义乌小商品批发城市场调查报告及定位分析

1、 世方专业市场 以专业成就市场河源义乌小商品批发城市场调查报告及定位初步分析第114页 共441页第113页 共441页目 录目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc265172099 第一部分：河源城市综合情况调研 PAGEREF _Toc265172099 h 4 HYPERLINK l _Toc265172100 一、城市基基本情况况调研 PAGEREF _Toc265172100 h 4 HYPERLINK l _Toc265172101 （一）区位位交通及及城市整整体规划划 PAGEREF _Toc265172101 h 4 HYPERLINK l _T

2、oc265172102 （二）城市市经济综综合情况况 PAGEREF _Toc265172102 h 5 HYPERLINK l _Toc265172103 （三）人口口情况 PAGEREF _Toc265172103 h 5 HYPERLINK l _Toc265172104 （四）城镇镇居民收收入水平平及增长长趋势 PAGEREF _Toc265172104 h 6 HYPERLINK l _Toc265172105 （五）城镇镇居民社社会消费费品零售售状况 PAGEREF _Toc265172105 h 6 HYPERLINK l _Toc265172106 （六）产业业概述 PAGER

3、EF _Toc265172106 h 7 HYPERLINK l _Toc265172107 （七）城市市综合竞竞争力总总结分析析 PAGEREF _Toc265172107 h 10 HYPERLINK l _Toc265172108 二、城城市商业业基本情情况调研研 PAGEREF _Toc265172108 h 11 HYPERLINK l _Toc265172109 （一）商业业总体情情况及发发展规划划 PAGEREF _Toc265172109 h 11 HYPERLINK l _Toc265172110 （二）主要要商圈分分布及特特征 PAGEREF _Toc265172110 h

4、 12 HYPERLINK l _Toc265172111 （三）零售售商业调调研及总总结分析析 PAGEREF _Toc265172111 h 14 HYPERLINK l _Toc265172112 （四）专业业市场调调研及总总结分析析 PAGEREF _Toc265172112 h 21 HYPERLINK l _Toc265172113 第二部分：河源房房地产及及商业地地产市场场调研 PAGEREF _Toc265172113 h 30 HYPERLINK l _Toc265172114 一、河源房房地产市市场总体体状况 PAGEREF _Toc265172114 h 30 HYPER

5、LINK l _Toc265172115 （一）房地地产开发发概况和和数据指指标 PAGEREF _Toc265172115 h 30 HYPERLINK l _Toc265172116 （二）主要要开发商商及在河河源市场场运作情情况 PAGEREF _Toc265172116 h 32 HYPERLINK l _Toc265172117 （三）房地地产开发发水平和和营销水水平 PAGEREF _Toc265172117 h 32 HYPERLINK l _Toc265172118 二、河源商商业地产产市场总总体状况况 PAGEREF _Toc265172118 h 34 HYPERLINK

6、l _Toc265172119 （一）商业业地产开开发概况况和数据据指标 PAGEREF _Toc265172119 h 34 HYPERLINK l _Toc265172120 （二）主要要的商业业地产开开发商及及其开发发模式 PAGEREF _Toc265172120 h 35 HYPERLINK l _Toc265172121 三、河源在在售已售售商业项项目调查查分析 PAGEREF _Toc265172121 h 35 HYPERLINK l _Toc265172122 （一）河源源大卖场场式商业业项目调调查 PAGEREF _Toc265172122 h 35 HYPERLINK l

7、 _Toc265172123 （二）项目目周边商商业项目目调查 PAGEREF _Toc265172123 h 41 HYPERLINK l _Toc265172124 四、河源商商铺投资资市场调调查分析析 PAGEREF _Toc265172124 h 49 HYPERLINK l _Toc265172125 （一）投资资市场完完好度分分析 PAGEREF _Toc265172125 h 49 HYPERLINK l _Toc265172126 （二）投资资回报率率分析 PAGEREF _Toc265172126 h 50 HYPERLINK l _Toc265172127 （三）投资资客户

8、群群体分析析 PAGEREF _Toc265172127 h 51 HYPERLINK l _Toc265172128 （四）项目目目标投投资客户户群体分分析 PAGEREF _Toc265172128 h 52 HYPERLINK l _Toc265172129 第三部分：项目基基本情况况研究 PAGEREF _Toc265172129 h 53 HYPERLINK l _Toc265172130 一、项目自自身条件件及周边边环境 PAGEREF _Toc265172130 h 53 HYPERLINK l _Toc265172131 二、项目所所处区域域基本状状况及未未来发展展规划 PAG

9、EREF _Toc265172131 h 56 HYPERLINK l _Toc265172132 （一）基本本状况 PAGEREF _Toc265172132 h 56 HYPERLINK l _Toc26517221333 （二）未未来发展展规划 PAGEREF _Toc265172133 h 57 HYPERLINK l _Toc265172134 三、项目交交通状况况分析 PAGEREF _Toc265172134 h 57 HYPERLINK l _Toc265172135 （一）项目目地块与与周边道道路的关关系 PAGEREF _Toc265172135 h 57 HYPERLIN

