官渡一号地项目总体策划和定位分析报告

1、【第一部分】项目主题题概念和和策划方方法论（）项目目的主题题和概念念设计（）项目目策划的的思想方方法和系系统原则则（）项目目的主题题和概念念设计：（一）“二二元复合合”的主题题定位：对于本项目目地，我们认认为：1）首先，它它属于“新城区的的大型综综合市场场”；2）其次，它它是“（集合合型）物物流集散散区”。（二）“新新城区的的大型综综合市场场”：1）“新城城区”是“城市成成长”的历史史必然；2）“新城城区”的运行行，必须须依赖高高效率的的“运输系系统”和有大大型的“（集合合型）物物流集散散区”来做为为依托；3）“新城城区”的存在在，依赖赖于“产业扩扩散”的进化化，现实实地解决决“居住”和“商业

2、”的空间间组合关关系。（三）“新新城区的的大型综综合市场场集聚区”：1）直观的的感性印印象：我们直观地地观察项项目的地地形、地地势和未未来各类类型的市市场的布布局和形形态，我我们产生生了一个个强烈的的印象：它就是整个个市场中中“综合业业态中有有机的一一环和必必然的补充充”它是沿着“新城经经济带”延伸和和合理规规划的必必然；综合巨大大的“新城区的的大型综综合市场场集聚区”；整体商业业区域经经营的补补充 。2）地利分分析： 首先，是“一个商商业集聚聚的综合合区和集集散地”；其次，是“新的经经济走廊廊带” 最后，是“政府规规划下的的大型商商业集中中地” （）项目目策划的的思想方方法和系系统原则则1、

3、【项目目策划】的前提提分析：规律性： 首先确确定项目目开发的的战略方方向和要要点，总总体的思思考和策策划是最最重要的的； 第二步步再进入入到技术术层面的的规划和和业态定定位设计计； 最后是是市场和和经济方方面的论论证；-只只有这样样，才是是符合“规律”和“逻辑”的。结语：“想透了、看看透了，才才能做得得透”。2、【项目目策划】的方法论论：坚持“思想想先行”的原则则，把握握正确的的“思维体体系”和“方法论论”是项目目策划和和运作成成败的核核心问题题：方向性： 把握“宏观层层面”的战略略方向和和总体原原则； 确定“微观层层面”的可行行性和操操作性。-实现招招商与市市场的“无缝”链接。操作性： 遵循

4、项项目开发发的“科学规规律”和坚持持“常规动动作”的运用用； 体现“创新”精神和和发挥“自选动动作”的想象象空间。原则性： 思思维的在在横向上上的“宽度”，将决决定项目目的市场场“区隔”和“差异性性”的竞争争地位； 思思维的在在纵向上上的“深度”，将决决定项目目“产品链链条”和“投入产产出”的可操操作性；技术性：用“加法法”原则来来思考项项目和产产品的“设计”和“制造”：商业地产企企业的产产品“定位”和“创新”仍将遵遵循“加法原原则”，即把把市场、交交通、业业态选择择进行有有机的整整合以后，进行行“集大成成”的组织织和聚合合，不断断地打造造“升级换换代”的产品品，确保保商业地地产的增增值性和和

5、良好的的获利空空间。用“减法法”原则来来操作市市场和营营销的“焦点”和“眼球”效应：“商业地产产”是房地地产市场场化后的结果；从从营销传传播的角角度来看看，“业态定定位”是必不不可少的的，它是是与竞争争者相区区别的符符合系统统和获利利的基础础；当然然，“业态定定位”必须建建立在科科学论述述的基础础上，它它应该有有真实的的内涵和和一定的的外延，并并且具有有可以预预见的获获利性。3、运用和和实践创新性：“体验经经济”和“前景营销销”也是重重要的理理论基石石和实践践内容。政策性：由于历史的的原因，昆昆明城东东、南二二环路线线聚集了了多种市市场。这这已产生生了3方方面的问问题：首首先是影影响交通通；其

6、次次，一些些自发行行成的违违规建设设的市场场已经占占用了高高压线走走廊带、城城市泄洪洪道，存存在安全全隐患；最后，大大量的低低端市场场的存在在，严重重影响了了市容市市貌。为此， 政政府在作作新城规规划时已已经定案案为集体体化的二二环线市市场的转转移和搬搬迁。这也是对整整个二环环路周边边批发市市场进行行搬迁的的重要原原因。集聚商业业区的形形成：本项目地位位于未来来新昆明明城的东东三环沿沿线，该该区目前前已经形形成建材材、橡胶胶、汽配配、灯具具等大型型综合批批发市场场，而机机电类市市场尚属属空白。一一个商圈圈的形成成不仅仅仅需要大大量商家家的前期期资金投投入，资资金背后后的业态态互补也也是必须须。

7、例如如本项目目地以工工业品为为主打销销售类别别，但最具出出口潜力力的机电电类工业业品在该该市场却却未见雏雏形。据据有关资料料显示，昆昆明市对对孟加拉拉、印度度等南亚亚国家的的机电产产品出口口贸易大大幅增长长，占出出口总值值的600%以上上。如此此高比例例的出口口额度已已经成为为昆明对对外贸易易的重头头，政府府对发展展此类市市场也大大为支持持。本项项目地对对机电市市场的开开发正迎迎合了这这种需求求，一方面面能拉动周边边其他工工业品的的区位经经济，另另一方面面也将全全盘带动动该区域域整体经经济，形形成互补补，从而而把“蛋糕”做大。未来交通通的改观观（A）、二二环路改改建工程程今年七月，昆明明市启动

