XXXX11月西安商品房市场月度分析报告

1、西安商品房房市场月月度分析析报告220100年11月份西安房地产产信息网网数据研研究中心心2010-12目 录一、宏观运运行背景景 1.11政策法法规 1.22规划建建设 1.33 热点动动态1.4重点点新闻二、土地市市场 2.11土地供供应分析析 2.22土地成成交分析析三、商品房房市场 3.11本月市市场销售售特征 33.1.1 各各物业销销售情况况 33.1.2各物物业销售售排行 3.22 各物物业价格格表现 3.33 商品品房400指数四、分城区区商品房房市场 4.11 城南南区4.1.11 各物物业价格格表现4.1.22 各物物业销售售情况4.1.33 普通通住宅销销售情况况4.1.

2、44 城区区营销情情况4.1.55 城区区新盘介介绍4.1.66 城区区动态4.1.77 典型型楼盘介介绍 4.22 城北北区4.2.11 各物物业价格格表现4.2.22 各物物业销售售情况4.2.33 普通通住宅销销售情况况4.2.44 城区区营销情情况4.2.55 城区区新盘介介绍4.2.66 城区区动态4.2.77 典型型楼盘介介绍4.3 城城西区4.3.11 各物物业价格格表现4.3.22 各物物业销售售情况4.3.33 普通通住宅销销售情况况4.3.44 城区区营销情情况4.3.55 城区区新盘介介绍4.3.66 城区区动态4.3.77 典型型楼盘介介绍4.4 城城内区4.4.11

3、各物物业价格格表现4.4.22 各物物业销售售情况4.4.33 普通通住宅销销售情况况4.4.44 城区区营销情情况4.4.55 城区区新盘介介绍4.4.66 城区区动态4.5 高高新区4.5.11 各物物业价格格表现4.5.22 各物物业销售售情况4.5.33 普通通住宅销销售情况况4.5.44 城区区营销情情况4.5.55 城区区新盘介介绍4.5.77典型楼楼盘介4.6 城城东区4.6.11 各物物业价格格表现4.6.22 各物物业销售售情况4.6.33 普通通住宅销销售情况况4.6.44 城区区营销情情况4.6.55 城区区新盘介介绍4.6.66 城区区动态4.6.77典型楼楼盘介绍绍五

4、、分物业业市场 5.11 商服服用房5.1.11 价格格表现5.1.22 销量量走势 5.22 普通通住宅5.2.11 价格格表现5.2.11 销量量走势5.2.33 购买买年龄分分布情况况5.2.44 普通通住宅分分面积段段销售情情况5.2.55 普通通住宅分分户型销销售情况况5.2.66 普通通住宅分分价格段段销售情情况5.2.77 普通通住宅购购买人群群来源情情况 5.33 写字字楼5.3.11 价格格表现5.3.22 销量量走势 5.44 别墅墅5.4.11 价格格表现5.4.22 销量量走势六、本月新新开盘项项目简介介一、宏观运运行背景景1.1政策策法规时间政策名称颁布部门主要内容及

5、及影响11月初住建部叫停停购买三三套及以以上住房房公积金金贷款住建部住房城乡建建设部、财财政部、人人民银行行、银监监会联合合印发关关于规范范住房公公积金个个人住房房贷款政政策有关关问题的的通知，通通知规定定，停止止向购买买第三套套及以上上住房的的缴存职职工家庭庭发放住住房公积积金个人人住房贷贷款。11.3二套房贷首首付不低低于500%国家住建部部、财政政部、人人民银行行、银监监国家住建部部、财政政部、人人民银行行、银监监会昨日日联合印印发关关于规范范住房公公积金个个人住房房贷款政政策有关关问题的的通知，通通知规定定，第二二套住房房公积金金个人住住房贷款款首付款款比例不不得低于于50%，严禁禁使

6、用住住房公积积金个人人住房贷贷款进行行投机性性购房。西西安住房房公积金金管理中中心有关关人员表表示，该该中心将将严格执执行通知知规定。11.3非改善型二二套房停停放公积积金贷款款住建部住建部等等四部门门昨天联联合印发发关于于规范住住房公积积金个人人住房贷贷款政策策有关问问题的通通知，严严禁使用用住房公公积金个个人住房房贷款进进行投机机性购房房。首次次明确二二套住房房公积金金贷款发发放对象象仅限于于现有人人均住房房建筑面面积低于于当地平平均水平平的改善善型普通通自住房房，非改改善型二二套房将将停放公公积金贷贷款。11.1中资行利率率下浮115% 外资行行首套房房贷利率率仍可77折中资资行利率率下

7、浮115% 外资行行首套房房贷利率率仍可77折监管部门日前，有消消息称监监管部门门口头通通知，要要求自111月11日起，全全面取消消房贷77折利率率优惠，下下限调整整为同档档期基准准利率的的85%，实行行两年的的最低77折优惠惠政策正正式终结结。11.166央行上调存存款准备备金率 年内二二次加息息几乎无无悬念中国人民银银行通胀高企、热热钱肆虐虐，中国国货币政政策何去去何从，着着实考验验着货币币当局。昨昨日，中中国人民民银行宣宣布，从从11月月16日日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点，这一一决定再再次加大大了市场场对年内内二次加加息的预预测。11月中旬旬

