黑山西部风情园项目建议书

1、重庆市万盛区石林旅游集镇建设工程建议书|_*.”、序百知识经济和全球一体化趋势不断推动人类社会迈向以消 费型经济为主要特征的后经济时代，旅游逐渐成为人类不可 缺少的需要，在此根底上形成了具体的旅游动机，那就是旅 游者居住地与旅游目的地之间自然和文化的差异性以及对这 种差异性的有效需求。为满足这种需求，导致了旅游业的产 生和开展。据世界旅游理事会 WTTC的一份报告，90年 代之后，旅游业已成为当今世界最大的产业部门，50000亿美元的经济规模占同期世界总产值的9% , 6亿从业人员占世界总就业人口的10.2% o无论开展中国家还是兴旺国家，都十分重视旅游业的开展。旅游业是一项经济性产业，同传统

2、制造业相比，旅游产 业具有综合性，关联度强，劳动密集型的特点。从需求的角度看，旅游交通、旅行社、旅游饭店构成旅 游业的三大支柱，其核心是旅游产品，一个完整的旅游产品 包括六大要素，即：吃、住、行、游、购、娱，以满足旅游 者旅游活动全过程的主观需求。第一章 工程提出的背景及必要性一、区情简介万盛区位于北纬 284500依90628，东经10645 06 T07 003 21 mm,年平均气温18C。幅员面积565Km 2 , 其中城镇建成区面积4.6 Km2,年末实有耕地面积89.42Km2,林地面积 209.05 Km2,风景名胜区规划面积101.14Km2。辖7镇1乡2个街道办事处，人口 2

3、7万，其中城镇人 口占41%。2002年末国内生产总值 14.32亿元，其中第一、 二、三产业所占比重为18: 35: 47 o财政预算收入 4311亿元，支出15311万元。主要工农业产品产量： 粮食64271吨; 油料1253吨；茶叶664吨；水果1509吨；蔬菜13.83万吨； 水产1625吨；肉类12094吨；原煤315.39万吨；水泥23.5 万吨；造纸11290吨；玻璃24.4万平方米；炸药 4747吨。 农民人均纯收入 2400元。在册企业813个，从业人员35386 人。优势资源：矿产资源有煤炭、石灰石、白云石、萤石、 硫铁矿等19中，其中保有储量煤炭 3.08亿吨，石灰石14

4、5 亿吨；旅游资源富集，有国家 AAAA级旅游景区二个，市级 风景名胜区一个。万盛区是市政府命名的“中国优秀旅游城区、唯一的旅 游新区和旅游经济试验区、处于重庆市着力推生的4条精品 旅游线路之二的渝南生态旅游线重庆一江津四面山一万盛石林一南川金佛山一武隆仙女山、渝西文化旅游线重庆一 永川茶山竹海、野生动物世界一大足石刻一万盛石林以及 山城都市旅游圈的重要环节。万盛区拥有丰富的旅游资源和人文景观，以独具特色的 石林、峡谷、温泉、森林等自然风光和浓郁的夜郎苗族风情 而享誉巴渝大地，万盛区是重庆市较早提由开展旅游业的区 市县之一，通过政府主导、市场运作、先后投入资金2.5亿元开发形成了万盛石林、黑山

5、谷、九锅箸森林公园、铜豉滩漂流、樱花温泉等各具特色的景区景点以及为其配套的 旅游根底设施，尤以市级风景名胜区万盛石林、黑山谷和独 特的夜郎苗族风情最具旅游特色。万盛石林连续两届荣膺重 庆市“十佳景区称号，二。二年十二月被评为国家AAAA级 旅游景区；黑山谷景区是目前重庆地区保护最为完好的原始 生态旅游区，按照政府由资源业主由资本的模式和国家 AAAA旅游景区的标准进行开发建设，自二OO二年五月开园 以来，带动来区游客急剧增加，创下万盛旅游开展史上日接 待20627人的历史最高记录，万盛一跃成为重庆周边旅游三 个热点地区之一，几度由现人满为患，接待设施特别是住宿 设施超负荷运转仍难以满足游客需要

