辽宁营口天赐房地产鲅鱼圈项目市场研究报告-213-

1、1营口天赐房地产鲅鱼圈项目市场研究报告 合生创豪房地产投资顾问公司 2009年9月5日 2目 录第一部分:鲅鱼圈房地产市场研究.6-152一、住宅市场调研分析.7-127 1、板块划分8-8 、在、预售项目位置图.9-9 、具体项目调研分析10-122 4、调研分析结论.123-127二、典型竞争对手分析 128-152 1、典型竞争对手楼盘分析 . 129-135 2、典型竞争对手楼盘价格分析.136-1393目 录 3、典型竞争对手楼盘户型供应分析140-147 4、典型竞争对手楼盘客层分析.148-152第二部分：本案地块研究及核心价值界定 153-168一、本案地块研究. 154-15

2、9 1、地块现状分析.155-156 2、周边配套分析.157-159二、本案在鲅鱼圈的关系. 160-163 1、位置分析. 161-161 2、交通动线分析. 162-162 3、规划资源分析. 163-1634目 录三、本案的SWOT分析. 164-168 1、优势.165-165 2、劣势 166-166 3、机会 167-167 4、问题 168-168第三部分：产品定位研究.169-182一、本案核心价值盘点及界定.170-176 1、核心价值盘点.171-175 2、核心价值界定 176-176二、本案定位.177-1825目 录1、市场定位178-1782、产品定位179-17

3、93、建筑规划定位.180-1804、户型定位181-182第四部分：产品方向示例建议.183-210一、规划布局建议.184-186二、户型建议.187-196三、建筑风格及细节处理建议197-201四、园林景观定位建议202-2126第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究7一：住宅市场调研分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究8 本次住宅市场的分析是按板块进行研究，共分为三个板块。每个板块选出典型楼盘分析。这三个板块依次为海星板块、海东板块及红海板块。海星板块典型楼盘：大厦小区、观澜天下、恒基学府公寓、芳华园。海东板块典型楼盘：福地山水文园、东城怡景、馥润嘉园 、渤海铭城

4、、山水人家、福地山水文园、丽水御尊、清华园、富吉家园、丽景鸿苑。红海板块典型楼盘：恒基河畔家园、水岸尚城、苹果社区、湾畔书香门第、阳光100、海港花园、鸿基国际、盛景公寓、恒祥湾富贵园、群星国际新城、新龙逸家园、唯美星海、御景湾、翔峰国际花园、MOMA峰汇、翰林书香苑、康家园。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析1、板块划分9观澜天下大厦小区福地山水文园山水人家平安家园富吉家园渤海名城馥润家园东城怡景丽水御尊翰林书香苑清华园瑞康家园芳华园恒基学府公寓苹果社区阳光100水岸尚品御景湾翔峰国际花园恒基河畔花园鸿基国际湾畔书香门第盛景公寓恒祥湾富贵园群星国际新城新龙逸家园MOMA峰汇唯

5、美星海、在、预售项目位置图海港花园丽景鸿苑第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析10（1）大厦小区6期地理位置平安大街6期建筑面积约5万平米推盘情况推出11栋多层总户数664户户型区间30-82平方米主力户型二室一厅一卫价格区间1610-2880元/平方米销售均价2500元/平方米（阁楼售价计入均价）开盘日期2009年7月29日备注一次性付款：优惠200元/平贷款：优惠100元/平1、海星板块楼盘分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析11户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率一室一厅一卫30-42平1610-2880元/

6、平方米4.8-12.1万/套12619%二室一厅一卫48-74平7.4-21.3万/套41863%二室二厅一卫76-82平12.2-23.6万/套12018%（1）大厦小区6期 主力户型为二室一厅一卫，面积在48-74，约占总户型配比的63%，以目前销售价格计算总价主力区间为万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析12（1）大厦小区6期项目特点： （1）06年开始开发的项目，市场有一定的知名度。 （2）成熟城市配套。 销售评价： （1）走低售价、小面积、低总价的低档盘路线。 （2）以中低档客户层为市场发力点。 （3）目前六期销售率约35%。第一部分：鲅鱼圈房

7、地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析13 （4）目前销售价格与2007年售价比较： 大厦小区项目销售均价2009年较2007年上涨150元/平。（1）大厦小区6期第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析14（2）芳华园地理位置辽东湾大街开发商营口海星房地产开发有限公司总建筑面积5万平米户型区间40-160平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间3580-3780元/平方米销售均价3700元/平方米开盘日期2007年8月备注一次性付款优惠180元/平第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析15（2）芳华园户型比户型建筑面积

