南通海外联谊大厦前期物业管理投标书

1、南通海外联联谊大厦厦前期物物业管理理投标书南通市城南南物业有有限公司司二00九年年 月 日投标函南通环中置置业有限限公司：首先，感谢谢贵公司司同意我我公司参参加“海外联联谊大厦厦”项目前前期物业业管理投投标。接海外联联谊大厦厦前期物物业管理理招标文文件后后，我公公司组织织专门工工作班子子，认真真研读文文件，并并到现场场踏勘，深深刻认识识建设单单位和项项目本身身对前期期物业管管理的要要求，分分析我单单位的优优势，认认真细致致地拟制制了前期期管理方方案。我我公司的的主要优优势有：（一）我公公司成立立早，有有丰富的的人力、技技术、设设备、信信息资源源，公司司规模效效应明显显，服务务成本合合理，建建设

2、单位位和管理理处一旦旦有特殊殊任务，公公司能提提供强有有力的支支持。（二）我公公司改制制后，体体制、机机制都及及时进行行了转换换，内部部管理严严格而富富有活力力，锻炼炼和培养养了一支支责任心心强、技技术业务务熟的骨骨干队伍伍。为了了做好此此项工作作，我公公司专门门从上海海聘请了了具有丰丰富管理理经验的的顾问，专专门跟踪踪此项目目。可以以说，我我公司己己作了管管理队伍伍的充分分准备。完完全有能能力组建建一个好好的管理理团队。（三）我公公司多年年与建设设单位合合作，在在与建设设单位、施施工单位位协作沟沟通，做做好房屋屋售后服服务，加加强空置置房的管管理，维维护建设设单位声声誉，促促进后续续楼盘的的

3、销售，便便利业主主等方面面做了大大量富有有成效的的工作，积积累了丰丰富经验验。正因为如此此，我公公司决定定参加“海外联联谊大厦厦前期物物业管理理”的投标标，并申申明：（一）我公公司按规规定提交交海外外联谊大大厦前期期物业管管理投标标书两两份。（二）我公公司遵守守、执行行海外外联谊大大厦前期期物业管管理招标标文件中中的各项项规定，响响应文文件的的各实质质性要求求。（三）如果果我方中中标，我我们将以以全新的的理念、负负责的精精神、百百倍的努努力，扎扎扎实实实按投标标方案实实施，努努力成为为南通市市执行物物业管理理法规和和服务标标准的典典范，达达到建设设部创优优标准，为为业主提提供安全全、舒适适、温

4、馨馨的办公公、经营营环境，为为业主提提供优质质服务。（四）海海外联谊谊大厦前前期物业业管理投投标书自自开标之之日起，330日内内有效。祝商祺！ 南通通环中置置业有限限公司 法定代代表人（签签字）： 二000九年 月 日日目 录第一篇 资格、资资质篇.77一、公司概概况7二、企业营营业执照照证明件件177三、企业法法人代表表证明件件188四、企业资资质证明明件199五、企业组组织机构构代码证证明件211第二篇 技术文文件篇222一、管理总总体设想想.222（一）管理理服务理理念和目目标.222（二）管理理模式、机机构及人人员配置置、管理理培训.2771、管理模模式2882、管理机机构.2283、

5、人员配配置.3314、人员管管理.4445、人员培培训.533（三）管理理制度、机机制、规规程531、管理制制度.562、管理机机制.563、主要服服务项目目运行规规程.58（四）物资资装备计计划.61（五）采购购程序、运运营成本本控制目目标、方方法.662（六）外包包工作选选聘的原原则、方方法.63（七）计算算机在工工作中的的运用.63二、早期介介入内容容与计划划.64（一）早期期介入内内容.64（二）早期期介入服服务计划划.67三、房屋交交付后（原原属开发发商售后后服务）的的服务方方案、计计划 69（一）我方方承担售售后服务务的优势势.669（二）服务务目的.669（三）服务务内容.669