10、K l _Toc265172136 （二）项目目周边道道路状况况 PAGEREF _Toc265172136 h 58 HYPERLINK l _Toc265172137 （三）项目目周边主主要道路路人流和和车流统统计 PAGEREF _Toc265172137 h 58 HYPERLINK l _Toc265172138 （四）项目目周边交交通配套套 PAGEREF _Toc265172138 h 59 HYPERLINK l _Toc265172139 四、项目周周边商业业设施状状况 PAGEREF _Toc265172139 h 68 HYPERLINK l _Toc265172140

11、（一）区域域内现有有临街商商业设施施状况 PAGEREF _Toc265172140 h 68 HYPERLINK l _Toc265172141 （二）区域域内现有有规模商商业设施施状况 PAGEREF _Toc265172141 h 71 HYPERLINK l _Toc265172142 五、项目周周边居住住环境 PAGEREF _Toc265172142 h 72 HYPERLINK l _Toc265172143 六、项目地地块条件件的SWWOT分分析 PAGEREF _Toc265172143 h 72 HYPERLINK l _Toc265172144 （一）优势势及机会会分析

12、PAGEREF _Toc265172144 h 72 HYPERLINK l _Toc265172145 （二）劣势势及威胁胁分析 PAGEREF _Toc265172145 h 73 HYPERLINK l _Toc265172146 第四部分：河源小小商品、服服装鞋包包类专业业市场调调研 PAGEREF _Toc265172146 h 73 HYPERLINK l _Toc265172147 一、小商品品类专业业市场调调研 PAGEREF _Toc265172147 h 73 HYPERLINK l _Toc265172148 （一）市场场分布 PAGEREF _Toc265172148

13、h 73 HYPERLINK l _Toc265172149 （二）太平平街调研研 PAGEREF _Toc265172149 h 74 HYPERLINK l _Toc265172150 （三）调研研总结 PAGEREF _Toc265172150 h 82 HYPERLINK l _Toc265172151 二、服装鞋鞋包类市市场调研研 PAGEREF _Toc265172151 h 83 HYPERLINK l _Toc265172152 （一）市场场分布 PAGEREF _Toc265172152 h 84 HYPERLINK l _Toc265172153 （二）市场场调研 PAGE

14、REF _Toc265172153 h 84 HYPERLINK l _Toc265172154 （三）调研研总结 PAGEREF _Toc265172154 h 1033 HYPERLINK l _Toc265172155 第五部分：广东同同类地级级城市小小商品、服服装鞋包包专业市市场调研研 PAGEREF _Toc265172155 h 1055 HYPERLINK l _Toc265172156 一、梅州小小商品、服服装鞋包包专业市市场调研研 PAGEREF _Toc265172156 h 1055 HYPERLINK l _Toc265172157 （一）城市市概述 PAGEREF _

15、Toc265172157 h 1055 HYPERLINK l _Toc265172158 （二）市场场分布 PAGEREF _Toc265172158 h 1055 HYPERLINK l _Toc265172159 （三）市场场调研 PAGEREF _Toc265172159 h 1055 HYPERLINK l _Toc265172160 二、清远小小商品、服服装鞋包包专业市市场调研研 PAGEREF _Toc265172160 h 1188 HYPERLINK l _Toc265172161 （一）城市市概述 PAGEREF _Toc265172161 h 1188 HYPERLINK

16、 l _Toc265172162 （二）市场场分布 PAGEREF _Toc265172162 h 1188 HYPERLINK l _Toc265172163 （三）市场场调研 PAGEREF _Toc265172163 h 1188 HYPERLINK l _Toc265172164 三、惠州小小商品、服服装鞋包包专业市市场调研研 PAGEREF _Toc265172164 h 1299 HYPERLINK l _Toc26517721665 （一）城城市概述述 PAGEREF _Toc265172165 h 1299 HYPERLINK l _Toc265172166 （二）市场场分布

17、PAGEREF _Toc265172166 h 1299 HYPERLINK l _Toc265172167 （三）市场场调研 PAGEREF _Toc265172167 h 1299 HYPERLINK l _Toc265172168 四、广东同同类地级级城市小小商品、服服装鞋包包专业市市场调研研总结 PAGEREF _Toc265172168 h 1399 HYPERLINK l _Toc265172169 第六部分：下游目目标市场场调研 PAGEREF _Toc265172169 h 1422 HYPERLINK l _Toc265172170 一、河源市市源城区区小商品品、服装装鞋包零

18、零售市场场调研 PAGEREF _Toc265172170 h 1422 HYPERLINK l _Toc265172171 （一）市场场分布 PAGEREF _Toc265172171 h 1422 HYPERLINK l _Toc265172172 （二）市场场调研 PAGEREF _Toc265172172 h 1422 HYPERLINK l _Toc265172173 （三）调研研总结 PAGEREF _Toc265172173 h 1444 HYPERLINK l _Toc265172174 二、河源下下辖各县县小商品品、服装装鞋包零零售市场场调研 PAGEREF _Toc2651

