商业地产-总务行政管理手册143P

1、PAGE 前 言 为了规范总务行政管理工作，我们依据公司的有关规章制度，结合北京华联四年来总务行政管理的基本经验，编写了这本总务行政管理手册。 总总务行政政管理包包括的内内容多、范范围广，涉涉及到许许多方面面的业务务知识。在在编写中中，我们们力求突突出总务务行政管管理的原原理，全全面介绍绍总务行行政管理理的内容容、任务务、职责责、流程程、标准准、各项项规章制制度及操操作知识识。在实实际工作作中，公公司有明明文规定定的按照照规定执执行。 由由于此册册尚属初初编，尽尽管我们们反复地地讨论、修修改，但但终因水水平有限限，难免免存在许许多缺点点和错误误。恳请请大家在在实际工工作中不不断提出出修正意意见

2、，使使总务务行政管管理手册册更加加具有实实用性和和操作性性。 第一章 概 述第一节 总务行行政工作作的概念念 总总务行政政部门是是以筹划划和运用用人力、物物力、财财力，从从物资、管管理等方方面而保保障公司司正常经经营的后后勤服务务支持部部门,其其所有工工作必须须紧紧围围绕着公公司经营营活动而而进行。任任何公司司、团体体单位都都有总务务行政工工作，虽虽然他们们在各单单位肩负负的任务务不尽相相同或者者部门名名称不同同，但所所起的作作用是相相同的，都都是围绕绕主要工工作目标标的实现现，充分分发挥服服务和保保障作用用，以创创造良好好的工作作环境和和生活环环境，确确保主要要工作的的正常进进行。所所有在北

3、北京华联联系统从从事总务务行政工工作的同同仁都要要在大脑脑里牢牢牢树立“销售”的观念念、“成本”的观念念，确立立“没有销销售、不不讲成本本，什么么利益都都无从谈谈起”的忧患患意识。总总务行政政工作的的核心是是“服务”和“管理”，只有有把“管理”理解为为标准化化的服务务、科学学化的服服务，而而不时“关卡”，才能能做好总总务后勤勤保障工工作。北京华联系系统总务务行政管管理的内内容，概概括起来来可以分分为五大大类： 一一、固定定资产管管理 二二、低值值易耗品品管理 三三、物业业管理 四四、生活管管理 五五、通讯讯管理第二节 总务行行政工作作的指导导思想、方方针和原原则 一一、指导导思想、方方针 总总

4、务行政政管理工工作的指指导思想想是：积积极适应应公司经经营的需需要，不不断完善善规章制制度、规规范服务务，充分分发挥资资产的使使用效能能，更好好地为公公司经营营服务，不不断提高高公司经经营效益益。 总总务行政政管理工工作的方方针是：在公司司各级领领导的正正确领导导下，充充分发挥挥总务行行政部门门的服务务保障作作用，强强化总务务行政管管理工作作的全全局观念念、服务观观念和和制度度观念，逐步步实现总总务行政政管理工工作标标准化、制制度化、规规范化，培养养德、才才兼备的的管理人人才，提提高整体体服务保保障能力力。 二二、总务务行政系系统管理理原则 总总务行政政系统的的管理原原则是：制度控控制、属属地

5、管理理、单元元核算。 （一一）制度度控制：即总公公司负责责制订全全公司总总务行政政管理制制度和管管理办法法，用制制度规范范所属企企业的总总务行政政工作，所所属企业业必须严严格按制制度办事事。 （二二）属地地管理：即总公公司所属属企业在在执行总总公司各各项制度度的基础础上，结结合本公公司实际际情况制制订实施施细则，具具体管理理本公司司的总务务行政工工作。 （三三）单元元核算即即谁使用用谁管理理，谁受受益谁承承担费用用。第三节 总务行行政管理理队伍建建设 总总务行政政管理队队伍建设设的关键键是人才才的选拔拔与培养养，人才才永远是是公司最最宝贵的的财富。总总务行政政管理工工作者必必须具备备强烈的的主

6、人翁翁意识、必必要的文文化知识识、熟练练的操作作技术、较较强的管管理能力力、高尚尚的职业业道德、鲜鲜明的法法纪观念念、敏锐锐的市场场意识。用用人的原原则是用用人之长长，但不不求全责责备；尊尊重学历历，但不不唯学历历是用，业业绩是衡衡量人才才的根本本标准。平平时还应应注重对对人才的的教育培培养，建建设一支支作风过过硬、业业务过硬硬、管理理过硬、纪纪律过硬硬的总务务管理工工作队伍伍。人员员的素质质要达到到以下要要求： 一一、要有有高度的的敬业精精神和责责任感 总总务行政政工作是是非常烦烦琐、非非常具体体的事务务性工作作，必须须真抓实实干。因因此，必必须要有有高度的的敬业精精神和责责任感，要要有败不

7、不馁、胜胜不骄的的精神，要要敢于吃吃苦，勇勇于奉献献。对工工作要兢兢兢业业业，不计计较个人人得失，不不说空话话，多干干实事。 二二、要有有良好的的品德修修养 良良好的品品德修养养是干好好总务行行政管理理工作的的最基本本的素质质，总务务行政部部门与钱钱、物打打交道，必必须具有有大公无无私的高高尚情操操，坚持持原则，秉秉公办事事。要严严格要求求，以身身作则，不不能近水水楼台先先得月，一一定要廉廉洁奉公公，洁身身自好，严严以律已已。 三三、要有有广博的的知识和和较高的的管理才才能 现现代总务务行政工工作对管管理的要要求越来来越高，且且管理的的范围较较广。因因此管理理人员必必须认真真钻研本本职业务务，

