8203估价师协会网站cms实践总结

1、PAGE PAGE 10专业实践总结报告深圳市世联土地房地产评估有限公司 王来档案号：20064401020 资格证号：2007440069本人于2005年7月进入评估机构进行资产评估、土地估价、房地产估价方面的工作。通过近四年的工作，完成了大量的土地估价业务，积累了丰富的土地估价经验，并于2007年通过了国家土地估价师资格考试，获得土地估价师资格证。土地估价是一项实操性很强的专业技术工作。要求估价人员掌握技术标准、估价程序、估价方法和相关专业知识等大量的估价理论，熟悉有关法律、法规、部门、行业规定以及大量的当地市场情况分析，根据待估宗地的具体情况，选择恰当的评估方法，选择合理的评估程序，独立

2、客观公正地评估地价。为了全面、系统地掌握土地估价技术，做一名合格的土地估价师。本人遵守中国土地估价师资格考试制度的规定，积极响应土地估价师实践的考核要求，在深圳市世联土地房地产评估有限公司进行了土地估价的专业实践。第一部分 专业实践的单位基本情况深圳市世联土地房地产评估有限公司1993年始创设于深圳，现已在北京、上海、天津、广州、东莞设立了分支机构，面向全国提供全面的土地房地产评估专业服务。长期的专业积累形成了我们强大的估价信息数据平台和资深专业技术团队，为政府、金融与投资机构、工商、企业、法院及私人业主提供物业评估、项目评估、可行性研究、土地招投标和房地产投资咨询等多元化评估服务。公司经营范

3、围：土地评估、土地经营中介服务、土地有关法律、法规知识咨询服务等。第二部分 专业实践期间完成的主要工作及流程一、主要工作：（1）土地抵押贷款评估。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值确定贷款金额，主要由当事人或银行委托。（2）土地转让评估。涉及土地使用者将土地使用权再转移的行为包括出售、交换、和赠与三种方式，主要由当事人委托。（3）土地拍卖评估。确定估价对象的处置市场价值，主要由法院委托。二、工作流程：工作流程分为前期工作、实地查勘、市场调查、报告撰写、报告审核、出具报告、提交收费、报告沉淀存档八个阶段。第三部分 专业实践的感受及认识一、立足于理论与实践的有机结合。理论是完成

4、土地估价的专业基础，对于土地估价这种专业性很强的行业来说，如果理论不熟，工作就会失去了方向。土地估价的结果是对土地价格的反映，而土地的价格由土地的权属、区位、实物决定。因此，只有掌握了估价的基本理论和方法，才能有条理的进行估价的各项工作，通过合理的程序，选择恰当的估价方法进行。估价的核心部分是通过对土地的权属、区位和实物状况进行分析后，选用恰当的方法对土地的价格进行反映。土地估价的方法通常被分为基本估价方法和应用估价方法。基本估价方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价

5、方法，即在基本估价方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。此类方法多适用于政府政策性的大量估价，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地估价法、模型（数理统计）估价法等，在我国主要是应用基准地价修正法。目前我国宗地地价评估的基本方法，主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等5种。宗地地价评估中，选择合适的评估方法是正确评估宗地价格的前提。因此全面深刻的研究各种评估方法的含义、原理及适用范围就很有必要。在估价过程中应根据估价目的、估价对象的特点、

6、所收集到的资料状况，选择土地基本方法与应用方法中的一种或几种并用，评估土地价格。各种方法有不同的适用范围、不同的特点。 在上述多种方法中，市场比较法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是这三种方法的派生，同时，各种评估方法的都是以市场为基础，是对市场价格的反映，而不是创造价格。对于估价方法的选择要立足于宗地的特点以及估价人员所掌握的市场资料的情况下进行。下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：(1）基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取

7、相应的修正系数进行修正，进而是求取估价对象在估价基准日价格的方法。根据城镇土地估价规程和基准地价修正体系，基准地价计算公式为：PP0（1K）S1S2S3S4M式中：P宗地地价P0宗地对应的公告基准地价M基础设施差异配套费K综合影响因素总修正系数S1期日修正系数S2用地类型修正系数S3容积率修正系数S4年期修正系数该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查

8、，这在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。如果基准地价对应的基准日与评估基准日相差时间较久，则一般不采用此种方法。(2）剩余法是在预计开发完成后不动产可实现的开发价值的基础上，扣除预计的正常开发成本、利息、利润和税费等，以价格余额求取土地使用权价格的一种方法。计算公式VA-B-C式中：V地价A开发价值B开发成本C开发商合理利润该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。在剩余法地价评估中，由于包含了较多的可变因素，因此，不同的地价评估人员对于同一宗地的地价评估结果有时相差很大。这便体

9、现了经验与资料的重要性。就目前的地产市场来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，剩余法不失为一种可靠、适用和重要的地价评估方法。 在确定待估宗地的最有效利用方式时（包括用途、规模、档次等），要符合当地政府部门的要求，符合已经签署的土地出让合同，按照规划指标进行测算，有关的经济指标参数应在报告中列示。对出让合同与规划指标不一致者，根据当地政府有关补地价的规定和上述文件中关于用途、建筑面积调整的有关约定处理，一般情况下，近期的政府批复更具效力。剩余法的关键是对开发后价值、开发成本、利息、利润、税金及其销售费用的估算要准确。(3）成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、

