房地产及物业管理专业知识

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档房地产及物业管理专业知识一、 什么是房地产？它分为哪几类？房地产又称不动产，是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。二、什么是房地产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。三、房地产业的含义是什么？房地产市场的含义是什么？房地产是为人类的社会生产治动提供入住空间或物质载体的产业，房地产市场是令土地和各种类型物业的买卖双方走到一起，并就某一特定属地产的交易价格达到一致的任何

2、安排，我们还可以说房地产市场实际上是房地产的买家的某个特定的地理区域内，于某个特定的时间段内达到所有交易的总和。四、房地产的特性表现在哪几个方面？房地产的特性主要表现在以下几个方面：1、位置的固定性或不可移动性；2、经济寿命的可延续性；3、适应性；4、不一致性；5、需要管理；6、能从周围社区环境（公益设施）的改善中获得利益。二、 房地产投资的形式有哪几种？房地产投资的形式可以分为从购买土地使用权开始的开发投资和物业建成后的置业投资两类。六、影响房地产需求和价格的因素有哪些？1、收入的变化；2、银行存贷款利率的变化；3、对未来的预期；4、政府政策的变化。七、房地产市场是如何分类？1、按区域范围分

3、，这是根据房地产的不可移动性受制于地区性的需要，决定了房地产市场是区域性市场，实际也就是将房地产市场按其所覆盖的区域范围分类，如上海房地产市场、深圳房地产市场。2、按照房地产的类型，我们还可以把房地产房地产市场分解成许多副市场，如居住物业市场、写字楼市场、零售商业（商场、店铺）物业市场、工业市场、土地市场等。3、按物业档次和等级分为：高档住宅（豪宅）别墅、写字楼市场、普通住宅、写字楼市场等。4、按照楼宇高度分为：高层、小高层、多层。5、按购买记地产的目的的不同分为：房地产投资市场、房地产使用市场。6、按房地产交易的顺序和类型分为：一级市场、二级市场、三级市场和四级市场。7、按交易方式不同分为：

4、记地产销售市场、租货市场、抵押市场、拍卖市场、保险市场。房地产的物质实体与权益资产是物质实体与权益的结合，物质实体是权益的载体。三类不同种类的类型资产的物质实体和权益对资产价值的影响是不同的。动产，例如机器设备等有形资产，主要是物质实体价值，即物质实体的好坏决定着价值的高低。（2） 无形资产，例如专利权、专有技术、商标权、著作权、商誉等，主要是内含的权益的价值，载体本身的好坏在价值决定中甚至可以忽略不计。（3） 不动产，即通常所说的房地产，其物质实体和权益在价值评估中都很重要。房屋的定义房屋是指能够遮风避雨供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱

5、梁和屋顶等主要构件组成。房屋包括居住用房、厂房、仓库和商业 、服务、文化、教育、办公、医疗体育等用房。对房屋的基本认识从房地产估价的角度来看，对房屋的基本认识应包括下列方面：座落位置。面积大小。包括：基底面积，又称用地面积或占地面积；建筑面积；使用面积；其它面积，如为商业用房要了解营业面积，住宅要了解居住面积等。建筑层数和高度。用途，包括不同用途的面积分配和楼层分布。建筑结构。钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构。建筑装修，分为装修和外装修，要了解装修的标准和程度，所用材料品质以及装修质量。附属设备。建成年月、维修保养情况及完损程度。外观。平面格局。产权状况。房地产的特性房地产的特性主要

6、有六个：位置固定性。（2）长期使用性。（3）大量投资性。（4）政策相关性。（5）相互影响性。（6）保值性。房地产价格的影响因素。房地产价格是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的，主要有十类。（1）供求状况；（2）自身条件；（3）环境因素；（4）人口因素；（5）经济因素；（6）社会因素；（7）行政因素；（8）心理因素；（9）国际因素；（10）其他因素。三、商品房基本知识参考1、“五证”、“二书”是指什么？ 商品房的“五证”是指：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地证、建设工程工证、商品房预售许可证。2、什么是小区的规划建设用地面积、建筑面积？

7、规划建设用地面积是指项目用地规划红线围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑物所占面积、运动场所等。建筑面积是建筑外墙围线测定的各层水平面积之外 ，它是用于反映建设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。鸳江丽港规划建设用地面积为8万平方米，建筑面积为14万平方米。3、什么是建筑容积率、建筑覆盖率。 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积这比，除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物。4、绿化率和绿地率有