8、对业业务要做做到精益益求精，加加强现代代管理科科学知识识学习。 四四、要有有敏捷的的思维能能力 敏敏捷的思思维能力力是管理理者多谋谋善断的的基础，是是提高决决策组织织能力的的重要条条件，要要做到处处理事情情，解决决问题主主意多、办办法多、决决心大、行行动快。 五五、要有有实事求求是的态态度和创创业精神神 实实事求是是是搞好好总务行行政管理理工作的的重要原原则，无无论想问问题、订订计划、做做工作必必须做到到一切从从实际出出发，反反映情况况要真实实可靠，统统计数字字要严密密精确，编编制计划划要符合合实际，总总结经验验要尊重重事实，反反对说假假话、大大话、空空话、报报喜不报报忧、弄弄虚作假假、欺上上

9、瞒下。第四节 总务行行政管理理职能与与职责一、总公司司资产管管理部是是全公司司总务行行政管理理的一级级部门。其其基本职职能是：总体决决策、宏宏观调控控、建章章立制、监监督检查查。 主主要职责责是： （一一）贯彻彻执行公公司有关关方针、政政策，建建立、健健全公司司总务行行政管理理的各项项规定、标标准、制制度、办办法等管管理法规规体系。 （二二）监督督检查全全公司总总务行政政管理的的各项规规定、标标准、制制度、办办法等管管理法规规执行情情况。 （三三）指导导、规范范全公司司土地、房房屋建筑筑物、商商用固定定资产的的接管验验收、租租赁、转转移、出出售、管管理跟踪踪等事项项。 （四四）指导导、规范范全

10、公司司固定资资产的管管理工作作。（五）负责责全公司司主要自自用品的的统采工工作。（六）指导导、规范范全公司司工服、购购物袋、事事务用家家具、印印刷品及及各类纸纸张的订订购、委委托加工工等日常常管理工工作。 （七七）负责责全公司司总务行行政专业业报表汇汇总及分分析工作作。二、地区公公司总务务行政部部门是公公司总务务行政管管理的二二级部门门。其基基本职能能是按照照总公司司的要求求，具体体管理和和指导本本公司的的总务行行政管理理工作。主要职责是是： （一一）贯彻彻执行总总公司有有关总务务行政管管理的规规定、标标准、制制度、办办法，结结合本公公司的实实际情况况，制订订具体的的实施细细则，监监督、指指导

11、各门门店搞好好总务行行政管理理工作。 （二二）负责责本公司司土地、房房屋、固固定资产产等固定定资产的的接管验验收、使使用、修修缮、保保全管理理。 （三三）负责责本公司司房屋、水水电能源源、供冷冷、供暖暖等物业业管理费费的结付付及核算算工作。 （四四）负责责本公司司员工的的生活管管理，指指导各门门店搞好好生活管管理工作作。 （五五）负责责本公司司总务行行政专业业报表汇汇总，按按时向总总公司资资产管理理部报表表。 （六六）负责责编制本本公司总总务行政政管理计计划。 （七七）负责责本公司司其它总总务行政政事务。 三三、各门门店总务务行政部部门是公公司总务务行政管管理的三三级部门门。其基基本职能能是：

12、按按照总公公司和地地区公司司的具体体要求，落落实、实实施本店店的总务务行政管管理工作作。主要职责是是： （一一）贯彻彻执行总总公司和和地区公公司有关关总务行行政管理理的规定定、标准准、制度度、办法法，结合合本店实实际情况况，制定定具体的的实施细细则。 （二二）负责责本店土土地、房房屋、固固定资产产等固定定资产的的使用、修修缮、保保全管理理。 （三三）负责责本店房房屋、水水电能源源、供冷冷、供暖暖等物业业管理费费的结付付。 （四四）负责责本店员员工的生生活管理理。 （五五）负责责向地区区公司总总务行政政部门填填报本店店总务行行政管理理动态报报表。 （六六）负责责编制本本店总务务行政管管理计划划。

13、 （七七）负责责本店其其他总务务行政事事务。第五节 总务行行政系统统管理图图总 公 司表示直线职权：总 公 司表示直线职权：表示间接职权：（总务行政部分）人事行政部门 店地区公司管 理 部企 划 部安全保卫部资产管理部营 运 部营运本部第二章 固固定资产产管理（总务行政部分）人事行政部门 店地区公司管 理 部企 划 部安全保卫部资产管理部营 运 部营运本部第一节 固固定资产产管理的的基本概概念一、固定资资产的定定义 固固定资产产，是相相对于流流动资产产而言的的，是长长期资产产的一种种，主要要是指企企业为了了满足生生产经营营活动的的需要，所所拥有的的使用期期限超过过一年的的房屋、建建筑物、机机器

14、、机机械、运运输工具具和其他他与生产产经营有有关的固固定资产产、器具具、工具具等，以以及单位位价值在在规定的的金额以以上的劳劳动资料料。在长期使用用过程中中，仍然然保持着着原有的的实物形形态及使使用效能能，而不不改变其其外部形形态及属属性，是是固定资资产的显显著特点点。固定定资产一一般应同同时具备备两个条条件，使使用年限限在一年年以上，单单项价值值在规定定限额以以上（一一般单位位按20000元元），主主要经营营用的机机器固定定资产，虽虽单项价价值不足足规定限限额，但但使用年年限超过过一年，也也应列入入固定资资产。 二二、固定定资产的的分类 对对固定资资产进行行合理的的分类，是是加强固固定资产产

15、管理和和核算的的重要条条件。固固定资产产可以按按经济用用途分类类，也可可以按使使用情况况等进行行分类。 按按经济用用途，固固定资产产可以分分为经营营用固定定资产和和非经营营用固定定资产两两大类。这这种分类类，可以以核算和和监督企企业经营营用固定定资产和和非经营营用固定定资产的的组成和和变化情情况，考考核和分分析企业业固定资资产的利利用情况况，可以以促使合合理地配配置和利利用固定定资产，充充分发挥挥固定资资产的生生产效能能。 按按使用情情况，固固定资产产可分为为使用中中固定资资产、未未使用固固定资产产、不需需用固定定资产和和租出的的固定资资产。这这种分类类，可以以核算和和监督固固定资产产的利用用

