。可借鉴：应防止：高售价需高租金支撑，商业培育周期过长，使入驻商家面临巨大生存压力。高区局部得房率太低，商家实质经营面积较少，面临风险压力。商铺分割太碎，动线杂乱且影响后

14、期统一管理。案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程N商业部分销售部分持有部分酒店公寓企业会所租售并举，租售比5：5租售并举，销售局部采取售后回租形式；投资回报率必须合理设置，寻找投资方资金压力与购铺者顾虑间的平衡。一二层套售，小面积分割划分采用一二楼套售中小面积，三层小面积方式，以50以下为主。控制单铺销售总价，将底层商铺价值最大化，防止高层商铺面积过大，难销售。嘉年华城市广场一二楼套售小面积，三层小面积，业态业种规划受小面积店铺分割影响较大，难以实现主力店导入引领作用；销售与持有局部各自为政，影响整体商业风格及气氛的营造。高层小面积商铺利于快速销售，但影响后期设置主力店或其他目的性消费

15、业态，引导人流；销售商业与持有商业各自为政，相互之间无法产生良性互动，难以形成整体商业气氛。 曼度嘉年华规划总建筑面积15万，一期商业局部共有11栋单体，其中1至7栋为销售局部，8至11栋为持有局部，销售持有面积比例为5：5。？实际经营问题案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程周浦万达广场产品策略借鉴200-400单位分割面积，兼适于各类中小型休闲餐饮和社区类零售，便于灵活安排。由于万达品牌号召力大的特殊性，其他开发商出于销售去化及实际需求的考虑，慎重开发大面积商铺产品。餐饮酒吧街1F平面图产品策略写字楼产品以40-80的小户型精装SOHO为主，小面积、低总价、万达品牌影响力使该产品受到

16、市场热捧；产权商铺定位于餐饮酒吧街，商铺分割面积较大，在200-400区间内，兼适于各类中小型休闲餐饮和社区类零售业态；产权商铺两层层高近11m，1：1.5面宽黄金比，增加了商铺的“价值点。运营策略创新利用“订单商业地产模式，通过加盟商家、品牌主力店等在短时间内为商业蓄积人气，分担投资者“养铺压力；为保证品质，所有租售商铺每年以10%的比例“更新换代。具有丰富实战经验、外乡化模式的专业管理团队进行统一运营、管理，为商业带来持续繁荣的保障。周浦万达持有约13万购物中心，仅出售近1.5万产权商铺，且万达品牌拥有强大的资源优势，这是其他开发商所无法企及的，为保证商业的整体经营状况，需慎重考虑开发大量

17、产权商铺。案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程厦门明发广场产品策略借鉴小面积户型去化快；缺点没有统一规划、招商、管理，经营状况非常差，仅有40%左右商家可以维持收支平衡或盈余，大局部成为“死铺。明发广场总建筑面积40.6万，商铺3000多个，全部销售。主力租户有家乐福、新世界、苏宁、百安居等。开发商不懂商业地产，用住宅开发思路做商业工程开发。产生后果：40万商业体量严重超量；为销售而设计的商铺，切割零散，多达3000多个商铺，造成面积小、动线多等硬伤；无视经营管理的运作能力，销售、招商、物业管理分由3家公司负责，导致各方面商业资源难以有效整合；物业功能与经营定位的使用功能脱节。经营现状

18、：即使引入国际知名品牌作为主力店即使设计店店临街即使立新摩天轮等聚人气设施建设起来即使成立专门的统一管理公司，采取一系列措施帮助业主、商家重树信心广场经营仍十分冷清，死铺比比皆是。案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路工程 参考例如 2 天津梅江会展中心工程案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心工程国际主要会展中心项目美国麦考密克会展中心南美洲欧洲非洲亚洲大洋洲北美洲东京国际展览中心香港会议展览中心国内主要会展中心工程北京新中国际展览中心上海商城/上海新国际博览中心虹桥世贸商城/光大会展中心杭州和平国际会展中心武汉国际会展中心会展案例案筛选案例选取：10个含商业的会展案例，涉及北京、上海、

19、杭州、武汉、香港、日本东京、美国芝加哥七大城市。案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心工程研究案例汇总比照10个研究案例与本工程比照的主要特性汇总如下：类别研究案例汇总本项目主力情况平均情况距市中心距离3-9公里6.2公里10公里交通状况公交线路12-18条13条4条轨道交通线路1条0.75条暂无距机场距离13-24公里16.3公里23公里距火车站距离5-11公里7.2公里13公里周边环境商务区、住宅区为主 20%商业区、40%商务区、33%住宅区、7%旅游区住宅区体量总建筑面积14.1万-30万20万28万商业面积1,000-6,0008,93829,890商业建筑性质会展组成部分商业为主