8、动了“昆明主主城东、南南二环市市政基础础设施建建设征地地拆迁工工作”，涉及到到盘龙、官官渡、西西山三个区的的众多汽汽车、食食品、建建材、五五金机电电市场。昆昆明主城城二环路路于上个个世纪九九十年代代后期全全线通车车，但随着着城市的的发展，原原来处于于城市外外缘的二二环路现现在已经经成为了了主城区区的一部部分。由由于该路路承担了主城核核心区与与城市外围围的连接重任任，因此交通通流量十十分巨大大，加之之沿线各各种市场场密布，交交通堵塞塞问题已经经十分严重重。针对这这种情况况，昆明明市政府府下决心心要从根根上彻底底解决城城区交通通堵塞的的问题。将来，二环路将建成城市快速道路，承担主城核心区交通快速疏

9、散的功能，因此，各大主要商业性市场都要往外向三环迁移。（B）、三三环路的的建设二环的拆迁迁拓宽伴随随着三环环的建设设，拟建建的“三三环路”各段合计全长40.5公里，尚须施工的区段长度为24.38公里。道路将分为东南西北4段，其中东市区段由世博园向南经过西南林学院、昆明理工大、昆明市委党校在虹桥与东连接线支线相交设立交桥一座，而后向南过十里铺村，进入凉亭货场片区。由于受巫家坝机场净空限制，该道路在此需下穿凉亭编组站，接上贵昆公路和昆洛公路朱家村三叉口达东市区段止点，全长8.1公里，宽40米，全部为新建，标准为双向6车道城市主干道。南市区段规划东起贵昆公路朱家村三叉口，向南沿昆洛路至官雨路口，沿官

10、雨路口穿过未来搬迁后的巫家坝机场，接上春城路至日新立交桥，而后沿十里长街与官南路、前卫路、滇池路相交后，穿过草海在第三污水厂前接上石安公路，在此设立交桥一座，全长14.81公里，宽度为40米。本项目地块块正好位于于南三环环与东三三环联结结处，是是未来新新昆明城城向南出出城，进进入南亚亚地区的的重要交交通枢纽纽。据云南海海关进出出口统计计数据表表明，在在云南出出口贸易易中，五五金机电电产品占占到出口口总额的的60。在此此地段建建设大型型机电批批发市场场，具有有得天独独厚的区区位优势势，更会会吸引原原二环机机电市场场商家的的迁移，势势必将成成为未来来云南省省对外出出口机电电产品的的重要集集散中心心

11、。【第二部分分】区域经济济发展和和城市运运营：评评价与分分析（）区域域经济发展展和商业业地产开开发的分分析（）区域域经济开发发和市场场土地政政策的分分析（）商业业项目开开发和“城市运运营”的理论论基础 （）区域域经济发展展和商业地产产开发的的分析（一）区域域经济和和城市发展展的评价价：1、昆明城城市概况况：昆明是西南南地区的的中心城城市，云云南省省省会，中中国历史史文化名名城，著著名旅游游风景区区，总面面积2万万多平方方公里，辖辖5区11市8县县，其中中市区面面积为998平方方公里；总人口口5788万人，其其中市区区人口2220多多万人。昆明一个以以中转和和出口为为主要城城市生长长点的城城市；

12、外外接东盟盟十六国国，内达达国内各各重要的的工业城城市，有有着悠久久的外贸贸转运历历史和复复杂畅达达的交通通网线，是是水运、空空运、陆陆运兼备备的口岸岸型城市市。昆明地处云云贵高原原，市域域为高原原地貌，地地势“北高南南低”，绝大大部分地地区海拔拔在1550028000米之之间。2、“现代代新昆明明”的城市市规划云南省政府府制定了了建设“一湖四四环”，“一湖四四片”是“现代新新昆明”战略决决策和规规划；也也决定了了昆明大大区域城城市时代代到来。由于昆明的的区位特特点，大大区域城城市时代代的昆明明，必然然是整个个商业和和物流的的中心。2020年年，总人口口将从现在在的5778万发发展到8800万

13、万，城镇镇人口由由3000万发展展到6550万，城城镇化率率由522%提高高到811%。其其中，主主城区从从现在1180平平方公里里发展到到4600万平方方公里，人人口由2245万万发展到到4500万。城市的扩张张势在必必行。呈贡新城的的开发是是城市未未来发展展的方向向，在新新城区和和旧城区区之间由由于有着着畅达的的交通网网络，已已经有了了大型的的商业交交易市场场；成为为了辐射射西南和和外接东东盟各国国的物流流中转贸贸易中心心。3、昆明城城市社会会和经济济发展的的趋势分分析：1）GDPP的增长长：近几年，昆昆明宏观观经济运运营状况况和态势势良好，每每年都保保持在两两位数左左右的增增长；同时，昆

14、明明的GDDP（国国内生产产总值）一一直占云云南省的的百分之之三十以以上，近近两年来来比重还还在不断断增加。2001年年，云南南省的GGDP为为20774亿元元，昆明明的GDDP就为为6733亿元。2002年年，昆明明GDPP是7330亿元元，比220011年同比比增长99.2。2003年年，昆明明的国内内生产总总值为8812亿亿元，人人均GDDP大约约达到220000美元的的标准。2004年年，云南南全省GGDP达达到约229200亿元，比比20033年增长长10.8，昆昆明的GGDP是是9422.144亿元，66年来增增幅首次次超过111，实实际增长长为122。2004年年，昆明明人均GG

15、DP为为22990美元元，年增长长率10.9。2）GDPP与“城市商商业分化化”的关联联度分析析：国外“城市市商业分分化”发展的的规律表表明，当当城市化化率超过过30之之后，城城市的辐辐射力开开始增强强，“城市商业业分化”进入加加速发展展阶段。所以，昆明明城市在在未来的的发展过过程中出出现城市市“中心商业化”（在大城城市的中中心部位位出现大大型的物物流中转转中心）的现象象是必然然趋势。3）城市的的自然属属性：在在后工业业时代的的信息社社会，作作为面向向南亚的的空港和和商业中中转站，昆昆明市无无力营造造自给自自足的自自生经济济模式，因而需要大力发展外向型中转经济，依托其在区位上优势发展中转型经济