8、价格区间目前价格总价区间户型比率一房一厅一卫40-45高层：3580-3780元/14.3-17万元/套5%一房二厅一卫77-8027.5-30.2万元/套11%二房二厅一卫88-11031.5-41.6万元/套55%三房二厅一卫128-13245.8-49.9万元/套9%三房二厅二卫136-16048.7-60.5万元/套20% 主力户型为二室二厅一卫，面积在88-110，约占总户型配比的55%，以目前销售价格计算总价主力区间为万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析16（2）芳华园推广主题: 心中常驻芳华项目特点：（1）城市景观（2）城市配套齐全（3）高

9、层可观海楼盘评价： （1）本项目具有较好的城市景观资源。（2）以中高档人群为市场发力点。（3）项目销售率约85%。 （4）目前销售价格与2007年售价比较： 芳华园项目销售均价2009年较2007年上涨300元/平。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析17（3）恒基学府公寓地理位置世纪广场西侧开发商恒基实业有限公司总建筑面积约1.5万平米推盘情况推出1栋高层总户数130户户型区间42-120平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间33303780 元/平方米销售均价均价3550元/平方米开盘日期09年9月第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体

10、项目调研分析18户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率一室一厅一卫404533303780元/ 13.3-17万元/套3426%二室二厅一卫606320-23.8万元/套3023%757825-29.5万元/套3225%939831-37万元/套3426%（3）恒基学府公寓 主力户型为二室二厅一卫，面积在60-98，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算总价主力区间为20-37万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析19推广主题: 城市中心点 品质生活圈项目特点：（1）城市景观（2）城市配套齐全 销售评价： （1）虽然项目

11、在中心区价格较高，但户型面积较小，总价低。（60-78平户型占48%） （2）以中高档人群为市场发力点。 （3）目前销售率为50%。（3）恒基学府公寓第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析20地理位置世纪广场西侧开发商辽宁天鸿实业集团总建筑面积约5.5万平米推盘情况推出2栋33层高层总户数496户户型区间69-142平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间2900-3800元/平方米销售均价均价3300元/平方米开盘日期2008年10月（4）天鸿观澜天下第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析21户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前

12、价格的总价区间户数户型比率二室二厅一卫69-77平1980-2960元/平方米20-27.7万/套24850%三室二厅一卫104-108平30.1-41万/套12425%三室二厅二卫124-142平36-54万/套12425%（4）天鸿观澜天下 主力户型为二室二厅一卫，面积在69-77，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算总价主力区间为万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析22推广主题: 中心区 地标级全景宅邸项目特点：（1）现代建筑风格（2）海星板块标志性建筑 （3）成熟的城市配套 （4）东侧近邻世纪广场，西侧邻港务局,高层可以远观海景 楼盘评价：

13、 （1）目前项目主体封顶。 （2）本项目具有较好的城市景观资源。 （3）以中高档人群为市场发力点。 （4）目前销售率为70%。（4）天鸿观澜天下第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析23小结： 海星板块是鲅鱼圈传统的核心区，拥有较好的区位资源及城市配套。目前区域内可供开发的地块较少。区域内除从06年开始开发的大厦小区供应多层产品外，其余的项目供应少量高层产品。 从海星板块产品供应结构上看， 市场供给偏向二室二厅一卫/二室一厅一卫经济性户型。 未来该板块的已知待开发为30万平方米，目前该区域产品供给量较少，因此区域竞争相对较弱。海星区海韵明珠约4.3万阳光世纪城约

14、26万第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析24 海星板块2009年在售项目与2007年价格涨幅比较： 中低档盘大厦小区涨幅150元/平。大厦小区在鲅鱼圈区域中低档。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析25楼盘已具有品牌效应，同时中低端客户市场也支撑市场需求。 高档盘芳华园涨幅300元/平，该项目现处于现房实景销售阶段较2007年主体施工阶段有一个自然的涨幅，同时该项目地理位置的稀缺性也是其涨价的重要原因。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析26（1）瑞康家园地理位置桃花潭路东段开发商群达房地产

