服务式公寓介绍

1、服务式公寓介绍Serviced Apartment Introduction 寓目录Contents服务式公寓的特点What is serviced apartment主要运营商介绍Serviced apartment operators服务式公寓案例介绍Serviced apartment examples 1.2.3.服务式公寓的特点What is serviced apartment1.服务式公寓是集合了酒店服务功能与公寓居住功能的一种产品定义： “服务式公寓”又叫“酒店式公寓”， 是最初在欧美兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位

2、 ，并提供低于酒店价格的长期住宅3提供商务服务提供保洁服务提供物业管理.强调居住功能强调家庭特色中长期居住酒店式服务长租型公寓与传统酒店物业在客户市场， 房型配置， 配套设施， 服务人员等方面存在差异4客户市场主要专注于长租客户市场服务人员对服务人员的数量较少配套设施需求商务及日常生活配套房型配置需要较大的房型和厨房服务式公寓产品的运营成本较酒店物业低所需服务人员的数量较少， 将带来较低的工资支出5长租客户的换房率较低， 因此管理成本及装修的损耗也降低客户市场配套设施运营及管理成本较酒店物业低服务人员不需要大型餐饮配套， 设施的运管、维修成本较酒店的低服务式公寓是经济水平发展到一定阶段后长期存

3、在的一种物业类型客户人群：以跨国公司外派人员 、高级商务人士、政府官员等享有丰厚住房补贴的人群为主， 此类人群拥有较高的经济能力以及较高的居住需求， 同时经常以家庭为单位， 因此国内许多高端服务式公寓在选址， 配套， 服务设计上都注重考虑家庭因素发展动因：服务式公寓产生的根本原因是经济发达程度， 因为只有某地的经济水平发展到一定程度，如商业发展到较高水平， 跨国公司、高级政府单位才会大量进驻， 设置办事处， 此时服务式公寓的主要客户人群具有高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。当市场需求中孕育着良好的商机，适应高端客户生活模式和生活需要的服务式公寓才会应运而生，并且有良好的发展前景6主要

4、运营商介绍Serviced apartment operators2.目前中国高端公寓的主要运营商包括专业服务式公寓运营商、酒店管理公司两类8专业服务式公寓运营商 主要运营商 品牌 Panorama Hospitality 莎玛Shama Luxe 雅诗阁集团 The Ascott Group 雅诗阁 Ascott 盛捷 Somerset 馨乐庭 Citadines 辉盛 Frasers Hospitality 辉盛坊 Fraser Place 辉盛阁 Fraser Suites 辉盛庭 Fraser Residence 名致 Modena奥克伍德 Oakwood 豪景 Oakwood Pre

5、mier 华庭 Oakwood Residence 雅居 Oakwood Apartment 酒店管理公司 主要运营商 品牌 逸兰 Lanson Place 逸兰精品酒店 Lanson Place万豪国际Marriott International 万豪行政公寓 Marriott Executive Apartment希尔顿Hilton 希尔顿逸林 Doubletree by Hilton凯宾斯基Kempinski Kempinski Residences香格里拉酒店集团嘉里建设 嘉里中心 Shangri-La Residences喜达屋酒店和度假村Starwood Hotels & Reso

6、rts St Regis Residences Westin Residences Sheraton Residences 四大专业服务式公寓运营商品牌为奥克伍德、 雅诗阁、 辉盛、 莎玛9酒店式公寓品牌 奥克伍德 雅诗阁辉盛莎玛总部所在地美国新加坡新加坡香港行业地位美国第一的专业服务式公寓运营商全球以及中国最大的国际服务公寓业主和运营商东南亚地区服务式公寓行业中的第二大品牌亚洲首屈一指的豪华精品服务式公寓运营商成立时间1960年 1984年1998年1996年进入中国时间1997199620052007年母公司 奥克伍德国际嘉德置地有限公司新加坡星狮集团 泰国ONYX酒店集团旗下品牌 奥克伍