16、，向大型物流集散地的方向发展。（二）区域域性商业业地产业业投资和和开发的的“梯度分析析”：1、中国房房地产业业发展的的“超长周周期”分析：总体来说，正正如一个个流行的的说法：“21世纪纪，世界界的进步步和发展展中最重重大的事事件包括括：“美国的的信息化化”和“中国的的城市化化”浪潮。具体而言，正如下述的分析：目前，中国国房地产产产业正正在以年年平均220%的的速度发发展，预预计在：2010年年前，“城市化化率”达到440.5%（目目前是330%多多），将将有1.6亿人人成为城城市人口口（目前前是4亿亿人）； 随随着经济济的大规规模集中中化和大大区域辐辐射力的的增加；它将为中国国的房地地产的开开

17、发带来来巨大的的、超长长周期的的商业机会会。而城市就业业人口的增增加也为大型型的商业业区聚集集提供或或创造了了机会。2、城市商商业地产产投资价价值的评评价：2004年年，在一一项针对对商业地产产开发的的“1000个（二二、三线线）最具具投资价价值中型型城市”的专项研研究中，昆明城市的排名如下：昆明重庆无锡评估值排名评估值排名评估值排名城市综合增增长率0262238204188903822420综合人均收收入0534043580619城市经济实实力029390830685综合竞争力力1727757837221710188910住宅市场潜潜力04231064103854房地产投资资水平021281

18、0010413总体潜在需需求0637100103619商业地产市市场容量量07941649117316综合投资价价值4838833145442183477111）商业地地产开发发和消费费的“潜力区区域”分析：如上表（所所表明），在在中国的的城市群群中，对对昆明商商业地产产市场的的“总体潜潜在需求求”指标的的评估是是极其突突出的。2）商业地地产开发发和消费费的“热点区区域”分析：一般性的分分析认为为，随着着中国的的房地产产市场的“梯度推推移”，刚刚刚开始的的商业地地产迎来来了新的的发展机机遇，其其“热点区区域”包括：一是重庆、成成都、昆昆明等的的“西南地地区”；二是如大连连、天津津、青岛岛和杭州

19、州等的“沿海地地区”，它们们的发展展速度都都超过了了北京、上上海、广广州等的的“一线城城市”。过去的一年年里实际际情况也也是这样样的。（20022年9月月-20005年9月月）中国国商业地产产价格涨涨幅较大大的城市市 地 区涨 幅幅全国144%上海396% 青岛岛30855%天津186%宁波30611%沈阳304%昆明 266%（三）昆明明商业地产产市场的的总体分分析：1）市场投投资开发发和“供应量量”分析：（1）投资资总量：商业地产投投资20002年年、20003年年整个市市场放量量分别为为32亿元元和411亿元，220044年计划划投资为为52亿元元，实际际完成338亿元元；（2）开发发总

20、量：商业地产开开发面积积稳步增增长，据据不完全全统计，220022年为331万平平方米，220033年增至至48.9万平平方米，220044年达到到80万平平方米，其其中：底底商类商商业地产产分别占占80.12、899.900%和888.332。 底商在现现实的意意义中不不属于专专业型的的商业地地产。（只对小区域配套起有益补充的特性：对周边区域的辐射性低。）竣工面积：2002年年、20003年年全国商商业地产产的竣工工面积分分别占总总开发面面积的442%和和47%，20004年年全年仍仍不低于于40%。3）商业地地产市场场的结构构：2003年年，昆明明商业地产产（一级级）市场场的销售总量量与（

21、二、三）级级“存量”房市场交易易总量的的比例是是“1：2.5”；2004年年，昆明明商业地产产（一级级）市场场的销售售总量与（二、三）级级“存量”房市场场的交易易总量比比例是“1：1.25”。昆明市场结结构的比比例已经经超过先先进的一一些城市市，如上上海（11：1.09）、北北京（11：0.3）；这说明明，其“多级”市场已已经形成成良性互互动，和和“优化”的市场场结构和和“梯度消消费”。4）商业地地产市场场的消费费水平：2004年年，昆明明人均拥拥有的商商业面积积为0.4平米米，比119999年（世世博会）增增加近00.2平平方米；这个数值离离全国大大城市平平均水平平（3.7平米）还还有较大大

22、距离差差距；同同时，以以及发达达国家的的标准（55平米）则更远；因此，商业业地产市市场的需需求潜力力和发展展空间也也是巨大大的。5）商业地地产市场场的价格格趋势分分析：（1） （220022年-20004年年）房价与街街铺价格格趋势：（一级市场场）铺面面房价格格趋势街铺价格增长率2002年年4017元元/平米米2003年年4184元元/平米米10.8%2004年年5711元元/平米米24%（一级市场场）商品品房价格格趋势：住宅价格增长率2002年年1071元元/平米米2003年年1265元元/平米米18%2004年年1304元元/平米米3%（2）（220044年）昆明商业地产产（分类类型）价价

23、格（租租金）水水平：根据我们的的调查显显示，004年第第四季度度的各类类商业地地产的供供应情况况如下：A、普通街街铺：普通零零售商铺铺主要集集中在一一环沿线线董家湾湾附近，商商铺平均均每日销销售额在在3000元至5500元元间，由由于该市市场规模模及销售售量较小小，属于向向城内零零售机电电产品的的区域，同时对于该项目来说，并不是该项目的直接针对商家，因此不再过多分析。B、专业商商业区：商铺主主要以平平层商铺铺为主，面积大小不等，但以2030平米面积的商铺居多。商铺主要用于堆放货物，仅留很少的货物展示空间。严格上来说，商铺与库房混为一体。该类商铺的营业形式较为简单，如遇搬迁，较容易操作。商业成本

