某儿童娱乐商城策划方案

1、“猴哥”儿童娱乐商城策划方案世界“金融危机”的出现在不同行业、层次也影响到我国的经济及发展，更直接影响到保定的市场商业发展。关于我公司总购物业如按以往单一的模式出租现已经很难在如今“金融危机”市场上行的通，正所谓变则通，所以必须走出一条新的出路才能盘活总购物业，在如今“金融危机”的情况下机遇与挑战并存。 我部门通过过上次策策划“亚太比比邻儿童童大世界界策划思思路”后经王王总认可可，现我我部对此此方案再再次修编编，现编编制完成成“猴哥儿童童娱乐商商城策划划方案”仅供王王总惠鉴鉴。一、项目策策划理念念“人与人不不同，花花有百样样红”。商业业物业也也需要根根据其所所处的地地理位置置、经营营范围、服服

2、务的客客户类型型和数量量等诸多多因素进进行不同同的定位位。“猴哥”（猴哥哥儿童娱娱乐商城城简称“猴哥”）品牌牌及功能能定位同同样需要要充分考考虑到其其自身和和服务对对象的特特性，进进行合理理的市场场细分和和定位，才才能有效效地运转转，占据据并巩固固自己的的目标市市场。关于“猴哥哥”品牌的的定位我我们考虑虑的不是是简单随随意的概概念罗列列，而应应该是对对“猴哥”品牌及及其实体体的深入入分析之之后规避避劣势、发发挥优势势并升华华的差异异化，并并具有充充实的内内涵及相相对应的的使用功功能作为为支撑。二、项目定定位策略略 本物业位位居保定定市裕华西路路周围被被诸多大大型商场场，商业业街紧紧紧环绕。可可

3、以说是是人旺地地旺商情情火爆。素素来被人人们称之之为保定定市老城区区商业街街及商品品小百货货及服装装等商品品的集散散中心，是是商家占占领保定定及周边边城市市市场的“滩滩头阵地地”，市市场商品品也由低低档逐渐渐向中、高高乃至精精品市场场发展。 消费者的的购物心心理也逐逐渐由寻寻觅便宜宜货、大大众货而而发展为为去裕华华商圈逛逛精品店店、购高高档货。 鉴于上述述分析，我我们对本本物业地地的策划划理念应应鲜明地地、坚决决地定位位在“裕裕华路批批零商业业城”上上面。 由于本物物业地处处于市裕裕华西路路这一历历史以来来被认为为是做百百货，小小商品和和做全市市贸易市市场的缘缘由，所所以确立立为“猴哥儿童童娱

4、乐商商城”项目。 树立“您您旺我才才旺”的的经营思思想，把把保障厂厂家、商商家经营营运作为为我们招招商的核核心方针针。而把把追求儿儿童娱乐乐商城作作为商家家进驻保保定及周周边地区区的首选选之地。 猴哥项目的的收益主主要来源源于以下下4个方方面：1）可营业业面积租租赁所获获取的租租金收益益；2）广告位位出租面面积所获获取的广广告收益益；3）部分自自营项目目的经营营收益；4）物业管管理经营营收益，如如：停车车场收入入、商业业促销活活动的场场地出租租收益等等；将以上收益益加以比比较，我我们会发发现“可营业业面积租租赁所获获取的租租金收益益”是整个个项目的的主要收收入来源源，是对对本案经经营管理理影响

5、最最大的因因素。因因此，进进一步来来看滩位位租赁部部分，在在营业面面积固定定的前提提下，其其又可能能产生22种增加加收益的的方式：1、以“实实现营业业面积最最大可出出租”为目标标，尽可可能多地地增加可可出租的的滩位经营营面积，达达到获取取更多租租金收益益的目的的。优点：通过增加加滩位出租租数量，从从而增加加租金收收入总量量；（这这必须以以全部或或绝大多多数滩位位能成功功出租为为前提。）在一定程程度上可可以增加加商品经经营的种种类；缺点：滩位数量量的增多多无形中中加大了了招商工工作的难难度，而而这种困困难很可可能导致致：滩位位招租率率低，空空置率高高；在没没有完成成招商目目标后，资资金无法法回笼

6、；为求资资金的快快速回收收，只有有依靠降降低租金金来完成成招商，规规避风险险；滩位过于于密集会会造成整整个卖场场显得拥拥挤、杂杂乱；商品种类类过多，则则很难保保证入驻驻的都是是精品，且且影响限限制了展展示功能能的发挥挥，最终终很可能能轮为一一个简单单批发市市场；由上述原原因带来来了卖场场档次甚甚至品牌牌形象的的降低，而而很多名名牌商品品，尤其其是知名名品牌，在在选择经经营场所所时，通通常会考考虑卖场场的品牌牌形象、发发展方向向是否与与本品的的品牌形形象相符符，这样样很可能能造成对对名品招招商的障障碍；卖场形象象的降低低，将会会带来更更多的同同档次竞竞争者；2、牺牲一一定的营营业面积积，用于于商