16、程序，促促使企业业有效地地提高固固定资产产的利用用率；同同时，还还可据以以计算折折旧。 按按所有权权归属，固固定资产产可以分分为自有有固定资资产和租租入固定定资产。这这种分类类，可以以核算和和监督企企业固定定资产的的来源情情况。 在在实际工工作中，可可以综合合运用上上述分类类方法，把把固定资资产分为为以下几几类： 11.经营营用固定定资产。是是指正在在使用的的直接服服务于企企业生产产经营过过程的各各种固定定资产，如如生产经经营用的的房屋、建建筑物、机机器、固固定资产产、器具具、工具具等。由由于季节节性经营营或大修修理等原原因暂时时停止使使用的固固定资产产和替换换使用的的固定资资产，也也作为经经

17、营用固固定资产产。 22.非经经营用固固定资产产。是指指正在使使用中、不不直接服服务于生生产、经经营过程程的各种种固定资资产，如如职工宿宿舍、食食堂、浴浴室、理理发室、医医院等使使用的房房屋固定定资产和和其他固固定资产产等。 33.租出出固定资资产。是是指企业业租给其其他单位位使用，并并向租用用单位收收取租金金的各项项固定资资产。 44.未使使用固定定资产。是是指已完完工或已已购建的的尚未交交付使用用的新增增固定资资产以及及因进行行改建、扩扩建等原原因暂停停使用的的固定资资产。 55.不需需用固定定资产。是是指本企企业多余余或不适适用，需需要调配配转让处处理的固固定资产产。 66.土地地。是指

18、指19551年清清产核资资和19956年年民族工工商业社社会主义义改造时时已经估估价并单单独入账账的土地地。以后后征用的的土地，都都不计价价入账，不不能作为为固定资资产处理理。因征征用土地地而支付付的补偿偿费等计计入与土土地有关关的房屋屋、建筑筑物的价价值。 77.融资资租入固固定资产产。是指指企业以以融通资资金的方方式租入入的固定定资产。融融资租入入的固定定资产，在在租赁期期满后，所所有权一一般转归归承租企企业，所所以，在在租赁期期内，承承租企业业应视同同本企业业固定资资产进行行核算、管管理。 为为了加强强固定资资产管理理和正确确计提折折旧，在在上述分分类下，还还需要对对每类中中的每一一固定

19、资资产项目目进行明明细核算算。固定定资产项项目是指指具有一一定用途途的独立立物体，包包括其必必要的附附属固定定资产或或附件。例例如，房房屋应以以每一幢幢房屋连连同附属属建筑物物及照明明固定资资产等作作为一个个固定资资产项目目；生产产用机器器及固定定资产，以以每一独独立的机机器连同同基座和和附属固固定资产产、工具具、仪器器作为一一个固定定资产项项目。各各项固定定资产、工工具、用用具等固固定资产产项目都都应加以以编号并并在固定定资产实实物标明明其号码码。在填填制固定定资产收收发、调调拨、内内部转移移、清理理报废等等业务的的凭证登登记固定定资产明明细帐时时，都要要注明固固定资产产项目的的编号，以以免

20、互相相混淆，也也便于查查考。 北北京华联联固定资资产大概概分以下下七类：土地、房房屋及建建筑物；商用固固定资产产（销售售用）；专用固固定资产产（特定定部门使使用）；电器及及通讯固固定资产产；交通运运输工具具；办公固固定资产产、家具具用具；其他。 为为了统一一分类口口径，便便于管理理，公司司制订了了北京京华联固固定资产产分类代代码，各各单位必必须严格格遵循，不不能各行行其事，对对于不合合理的分分类由公公司统一一变动。 三三、固定定资产的的计价 各各种固定定资产，应应根据规规定按照照其来源源确定其其原价。 11.对于于购入的的固定资资产。 固固定资产产原价=购买价价+包装装费+运运输费+安装费费等

21、 22.对于于自行建建造的固固定资产产。 固固定资产产原价=建造过过程中的的所有实实际支出出 33.对于于其他单单位投资资转入的的固定资资产。 （11）当评评估值小小于原价价时： 固固定资产产原价=投出单单位的帐帐面原价价 固固定资产产净值=评估确确认的价价值 （22）当评评估价值值大于原原价时： 固固定资产产原价=评估确确认的价价值 44.对于于融资租租入的固固定资产产。 固固定资产产原价=固定资资产价款款+运输输费+保保险费+安装调调试费等等 55.对于于改建、扩扩建的固固定资产产。 固固定资产产原价=固定资资产改建建扩建前前价值+改建扩扩建中的的实际支支出-改改建扩建建中的变变价收入入

22、66.对于于盘盈的的固定资资产。 固固定资产产原价=固定资资产重置置完全价价值 重重置完全全价值是是指在某某一时间间重新购购建该固固定资产产，根据据当时生生产条件件和市场场情况所所需要的的全部支支出。 77.对于于捐赠的的固定资资产。 固固定资产产原价=根据固固定资产产的发票票、报关关单、国国内市价价以及国国际市场场价格等等确定 88.对于于借款购购建的固固定资产产。 固固定资产产原价=购建价价+购建建期内借借款利息息+外币币折合差差额 固固定资产产的计价价原则是是由国家家统一规规定的，企企业通过过各种方方式取得得固定资资产时，都都必须按按照国家家规定的的固定资资产计价价原则。按按照固定定资产