6、的紧急情况，暴露由万 盛旅游投资结构不合理、根底设施严重缺乏的矛盾，虽然由 此带来了一定的负面影响，但从中可看由万盛旅游的人气和 开展态势，表达万盛区多年来持之以恒抓旅游的初步成效。二。二年万盛区到访游客71.49万人次，实现旅游综合 收入21447万元，占当年地区GDP的14.98% ,旅游经济呈 现由良好的开展态势，整个地区经济止跌上升，呈现由结构 性调整和恢复性增长同步进行的良好局面。二、工程背景经过近10年的开展，万盛旅游从最初的概念性提由到今 天初具雏形，到达了二个多亿的产业规模，对其它行业的带 动作用初步显现。但是，由于我区旅游业开展是建立在薄弱 的区域经济总量和长期单一的能源工业

7、产业结构根底之上 的，起步较晚，起点低，带有 试验性质，旅游经济运行管 理各个方面有待进一步的提高和完善，导致旅游投资结构和 行业结构不合理。主要表现在：投资结构盲目偏向具有直接 效益的景区景点建设，无视了旅游接待设施特别是住宿设施 以及旅游商品、旅游文化娱乐的建设。旅游六大要素开展不 平衡，不配套，“住、”购、”娱是弱项乃至瓶颈，制约 了旅游产业链的进一步延伸和壮大。目前全区共有宾馆、旅 馆、招待所、度假山庄等住宿接待点 60多家，床位5290个, 其中决大局部条件简陋、档次较低，无论在单个规模、档次 还是在总的接待能力方面，现有的住宿接待设施根本不能满 足现有来区游客的需要，特别是旅游旺季

8、期间，常常由现住 宿爆满和游客滞留街头的现象。旅游商品、旅游文化娱乐开 发也严重滞后，据统计分析，来区游客平均逗留时间不超过2 天约天，次平均旅游消费不超过 300元，其中绝大多数属 门票、餐饮、住宿、交通消费，消费在购物和文化娱乐上的 比例很小很小，游客到万盛通常是想买买不到、想玩没地方， 目前几大景区、景点及万盛城区提供给游客的除了少数茶叶、 笋子等土特产外，其它旅游商品如工艺品、纪念品几乎 没有。游客的选择范围非常狭窄，客观上限制了游客的购置 需求和消费欲望。因此，根据万盛旅游的开展目标和开展态 势，实现从观光型向休闲度假型转变，积极开展旅游住宿、 旅游商品、旅游文化娱乐就显得尤为重要而

9、急迫。其实质和 核心载体是特色鲜明、吸引游客的旅游集镇建设。根据？万盛区旅游开展总体规划 ？、？重庆万盛黑山一石林 风景名胜区总体规划？，万盛旅游接待设施总的布局是以万盛 城区为中心，建设石林、景星、关坝三个旅游集镇。在这三 个旅游集镇当中，除了关坝镇已有一定规模和根底，在原址 改扩建外，其它两个旅游集镇石林和景星受地形地理条件限 制须另选址新建。石林旅游集镇选址方案经过2年多时间的论证筛选，已初步确定位于黑山一石林风景名胜区旅游公路 B段朱行村椅子台。按照石林镇第十一次党代会工作报告和十六届人代会政 府工作报告提由的未来 10年石林镇开展目标是建成特色旅游名镇，城镇功能定位于旅游配套效劳、旅

10、游中转、渝黔边 贸三大功能。客观上需要规划建设一个融行政管理、集市贸 易、旅游效劳于一体的区域中心城镇。三、工程建设的必要性万盛区石林旅游集镇的建设融巴渝民俗风情、苗族文化、乡村文化于黑山一石林风景名胜区自然风光之中，集观光休 闲、餐饮住宿、文化娱乐、旅游商品生产加工销售于一体进 行综合开发。与万盛石林、黑山谷、重庆浒、九锅箸四大景区互为补充配套，增加了景区旅游功能，丰富了旅游内涵，从而提高了景区档次和竞争力， 符合？万盛区旅游开展总体规 划？、？重庆万盛黑山一石林风景名胜区总体规划？、？重庆市万盛石林风景区控制性详细规划 ？、？重庆万盛黑山一石林风 景名胜区鲤鱼河片区控制性规划 ？和现代旅游