8、住建部外汇汇局联手手“限购购令”波波及境外外机构和和个人住建部与国国家外汇汇管理局局围堵热钱，楼楼市方面面开始行行动。记记者获悉悉，住建建部与国国家外汇汇管理局局近日印印发关关于进一一步规范范境外机机构和个个人购房房的通知知，文文件规定定，境外外个人只只能在境境内购买买一套用用于自住住的住房房，而境境外机构构只能在在注册城城市购买买办公所所需的非非住宅房房屋。11月最高人民法法院公布布:婚前前个人购购房可算算个人资资产最高人民法法院据悉，最高高人民法法院公布布了关关于适用用中华华人民共共和国婚婚姻法若干问问题的解解释（三三）（征征求意见见稿），向向社会公公开征求求修改意意见和建建议。这这个审判

9、判实践中中总结的的司法解解释征求求意见稿稿，涉及及了房产产分割、确确认亲子子关系、生生育权、“第第三者”索索要补偿偿等近年年来婚姻姻官司中中的热点点、焦点点问题。11.299央行上调人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点央行距离上次宣宣布上调调存款准准备金率率仅9天天后，央央行再次次祭出调调控巨斧斧，年内内第五次次上调存存款准备备金率。央央行昨晚晚宣布，自自11月月29日日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。调整整后，存存款准备备金率达达18%，为历历史最高高。同时时，9天天内两度度宣布上上调，间间隔时间间为历史史最短。11月银监会首查查贷款新新规落

10、地地成效 严防资资金被挪挪用银监会近日，知情情人士透透露，银银监会已已于近期期下发通通知，要要求各银银监局抽抽查所辖辖银行业业金融机机构贯彻彻落实“三三个办法法一个指指引”（即即贷款新新规）的的情况。1.2规划划建设时间主题内容及影响响11.1咸阳三个街街道与西西安的88个乡镇镇并入沣沣渭新区区陈杨寨街道道钓台街街道沣东东街道 面积达达70平平方公里里，与西西安的88个乡镇镇街道一一起并入入沣渭新新区11月“十二五”房房地产规规划主攻攻保障房房“目前正在在抓紧制制定“十十二五”城城镇住房房建设规规划和中中长期建建设规划划”中中国房地地产业协协会副会会长朱中中一透露露，“十十二五”期期间全国国住

11、房建建设总量量比较大大，估计计每年商商品房建建设大概概在6000万套套左右，保保障性安安居工程程在5000万套套左右。11月中旬旬城北将打造造8个商商圈 北北客站商商贸面积积堪比俩俩王府井井围绕龙首商商圈等88大商圈圈建设，未未央区将将于近期期启动330多个个商业项项目，龙龙首商圈圈将启动动二府庄庄区域改改造、龙龙首商场场升级改改造、炕炕底寨村村城改安安置楼商商铺建设设等，太太华路商商圈将启启动渭滨滨街、联联合村城城改安置置楼商铺铺建设等等，辛家家庙商圈圈将启动动辛家庙庙村、刘刘北村、刘刘南村等等城改安安置楼商商铺建设设。1.3 热热点动态态时间主题内容及影响响11.7住建部督办办地方政政府

12、“限限购令”有有望扩大大对于处在最最严厉调调控政策策之下的的中国楼楼市，115个城城市出台台“限购购规定”还还远不算算多，在在住房和和城乡建建设部(下称“住住建部”)的督办办之下，执执行“居居民限购购房产”的的城市范范围，还还将继续续扩大。11.8住建部：商商品房预预售制或或变革日前，住建建部组织织力量积积极开展展法律修修订工作作。之前前有议案案提出，现现行城市市房地产产管理法法存在一一些缺陷陷，如商商品房预预售制度度不完善善、监管管存在漏漏洞等，导导致土地地和房屋屋价格上上涨过快快、购房房者利益益受损等等后果，影影响社会会稳定。建建议尽快快修改城城市房地地产管理理法，完完善商品品房预售售制度

13、。专专家表示示，商品品房预售售制变革革在即。11月两部委摸底底地方楼楼市调控控 严查查闲置地地处置进进展在楼市“二二次调控控”出台台接近两两月之际际，住房房和城乡乡建设部部（下称称“住建建部”）和和国土资资源部（下下称“国国土部”）正正在组织织一轮大大规模的的联合检检查，摸摸底地方方对中央央调控政政策的落落实情况况。1.4重点点新闻婚姻法意意见稿提提出“婚前个个人购房房可算个个人资产产”15日，中华人人民共和和国婚姻姻法若若干问题题解释（三三）意意见稿向向社会公公开征求求意见。其其中规定定：夫妻妻一方婚婚前买房房，一方方以个人人财产支支付首付付款并在在银行贷贷款的，房房子登记记在首付付款支付付

14、方名下下，离婚婚时可将将该房子子认定为为购房一一方的个个人财产产，对另另一方参参与还贷贷的数额额以及房房价上涨涨因素对对另一方方进行相相关补偿偿。评论：有专专家认为为此举虽虽有利于于解决离离婚过程程中有关关房产分分割的争争议，但但或将引引发结婚婚前的“购房行行为”，不易易于婚姻姻的稳定定。银行对房企企开发贷贷款收紧紧工、农、中中、建四四大银行行新闻处处相关人人士155日向中中国证券券报记者者表示，并并未暂停停开发贷贷。中国国证券报报记者调调查发现现，目前前商业银银行对房房地产开开发贷款款已明显显收紧。随随着信贷贷闸门收收紧，房房企正经经历艰难难的去杠杠杆化过过程。评论：房企企更多依依靠贷款款支

