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1、第3页 共3页位于通州区镇觅子店一宗工业用地抵押贷款评估案例分析报告 陈晓峰 北京金地房地产评估有限公司房地产抵押贷款评估是土地估价业务的主要来源之一，本案例分析就日常业务中遇到的一个企业用自身拥有的土地进行抵押贷款估价中的项目背景、评估难点和解决方法以及评估启示等问题做简单阐述。 第一部分 评估项目的背景一、估价目的委托方拟以其所属的位于北京市通州区漷县镇觅子店村的一宗土地使用权向银行申请抵押贷款，特委托我公司对上述土地使用权价格进行评估，为其办理抵押贷款手续提供土地使用权价格参考依据。二、宗地概况待估宗地位于北京市通州区漷县镇原觅子店金三角经济开发区，距北京天安门30公里，距首都机场25公

2、里，距天津70公里。待估宗地北临鑫觅路，距京塘公路约200米，交通条件较为便捷。根据评估人员实地踏勘，参考委托方提供的有关资料，至评估基准日，待估宗地已进行现状利用，基础设施达到红线外“六通”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力），红线内 “六通一平”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力及场地平整），土地形状规则。根据委托方提供的国有土地使用证，待估宗地的土地面积为19044.00平方米，至评估基准日剩余土地使用权年限为41.1年，土地使用权类型为出让，土地登记用途为工业。估价人员于估价时点在国有土地使用证上未发现抵押权、租赁权等他项权利登记。三、地价定义本报告所评估的待估宗地地价

3、是指在估价基准日2007年5月15日,评估设定用途为工业，设定开发程度为宗地红线外“六通” （通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力）、宗地红线内“六通一平” （通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力及场地平整），土地剩余使用年限分别为41.1年的出让土地使用权价格。第二部分 评估项目的难点及解决方法一、估价方法的确定根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2001），宗地的估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法等。估价人员应按照城镇土地估价规程，根据当地土地市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。由于待估宗地位于北京市

4、基准地价覆盖区域，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；由于估价对象为工业用地，所在区域有近年来的征地案例和征地标准可参考，因此可以选择成本逼近法。二、成本逼近法评估技术难点及解决方案成本逼近法是土地估价的一种基本方法。土地取得费的测算是成本逼近法运用中的重点和难点。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。在实践过程中，对土地开发费、税费、利息、投资利润及土地增值收益的确定比较容易，而对土地取得费的测算有一定的难度，而且土地取得费用的测算正确与否对利息、利润及土地增值收益有较大影响。土地取得来源通常有两种，一种

5、是通过征用农地取得，另一种是在城市中进行房屋拆迁取得。土地取得费的确定要依据同区域、同类土地的征地客观费用，而不能将企业在征地过程中实际发生的费用作为征地费用。根据我们调查，本项目所在区域原为一工业园区，其土地来源都是征收农用地的方式取得。因此，在确定土地取得费时，我们参照周边区域征收农用地的土地补偿价格确定。三、抵押价值的确定土地抵押评估应先求取待估宗地在估价基准日未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去估价师知悉的法定优先受偿款来确定待估宗地在估价基准日的土地抵押价值。在本项目中，估价人员于估价时点在国有土地使用证上未发现抵押权、租赁权等他项权利登记，且据了解不存在拆迁费、出让地价款、

6、工程款的拖欠，因此待估宗地抵押价值等于其市场价值。第三部分 评估项目的启示一、抵押贷款评估的抵押物应真实、合法对以抵押为目的的土地评估，要对土地权属资料进行认证核对。首先要看原件，核查原件上有无他项权利权利登记；其次，复印件资料要完整并且与原件一致，复印件上要加盖委托方公章；第三，要对待估宗地进行实地勘察，确认面积、四至等与权属资料上记载的事项一致。估价人员应尽一切努力排除任何不真实的因素，以确保抵押人和抵押权人的合法权益。二、抵押贷款评估应遵循谨慎原则由于抵押贷款自身特性，评估人员对抵押地产进行评估时，应当充分遵守谨慎原则，估价人员要充分估计抵押地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款