【个案解析】蔚蓝卡地亚别墅课件

1、【个案解析】蔚蓝卡地亚别墅【个案解析】蔚蓝卡地亚别墅Part.1 项目区域分析Part.2 项目整体情况Part.3 在售产品介绍Part.4 项目营销介绍Part.5 项目客群分析Part.6 项目优劣势分析目录Part.1 项目区域分析目录Part.1 项目区域分析Part.1 项目区域分析项目位于双流县人南延线末端左侧；北临天府大道南段，南接东山大道，西临成仁路，东接麓山大道一段；道路交通：地铁一号线南延线毗邻项目； 人民南路南延线、红星路南延线、站华路、元华路、新成仁路、成仁快速路等快递干道连接项目， 项目可直达成自泸高速、成雅高速等，距成自泸高速（裴家站）约5分钟车程；项目聚集了一批

2、高端客群、“离尘不离城”既享有城市生活的方便和繁华，又拥有远郊别墅的宁静与自然。项目区位分析项目位于双流县人南延线末端左侧；项目区位分析项目区域配套位置：双流云岭路2号（人民南路南延线与麓山大道交汇处）公交路线：公交 811路、835路、839路；商业配套：四川启明百货商场、惠民百货商场祝国寺分店、百联天府购物中心、赛家酒店商业中心、中和商场；医疗配套：四川大学华西第四医院、桂溪医院、四川省中医药研究院附医院、成都市第一人民医院、 成都市急救指挥中心 成都肿瘤医院 ；其他配套：山地会所、内外泳池、咖啡厅、电影厅等休闲场馆；教育配套：包江社区中心幼儿园、育苗幼儿园、希望婴幼儿园、华阳小学、华阳中

3、学、四川广播电视大学直属学院工商管理分院。项目区域配套项目区域配套位置：双流云岭路2号（人民南路南延线与麓山大道交Part.2 项目整体情况Part.2 项目整体情况项目位于成都华阳城市副中心旁，总建筑面积29万平方米，产品面积以240-330平方米的联排为主。项目名称蔚蓝卡地亚开发商成都阳明房地产建筑风格新古典主义：涂料;面砖;石材结合，进口材料建筑类别叠拼、联排、双拼、独栋总占地589亩建筑面积29万绿化率60%容积率0.7总户数1100户楼层数3-9F层高3-7.8米停车位1：2项目经济指标小区配套4000平米五星级山地会所（包括游泳池、咖啡厅、电影厅）物业管理高力国际、金钥匙联盟会所管

4、理鸿艺会物业费叠拼及联排别墅2.5元/平方米月，独栋别墅5元/平方米月建筑结构框架建筑设计香港兴业公司景观规划设计贝尔高林园林艺术有限公司首次开盘时间2007年11月8日首次交房时间2008年底整体竣工时间2011年8月1日项目位于成都华阳城市副中心旁，总建筑面积29万平方米，产品面项目规划情况三期：纯独栋四期：叠拼一期：联排+双拼二期：8+1F叠拼+联排+双拼+独栋项目分四期开发，一期为联排+双拼、二期为9F跃式叠拼+联排+双拼+独栋，三期为纯独栋、四期为叠拼。1万3F六星级私人会所4万山地护宅林主入口2万湖泊该方案充分利用位置、36米高差浅丘地形地貌首先做到了高端别墅需要的神秘、隐秘、隐私

5、，让安全与宁静、尊贵完美结合；该方案让建筑与园林景观、地势充分融合，具有很好的和谐美；园林设计亮点包括利用原生坡地资源营造的近40000浅丘护宅林、流经护宅林的天然河流府河支流以及在项目低谷地貌处打造的约20000蓝湖；项目山地会所约10000，提供服务设施包括运动、书吧、羽毛球馆、雪茄-红酒体验馆、娱乐休闲、商务会谈等，如游泳池、瑜伽馆、SPA馆、咖啡厅、私家影院、会议室等。项目规划情况三期：纯独栋四期：叠拼一期：二期：项目分四期开发项目规划情况该项目产品布局采取围合式布局，注重层次感与生态性。进口优质材料的使用增加项目品质感：强空间感展示：外部建筑纵向舒缓呈落差布局及横向小围合布局，内部户