15、撑发发展，一一旦资金金出现问问题，那那么市场场风险就就会大面面积暴露露。银行行资金如如果不能能及时到到位，不不排除未未来某些些房企在在建楼盘盘出现“烂尾”。存款准备金金率再次次上调中国人民银银行111月199日发布布消息，决决定自111月229日起起，再次次上调存存款类金金融机构构人民币币存款准准备金率率0.55个百分分点。这这是央行行九天内内两度上上调存款款准备金金率，也也是年内内第五次次上调。央央行指出出，此次次上调意意在加强强流动性性管理，适适度调控控货币信信贷投放放。评论：再次次上调存存款准备备金率后后，资金金的限制制流动性性必然影影响到楼楼市的资资金来源源，未来来地产开开发出现现放缓

16、。西安是否应应该颁布布“限购令令”自新一轮房房地产调调控启动动以来，住住建部已已经建立立起了一一套以114个重重点城市市为核心心的房价价监测体体系，实实际上也也是住建建部第一一轮督办办限购令令的依据据所在。而而3日加加入限购购行列的的苏州市市并非在在这份名名单上，很很显然督督办限购购令的范范围已经经超出。住住建部一一位官员员表示，“苏州不会是最后一个执行限购政策的城市，住建部对于城市限购的督办，是以房价上涨压力较大为标准，而不是以14个重点监测的城市名单为标准”。 限购的楼市地图上，或许将出现一幅崭新的阵容。随着西安房价在政策调控大浪中的稳步上涨，近日有不少言论，要求西安也应当加入“限购阵容”

17、。评论：出台台“限购令令”的前提提条件是是“房价过过高、上上涨过快快、供应应紧张”， 与与同等省省会城市市武汉、成成都、重重庆等地地区相比比，西安安房价适适中，甚甚至处于于“洼地”。同时时商品房房供应量量充足，基基本可满满足市场场刚性需需求，因此西安安加入“限购阵阵容”的可能能性并不不大。西安市颁布布差别化化住房信信贷政策策根据市政府府近日出出台的关关于贯彻彻落实国国发220100100号文件件有关问问题的通通知要要求，我我市将严严格执行行差别化化住房信信贷政策策。商业性个个人住房房贷款应应依据拟拟购房家家庭（包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女）成成员名下下实际拥拥有的成成套住房房数量进进

18、行认定定。“就是孩孩子名下下有房产产，那也也算是家家庭的一一套房。”对购买首套商品住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。各商业银行暂停发放本地居民家庭购买第三套及以上住房贷款；暂停发放非本地居民家庭购买第二套以上住房贷款。评论：差别别化住房房信贷政政策已经经是老生生常谈，对于西安以本地居民占据绝大多数的市场而言，对非本地居民家庭停止贷款，此举并不能对未来西安楼市交易产生太大影响。但改善型置业者占去目前西安市场五成以上比例，关于本地购房人群二套房首付提高将对市场形成普遍性影响，此政策的执行无疑将对市场交易形

19、成直接影响。二、土地市市场就在国家房房产调控控步步推推进之时时，仍有有一些高高价地块块逆势而而出；中国指指数研究究院副院院长陈晟晟说，今今年的全全国土地地市场总总体降温温显著，但但不排除除有个别别“着火点点”。据新华社111月229日报报道，平平静一段段时间的的土地市市场，因因两个新新“地王”的产生生而骤起起波澜：25日日，广州州、杭州州两地双双双拍出出高价地地块，其其楼板价价各自刷刷新当地地新高。调调控之下下，开发发商依然然不惧高高昂地价价，不外外乎“押宝”将来房房价仍有有上涨空空间。经过近一个个月的沉沉寂，112月11号上海海土地市市场再次次开锣，绿绿地集团团以155.188亿元拿拿下滨江

20、江C单元元龙华机机场1号号地块，溢溢价率224.11%。而而在年初初遭受退退地的两两幅嘉定定区住宅宅用地，在在近期大大幅调高高底价后后又二上上拍台。种种种迹象象显示，上上海土地地市场在在经历本本轮楼市市调控后后并没有有跌入谷谷底，伴伴随溢价价率回归归理性的的同时，市市场活跃跃度保持持稳定。在楼市二次次调控重重击下，全全国的土土地市场场持续遇遇冷，推推出量和和成交量量呈现双双双下行行态势。据据中国指指数研究究院最新新统计数数据显示示，今年年144月，全全国1005个城城市住宅宅用地楼楼面均价价持续下下降，经经历了669月月的小幅幅波动之之后， 10月月份土地地市场推推出量有有所下降降，全国国10

21、55个城市市共推出出土地115722宗，环环比减少少18%；成交交土地111199宗，环环比下挫挫23%，同比比减少115%。随着国家相相关部门门组织的的地方楼楼市调控控摸底调调查的展展开，打打击非法法闲置土土地力度度的逐步步加大：西安市市逐渐被被同化，土土地市场场降温明明显；我我市各大大房企拿拿地不像像以前那那么信手手拈来，毫毫无顾虑虑；在各各种因素素的交织织影响下下我们研研究发现现西安本本月的土土地供应应和成交交量已经经较前几几个月有有了明显显的下降降，一方方面受到到土地使使用方向向的管控控影响，另另一方面面传统房房产淡季季的到来来也是诱诱因之一一，本月月土地供供应的范范围也逐逐步缩小小到