23、的的原始价价值或重重置完全全价值计计价入账账。对于于企业已已经入帐帐的固定定资产，除除发生下下列情况况外，不不能任意意变动：根据国国家规定定对固定定资产重重新估价价；增加补补充固定定资产或或改良装装置；将固定定资产一一部分拆拆除；根据实实际价值值调整原原来的暂暂估价值值；发现原原记固定定资产价价值有错错误。四、固定资资产折旧旧（一）固定定资产折折旧的概概念 固固定资产产折旧，是是指固定定资产因因为损耗耗而转移移到生产产成本或或费用之之中的那那部分价价值。 提提取折旧旧额的大大小，取取决于固固定资产产的两种种损耗程程度：一一是固定定资产的的有形损损耗，包包括自然然损耗和和使用损损耗（又又称为机机

24、械损耗耗）；二二是无形形损耗，包包括价格格损耗（由由于劳动动生产率率提高）和和效能损损耗（由由于技术术进步），具具体表现现在折旧旧方法的的采用上上是“一般折折旧”还是“加速折折旧”。同时时，折旧旧额还受受折旧基基数（固固定资产产原价）、估估计的残残值、预预计使用用年限等等因素影影响。 固固定资产产折旧与与原价、净净值的关关系如下下： 固固定资产产折旧=固定资资产原价价-固定定资产净净值 固固定资产产净值=固定资资产原价价-固定定资产折折旧 固固定资产产原价=固定资资产净值值+固定定资产折折旧 （二二）固定定资产折折旧的范范围 按按照制度度规定，企企业下列列固定资资产须计计提折旧旧：房屋建建筑物

25、；在用的的机器固固定资产产、仪器器仪表、运运输车辆辆、工具具器具；季节性性停用和和修理停停用的固固定资产产；以经营营租赁方方式租出出的固定定资产；以融资资方式租租入的固固定资产产。同时规定，企企业下列列固定资资产不计计提折旧旧：未使用用、不需需用的固固定资产产（房屋屋、建筑筑物除外外）；以经营营租赁方方式租入入的固定定资产；已提足足折旧继继续使用用的资产产；按照规规定提取取维简费费的固定定资产；破产、关关停企业业的固定定资产；以前已已经估价价单独入入帐的土土地。固定资产折折旧是财财务部门门处理的的，作为为总务行行政管理理人员了了解相关关知识即即可以了了。五、固定资资产租赁赁固定资产租租赁的含含

26、义企业在经营营过程中中，常会会发生固固定资产产租赁业业务。固固定资产产租赁有有经营性性租赁和和融资性性租赁两两种形式式。采用经营性性租赁形形式，固固定资产产的所有有者（即即出租单单位）与与固定资资产的租租入单位位订立租租赁合同同，由固固定资产产的所有有者向承承租单位位出让固固定资产产的使用用权，并并按合同同收取一一定的租租金，租租赁期满满后，由由出租单单位收回回固定资资产。融融资性租租赁不同同于经营营性租赁赁。 融融资性租租赁是一一种具有有分期付付款销售售商品性性质的借借贷活动动，通常常由租赁赁公司与与承租企企业签订订租赁合合同，租租赁公司司出资按按照承租租单位的的要求购购买固定定资产，供供承

27、租单单位使用用，并按按期收取取租金。租租赁条件件一般是是租赁期期限超过过固定资资产折旧旧年限的的一半或或者更长长的时间间，租金金总额相相当于收收回全部部投资加加一定的的利息和和手续费费。租赁赁期间固固定资产产的所有有权属于于出租公公司，承承租单位位不得提提前退约约，并要要负责固固定资产产的维护护和保管管。租赁赁期满，出出租公司司给予承承租企业业以低价价购买该该项资产产的优先先权。对对于固定定资产租租出业务务，作为为总务行行政部门门，除要要办理相相关租赁赁手续外外，还应应在固定定资产卡卡片和固固定资产产登记卡卡上作出出相应的的等级。第二节 固固定资产产管理规规范化 固固定资产产管理包包括购置置、

28、验收收、建档档编号、使使用、维维修、停停用、调调拨、转转移、报报废、出出售、出出租、清清盘等许许多工作作，具体体管理要要求公司司已作为为固定定资产管管理制度度下发发（后附附）。 一一、固定定资产的的购置管管理 固固定资产产购置是是固定资资产管理理全过程程的重要要组成部部分，它它是指从从制定规规划方案案起到完完全投入入运行上上这一阶阶段的全全部管理理工作。它它包括四四个基本本环节：规划决决策；选型采采购；安装调调试；评价反反馈。 认认真做好好固定资资产的购购置管理理工作，可可为日后后的使用用、维修修等管理理工作奠奠定基础础。如购购置不谨谨慎、缺缺乏规划划决策、随随意盲目目购置，就就会给公公司的经

29、经济效益益带来巨巨大的损损失和日日后的使使用、维维修带来来困难，甚甚至形成成闲置，成成为固定定资产管管理过程程中一个个用之无无利，弃弃之可惜惜的包袱袱。因此此，固定定资产购购置从规规划决策策阶段开开始就应应提出有有关可靠靠性、易易修性和和节能性性等要求求，把固固定资产产购置纳纳入固定定资产全全过程管管理的轨轨道。 固固定资产产的购置置管理原原则办法法参见北北京华联联固定定资产管管理制度度有关关章节。 二二、固定定资产的的验收、使使用管理理 （一一）验收收和编号号 购购置的固固定资产产到达单单位或安安装、调调试完后后，一定定要办理理验收手手续各统统一编号号。近几几年，因因验收不不及时或或根本没没

30、有验收收的情形形时有发发生，给给固定资资产的管管理带来来混乱。因因此，对对于到达达单位的的固定资资产无论论来源，都都要办理理验收手手续，具具体验收收办法参参见北京京华联固固定资产产管理制制度有有关章节节。 固固定资产产的编号号就好比比给婴儿儿报户口口取名字字，在该该资产的的一生都都要使用用这个编编号。在在使用计计算机管管理固定定资产的的时候，统统一编号号就是显显得更为为重要和和方便。编编号方法法详见北北京华联联固定资资产分类类代码。 （二二）登 记 固固定资产产的服务务期管理理实际上上是从编编号和登登记开始始的。 11、一卡卡和一帐帐的填写写和保存存。固定定资产登登记分有有一卡一一帐，即即固定