7、城物物业环境境、格调调建设，提提高滩位位的整体体档次，从从而据此此提高租租金来获获取更多多的收益益。优点：虽然降低低了有效效营业面面积最大大可出租，但但是可以以将一部部分面积积充分利利用进行行景观、附附属设施施的建设设，改善善了卖场场环境，提提高整体体的档次次；卖场购物物环境和和品牌形形象的提提升会对对招商，尤尤其是名名品的招招商起到到促进作作用；卖场整体体形象、档档次的提提升，为为抬高租租金单价价带来了了可能性性；良好的卖卖场环境境对吸引引人流、客客流量也也是有帮帮助的；缺点：在以形象象、环境境、档次次的营造造来抬高高单位租租金时，其其抬高的的额度仍仍具有有有限性和和不确定定性；如果租金金过

8、高，仍仍然会对对招商带带来难度度；通过对上述述两种方方式的分分析，我我们建议议采取第第2种方方式，优优化卖场场景观环环境，提提高卖场场整体形形象，确确立竞争争优势。三、项目分分析1、市场目目标定位位 市场目标标定位通通过以占占地12200平平方米保保定大规规模室内内儿童娱娱乐游戏戏及亲子子课堂项项目，带带动市内外专专营的儿儿童服饰饰品牌、儿儿童家具具、孕婴婴用品等等商场、厂厂家代理理的儿童童物业项项目。 2、项目优优势分析析 1）合合理的商商场使用用面积38800M2 。2）项项目处于于裕华路路商业圈圈火爆的的黄金街区区之中。 3）商商场配合合备专业业人才实实施商场场“五统统一”即即“统一一形

9、象”（“猴哥儿童娱乐商城”）统一装修（公共部分）统一风格（突出精品）统一宣传（策划、推广）统一商业管理（营业时间、促销等）。 4）项项目地交交通十分分便利，门前有大型停车场。 55）此项项目不仅仅为保定定市最大大的儿童童主题型型商场，而而且比红红帽儿、快快乐谷等等儿童项项目划分分区域详详细，又又有受儿儿童青睐睐的占地地12000平方方米大型型娱乐游游戏区域域。3、项目劣劣势分析析 1） 此物业业地以前前运作的的项目在在保定市市影响力力比较差差，基本本没有成成功案例例，此地地被商家家誉为“死地”，商家家美誉度度比较差差。 2） 从该项项目的四四周大环环境来看看此地经过过许多商商家的深深入挖掘掘，

10、各种种题材、手手段的炒炒作均已已殆尽，难难出创意意。 3） 由于我我公司承承租此物物业综合合价格比比较高，对对以后招招商评估估租金有有一定的的阻力。 44）由于于“金融危机机”的出现现在未来来招商中中也会受受到不同同程度的的阻力。四 、项目目品牌定定位及内涵名 称定 位内 涵品牌定位全新的儿童童产品的的倡导者者现代儿童文文化的传传播者保定及周边边区域市市场儿童童专业卖卖场的领领导品牌牌；保定市唯一一集主题题购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、亲亲子课堂堂等一站站式消费费服务功功能于一一体，儿儿童主题题产品和和儿童公公园式专专业卖场场；环境优雅的的中档时时尚儿童童用品、婴婴幼儿保保健品品品购物天天堂；

11、设备齐全、环环境优雅雅的中高高档时尚尚专业游游乐场目标客户群群定位卖场消费群群体定位位全新购物模模式和儿儿童家居居文明的的追随者者儿童专业卖卖场1私人客客户：男女性兼顾顾；年龄在0-15岁之间；中高收入人人群；讲求生活的的品质和和格调；注重孩孩子成长长环境团购客户：医院、医疗疗卫生单单位；大中型企业业；时尚儿童游游乐场1、中高收收入家庭庭；2、大中型型幼儿园园等；招商客户定定位无限商机诱诱惑下的的投资者者/经营营者1国内外外儿童知知名品牌牌保定地地区总代代理；2目前仍仍未进入入保定市市场的国国内外儿儿童知名名品牌；3专业的的儿童培培训机构构4儿童时时尚的餐餐饮机构构5专业摄摄影、图图书、家家具