22、东南南西北四四个主城城区之内内。1.土地供供应序号地籍编号城区土地位置土地面积（）用途使用年限1LH9-77-7-4城西位于莲湖区区团结西西路南侧侧，东临临规划路路，西邻邻西安市市莲湖区区第二运运输公司司、贺家家村、陕陕西省金金属材料料总公司司，南邻邻西安上上海裕都都房地产产开发有有限公司司开发地地，北临临团结西西路246122.4住宅70年2JK3-22-133城北位于凤城七七路北侧侧、文景景路西侧侧262988.8住宅70年3JK3-110-77城北位于凤城五五路北侧侧、文景景路以西西2366.7住宅70年4JK3-111-114城北位于凤城五五路北侧侧、未央央路西侧侧5900商业40年5

23、CB1-22-133城东位于金九路路以东、金金七路以以西、融融二路以以南、融融三路以以北453333.2商业40年6BL6-66-9城东位于纺院家家属院以以东、东东二环以以西、仁仁厚庄地地区394111.6住宅70年7BL6-118-444-11城东东、南、西西邻西安安理工大大学，北北临代征征路232.22住宅70年8BL6-118-444-33城东东、北均临临代征路路，南邻邻西安工工程大学学，西邻邻西安理理工大学学3433.1住宅70年9JK3-33-277城北凤城七路北北侧、未未央路以以西5697.4商业40年10BQ1-55-155城东纺建路以南南，堡子子村转盘盘以东，坊坊西街以以北，西

24、西安造纸纸网厂以以西2111.9住宅70年11BQ8-999-113城东西部渔港南南侧、迎迎宾大道道以西、规规划路以以东675577住宅70年12QJ3-77-811城南位于西安龙龙湖锦城城置业有有限公司司以东，新新开门北北路以西西，曲江江大道以以北156077.5住宅70年11月份全全市共挂牌出让让12宗宗土地，仅仅有住宅宅和商业业两种类类型的土土地，面积合合计26610662.33平方米米，环比比上月下下降611.099%。其其中住宅宅用地供供应9宗，合合计20041331.77平方米米，占土土地供应应总面积积的788%；商业业用地供供应3宗宗，面积积569930.6平方方米，占占土地应应

25、总面积积的222%。2010年年11月月土地市市场分用用途供应应统计类别挂牌宗数土地出让面面积（单单位：平平方米）商业3569300.6住宅92041331.77总计122610662.3311月份全全市各城城区供应应的土地地中：城城东区用用地供应应5宗，合合计15559667平方方米，占占土地供供应总面面积的660%；城南南区用地地供应11宗，面面积1556077.5平平方米，占土地供应总面积的6%；城西区用地供应2宗，面积49224.8平方米，占土地应总面积的19%；城北区用地供应4宗，面积40262.9平方米，占土地应总面积的15%。2010年年11月月土地市市场分城城区供应应统计类别挂

26、牌宗数土地出让面面积（单单位：平平方米）城东51559667城南1156077.5城西2492244.8城北4402622.9总计122610662.33 2.土地成成交序号宗地编号城区宗地位置竞得人面积（）用途成交价（万元）1QJ3-88-1664城南新开门北路路东侧，曲曲江大道道南侧西安瑞昌房房地产开开发有限限责任公公司441655.6住宅2650002BQ3-999-116城东五星村以西西、以北北，东三三环以东东西安荣宝汽汽车销售售服务有有限公司司9061.6商业19803BQ4-999-77-2城东战备路以南南，灞河河以东，西西康二线线以北陕西永兴房房地产开开发有限限公司385700.

27、3住宅85004BQ1-77-7-4城东纺西街以东东，市纺纺办储备备地以西西陕西东方新新城置业业有限公公司5493.9住宅15805JK3-33-133城北凤城七路北北侧、文文景路西西侧西安海荣房房地产集集团有限限公司262988.8住宅1256006JK3-111-114城北凤城五路北北侧、未未央路西西侧西安雅荷房房地产开开发有限限公司5900商业26807JK3-110-77城北凤城五路北北侧、文文景路以以西西安中登房房地产开开发有限限公司2366.7住宅9418JK3-33-277城北凤城七路北北侧、未未央路以以西陕西富力房房地产开开发有限限公司5697.4商业26259LH9-77-7

28、-4城西莲湖区团结结西路南南侧西安上海裕裕都房地地产开发发有限公公司246122.4住宅960010BQ8-999-113城东西部渔港南南侧、迎迎宾大道道以西、规规划路以以东西安国际陆陆港建设设发展有有限公司司675577住宅16320011CB1-22-133城东金九路以东东、金七七路以西西、融二二路以南南、融三三路以北北中国银行股股份有限限公司陕陕西省分分公司453333.2商业840012BL6-66-9城东东、西、南南、北均均临代征征路西安高山流流水房地地产开发发有限公公司394111.6住宅338013BL6-118-444-11城东东、南、西西邻西安安理工大大学，北北临代征征路西安