8、什么区别？ 绿化率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划建设用地面积之比。5、什么是房屋的建筑面积？ 房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒肢以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米，以上（含2.2米）的永久性建筑。6、什么是房屋的销售面积？ 按有关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的售面积为套内面积。套内面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。公用建筑面积分摊的原则是什么？哪些公用建筑面积可摊给住户？哪些公用建筑面积不得分摊给住户？新订的相关

9、文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢要房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼住户。可分摊的公共部份为本幢楼的大堂、公用、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套内与公用建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工作的地下室、单独具备借用功能的独立使

10、用权；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的的保安、管理（包括物业管理）用房。商品房价格由什么构成？成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费用、建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费、管理等；税金；利润。定金、订金有何不同？哪种可能退？按担保法规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行义务的，无权要求返还定金，接受的一方履行义务的，应当双倍返还定金。为防止意外，购房者一定要保留好定金收据。 订金是指购房人怕看中的房子不能买到

11、而交的预订的钱，对双方没有担保作用，不像定金对违约情形有惩罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。什么是房屋的产权？商品房和商铺的使用年限是多少？以房地产商为标的产权，称为房地产产权。一般国家规定商品房使用年限为70年，商铺、车位为40年。11、商品房的共有权人指的是什么？ 共有房产是指两个或两个以上的人对某一房产有不同份额的所有权。对共有房产的占有、使用、收益和处置，除共有人另有约定的外，都应取得共有产权人的同意。取得房屋所有权证的购房者，可以受到国家法律的哪些保护？ 房屋所有权证是国家依法保护房屋的有权的合法凭证，房屋所有者凭证和使用自己的房屋。取得合法所有权的房屋所有人，

12、可依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，妨害所有权人对其所有房屋合法占有、使用、收益和处分权利的，都是对所有权人的侵犯。房地产相关术语建筑面积 即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。总建筑面积指各层建筑面积的总和，包括不足计算自然层，但又符合计算面积要求的阁楼、夹层、插层、技术层的建筑面积以及按规定折算的飘阳台、底层外阳台等建筑面积的总和。用地面积 指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物，天井、庭院、通道等占地面积的总和。共用地面积指两个以上产权人共用占有使用的不能分割的土地范围

13、。余地 指已取得土地使用权的建筑基地面积外的土地。空地 指已占用建筑基地以外的并未取得使用权的土地。房地坐落 指房、地所在的位置、地点、图幅地号。房地四至指房屋、用地权属范围与四邻接壤的地号、街巷名称、门牌。地下室 指建在地面以下的建筑物。技术层：指建筑物的层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。骑楼 指建在马路旁、底层是行人道的楼房的一部份。飘楼指楼房向外飘出，地面无支柱的楼层。飘檐指房屋向外飘出的屋檐、雨篷。飘台指建筑物向外飘出的有围护结构而无上盖的平台。平天台指建筑顶有围掮结构，但没有上盖的楼面。柱廊指有顶盖和支柱，和建筑物相连的作为通道的伸出部位。楼层高度指地面至楼面，或楼面到

14、楼面，楼面至瓦底之间的垂直距离。九、什么叫中介？什么叫经纪？什么叫代理？中介是在商品流通中专门从事代理业务，向客户提供咨询和信息并收取费用的行业。经纪就是市场上的一种为买卖双方达成交易获取佣金的中间商。代理又叫委托，是代理人在代理权限内以委托人名义进行民事活动，由此产生的权利与义务直接对委托人发生效力的一种法律概念。十、什么叫房地产代理？房地产代理是一方（代理人）以另一方（被代理人）名义在授权范围内实话一定的与房地产相关联的，法律后果直接由被代理人所承提的房地产交易、租赁行为。十一、什么叫房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。十二、套内房屋的建筑面积：由套内房屋

15、的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。十三、套内房屋使用面积：为套内到房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4、内墙面装饰厚度计入使用面积。十四、套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积

16、全部计入套内墙体面积。十五、套内阳台建筑面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台的水平投影的一半计算建筑面积。十六、共有共用面积的内容：包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。十七、共有共用面积的处理原则：1、产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行；2、无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。十八、共用建筑面积的内容：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电到、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套与公共建筑

