房地产投资分析报告 蒋硕

1、房地产投资分析华北科技学院房地产投资分析课程设计课程名称 房地产投资分析 课设学期 2013至2014学年 第2学期 所在系部 建筑工程学院 专业班级 工房B112 楼盘名称 燕京新城小区 姓 名 蒋硕 学 号 201105084226 课设成绩 教师评语 各个板块价格分区明显，西部区域明显高于东部，距离102国道沿线近代项目价格高于其他项目；整个燕郊住宅市场产品形式正趋于统一，除东部个别拥有较好自然资源项目推出少量别墅产品外，整个住宅市场完全以小高层，高层为主 别墅产品可以实现市场最高价，各项目价格叉差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对位市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面

2、积在300平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差别市场主力户型为：1居面积35-70平米，2居面积区间60-100平米，3居面积区间90-130平米。3.4.3市场需求分析北京客户主要购买二、三居（90-110平米）的户型，这类人群在相对低总价的前提下还是期望获得更高的生活品质并且大部分为两口或三口之家，也会有两代同堂的家庭。而一居（40-60平米）的快速热销页反映出还是有很多单身或未婚的客户存在，在未成立家庭前作为过渡用居住，而这部分人基本属于上班族。3.4.4区域市场总体感观燕郊房地产市场项目产品线较丰富，从低密度的别墅、townhouse到中高密度大型住宅

3、社区应有尽有，氮气特点之一是低密度产品往往与高密度产品集中在同一区域，区域产品特征不明显，例如，东方夏威夷别墅区基本被中高密度的项目所包围，充分说明了该区房地产自然景观资源利用的不得当，缺乏整体规划意识。总体分析 价格走势：“西高东低” 产品类型：“西奢东拮” 市政配套：“西全东简” 自然资源：“西富东缺”3.5 内部市场竞争分析3.5.1在售分析市场在售项目，产品创新有限，同质化严重，市场竞争多以社区配套、景观为卖点。3.5.2燕郊区热点板块各项目竞争力分析由于客户对异域风格的建筑及生活理念有很浓郁的向往，造成了区域项目风格趋同的特征，均走欧陆异域风情，同时依靠周边现有的自然资源，营造安逸、

4、自然、舒缓的生活氛围，基本上除项目体量和产品有少许差别以外，各自项目并无太多亮点，但在热点区域，仍互为对手，竞争激烈。虽然通州的房地产项目会截杀掉一部分客户，但随着未来购房者对燕郊认识的加深及产品舒适度的认可，会进一步弱化同通州区域竞争的劣势，将来燕郊不会再扮演以价格优势来吸引客群的角色，二回转变为以产品力为向导成熟的房地产市场。 三、规划设计户型图（参见附录图片1、图片2、图片3、图片4、图片5）：四、投资项目开发建设实施计划分析1、工程建设实施计划：项目计算期为13个月 该工程项目实施进度计划（施工平面图、横道图及双代号网络图参见附录图片6、图片7、图片8）销售计划当完成不含土地取得成本的

5、总投资的25%时，开展预售工作。 销售进度计划表 单位：万元 时间 （季度）项目第一年第二年341234住宅楼4%8%10%10%10%10%超市0%5%8%10%10%12%停车场0%3%8%12%7%20% 销售进度计划表 单位：万元 时间（季度）项目第三年第四年合计123412住宅楼10%12%12%8%4%2%100%超市15%12%10%10%5%3%100%停车场10%5%5%15%5%10%100%五、投资估算与资金筹措1、投资估算 项目总投资估算表序号项目总投资/万元单方成本/(元m-2)1土地取得成本24500.00 1308.76 2建筑安装工程费44805.23 1836

6、.28 3前期工程费2904.55 119.04 4基础设施建设费11136.10 456.40 5公共配套设施建设费377.40 15.22 6开发间接费14978.37 613.87 7其他费用1344.16 55.09 8不可预见费2240.26 91.81 合计102286.07 4496.46 2、投资使用计划与资金来源分析制定投资使用计划投资使用计划表 单位：万元时间第一年第二年合计3 4 1 2 3 4 投资34388 32750 5731 3275 2456 1310 47161 投资使用计划表 单位：万元时间第三年第四年合计1 2 3 4 1 2 投资819 819 164

