2010年土地估价师考试案例与报告真题

1、2A2008630AA19992B171与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。20015ABA1001720200224A13，A地，其中，A 公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时Al20025A出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。20025A12152002412811交车站。200337200387；A要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。16200120，基础200210问 题 ( 每 小 题 4A777(一)答题要点及参考答案 119992，AB1720015，A1720022413(

2、4)20024A120025A出让；2003872A 公司所有土地的四至(1)东：环城绿化带；(2)南：通城路；西：县政府收回的原属于 A 公司的 7 亩土地；(4)北：寰宇电器公司。3(1)出让合同；(2)出让金收据；(3)土地使用权证；(4)土地登记档案。 4出让：地价内涵的要点(1)时点：2008 年 6 月 30 日；(2)用途：工业用地；(3)使用年期：43 年；开发程度：内外“六通一平”；(5)土地性质：出让；(6)容积率：开发区平均容积率。57 亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程(1)土地出让市场价二该开发区工业地价市场平均价X 亩数=16 X7=1

3、12(万元)土：地墓础设施费二该开发区工业基础设施费市场平均水平X(1X=4812X(1+10)X7=3080(万元)X(l=20(17-4)X(4+1)=769(万元)77=112-3080+769=15049(万元)案例(二)20072162003216490820043202004326120056620051120除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。地号隐蔽地号隐蔽图号隐蔽调查表号叩983单位性质股份制通讯地址X X市

4、南河路183号邮编：X X X X X X宗地面积4908坐落x x 市南河路 183 号用途综合权利人大星商贸发展公司证件种类身份证证件编号隐蔽审批表号隐蔽(二)答题要点及参考答案1错误更正如下(1)用途：综合一商业零售、住宿餐饮；(2)证件种类：身份证一法人代码证；(3)权属性质：出让一国有建设用地使用权；(4)使用权类型：国有建设用地使用权一出让； (5)使用年期：36 年40 年；(6)土地权属来源：协议方式一出让方式。其他登记卡(1)土地变更登记卡；(2)土地注销登记卡；(3)土地查封登记卡； (4)土地更正登记卡；(5)土地抵押登记卡。2004计算土地转让价值土地转让价值：土地登记

5、价 5土地总面积 X 商业零售部分分摊土地面积=24544908 X1532=766(万元)200871X(1+住宿餐饮的修正系数)X=3372x(14)x 3376X312=303354(万元)一、简答题:1A2008630后回答相关问题。AA19992B17120015AB1001720200224其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。A13，A买土地，其中，A 公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧Al20025A20025A4815200248路和第 11 路公交车站。200337200387；A意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道

6、路用地支付的出让金。16200120， 200210。问 题 ( 每 小 题 4A777标准答案：1土地取得及权利变化的基本过程19992，AB1720015，A172002241320024A120025A确为出让；2003872A 公司所有土地的四至(1)东：环城绿化带；(2)南：通城路；西：县政府收回的原属于 A 公司的 7 亩土地；(4)北：寰宇电器公司。3(1)出让合同；(2)出让金收据；(3)土地使用权证；(4)土地登记档案。 4出让：地价内涵的要点(1)时点：2008 年 6 月 30 日；(2)用途：工业用地；(3)使用年期：43 年；开发程度：内外“六通一平”；(5)土地性质

7、：出让；(6)容积率：开发区平均容积率。57 亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程(1)土地出让市场价二该开发区工业地价市场平均价X 亩数=16 X7=112(万元)土：地墓础设施费二该开发区工业基础设施费市场平均水平X(1X=4812X(1+10)X7=3080(万元)X(l=20(17-4)X(4+1)=769(万元)77=112-3080+769=15049(万元)220072162003216490820043202004326四、估价对象(略)XX(1)中华人民共和国土地管理法及实施条例(2)中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出