15、公司建筑面积约5.6万平米推盘情况7栋小高层二期户数384户户型区间60-150平方米主力户型二室二厅一卫价格区间2580-3180元/平销售均价2850元/平开盘日期2006年5月2、红海板块楼盘分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析27户型比户型建筑面积价格区间总价区间户型比率一房二厅一卫55-6025803150元/14.2-18.5万元/套10%二房二厅一卫约78-10020.1-31.5万元/套64%三房二厅一卫约110-15028.3-47.2万元/套24%（1）瑞康家园 主力户型为二室二厅一卫，面积在78-100，约占总户型配比的64%，以目前

16、销售价格计算总价主力区间为万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析28项目特点：（1）交通便利。 （2）购物、教育等配套齐全。 （3）地理位置优越。 （1）瑞康家园 销售评价： （1）以中低档人群为市场发力点。 （2）户数/车位比：4户：1停车位。 （3）2009年销售均价与2007年销售均价上涨50元/平。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析29地理位置辽东湾大街与桃花潭路交汇开发商圣丰房地产开发公司总建筑面积约2.8万平米推盘情况2栋小高层总户数229户户型区间50-140平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间2997-

17、3667元/平方米销售均价均价3500元/平方米开盘日期08年5月备注一次性付款：9.7折贷款：9.9折（2）翰林书香苑第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析30户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率二室二厅一卫63752997-3667元/ 18.9-27.5万元/套4721%788523.4-31.2万元/套7131%879326-34万元/套229.5%10010230-37.4万元/套2310%10310530.8-38.5万元/套229.5%10811232.4-41万元/套229.5%三室三厅二卫13013539-49

18、.5万元/套229.5%（2）翰林书香苑 主力户型为二室二厅一卫，面积在63-112，约占总户型配比的90.5%，以目前销售价格计算总价主力区间为万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析31推广主题: 至尊品质 精品名宅 项目特点：（1）现代建筑风格（2）商业、交通配套 （3）教育配套 楼盘评价： （1）以中高档人群为市场发力点。 （2）楼盘区位较好。 （3）项目销售率为45%左右。销售较好的户型为102-105平的舒适型二室二厅一卫。（2）翰林书香苑第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析32（3）苹果社区地理位置中心医院东北

19、向500米开发商营口翔宏置业公司总建筑面积约12.8万平米推盘情况共11栋高层，先推出4栋高层总户数约1200余户户型区间50-140平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间2930-3780元/平方米销售均价均价3350元/平方米开盘日期开盘日期未定，目前预售阶段第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析33（3）苹果社区户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格总价区间户型数户型比率一室一厅一卫40552930-3780元/11.7-20.8万元/套5112%二室二厅一卫708020.5 -30.2万元/套4510%939827.2-37万元/套13330%

20、9510027.8-37.8万元/套6415%101-10529.5-39.7万元/套10825%三室三厅二卫12012535.1-47.3万元/套348% 主力户型为二室二厅一卫，面积在70-105，约占总户型配比80%，以目前销售价格计算总价主力区间为万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析34推广主题: 爱生活 爱苹果 项目特点：（1）现代建筑风格（2）楼盘全部为高层 （3）教育、休闲配套 楼盘评价： （1）目前项目工程进入到地基施工阶段。 （2）以中高档人群为市场发力点。 （3）与红海板块其它楼盘区位比较，位置稍差。 （4）目前预售率为20%。（3）

21、苹果社区第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析35（4）水岸尚品地理位置平安大街西侧开发商诚信房地产公司总建筑面积约21万余平米推盘情况共20栋楼，先推出8栋楼，其中6栋小高层，2栋高层总户数约1800户户型区间40-140平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间3180-4320元/平方米销售均价均价3700元/平方米开盘时间08年5月备注一次性付款优惠5%，按揭贷款优惠2%第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析36户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户型数户型比率一室一厅一卫404431804320元/12

22、.7-19万元/套243%454814.3-20.7万元/套274%二室二厅一卫828926-38.4万元/套385%919928.9-42.8万元/套11917%10311032.7-47.5万元/套18727%11111535.3-49.7万元/套8011%三室二厅二卫12513539.7-58.3万元/套13720%13814343.9-61.8万元/套9013%（4）水岸尚品 主力户型为二室二厅一卫，面积在82-115，约占总户型配比的60%，以目前销售价格计算总价主力区间为万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析37（4）水岸尚品项目特点： （1）