7、82 41 41 81876 制定资金筹措计划房地产投资项目资金筹措主要来源于资本金（股本金）、银行贷款、预售收入。该项目将结合这三种方式进行费用计划，其中资本金安排32750万元。编制“投资计划与资金筹措表”税费利率表税费项目税费率（%）营业税城市维护建设税教育费附加企业所得税房产税（按租金）公益金法定盈余公积金任意盈余公积金不可预见费土地增值税57325125100430，40，50超率累进税率 资金使用筹措与偿还计划表(i=8%)序号项目建设经营期合计2014年2015年2016年2017年1总投资46028.73 30685.82 15342.91 10228.61 92057.46

8、1.1经营资金636.92 1313.02 1393.77 0.00 3343.70 1.2开发产品投资45391.81 29372.80 13949.14 10228.61 88713.76 2资金筹措46028.73 30685.82 15342.91 10228.61 92057.46 2.1资本金25315.80 16877.20 0.00 0.00 42193.00 2.2借款20712.93 0.00 0.00 0.00 20712.93 2.3销售再投入0.00 0.00 15342.91 10228.61 25571.52 3本年借款本息21349.85 22662.87 24

9、056.63 0.00 44012.72 3.1年初借款累计0.00 21349.85 22662.87 0.00 3.2本年借款20712.93 0.00 0.00 0.00 20712.93 3.3本年应计利息（8%）636.92 1313.02 1393.77 0.00 3343.70 3.4年底还本付息0.00 0.00 24056.63 0.00 0.00 3.5年末借款累计21349.85 22662.87 24056.63 0.00 4借款还本付息0.00 0.00 24056.63 0.00 24056.63 4.1投资回收0.00 0.00 24056.63 0.00 240

10、56.63 六、投资分析基础数据的预测和选定1、销售收入测算 销售收入估算表序号分类销售面积/m2建议销售均价/(元m-2)销售收入/万元1住宅楼187200.00 8700.00 162864.00 2超市400.00 15000.00 600.00 3停车场2808.00 15万元/个42120.00 合计205584.00 销售收入分期估算表年份销售计划建设经营期年度收入/万元合计/万元项目比例面积/m22014年2015年2016年2017年2014年2015年住宅楼0.00 停车位超市2016年住宅楼0.60 112320.00 97718.40 122990.40 停车位0.60

11、1685 25272.00 超市2017年住宅楼0.40 74880.00 65145.60 82593.60 停车位0.40 1123 16848.00 超市1.00 400.00 600.00 合计25272.00 82593.60 205584.00 2、销售税金及附加估算 销售税金及附加估算表序号类别计算依据建设经营期/万元合计/万元2014年2015年2016年2017年1营业税销售收入*5%6149.52 4129.68 10279.20 2城市维护建设费营业税*7%430.47 289.08 719.54 3教育费附加营业税*3%184.49 123.89 308.38 4防洪工

12、程维护建设费销售收入*1.8%2213.83 1486.68 3700.51 5印花税销售收入*0.05%61.50 41.30 102.79 6房屋买卖手续费销售收入*0.5%614.95 412.97 1027.92 合计9654.75 6483.60 16138.34 土地增值税计算表序号项目计算依据金额/万元1销售收入表4-9205584.00 2扣除项目金额2.1+2.2+2.3+2.4136154.78 2.1开发成本总成本费用-开发费用88651.85 2.2开发费用企业管理费用+财务费用+销售费用13634.22 2.3销售税金及附加表4-1116138.34 2.4财务部规定

13、的其他扣除项目2.1*20%17730.37 3增值额(1)-(2)69429.22 4增值率(3)/(2)0.51 5适用增值税税率（4）20%0.30 6土地增值税应纳税=土地增值额*适用税率(30%)20828.76 七、项目财务经济分析1、编制辅助财务报表和基本财务报表1.1项目全部投资现金流量表 项目全部投资现金流量表序号项目建设经营期合计2014年2015年2016年2017年1现金流入0.00 0.00 122990.40 82593.60 205584.00 1.1销售收入0.00 0.00 122990.40 82593.60 205584.00 2现金流出46028.73