17、之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。十九、什么叫房屋的建筑面积？房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。二十、购房的建筑面积包括哪些？房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。二十一、什么是使用面积？住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。二十二、房屋的建筑结构类型？1、钢结构；2、钢筋混凝土； A 现浇钢筋混凝土； B 预制装配式混凝土构件； 3、钢和钢筋混凝土；4、混合结构； 屋顶

18、、楼面用钢筋混凝土、墙、柱用砖或别的建筑材料。5、砖木结构； 墙、柱用砖楼层、屋架用木材。6、其它结构。 竹结构、木结构、竹木结构。二十三、层高：地面至上层楼板或楼面板顶面之间的垂直高度。二十四、净高：地面至上层楼板底面的垂直高度。二十五、开间：建筑物横墙之间的轴线距离。二十六、进深：建筑物重墙之间的轴线距离。二十七、砖混结构：砖石为承重墙，楼盖用楼板建造的房屋。二十八、框架结构：由钢筋混凝土梁柱系统组成骨架承受和传递荷载，墙主要起围护和隔离作用的建筑。二十九、地基：建筑物下面支承基础的地层（天然地基、人工地基）。三十、基础：建筑物地面以下的承重部分（柔性基础、刚性基础）三十一、山墙：房屋两端

19、侧面的墙。三十二、檐墙：与屋檐平行的两侧外墙。三十三、女儿墙：房屋外墙高于屋面的矮墙。三十四、过梁：门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁）。三十五、圈墙：沿房屋外墙水平主向周围设置的连续封闭或梁。 作用：使墙受力均匀，增强房屋的刚度和整体稳定性。三十六、勒脚：指室外地面以上的一小段房屋外墙。三十七、散水：指沿外墙四周与勒脚相接的地面部分。三十八、墙裙：位于室内墙或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料贴纸或油漆等材料做成，借以保护墙面，并起装饰作用，一般高1米至1.8米。三十九、踢脚线：指沿室内地面边缘的墙面上1015cm高特殊装修。四十、沉降缝：指同一建筑物高低相差悬殊，上层荷载

20、不均匀或建在不同地基土壤上时，为避免不均匀的沉降使墙体或其它结构部分开裂而设置的建筑构造缝。四十一、伸缩缝：指为防止建筑物构件由于气温变化使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。四十二、变形缝：沉降缝、抗震缝、变形缝的总称。四十三、住宅间距：两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。四十四、七通一平：指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平整。四十五、塑钢门窗的优点：1、能防火，绝缘；2、节能、保温、密封性好；3、耐腐蚀、不老化； 4、成品尺寸密度高，不变形。四十六、什么是容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑物建筑

21、面积之和与规划建设用地面积之比。四十七、什么是占地面积：一切建筑工程占用的土地面积。四十八、什么是绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。四十九、房屋转让：是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。五十、国有土地出让：五十一、房屋的几种使用年限：凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。五十二、房屋买卖：五十三、什么叫

22、按揭？按揭一词始于香港，90年代初传入内地，意为抵押，抵押权，抵押单，抵押证明，在英美法律制度中主要指房地产担保，在贷款期限内，按揭人（即业主）将房地产所有权转让给按揭受益人（通常为银行）作为还款保证，在偿还全部贷款本息后，按揭受益人即将房地产所有权归还给原按揭人。通常房地产按揭贷款是指购房时资金不足，在与房地产发展商签订购买合同并交足规定比例的首期款的条件，以该房屋的产权作为抵押向银行取得贷款，采取分期还本付息的方式，并由发展商承担其还款担保责任，这是一种发生在银行、发展商、购房者三方间的一种融资方式。五十四、按揭月供如何计算？按揭月供计算方法是：每月供款额贷款金额相应年限的还款系数。办理按

23、揭的同时，按照国家及银行有关具体规定，需缴纳一定费用，具体费用明细和计算公式如下：保险费率：（暂定）15年169年0.81019年 0.6 19年以上 0.451、财产保险费：总房款费率（贷款年限）2、公证费：贷款金额13、抵押登记费：贷款金额1+80元 4、契税：总房价的2%；同时符合单价3500元/平方，面积160平方以上4%。5、印花税：总房价的万分之三6、维修基金：65元/五十五：何谓抵押贷款：又称“按揭”，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷

24、款中的一种贷款方式）。抵押费包括抵押服务费和抵押登记费，服务费=总房款1%，登记费为每户80元。五十六：抵押贷款必须购买保险：贷款银行要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，贷款银行为保险的第一受益人，保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息额，一量贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；一旦投保人在保险期间内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。五十七、贷款资格：贷款对象：具有

25、完全民事行为能力的中国自然人贷款条件：1、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口本、军人证件、暂住证等）；2、有稳定的职业和收入；3、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；4、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；5、有购买住房的合同或协议有关批准文件；6、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；7、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款，享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；

26、8、贷款行规定的期他条件；9、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性、如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。五十九、房地产相关法规及政策（一）维修基金1、维修基金是用于房屋保修期过后的的，对小区共用部位共用设施设备的中修及大修。2、所称共用部位是指房屋承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等。3、共用设施设备是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场（

27、库）、公共益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。4、维修基金实行业主所有、专户储存、专款专用、政府监管的管理原则。5、市房地产管理部门是维修基金管理的行政主管部门，负责监督、指导维修基金的归集、管理、使用。6、购买无电梯多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米35元计交，购买别墅的，购房人按每平方米45元计交，购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米65元计交。（二）契税1、契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收一种行为税。2、新条例规定土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交

28、换的税率为：3%5%，经河南省人民政府批准，我省契税税率为4%。1997年7月，为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，财政部、国家税务总局规定，个人购买自用普能住宅，暂减半征收契税，相对我省契税税率即为2%。自2001年9月份，经河南省人民政府批准，凡购买房屋面积大于160，单价每平方超过3500元者，征收契税均为4%，此二项有一项不符者，则为2%。 （三）售房五证1、国有土地使用证：本证是证明土地使用权，向国家支付土地使用权出让金而获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。住宅用地使用年限70年（商业用地50年）。2、建设用地规划许可证：本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土

29、地前，经城市规划行政主管部门确认，且建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。3、建设工程规划许可证：本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证其核发的目的是确认建设关建设活动和合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。4、建设工程施工许可证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件、允许其开工的批准证件。5、商品房销售许可证和商品房预销许可证：此两证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。（四）新乡市购房入户的政策规定：外地公民在我市市区购买房屋，建筑面积达56平方米以上的，其本人和直系亲属（下同）准予迁入2

30、人，达90平方米以上的可迁入3人，达120平方米以上的可迁入4人，达150平方米以上的可迁入5人。房地产的物质实体与权益资产是物质实体与权益的结合，物质实体是权益的载体。三类不同种类的类型资产的物质实体和权益对资产价值的影响是不同的。动产，例如机器设备等有形资产，主要是物质实体价值，即物质实体的好坏决定着价值的高低。（2） 无形资产，例如专利权、专有技术、商标权、著作权、商誉等，主要是内含的权益的价值，载体本身的好坏在价值决定中甚至可以忽略不计。（3） 不动产，即通常所说的房地产，其物质实体和权益在价值评估中都很重要。房屋的定义房屋是指能够遮风避雨供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他

31、活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱梁和屋顶等主要构件组成。房屋包括居住用房、厂房、仓库和商业 、服务、文化、教育、办公、医疗体育等用房。对房屋的基本认识从房地产估价的角度来看，对房屋的基本认识应包括下列方面：座落位置。面积大小。包括：基底面积，又称用地面积或占地面积；建筑面积；使用面积；其它面积，如为商业用房要了解营业面积，住宅要了解居住面积等。建筑层数和高度。用途，包括不同用途的面积分配和楼层分布。建筑结构。钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构。建筑装修，分为装修和外装修，要了解装修的标准和程度，所用材料品质以及装修质量。附属设备。建成年月、维修保养情况及完损程度。外观。平面格

32、局。产权状况。房地产的特性房地产的特性主要有六个：位置固定性。（2）长期使用性。（3）大量投资性。（4）政策相关性。（5）相互影响性。（6）保值性。房地产价格的影响因素。房地产价格是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的，主要有十类。（1）供求状况；（2）自身条件；（3）环境因素；（4）人口因素；（5）经济因素；（6）社会因素；（7）行政因素；（8）心理因素；（9）国际因素；（10）其他因素。三、商品房基本知识参考1、“五证”、“二书”是指什么？ 商品房的“五证”是指：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地证、建设工程工证、商品房预售许可证。2、