11、开展方向， 其开 发建设对于修正万盛旅游瓶颈要素，提升旅游整体形象，延 伸和壮大旅游产业链，调整优化旅游产业结构，进而推动全 区旅游经济开展，具有十分重要的意义：石林旅游集镇建设是增强万盛旅游接待能力，缓解现有接待能力与日益增长的游客数量之间矛盾的迫切需要。石林旅游集镇建设是丰富景区旅游内涵，提高旅游附加值，增加旅游功能，提升景区形象和旅游竞争力的必然要 求。石林旅游集镇建设是开发万盛旅游商品、增加旅游购物比重、提高旅游综合收入的有效载体。石林旅游集镇建设是转移农村剩余劳动力、改善山区群众生产生活环境，增收致富奔小康的希望所在。（五）石林旅游集镇建设是开展渝黔边贸，实现区域经济优 势互补，共同

12、开展的良好途径。（六）石林旅游集镇建设是开发地区旅游文化资源，抢救、 保护和开展少数民族传统文化的重要手段。四、工程建设的依据？万盛区旅游开展总体规划 ？重庆万盛黑山一石林风景名胜区总体规划？重庆市万盛区石林镇村镇建设规划？国家村镇建设管理条例和现场实际情况第二章建设条件一、集镇建设规划区交通便利，可进入性好。石林旅游 集镇建设地点位于万盛旅游环线黑山一石林风景名胜区旅游 公路旁，石林一九锅箸旅游公路与黑山一石林风景名胜区旅 游公路交汇点附近。 距万盛城区25公里；距黑山谷景区南大 门11公里；距重庆浒景区 5公里；距九锅箸景区 23公里； 距主要客源市场重庆主城区114公里，其中高速公路段

13、89公里，行车时间2小时以内可到。二、集镇建设规划区供电、 移动通讯骨干网络根本形成。三、集镇规划区地质地形条件好，经地质勘探，该址地 层稳定，无地质灾害，地势平坦，地貌简单，利于工程建设。四、集镇建设规划区生态环境好，平均海拔1200米，自然植被丰富，水质及大气根本无污染，土地供给丰富，取得 本钱不高，水源有保证，人居稀少且民风淳朴。第三章建设单位根本情况一、业主名称：重庆市万盛区石林镇人民政府重庆市万盛区升太旅业开展二、企业性质：国有三、注册资本：800万元人民币四、经营范围： 旅游根底设施、景区景点工程开发、旅 游效劳等五、主要经营业绩：2002年成功运作实施总投资 3488 万元的国债

14、旅游工程一万盛黑山石林风景名胜区旅游公路。第四章工程建设内容、规模及实施进度一、建设内容及规模： 本工程充分利用规划场地山形地貌、水源，道路营造集巴渝民俗风情、苗家文化、乡村文化 于一体 “森林小镇式的旅游街区，将当地历史人文、风情 习俗、宗教仪式、歌舞庆典活动通过表演和游客亲自参与的 形式进行展示。配套建设必要的道路、广场、餐饮、住宿、 游乐设施。规划不同的功能街区，即行政办公区、居民生活 区、集市贸易区、休闲度假区等4条功能街区，实行组团式开发建设。内容及规模如下：根底设施局部1、道路：车行道 4000米；步行街道 4000米。2、广场含停车场9000平方米，其中：行政广场3000 平方米

15、，旅游文化广场 6000平方米。3、给水排污：建高位蓄水池 2个2000立方米，给水管 路系统及污水排放系统 6000米。4、供电：利用现有农网高压系统新建180KVAX2变配电站一座，安装低压主干线路 6000米。5、通讯：铺设256对程控市话主干线缆 3000米。6、绿化：人造绿地面积 10000平方米。人造景观及构筑物1、白塔1座七层。2、石牌坊4个3、雕塑1个4、红苗宗祠1座5、园林景观建筑1160平方米功能街区局部：总建筑面积141404平方米，其中：行政区15000平方米，居民生活区32135平方米，集市贸易 区30000平方米，休闲度假区 64269平方米，二、实施进度：本工程筹

16、备期（含规划设计）为10个月，建设施工期为3年，分三期实施一期工程：行政办公区二期工程：休闲度假区、集市贸易区三期工程：居民生活区第五章资源、景观与环境保护黑山一石林风景名胜区作为市级风景名胜区，下一步还将中 报国家级风景名胜区。其良好的自然生态环境本身就是其旅游开 发所依托的重要资源，为使景区具有永久的生命力，到达风景 资源永续利用和旅游的可持续开展，景区范围内按总规要求 全部纳入一级保护，防止因开发建设造成人为的破坏和旅游 污染，保护景区的生态环境，保持长期平衡。一、建筑设施要严格按照规划要求进行设计施工，控制 层高和建筑风格与景区环境相协调，做到文明施工，及时去 除建筑垃圾，对平场开挖裸