23、现代简约建筑风格。（2）湖水景资源。 （3）教育、休闲配套。 楼盘评价： （1）目前项目工程7栋楼进入准现房阶段，1栋主体施工阶段。 （2）以高档人群为市场发力点。 （3）目前销售率约75%。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析38（5）恒基河畔花园地理位置平安大街西侧开发商恒基实业公司总建筑面积约7万余平米推盘情况共4栋32层高层总户数约700余户户型区间37-139平方米主力户型二室二厅一卫价格区间3080-4580元/平方米销售均价3900元/平方米（实际均价3700元/平）开盘日期2009年7月27日开始预售备注一次性付款：优惠300元/平贷款：优惠1

24、00元/平第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析39（6）恒基河畔花园户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户型数户型比率一室一厅一卫353830804580元/10.7-17.4万元/套304.76%455013.8-22.9万元/套9014.29%657020-32万元/套609.52%二室二厅一卫809024.6-41.2万元/套9014.29919528-43.5万元/套9014.29%969829.5-44.9万元/套18028.57%三室三厅二卫11011533.9-52.7万元/套304.76%13514041.6-64.1万元

25、/套609.52% 主力户型为二室二厅一卫，面积在80-98，约占总户型配比的57.2%，以目前销售价格计算总价主力区间为万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析40（6）恒基河畔花园推广主题: 首席亲水生态经典生活区项目特点：（1）现代简约建筑风格（2）北侧红海河水景资源（3）生活、教育、休闲配套 楼盘评价： （1）项目外部自然景观较好。 （2）目前项目进行到地基施工阶段。 （2）以中高档人群为市场发力点。 （3）开发商采取提前预售，减少资金链压力，预售率约25%。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析41（7）御景湾地理位

26、置辽东湾大街东，红海河南岸开发商钱塘江房产公司总建筑面积约13万余平米推盘情况共15栋小高层、高层，目前已推出12栋小高层、高层总户数约1000户户型区间36-140平方米主力户型二室二厅一卫价格区间3480-4900元/平方米销售均价4000元/平方米开盘日期2007年8月第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析42（7）御景湾户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户型数户型比率一室一厅一卫353834804900元/12.1-16万元/套547.33%435015-21.5万元/套476.38%656822.6-29.3万元/套273.66

27、%二室二厅一卫90-9831.3-44.1万元/套12717.23%100-10534.8-47.3万元/套608.14%106-11036.9-51.7万元/套587.87%111-11838.6-55.5万元/套729.77%120-12344.1-60.3万元/套364.88%125-13046-63.7万元/套12817.37%三室二厅一卫125-13043.5-63.7万元/套405.43%三室二厅二卫125-13043.5-63.7万元/套425.7%132-13848.6-67.6万元/套466.24%第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析43（7

28、）御景湾 主力户型为二室二厅一卫，面积在90-130，约占总户型配比的65.26%，以目前销售价格计算总价，主力区间为万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析44（7）御景湾推广主题: 城南中心首席亲水宜居生态花园 项目特点： （1）现代简约建筑风格（2）海湖水景资源 （3）生活、教育、休闲配套 （4）在红海河一侧的楼宇，设有观光电梯 楼盘评价： （1）2007年鲅鱼圈开发区最贵的高档盘，目前在红海区板块已经形成了品牌效应。 （2）以高档人群为市场发力点。 （3）户数/车位比：3户：1停车位。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调

29、研分析45（7）御景湾 （4）目前销售价格与2007年售价比较： 御景湾项目销售均价2009年较2007年上涨 250元/平。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析46（8）阳光100地理位置辽东湾大街与桃花潭路交汇处开发商天鸿实业集团公司总建筑面积约1.5万余平米推盘情况1栋小高层总户数108户户型区间40-135平方米主力户型一室、二室、三室各占1/3价格区间2430-2880元/平方米销售均价2650元/平方米开盘日期08年8月备注一次性付款：优惠9折第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析47（8）阳光100户型配比套型建筑

30、面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户型数户型比率一室一厅一卫455024302880元/11-14.4万元/套3632%二室二厅一卫606514.6-18.7万元/套1817%666816-19.6万元/套1817%三室二厅一卫95-9823-28.2万元/套1817%三室二厅二卫13013531.6-38.9万元/套1817% 本项目一室、二室、三室户型配比平均各占34%。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析48（8）阳光100推广主题: 学府区 精致生活小筑 项目特点： （1）现代建筑风格。（2）生活、交通配套。 （3）教育配套。 销售评价： （1