12、机构构6投资儿儿童娱乐乐游戏产品品7本地投投资者五、项目功功能定位位对于“猴哥哥”的功能能定位，简简单来讲讲分成以以下三部部分专、新新、特。1、专1）定位主主题型娱娱乐商城城，争取取知名品品牌客户户和有口口碑的经经营者入入场。2）儿童相相关商品品与服务务的“一站式式”专业商场。3）经营规规划专业业，即项项目所经经营的产产品针对对目标客客较强。在在产品的的组合上上，应考考虑到在在客户购购买时产产品与产产品之间间的互动动性。4）管理者者专业，引引入专业业的经营营管理机机构，建建立产品品质量监监督机制制，防止止假冒伪伪劣和竞竞争无序序。服务专业，提提供完善善的配套套服务，杜杜绝乱收收费。2、新1）经

13、营理理念新 经经营思路路是即要要体现经经营主体体的“一站式式”，又要要融入娱乐游游戏的“主题化化”。硬件设施新新 布布局合理理、功能能区域清清晰明确确，货物物装卸方方便，购物环境舒舒适优雅雅。3）软件服服务新 拥拥有专门门的物流流中心，为为客户提提供有偿偿的物流流服务。4）运作方方式新对经经营商提提供适度度的广告告支持。收费合理、质质量良好好的物业业管理服服务。定期统一组组织整个个专业市市场的经经营，举举办全场场促销和和推广活活动。及及时提供供最新行行业市场场资讯，引引导场内内的经营营品类向向需求量量最旺盛盛的产品品方向发发展。3、特1）经营产产品特色色化在招商商时，强强调经营营商品档档次的同

14、同时，更更应着眼眼于引入入一些尚尚未进入入保定市场场的名牌牌儿童商家家。经营主题特特色化纵观观保定市同同业竞争争者的经经营模式式大都仍仍表现为单纯卖买买或服务务提供方方式，而而忽略了了针对消消费者在在实际购购物过程程中娱乐乐性及教教育的儿童产产品。因因此，我我们将项项目的品品牌形象象及功能能定位为为娱乐、教育儿童产品带到购物及其它产品。六、整体规规划及形形象定位位1、整体规规划项目目布局此项目共分分以下九九个功能能区域：1）儿童服服饰/鞋鞋帽区域域：此区区域划分分面积111400平方米米，主要要招商范范围以儿儿童服饰饰、童鞋鞋、童帽帽为主； 2）孕婴用用品区域域：此区区域划分分面积2250平平

15、方米，主主要招商商范围孕孕婴用品品、奶品品等为主主。 3）儿童游游戏娱乐乐区域：此区域域划分面面积12200平平方米，主主要招围围范围以以儿童游游戏产品品为主。4）儿童家家具区域域：此区区域划分分面积4420平平方米，主主要招围围范围以以儿童绿绿色环保保家具为为主。5）儿童文文具/图图书/音音像区域域：此区区域划分分面积2250平平方米，主主要招围围范围以以儿童文文具、图图书、音音像为主主。6）儿童玩玩具区域域：此区区域划分分面积3360平平方米，主主要招围围范围以以儿童玩玩具为主主。7）儿童食食品区域域：此区区域划分分面积3360平平方米，主主要招围围范围以以儿童食食品为主主。8）亲子课课堂

16、区域域：此区区域划分分面积1180平平方米，主主要招围围范围以以儿童业业务第二二课堂及及咨询服服务为主主。9）儿童摄摄影区域域：此区区域划分分面积2250平平方米，主主要招围围范围以以儿童摄摄影相关关业务为为主。注：招商区区域及面面积(后后附室内内布局图图)2、项目开开发名称称建议推荐名称：猴哥儿儿童娱乐乐商城、猴哥儿儿童大世世界名称建议及及释义：建议选选择猴哥哥儿童娱娱乐商城城。“猴哥儿儿童娱乐乐商城”是由“商贸+娱乐”两部分分构成，是是集儿童童娱乐、儿童餐饮饮、儿童童服装、儿儿童家具具等等儿童产品品为一体体。孙悟悟空是中中国四大大名著西游游记里里的主人人公，是是被儿童广广为喜爱爱的卡通通人

17、物及及家长熟熟悉的人人物，此片又又经常在在各电视视台热播播，由于于此人物物属于中中国四大大名著行行列，定定不会因因为历史史变迁及时时间的轨轨迹而被被人们遗遗忘，所所以我们们建议项项目采用用“猴哥”名称，既既可以满满足儿童童及家长长的亲切切性及熟熟悉度，而且此名通俗易懂容易传播，在以后开发运作中起到事半功倍的作用。标志形象设设计：见见附件3、整体规规划建议议 1）将将外墙进进行西西游记内内人物以以卡通形式式包装并预预留出广广告位； 2）在在物业地地外墙面留留出广告告看版位位，进行行招商； 3）对对物业地地临裕华路商商业街的的路面上上进行猴猴哥卡通通艺术美美化处理理，广场场一侧并并设置大大量西西游