8、让和转让暂行条例国家土地管理局、国家体改委股份有限公司土地使用权管理暂行条例1200566四、估价对象(略)XX(1)中华人民共和国土地管理法及实施条例(2)中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国家土地管理局、国家体改委股份有限公司土地使用权管理暂行条例标准答案：1错误更正如下(1)用途：综合一商业零售、住宿餐饮； (2)证件种类：身份证一法人代码证；(3)权属性质：出让一国有建设用地使用权； (4)使用权类型：国有建设用地使用权一出让； (5)使用年期：36 年40 年；(6)土地权属来源：协议方式一出让方式。2其他登记卡(2)(3)(4)(5)2

9、004途价值差异)计算土地转让价值土地转让价值：土地登记价 5土地总面积 X 商业零售部分分摊土地面积=24544908 X1532=766(万元)200871X(1+住宿餐饮的修正系数)X=3372x(14)x 3376X312=303354(万元)3第一部分一、估价项目名称：XX二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)XX委托方提供的有关资料(略)七、地价定义八、估价期日：1997630九、估价日期：1997813十、估价结果总地价：40，605，5658估价结果一览表(略)十一、需要特殊说明的事项(1)(2)XX本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(6)本报告自估价

10、期日起半年内有效。十二、土地估价师姓名签名十三、土地估价机构(略)一九九七年八月二十二日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述土地位置状况X XX XX XX XX XX XX XX XX X35土地登记状况X X 厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为X X 厂。XXX XX XX X76017477X XX XX X62831940108 24449土地权利状况XX二、地价影响因素分析一般因素(略)区域因素XXXX12，XX1XX35区域性质：由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。集聚条件：评估对象周边规划为开发区，有XXXXXX7203474774010

11、8244493个别因素环境条件：评估对象所在区域附近工厂相对集中，如XXXX(3)XX(4)50第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择X三、估价过程(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：待估土地价格=交易实例土地价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数比较实例的选择31因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1表1因素条件说明表（2） 实例 2 年期修

12、正：1+1/（1+r）30/ 1+1/（1+r）50 5.因素修正由表 2 进一步得到各项修正系数，如下表 3编制比较因素条件指数表经对表 1 中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表 2表中有关修正说明如下：（1） 期日修正5%6实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(5638+6524+5020)3=5637 元平方米(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下： 地价=土地取得费用+土地开发费

13、用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。a耕地占用税：60 元平方米。b菜地建设基金：450 元平方米。c粮油差价补偿费：37 元平方米。d土地补偿费：115 元平方米。e青苗补偿费：20 元平方米。f土地平整费：15 元平方米。g劳动力安置费：600 元。h养老费：495 元平方米。i（b+c+d+e+f+g+h）2%，3.7/平方米j不可预见费：(d+e+f+g+h) 2=281992(2)110(3)投资利息：假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：利息=199210081+11010081=31212，则：投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)1

14、2=(1992+110)12=371 元平方米上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格： V=(1)+(2)+(3)+(4)=1992+110+312+371=3775 元平方米(三)评估结果的确定56373775X X业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待7203440，605，5658第四部分附件(略)标准答案：(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下： 1第一部分后面应写上“总述”。估价项目名称不明确。“估价目的”中未说明估价的应用方向。“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。“地价定义”中未说明土地开发程度。

15、“估价日期”中未注明估价的截止日期。“估价结果”无单位地价和大写。“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。登记状况中无四至、登记等。“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。 14在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。交易情况说明不正确。在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。35个别因素修正中，“面积形状”修正错误。“基础设施状况”未作修正。交易时间未作修正。5”。2“1321年期修

16、正未对r市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。成本逼近法公式错，无土地增值收益。在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。“土地平整费”不应计入“土地取得费”。“土地开发费”无取费依据。利息计算中“利息率”的确定无依据。12。利润率的确定没有依据。成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。估价结果未大写。4土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称X XX XX XX X四、估价对象XXXXXXXXXX59558本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据六、估价依据中华人民共和国