19、72174 h 1466 HYPERLINK l _Toc265172175 （一）市场场分布 PAGEREF _Toc265172175 h 1466 HYPERLINK l _Toc265172176 （二）市场场调研 PAGEREF _Toc265172176 h 1466 HYPERLINK l _Toc265172177 （三）调研研总结 PAGEREF _Toc265172177 h 1577 HYPERLINK l _Toc265172178 三、河源下下辖乡镇镇小商品品、服装装鞋包零零售市场场调研 PAGEREF _Toc265172178 h 1599 HYPERLINK l

20、 _Toc265172179 （一）市场场分布 PAGEREF _Toc265172179 h 1599 HYPERLINK l _Toc265172180 （二）市场场调研 PAGEREF _Toc265172180 h 1599 HYPERLINK l _Tooc266517721881 （三）调调研总结结 PAGEREF _Toc265172181 h 1700 HYPERLINK l _Toc265172182 四、河源专专项采购购调研 PAGEREF _Toc265172182 h 1733 HYPERLINK l _Toc265172183 （一）采购购特征分分析 PAGEREF

21、_Toc265172183 h 1733 HYPERLINK l _Toc265172184 （二）生意意机会测测算 PAGEREF _Toc265172184 h 1755 HYPERLINK l _Toc265172185 第七部分：上游目目标市场场调研 PAGEREF _Toc265172185 h 1766 HYPERLINK l _Toc265172186 一、广州小小商品、服服装鞋包包专业市市场调研研 PAGEREF _Toc265172186 h 1766 HYPERLINK l _Toc265172187 （一）市场场选取 PAGEREF _Toc265172187 h 176

22、6 HYPERLINK l _Toc265172188 （二）市场场调研 PAGEREF _Toc265172188 h 1766 HYPERLINK l _Toc265172189 二、惠东小小商品市市场调研研 PAGEREF _Toc265172189 h 1988 HYPERLINK l _Toc265172190 （一）市场场概述 PAGEREF _Toc265172190 h 1988 HYPERLINK l _Toc265172191 （二）市场场调研 PAGEREF _Toc265172191 h 1999 HYPERLINK l _Toc265172192 三、梅州兴兴宁东岳岳

23、宫小商商品市场场调研 PAGEREF _Toc265172192 h 2055 HYPERLINK l _Toc265172193 四、东莞虎虎门服装装市场调调研 PAGEREF _Toc265172193 h 2100 HYPERLINK l _Toc265172194 （一）市场场概述 PAGEREF _Toc265172194 h 2100 HYPERLINK l _Toc265172195 （二）市场场调研 PAGEREF _Toc265172195 h 2100 HYPERLINK l _Toc265172196 五、产地型型市场商商户电话话访谈 PAGEREF _Toc265172

24、196 h 2155 HYPERLINK l _Toc265172197 六、上游目目标市场场调研总总结 PAGEREF _Toc265172197 h 2200 HYPERLINK l _Toc265172198 （一）市场场调研总总结 PAGEREF _Toc265172198 h 2200 HYPERLINK l _Toc265172199 （二）电话话访谈总总结 PAGEREF _Toc265172199 h 2222 HYPERLINK l _Toc265172200 第八部分：旅游商商品市场场专项调调研 PAGEREF _Toc265172200 h 2233 HYPERLINK

25、l _Toc265172201 一、清远旅旅游商品品市场专专项调研研 PAGEREF _Toc265172201 h 2233 HYPERLINK l _Toc265172202 （一）清远远旅游市市场概述述 PAGEREF _Toc265172202 h 2233 HYPERLINK l _Toc265172203 （二）清远远旅游商商品市场场概述 PAGEREF _Toc265172203 h 2244 HYPERLINK l _Toc265172204 （三）清远远义乌商商贸城土土特产经经营户调调研 PAGEREF _Toc265172204 h 2244 HYPERLINK l _To

26、c265172205 二、河源旅旅游商品品市场专专项调研研 PAGEREF _Toc265172205 h 2266 HYPERLINK l _Toc265172206 （一）河源源旅游市市场概述述 PAGEREF _Toc265172206 h 2266 HYPERLINK l _Toc265172207 （二）河源源旅游纪纪念品市市场专项项调研 PAGEREF _Toc265172207 h 2288 HYPERLINK l _Toc265172208 （三）河源源土特产产产品市市场专项项调研 PAGEREF _Toc265172208 h 2311 HYPERLINK l _Toc265

27、172209 三、本项目目规划旅旅游商品品经营专专区的可可行性分分析 PAGEREF _Toc265172209 h 2344 HYPERLINK l _Toc265172210 第九部分：市场调调研总结结分析及及初步定定位方向向 PAGEREF _Toc265172210 h 2399 HYPERLINK l _Toc265172211 一、市场调调研总结结分析 PAGEREF _Toc265172211 h 2399 HYPERLINK l _Toc265172212 （一）河源源小商品品消费基基础强劲劲！ PAGEREF _Toc265172212 h 2399 HYPERLINK l