29、高山流流水房地地产开发发有限公公司232.22住宅14BL6-118-444-33城东东、北均临临代征路路，南邻邻西安工工程大学学，西邻邻西安理理工大学学西安高山流流水房地地产开发发有限公公司3433.1住宅15BQ1-55-155城东纺建路以南南，堡子子村转盘盘以东，纺纺西街以以北，西西安造纸纸网厂以以西陕西圣锐房房地产开开发有限限公司2111.9住宅85611月份全全市土地地市场共共成交115宗土土地，成成交总面面积为33202245.7平方方米，环环比下降降72.8%；成交总总价为9959222万元元，环比比下降771.88%；其其中城东东区成交交土地99宗，成成交面积积21112044

30、.8平平方米，占占土地成成交总面面积的666%；城南区区成交土土地1宗宗，成交交面积4441665.66平方米米，占土土地成交交总面积积的144%；城城西区成成交土地地1宗，成成交面积积246612.4平方方米，占占土地成成交总面面积的88%。城城北区成成交土地地4宗，成成交面积积402262.9平方方米，占占土地成成交总面面积的112%。2010年年10月月土地市市场分城城区成交交统计城区成交宗数成交面积(平方米米)成交价（万万元）城东92112004.88410166城南1441655.6265000城西1246122.49600城北4402622.9188066总计153202445.7

31、795922211月份全全市成交交的155宗土地从从用途来来看：住住宅用地地成交111宗，合合计25542553.55平方米米，占土土地成交交总面积积的799%，成交交价为8802337万元元；商业业用地成成交4宗宗，面积积659992.2平方方米，占占土地成成交总面面积的221%，成交交价为 156685万万元。2010年年10月月土地市市场分用用途成交交统计用途成交宗数成交面积(平方米米)成交价（万万元）商业4659922.2156855住宅112542553.55802377总计153202445.77959222总结，100月份土土地供应应和成交交特点：（1）从用用地区域域上来看看：1

32、11月供应应和成交交的土地地在城东东、城南南、城西西和城北北四大城城区；其中城东区区供应的的土地面面积为11559967，占占的比重重最大为为60%。另外外本月城城南区、城城西和城城北也供供应了少少量的住住宅和商商业用地地。111月份，成成交的土土地除城城东区和和城南区区近100万平米米的四块块地是上上月出让让的之外外，成交交的其余余22多多万平米米的土地地都是本本月新出出让的。（2）从用用地性质质上来看看：111月分成成交和供供应的土土地都仅仅有住宅宅和商业业两种类类型；住宅用地的的供应总总面积为为20662433.6，环环比上月月上涨1133.76%；商业业用地供供应量为为569930.6

33、，环环比上月月上涨1104.7%；就单项项而言住住宅和商商业用地地供应量量比十月月份大幅幅增加。（3）总结结：111月份的的总体供供应总量量和前两两个月相相比也相相去甚远远，111月份出出让土地地数量不不大间接接影响了了本月成成交面积积，导致致土地成成交量相相比上月月出现下下滑； 同时我们也也可以从从供应土土地的地地理位置置依稀可可以看出出，西部部渔港南南侧、迎迎宾大道道以西、规规划路以以东，和和西安理理工大周周边即兴兴庆公园园附近两两个自然然人文环环境较好好的地区区将在日日后迎来来一个住住宅地产产开发的的小高潮潮；还有有位于金金九路以以东、金金七路以以西、融融二路以以南、融融三路以以北的商商

34、业开发发建设，必必将引领领该区域域居住配配套设施施的进一一步完善善。此外本月拿拿地较多多比较有有代表性性的公司司有：西西安国际际陆港建建设发展展有限公公司、中中国银行行股份有有限公司司陕西省省分公司司和西安安高山流流水房地地产开发发有限公公司；这这几家企企业购买买的土地地都在55万平米米上下。三、商品房房市场3.1本月月市场销销售特征征3.1.11 各物物业销售售情况11月份西西安各城城区各物物业销售售套数一览览表单位：套车位/地下下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北5245431021594856城东8258338412670城南3740417914114182城内124319263城西2

35、317033911766西高新2159124415122044总计1231470443015896415781111月份西西安各城城区各物物业销售售面积一一览表单位：平方方米车位/地下下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北157845300041884991092774843558城东252278888666051571443014557城南1258464111724285517636656185129114城内461233441776141566城西7991717443103022861829330西高新297146033815906658199937642242003总计423015261

36、12177723386847725096617200017本月西安商商品房市市场成交交量为1172万万平方米米，再创创20110年以以来月度度销售量量新高，环比10月上涨10.97%，同比上年同期增长12.48%；分物业来看看，普通通住宅物物业销量量1522.611万平方方米，环环比上涨涨11.71%，同比比上涨7.56%；商服服用房类类物业本本月销售售量为77.777万平方方米，环环比下滑滑4.001%，同比上涨涨95.40%；写字楼楼类物业业本月销销售量88.688万平方方米，环环比上涨涨56.50%，同比比上涨771.668%；别墅类类物业本本月销售售量为22.511万平方方米，环环比下

37、滑滑27.27%，同比上涨涨51.45%。11月份西西安各城城区各物物业销售售金额一一览表单位：元车位/地下下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北61906642260911451172286055241106553554533296699236677城东104500001332881000341000885377822031103338165422507750城南79297795371666303352262355244431162225899810006685664420322070052城内404677110313387557522477330015579907558城西29070000

38、119999493391127599037745399881133099867746西高新29656609640443566516791140778402622075535383443955158877093351总计18773366889925771722719962442011358492220885374211329971189998688334411月份西西安各城城区各物物业成交交价一览览表单位：元/平米车位/地下下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北3922 5760 151766 5998 6125 城东4142 4779 151533 140200 5488 城南6302 800