24、（1）、地地价成本本商业地段的的平均成成本租价价为200元/平平米/月月，市场场根据商商铺与道道路相差差距离进进行价格格调整，同同时也根根据商家家与市场场主达成成协议进进行调整整。调整整后的综综合地价价在400元/平平米/月月，根据据各市场场招商情情况及经经营情况况，市场场整体的的价格也也有所波波动，如如：菊花花村机电电市场平平均地价价为500元/平平米/月月，而菊菊盛达及及大型机机电市场场为455元/平平米/月月。考虑综合费费用后，该该片区商商家平均均每日的的运营成成本在555660元之之间，每每月综合合成本在上下下浮动。（2）、销销售成本本该片区市场场内属于于混合

25、经经营，根根据经营营的商品品存在不不同的滞滞销期，以以及积压压成本的的不同可可以对其其进行分分类：机机电类行行业，每每月积压压成本在在5000元左右右，阀门门机械在在60007000元，灯灯具在4400元元左右，橡橡胶在3300元元左右，由由此可以以算出平平均积压压成本在在5500元左右右.（3）综合合商业成成本销售成本与与地价成成本综合合以后再再考虑该该区生活活成本，可可得出该该片区商商家每月月的平均均成本在在25000227000元之间间。（4）、销销售额 该区市市场商铺铺每日销销售额在在1500020000元之之间，根根据销售售商品的的不同，收收益也有有所不同同。6）商业地地产市场场的其

26、他他评价：（1）铺面面房的“空置率率”分析：按照积压警警戒线（25%）水平来衡量。本土商业地产有积压和长线持盘的风险。（2）从事事商业地地产的企业和和投资结结构：从事商业地地产企业业（登记户户数）：20002年为为12家，220033年增至至45家家，20004年年9月末末已达1112家家，开发发企业群群体显著著壮大；商业地产投投资占全全市固定定资产投投资总额额的比重重（地块块价值）：2002年为11%，2003年为21.12%，2004年9月末为45.9%；商业地产对对经济总总量的增增长贡献献：商业地产产增加值值占全市市国内生生产总值值的比重重，20004年年达到55%以上上；同时时，商业业

27、地产开开发投资资直接和和间接拉拉动GDDP增长长每年保保持在22个百分分点左右右。商业地产业业正在成成长为昆昆明本土土经济的的支柱产产业。（3）投资资购卖比比例大幅幅度提高高：2004年年，昆明明市个人人投资商商业地产产的份额额占年度产产销量的的45%，达到全全国先进进水平。（4）商业业地产投投资中的的“金字塔塔型”：目前，商业业地产类类“中低档档”门面房的的需求仍仍占有较较大比重重，但专专业是商商业投资资再逐步步增长，投投资呈“金字塔塔型”；商业地产中中借位和和价位分分析和构构成：（5）“远远景政策策”是主要的的支撑力力量，“投资性购卖”比例迅速速上升：目前，昆明明地产销售售量的880%以以

28、上是投投资为主主，“不确定定使用”是市场的的投资的的主流，但也加加剧商业业地产的的风险性性。但是，随着着市场的的“区域一一体化”程度的不断提提高，昆明商业业地产类类的项目目也已经经成为一一个面对对国内为为主的区区域市场场。2004年年，外地投资资者亦开开始大量量涌入，如据估估计，市市域外购购买者约占占40%，外地地投资者已已经成为为昆明商商业地产产市场增增长的重重要力量量。同时，购买买者的“经营性需需求”也逐步步占有一一定比重重。6）市场分分析的结结论：我们认为：（1）市场场发展阶阶段：目前，昆明明商业地产产市场的的发展还还处于“市场化化的初期期”，无论是是市场规规模和价价格水平平都较低低；市

29、场在出现现“井喷”现象和经经历“加速突破破”发展的阶阶段后，在未来，应该过渡为理性的“快速增长”的阶段。（2）“供供需两旺旺”和“量价齐齐升”：再如，昆明明的商业业地产市市场价格格在保持持几年的的“缓慢上上升”时期后后，至220033年出现现了超过过10%的增长长速度“突变”（一般性性认为“5%8%”是自然然增长率率）的现现象，同同时呈现现出供应应量成倍倍增长、销销售需求求也大幅幅提高的的“供需两两旺”和“量价齐齐升”的繁荣荣景象。（3）市场场“景气周周期”：因此，伴随随着昆明明社会经经济的高高速发展展和城市市规划、建建设进入入新的阶阶段，昆昆明的房房地产市市场也将将进入新新一轮发发展的“景气

30、周周期”。 （三）20005年年昆明房房地产市市场的发发展趋势势分析：1）新城规规划和政政策需求求：由于新城开开发的体体量和区区域巨大大，商业业地产在在不同区区域内地地块成熟熟的时间间也不同同；但城城市发展展的必然然会给新新商业地地产带来来广阔的的商机。2）商业地地产市场场供应量量、需求求量和价价格的预预测：（1）一般般性预测测：供应量（平米）增长率需求量（平米）增长率价格（元/平米米）增长率2005年年900万600万25%10%（2）重点点说明和和分析：2005年年，由于于外地开开发商开开始大批批进入昆昆明，大大盘开发发增加，市场供给将集中放量投放，市场竞争加速； 据统统计，至少有有超过1