18、记卡卡通人物及及相关物物品； a、设设计猴哥哥主题门门头；bb、搭建建促销台台；c、路路旁设立立猴哥卡通通街灯；dd、猴哥哥卡通休休息座椅； e、安置置西游记记卡通人人物雕塑塑； 5）在在商场的的指定位位置设立立物管对对所有商商家进行行统一管管理全方方位服务务。 4、形象定定位项目形象定定位：打造主主题型猴猴哥儿童童娱乐商商城，此此项目具具备先进进经营理理念的商商业规划划，区域域内大规规模化儿儿童商品品集散地地的商业业定位，并有层出不穷的促销主题。七、广告策策略 1、市场定定位 1）不不在项目目地的硬硬件配套套设施上上过多宣宣染；2）着着重将广广告策略略引入“旺旺地、旺旺人流、旺旺滩位、寸寸土

19、寸金金”上做做主攻方方向。 3）抓抓住客商商急于入入驻保定定急于打打开市场场，急于于保定地区区有一商商务窗口口的心态态全力宣宣染。 4）引导顾顾客要想想打开市市场，必必须入住住儿童精精品城思思维定式式上发展展。5）打造本本地儿童童用品市市场集散散地形成成集群效效应，引引导本地地商家入入驻；2、传播策策略及形形式招商推广的的传播将将按以下下策略进进行组合合：1）以招商商手册、招招商宣传传单张、目目标人群群集中地地点的户户外广告告为推广广传播的的基础手手阶段；以公关活动动为招商商推广的的重要传传播途径径；2）以报纸纸软性炒炒作制造造招商的的良好氛氛围，主主要依靠靠保定定晚报、莲池周刊、其次广播电视

20、报；3）以报纸纸硬性广广告作为为推广辅辅助手段段，主要要依靠保保定晚报报，其其次其它它媒体；4）项目招招商中期期采用户户外广告告投入及及车体广广告或其其它媒体体3、推广思思路1）通过活活动形象象直观地地展示项项目未来来的商业业规划，同同时让商商家和销销售目标标客户看看到一个个全新概概念的“猴哥儿童童娱乐商商城”；2)以招商商信息告告知性诉诉求魅力商商圈诉求求项目目未来规规划形象象诉求招商商意向落落定诉求求为线索索根据招招商的不不同时间间段展开开招商推推广；注：详细内内容见猴哥儿儿童娱乐乐商城品品牌形象象宣传策策划方案案。八、项目营营销目标标根据此商业业物业的的特性，我们把“猴哥”项目营销目标分

21、为：短期目标、中期目标、远期目标三个阶段，三个阶段相对应的目标也不尽相同。因此，我们建议本案的具体营销目标定位为：远期目标(品牌树树立/经经营)打造主题型型型娱乐乐商城，儿儿童生活活用品、服服装等产产品的集集散地中期目标(推广)聚集消费者者人气，抬抬高卖场场商业价价值。短期目标(招商)足够数量的的主力店店及其他他商家入入驻卖场场，完成成销售五五分之三三九、价格策策略、支支付方法法及效益益分析概概述1、价格策策略1）儿童服服饰/鞋鞋帽区域域：1000元/月 2）孕婴用用品区域域：1000元/月3）儿童游游戏娱乐乐区域：60元元/月月4）儿童家家具区域域：800元/月5）儿童文文具/图图书/音音像

22、区域域：800/月月6）儿童玩玩具区域域：600元/月7）儿童食食品区域域：600元/月8）儿童摄摄影区域域：600元/月9）亲子课课堂区域域：500元/月注：以上为为第一年年参考价价格，第第一年平平均价格格约为880元/平方米米/月，现根据据市场情情况可以以连续三三年递增增10%，租金金最高达达平均约到110元/平方米米/月。2、效益分分析概述述租金(销售售)收入入：1)儿童服服饰/鞋鞋帽区域域：区域域划分面面积11400平方米米，1000元/平平方米/月，年年理想预预计租金金收入1136.8万元，年年保守预预计租金金收入1110万万元(第第一年，闲闲置率占占20%)；2)孕婴用用品区域域：

23、区域划划分面积积2500平方米米，100元/平平方米/月，年年理想预预计租金金收入330万元，年年保守预预计租金金收入224万元元(第一一年，闲闲置率占占20%)；3)儿童游游戏娱乐乐区域：区域划划分面积积1200平平方米，60元/平方米米/月，年年理想预预计租金金收入886.44万元，年年保守预预计租金金收入770万元(第第一年，闲闲置率占占20%)；4)儿童家家具区域域：区域划划分面积积4200平方米米，80元/平平方米/月，年年理想预预计租金金收入440.332万元元，年保保守预计计租金收收入32万元(第一年年，闲置置率占220%)；5)儿童文文具/图图书/音音像区域域：区域划划分面积积2500平方米米，80元