6、型3.33.6的空间 感设计，再结合宽阔林荫大道、围合中庭景观形成的内外通透的空间感。项目规划情况该项目产品布局采取围合式布局，注重层次感与生态性项目会所打造该项目以中国顶级私人会所的名义打造一个名叫LACADIERECLUB（蔚蓝会）的业主专属高端私人生活俱乐部，里面具备了家庭休闲娱乐、商务社交和健康运动所需设施设备和服务，基本满足了业主除生活买菜购物以外的需要。而这些生活所必需的商业配套则可以在距离项目不远的华阳城区及将来海洋公园周边的商业中心完成。 项目会所打造该项目以中国顶级私人会所的名义打造一个名叫LAC项目建筑设计该项目建筑整体设计则依循新古典主义风格，去除传统古典主义的繁缛线条，

7、以简练大气呈现大家族的恢弘气度，呼应山脉与湖泊构筑出的通达视野。色彩较为轻快和具有品味。项目建筑设计该项目建筑整体设计则依循新古典主义风格，去除传统项目景观设计项目景观要素切合市场需要：山、湖、园、林的高品质打造能给于项目较高的支撑；项目景观的亮点还在于充分利用浅丘地形地貌，自然的利用达到较高水平，首先利用景观隔离吵闹、较乱的交通干线山地护宅林；其次是建筑依山而建，并掩映在“人为”山林中。项目景观设计项目景观要素切合市场需要：山、湖、园、林的高品质项目整体情况小结二期：8+1F叠拼+联排+双拼+独栋该项目整体景观规划和细节处理较好，达到了作为一个高端别墅盘的要求；该项目景观的亮点在于充分利用浅

8、丘地形地貌，自然的利用达到较高水平，首先利用景观隔离吵闹、较乱的交通干线山地护宅林，其次是建筑依山而建，并掩映在“人为”山林中，切合市场需要：山、湖、园、林的高品质打造给于项目较高的支撑。该项目建筑整体设计则依循新古典主义风格，去除传统古典主义的繁缛线条，以简练大气呈现大家族的恢弘气度，呼应山脉与湖泊构筑出的通达视野。色彩较为轻快和具有品味。该项目的顶级私人会所蔚蓝会基本满足了业主除生活买菜购物以外的需要，较为成功。项目整体情况小结二期：该项目整体景观规划和细节处理较好，达到Part.3 在售产品介绍Part.3 在售产品介绍在售产品情况该项目属于尾盘，一期、二期、三期产品已售罄，目前仅余四期

9、10多套叠拼现房在售，户型为B1、B3，价格区间为600-1000W，1000W左右为临湖产品。三期：纯独栋已售罄四期：叠拼10余套现房在售一期：联排+双拼已售罄二期：8+1F叠拼+联排+双拼+独栋已售罄在售B户型分布图在售产品情况该项目属于尾盘，一期、二期、三期产品已售罄，目前B1六室五厅五卫总面积约650均价1.2w-1.6w劣势：1、户型面积偏大；2、一层未设老人房，老人生活不便；3、水线过长。一层二层优势：1、配有室内恒温泳池；2、卧室均带卫生间；3、干湿动静分区明显，一层为活动区，二层为起居区。1F：入户花园、入户厅、旋转楼梯、客厅、影视厅、餐厅、会客厅、室内恒温泳池、西式厨房、中式

10、厨房、天井花园、保姆房、卫生间、设备房。2F：中庭休息厅、书房、客卧房、客卧卫生间、主卧房、主卧衣帽间、主卧卫生间、次卧房、次卧卫生间、客用卫生间。B1六室五厅五卫劣势：一层二层优势：1F：入户花园、入户厅、B3五室三厅五卫总面积约425均价1.2w-1.6w劣势：1、过道浪费面积较多；2、一层未设老人房，老人生活不便；3、水线过长。一层二层优势：1、户型方正，前后双花园设置；2、卧室均带卫生间；3、干湿动静分区明显，一层为活动区，二三层为起居区；4、3层整层为主人起居区，私密感得到较好保证。1F：入户花园、西餐厅、中餐厅、客厅、厨房、天井花园、保姆房及卫生间、设备房、景观露台、景观阳台。2F

