物业设备检查作业指导书

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档深圳市万科物业管理有限公司作业指导书编号VKWY7.5.1-S01-11名称设备检查作业指导书版本A/1第1页共5页编制杨建宏更改黄永审核吴耀平批准吴全宏生效期2002年5月18日1.目的 规范公司各部门机电设备管理工作,促使各部门提高机电设备管理水平,促进技术革新和进步。2.范围 适用于公司各管理处。3.定义本文对机电设备的分类见公用设备管理程序。4.职责41品质管理部负责公司设备检查工作的组织与协调，及监督整改。42工程技术部负责设备检查工作的具体实施。5.方法和过程控制5.1检查的组织： 检查活动由品质管理部每半年组织一次，参加人员为工程技术部

2、及各部门技术专业人员，检查活动分组进行。工程技术部应在设备检查前编写本次设备检查表，检查方法采取重点抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。5.2检查的内容： 对每个管理处的十大类设备进行全面检查，按设备管理程序的要求对部门相关的设备质量记录和年度检修计划的执行情况进行检查，重点检查设备现场管理情况、设备运行中存在的不安全因素。5.3检查的结果： 检查中发现的问题应记录在设备/设施检查记录表中，并向被检查部门通报。工程技术部应对检查结果进行总结分析，并将检查报告发送品质管理部审核。工程技术部应在每次检查后一个月内对检查中发现的问题点进行复查，并将复查结果予以通报。5.4检查的标准：5

3、.4.1设备房要求5.4.1.1 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。设备房门应有“机房重地、非请勿进”标识，进出随手关门。设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。5.4.1.2高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应装置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在+5-+40以内，相对湿度须保持在80%以下。5.4.1.3 设备责任人负责每日检查设备房，查看房内环境温度、湿度，记深圳市万科物业管理有限公司作业指导书编号VKWY

4、7.5.1-S01-11名称设备检查作业指导书版本A/1第2页共5页编制杨建宏更改黄永审核吴耀平批准吴全宏生效期2002年5月18日录设备运行数据，每周清洁设备房一次。5.4.2 供配电系统检查要求5.4.2.1各种电力运行表计显示正常，指示灯指示正常，各种开关按钮处于正确位置。根据用电负荷的季节性特点，合理调整变压器的运行方式，力所能及地发挥变压器的利用率，电容补偿屏自动控制器必须始终处于良好状态，确保功率因数符合规定要求。配电柜内接线正规，端子紧固，标识明确。配电设备运行时无异常声响、气味，无锈蚀、无过热或烧焦痕迹。5.4.2.2备用发电机有自动启动功能的，应保持在自动状态；没有自动启动功

5、能的，在市电停电的情况下，责任人应保证在5分钟内使发电机运转供电（威登、天景管理处发电机为手动启动，应保证在15分钟之内启动供电），以确保对重要负荷的供电。发电机运行时，应有每隔半小时记录发电机运行的数据，以保证发电机正常运行。5.4.2.3设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，每年需对发电机的电动机绝缘进行测试，并予以记录。各管理处应确保自备发电机组联锁装置（电气和机械）可靠，防止反送电.5.4.2.4防雷系统应在每年三月份进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，同时对避雷带进行除锈刷银粉漆，确保接地体的可靠接地，并做好相关记录。5.4.2.5低压

6、配电柜各出线电缆应悬挂标识，应标明电缆的型号规格、用途、去向。各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途。各电缆线路不允许过载运行，接线端应联接牢固、无锈蚀，线路老化应及时更新处理，避免安全隐患。5.4.2.6各管理处应对公共照明进行有效管理，以免浪费能源，并根据各自运行情况编制相应的管理作业指导书。5.4.3 给排水系统的检查5.4.3.1各种压力仪表指示正常，管道、阀门标识完善，阀门处在正确位置，无跑、冒、滴、漏现象。5.4.3.2无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，根据实际情况决

7、定是否解体检查并记录。生活水管的防腐涂层及管网支架应及时涂刷，保持牢固完好。5.4.3.3水箱、水池透气孔及溢流孔应加防虫网保护，人孔应加盖板并上锁，盖板材料采用铝板或不锈钢板。水箱、水池至少每半年由公司指定的二次供水清洗队组织清洗一次，并将水样送水务局水质检测中心检测，结果由部门存档。5.4.3.3主要水池、水箱应有水位上、下限报警装置，声、光报警信号要同时连到控制中心。报警信号每季度测试一次。并记录。深圳市万科物业管理有限公司作业指导书编号VKWY7.5.1-S01-11名称设备检查作业指导书版本A/1第3页共5页编制杨建宏更改黄永审核吴耀平批准吴全宏生效期2002年5月18日5.4.4消

8、防系统检查要求5.4.4.1消防泵、喷淋泵每两月由设备责任人启动一次管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验阀试运行，保证手动、自动转换正常 。报警装置、联动装置应完好，运行正常。消防水管的防腐涂层及管网支架应完好。5.4.4.2水流指示器每半年检修一次，检修前书面报管理处经理审批。烟感、温感探头每半年清洁、测试一次，核对报警功能及地址码图是否一致，并做好记录。5.4.4.3送风阀、排烟阀、排烟防火阀、防火卷帘门保证表面清洁，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下，联动正常，并做好记录。5.4.4.4破玻璃按钮保持报警按钮外表清洁，字迹清晰，玻璃完好无损，具有报警功能。送风、排烟风机