31、资资产登记记卡和固固定资产产台帐（或或称固定定资产登登记表）。一一卡一帐帐的填写写均由资资产管理理部门人人员负责责。登记记卡一式式二份，一一份交使使用部门门、一份份留存资资产管理理部门。登登记卡应应清楚明明了地记记录固定定资产的的名称、编编号等基基本状况况及历次次故障检检修情况况。固定定资产台台帐（登登记表）是是核算固固定资产产，掌握握各部门门拥有固固定资产产数量和和资金的的主要凭凭据。因因此，必必须认真真进行记记录和保保存。 22、一卡卡一帐的的核对。资资产管理理部门必必须把固固定资产产帐卡的的核对列列入季度度工作计计划加以以督促实实施。每每年要进进行一次次全面清清点核对对，保持持两卡和和帐

32、相符符。资产产管理人人员不但但要管好好固定资资产的帐帐卡，还还必须了了解和熟熟悉固定定资产特特性、安安装或使使用地点点、使用用年限、折折旧金额额计算等等实际情情况。 （三三）建档档 建建立固定定资产档档案是为为分析和和研究固固定资产产服务期期维护修修理规律律而收集集积累原原始信息息材料的的重要工工作。公公司每一一台固定定资产都都必须有有一套完完整的档档案资料料。 11、固定定资产历历史资料料档案的的内容 （11）固定定资产在在购置前前的调研研，经济济技术分分析报告告、审批批文件和和资料； （22）出厂厂合格证证和检验验单； （33）安装装质量检检验单及及试车记记录； （44）性能能记录和和预防

33、性性试验记记录； （55）历次次保养修修理内容容记录； （66）事故故报告及及事故修修理记录录； （77）维修修费用记记录； （88）检查查记录表表； （99）改造造改装的的记录。 22、使用用技术资资料档案案内容 （11）说明明书； （22）安装装工程设设计图和和施工图图（包括括动力固固定资产产和管道道施工图图）； （33）给排排水系统统、供配配电线路路、蒸汽汽、热水水、压缩缩空气、消消防报警警系统原原理图和和安装分分布图； （44）修理理工具、备备品备件件和易损损件清单单和有关关图纸资资料； （55）使用用运行操操作规程程； （66）零件件明细表表及组装装图； （77）特殊殊零件加加工图。

34、 （四四）变动动 11、内部部调动。本本单位使使用部门门之间因因需要必必须调动动固定资资产时，须须经资产产管理部部门的同同意并办办理固定定资产调调动手续续。使用用部门在在未经批批准时无无权自动动调动或或移装固固定资产产。 固固定资产产的调动动必须保保留资产产的完整整，按固固定资产产卡片和和台帐来来检查和和清点零零部件、附附件和专专用工具具。 22、调拨拨。调拨拨是指调调拨对外外单位或或经济上上独立核核算的单单位，一一般应是是有偿调调拨。调调拨后要要减速削削本单位位固定资资产总值值，注销销财务帐帐、固定定资产台台帐和登登记卡。调调拨时，拆拆卸费用用原则上上由调出出单位承承担，包包装、运运输及装装

35、卸费由由调入单单位承担担。 33、封存存保管。固固定资产产停用连连续三个个月以上上应进行行封存。封封存一年年以上的的，应作作闲置资资产处理理。闲置置和封存存时，必必须切断断电源，放放净内部部流体，清清点附件件工具；必须注注意防潮潮、防锈锈、防尘尘，定期期搞好清清洁和保保养工作作，不准准露天放放置，不不准将其其零部件件、附件件和工具具等移作作他用，否否则要追追究责任任。第三节 固定资资产管理理经济责责任制 公公司固定定资产管管理的经经济责任任制是以以提高公公司效益益为中心心，按照照责权利利相结合合的原则则，把公公司固定定资产经经济责任任层层落落实到部部门、班班组和职职工的管管理制度度体系。 一一

36、、固定定资产管管理经济济责任制制的作用用 公公司固定定资产是是公司经经营必不不可少的的物质基基础，在在对固定定资产的的管理和和使用中中，现在在主要存存在的问问题有： （一一）责任任不明、扯扯皮不断断 固固定资产产的使用用、维修修和管理理责任不不明确，当当固定资资产出现现坏损或或故障等等问题时时，维修修部门与与使用部部门相互互推卸责责任、相相互扯皮皮推诿。管管理维修修部门觉觉得自己己委屈受受气，使使用部门门觉得缺缺乏支持持和协作作。部门门之间的的协调关关系和经经营的整整体运行行都受到到很大影影响。 （二二）使用用过度，维维护不足足 使使用者心心目中只只有营业业指标，没没有固定定资产管管理的经经济

37、指标标，只知知道使用用，不重重视爱护护，因此此固定资资产，特特别是各各种固定定资产使使用过度度和拼固固定资产产的现象象屡屡发发生。 （三三）能取取则取，多多多益善善 由由于占用用固定资资产不受受经济责责任制约约，固定定资产购购置前的的审批无无章可循循，往往往带有很很大随意意性，因因此各部部门对固固定资产产采取吃吃“大锅饭饭”的态度度，能取取则取，能能占则占占，造成成固定资资产利用用率低，有有的固定定资产只只经过短短期使用用后就闲闲置起来来，浪费费不小。 （四四）被动动维修，管管理乏力力 管管理维修修部门忙忙于应付付日常维维修，无无法抓固固定资产产管理的的经济考考核工作作，对维维修费用用无记录录