17、土地管理法。中华人民共和国城市房地产管理法。(4)城镇土地估价规程。(5)土地估价报告规范格式(1996)。(6)X X 省关于土地管理的法律、法规。(7)评估委托书。估价对象房屋所有权证。七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为 49，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二 OOO 年一月十日。十、估价结果委估土地面积：59558单位面积地价：448525 元平方米总地价：2671325 元大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十一、需要特殊说明的事项改

18、变，则本结果应作相应调整。十二、土地估价师签名(略)OOO一、估价对象描述1土地位置状况XXXXXXXXX(XX)字第XX平方米，东至 X X 路、南至X X、西至 X X X X、北至X X X X，宗地号为 X X X X。 2土地权利状况X XX X40其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3建筑物和地上附着物状况198180。二、地价影响因素分析(一)区域因素(略)(二)个别因素(略) 第三部分土地估价一、估价原则最有效使用原则(略)贡献原则(略)变动原则(略)合法原则(略)二、估价方法与估价过程(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循

19、估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。(二)估价过程1计算公式为：P=a/r1-1/（1+r）n 其中：P 为总楼价。arn 为房地尚可使用年限。60457000。根据估价人员现场观察和对照房屋完损等级评定标准，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为 75。确定客观租金：应用市场比较法确定客观租金。选择可比实例：根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见房地出租比较实例基本情况一览表。(略)影响租金因素修正(略)。客观租金的计算及确定。A=24360B=23340C=24909计算房地总收益：年总收益=2914500824203=5643

20、1715 元计算年总费用管理费：根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的 3，即：房屋出租经营管理费=房地年租金3=564317153=1692951 元维修费：XX计算房地总收益：年总收益=2914500824203=56431715 元计算年总费用管理费：根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的 3，即：房屋出租经营管理费=房地年租金3=564317153=1692951 元维修费：XX2房屋出租经营维修费：房屋重置价2=2914.507002=40803保险费：根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的 2，即：房屋年保险费=房屋现值2=291450700752=3060

21、 元房屋年折旧额：房屋年折旧额=房屋重置价1/耐用年限=2914507001/60=3400250 元(9)总地价总地价=总楼价房屋现值=4398900391530112=286878839 元2市场比较法(1)选择房地出售实例：估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，租金损失：根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即： 租金损失=56431715122=2351321 元年总费用=+=11830822 元(5)房地年纯收益：房地年纯收益=房地年出租总收益房地年出租总费用=5643171511830822=44600893 元(6)确定综合还原率：=35

22、14 75 元平方米实例 B 单位面积地价=(2600000831600260000085)385=3514 75 元平方米实例 B 单位面积地价=(2600000831600260000085)385=4019 X 元平方米实例 C 单位面积地价=(27500008882874027500008，5)442(2)房屋占地地价计算房屋现值计算：房屋现值=房屋重置价成新率A=580235680=1093184B=600184875=831600实例 C 房屋现值=58021879070=88828740 元实例地价计算：据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的 85，则： 单位地价=(

23、房屋交易价房屋现值卖方应支付的税费)房屋用地面积实例 A 单位面积地价=(31000001093184310000085)496(8)房屋现值房屋现值=房屋重置价成新率=29145070075=1530112 元比较因素条件指数：=3683 17 元平方米估价机构土地估价机构资质证书土地估价师资格证书估价机构土地估价机构资质证书土地估价师资格证书估价对象照片委托估价协议书标准答案：土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下： 第一部分总述估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。估价依据中，“XX律、法规是哪些。估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。估价结果中，缺少楼面地价。缺少估价

24、结果一览表。第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 7土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。8土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。计算比准价格：将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则： 比准价格 A=351475110105100941009710098100103=400069 元平方米比准价格 B=40192211010010010010010010096100108=426422 元平方米比准价格 C=4072631101081009610010110095100100=407263 元平方米4264，22三、地价的确定估价人员鉴于估价对象特定目的

25、，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：单位面积地价=48168004+42642206=448525 元平方米楼面地价=44852549=91536 元平方米总地价=44852559558=2671325 元(取整)第四部分附录 1建筑物状况描述不详。第三部分土地估价估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。未说明估价方法选择的依据。收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。未说明客观租金计算方法的选择依据。60出租总费用中漏计税费项目。未说明综合还原率确定的过程及依据。总楼价计算中的使用年期(n40