9、每季清洁外部一次，并试运行正常。消防管阀门每月检查一次，阀门应处于常开位置。5.4.4.5消防箱每季检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整、牢固，按钮功能正常，检修完贴好封条及检验验收条，并在封条上签字。5.4.4.6灭火器材需每月检查，做好记录，要求压力表指针保持在绿色安全压力区域范围内，灭火器表面保持干净，摆放整齐，标签、铅封完好无损,并核对灭火器的使用说明及有效期限，按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装。管理处须编制灭火器分布清单，列明灭火器品名、规格、数量、分布位置及有效期，以备查。防火服、消防工具、防火面具是大厦发生火灾或消防演习

10、时为消防灭火专用，任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。5.4.5电梯设备检查要求5.4.5.1电梯运行平稳，桥厢内清洁明亮，电梯运行无异常声音，运行平稳，舒适感良好。轿箱内通风设施完善，紧急呼叫功能正常。5.4.5.2 电梯管理设备责任人必须持有劳动局颁发的有效操作证才能上岗操作。设备责任人负责电梯的日常巡视和清洁工作，发现问题及时处理，自己无法解决的通知维修服务供方进行维修，同时知会设备主管，并对服务供方的维修及定期保养工作质量进行监督。填写相关质量记录。积极配合劳动安全检测站认真做好审检工作,在轿厢内应张贴劳动安全检测站颁发的准用证，停用电梯时

11、，必须把轿厢停放至最顶层。5.4.5.3电梯机房必须悬挂电梯操作、故障处理作业指导书和电梯维修保养作业指导书。电梯故障盘车救人方法必须明确。5.4.6空调系统检查5.4.6.1空调主机及自动控制系统的操作站为专用设备，微机操作站密码、时间、温度的设定应正确完善 。5.4.6.2空调系统的主机、油泵、电磁阀、楼层柜、冷却塔等应运行正常、深圳市万科物业管理有限公司作业指导书编号VKWY7.5.1-S01-11名称设备检查作业指导书版本A/1第4页共5页编制杨建宏更改黄永审核吴耀平批准吴全宏生效期2002年5月18日冷凝水排放管道畅通，无溢流现象。5.4.6.3 小型空调安装牢固规范，管路配置固定良

12、好，运行时无异常声音，确保制冷效果良好。5.4.7电讯系统检查5.4.7.1公用天线状态良好,天线放大器、混合器、和宽带放大器外表清洁，运行指示正常。每年三月份对天线支架和避雷装置检修一次，确保支架牢固，避雷装置安全可靠。设备责任人能对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并熟练维护。5.4.7.2对有局域网络的管理处应编制维护及操作作业指导书。对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图。5.4.8安防系统检查5.4.8.1闭路监控系统 A控制中心显示器画面清楚，监控主机、画面分割器、录放相机、电源设施运行指示正常。镜头、显示器编码正确，切换正常。防雷接地系统完善。B设

13、备责任人应每季检查视频电缆、控制器、信号切换器、视频分配器、录象机运行是否正常，保持设备外表及控制台清洁无尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正常传输。 C设备责任人每月应对摄像镜头进行清洁保养，效果不好的重新进行调整，确认监控范围符合安防要求。5.4.8.2门禁控制及停车场管理系统中电脑应确保时刻正常运行，各种卡的授权、发行、挂失情况应记录存档并与管理处的记录核对相符。设备责任人每周对防火门的电子锁普查一次，发现问题及时处理并记录；车场控制系统应每月检查保养一次。发现的问题应有明确记录及处理方法。5.4.8.3居家对讲（可视、非可视）、门禁对讲、无线对讲和居家报警系统主机部分信号传输准确可靠，

14、语音清楚，无明显串线干扰情况；外围部分每月由控制中心主管安排普查一次，进行双向测试，发现问题及时处理并记录。5.4.8.4红外线周界防越系统每周由中心设备责任人负责进行一次全面测试，确保报警功能完好。并对检查情况予以记录。5.4.9加工维修工具、设备管理5.4.9.1由仓管员负责分门别类，摆放在指定、方便使用的位置。由仓管员按照设备保养规定进行定期保养工作。5.4.9.2使用者须办理借用手续，按有关操作指导书正确使用。 使用完毕，由使用者清洁、整理，仓管员验收后放回原位置并完善有关手续。5.4.9.3加工场地所使用电器、电源应符合用电安全技术要求.加工场地应配足有效消防器材。深圳市万科物业管理

15、有限公司作业指导书编号VKWY7.5.1-S01-11名称设备检查作业指导书版本A/1第5页共5页编制杨建宏更改黄永审核吴耀平批准吴全宏生效期2002年5月18日5.4.10会所、娱乐设备的管理要求5.4.10.1部门应对相关设备指定维修保养负责人,每月对相关的设备进行检查,发现问题及时处理,并记录在设备/设施保养维修记录表中。5.4.10.2依据设备的专业操作程度编制相应的操作作业指导书，但是，要保证相关人员必须会操作使用设备。5.4.10.3设备责任人每周要对泳池安全变压器电压值进行测试一次并将测试值予以记录,每年要对娱乐健身场所的接地装置进行一次检查，接地体应可靠接地。5.4.10.4洗地机、抛光机、吸尘器等小型设备，应由专人使用，并指定维修负责人。每周由维修负责人进行一次试机,检查运行和安全情况，发现问题，及时处理并记录在设备/设施保养维修记录表中。5.4.10.5烘干机、消毒柜、冰箱（柜）、洗衣机使用人应按规程操作，供电线路无乱拉乱接现象，无电源线老化、漏电等异常情况；技术员应每月对以上设备进行一次安全检查。5.4.10.6热水器（电、煤）、煤气灶的使用人应按规