28、_Toc265172213 （二）河源源小商品品生意机机会严重重外流！ PAGEREF _Toc265172213 h 2399 HYPERLINK l _Toc265172214 （三）老市市场5宗罪，发发展遭遇遇瓶颈！ PAGEREF _Toc265172214 h 2400 HYPERLINK l _Toc265172215 （四）现代代化市场场7大优势势，抢占占城市商商贸批发发龙头！ PAGEREF _Toc265172215 h 2411 HYPERLINK l _Toc265172216 （五）河源源经济发发展呼唤唤现代化化小商品品市场！ PAGEREF _Toc265172216

29、 h 2433 HYPERLINK l _Toc265172217 二、项目初初步定位位方向 PAGEREF _Toc265172217 h 2444 HYPERLINK l _Toc265172218 （一）项目目战略定定位 PAGEREF _Toc265172218 h 2444 HYPERLINK l _Toc265172219 （二）项目目经营定定位 PAGEREF _Toc265172219 h 2444 HYPERLINK l _Toc265172220 （三）项目目经营业业态定位位 PAGEREF _Toc265172220 h 2444 HYPERLINK l _Toc2651

30、72221 （四）项目目目标消消费群体体定位 PAGEREF _Toc265172221 h 2444 HYPERLINK l _Toc265172222 （五）项目目辐射商商圈定位位 PAGEREF _Toc265172222 h 2455 HYPERLINK l _Toc265172223 三、项目销销售收益益初步核核算 PAGEREF _Toc265172223 h 2455 HYPERLINK l _Toc265172224 （一）项目目一层销销售均价价预估 PAGEREF _Toc265172224 h 2455 HYPERLINK l _Tocc265517222255 （二）项项

31、目销售售收益初初步核算算 PAGEREF _Toc265172225 h 2466第一部分：河源城城市综合合情况调调研一、城市基基本情况况调研（一）区位位交通及及城市整整体规划划1、城市区区位交通通河源全市面面积1.58万万平方公公里。现现辖源城城区、紫紫金县、龙龙川县、连连平县、和和平县、东东源县，共共1个市市辖区和和5个县县。河源源市位于于广东省省东北部部、东江江中上游游。东接接梅州市市、汕尾尾市，南南邻惠州州市，西西连韶关关市、惠惠州市，北北与江西西省交界界。河源源市是京京九入粤粤第一市市，又是是广东省省拥有铁铁路最长长的市；境内京九九、广梅梅汕两条条铁路交汇汇，并在在龙川设设有京九九铁

32、路南南端最大大的编组组站，河河惠、河河梅、粤粤赣高速速公路贯贯穿全境境，1005和2205国国道纵贯贯境内，正正在规划划建设的的昆汕、广广赣、大大广、汕汕湛、粤粤湘等高高速公路路穿境而而过。河河源轻轨轨也将直直联珠三三角城际际轻轨网网，使河河源城区区融入“珠三角角两小时时经济生生活圈”。因此此，河源源有条件件成为粤粤东北陆陆路交通通枢纽和和沟通长长三角与与珠三角角的“大陆桥桥”。河源市河源市河源城市区区位图2、城市规规划根据河源市市市城市市总体规规划纲要要（2000820020），将将河源城城市性质质定位为为：环珠珠三角地地区性中中心城市市；广东东省新兴兴的先进进制造业业基地；客家文文化中心心

33、与生态态旅游城城市；粤粤闽赣交交通枢纽纽和粤东东北商贸贸物流中中心。规划河源中中心城区区形成“一带、两两轴、两两心、四四廊、六六组团”的“舒展的的紧凑型型”带型组组团结构构。一带：以东东江作为为城市发发展的纽纽带，主主要突出出东江水水带的景景观功能能和服务务功能，沿沿岸线组组织各城城市功能能，形成成两江四四岸的城城市总体体规划。两轴：以河河源大道道和东环环路作为为城市拓拓展的主主要轴线线，将各各片区整整合成带带型城市市发展带带。两心：包括括城市中中心区和和高新区区中心。四廊：在各各个城市市片区之之间预留留由水体体、绿带带构成的的四条生生态廊道道。六组团：从从北至南南逐步形形成先塘塘-木京京组团

34、、观观塘-洋洋潭组团团、白田田组团、临临江组团团、埔前前组团、古古竹组团团6个城城市功能能组团。（二）城市市经济综综合情况况进入21世世纪，随随着珠三三角的产产业升级级和产业业转型，河河源市社社会经济济进入全全新发展展阶段。自自20004年河河源的经经济发展展突飞猛猛进，从从下表可可以看出出，20006年年至20008年年河源市市国民生生产总值值稳步提提升，33年平均均增长率率接近225%，居居广东省省前列。220099年，河河源DPP突破4400亿亿，在220099年中国国城市竞竞争力蓝蓝皮书中中被列为为最具综综合增长长竞争力力的城市市。河源市GDDP增长长表时间GDP（亿亿元）增长率200