33、什么是小区的规划建设用地面积、建筑面积？ 规划建设用地面积是指项目用地规划红线围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑物所占面积、运动场所等。建筑面积是建筑外墙围线测定的各层水平面积之外 ，它是用于反映建设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。3、什么是建筑容积率、建筑覆盖率。 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积这比，除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物。4、绿化率和绿地率有什么区别？ 绿化率是

34、规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划建设用地面积之比。5、什么是房屋的建筑面积？ 房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒肢以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米，以上（含2.2米）的永久性建筑。6、什么是房屋的销售面积？ 按有关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的售面积为套内面积。套内面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。公用建筑面积分摊的原则是什么？哪些公用建筑面积可摊给住户？哪些公用建筑面积不得分摊给住户？新订的相关文件规定，商品房公用

35、面积的分摊以幢为单位，与本幢要房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼住户。可分摊的公共部份为本幢楼的大堂、公用、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套内与公用建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工作的地下室、单独具备借用功能的独立使用权；售房单位自营、

36、自用的房屋；为多幢房屋服务的的保安、管理（包括物业管理）用房。商品房价格由什么构成？成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费用、建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费、管理等；税金；利润。定金、订金有何不同？哪种可能退？按担保法规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行义务的，无权要求返还定金，接受的一方履行义务的，应当双倍返还定金。为防止意外，购房者一定要保留好定金收据。 订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，对双

37、方没有担保作用，不像定金对违约情形有惩罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。什么是房屋的产权？商品房和商铺的使用年限是多少？以房地产商为标的产权，称为房地产产权。一般国家规定商品房使用年限为70年，商铺、车位为40年。11、商品房的共有权人指的是什么？ 共有房产是指两个或两个以上的人对某一房产有不同份额的所有权。对共有房产的占有、使用、收益和处置，除共有人另有约定的外，都应取得共有产权人的同意。取得房屋所有权证的购房者，可以受到国家法律的哪些保护？ 房屋所有权证是国家依法保护房屋的有权的合法凭证，房屋所有者凭证和使用自己的房屋。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋享

38、有占有、使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，妨害所有权人对其所有房屋合法占有、使用、收益和处分权利的，都是对所有权人的侵犯。私人购买房地产，须持本人合法身分证明购买。购买对象是未成年（即未满18周岁），可由其监护人办，须提交监护人和购买人合法的身份证明。房地产相关术语建筑面积 即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平，投影的占地面积。总建筑面积指各层建筑面积的总和，包括不足计算自然层，但又符合计算面积要求的阁楼、夹层、插层、技术层的建筑面积以及按规定折算的飘阳台、底层外阳台等建筑面积的总和。用地面积 指产权人使用土地的范围

39、，包括其地上建筑物，天井、庭院、通道等占地面积的总和。共用地面积指两个以上产权人共用占有使用的不能分割的土地范围。余地 指已取得土地使用权的建筑基地面积外的土地。空地 指已占用建筑基地以外的并未取得使用权的土地。房地坐落 指房、地所在的位置、地点、图幅地号。房地四至指房屋、用地权属范围与四邻接壤的地号、街巷名称、门牌。地下室 指建在地面以下的建筑物。技术层：指建筑物的层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。骑楼 指建在马路旁、底层是行人道的楼房的一部份。飘楼指楼房向外飘出，地面无支柱的楼层。飘檐指房屋向外飘出的屋檐、雨篷。飘台指建筑物向外飘出的有围护结构而无上盖的平台。平天台指建筑顶有

40、围掮结构，但没有上盖的楼面。柱廊指有顶盖和支柱，和建筑物相连的作为通道的伸出部位。楼层高度指地面至楼面，或楼面到楼面，楼面至瓦底之间的垂直距离。第五章 物业管理知识一、物业管理的基本原理 1. 物业管理的定义 (1). 物业是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。 (2). 物业管理指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和养护，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。简单定义：就是向业主提供服务，以保障物业得以顺畅地营运。物业管理的内容有那些搞好物业配套设施的维护和保养，保证物业的正常运作加强保安和消防系统的管理搞好物业及周围环境的清洁工作做好绿化草地和草木的养护工作加强