31、）目前是准现房销售阶段。 （2）以中档人群为市场发力点。 （3）项目销售率90%左右，滞销户型为130平方米的大户型。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析49（9）鸿基国际地理位置红海路与平安大街交汇开发商鸿基房地产公司总建筑面积约15万余平米推盘情况共18栋小高层、高层总户数约1300户户型区间90-160平方米主力户型二室二厅一卫价格区间3000-4160元/平方米销售均价3600元/平方米开盘日期08年7月备注目前优惠：9.5折第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析50（9）鸿基国际户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总

32、价区间主力价格区间户数户型比率二室二厅一卫96-10228.8-41.8万元/套3000-4160元/平方米58250%112-11533.6-47.8万元/套504%三室二厅一卫113-12933.9-51.8万元/套11410%三室二厅二卫118-14135.4-57.6万元/套22019%152-15545.6-64.4万元/套444%三室三厅二卫159-17547.7-72.8万元/套16013% 主力户型为二室二厅一卫，面积在96-115，约占总户型配比的54%，以目前销售价格计算总价主力区间万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析51（9）鸿基国

33、际 推广主题：开发区新城核心 国际化样板社区项目特色： （1）后现代简约建筑风格（2）人车分流（3）邀请品牌园林设计公司进行园林设计 （4）品牌物业公司为物业顾问，封闭智能小区管理 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析52（9）鸿基国际楼盘评价： （1）该楼盘板式高层、小高层一梯两户设计，点式高层一梯三户设计。户型设计采用五明设计，强调居住的舒适度，采用舒适型二室二厅、三室二厅设计。 （2）以高档人群为市场发力点。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析53地理位置营口经济技术开发区辽东湾大街南段开发商营口港房地产开发有限责任公

34、司总建筑面积一期推出8万平方米推盘情况一期推出9栋高层总户数484户户型区间108150平主力户型三室二厅二卫价格区间31504250元/平方米销售均价4130元/平方米开盘日期09年4月（10）海港花园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析54套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户数户型比率户型配比二室二厅一卫108-1153448.8 万元/套31504250元/12125%三室二厅二卫13814243.460.3万元/套24250%14515045.663.7万元/套12125%（10）海港花园 主力户型为三室二厅二卫，面积在138-150，

35、约占总户型配比的75%，以目前销售价格计算总价主力区间万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析55推广主题: 大海阳光健康项目特点： （1）现代简约建筑风格。 （2）明亮宽敞的落地窗尽显红海河完美景致。 （3）生活、教育、休闲、医疗、购物配套。（10）海港花园销售评价： （1）目前是现房销售阶段。 （2）以港务局内部员工为市场发力点。 （3）目前仍未进行市场的全面推广，还未被公众所认知。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析56地理位置营口经济技术开发区辽东湾大街东侧开发商侨光地产总建筑面积8万平方米推盘情况现推出一栋LOFT

36、公寓（小高层）总户数222户户型区间48150平主力户型二室二厅一卫价格区间47005100元/平方米销售均价4900元/平方米开盘日期09年4月（11）盛景公寓第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析57户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户型数户型比率一室一卫485322.525.8万元/套47005100元/4822%一室一厅一卫586527.231.78万元/套4219%二室二厅一卫687831.937.78万元/套6027%808537.641.38万元/套6027%三室二厅二卫12015056.476.58万元/套125% 主力户

37、型为二室二厅一卫，面积在68-85，约占总户型配比的54%，以目前销售价格计算，总价主力区间万元。（11）盛景公寓第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析58推广主题: 新城核心LOFT公寓项目特点： （1）现代简约建筑风格。 （2）高大而宽敞的空间，主力户型高达米。 （3）四大商圈：金融、旅游、高档居住区、中心医院。销售评价： （1）目前是预售阶段。 （2）以中高档人群为市场发力点。 （3）目前销售率70%。 （4）鲅鱼圈首家推出LOFT公寓概念的楼盘。（11）盛景公寓第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析59地理位置营口经济技术

38、开发区平安大街、海丰路交汇处开发商营口大恒祥房地产开发有限公司总建筑面积14万平方米推盘情况一期推出2栋高层6栋小高层目前先推出1栋小高层总户数154户户型区间6595平主力户型二室二厅一卫价格区间31804010元/平方米销售均价3780元/平方米开盘日期目前处于预售阶段备注每平米优惠500元/平（12）恒祥湾富贵园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析60户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户数户型比率二室二厅一卫65683180-4010元/20.625.2万元/套4429%82882633.8万元/套9964%939529.537.