35、6258.11626%2007328.00927%2008394.11320%（三）人口口情况河源市人口口变化趋趋势表源城区人口口变化趋趋势表时间全市人口增长率时间城区人口增长率2006341.2261.2%2007335.443-1.7%200729.0662008346.6643.3%200829.7442.4%2008年年，河源源市总人人口为3346.64万万人，增增长3.3%，其其中城区区人口为为29.74万万人，增增长2.4%。河河源近几几年城市市人口并并未出现现大幅度度变化，全全市人口口维持在在3300-3440万人人。河源源农村人人口比例例极大，220088年，农农村人口口占全市

36、市总人口口的866%。（四）城镇镇居民收收入水平平及增长长趋势河源城镇居居民人均均收入增增长表河源城镇居居民存款款余额增增长表时间人均收入增长率时间存款余额增长率2007106000元11.2%2007187.77亿9.6%2008113433元7%2008224.11亿19.4%2009121388元7%2009263.66亿17.6%从上表可知知，近几几年河源源市城镇镇居民收收入水平平稳步有有升，存存款余额额则基本本呈2位位数增长长，居民民收入水水平的提提高和存存款余额额的增加加也将促促进消费费品市场场的进一一步繁荣荣和发展展。（五）城镇镇居民社社会消费费品零售售状况河源城镇居居民社会会消

37、费品品零售总总值增长长表时间社会消费品品零售总总值增长率200686.399亿18%2007104.006亿20%2008123.996亿19%2009142.558亿15%从上表可知知，20006-20009年河河源城镇镇居民社社会消费费品零售售总值的的年平均均增长率率为188%，表表明河源源市消费费品市场场活跃，城市居民消费性支出快速增加；与日常生活息息相关的服装鞋包及小商品消费市场增长迅速。2009年年河源市市社会消消费品零零售总值值分析指标名称计算单位本期累计上年同期累累累计比上年年同期社会消费品品零售总总额其中市零零售额县零售额县以下零售售额142588194286662472222

38、552493311239663539598894298442413800415.0%8.3%9.9%26.9%2009年年河源全市市社会消消费品零零售总额额1422.58亿元元，比上上年增长长15%。分分城乡看看，城市市消费品品零售额额42.87亿元元，增长长8.3%；县县及县以以下消费费品零售售额999.71亿元元，增长长18.00%。从从上述数数据可以以看出，广广大县镇镇占据河河源市消消费品零零售市场场大头，广广大农村村市场消消费潜力力巨大。（六）产业业概述1、三大产产业产值值比重河源三大产产业产值值比重变变化表时间第一产业第二产业第三产业200617.2%46.1%36.7%200713

39、.4%53.4%33.2%200813.4%54.9%31.7%20094.9%12.2%10.4%在不断承接接珠三角角产业转转移背景景下，河河源市步步入工业业化起步步发展阶阶段，从从上表可可以看出出，第二二产业在在三大产产业中比比重最大大，发展展势头最最猛。第第二产业业发展已已经成为为河源经经济增长长的绝对对力量。2、自然资资源情况况1）水资源源丰富河源是“港港深水塔塔”，全省省最大的的两个水水库新丰江江水库和和枫树坝坝水库都都在河源源境内。滔滔滔不绝绝的东江江水，不不但滋润润着珠江江三角洲洲东部，而而且通过过东深供供水工程程流入香香港。境境内水能能蕴藏量量1300万千瓦瓦，仍有有40万万千

40、瓦有有待开发发。同时时，净水水资源和和优质淡淡水养殖殖开发价价值和潜潜力巨大大，新丰丰江天然然净水远远销国内内10多多个城市市。2）矿产资资源丰富富河源是矿产产之乡，已已探明的的矿产有有40余余种，其其中储量量居全省省第一的的就有铁铁矿、莹莹石和稀稀土。此此外，铅铅锌矿、钨钨矿、石石灰石、瓷瓷土等也也十分丰丰富，易易于开采采。其中中瓷土远远景储量量达2亿亿吨。河河源是山山多林茂茂之地，全全市有山山地面积积18000多万万亩，森森林覆盖盖率722%，活活立木蓄蓄积量达达30992.77万立方方米。3）旅游资资源丰富富河源山清水水秀，是是座新兴兴的旅游游城市，有有中国绿绿色明珠珠之称，紧领市区的大

41、桂山风景区，是北回归线上现存面积最大的常绿阔叶林，是广东绿色生态旅游的新品牌；县区有“小桂林”之称的连平陂头山水，有“地下龙宫”之称的漳溪皇龙岩、和平李田仙岩，有“粤东丹霞”之称的龙川霍山和枫树坝九龙湾水上漂流等旅游景观。2008年接待中外游客逾800万人次。3、工业发发展情况况1）工业园园概述河源全市工工业园区区包括“一区六六园”，即是是市高新新技术开开发区、源源城区工工业园、东东源县工工业园、连连平县工工业园、和和平县工工业园、龙龙川县工工业园、紫紫金县工工业园。220099年，全全市“一一区六园园”完成成规模以以上工业业总产值值、工业业增加值值和入库库税收分分别为3368.8亿元元、10