7、德豪景、华庭、雅居雅诗阁、盛捷、馨乐庭辉盛阁、辉盛坊、辉盛庭、名致 莎玛Luxe、莎玛 四大品牌信息四大专业运营商针对其核心客户群的需求差异设置了不同的旗下品牌10专业运营商品牌信息 主要运营商 品牌 核心客户特征品牌关键特征区域选址Panorama Hospitality 莎玛 Shama Luxe 追求舒适、格调、豪华的顶级客户雅致、精品、独特市中心核心地段 莎玛 Shama追求舒适、格调、豪华的中高级客户豪华、尊贵、完美中心商圈/住宅区雅诗阁集团 The Ascott Group 雅诗阁 Ascott顶级管理层与业内领袖超凡、尊贵中央商务区核心地段 盛捷 Somerset旅行者， 年轻的

8、管理人员和商务人士温馨、和谐中央商务区近郊 馨乐庭 Citadines 中高级的管理层及其家人灵活、时尚中央商务区远郊辉盛 Frasers Hospitality 辉盛坊 Fraser Place旅游经验丰富的企业家、高管及其家人成熟、无虑中心商务区核心地段 辉盛阁 Fraser Suites热爱摩登都市生活、活力四射的客户别致、活力中心商圈及娱乐区周边 辉盛庭 Fraser Residence 注重实用与个性化， 挑剔的商旅客户现代、极简中央商务区周边 名致 Modena舒适， 个性， 热衷于数码与网络的年轻人清爽、时尚中心商圈或经济开发区奥克伍德 Oakwood 豪景 Oakwood Pr

9、emier需要豪华和时尚服务的旅客声望、品质、独有市中心核心地段 华庭 Oakwood Residence携带家庭的旅行者空间、便利、安全住宅区或商业场所 雅居 Oakwood Apartment 单身专业人人士或情侣智能、新颖、先进主要城市中心各品牌核心客户群的类型划分11顶级商务客：有奢华需求的顶级商务人士家庭型商业客：与家人一起， 且重视妻儿需求的高级商务人士普通商务客：较年轻、单身、或重视使用性的商务人士个性化商务客： 追求个性及都市生活的年轻人客户类型划分主要运营商莎玛辉盛雅诗阁奥克伍德顶级商务客家庭型商业客普通商务客个性化商务客莎玛Luxe辉盛坊雅诗阁奥克伍德豪景辉盛阁盛捷奥克伍德

10、华庭莎玛辉盛庭馨乐庭 奥克伍德雅居名致目前四大运营商品牌在国内采取的主要合作有管理输出、收购改建、合作及自主开发三大模式管理输出：开发商将物业全权委托运营公司进行管理，并向其支付佣金和相关管理费，开发商为物业持有人收购改建：将旧有物业收购，获得其所有权后将其改建，实现自持运营，待物业升值后将物业出售给第三方合作及自主开发：运营公司自己或与合作公司共同开发物业，实现利润的分成，到时物业升值后将物业出售给第三方运营模式主要运营商莎玛辉盛雅诗阁奥克伍德管理输出收购改建合作及自主开发12管理输出的费用标准较类似，收购模式只有辉盛和雅诗阁两家采用，而辉盛的收购价格接近成本价，相对较低13合作模式雅诗阁辉

11、盛奥克伍德莎玛管理输出管理费：不高于10%，与营业收入挂钩技术服务费：1500美金/套管理费：营业总额3%+营业毛利润8%市场营销费：营业总额的1%管理费：营业总额5%+毛利润8%管理费：总收入的3%+毛利润的7%-8%品牌推广费：总收入的1%。收购以市场价收购收购价格低于市场价格，一般以成本价收购自主/合作开发以自主开发为主，合作也是和集团内部合作目前只涉及名致产品线，其他三个产品在在寻找机会租赁政府行为，特殊物业，仅名致一家收费标准各运营商在协商中还将涉及一些其它规定， 以奥克伍德亚太为例14针对所有物业， 奥克伍德提出的一般规定：管理输出模式签约最低年限为15年物业必须为统一产权， 不接