11、：次卧房、次卧卫生间、次卧衣帽间、景观阳台、客卧房、客卧卫生间。三层3F：主卧房、主卧卫生间、主卧衣帽间、景观露台、景观阳台。B3五室三厅五卫劣势：一层二层优势：1F：入户花园、西餐厅、在售产品小结在售户型其实没有什么创新亮点，比较中规中距，但能较好的满足家庭人口不多的享受型需求，在功能和细节方面为业主想得较多，并通过聘请大师设计的样板间中奢华和品味的装修加以引导，从而得到了客户的关注和共鸣。在售产品小结在售户型其实没有什么创新亮点，比较中规中距，但能Part.4 项目营销介绍Part.4 项目营销介绍产品宣传不到蔚蓝，哪知豪宅皆寻常一山一湖，一墅一生蔚蓝之门，仅为家族往来而开产品宣传不到蔚蓝

12、，哪知豪宅皆寻常营销策略该项目营销在大众传播的基础上，进行了小众传播深度挖掘客户。“鸿艺会”执掌项目山地会所，营造财富阶层小众圈层生活：鸿艺会由澳门赌王何鸿燊创办，位于上海领事馆路集中的淮海路，以实用的休闲娱乐见长，以服务取胜，提供上流社交平台，为项目营造真正意义上的顶级圈层居家生活。主题定位：国际城南湖山纯别墅社区山、湖、林、园欧洲皇家景观六星级高档私人生活俱乐部会所24小时国际“金钥匙”管家服务细节彰显高品质纯别墅物业营销策略该项目营销在大众传播的基础上，进行了小众传播深度挖掘Part.5 项目客群分析Part.5 项目客群分析客群分析来访客户以成都本地居多，有85%是成都人，省外客户占1

13、3%；购买客户交通工具多以奔驰、奥迪等高档轿车为主。经常性接触的对象多为家庭主妇、保姆和孩子对身份地位的认同要求和对服务档次的要求很高，私密性要求较高对高尚社区活动的参与有较高热情，特别是会所的相关活动业主因文化观念和行为习惯的不同，对物业管理的要求差异较大需要更加个性化的装修风格，更多的装修建议更关注周边的生活配套设施是否能给其带来更多的便利客群分析来访客户以成都本地居多，有85%是成都人，省外客户占Part.6 项目优劣势分析Part.6 项目优劣势分析优劣势分析项目的成功在于与麓山同为城市别墅的基础上，在麓山产品品质上进行升级，以奢华产品吸引力赢得了市场。优势：区域优势：位于国际城南南延

14、线组团，发展潜力大;自然资源优势：坐拥稀有自然缓坡资源，最大高差达36米以及由此衍生的近20000中央湖泊;产品优势：户型设计简洁，空间感强，且低密度物业迎合目前市场城需求;配套优势： “鸿艺会” 为项目业主营造顶级圈层生活;物管优势：“世界五大行”之一的高力国际以及金钥匙联盟的优质物管服务提升项目品质。劣势：项目周边生活配套尚待完善；项目处于尾盘阶段，只剩较少房源，选择少；剩余房源面积段偏大，总价偏高。优劣势分析项目的成功在于与麓山同为城市别墅的基础上，在麓山产总结该项目2007年年底推出后在最低迷的成都楼市中成为点亮国际城南的一盏明灯，取得了首发成功，2008年年底推出2期也一举成功，20

15、09年市场转暖后好势头继续在延伸。现在回过头来分析发现，该项目确实具备了成功的必然要素，并具有自身比较优势，具体表现如下：项目区位条件和周边大环境是基本前提：正宗的国际城南拥有漂亮和便捷的道路交通条件、麓山国际社区及其高尔夫球场在项目推出之前已有3-4年包装推广，并聚集了一批高端客群、“离尘不离城”既享有城市生活的方便和繁华，又拥有远郊别墅的宁静与自然。项目自身定位准确是成功的第一要素：扬长避短，做高端纯别墅的引领者，以高人一等的综合品质和细节打造超越对手，赢得市场。利用浅丘坡地打造尊贵隐秘和自然生态景观，充分发挥出山、湖、园、林的景观效果，以打动客户。营销推广准确有效锁准客群：一句“不到蔚蓝，哪知豪宅