42、05.44亿元和和7.446亿元元，分别别增长66.8%、4%和155.4%，占全全市规模模以上工工业总量量近600%，成成为拉动动全市经经济发展展的重要要增长极极。中山山（河源源）产业业转移园园再次竞竞得省政政府5亿亿元竞争争性扶持持资金。深深圳（河河源）产产业转移移园整合合认定工工作加快快推进。和平钟钟表、紫紫金光学学眼镜、东东源新型型材料、连连平绿色色食品加加工、源源城和龙龙川电子子电器制制造等主主导产业业加快培培育发展展。招商商引资实实现新突突破。2）主要工工业园概概述高新技术开开发区（下下称河源源市高新新区）2002年年7月经经广东省省人民政政府批准准设立的的省级高高新技术术开发区区

43、，位于于河源市市区南部部，规划划和利用用土地总总面积约约40平平方公里里，首期期规划总总面积118.331平方方公里，启启动区面面积约55平方公公里。 河源市市高新区区位置优优越，距距市区不不足100公里，距距广州1180公公里、深深圳1660公里里；以市市区为中中心并延延伸到高高新区的的现代通通信网络络已形成成；市区区拥有一一类口岸岸。目前前，该区区域内已已办起明明珠工业业开发区区、高埔埔工业园园、美平平工业园园、华嘉嘉工业开开发区、美美星工业业园、埔埔前工业业区等工工业园区区，落户户企业443个，投投资总额额达5亿亿美元以以上。源城区工业业园建成设施比比较完善善且具规规模的源源城工业业园、

44、民民营工业业园、高高塘陶瓷瓷工业园园、风光光工业园园、高埔埔岗高新新技术开开发区、埔埔前火车车站工业业园、源源城工业业园、源源西工业业园，规规划总面面积188.422平方公公里，已已平整土土地4.82平平方公里里，已安安排项目目用地面面积4.32平平方公里里。到220044年100月止，落落户企业业61个个，已投投产项目目20个个，在建建项目221个，筹筹建项目目20个个。东源县工业业园由徐洞工业业区、仙仙塘工业业园、县县城工业业一区、县县城工业业二区组组成，均均在县城城控制区区内，位位于粤赣赣高速公公路、2205国国道边，靠靠近京九九铁路仙仙塘货运运站，距距河源市市区约55公里。工工业区规规

45、划总面面积200.5平平方公里里，已开开发4.1平方方公里，已已安排项项目用地地面积33.2平平方公里里。目前前已落户户的企业业有河源源海河家家具制造造有限公公司、东东源县泳泳兴硬质质合金厂厂、东源源县三信信实业有有限公司司、东源源远兴实实业有限限公司、亚洲创创建（河河源）木木业有限限公司、东东源石油油化工有有限公司司、河源富富马硬质质合金厂厂、仙塘塘桉叶香香料生产产有限公公司、热热水温泉泉山庄（新新力园）等等。紫金县工业业园有东江金珠珠工业园园、东江江巨龙工工业园和和金山民民营工业业园。紫金县县工业园园规划总总面积110平方方公里，已已平整开开发土地地面积55平方公公里，已已安排项项目用地地

46、面积44.8平平方公里里。已有有新泰工工业园、汇汇骏光学学城等外外引内联联企业落落户园区区内龙川县工业业园距离县城44公里，离离河梅高高速公路路龙川县县城出口口3公里里，北向向靠近京京九铁路路编组站站、龙川川火车站站，2005国道道贯穿而而过。规规划面积积2平公公里，首首期开发发0.77平方公公里，已已安排项项目用地地0.443平方方公里，建建设有宝宝通工业业园、宝宝龙工业业园、南南岭工业业园和宝宝塘工业业园等。已已成功地地引进了了生昌纺纺织（龙龙川）有限公公司、威威达绝缘缘材料厂厂、泰富富华实业业（龙川川）有限限公司、领领航科技技有限公公司和鑫鑫科贤（龙龙川）实实业投资资有限公公司等企企业。

47、和平县工业业园位于县城西西出口附附近，粤粤赣高速速公路旁旁边。规规划面积积5平方方公里，首首期开发发2平方方公里，已已平整土土地0.4平方方公里，已已安排项项目用地地面积33.3005平方方公里。连平县工业业园连平县工业业园包括括忠信工工业园和和石龙民民营工业业园，忠忠信工业业园位于于忠信镇镇，粤赣赣高速公公路、1105国国道旁边边，石龙龙民营工工业园是是位于县县城控制制区内。规规划面积积2.88平方公公里。（七）城市市综合竞竞争力总总结分析析1、优势分分析 区位优优势：珠珠三角两两小时经经济生活活圈河源南接珠珠三角，北北连大内内陆，随随着交通通条件的的不断改改善，河河源将全全面融入入“珠三角

48、角两小时时经济生生活圈”，成为为粤东北北陆路交交通枢纽纽和沟通通长三角角与珠三三角的“大陆桥桥”，为物物流运输输提供便便利的交交通条件件。 资源优优势：河河源素有有“粤东宝宝库”之誉河源资源丰丰富，素素有“粤东宝宝库”之誉，土土地、矿矿产、森森林、淡淡水和水水力等资资源的拥拥有量均均居广东东省前列列乃至首首位，农农产、林林产、水水产及各各种特产产颇负盛盛名。尤尤其是水水、林、矿矿和旅游游四大资资源优势势明显。 园区优优势：“一区崛崛起，六六园争辉辉”2005年年，河源源高标准准规划建建设了“一区六六园”的产业业转移工工业园，这这些产业业转移园园交通区区位优越越、功能能分区明明确、主主导产业业突