6、（四）人员员组织.770（五）工作作计划.771四、日常分分项管理理方案.771（一）公共共事务管管理.771（二）入住住管理服服务.777（三）装饰饰装修管管理.779（四）安全全管理服服务.882（五）车辆辆管理服服务.994（六）保洁洁管理服服务.997（七）绿化化管理服服务.1108（八）档案案资料管管理.1119五、房屋及及设施、设设备的维维修养护护计划及及实施方方案.1124（一）组织织实施办办法.1124（二）维修修养护标标准.1125（三）主要要项目管管理维修修规程.1129（四）设施施、设备备故障的的应急措措施.1161六、特约服服务.1163七、社区文文化建设设.1163第

7、三篇 商务文文件篇. 1677一、物业服服务报价价书.1677二、物业服服务费测测算明细细.1688（一）成本本汇总表表.1688（二）成本本平均分分摊费用用.1176（三）服务务费标准准.1766（四）收入入测算.1766（五）效益益分析.1777三、财务管管理工作作模式、制制度、预预决算的的方式内内容 .1777四、能源费费的估算算与控制制措施.1178五、达不到到管理服服务目标标愿意接接受的经经济惩罚罚.1779六、对招标标方及项项目的承承诺及优优惠措施施.1179第一篇 资格、资资质篇一、公司概概况（一）公司司简介我公司原成成立于119933年，前前身为城城南房管管所下属属机构。220

8、022年底改改制，现现为南通通环中置置业有限限公司下下属单位位，并有有科兴公公司、房房产中介介等各家家公司。公司现有职职工一百百多人，共共有大专专以上学学历400人，有有国家高高级职称称多人，国国家级物物业管理理资格证证书2人人，专业业技术证证书多人人，全国国劳动模模范全国国五一劳劳动奖章章1人，我我公司有有四十余余年房屋屋管理维维修经验验，并有有一支劳劳模带领领的通称称“徐虎班班”服务队队，有较较高的技技术服务务水平和和良好的的声誉，在在社会上上赢得了了业主的的好评。我公司管理理过的楼楼盘有濠濠景园、白白家园、新新桃园、段段家坝三三德小园园、五一一职工苑苑、跃龙龙公寓及及信普大大厦写字字楼、

9、以以及长桥桥万利发发大厦，有有着多年年的写字字楼和商商业的管管理经验验。公司建有完完善的各各项内部部管理规规章制度度和细化化考核标标准，建建有修缮缮、绿化化、保安安、保洁洁、车辆辆管理等等日常管管理台帐帐，及时时检查、定定期考核核、综合合档案、专专项管理理。建立立并严格格执行服服务质量量，服务务收费等等企业管管理制度度和标准准，建立立企业信信用档案案系统，有有优良的的经营业业绩，以以科学的的管理、自自动化办办公赢得得信誉，取取得了一一定的规规模和社社会效益益。（二）公司司发展目目标以三个代表表思想和和科学发发展观为为指导，学学习国内内外物业业管理先先进经验验，严格格遵守IISO990011质量

10、体体系标准准，不断断创新管管理模式式和服务务手段，通通过艰苦苦努力，使使公司建建设成为为具有较较大规模模、较高高运行质质量、多多个运行行平台的的具有理理特色的的一流物物业管理理企业。（三）企业业精神文明、高效效、团结结、创新新（四）服务务宗旨业主至上，服服务第一一，全心心全意为为业主提提供优质质服务。（五）经营营目标经济效益、社社全效益益和环境境效益的的和谐统统一。（六）质量量保证体体系公司成立十十年来，认认真贯彻彻执行物物业管理理行业的的有关法法律法规规，牢固固树立服服务意识识，以现现代化的的理念管管理物业业，建立立ISOO90001标准准的质量量管理体体系和计计算机网网络管理理系统，优优质

11、高效效地向业业主提供供满意的的服务，为为企业和和业主共共同创造造价值，获获得了较较好的社社会效益益和企业业信誉。（七）、公公司和所所管物业业主要获获奖项目目一览表表（注：文件件、证书书、奖状状附后）二、企业营营业执照照三、企业法法人代表表证书四、企业资资质证书书五、企业组组织机构构代码证证第二篇 技技术文件件篇一、管理总总体构想想（一）管理理服务理理念和目目标接到海外外联谊大大厦前期期物业管管理招标文件件后，我我们组织织专门班班子认真真研读，并并到现场场踏勘，详详细分析析研究了了物业蕴蕴含的思思想内涵涵和招标标方的要要求,认认为对该该项目的的物业管管理服务务要树立立“三个理理念”：1、树立高高