39、9万元/套117% 主力户型为二室二厅一卫，面积在65-95，以目前销售价格计算，总价主力区间万元。（12）恒祥湾富贵园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析61项目特点： （1）新古典主义建筑风格。 （2）整个小区被外店铺围合。（12）恒祥湾富贵园楼盘评价： （1）目前先推出一栋小高层试探市场。 （2）目前作为内部销售阶段，每平米优惠500元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析62地理位置营口经济技术开发区红海河与平安大街交汇处开发商营口群星房地产开发有限公司总建筑面积38万平方米推盘情况一期推出2栋高层4栋小高层3栋多层总

40、户数581户户型区间31135平主力户型二室二厅一卫价格区间31303950元/平方米销售均价3650元/平方米开盘日期09年4月（13）群星国际新城第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析63户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户型数户型比率一室一厅一卫31429.7-13.8万元/套3130-3950元/12020%455516.7-20.6万元/套275%二室二厅一卫627019.4-25.6万元/套275%718422.2-31.8万元/套15427%909828.1-36.8万元/套8113%9910230.9-40.2万元/套18

41、3%三室三厅一卫11512035.9-47.4万元/套92%三室三厅一卫12012537.5-47.8万元/套509%13013540.6-53.3万元/套9516% 主力户型为二室二厅一卫，面积在62-102，约占总户型配比的48%，以目前销售价格计算总价主力区间万元。（13）群星国际新城第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析64推广主题: 鲅鱼圈首席国际级湾区独家公馆项目特点： （1）新古典主义简约欧式豪邸。 （2）内外双景观，多重水系景观。 （3）教育、运动、休闲、娱乐配套。楼盘评价： （1）目前处于正式销售阶段，预计明年中旬交房。 （2）以中高档人群为市

42、场发力点。（13）群星国际新城第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析65地理位置营口开发区第一高中对面开发商营口湾畔房地产开发有限公司总建筑面积24万平方米推盘情况共23栋高层一期推出4栋高层二期推出4栋高层总户数1006户（一期、二期推出总合）户型区间63128平主力户型二室二厅一卫价格区间31003980元/平方米销售均价3370元/平方米（包括阁楼）开盘日期09年4月（14）湾畔书香门第第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析66户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户型数户型比率二室二厅一卫636819.

43、5-27万元/套31003980元/346%838825.7-33.6万元/套8515%939828.8-39万元/套15328%三室二厅一卫10010331-40.9万元/套346%三室二厅二卫11011534.1-44.6万元/套13624%12012837.2-50.9万元/套11921%（14）湾畔书香门第（一期） 一期主力户型为二室二厅一卫，面积在63-98，约占总户型配比的49%，以目前销售价格计算，总价主力区间万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析67户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户型数户型比率二室二厅一卫7078

44、21.7-31万元/套31003980元/17839%809024.8-35.8万元/套14030%9510029.4-39.8万元/套7617%三室二厅二卫11011534.1-44.7万元/套255%12512838.7-50.9万元/套439% 二期主力户型为二室二厅一卫，面积在70-100，约占总户型配比的86%，以目前销售价格计算，总价主力区间万元。（14）湾畔书香门第（二期）第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析68推广主题: 从小学到高中 读书就在家门口项目特点： （1）周边教育配套齐全。 （2）独特的小区景观概念分成四大组团：琴、棋、书、画。 （

45、3）优质的物业服务。销售评价： （1）目前一期项目已经清盘，二期项目也已经进入尾盘阶段，三期预计在10月份开盘。 （2）以中高档人群为市场发力点，重点面向重视子女教育的客户群。 （3）目前二期销售率约69%，部分三室的大房型销售困难。（14）湾畔书香门第第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析69地理位置营口鲅鱼圈经济开发区平安大街东二道河南新区政府对面开发商营口汇明房地产开发有限公司总建筑面积28万平方米推盘情况一期推出2栋高层1栋小高层总户数一期540户户型区间90130平主力户型二室二厅一卫销售均价未售，预计6000元/平方米备注精装修住宅（15）MOMA峰