31、10个550万平平米的“大盘项项目”在近两两年里进进入市场场，如“世纪城城”、“滇池卫卫城”、“世博城城”、“体育城城”、“大商汇汇”等专业业的大型型商业集集聚区将将会出现现。“世纪城”（世纪广广场）资料：世纪金源集集团总投资1000亿元元，规划划占地335000亩，总总建筑面面积4000万平平方米：340万平平米高中中档住宅宅区，335万平平米SHHOPPPINGGMALLL、77。5万万平米超超五星级级酒店、8万平米商业街、400亩城市公园、5。5万平米学校和3。6万平米医院等。 商商业地产产已经成成为本土土地产市市场不可可或缺的的一部分分。3）20005年，昆昆明房地地产市场场总体发发展

32、的前前瞻性分分析：（1）20005年年，昆明明商业地产产市场将将会加速速由“地域性性”市场变变为“全国性性”市场和和“国际性性”市场，外外地开发发商和境境外开发发商在商商业房地地产市场场上的份份额会越越来越大大。（2）20005年年，昆明明商业地产产业将会会从“粗放型型”向“集约型型”发展，开开始进入入了“大盘聚集集、业态综综合、物物流配套套和创新新时代”；商业地产产市场竞竞争会由由简单的的价格和和地段竞竞争变为为“性价比比竞争、开开发规模模竞争、业态分类竞争”和细节梳理竞争。（3）20005年年，昆明明城市二二环拆建建的“拆建改造造”和“内在优优化”，也将将促进商商业地产产业的发发展，如如据

33、分析析，有大大约70%的的市场需求求将来自自于大规规模的市市场迁移移。（4）20005年年，昆明明商业地产产将会进进入以实实用性和和经济性性为主导导的“商业地地产的大大盘时代代”。完成由“底底商时代代”到“专业型型大规模模商业区区”的转移移。（5）20005年年，昆明明商业地产产市场将将会兴起起商业地产产 “区域化化和聚集集化”；商业地地产区域域化和聚聚集化的的比例将迅速上上升，专专业化大大型市场场初具规规模（）商商业项目目区域开开发和土土地政策策的分析析（一）商业业地产开开发和市市场“区域格格局”的演变变：（1）北市市区：该区域可划划分为“北京路路延长线线”版块、“银河”版块和和“世博”版块

34、；随着“建设新新昆明”的城市市规划布布局，北北市区将将成为昆昆明的“副城区区”，即未来来的“北部新新城”。（2）南市市区：该区域是连连接“新”旧昆明明的“节点地地域”，因其良良好的自自然环境境和空气气质量，上上风（西西南风）上上水（滇滇池）之之地，同同时交通通便捷，区区域的认认同感、归归属感都都较高，同同时，各各项配套套完善，所所以将是新城规规划后的的“大型建建材和机机电”的开发发和中转转的中心心区域。（3）西市市区：该区域是传传统的厂厂矿工业业区，未未来以高高新技术术产业为为核心的的发展战战略，以以及生活活、商业业、教育育等配套套设施的完完善，适适宜住宅宅类房地地产项目目的开发发。（4）东市

35、市区：该区域的“东三环环、东绕城线线”的建设设，将使使土地开开发放量量进入市市场城区区，同时时，最有有潜力的的“东城外外环”板块也将将崛起。（5）市中中区：旧商业的集集中区，也也是传统统商业集集中地，是是底商开开发的优优选地。（二）区域域开发的的土地政政策研究究1）房地产产业的政政策环境境变化的的“内在逻逻辑”和“客观趋趋势”：（1）国家家的“土地管管理法、土土地利用用总体规规划、城城镇总体体规划和和城市规规划”等的法法律和法法规，将将比以往往的任何何时候都都更重要要和受到到重视。（2）国家家在实施施“总量”的调控控后，将将转向“结构性性”的整治治，如重重点对“高尔夫夫球场、大大型商业业Mal

36、ll”用地和和开发等等的专项项限制；以及对对“别墅”等的高高档物业业的贷款款限制等等。另外一方面面，国家家在实施施“行政性性”的调控控措施后后，将转转向“市场化化”的政策策实施和和定向规规划，如在一定定区域内内兴建专专业型大大型市场场等。（3）中央央政府将将更加强强调和强强化“游戏规规则”的严肃肃性；更更多的、与与此相关关的法律律、法规规和政策策仍然将将继续配配套建立立和实施施。（4）土地地审批和和交易方方面，“公开市市场操作作”方式是是未来的的主流模模式。（5）土地地收益和和分配方方面，重重新的“配置”和“再分配配”的方向向和过程程刚刚开开始，在在政府间间、企业业间都会会产生明明显的“集中”

37、趋势。 商业业集中区区是其具具体的表表现之一一；（6）土地地开发和和商业地产产的发展展，“增量土土地”的开发发方式会会逐步转转向“存量土土地”的开发发模式。（7）商业业地产企企业的投投资和开开发，将将出现22种“差异化化类型”的模式式：一种是“消消费主导导”的“零库存存”的生产产方式（先先期不需需要土地地储备，按按照市场场需求再再计划购购买什么么样的土土地）；一种是“生生产主导导”的“囤积原原材料”的生产产方式（先先期进行行大量的的土地储储备，按按照市场场发展再再决定如如何开发发）。2）20004年中中国主要要城市商商业用地地土地价价格水平平和发展展分析：（国土资源源部的统统计和分分析）：20

38、04年年，我国重重点地区区和主要要城市的的地价总总体水平平继续呈呈现稳中中有升的的态势，综综合地价价水平为为11998元平方米米，与220033年相比比增长了了6.008%。 我国主要城城市地价价与房价价的关系系表明，地地价和房房价均呈呈上升趋趋势，但但地上涨涨幅度小小于房价价上涨幅幅度；地地价与GGDP增增长率、固固定投资资增长基基本同步步，但增增速低于于GDPP增长率率和固定定资产投投资增长长率。 220055年，随随着我国国宏观经经济形势势继续向向好，需需求依然然旺盛，土土地管理理与调控控力度不不断加大大，城市市地价将将继续保保持“稳中有有升”的态势势。 2004年年，商业业用地平平均地