17、露端面要及时恢复植被或采取其 它掩饰措施。二、合理安排道路及有关水沟堡坎线路走向，以不破坏 地貌景观为前提，尽量防止高切坡，弃土堆放场地要及时进 行绿化覆盖，防止二次流失。步行道建筑采用生态材料。三、严格控制规划区建筑密度系数 ，高标准搞好规划区绿 化。四、加强规划区范围内的保护措施，建立完善的森林防 火制度，保护森林资源。五、环境保护治理设施要与规划区主体建筑规划、设计、五、环境保护治理设施要与规划区主体建筑规划、设计、施工同步进行，充分考虑治理容量与旅游规模的关系。公共 卫生设施内部结构要上档次， 外观风格要与周围环境相协调 要配备专职的环卫、园林绿化队伍。六、建立有效的污水处理系统，生活

18、污水必须经集中生 化处理达标后排放。第六章市场预测旅游业是当今世界经济开展中势头最强劲和规模最大的 新兴产业，是21世纪创造就业和环境保护的先导性产业，具有关联度高、带动性强的综合效益。是国民经济开展中速度 最快、消耗资源最省、最具活力的外向性朝阳产业和新的经 济增长点。是面向21世纪国家豉励扶持和优先开展的重要产 业之一。是国家宏观经济软着陆之后启动内需的重要举措， 这次又被列入西部大开发的重要内容，开展旅游业具有十分 宽松的政策环境。随着国家宏观经济环境的进一步好转，人 民群众预期收入的不断增加，假日旅游的兴起，旅游需求日 渐旺盛，成为启动内需一只强劲的市场力量。万盛区背靠3000万人口仅

19、城区人口就有 600万的大重庆直辖市， 有 着稳定的客源市场。随着三峡工程建设、西部大开发、中国 参加WTO ,依托重庆特殊的区位优势和地缘政治背景还可以 吸引重庆以外的国内外游客来万盛旅游。因此，万盛区开展 旅游业具有广阔的市场空间。本工程依托万盛石林景区、黑山谷景区、重庆浒景区、 九锅箸景区为客源根底，与四大景区互为照应、互为补充， 弥补其接待设施和旅游功能的缺乏。充分发挥其地理、气候、人文、经济优势，建设国内一流、特色鲜明的旅游文化名镇， 符合国家政策、旅游规划、村镇建设规划和现代旅游开展方 向，因而具有较强的旅游吸引力。根据万盛旅游区客流动态分析，预计本工程建成后到访 游客量近期到达

20、30-40万人次/年，远期到达40-60万人次 /年的市场规模是有保证的。另外，石林旅游集镇得天独厚的地理区位和优质舒适的 人居环境，非常适合度假山庄、休闲别墅、农家乐等旅游房 地产的开发，除了安置当地苗汉群众进入集镇居住经营外， 还可以吸引大量区内外投资者进入开发。随着人民群众居住 水平不断提高，居住观念发生改变，这些旅游房地产还具有 较大的增值涨价空间。根据石林旅游集镇规模容量和市场分析，预计集镇建成 后将到达3000人的人口规模，其中常住人口 300户1000人, 流动人口 2000人。第七章投资概算及资金筹措一、投资概算：工程总投资10279万元，其中： 根底设施局部1720万元1、道

21、路：300万元2、广场含停车场：270万元3、给水排污：500万元4、供电：250万元5、通讯：150万元6、绿化：250万元人造景观及构筑物 780万元1、白塔：80万元2、石牌坊：120万元3、雕塑：80万元4、红苗宗祠：380万元5、园林景观建筑：120万元功能街区局部7070万元总建筑面积141404平方米征用地费：509万元总占地面积 600亩，其中征地84.8亩，一次性租用地 515.2亩（五）其它含工程论证、勘察、规划设计费等200万元二、资金筹措：本工程建设资金10279万元通过以下途径解决：工程业主重庆市万盛区石林镇人民政府和重庆市万盛区升太旅业开展有限责任公司自筹3083万

