风险提示及变现能力分析

1、工 作 报 告风险提示及变现能力分析1、估价对象风险提示跌的因素予以分析和说明）（1）估价对象产权状况等）估价对象剩余土地使用年期 40 年，房屋法定用途与现实用途均为住宅，属于市场商品房，产权清晰，可按相关规定进入市场自由转让。或：估价对象剩余土地使用年期 40 年，房屋法定用途厂房，现实用途为商业，根据深圳市城市更新改造办法，可以在补交相应地价后，按商业用途使用。差后可按商业用途进入市场进行自由转让。或如为绿本房地产，则：估价对象剩余土地使用年期 40 年，根据估价委托人提供的房地产证复印件，估价对象所属宗地权属来源为划拔，且“按照相关规定，本证所记载房地产不得转让”。即，估价对象如需进入

2、市场交易，应按相关规定办理相关手续，获得批准后方可。（2）估价对象实物状况能等方面进行描述）的损失以及其他不可抗拒因素对抵押房地产造成的影响。或5页脚内容工 作 报 告保养与维护、使用状况良好，但户型结构及平面布局一般。（如为续贷报告，应分析对比估价对象实物发生的状况，并作相应的说明）（3）经营风险（主要说明估价对象目前的经营业态、经营方式以及可能面临的危险）价格稳定，否则将面临经营委缩，或将出现空置。（4）市场风险因素进行分析）价值进行再评估。（5）政策风险规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能地产市场的影响，尤其是提醒贷款银行对信贷风险的关注）国家 12 月

3、9 日宣布个人住房转让营业税征免时限由年恢复到年以及财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发关于进一步加强土地让收入全额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，5页脚内容工 作 报 告土地出让款的50%。等相关政策的出台，表明中央政府的对控制房价过高的措辞趋势。（6）其它风险（选择）（包括在建工程的资金来源风险、完工风险、贷款人的信用风险等以及特的真实性等，建议报告使用者合理使用评估报告及报告中的评估值）2、估价对象变现能力分析且赛格广场为电子电脑专业市场，通用性一般。（2）独立使用性分析：估价对象须依赖相关的配套用房、设备以及1-8层公用空间、通道方可使用，独

4、立使用性相对较弱。（3）可分割转让性分析：估价对象为整层商场，须按照相关规定申请办理性。可分割转让性是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用；（4）变现时间长短响）较弱，预计变现价值约为市场价值的60%左右，变现时间较长（约半年以上）。（5）变现可能产生的费用5页脚内容工 作 报 告卖公司佣金、诉讼费用）、抵押房地产应缴纳的各种税金（主要包括：营业税金及附加、印花税、交易费、土地增值税）、偿还抵押债券本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余款项交还抵押人。（6）变现时变现价值与评估价值差异程度分析受到交易信息、交易时间、付款方式、潜在竟买者数量，甚至交易场所气氛等诸产

5、市场状况，拍卖估价对象的价值与市场价值应存在一定的差距。根据对抵押品拍卖市场的调查，拍卖底价一般是市场价格的 80%85%，具体视拍卖品的市场交易风险而不同。根据对估价对象的快速变现能力的分析，认为估价对象具有较高的变现能力，因此，取80%为快速变现率，因此，快速变现价值为：评估价格80%=快速变现价值或：估价对象为住宅类建筑，具有独立使用功能，整体可独立转让，不可分 1-3 市场价值差异一般在 10%-30%。123现4备注：变现率分项取值根据变现影响因素的内容具体确定，最高为 100。不同用途房地产变现能力分析重点提示：居住房地产：实物分析的重点有：户型、装修、建成年代、楼层、朝向等。商业房地产：5页脚内容工 作 报 告重点分析所处区域的商业繁华程度、临街状况、平面布局、建筑规模、装修和度、区域商业发展潜力、竞争状况等。办公房地产：重点分析区域商务集聚程度、交通便利程度、整体规