12、起点、高高品位管管理服务务理念。这是物业本身档次的要求。海外联谊大厦位于南通市新城区中心，地处规划中的CBD中心。在工农路和世纪大道交界处东侧，与南通市新市政府仅有一街之隔，区位特殊，交通便利。该项目配有完备精良的设施、设备和高标准的安全智能化弱电系统，同时配有商业。综观以上情况，该项目确属高档办公楼。对这样高档办公楼的管理服务，首先必须树立高起点、高品位管理服务的理念。高起点、高高品位服服务体现现在以下下方面：1.1制订订高质量量的服务务标准。我我们以江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准中的的五级标标准为基基本依据据，同时时参照全全国物业业管理示示范大厦厦标准及及评分细细则，结结合本物物业实

13、际际和建设设方、业业主方要求求，制订订好每项项服务的的标准和和细则，使使各服务务项目有有标准可可依。1.2抓好好质量控控制。遵遵守国际际质量管管理标准准体系，执执行好各各项管理理的规范范化程序序，严格格按各项项管理制制度和操操作规程程办事，坚坚持项目目跟踪检检查评价价，全面面实行奖奖惩条例例，持持续改进进服务，使使我们的的每项服服务都达达到制订订和承诺诺的标准准。1.3配强强、建设设高质量量的管理理服务队队伍。高高质量的的服务是是靠高素素质的人人。我们们将发挥挥我公司司的人才才优势，利利用好骨骨干储备备资源，选选配优秀秀的物管管处主任任，抽调调部分骨骨干，再再向社会会择优招招聘，通通过岗前前、

14、岗位位培训，配配齐、配配强、管管好管理理服务队队伍，落落实好工工资、福福利待遇遇，最大大限度地地调动各各员工的的积极性性、创造造性，切切实管理理好物业业，服务务好业主主。1.4抓好好开局，一一以贯之之。根据据我们的的管理经经验，一一个项目目要管好好，抓好好开局非非常重要要，起点点要高，管管理要严严，服务务要实。具具体做到到：制订、准准备好一一套完整整的业主主入户资料；协助建建设单位位拟制好好符合法法规、切切合实际际的临临时管理理规约，并并做好宣宣传解释释工作；举行隆隆重的入入住仪式式；抓好岗岗前培训训，特殊殊工种持持证上岗岗；严格按按入住规规程办事事，办好好、办齐齐各种手手续；管理处处的内部部

15、从一开开始即严严格管理理，严格格制度，严严格各项项服务的的规程，并并持之以以恒，转转入常规规管理。2、树立品品牌管理理、特色色管理服服务理念念。树立立“南通城南南物业”品牌一一直是我我公司发发展战略略之一。我我们靠这这一品牌牌，使我我公司业业务范围围不断扩扩大，市市场不断断拓展，赢赢得了客客户，增增强了美美誉度。海外联谊大厦的物业管理是我公司市场延伸的一个标志性重要项目，是我们树立品牌，打造品牌的极好契机。因此，我们在对该项目的管理中，牢固树立品牌管理、特色管理服务理念。在管理服务的实践中，体现在以下方面：2.1在本本公司管管理服务务队伍中中，不断断灌输品品牌服务务的思想想。利用用岗前培培训，

16、讲讲评工作作，思想想教育等等机会，认认真进行行品牌战战略思想想的教育育，使公公司全体体人员以以实际行行动，为为维护品品牌，树树立品牌牌出谋划划策，奉奉献出力力。2.2建立立形象化化标识系系统。首首先建立立公众标标志，如如道路指指引标识识、消防防标识、绿绿化标识识、建筑筑物标识识、设备备设施标标识、景景观标识识、安全全防范标标牌标识识等，其其次，设设立服务务标志，如如公司标标识、服服装标识识，工作作牌、办办公标志志等。2.3坚持持富有公公司传统统特色的的管理办办法。如如我公司司在内部部管理方方面坚持持的“基本工工资+效效益工资资+奖惩惩”的分配配制度，“社会招聘骨干和内部骨干同时竞聘上岗”的用人