20、会展商业60%、社会商业40%会展组成部分展会运营状况场次：40-162场天数：61-158天场次：57场天数：104天以专业为主专业42%、民用58%配套功能组合展厅、会议厅、商业为主展厅100%、会议厅100%、商业100%，酒店70%、办字楼50%、公寓20%展厅、会议厅、商业、酒店（在建）商业设施商业位置有独立出口和形象有独立出口和形象60%、会展内部40%会展内部业态组合便利店、餐饮、商务服务业态便利店60%、零售40%、餐饮100%商务服务80%、娱乐休闲30%、商务服务80%经营模式对外经营为主针对展会经营29%、对外经营71%案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心工程地理位置

21、比照会展区位：研究案例中会展工程与市中心商圈平均距离6.2公里，本工程距滨江道商圈较远，约10公里。编号项目名称距离(千米)编号项目名称距离(千米)1上海光大会展6.56杭州会展中心2.72上海商城27武汉会展中心03上海世贸商城88香港展览中心1.54上海新博览中心99东京展览中心65北京展览中心22.210本项目10通常而言，远离市中心不利于吸引人气。研究案例中，会展工程与市中心商圈距离集中在3-9公里之间。0km5 km10 km15 km1234567891025 km案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心工程201020001990198019701960上海商城（1990年）上海

22、虹桥世贸商城（1999年）上海光大会展中心（1999年）北京新中国国际展览中心（2008年） 武汉国际会展中心（2001年）上海新国际博览中心 (2001年)东京国际展览中心（1996年）香港会议展览中心（1988年） 杭州和平国际会展中心（2003年）美国麦考密克会展（1960开业）通过研究可以发现，随着经济的开展，1995年之后会展开始广泛涌现。投入运营年份分析会展运营：研究案例中的会展工程大多是1990年后投入运营，主要集中在2000年前后，与本工程可比性较强。案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心工程研究案例中会展工程公交线路多为12-18条，而本工程周边现有公交线路4条；80%的会

23、展工程有轨道交通，而本工程尚无轨道交通。交通状况比照交通条件：本工程与其它会展工程相比，公共交通设施明显不充足，将严重影响本工程商业人流导入。案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心工程商业区商务区住宅区上海光大会展杭州和平会展中心本项目上海世贸商城上海新国际中心北京新展览中心香港展览中心上海商城东京展览中心武汉会展中心旅游区美国麦考密克会展上海光大会展中心、杭州和平国际会展中心位于老式住宅区，人口密度大，开展成熟。本工程所处梅江居住区，楼盘档次高且相对较新，户型大，入住率低，人口密度小。周边环境比照会展环境：研究案例中，会展工程以位于商务区和住宅区的居多，本工程位于高档住宅区。案例借鉴模块/

24、参考案例2天津梅江会展中心工程注：上海新博览中心本身无酒店配置，其周边50米范围内有酒店。功能配套比照会展配套：会展功能逐渐趋向于综合性，除展厅，会议厅等根底设施，还设有商业、酒店配套及办公功能。配套功能组合展厅会议厅商业酒店写字楼公寓上海光大会展 上海商城上海世贸商城上海新博览中心北京展览中心杭州会展中心武汉会展中心香港展览中心东京展览中心美国麦考密克会展本项目会展名称配套功能组合案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心工程单位：m2国内研究案例中，会展工程总建筑面积平均20万，本工程建筑面积约28万。商业使用面积平均9,000，主要集中在1,000-6,000；本工程商业使用面积约为30,

25、000，远高于平均水平，仅次于武汉会展中心的商业面积(武汉会展中心的商业独立于会展场馆，沿主马路且有独立出口和形象)。体量比照会展商业体量：相比国内研究案例中的会展工程，本工程的商业局部面积过大。案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心工程工程名称商业设施国内会展工程中，商业局部有独立出口形象的案例略多，其中会展内部商业的商业面积平均约为3,500，远低于有独立出口的13,000商业面积。商业局部位置比照会展商业位置：做商业需要展示面及高人流量，本工程位于会展内部，展示性不强将影响到商业招商及运营。商业设施工程名称商业设施上海光大会展中心有独立出口和形象 上海商城有独立出口和形象上海虹桥世贸商城会展内部上海新国际博览中心会展内部北京新中国际展览中心会展内部杭州和平国际会展中心部分有独立出口和形象武汉会展中心有独立出口和形象本项目会展内部商业设施工程名称案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心工程研究案例中，会展以举办短期中大型展览为主，平均每场展览持续3天，全年28.5%时间有展会，其中专业型展览所占比例约为41.8%。除短期展览外，上海光大会展中心还常年举行特卖/展销会等消费性质的展览，上海世贸商城设有常年展贸