39、价价为每平平方米119888元，与与20003年相相比增长长6.667%；工业用用地平均均地价为为每平方方米4881元，与与20003年相相比增长长1.992%。在东南、中中南、西西南、华华北、西西北、东东北六区区中，对对于商业业用地，增增长幅度度最大的的是“西南地地区，增增长率为为16.98%”。 3）昆明的的土地供供应情况况和未来来地价分分析：2003年年、20004年年1至99月的近近两年来来，昆明明市房地地产用地地供应量量分别为为54118亩和和92336亩；但大部部分所谓谓的生地地在交通通流线畅畅达的前前提下将将转向商商业性的的开发。2004年年的供应量量大幅度度增加，主要是因为历史

40、遗留补偿用地的入市、治理整顿土地市场相关用地手续的完善和招商引资力度加大的“三大原因”导致。从宏观角度度看，今今后随着着城市化化步伐的的加快，城城市建设设还将会会消耗大大量的土土地，因因此，昆昆明对土土地的需需求，将将会在很很长一段段时期处处在“供不应应求”阶段。2005年年，昆明明的土地政策策更加严严格，地地价还会会有所上上涨，幅幅度预计计在8%-115%之之间。（）项目目开发和和“城市运运营”的理论论基础（一）城市市“定位”的解读：1）文化和和产业定定位：“民族文化化、旅游游大省、经经济大省省”；2）国际和和区域定位位：“东盟自由由贸易区区”的中心心城市；3）中心城城市定位位：A）“西南南

41、贸易区区”的中心心城市：内接国国内各工工业城市市，向外辐射东盟盟十六国国等；B）“现代代新昆明明”规划：“一湖四四环”和“一湖四四片”的战略略。4）特色城城市定位位： “东方的的日内瓦瓦”。（二）“城城市运营营”的必然然性：“营销昆明明”的战略、“住在昆昆明”的口号号，小城城镇开发发的兴起起都预预示着“经营城城市”的正式式启动；同时，大盘盘开发商商也将逐逐步转向向“城市运运营商”。商业地产的的兴起。（三）“新新昆明”城市规规划的方方向：“现代新昆昆明”城市规规划的总总用地将将达到4460平平方公里里、总人人口将达达到4550万人人；“现代新昆昆明”的将围围绕“滇池”进行规规划和发发展：1、北城

42、（主主城市区区、核心心区）：总规划用地地2200平方公公里、人人口2220万人人；“区域定位位”是：金金融、商商贸、旅旅游服务务中心。2、南城（晋晋城新街新新城）：总规划用地地80平方方公里、人人口755万人；“区域定位位”是：旅旅游度假假、体育育休闲的的新城。3、东城（呈呈贡新城城）：总规划用地地1000平方公公里、人人口955万人；“区域定位位”是：花花卉基地地、科研研文教、现现代物流流中心区区。4、西城（昆昆阳海口新新城）：总规划用地地60平平方公里里、人口口60万人人；“区域定位位”是：矿产产加工、机械制制造、电子仪仪表等的的工业城城。（四）项目目区域的的“层级”定位系系统：1）城市发

43、发展和商商业“演变”的方向：未来，昆明明城市的的城市发发展和建建筑的“进化”是成长长型的，将沿着两个个方向发发展：一是城市内内部的“更新和和再造”，即“内在优优化”，体现在在“新都市市计划”的开发发模式和和发展方向向；二是城市外外部的“郊区化化”，即“外延扩扩展”，体现出出“新经济济带”的开发趋趋势和发发展方向向。2）城市“发展轴轴”上的“新经济济带”：变化1：城城郊和城城际间的的“节点”：由现在的“贵昆线线、昆曲曲、昆洛洛路”和未来来的“东三环环、东绕绕城路和和机场高高速路”将形成成“多维度的”城市交交通网络络，使项目目地和城市市外接交交通线紧紧密连接接。 因此，使使“交通主主导”的商业地产

44、产开发模模式和方方向迅速速发展。因此，项目目区域未未来的发发展是“多元性性”和“复合性性”的，具有有整体的的规模经经济优势势。变化3：“新移民民、外向向型”经济带带： 无论是“世纪城”的建设设，还是是“东盟（使使馆）商商务区”的规划划和建设设，都会会使项目目区域发发展成为为一个“新移民民、外向型型”经济带带（圈）的“新经济带”。（五）产业业的“递延”定位系统统：前提：在中国，现现在和未未来较长长的一段段时间里里，“规模型型商业地地产”的投资资无疑是是最具有有发展前前途、最最稳定增增长和最最主要的投资市场场； 因此，“多多业态混混杂”的开发发和经营营不会是是我们的的选择。但尽管如此此，我们们仍然

45、需需要考虑虑“业态补补充和合合理规划划的关系系，特别别是在“郊区化化”的项目目开发中中，我们们要十分分强调思思考和重重视发展展区域的的“产业关联联的问题题”亦即，我们必须思思考区位位和业态的的关系；我们又必须须思考区区域内的的“产业关联联”是什么么？是什什么样的的业态氛氛围。2）城市南南部的经济济发展带带： 在城市市的南部部，一个个新的经经济区正正在成型型；随着着新昆明明建设的的推进，一一个新的的经济走走廊带正正在形成成，依托托昆明物物流中转转的区位位优势和和一贯传传统；以以东三环环建设为为契机，官官渡新区区的开发发；三环环沿线将将迅速的的成长为为一个以以大型贸贸易中转转集散的的物资辐辐射中心