17、制度，“日检、周检、月检”制度，“管理处一日基本活动”制度，在服务业主方面的“大厦110服务”制度，“公开服务承诺”制度，“酒店一站式服务”制度，“业主、物管联席会议”制度，“社区、业主、新闻、内部共同监督”制度等。在坚持过程中，根据具体情况的变化和形势要求的发展，进一步发扬光大，使“南通城南物管”的特色更加鲜明。2.4在全全面提高高服务质质量的基基础上，根根据该项项目的特特点，搞搞好更富富有特色色的服务务，以进进一步提提升“南通城城南物管管”的形象象。要特特别关注注大厦的的高尚综综合体特特点，体体现在整整个管理理体系中中商业、写写字楼既既是大型型综合体体，但又又要体现现相互独独立性，既既有共

18、同同性服务务，又要要体现服服务于不不同的形形态，使使不同的的业主都都能获得得新体验验。2.5打造造保安队队伍形象象化建设设亮点。强强化仪容容仪表训训练，实实行准军军事化管管理，规规范言行行举止，开开展和部部队、公公安共建建活动，学学习他们们的好思思想、好好作风、好好技术，建建立高素素质保安安队伍，给给人们树树立全新新的、正正规化形形象。3、树立“人性化化”管理服服务理念念。物业业管理，管管理的是是物，服服务的是是人。“人性化化”管理服服务是“以人为为本”科学发发展观在在物业管管理中的的具体体体现，是是物管行行业发展展、人们们日益增增长的需需求的必必然要求求，也是是我们公公司不断断成长壮壮大的内

19、内在需要要。所谓谓“人性化化”管理服服务，从从本质上上讲即使使我们管管理服务务更符合合人的需需求，符符合人的的发展的的需求，更更提升人人的生活活价值。我我们在管管理服务务中，在在全面提提高常规规项目管管理服务务质量的的同时，在在以下方方面给予予进一步步加强和和关注：3.1始终终把服务务态度放放在重要要位置。物物业管理理服务在在很多方方面需要要人与人人的交往往，好的的服务态态度则是是人们最最直接的的需求。我我们公司司的所有有服务人人员都要要严格遵遵守着装装、仪容容仪表、接接待服务务用语，行行为举止止规定，尊尊重业主主、理解解业主，热热情耐心心接待业业主投诉诉，认真真负责处处理好问问题，全全心全意

20、意为业主主服务。3.2放大大特约服服务功能能，增加加个性化化服务内内容。专专门配备备客服人人员，树树立先进进的客服服理念，放放大客服服范围，优优化客服服质量。适适当增加加维修服服务人员员，对业业主自用用设施、设设备的维维修，采采取业主主购买材材料或根根据业主主要求代代为购买买的形式式，免去去人工费费用。如如业主使使用管理理处的材材料，只只收取材材料成本本费。3.3建立立“大厦1110”服务。公公安部门门虽然只只负责社社会治安安工作的的职能，但但在实际际工作中中，人们们遇到难难题、急急事就自自然想到到请求“1100”帮助。“1100”服务在在社会上上引起强强烈反响响和人民民群众的的一片赞赞誉。根

21、根据这一一情况，我我们响亮亮提出，我我们在大大厦的物物管服务务队伍要要成为“大厦1110”。在可可能情况况下，尽尽最大可可能主动动为大厦厦业主解解决急、难难问题。“人性化服服务”是我们们物业管管理中一一个极其其深刻和和永恒的的课题，我我们将在在具体的的服务实实践中，不不断创新新服务，增增加内涵涵，使我我们的服服务更加加亲情化化。我们对海外外联谊大大厦的总总体管理理目标为为：成立立海外联联谊大厦厦物业服服务中心心，成为为南通市市执行物物业管理理法规和和服务标标准的典典范；一一年内达达到市级级物业管管理优秀秀项目，二二年内达达到省级级物业管管理优秀秀项目；三年达达到建设设部创优优标准。为为大厦的的

22、广大业业主提供供“安全、舒舒适、温温馨”的办公公环境，为为业主提提供良好好的服务务。分项管理目目标为：1、房屋设设施设备备维保1.1房屋屋及配套套设施完完好率 98%1.2设施施、设备备使用完完好率 1100%，返修修率11%1.3零修修报修及及时率 1100%1.4业主主特约维维修合格格率 1000%1.5特约约维修回回访率 1000%2、安全护护卫，秩秩序维护护2.1因管管理责任任发生的的火灾、事事故、案案件数 002.2 消消防设备备、设施施完好率率 1000%2.3灭火火预案演演习达标标率 1100%2.4各类类突发事事件的有有效处理理率 5%2.5 车车辆违章章停放率率 95%2.6