39、8 108033 6590 178122 8195 城内8888 8362 294144 110066 城西3637 6987 123855 6285 7276 西高新1000 6601 105566 6918 143033 7086 总计4438 6504 128188 6735 149111 6918 3.1.22本月市市场销售售特征从9299“二次调调控”的出台台至今，提提高首付付比例，提高存款准备金率等一系列政策陆续出台，在政策的影响下11月份全国各主要城市市场普遍呈现交易下滑态势。从11月份北京、上海、广州、深圳房地产市场运行来看，仅北京环比仍上扬29.99%，而其余三个城市则呈现由

40、3.23%至66.29%不等的跌幅，其他房价较高的二线城市诸如南京、苏州、青岛、福州、武汉等也普遍呈现回落。而与西安同处西北的成都、兰州、银川均呈现上扬态势，涨幅均保持在10%左右。从房价走势来看，半数以上城市呈现价格小幅下滑表现。而从西安市市场走势势来看，政政策调控控却难挡挡楼市交交易继续续增长的的势头，继继10月月西安楼楼市大涨涨之后，本本月西安安楼市销销售量再再创新高高，而房房价水平平走稳，环环比上月月小幅回回落。政策调控难难敌通胀胀预期 11月月西安楼楼市交易易续涨110.997%创创年度新新高从9299“二次调调控”的出台台至今，提提高首付付比例，提高存款准备金率等一系列政策陆续出台

41、，却仍然难以挡住西安 HYPERLINK / o 房地产 房地产市场上涨的势头，继10月西安楼市大涨之后，本月西安楼市销售量再创新高，而房价水平走稳，环比上月小幅回落。西安房地产产信息网网数据研研究中心心统计数数据显示示：111月份西西安市商商品房成成交面积积1722万平方方米，再再创20010年年以来月月度销售售量新高高，环比比10月月上涨110.997%，同同比上年年同期增增长122.488%。从从3季度度开始西西安楼市市成交量量逐步回回暖，而而房价在数数次调控控中并未未应声而而降，反反现持续续增长之之势，推推动了购购房者入入市的速速度；此外尤尤其在111月份份关于CCPI上上涨的信信息引

42、发发多数市市民对货货币贬值值预期加加剧的心心理影响响，在房房价下降降无望，而货币币贬值预预期加剧剧的双重重因素挤挤压下，部分购房者则为了财产的保值和增值更加急迫的入场，11月西安楼市呈现了一定程度的“恐慌性”购房。11月西安安住宅均均价65504元元/平方方米 环比回回落0.58%西安房地产产信息网网数据研研究中心心对月度度数据统统计显示示，111月西安安市普通通住宅成成交价格格为65504元元/平方方米，环环比下滑滑0.558%，在房价高位运行的情势下，11月份高端住宅项目成交量回落明显，而中低价位房源更受市场追捧，从交易结构上拉低了11月份的房价水平。但西安房地产信息网数据研究中心从市场各

43、楼盘的对外售价政策走向来看，尽管多盘“优惠打折”现象再现高涨，但众多楼盘普遍采取的方式为提高售价后再进行打折促销的推出，“明降暗升”为11月楼盘市场的普遍特征，根据西安房地产信息网数据研究中心对11月最后一周即47周全市在售住宅报价统计来看，达到6873元/平方米，较46周增长2.26%，但随着政策调控的进一步深入，西安房价仍将表现为相对走稳的态势，但整体回落的可能相对较小。小于350003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-100000大于100000成交比例

44、9.77%2.18%3.52%7.55%11.988%13.911%12.000%10.1%8.73%5.05%9.28%5.94%变动情况1.81%-0.677%-0.388%1.04%-1.299%-2.600%-0.344%0.14%0.23%0.74%1.09%0.24%从上表中可可以清晰晰的看出出，本月月65000元/平方米米以上各各价格段段成交比比例均出出现不同同程度上上涨，政政策收紧紧下，目目前西安安住宅均均价依然然保持稳稳步增长长的势头头。市场供应继继续放量量 来年年回落可可能较大大西安房地产产信息网网数据研研究中心心统计数数据显示示：111月份西西安商品品房新批批预售面面积为

45、1129.06万万平方米米，环比比上月上上涨344.033%，同同比上年年11月月下滑333.554%。目目前中央央为控制制通胀采采取的加加息等政政策，对对开发商商的资金金链形成成了直接接压力，在此背景下，开发商加大推盘促销力度以尽快回款，使得11月商品房新批预售面积环比出现较大涨幅，预计这种趋势仍将延续至12月份，但预计随着资金压力的进一步加剧，开发商的开发力度或将有所放缓。12月商品品房交易易量预计计仍将再再创新高高从目前实施施的货币币政策来来看，今今年以来来央行已已四次提提高存款款准备金金率，同同时100 月19 日进行行近三年年来的首首次加息息，标志志着货币币政策的的明显紧紧缩，从从宏