49、出、配配套设施施完善、生生产成本本较低，逐逐步发展展成为承承接珠三三角产业业转移的的“工业明明星”。2、劣势分分析 经济总总量尚小小河源市整体体经济总总量较小小，GDDP在广广东省处处于落后后位置，经经济发展展的质量量不高。县县域经济济发展较较为滞后后，所辖辖的五个个县全部部属于广广东省扶扶贫开发发重点县县，经济济发展规规模和人人均GDDP在全全省677个县中中排名均均较靠后后。 城镇对对市域周周边地区区的辐射射带动能能力不足足 河河源城镇镇规模小小，首位位度仅为为1.553，在在山区五五市中最最低。首首位城市市不突出出，对市市域周边边地区的的辐射带带动能力力必然不不足。半半数中心心镇未达达到

50、5万万人理想想规模，集集聚效应应仍处于于较低水水平。 劳动力力外流严严重由于投资环环境、生生活条件件与珠三三角地区区存在较较大差距距，本地地劳动力力外流现现象极为为严重，极极大程度度制约了了城镇化化的健康康发展，同同时一定定程度上上制约河河源市整整体消费费市场的的繁荣发发展。 主导产产业优势势不明显显，工业业园区发发展有阻阻滞河源市产业业转移园园落户企企业较为为零散，新新兴主导导产业在在区域中中的优势势尚未体体现出来来，工业业园区建建设如火火如荼，然然后招工工难等问问题随之之而至，影影响工业业园区各各企业的的正常发发展。二、城市商商业基本本情况调调研（一）商业业总体情情况及发发展规划划1、商业

51、总总体情况况河源市目前前已形成成以翔丰丰商业广广场和广广晟花园园城市广广场为代代表的两两大城市市级零售售商业中中心，专专业市场场的发展展相对滞滞后，目目前仅有有万联电电脑城为为统一经经营管理理的大卖卖场式专专业市场场，其他他经营业业态则集集中分布布在各城城市主干干道，如如五金汽汽配主要要集中在在河源大大道，装装饰建材材主要集集中在红红星路，小小商品服服装鞋包包则主要要集中在在太平街街及其周周边区域域。2、商业发发展规划划市级中心区区：位于于东埔区区新江大大道东侧侧，由中中心公园园向周边边商贸金金融、文文化娱乐乐、体育育中心和和部分行行政办公公用地构构成，通通过由人人民公园园和文化化广场的的南北

52、绿绿色走道道，将各各中心绿绿地联成成一体，形形成设施施完善、环环境宜人人的中心心区。市级副中心心区：位位于老城城区公园园路以西西、鄂湖湖以东，由由商业步步行街、青青少年活活动中心心、图书书馆、体体育场等等组成，形形成集休休闲、购购物、文文化娱乐乐和体育育活动一一体的副副中心。区级中心区区：规划划二处，一一处位于于白田区区江南西西路西侧侧，另一一处位于于江东区区东江北北路东侧侧，区级级中心均均配置较较完善的的公共设设施，以以满足人人们的各各种活动动需要。商贸金融中中心：规规划在东东埔区红红星路南南建设市市商业贸贸易中心心，重点点建设中中高档购购物中心心和市级级的金融融保险、贸贸易咨询询服务中中心

53、，改改造兴源源路、文文明西路路两条商商业街。老老城在原原有商业业基础上上更新改改造，重重点改造造建设长长塘路、太太平路、女女人街商商业步行行街。市级行政办办公用地地：以原原政府所所在地概概括完善善为主，另另在市中中心区北北侧，中中山大道道东侧集集中建一一行政办办公区。（二）主要要商圈分分布及特特征1、老城商商业中心心区以南堤路、中中山路、人人民路、化化龙步行行街、长长塘路为为主体，分分别以翔翔丰商业业广场和和友谊商商场为该该中心区区的两极极。分布布有翔丰丰商业广广场、旺旺角女人人街、农农行工行行等金融融配套、友友谊商城城、新世世界酒店店、迪信信通手机机数码城城、好万万家电器器连锁店店、方圆圆运

54、动大大本营等等主要商商业设施施。老城城区商业业核心区区临街商商业总规规模达66万多，其中中超市百百货经营营面积为为3.66万，上上规模家家电超市市经营面面积近440000，商商业街临临街商业业总规模模近2万万。老城区商业业街除了了化龙商商业步行行街商铺铺规则统统一外，人人民路、长长塘路、太太平街临临街商铺铺均为大大小不一一的农民民房组成成，临街街商铺较较陈旧，大大部分商商铺进深深较深，面面宽较窄窄，给经经营带来来很大的的不便。老城区商商业核心心区示意意图老城区核核心区实实景图2、新城商商业中心心区兴源路商圈圈为河源源市新城城区唯一一的核心心商圈，涵涵盖兴源源路商业业街、大大同路美美食街、新新华