23、违章章处理率率 1000%3、保洁管管理3.1环境境卫生清清洁率 999%3.2明显显垃圾停停留地面面时间不不超过11小时；3.3工作作标准抽抽检达标标率 99%3.4化粪粪池、雨雨、污水水井（管管）完好好率 1100%3.5机房房卫生、物物管用房房、垃圾圾岗卫生生达标率率 1000%3.6水池池卫生达达标率 1000%4、绿化管管理4.1绿化化养护成成活率 995%4.2补种种、补植植率 1100%4.3植物物长势达达标率 998%4.4绿化化设施完完好率 998% 5、公共事事务、综综合管理理5.1服务务有效投投诉小于于1%，处处理率 1000%5.2有效效回访率率 1000%5.3员工工

24、培训计计划完成成率 1100%5.4特种种行业员员工持证证上岗率率 1000%5.5服务务规范出出错率（以以检查、投投诉、记记录为准准） 3%5.6住户户对整个个管理服服务满意意率 95%（二）管理理模式、机机构及人人员配置置、培训训管理1、管理模模式1.1从管管理体制制考虑，我我公司在在海外联联谊大厦厦设立物物业服务务中心，作作为我公公司派出出机构，实实行公司司领导下下的主任任（项目目经理）负负责制。由由主任具具体组织织实施整整个大厦厦的安全全防卫、卫卫生保洁洁、房屋屋及设施施、设备备的维修修养护、绿绿化养护护等管理理服务。服服务中心心的人事事、财务务、档案案管理由由公司直直接负责责，公司司

25、各职能能机关对对服务中中心各项项业务实实施指导导，服务务中心大大的维保保项目由由公司工工程队协协助组织织实施。1.2从服服务功能能考虑，公公司采取取一体化化主管理理。各大大项管理理服务项项目，包包括房屋屋、设施施设备的的维护保保养、安安全护卫卫、卫生生保洁、绿绿化养护护及开发发方承担担的售后后服务职职能等均均由我公公司进行行实质性性管理运运作服务务，日常常管理均均不外包包。电梯梯、消防防、弱电电等特种种设备的的维修、保保养委托托有资质质的专业业公司进进行。1.3服务务中心实实行扁平平化管理理，减少少专职管管理人员员，队长长、主管管、组长长均不脱脱产，除除管理任任务外，均均得负责责具体服服务事项

26、项。2、管理机机构南通市南通市城南物业有限公司（总经理室）办公室经营管理部财务部综合管理部工程部品质管理部人力资源部办公室经营管理部财务部综合管理部工程部品质管理部人力资源部海外联谊大厦物业服务中心4人海外联谊大厦物业服务中心4人绿 化 组2人保 洁 组10人维 保 组6人保 安 队 16人绿 化 组2人保 洁 组10人维 保 组6人保 安 队 16人3、人员配配置3.1定额额海外联谊大大厦物业业服务中中心共配配备人员员38人人（含车车管员33人），其其中主任1人副主任1人人客服专员22人保安队长11人保安班长33人保安员人99人维保主管（兼兼智能化化管理）11人维保工2人人高配值班33人保洁

27、主管11人保洁工9人人绿化组长11人（非非脱产）绿化工1人人车管员（汽汽车）33人（纳纳入保安安队管理理）合计38人人3.2选配配办法与与基本条条件选配采取“骨干内内选，择择优外招招”的办法法，即从从公司人人才库中中，挑选选约三分分之一的的人员作作为中心心骨干，另另三分之之二，公公开向社社会招聘聘，择优优录用，经经培训上上岗。3.2.11保安3.2.11.1性性别：男男；3.2.11.2年年龄：445岁以以下；3.2.11.3文文化：高高中以上上；3.2.11.4身身体：11.700m以上上，五官官端正，身身心健康康；3.2.11.5具具有一定定的专业业素质，退退伍军人人优先；3.2.11.6