10、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。V=（A+B+C+D+E+F）k1K2式中：V土地价格A土地取得费B土地开发费C税费D利息E利润F土地增值收益k1个别因素修正系数K2年期修正系数成本法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行地价评估时采用。通常用来检验其他评估方法试算结果的合理性，与其他评估方法配合适用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地地价评估也比较适用。运用成本法要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例，有明确的征地补偿文件。（4）市场比较法是根据市场中的替代原

11、理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其计算公式为：比准价格=VBK1K2K3K4K5式中： VB -比较实例价格K1-交易情况修正系数K2-交易期日修正系数K3年期修正系数K4-区域因素修正系数K5-个别因素修正系数该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有较多可以参照的市场案例。该方法运用过程中的难点在于收集市场比较案例，但大多数时候，要求收集有详细介绍的市场案例存在一定的难度，有时候比较案例的确定只是依据市场调查，缺乏比较案例的规划设计条件、宗地位置图、平面图等介绍。（5）收益

12、还原法。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为如果用企业收入来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表。如果用租金来进行计算，租金水平虽然可以调查得到，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。二、立足于优化程序，提高效率和质量估价工作的效率和质量，与土地估价程序有着不可分割的关系，严格的遵循土地估价程序，完成

13、各项估价工作，才能让估价结果能更有说服力、更合理、更接近市场价格。在实践过程中，遵循的土地估价程序如下。首先，明确估价项目的基本情况。在承接评估业务后，通过与委估人的沟通以及委估人提供的资料中了解委估宗地的类型、范围、权利状况、宗地条件等情况，确定本次估价目的和估价期日，对于一些复杂的估价业务须要求委估人提供有关的土地收益方面的相关财务报表或资料。其次，收集各项市场资料。在明确估价的基本项目后，根据公司的业务流程和该项目注册土地估价师的指导要求，草拟估价作业计划。一般视项目大小和复杂程度，采用口头或书面形式向注册土地估价师汇报，经注册土地估价师认可后立即进行资料收集与实地踏勘工作。由于土地估价

14、资料的真实与否直接影响到估价数据的选取和估价结果，所以这一步是估价的基础，尤其重要。在实践中主要从六个方面收集资料：第一、产权登记资料。要求委估人提供国有土地使用证或房地产权证、土地出让合同、土地转让合同、规划红线图和有关政府部门的批准文件及相关资料、产权人居民身份证等，了解土地及地上建筑物的产权状况、所有者和使用者、取得产权的方式和时间、产权面积、宗地范围和用途、所在街道、街坊、宗地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，根据当地城镇土地基准地价图查找出相应的基准地价和土地等级。第二、地籍图。根据土地使用证上地籍图号查询当地政府部门公布的地籍图资料，了解委估宗地的界址、地形、方位、

15、坐标、宗地临路状况、临街深度、四至等有关内容，掌握委估宗地的基本概况。第三、估价宗地区域的土地和房地产市场状况。收集估价区域近期的土地成交案例、房地产市场价格走势、土地出租情况以及房地产出租情况，这样能让我们更准确地把握当地土地价格走向。第四、市政管网图件及资料情况。首先向委估人咨询，然后根据宗地的生熟程度、具体地理位置以及周边物业发展状况，初步判断宗地是否具有市政管网及设施完备程度；若宗地尚属毛地或生地则需向当地城建部门了解其区域内城市规划状况来判断是否已具备市政管网设施。第五、城镇规划。由于各地城市规划部门一般都公开此图，所以较容易收集。这里需要注意的是，要根据此图核实委估宗地是否符合所在

16、区域的规划限制，比如容积率、建筑物高度、覆盖率、限制用途和利用限制等，以判明委估宗地的合法性。同时，因为土地的价格与土地的开发容量和规模有很大关系，尤其是在我国这种土地市场不是很发达的情况下，容积率的限制对土地价值影响巨大。因此，土地规划条件的收集非常重要。第六、现场资料。现场勘察是宗地项目评估的重要环节。任何宗地项目的评估，都必须进行现场勘察，准确把握评估对象的各种实际情况，落实委托方提供资料的准确性，为各种影响因素的准确定位、估价技术参数的选择和估价方法的选用提供物证。通过现场查勘，实地考察宗地的状况以及环境。现场查勘有两个目的，一是查证委估宗地情况。亲临实地详细了解委估宗地的实体状况和权

17、益状况，包括宗地座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、面积、容积率、用途及土地利用效率等，对于地上建筑物还需要注意查看其结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等，例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等。如果现场查勘时发现估价对象的范围、权属等存在不确定因素，估价人员应及时与委托方协助人员沟通，查找原因，直至消除不确定因素；二是对委估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件勘查。亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素，以及了解对宗地形状

18、、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。“看现场”必须携带土地状况现场调查登记表、房产状况现场调查登记表和数码相机，在现场踏勘过程中必须按照估价机构制定的土地、房产状况现场调查表内容逐一详细填写，并对宗地全景、地上建筑物、周围环境（包括相邻地块或相邻建筑物等）进行现场拍摄，现场草绘委估宗地位置示意图，以留档备查。再次，收集资料之后，分析估价宗地的特点，选用恰当的估价方法，估算土地的价值。最后，撰写土地估价结果报告和技术报告，通过公司三级会审，完成估价报告。三、立足于提高自身的理论水平和技术素质，提高自身水平。土地估价是一个专业性比较强的行业，而且由于在土地市场的不同阶段，形成了各种不同性质的问题