38、、无核核算；因因固定资资产故障障造成的的营业损损失无制制约、无无考核；不讲究究维修的的经济性性，存在在物资和和人力等等方面的的浪费现现象。 实实行固定定资产管管理经济济责任制制有利于于强化责责权利三三个要素素的相互互配合、相相互制约约的作用用，明确确和落实实固定资资产的使使用、维维修和管管理的责责任。做做到使用用有规章章制度，占占用有经经济责任任，维修修有计划划有核算算，管理理有指标标有考核核，使公公司固定定资产维维修管理理纳入为为提高经经济效益益和服务务质量，从从而为实实现公司司经营目目标服务务的轨道道上来。 二二、固定定资产管管理经济济责任的的内容 （一一）包干干。建立立公司固固定资产产管

39、理经经济责任任指标体体系，把把指标体体系分解解成若干干部分，分分配到各各管理部部门包干干。 总总经理是是公司固固定资产产决策和和管理的的主要责责任人，承承担整个个公司的的固定资资产占用用和决策策管理的的总体责责任；营营运本部部负责主主管公司司的固定定资产全全面工作作，应承承担固定定资产管管理的决决策和全全部综合合技术经经济指标标，以及及直接领领导固定定资产主主管部门门的主要要业务指指导的责责任，由由下而上上保证公公司固定定资产经经济责任任制的落落实。 工工程技术术管理部部门，也也就是工工程和维维修职能能部门，承承担和包包干公司司固定资资产的使使用、维维修以及及费用，消消耗和资资金占用用、人员员

40、培训和和对公司司固定资资产使用用部门的的维修指指导等业业务指标标。 固固定资产产使用部部门承担担和包干干固定资资产的使使用、规规定范围围内的维维护工作作责任指指标，固固定资产产占用、人人工、物物耗、统统计核算算、人员员培训等等工作指指标。 其其它有关关部门按按工作性性质分担担并包干干相关指指标。 （二）服务。服务是与包干相辅相承的两个方面。只有包干而少服务，即包干成了“家家自扫门前雪”，“不管他人瓦上霜”，妨碍了管理的整体性。服务是另一种工作指标，每个部门除了完成包干指标之外，同时要完成服务指标。部门向部门提供规定的服务，以便为各部门完成包干指标创造一个良好的外部环境。 （三三）考核核。考核核

41、是对服服务和包包干的制制约和监监督，同同时也是是反馈和和指导。任任何工作作缺乏检检查考核核，就缺缺乏动力力和信息息，要随随时知道道包干和和服务完完成得怎怎样？就就必须加加强考核核，用考考核的结结果来制制约和都都监督被被考核对对象，同同时工作作要授予予对口部部门负责责，根据据公司机机构设置置的情况况，可由由资产管管理部门门统一负负责，统统一安排排，统一一安排，统统一考核核。三、公司固固定资产产经济责责任制基基础工作作 （一一）清查查数量，核核定资金金，在建建立公司司固定资资产经济济责任制制之前，要要对公司司各部门门使用的的固定资资产进行行全面清清查，查查清数量量、购置置原值、安安装费用用、折旧旧

42、提取、使使用年限限和技术术性能状状况等，逐逐一核实实分类、登登记，健健全帐卡卡制度，同同时核实实部门已已占用的的固定资资产资金金额，为为建立指指标体系系详细资资料。 （二二）核定定能耗与与费用 根根据固定定资产使使用和管管理部门门的营业业计划和和近期规规则，以以及配套套固定资资产的运运行时数数，核定定该固定定资产部部门所占占用的固固定资产产的计划划能耗，以以及维护护、修理理、更新新改造所所需费用用。 （三三）培训训、考核核、配备备、核定定人员 固固定资产产经济责责任制是是要在公公司全面面推行的的制度，因因此必须须考虑人人员的观观念、素素质和岗岗位配备备的重要要条件，必必须让培培训先行行，使固固

43、定资产产经济责责任制的的基本知知识和制制度内容容为员工工所熟悉悉和接受受，同时时要使员员工具备备完成责责任指标标所必需需的管理理素质和和业务素素质，并并通过考考核了解解素质的的水平，为为培训提提供依据据。为落落实固定定资产管管理经济济责任制制，执行行有关制制度，公公司必须须设置必必要的统统计、考考核、核核算岗位位，配备备具有相相应素质质的人员员上岗。 要要根据各各部门应应占用的的固定资资产数量量情况核核定管理理和维修修的专职职、兼职职人员编编制。原原则上，使使用部门门固定资资产维护护和资产产管理岗岗位应与与使用岗岗位结合合，以兼兼职为主主。 （四四）建立立完善的的管理制制度体系系 固固定资产产

44、管理经经济责任任制必须须以一套套管理制制度做保保证，这这些制度度包括公公司岗位位责任制制、固定定资产管管理制度度、指标标考核制制度、统统计核算算制度、会会计核算算制度、业业务核算算制度、维维修计划划和定额额制度。 在在建立各各种管理理制度时时，必须须采用多多种形式式，例如如座谈会会、讨论论会、合合理化建建议活动动等，吸吸取各部部门和广广大员工工的意见见和建议议，以便便反复修修改制度度具体条条文，最最后定稿稿公布。听听取职工工意见的的过程不不但是制制度从不不完善走走向完善善的过程程，同时时也是让让职工学学习掌握握制度内内容的过过程，制制度修订订的参与与必将为为制度的的执行落落实打下下重要的的基础

45、。 （五五）广泛泛发动公公司全员员参与 要要教育公公司员工工认识固固定资产产管理经经济责任任制的作作用和意意义，关关心公司司经营管管理成果果，积极极参与经经济责任任制管理理活动，人人人爱护护固定资资产，用用好、管管好固定定资产，发发挥固定定资产效效能、节节约固定定资产所所需能源源、降低低维修费费用。 四四、固定定资产管管理经济济责任制制的管理理形式公司固定资资产管理理经济责责任制的的管理形形式一般般采用签签订经济济责任状状或承包包合同的的形式。责责任合同同签订要要随着责责任指标标的层层层分解，采采用从上上到下层层层签订订的办法法：公司司总经理理向董事事会或主主管部门门签订；各部门门向总经经理签