22、元，申请国债资金 3083万元争取世行贷款4113万元第八章投资效益分析一、经营收入本工程建成后主要通过由售商品房屋和转让土地、子工 程获取收入，工程启动后 4年内预计可实现综合收入 15281 万元，其中：由售商品房屋收入：行政区 15000平方米X600元/平 方米=900万元，居民生活区 32135 平方米X600元/平方米 =1928 万元，集市贸易区 30000 平方米X 1200 元/平方米 =3600 万元，休闲度假区 64269 平方米X 1200 元/平方米 =7712万元， 合计14140万元。商品房平均单价 1000元。转让土地、子工程收入 ：114057平方米X 100

23、元/平方 米= 1141万元二、经营本钱根本数据：1、资金占用利息：自有资金按法定存款年利率2.16%计算（3083 X2.16% =66.6万元），国债及世行贷款利息按年利率 4% 计算（7196q=287.8 万元），资金平均周转时间安1.5年计算。2、工资福利：员工22人，人均年平均工资1.5万元 （22 X1.5=33 万元）3、企业管理费含车辆、办公费用按营业收入2%计 算 15281/3 X2%=101.9 万元4、营销费含广告宣传按营业收入1.5 %计算15281/3 X1.5%=76.4 万元5、营业税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加按综合税率 6%计算 15281/3

24、 X6%=305.6万元经营本钱分析表（见表八一1）经营本钱分析表表八T序号本钱工程全年合计计算依据1资金占用利息按自有资金2.16%、贷款4%利率计算2员工工资福利费3322人，人均年平均工资福利1.5万元3企业管理费按营业收入2%计算4营销费按营业收入计算5营业税金按综合税率6%计算6经营本钱(1)固定总本钱可受总本钱注：1+2+3+5=6=6+利润计算见表八一2禾1J润计算表表八-2序号项目金额万元备注1年营业收入总收入按3年平均计算2减：年经营本钱3年利润额4总利润额13193年累计5减：总投资102796税前利润7减：企业所得税适用33%税率8净利润总额主要财务评价指标1、投入产生比

25、：10279:15281=1: 1.52、投资利润率：/10279 X100%=19.03%3、财务内部收益率：（+） 67%/15281=%4、资本收益率：/10279 X100%=19.03%5、所有者权益报酬率：1956.3+/10279 X100%=%6、投资回收期 10279/（+）= 与年（五）不确定性分析1、敏感度分析考虑到工程实施过程中一些不确定因素的变化，测算工程可能承受的风险程度。现就工程实施后预期商品房价格这个对投资效果影响较大的因素作 n0%变化，对投资利润率影响进行敏感性分析见表八 一3、图八一1。变动值变化指标根本方案商品房价+20%-20%-10%-%商品房价元/

26、m210001200800900投资利润率%28.54-1.7760表八-3敏感度分析表敏感度分析图图八一1敏感度分析表从以上敏感图、表可以看生，商品房价的变化对投资利润率影响较大，当商品房价降低 10%时，工程仍可以到达行 业基准投资利润率 6%;当商品房价降低 ，工程投资利润率 为零。2、盈亏平衡分析以总经营收入完成率表示的盈亏平衡点BEP年度投资十年固定总本钱BEP =X100%年经营收入-年可变总本钱-营业税金=X100% = %（六）财务评价结论从以上财务指标分析可以看由，本工程投资利润率为19.03% ,高于行业基准值 6%;投资利税率为 ,高于行业 基准值17%;财务内部收益率为

27、 ,接近行业基准值 10%;资本收益率为,高于行业基准值 6% ;投入产生比为1:1.5 , 属较优化投资工程；投资回收期为3年，工程有收回投资的能力。预期商品房价的降低对投资利润率比拟敏感，工程盈亏 平衡点为营业收入最低完成率 %即到达万元时就可以保本， 不赔不赚。以上分析说明本工程在经营上具有较强的抗风险能力，各项财务指标反映良好，工程在财务经济上是可行的第九章总评价一、财务经济评价通过第九章财务经济指标所计算、分析和评价，本工程 内部财务经济指标运行合理，财务风险已降到可控制的限 度。二、国民经济评价根据？中国旅游业开展 九五方案和2021年远景目标 纲要？，旅游业是面向21世纪国家豉励扶持和优先开展的重 要产业之一，在国家正在实施的西部大开发战略中，旅游