46、汇第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析70户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户型数户型比率二室二厅一卫6873未公布6217%88938022%二室二厅二卫118123185%三室二厅二148153185%四室二厅二卫165168113%1701854713% 主力户型为两种：三室二厅二卫，面积在130-153，约占总户型配比的40%； 二室二厅一卫，面积在6893 ，约占总户型配比的39%。（15）MOMA峰汇第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析71推广主题: 东北之上，首个

47、科技精品住宅项目特点： （1）高科技住宅：恒温、恒湿、有氧、降噪。 （2）现代简约建筑风格。 （3）多种精装修标准。销售评价： （1）目前项目仍处于蓄水期。 （2）以高端人群为市场发力点。 （3）由于项目造价高，因此楼盘售价定位较高很难被市场接受。 （4）高科技住宅还未被市场广泛认知。 （5）未来鲅鱼圈区域售价及居住品质最高的产品。（15）MOMA峰汇第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析72地理位置营口鲅鱼圈经济开发区平安大街东国税局北开发商辽宁泰吉房地产开发有限公司总建筑面积7万平方米推盘情况共推出5栋高层2栋多层总户数540户户型区间90130平主力户型二

48、室二厅一卫价格区间33684538元/平方米销售均价3800元/平方米开盘日期目前处于预售阶段（16）唯美星海第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析73户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户型数户型比率二室二厅一卫9010033684538元/3043.2万元/套30856%1101153750.4万元/套9618%12012840.458万元/套204%三室二厅一卫10511035.349.9万元/套204%三室二厅二卫12513042.158.9万元/套9618 主力户型为二室二厅一卫，面积在90-128，约占总户型配比的78%，以目前

49、销售价格计算，总价主力区间30-58万元。（16）唯美星海第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析74推广主题: 观山 观水 观星海项目特点： （1）周边教育配套齐全。 （2）独特的小区景观概念分成四大组团：琴、棋、书、画。 （3）优质的物业服务。 （4）高层可观山、河、海。销售评价： （1）以中高档人群为市场发力点。 （2）目前预售率约50%，部分三室的大房型销售困难。（16）唯美星海第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析75地理位置营口鲅鱼圈经济开发区红海河南，政府东路与文德路交汇处开发商营口经济技术开发区中渤房地产开发有限公司

50、建筑面积一期6万平方米推盘情况共推出15栋楼一期推出5栋高层2栋小高层总户数576户户型区间45120平主力户型二室二厅一卫价格区间32304280元/平方米销售均价3750元/平方米开盘日期08年8月（17）新龙逸家园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析76户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率二室一厅一卫48603230-4280元/平方米15.5-25.6万元/套13824%二室二厅一卫758824.2-36.4万元/套18532%9010029-40.9万元/套9817%二室二厅二卫929529.7-40.6万元/套40

51、7%9398（跃层）30-40.7万元/套234%三室二厅二卫10112032.6-51.3万元/套9216% 主力户型为二室二厅一卫，面积在48-100，约占总户型配比的49%，以目前销售价格计算，总价主力区间万元。（17）新龙逸家园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析77推广主题: 精品领袖 塑造经典项目特点： （1）西班牙建筑风格。 （2）购物、教育、医疗配套齐全。 （3）3号楼独设观光电梯。销售评价： （1）以中高档人群为市场发力点。 （2）目前销售率约62%，部分顶层和三室的大面积房型销售困难。（17）新龙逸家园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅

52、市场调研分析3、具体项目调研分析78（18）翔峰国际花园地理位置营口经济开发区月亮湖公园东、日月大道北开发商营口翔峰置业有限公司总建筑面积约20万余平米推盘情况推出11栋小高层、高层总户数903户户型区间36-140平主力户型二室二厅一卫价格区间3380-4900元/平方米销售均价4000元/平方米开盘日期08年7月第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析79户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户数户型比率一室一厅一卫45-6214.1-28.6万元/套3380-4900元/12814%二室二厅一卫65-7021.9-34.3万元/套1061

53、2%84-10528.3-51.4万元/套38142%三室三厅二卫94-11831.7-57.8万元/套26830%127-13042.9-63.7万元/套202%（18）翔峰国际花园 主力户型为二室二厅一卫，面积在65-105，约占总户型配比的54%，以目前销售价格计算，总价主力区间万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析80推广主题: 自然与人文、建筑与思想和谐共生 项目特点： （1）现代简约建筑风格。 （2）海湖水景资源。 （3）生活、教育、休闲配套。 （18）翔峰国际花园楼盘评价：（1）以中档人群为市场发力点。 （2）项目销售率73%左右，高层楼盘销