46、订订；各班班组向部部门经理理签订；职工向向班组签签订。 （一一）责任任承包合合同主要要内容： （11）合同同各方：上一级级为合同同甲方；下一级级为合同同乙方；协助部部门为合合同丙方方。 （22）乙方方责任和和权利： 乙方固固定资产产管理的的区域范范围和工工作内容容。乙方“包包干”责任指指标：固固定资产产各项技技术指标标、人力力、物资资消耗、费费用指标标、安全全指标、培培训指标标、管理理基础建建设指标标、固定定资产占占用费指指标。乙方“服服务”责任指指标：基基本职责责完成指指标、协协作指标标。乙方权利利。（3）对乙乙方考核核和奖罚罚方法。（4）甲方方责任和和权利：向乙方提提供的范范围和内内容甲方

47、权利利（5）对甲甲方服务务责任的的考核和和监督方方法（6）丙方方责任和和权利向乙方提提供协作作的范围围和内容容丙方权利利（7）对丙丙方协作作责任的的考核和和监督办办法（二）责任任承包合合同的管管理责任承包合合同一式式六份，其其中：甲甲、乙、丙丙三方各各一份，考考核部门门和财务务部门各各一份，存存档一份份。考核核部门是是责任合合同主要要管理部部门，负负责合同同的审核核、检查查、仲裁裁、考核核和兑现现全过程程工作，实实际上就就是经济济责任制制的执行行、落实实工作。第四节 固固定资产产管理考考核指标标系统及及其管理理一、公司固固定资产产管理考考核指标标系统（一）考核核指标系系统的构构成公司固定资资产

48、管理理考核指指标系统统是用以以从不同同侧面评评价和考考核公司司固定资资产系统统运行效效果的具具有一定定内在联联系的指指标群。考考核和评评价主要要从以下下五个侧侧面进行行：状态态指标、产产出指标标、计划划完成指指标、维维修质量量指标、成成本费用用指标。状态指标是是评价公公司固定定资产技技术状态态和可利利用的有有效状态态的指标标，用以以考察固固定资产产总体状状态，是是固定资资产管理理总体效效果的集集中反映映。产出出指标是是评价固固定资产产所产生生效益的的指标，反反映固定定资产投投资为公公司经营营所带来来的效益益大小。计计划完成成指标是是评价固固定资产产维修计计划执行行情况，从从量的角角度反映映维修

49、部部门工作作状况指指标。维维修质量量指标是是评价维维修工作作的质量量优劣的的指标，从从质的角角度反映映维修工工作状况况。成本本费用指指标是评评价维修修成本费费用的指指标，从从另一种种质的角角度反映映维修工工作状况况。下图图为固定定资产考考核指标标系统结结构图，表表明指标标之间的的关系。产出指标产出指标状态指标计划完成指标维修质量指标成本费用指标图中计划完完成指标标，维修修质量指指标，成成本费用用指标从从数量（工工作效率率）和两两种工作作质量的的不同角角度评价价和考核核固定资资产管理理维修工工作，它它们组成成了状态态指标的的基础。状状态指标标又是产产出指标标的基础础，有了了良好的的状态就就为公司

50、司的效益益产出打打下基础础。这里里，我们们还必须须注意到到，产出出指标可可以给状状态指标标带来反反作用，也也就是说说，当公公司片面面追求一一时的效效益，以以拼固定定资产的的办法求求取较高高的状态态指标。必必然破坏坏了固定定资产的的良好状状态，降降低了固固定资产产的状态态指标。因因此，在在考核固固定资产产产出指指标的同同时，还还要考核核固定资资产的状状态指标标。（二）固定定资产产产出指标标100固定资产利税率= 年实实现利税税 100固定资产利税率= 固定定资产原原值二、考核指指标的管管理公司管理考考核指标标的管理理原则是是层层分分解，层层层落实实到部门门、班组组和个人人，定期期考核和和检查。在

51、在层层分分解落实实过程中中，为保保障大指指标的落落实，可可根据实实际需要要制定一一些具体体的小指指标，以以指导班班组个人人的工作作。考核指标的的管理可可根据公公司的固固定资产产管理内内部机构构形式而而定。附件一固定资产管管理制度度（试行行）第一条 总则 111 为加强强固定资资产管理理，充分分发挥公公司固定定资产的的效能，制制定本制制度。 112 固定资资产的定定义 固固定资产产是指在在长期使使用过程程中，仍仍然保持持着原有有的实物物形态及及使用效效能，而而不改变变其外部部形态及及属性的的实物。固固定资产产一般应应同时具具备两个个条件：使用年年限在一一年以上上；单项项价值在在20000元以以上

52、。主主要经营营用固定定资产，虽虽单项价价值不足足规定限限额，但但使用年年限超过过一年，也也应列入入固定资资产。 13 固定资资产的分分类公司固定资资产分以以下七类类 11.3.1土地地、房屋屋及构筑筑物。 11.3.2商用用固定资资产。 11.3.3专用用固定资资产。 11.3.4电器器及通讯讯固定资资产。 11.3.5交通通运输工工具。 11.3.6办公公固定资资产、家家具用具具。 。 11.3.7其它它。 114组组织及管管理体系系公司固定资资产实行行三级管管理，建建立总公公司、大大区(地地区)公公司、门门店层层层管理体体系。 115 管理职职责 各各级财务务部门、资资产管理理部门、技技术