46、心。 3）核心产产业的“关联”发展：“第一阶段段”： 物流流系统畅达的交通通决定了该区商商业氛围围的成熟熟，新三三环的建建设是该该区域能能够迅速速崛起的的主要原原因；“第二阶段段”： 业态态互补 市场场定位对对区域内内市场起起到了有有机互补补的用；“第三阶段段”：政策支支持 新新三环建建设和二二环路市市场的拆拆建，政政府规划划下的大大型商业业集中地地；“第四阶段段”：城市新新区经济济带的意意义对周边口岸岸的辐射射力对城城市属性性的再次次定义大大型物流流中转中中心。（关于“城城市新区区经济带带”的分析析和说明明）：“城市新区区经济带带”，是近近代工业业文明的的产物，或或者更确确切地说说，它是是现

47、代社社会的产产物。它它发端于于欧美，119世纪纪中叶初初露端倪倪。进入入20世世纪，随随着科学学技术的的快速发发展，与与商业相关关的 便逐渐渐地应运运而生。220世纪纪70年年代更进进入快速速发展时时期。 【第三部分分】项目开发发的模式式：理论论与研究究（）项目目开发的的产品模式式研究（）商业业地产“区域化化集中化化”的操作作模式分分析（）商业业地产开发发和“城市成成长”的分析（）项目目的开发发战略设设计和目目标体系系（）项目目开发的的模式研研究（一）商业业地产市市场的“热点”区域和和发展：2005年年，昆明明房商业业地产市场场的“热点”区域，将将会产生生在城市市“边缘地地带”的各个个社区开开

48、发组团团中，这这主要是是因为城城市内部部的土地地资源是是有限的的，城区区规划项目目是在产品品、成本本和价格格等方面面的“刚性”较强，可可以“容纳”的空间间不大；无法在在中心的的城区建建设大型型的专业业化市场场所致。而城市边缘缘地带的的项目的的“弹性”则很大大，无论论是“圈地”的规模模、成本本的差别别，还是是业态类型型的组合合，以及及城郊专专业市场场积累的多多样化，都都使项目目的确定定性增大大，总之，项项目可发发挥的余余地和“可组合合”的空间间也是广广阔的，也也因此而而可以确确定机电电化专业业市场对对整个周周边市场场是具有有补充性性的。同时，“专专业化的的机电市市场”的开发发将成为为一个“主流”

49、产品和和市场。（二）商业业地产开开发的产产品模式式分析：1）“专业业化商业业地产”的概念念： “专业化”是相对对于城区区区域内内容积率率较高的的底商而言言的；它它也是现现在商业业房地产产开发市市场当中中一个比比较典型型的产品品，包括括“自然市市场和底底商”等形态态的产品品，建筑筑“容积率率” 相对对较高，适宜大大区域的的开发建建设，形形成业态态互补，是是专业化化的区域域集聚型型的市场场。2）“专业业化”市场发发展的原原因：随着城市中中心地区区土地供供应越来来越紧张张，大型型的专业业化市场场不得不不向近郊郊区发展展；“专业化化市场”的区位位大都在在城市交交通环线外的近近郊区，有着畅达的交通流线系

50、统，也可称为“专业化的物流集散中心”。城市运营的的理论研研究和实实践表明明，特别别是在城城市高速速的经济济发展时时，发展展近郊区区“专业化化大型物物流集散散中心”的趋势势会大大大加速。3）“聚集集型的专专业化市市场”的类型型：A）单业态态市场：一般分布在在郊区或或者近郊区，沿沿高速公公路形成的的贸易区，户户型面积积在20平方方米左右右的单位。B）综合分分区经营营：一般分布在在城市边边缘地带带甚至城城市区域域内，户户型面积积在20平方方米左右右的经营营单位。C）底商中中心区 ： “SHOPPPINNGMAALL和CBDD产品”，为城市市集中区区，以精品百百货、小小商品、服服饰饮食食等为主主，也有

51、有小机电电等产品品以展示示零售为为主。（）商业业地产“专业化化开发”的操作作模式分分析：（一）市场场发展的的必然性性：第一 ，昆昆明的商商业地产产市场将将会加速速由“地域性性”市场变变为“外向性性”的市场场，以昆昆明口岸岸城市的的属性来来说，中中转型的的市场份额额会越来来越大。第二，商业业地产开开发至少少已经历历3个阶阶段：从从“初始的的自然开发发时期”到“聚集市市场”的突起起，再到到“区域品牌牌”争雄的的阶段。目目前，商商业地产产开发将将进入第第4个阶阶段：“专业化化市场”时代、或或者“综合业态态竞争”时代。未来，昆明明的房地地产开发发也将进进入“区域品品牌”主导的的“专业化化市场开开发”时

52、代。（二）商业业地产“专业化化市场开开发”的规模模和标准准：商业地产“专业化化市场开开发”的规模模和标准准是“相对性性”的。那么，对于于昆明市市场来说说， “专业化化市场开开发”的（最最低）规规模和标标准也应应该在业业态和规规模上来来考虑，在在一定区区域内形形成集聚聚效应，以以加强对对周边的的辐射能能力。（三）商业业地产“专业化化开发”的类型型和特征征：目前，昆明明商业地地产“专业化化”开发类类型主要要包括：1）“专营营型”：如“螺蛳湾湾服装批批发市场场”等；2）“杂合合型”：如“玉带河河批发市市场”等；3）“互补补型”：如“菊华机机电市场场”等；（四）商业业地产“专业化化开发”的原则则和规律

53、律：商业地产“专业化化”开发与与一般性性的“底商地产产项目”的建设设存在巨巨大的“差异性性”，甚至至可以说说具有完完全不同同的开发发原则和和规律：1）战略方方向：（1）企业业必须确确定开发发的“核心理理念”和“战略计计划”；（2）企业业必须研研究和分分析“区域发发展”和“城市规规划”；（3）企业业必须重重视和解解决“产业经经济”和“互补配套套”；（4）企业业必须重重视和推推动“定位策策略”和“区位建设设”等等。2）核心原原则：（1）首先先，要重视和和发展“环境空空间”的原则则，应该该从“功能性性+社会会性”等方面面来理解解，并且且作为第第一位的的设计和和生活“要素”来认识识和把握握外部“环境空