54、售困难。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析81小结： 在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中，红海板块是非常重要的区域。它是未来鲅鱼圈重要的行政办公区 、商业金融区 、医疗卫生区 、游览娱乐区 。红海板块（新城区）也是鲅鱼圈开发热点板块，是开发量最大，开发楼盘最多，中高档楼盘最集中的区域，也是市场关注度最高的板块。 红海板块依河傍海，具有高档楼盘所需要的自然资源。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析82 红海板块楼盘已经进入了超大规模的楼盘开发时代，如150万平方米的华海城。由于本区域优势明显，开发商为了追求利润的最大化，

55、不得不提高容积率，侧重小高层、高层开发，使区域内多层产品成为了稀缺产品。 红海板块总体看，户型结构较齐全，购房者选择面较广。从市场供给的户型来看，市场的主力户型集中在二室二厅一卫。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析83 区域内部分开发的楼盘比较注重项目的品质，有的开发商不惜重金力聘知名规划公司。如鸿基国际项目聘请台湾老圃造园公司担当园林规划，并重点宣传。MOMA峰汇花巨资聘请北京凯乐世纪建筑技术担当建筑规划，打造科技住宅产品。 目前已知的红海区域待开发量约450万平方米，红海板块的竞争将进一步加剧。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项

56、目调研分析84区域项目名称建筑面积红海区昌宇星河湾、鸿基海岸、湾畔书香门第约150万金泰城约100万华海城约18万新龙逸约5万群星国际新城约20万MOMA峰汇约25万海港花园约100万恒祥湾富贵园约7万盛景公寓约5万水岸尚品约12万御景湾约2万苹果社区约8万第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析85 红海板块2007年在售项目与2009年价格涨幅比较： 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析86 中档楼盘瑞康家园涨幅50元/平。瑞康家园2007年销售时已进入准现房销售阶段，目前业主已入住，剩少量现房，采取低价一次性付款方式快速清盘

57、，所以涨幅较小。 高档楼盘御景湾涨幅250元/平。2007年红海板块第一个高档楼盘，在红海板块有品牌知名度，同时项目产品的提升是其涨价的主要原因。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析87（1）山水人家地理位置平安大街东、淮河路南建筑面积约20万平米推盘情况预计推出12栋多层总户数433户户型区间43-190平主力户型三室二厅一卫开盘日期开盘时间未定，价格未公布3、海东板块楼盘分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析88户型配比套型建筑面积区间()户型数户型比率一室一厅一卫（阁楼）4355122.77%5567327.39%二室

58、二厅一卫5070122.77%8390306.93%90105255.77%8386（跃层）153.46%三室二厅一卫9710520848.04%105115204.62%三室二厅二卫120-1357016.17%四室两厅两卫14515551.15%170190（跃层）40.92%（1）山水人家 主力户型为三室二厅一卫，面积在97-115，约占总户型配比的53%。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析89推广主题:以自然定义生活真谛 项目特点： （1）西班牙建筑风格。 （2）成熟城市配套。 （3）南侧为青龙山公园。 楼盘评价： （1）以高档人群、中大户型住宅为市

59、场发力点。 （2）项目样板区建成后，产品再投放市场。 （3）预计销售均价在4000元/平以上，将会成为老城区高档楼盘的价格 标杆。（1）山水人家第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析90（2）福地山水文园地理位置平安立交桥南开发商营口翔峰置业公司6期建筑面积约6万平米推盘情况推出8栋小高层总户数450户户型区间84-130平主力户型二室二厅一卫价格区间3280-5400元/平方米销售均价3600元/平方米开盘日期目前预售阶段第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析91户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率二

60、室二厅一卫84-94平3280-5400元/平方米27.5-37.4万/套33374%三室二厅一卫105-106平34.4-42.2万/套7216%116-118平38-47万/套184%三室二厅二卫123-128平40.3-50.9万/套184%四室二厅二卫130-133平42.6-52.9万/套92%（2）福地山水文园 主力户型为二室二厅一卫，面积在84-94，约占总户型配比的74%，以目前销售价格计算，总价主力区间为万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析92项目特点： （1）新古典主义建筑风格。 （2）成熟城市配套。 （3）项目为南向坡居地，西、北向