53、部门门和使用用部门要要对固定定资产管管理共同同负责。其其职责分分别是： 1151 财财务部门门负责固固定资产产的资金金形态管管理。监监督、检检查固定定资产使使用情况况。建立立固定资资产总帐帐、明细细帐和使使用单位位财产帐帐，做到到帐帐相相符。 1152 资资产管理理部门负负责固定定资产的的实物形形态管理理。建立立固定资资产台帐帐、使用用卡片，做做到卡物物相符。收收集、整整理、保保管固定定资产技技术资料料和有关关证件。 1153 技技术部门门。技术术部门负负责固定定资产的的技术鉴鉴定、质质量验收收和安装装、调试试，做好好计划检检修和日日常维修修工作。 1154 使使用部门门负责本本部门的的固定资

54、资产实物物形态管管理。建建立本部部门的固固定资产产使用卡卡片，落落实本部部门固定定资产管管理责任任人。做做到卡物物相符，保保证本部部门固定定资产的的真实性性和完整整性。第二条 固定资资产的购购置管理理 221各单位位按月编编制本单单位固定定资产购购置计划划。填制制固定定资产购购置计划划表，于于每月55日前报报总公司司审批。特特殊情况况确实需需要计划划外购置置的，要要填制固固定资产产购置申申请表并并办理追追报审批批手续，追追报手续续与报批批手续相相同。 222各各单位要要严格按按审批计计划组织织实施固固定资产产的购置置工作。商商用固定定资产由由公司固固定资产产采购部部统一组组织采购购，其它它固定

55、资资产由地地区公司司资产管管理部组组织采购购。属于于固定资资产采购购部负责责采购的的固定资资产，固固定资产产采购部部要与大大区（地地区）公公司、门门店资产产管理部部门办理理交接手手续。 223 审批后后的固固定资产产购置计计划表或或固定定资产购购置申请请表均均为一式式三份，审审批单位位和申报报单位各各留一份份。财务务部门按按审批结结果拨付付款项。第三条 固定资资产的计计价原则则 公公司固定定资产原原值，应应按其不不同来源源渠道分分别确定定。 331 购进的的固定资资产以进进价加运运输、装装卸、包包装等费费用作为为原价，需需安装的的固定资资产还应应包括安安装费及及材料费费用;从从国外进进口的固固

56、定资产产，其原原价应包包括规定定支付的的关税和和附加税税。 332 作为购购置的房房地产，以以购置时时的结算算价格作作为原价价（暂时时未结清清的按合合同价格格作为原原价）。 333 自制自自建的固固定资产产，以制制造或建建造过程程中所发发生的实实际支出出费用为为原价。 334 对固定定资产进进行技术术改造、技技术革新新所发生生的能够够增加固固定资产产价值所所支出的的费用，要要调整固固定资产产的原价价值。第四条 固定资资产的验验收、使使用 441房房屋建筑筑物的验验收：房房屋建筑筑物经施施工单位位施工完完成后，资资产管理理部门会会同工程程部门、使使用部门门共同验验收。依依据决算算金额确确定房产产

57、价值。并并对与工工程有关关的各种种合同、图图纸等原原始资料料进行整整理、归归档，填填制工工程项目目登记表表。 442新新开店在在开业前前，资产产管理部部门要对对所有固固定资产产进行逐逐项验收收登记，填填制工工程项目目登记表表、固固定资产产验收单单并建建立固定定资产帐帐、卡。 443临临时购进进的固定定资产到到达使用用单位后后，资产产管理部部门会同同购置经经办部门门和使用用部门（必必要时请请有关技技术部门门）共同同验收，属属固定资资产固定定资产的的还要对对固定资资产的外外观、附附件、备备件、工工具、技技术资料料进行核核查、清清点，填填写固固定资产产验收单单。购购置经办办部门、资资产管理理部门及及

58、技术部部门在固固定资产产验收单单上签签字，凭凭固定定资产验验收单和和正式发发票到财财务部门门报帐。资资产管理理部门进进行登记记、编号号、建帐帐。 444固固定资产产投入使使用前，属属固定资资产固定定资产的的，还要要进行试试运转（必必要时请请有关技技术部门门参与安安装、调调试），并并在固固定资产产验收单单上做做试运转转记录，操操作人员员要进行行岗前培培训，未未经培训训一律不不准上岗岗操作。 445 附件、工工具由资资产管理理部门登登记后交交使用部部门使用用保管、重重要备件件交库房房保管，技技术资料料及说明明书由资资产管理理部门归归档，使使用部门门可留用用复印件件。第五条 固定资资产的编编号、建建

59、帐、建建卡 551经经验收合合格投入入使用的的固定资资产，资资产管理理部按北北京华联联固定资资产分类类代码编编号，并并将编号号牌（标标签）钉钉（贴）在在固定资资产实物物上。 552资资产管理理部门根根据固固定资产产验收单单和有有关凭证证建立固固定资产产台帐和和固定定资产卡卡片。固固定资产产卡片一一式两份份，经使使用部门门签字确确认后，资资产管理理部门和和使用部部门各留留存一份份。 553对对已调出出、售出出、报废废的固定定资产，在在销帐后后，为避避免今后后出现编编号重复复引起管管理混乱乱，其编编号不再再重复使使用。第六条 固定资资产的档档案资料料管理 61 资产管管理人员员要对固固定资产产资料

60、妥妥善保管管，防止止损坏，入入档资料料要求纸纸张整洁洁，内容容完整，字字迹清楚楚，不得得用铅笔笔、圆珠珠笔填写写入档资资料。 62 原档案案不齐全全的要积积极采取取措施补补齐，档档案资料料不许个个人保存存，借阅阅要遵守守有关借借阅规定定，属公公司保密密资料未未经主管管领导批批准，不不得随意意借阅，丢丢失档案案资料要要追究其其责任。第七条 固定资资产的维维修、维维护保养养 771固定资资产的报报修程序序：由使使用部门门填写固固定资产产维修申申请表，报报本单位位资产管管理部门门审批。维维修后由由资产管管理部门门和使用用部门分分别在固固定资产产卡片上上做相应应记录。 772固固定资产产维修审审批权限