12、受任何返租形式物业的理想套数介于150-250套之间楼层净高不得小于2.8米物业必须有独立的大堂及电梯在中国要求物业有酒店牌照同时， 针对具体项目及品牌， 奥克伍德对房型和区位还有一些具体要求， 如华庭产品线针对重视居家生化的客户， 因此其房型中没有设置针对单身旅客的一房户型“奥克伍德华庭的客户需求比较大的户型， 例如二沙岛的华庭以二房单位为最小户型， 配以三房， 四房及更大单位.”Kate Loh 奥克伍德亚太区扩展部经理奥克伍德亚太针对广州荔湾江湾大桥周边区域建议的最佳各房型尺寸：Studio 小套房： 45 - 55 sqm net 净平米One Bedroom 一卧室： 65 - 75

13、 sqm net 净平米Two Bedroom 二卧室： 105 - 115 sqm net 净平米Three Bedroom 三卧室： 120 - 130 sqm net 净平米规定示例服务式公寓案例介绍Serviced apartment examples 3.广州国际金融中心雅诗阁项目介绍：座落于珠江新城CBD的核心地段，与超甲级写字楼、白金五星级酒店、高级购物商场共同组成广州地标性商务综合体广州国际金融中心。针对全球顶级商旅人士提供314套从一房到三房的奢华公寓， 具体房型面积如下：设施与服务：The Ascott Lounge设备齐全的建设房室内恒温泳池及桑拿房迷你高尔夫推杆练习场阅

14、览室与迷你电影院每日自助早餐儿童游乐室室内电子保险箱机场接送服务 住户活动项目24小时顾客服务及保安打扫、洗衣及干洗服务 房型一房 二房三房豪华行政豪华行政豪华行政豪华行政行政豪华行政面积(m2) 8595-100106-110161139-156159-206195-201228-23816物业入口大堂客厅卧室17广州金亚花园奥克伍德华庭泳池客厅卫生间主卧次卧大堂餐厅项目介绍：项目座落在广州珠江沿岸二沙岛外籍人士聚居区，毗邻广东美术馆大剧院和美国国际学校， 主要针对家庭型的商务旅客和移居海外者提供97套二房至五房的服务式住宅， 物业重视隐私和独享性， 以房户型为主， 具体房型面积如下：房型两

15、房三房四房五房五房别墅四房别墅面积(m2)170185200396412633设施与服务：专卖英国食品的超市与便利店奥克伍德健身中心儿童游乐区、儿童学前及美发设施室外泳池乒乓球及球场烧烤设施商务服务及住户休息室托婴和托儿服务医生、维修随叫随到 杂货店送货服务打扫、洗衣及干洗服务 豪华轿车及接送服务 住户活动项目 24小时顾客服务及保安 18上海浦西辉盛庭主卧项目介绍：项目座落在浦西最繁华的商业区，紧邻淮海路，繁华的购物和娱乐中心， 靠近拥有众多标志性酒吧和餐厅的新天地，更有历史悠久的石库门和著名的东泰古玩市场。针对商务旅客提供324套包括单间， 一房， 二房及三房的公寓， 辉盛庭品牌在整体设计上注重简洁与舒适的特点客厅设施与服务：会议设施住客会所恒温室内游泳池24小时健身房蒸汽桑拿设备露天餐厅及休息区24小时顾客服务及保安打扫、洗衣及干洗服务每日管家服务建筑外观、健身房及泳池上海浦西辉盛庭餐厅19上海品尊名致精品酒店公寓项目介绍：座落于上海真如地区的繁华地段，紧邻的地铁七号线，商务或旅游出行便捷， 针对年轻、个性化的商务人士、旅客提供348套配备完善家具的复式酒店公寓，包括单间复式(1卧1卫)， 二房复式(1卧1