55、路南南段、中中山大道道部分临临街商业业。分布布有广晟晟超市、金金宝家具具广场、家家家乐电电器连锁锁店、好好万家电电器广场场。兴源源路商圈圈总商业业规模达达5.33万平米米，其中中广晟超超市及商商场总经经营面积积就达22.3万万平方米米，电器器经营面面积为558000平方米米，商业业街经营营面积达达2万多多平方米米，另有有一个220000平方米米的家具具商场位位于广晟晟超市的的三楼。兴源路商圈圈商铺构构成主要要由广晟晟城市广广场商场场及临街街商铺、兴兴源路临临街商铺铺、大同同路临街街商铺组组成，兴兴源路大大部分商商铺均为为机关单单位或住住宅小区区社区商商铺，商商铺形状状大小比比较统一一。兴源源路

56、现已已成为河河源商业业最繁华华的商业业街，聚聚集了众众多知名名品牌专专卖店，如如运动品品牌阿迪迪达斯、耐耐克等，男男装品牌牌雅戈尔尔、利郎郎等，女女士品牌牌达芙妮妮、阿依依莲等，休休闲品牌牌佐丹、以以纯等，整整条商业业街经营营状况较较好，租租金水平平浮动不不大，租租金控制制在1550-2200元元/平方方米之间间（使用用面积）。新城区兴兴源路商商圈示意意图新城区兴兴源路商商圈实景景图（三）零售售商业调调研及总总结分析析1、翔丰商商业广场场河源市翔丰丰商业广广场位于于河源市市源城区区东堤路路新丰江江畔，北北接河源源市新老老城区的的交通要要道珠河桥桥。项目目目前为河源市市老城区最最繁华、人人气最集

57、集中的商商业中心心。翔丰丰商业广广场主楼楼共四层层，经营营面积约约160000平平米，一一、二、四四楼正在在营业，三三楼正在在重新装装修中。翔翔丰商业业广场于于20004年55月1日日正式开开业，目目前商场场首层主主流租金金为1550-2250元元/平米米月（使使用面积积）。翔丰商业广广场概况况一览表表项目名称翔丰商业广广场地理位置中山大道核心商家屈臣氏、麦麦当劳经营主题百货规模经营面积约约160000经营模式租赁档次定位中高档收银独立收现金金，统计计刷卡层高3.5m层数4层通道主：1.88 m；次：11.2 m铺位形式封闭式和部部分开放放式内部装修内部配套2组手扶电电梯，22部观光光电梯外部

58、装修外部配套地上停车位位主流租金（使使用面积积）1层1500-2550元/月消费群体源城区居民民及外来来旅游客客物业管理费费10元/月出租率100%开业时间20044年5月月1日公交路线1、3、55、6路路经营分区1F化妆品、珠珠宝首饰饰、名表表眼镜、皮皮鞋皮具具、数码码通讯、男男士服装装、麦当当劳2F少淑装、特特色女装装、内衣衣、童装装、儿童童乐园、水水晶银饰饰、婚纱纱摄影3F装修中4F少男装、休休闲鞋、特特色饮食食进驻品牌屈臣氏、麦麦当劳、金金利来、梦梦特娇、百百丽、周周大福等等2、友谊商商场友谊商场位位于源城城区人民民路与长长塘路交交汇处，处处于河源源市老城城区商业业中心，与与化龙步步行

59、街连连接而成成，商场场共4层层，1层层经营手手机数码码电器，二二层为百百货超市市，三层层经营服服装，四四层为桌桌球室、溜溜冰场、网网吧等娱娱乐场所所。商场场总经营营面积有有100000万万平米米米，一二二层经营营状况较较好，三三层经营营状况表表现一般般。友谊商场概概况一览览表项目名称友谊商场地理位置人民路长塘塘路交汇汇处核心商家恒波经营主题超市百货规模约100000经营模式租赁档次定位中档次收银超市统一收收银层高吊顶3.22m层数4层通道主：1.55m；次次：1.2m铺位形式大卖场式内部装修瓷砖铺面，无无吊顶内部配套外部装修外部配套手扶电梯、观观光电梯梯主流租金（使用面积积）首层：1000-1

60、150元元/二层超市辅辅区：1100元元/消费群体源城区居民民及外来来旅游客客物业管理费费出租率100%开业时间公交路线1、3、55、6路路经营分区1F手机数码产产品、电电器2F超市3F服装4F娱乐场所3、化龙商商业步行行街化龙商业步步行街位位于河源源传统商商业中心心，紧邻邻太平风风情街。于于20001年销销售完毕毕，投入入使用。步步行街汇汇集了众众多的运运动品牌牌和休闲闲品牌，以以服装和和鞋为主主。街道道中间有有众多的的餐饮小小吃，集集购物、休休闲于一一体，是是目前河河源时尚尚一族的的最佳购购物场所所。但步步行街靠靠近农贸贸市场，卫卫生条件件相对较较差，大大量摩托托车在里里面是无无忌惮，大大