14、30685.82 51156.21 127870.76 2.1全部总投资46028.73 30685.82 15342.91 10228.61 102286.07 2.2销售税金及附加0.00 0.00 9654.75 6483.60 16138.34 2.3土地增值税0.00 0.00 2213.83 1486.68 3700.51 2.4所得税0.00 0.00 23944.73 160173.63 184118.36 3所得税后净现金流量（1）-（2）-46028.73 -30685.82 71834.19 82593.60 77713.24 4所得税后累计净现金流量-46028.73

15、-76714.55 -4880.36 77713.24 -49910.41 5折现后净现金流量（ic=20%）-38357.28 -21309.60 49884.85 47797.22 38015.20 6折现的累计净现金流量-38357.28 -59666.87 -9782.02 38015.20 -69790.97 计算指标财务内部收益率FIRR41.75%财务净现值FNPV38015.20 静态投资回收期Pt2.87 动态投资回收期Pt2.98 1.2利润表 利润表序号类别计算依据建设经营期/万元合计/万元2014年2015年2016年2017年1销售收入表4-9122990.40 82

16、593.60 205584.00 2总成本费用表4-78609.33 5781.55 102286.07 3经营税金及附加表4-113689.71 2477.81 16138.34 4土地增值税表4-122213.83 1486.68 20828.76 5利润总额（1）-（2）-（3）-（4）61.50 41.30 66330.82 6所得税（6）*25%614.95 412.97 16582.71 7税后利润（5）-（6）49748.12 1.3项目自有资金流量表 自有资金现金流量表序号项目建设经营期合计2014年2015年2016年2017年1现金流入0.00 0.00 122990.40

17、 82593.60 122990.40 1.1销售收入0.00 0.00 122990.40 82593.60 51883.07 2现金流出25315.80 16877.20 51883.07 18611.86 42193.00 2.1自有资金25315.80 16877.20 0.00 0.00 57535.91 2.2预售收入再投入0.00 0.00 15342.91 10228.61 9654.75 2.3销售税金及附加0.00 0.00 9654.75 6483.60 2213.83 2.4土地增值税0.00 0.00 2213.83 1486.68 614.95 2.5所得税0.00

18、 0.00 614.95 412.97 24056.63 2.6借款本息偿还0.00 0.00 24056.63 0.00 71107.33 3所得税后净现金流量（1）-（2）-25315.80 -16877.20 71107.33 63981.74 -13278.68 4所得税后累计净现金流量-25315.80 -42193.00 28914.33 92896.07 5折现后净现金流量（ic=20%）-21096.50 -11720.28 41150.08 30855.39 39188.69 6折现的累计净现金流量-21096.50 -32816.78 8333.30 39188.69 经济

19、指标财务内部收益率FIRR74.74%财务净现值FNPV39188.69 静态投资回收期Pt2.59 动态投资回收期Pt2.80 1.4资金来源与运用表项目资金来源及运用分析表序号项目建设经营期合计2014年2015年2016年2017年1资金来源46028.73 16877.20 122990.40 82593.60 185896.33 1.1销售收入0.00 0.00 122990.40 82593.60 122990.40 1.2自有资金25315.80 16877.20 0.00 0.00 42193.00 1.3银行贷款20712.93 0.00 0.00 0.00 20712.93

20、 2资金运用46028.73 30685.82 51883.07 18611.86 128597.62 2.1建设总投资46028.73 30685.82 15342.91 10228.61 92057.46 2.2销售税金及附加0.00 0.00 9654.75 6483.60 9654.75 2.3土地增值税0.00 0.00 2213.83 1486.68 2213.83 2.4所得税0.00 0.00 614.95 412.97 614.95 2.5借款本息偿还0.00 0.00 24056.63 0.00 24056.63 3盈余资金（1）-（2）0.00 -13808.62 71107.33 63981.74 57298.71 4累计盈余资金0.00 -13808.62 57298.71 121280.45 2、计算财务评价指标2.1 依据项目投资现金流量表：动态计算指标：资本金财务内部收益率:23.01%资本金财务净现值i=23%时3.39 i=24%时-326.95 根据内部收益率公式得出23.01%投资回收期：2.65