26、45收益还原法估价结果无单位地价。市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。比较因素中还应有容积率等的修正。未说明地价指数的来源依据。估价对象与比较实例C3是加权平均数。缺少估价对象位置示意图。缺少估价机构工商营业执照。报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。第二部分估价实务分析60报告一土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称：X X 厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略) 四、估价对象(略)

27、XX(1)中华人民共和国土地管理法及实施条例(2)中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(5)XX委托方提供的有关资料(略)七、地价定义此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日：1997 年 6 月 30 日九、估价日期：1997813十、估价结果总地价：40，605，5658 元估价结果一览表(略)十一、需要特殊说明的事项(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。(2)XX勘测定界结果为准。本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(6)本报告自

28、估价期日起半年内有效。十二、土地估价姓 名签名金胜利()范 谋()程永发(略)十三、土地估价机构(略) 一九九七年八月二十二日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述土地位置状况X XX XX XX XX XX XX XX XX X35土地登记状况X X 厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为X X 厂。X XX XX XX X76017477X XX X X6283194010824449土地权利状况XX二、地价影响因素分析1一般因素(略)(1)位置X XX X12X X1XX35(3)区域性质由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件XXXXX

29、X7203474774010824449地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。(1)XXXX(2)地质条件(3)临江条件XX50第三部分 土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X 根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程(一)市场比较法交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正， 从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：待估土地价格=交易实例土地价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数比较实例

30、的选择3根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表 1 所列)。因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表 1。表 1 因素条件说明表比较因素待估宗地实例 1实例 2实例 3交易时间976941949913交易情况正常正常偏高正常区离市中心距离12km13km18km12km域因区域性质工业、居民区工业区域工业区域工业区域素宗地面积、形状72034 ，不规则476 ，不规则50000 ，不规则25799 ，不规则个容积率075080507别环境条件污染小污染较大无污染污染小因基础设施状况六通一平七通一平七通一平七通一平素年期50 年30

31、年50 年50 年 编制比较因素条件指数表经对表 1 中各因素条件的相互比较， 赋予相应的指数， 结果见表 2表 2 比较因素条件指数表待估宗地实例内容待估宗地实例内容待估宗地123比较因素交易时间1交易情况1区离市中心距离10010098100域因素个区域性质1面积、形状1容积率10010090100别环境条件10098101100因素基础设施状况1年期100937100100表中有关修正说明如下：期日修正目前，工业用地地价下跌了 5%2：1+1/（1+r）30/ 1+1/（1+r）50 5.因素修正由表 2 进一步得到各项修正系数，如下表 3内 内 容比较实例素年期100937100100

32、100100修正后价格(元m2)563862545020比较因素实例 1实例 2实例 3实例地价(元m2)560770543交易时间100105100105100105交易情况100100100115100100区域离市中心距离10010010098100100因区域性质100102100102100102素面积、形状100101100101100101个容积率i0010090100100100别环境条件10098100101100100因基础设施状况1001001001001001006实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作市场比较法所得待估宗地价格。待估

33、宗地地价=(5638+6524+5020)3=5637 元平方米(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。a耕地占用税： 60 元平方米。b菜地建设基金：450 元平方米。c粮油差价补偿费：3 7 元平方米。d土地补偿费：115 元平方米。e青苗补偿费：20 元平方米。f土地平整费：15 元平方米。g劳动力安置费：600 元。h养老费：495 元平方米。i. 征地管理费：按（b+c

34、+d+e+f+g+h）2%，即 3.7 元/平方米j不可预见费：(d+e+f+g+h) 2=28 元平方米。上述各项费合计，得到土地取得费用为 1992 元平方米。(2)110假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：利息=199210081+11010081=31212，则：投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)12=(1992+110)12=371 元平方米上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格： V=(1)+(2)+(3)+(4)=1992+110+312+371=3775 元平方米(三)评估结果的确定56373775X X563，77203440，605，5658 元。第四