46、观上上遏制了了资金的的流入，有有利于缓缓解楼市市高涨的的势头，但但因通货货膨胀而而购房的的现象短短期内仍仍将升温温，111月，西西安居民民消费价价格同比比上涨55.9%，同比比涨幅创创下年内内新高，在在通胀进进一步加加大的刺刺激下，预计12月份西安商品房交易量仍将有所放量。非本地居民民家庭二二套房停停贷款政政策对市市场影响响不大根据“9.29调调控”的政策策要求，西西安市政政府于 11月月5日正正式发布布（市政政发220100733号）通通知。明明确提出出“严格执执行 HYPERLINK /prog/page/Infomation.aspx?id=2698 差别别化住房房信贷政政策，对购买买

47、HYPERLINK /prog/page/Infomation.aspx?id=2698 第二套套住房的的家庭，贷贷款首付付款比例例不得低低于500%、贷贷款利率率不低于于基准利利率1.1倍。各各商业银银行暂停停发放本本地居民民家庭购购买第三三套及以以上住房房贷款；暂停发发放非本本地居民民家庭购购买第二二套以上上住房贷贷款。”从11月份份购房者者客户来来源分布布来看，本本市购房房人群占占到总比比例的995%；西安市市以外购购房人群群比例为为5%，较较上月下下滑0.6个百百分点；新政的的进一步步深入促促使外来来置业人人群购买买比例进进一步缩缩小。西安房地产产信息网网数据研研究中心心对111月份西

48、西安商品品房购买买人群来来源的统统计分析析数量显显示，111月份份西安市市外来购购房人群群仅占到到5%，而而所有购购房人群群中按揭揭贷款购购房的比比例约为为61.2%，由由此估算算外来人人群中采采用按揭揭的人群群比例仅仅占到西西安市总总体购房房人群的的3.11%。基基于上述述分析，此此次关于于暂停外外来人群群购买二二套房的的政策的的限制对对于目前前楼市整整体的交交易影响响相对较较弱。从分城区市市场外来来购房人人群的占占比来看看，从上上图表中中可明显显看出，城城内区及及城南区区外来购购房人群群比例分分别为117.995%和和10.23%。进一一步估算算城内区区按揭付付款的外外来人群群比例约约占到

49、总总购房人人群的112.66%，城城南约占占到7.2%。政政策对这这两个城城区的交交易其影影响度将将明显高高于其他他四个城城区。尽管政策要要求较为为明确，但但从目前前具体各各银行对对于二套套房的界界定方面面来看，目目前的二二套房政政策虽然然标准界界定为“既认房房又认贷贷”，但由由于对外外来置业业人群在在西安以以外的房房屋信息息全国尚尚未形成成联网共共享，因因此西安安诸多银银行仍执执行着“在银行行有过贷贷款的房房屋套数数”的标准准来界定定二套房房，基于于此现实实情况，此此政策在在实际执执行中效效果无疑疑大打折折扣。改善型大户户型市场场交易回回落，后后期仍有有下滑态态势从上图中可可以看出出， 22

50、室2厅厅户型市市场份额额为411.311%，较较上月上上涨4.27个个百分点点，成为为本月成成交最多多的户型型；而本本月3室室2厅户户型市场场份额为为31.39%，与上上月相比比该市场场份额下下滑3.55个个百分点点，政策策影响下下，大户户型改善善性需求求住房及及别墅类类高端产产品在本本月成交交量则明明显持续续下滑，预预计随着着各银行行对政策策的普遍遍落实执执行，大大户型市市场需求求将进一一步被抵抵制。本月各物业业成交比比例如图图所示，普普通住宅宅类物业业市场份份额为888.773%，较较上月上上涨0.58个个百分点点，商服服用房本本月市场场份额44.522%，较较上月下下跌0.71个个百分点

51、点，写字字楼物业业占本月月市场份份额的55.055%，较较上月上上涨1.47个个百分点点，别墅墅物业占占本月市市场份额额的1.46%，较上上月下滑滑0.777个百百分点。3.2 各各物业价价格表现现从本月各城城区物业业成交均价走势势图中可可以看出出：本月月除城西西与城内内区普通通住宅成成交均价价出现小小幅上涨涨外，其他他各城区区均表现现为小幅幅下滑；商业、写写字楼，别别墅等物物业本月月也呈现现出普遍遍下滑的的迹象，特特别是城城内区商商服用房房受交易易量大幅幅缩水致致使成交交均价受受各案影影响明显显下滑了了16.55%。3.3 商商品房440指数数本月40指指数为112699点。政策密密集调控控

52、的背景景下，西西安市商商品房市市场进入入供应放放量的阶阶段，随随着年底底的到来来，全市市各案优优惠不断断，推动动本月商商品房440指数数小幅下下滑。四、分城区区商品房房市场4.1 城城南区11月城城南区商商品房成成交面积积51.29万万平方米米，环比比上月增增长199.522%，为为历史最最高值，中中海碧林林湾，曲曲江诸子子阶等项项目纷纷纷入市，掀掀起曲江江片区置置业高潮潮，本月月城南区区普通住住宅成交交面积达达46.41万万平方米米，环比比上涨220.661%，曲曲江片区区的大量量成交也也促使本本月城南南区住宅宅均价继继续稳定定在80000元元/平方方米之上上；此外外，随着着政策对对住宅市市

53、场的进进一步收收紧，投投资客转转向其他他领域，本本月城南南写字楼楼物业及及商铺物物业本月月也有较较大幅度度上涨。 44.1.1 各各物业价价格表现现2010年年11月份城城南区各各物业成成交价格格依次为为：普通通住宅类类物业成成交价格格80008元/平方米米；商服服用房物物业成交交价格1108003元/平方米米；写字字楼物业业成交价价格65590元元/平方方米；别别墅类物物业成交交价格1178112元/平方米米。从城南区均均价走势势图来看看，普通通住宅类类物业成成交均价价环比上上月下滑滑0.667%，主要要以中海海碧林湾湾，金地地湖城大大境等曲曲江片区区高端住住宅项目目支撑；商服用用房类物物业