54、空间”的核心心价值。（2）其次次，重视视和发展展“系统控控制”的原则则，如应应该从“总体战战略和规规划”进行把把握，强强调在单单位区域域内的“整体性性”，同时时，对“结构性性”和“互补性”也要有有充分的的认识等等等。（3）再次次，重视视和发展展“产品组组合”的原则则，如“专业”项目不不应该是是“纯粹”和“孤立”性的，而而应该是是“组合性性”的，包括括对周边边业态的的互补和和自身经经营中方方向的定定位。3）运行规规律：（1）“周周期和时时间”规律：商业地产“专业化化”开发和和建设的的很大程程度上受受政府政政策的调调控和影影响。（2）“集集聚型市市场”的规律：商业地产“专业化化”开发和和建设的的成

55、功运运行，应应该是市市场经过过一定时时间的发发展和积积淀所自自然分化化的结果果。（3）“交交通主导导”规律：商业地产“专业化化聚集区区”开发和和建设的的成败，很很大程度度上是由由“交通”因素来主主导的。（4）“第第三因素素”规律：商业地产“专业化化聚集区区”开发和和建设的的成败，不不完全是是项目本本身能够够决定的的，很大大程度上上是由“基础设设施”（道路路、水、电电等）和和“商业氛氛围”（业态、政策、定位经经营等）的的解决和和完善来来决定。（）房地地产开发发和“城市成成长”的分析析：商业地产的的“专业化化开发”已经超超越了传传统的自自发市场场的模式式，它不不仅在规规模和“量”的方面面发生了了变

56、化，而而且在“质”上也产产生了飞飞跃；它与社会发发展、政政府主导导和城市市规划等等在“全方位位”上都发发生关系系，甚至至导致“逻辑性性”的互相相作用的的关系。我们认为，至至少已经经出现几几方面的的方向性性变化： 1、“综合开发”： 目前前，中国国“城市运运营”的潮流流和口号号甚嚣尘尘上，但但是，在在这场必必须由政政府主导导、企业业参与的的“大餐”中，各各方的利利益关系系和积极极性并尽尽管是“一致性性”的，但但是也产产生了很很多的不不协调。事实上，一一种新型型的“综合开发发”的合作作方式、或或者超常常规的“聚合”模式正正在酝酿酿中。2、“多业业态互补补”： 它是指依赖赖于“交通运运输系统统”所提

57、供供的市场场活动和和区域利利益，同同时，强强调各业业态有机机的“密切合合作”的实际际行为和和各种责责权利的的约定。（）项目目的开发发战略设设计和目目标体系系（一）项目目开发的的战略设设计1、市场竞竞争策略略选择：（1）价格格竞争策策略：“价格竞争争策略”的运用用受到成成本的限限制及竞竞争者的的挤压，因因此有效效的价格格竞争策策略是“低价入入市、逐逐步成长长”，以达达到首先先获取市市场份额额再攫取取市场利利润的目目的。（2）差别别竞争策策略：“差别竞争争策略”是个性性化消费费时代的的必然选选择，有有效的差差别竞争争策略可可以获取取进入“无竞争争领域”的最大大利益。房地产界具具体实施施的类型型及手

58、段段包括：体现市场场的功能能（效用用）和服服务的差差别；体现特殊殊地理的的地缘差别别；体现业态态互补市市场化的的差别；体现其在在区域内内经济价价值的符符号差别别。（3）“做做唯一（领领导型）”的竞争策略：社会的“焦焦点、热热点”总是那那些“唯一的、最最好的、划划时代的的”事件。因因此，选选择“做得最最好”的竞争争策略往往往能够够获取巨巨大的增增殖利益益。即在在整个区区域内是是唯一的的、无可可替代的的。2、市场竞竞争的发发展趋势势：“专业”决决胜未来来：过去，商业业地产界界曾经流流行过一一种幼稚稚的说法法，产品品比品牌牌更重要要，因为为“项目”的销售售是第一一位的，消消费者在在购买时时并不看看“

59、企业”的品牌牌。但现现在商业业地产也也需要品品牌，而而且是“强势”品牌，这这一点已已经没有有人怀疑疑了。（二）项目目开发的的目标体体系1）项目开开发的社社会目标标：（1）“专专业化的的大型商商业聚集集区”；（2）“新新城发展展中”的“经济集集聚区”；（3）是城城市发展中“自然市市场-专业规规划下的的区域性性市场”； “是市场场分化后后的必然然结果”；（4）打造造“专业创造造市场价值值”的“核心理理念”。2）项目开开发的经经济目标标：（1）“价价值最大大化”的目标标：按照城市经经济学的的基本观观点：城城市化的的高速发发展和成成熟，专专业型的的城市功功能性分分区必然然会出现现；这不不仅是城城市规划

60、划的需要要，也是是市场的的必然。城市“大型型聚集型型专业市市场”的出现是是该类型型项目和和产品的的市场需需求出现现“理论峰峰值”的时点；（2）“投投入-产出出”最优化化的目标标：我们应该思思考和把把握城市市发展的的战略方方向和市市场进步步的节奏奏，通过过确立创创前瞻性性的总体体策划，创创新的市市场策略略的运作作，实现现这一目目标。3）项目开开发的建建设目标标：（1）前提提：事实上，“专业化化市场”的成功功是需要要强势企企业和“定位经经营”来支持持和主导导的；反过来说，“专业化市场”也有助于知名“定位经营”的塑造和成长；因此，它是“互动性”的。（2）目标标：努力塑造和和成为“区域性性”和“中转型