35、部分 附件(答案：(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下： 1第一部分后面应写上“总述”。估价项目名称不明确。“估价目的”中未说明估价的应用方向。“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。“地价定义”中未说明土地开发程度。“估价日期”中未注明估价的截止日期。“估价结果”无单位地价和大写。“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。登记状况中无四至、登记等。“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环

36、境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。 14在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。交易情况说明不正确。在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。35“基础设施状况”未作修正。交易时间未作修正。21321年期修正未对r市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。成本逼近法公式错，无土地增值收益。在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。“土地开发费”无取费依据。利息计算中“利息率”的确定无依据。12。利润率的确定没有依据。成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。成本逼近法的最终结果没有进行年

37、期修正。估价结果未大写。二、土地估价技术报第一部分 总述 一、估价项目名称X XX XX XX X二、委托估价方(略)三、受托估价方(略) 四、估价对象估价对象为 X X 公司位于X X 市 X X 区X X 路X X 号营业楼用地，面积 59558 平方米。五、估价目的六、估价依据(4)(5)土地估价报告规范格式(1996)。(6)X X 省关于土地管理的法律、法规。(7)评估委托书。七、价格定义49八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。OOO十、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为： 委估土地面积：59558 平方米单位面积地价：4

38、48525 元平方米总地价：2671325 元本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。十二、土地估价师签名(略)OOO第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述土地位置状况X XX XX XX XX(X X)字第X X59558 X XX XX X X X、北至X X X XX X X X。土地权利状况X XX X40出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。建筑物和地上附着物状况198180。二、地价影响因素分析(一)区域因素(略)一、估价原则最有效使用原则(略)贡献原则(略)变动原则(略)合法原则(略)二、

39、估价方法与估价过程(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。(二)估价过程收益还原法计算公式为：P=a/r1-1/（1+r）n 其中：P 为总楼价。arn 为房地尚可使用年限。60457000。75。确定客观租金：应用市场比较法确定客观租金。选择可比实例：根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见房地出租比较实例基本情况一览表。(略)影响租金因素修正(略)。客观租金的计算及确定。A=24360B=23340C=24909ABC客观租金=(24360+2334024909)3=24203

40、年总收益=2914500824203=56431715 元(4)计算年总费用管理费：根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的 3，即：房屋出租经营管理费=房地年租金3=564317153 =1692951 元维修费：X X2房屋出租经营维修费：房屋重置价2=2914.507002=40803保险费：根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的 2，即：房屋年保险费=房屋现值2=291450700752=3060 元房屋年折旧额：房屋年折旧额=房屋重置价1/耐用年限=2914507001/60=3400250 元租金损失：根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即： 租金损失=564317

41、15122=2351321 元年总费用=+=11830822 元(5)房地年纯收益：房地年纯收益=房地年出租总收益房地年出租总费用=5643171511830822=44600893 元(6)确定综合还原率：采用收益排序插入法确定综合还原率为 10。(7)计算总楼价：=351475 元平方米实例 B 单位面积地价=(26000008316008 5)385=351475 元平方米实例 B 单位面积地价=(26000008316008 5)385=4019X 元平方米实例 C 单位面积地价=(2750000888287408，5)442房屋现值=房屋重置价成新率=29145070075=1530

42、112 元(9)总地价=368317 元平方米比较因素条件指数：分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：总地价=总楼价房屋现值=4398900391530112=286878839 元2市场比较法(1)选择房地出售实例：估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下比较因素地价指数商业繁华程度110100比较实例 A 105舛100100比较实例 C 10896表：交通条件10097100101基本情况估价对象实例 A实例 B实例 C临街宽度100989695交易方式买卖买卖买卖买卖临街深度1交易时间1999 年 12 月1999 年 3 月1998 年 9 月1999 年 12 月因素修正系数：灭易价格(力兀)3102，60275根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表：交易情况正常正常正常正常比较因素比较实例A比较实例B比较实