54、成交交均价较较上月上上涨0.39%，写字字楼物业业成交均均价上涨涨3.007%，别别墅类物物业成交交均价较较上月下下滑2.83%，整体体来看，在在政策频频出的背背景下，开开发企业业均以快快速走量量为主要要目标，本本月城南南区各物物业成交交均价保保持较为为平稳。 44.1.2 各各物业销销售情况况城南区20010年11月份份销售情情况单位：平方方米车位/地下下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城南1258.254641116.77242844.666176366.12256185129113.77本月城南区区商品房房销售量量环比上上涨199.522%，具具体来看看，普通通住宅类类物业本本月销量量为

55、466.411万平方方米，环环比上涨涨20.61%，占本本月全市市普通住住宅总销销量的330.441%，该比例较上月下跌2.24个百分点；商服用房物业成交环比上涨10.92%，写字楼物业本月销量剧增，环比上涨52.14%，而别墅物业本月出现衰退，销售量下滑明显。 44.1.3 普普通住宅宅销售情情况 44.1.3.11 普通通住宅分分面积段段销售情情况城南区20010年11月份份普通住住宅各面面积段销销售套数数分段单位：平方米米50以下507007090090111011011301301144144118018022202202260260以上上27732855810156213954972

56、653451本月城南区区普通住住宅类物物业共销销售40041套套，较上上月上涨涨21.94%。本月月50平平方米以以下面积积段成交交比例出出现较大大上涨，占全部成交的6.85%，该区间成交套数相比上月上涨了1.12%，而70-90平方米二室房源以及130-144平方米三室房源成交比例也出现较大上涨。随着政策调控的进一步深入，以刚需为支撑的西安楼市进一步彰显。 4.11.3.2 普普通住宅宅分价格格段销售售情况城南区20010年11月份份普通住住宅各价价格段销销售套数数分段单位：元/平平方米小于350003500-400004000-450004500-500005000-550005500-6

57、00006000-650006500-700007000-750007500- 800008000- 1000000大于10000018889124383332276358362354254763558从本月成交交价格分分布图中中可以看看出，440000-45500元元/平方方米价格格段成交交比例上上涨明显显，主要要受个案案集中备备案影响响，而本本月主要要成交价价格段依依然集中中在1000000元/平平方米以以上，占占本月成成交总数数的322.699%，主主要由金金地湖城城大境、万万科金域域曲江等等案影响响。 普通住住宅购买买人群来来源情况况城南区20010年111月份普通通住宅购购买人群群来

58、源情情况单位：套本市本省其他地地区外省市境外374618511004.1.44 城区营营销情况况销售优惠华城泊郡一一次性22个点，按按揭1个个点长安壹品一一次性付付款999折，按按揭无优优惠象牙宫寓一一次性33个点，按按揭1个个点祥和雅居仅仅余4房房 一次次性付款款优惠33个点江林新城一一次性付付款优惠惠2个点点公元赏3号号楼盛大大解筹选选房 660000万成交交额全城城瞩目时丰姜溪溪花都全全款优惠惠4个点点，分期期付款优优惠2个个点，按按揭无优优惠。购房赠送活动促销紫郡长安DD组团55号楼封封顶九锦台新品品发布 住宅智智能新时时代来临临“智能网络络平台” 九锦台台构建智智慧社区区新旅城邀请请

59、客户参参观施工工现场 追求眼眼见为实实的品质质承诺11月155日 湖湖城大境境“金地地艺术术季”华华美启幕幕万科金域域曲江周周末DIIY秀出出您的创创意万科金域曲曲江周末末现场业业主的生生日派对对11月200日华侨侨城1108坊坊产品发发布会隆隆重举行行曲江诸子子阶开盘盘典礼暨暨新品发发布会111.228盛大大举行融侨观邸邸周末举举行的“美美图藏玄玄机找找茬也赚赚金”感感恩回馈馈抽奖活活动其他融侨曲江江观邸周周末欢乐乐汇精彩彩上演西安主流媒媒体探秘秘深圳华华侨城激激情启程程曼城国际地地下车位位说明暨暨投资报报告会圆圆满召开开4.1.55 城区区新盘介介绍项目名称：曲江唐唐仁里开发商： 陕西西和

60、盛置置业发展展有限责责任公司司 项目地址：曲江雁雁南四路路中段北北侧（曲曲江宾馆馆东3000米）项目电话：8866066666预售证： 办理理中推出产品：8栋板板式小高高层开盘时间： 未定定项目名称：大豐曲江真真境开发商： 陕西西大豐置置业有限限责任公公司项目地址：曲江大大道与曲曲江三路路交汇口口东2000米（龙龙湖紫都都城北邻邻项目电话：8555100000预售证： 办理理中推出产品：由7栋栋现代简简约式高高层组成成，户型型区间995-1148平平米开盘时间： 未定定项目名称：朱雀七星国国际公寓寓开发商：陕陕西新家家实业发发展有限限公司项目地址：朱雀路路与南二二环交汇汇处西南南角项目电话：0