28、无无犯罪和和严重不不良行为为记录（公公安部门门证明）。3.2.22保洁员员3.2.22.1性性别：男男、女不不限；3.2.22.2年年龄：552岁以以下；3.2.22.3文文化：初初中以上上；3.2.22.4身身体：身身心健康康；3.2.22.5业业务素质质：劳动动态度好好。3.2.33维保人人员：3.2.33.1性性别：男男；3.2.33.2年年龄：445岁以以下；3.2.33.3文文化、业业务：高高中以上上文化，具具有电工工证和特特种作业业资格证证；3.2.33.4身身心健康康。3.2.44绿化人人员：3.2.44.1 50岁岁以下；3.2.44.2高高中以上上文化；3.2.44.3有有一

29、定的的业务素素质，具具有园艺艺方面的的资格证证书优先先；3.2.44.4身身心健康康。3.3拟配配服务中中心主任任简况姓名性别年龄职务海外联谊大大厦服务务中心主主任职称学历政治面貌参加工作时时间从事物业管管理工作作年限曾 管 理理 项 目 情情 况项目名称项目类型项目规模（）备注服务中心主主任简历历4、人员管管理人员管理主主要通过过实行岗岗位责任任制和内内部管理理制度加加强对人人员的管管理。4.1管理理处人员员岗位职职责4.1.11管理处处主任职职责4.1.11.1根据据物业管管理法规规、管理理合同和和公司确确定的年年度管理理目标和和经济指指标，对对大厦的房房屋、公公共设施施组织验验收、接接管

30、、维维修养护护，治安安、车辆辆秩序，保保洁绿化化，社区区文化等等实施全全面管理理。4.1.11.2组织织员工学学习、培培训，提提高管理理服务水水平。加加强对员员工的考考核，提提出奖惩惩建议。关关心员工工生活、福福利，调调动员工工的积极极性。4.1.11.3结合合大厦区实实际，建建立健全全各项规规章制度度，率先先垂范、模模范遵守守并督促促员工认认真贯彻彻、执行行。4.1.11.4审批批房屋、公公建设施施的维修修养护计计划，按按规定报报请公司司和业主主委员会会审批，并并组织实实施。4.1.11.5按预预案负责责对突发发事件的的处置，亲亲临一线线组织指指挥，保保护人民民生命财财产，避避免事态态扩大，

31、减减少一切切损失。4.1.11.6加强强同政府府执法、管管理部门门、建设设单位，供供电、供供水、供供气、电电信等部部门和业业主委员员会、居居委会等等组织的的联系，协协调好关关系，搞搞好工作作的协同同。4.1.11.7组织织人员收收缴好物物业服务务费。4.1.11.8组织织开展好好社区文文体活动动，搞好好精神文文明建设设。4.1.11.9定期期向公司司请示汇汇报工作作，完成成公司交交办的其其他任务务。4.1.11.100副主任任在主任任领导下下，协助助主任工工作，主主任不在在时，代代理主任任职责。4.1.22客服专专员职责责4.1.22.1负负责对业业主的回回访工作作，及时时收集各各类信息息，了

32、解解住户对对公司提提供服务务的意见见和建议议反馈给给物业管管理处主主任。4.1.22.2负负责定期期发放、回回收住户户意见征征询单。4.1.22.3负负责住户户进户、退退户手续续的办理理工作。4.1.22.4负负责对客客户接告告诫的日日常工作作指导和和监督。4.1.22.5负负责管理理处各种种文件及及通知的的拟写。4.1.22.6负负责策划划、组织织社区文文化活动动。4.1.22.7负负责物业业业主的的投诉接接待工作作。4.1.22.8负负责物业业管理处处的文件件收发、登登记、分分类、保保管和文文印工作作。4.1.22.9负负责住户户资料的的收集、保保管、归归类工作作。4.1.22.100负责

33、物物业管理理处各项项费用收收缴的汇汇总工作作。4.1.22.111负责物物业管理理处员工工的考勤勤，做好好办公场场所的安安全、清清洁工作作。4.1.22.122负责整整理制作作相关报报表。4.1.22.133负责办办公用品品及固定定资产的的添置申申请、领领用、保保管、保保养工作作，并做做好记录录。4.1.22.144协助物物业管理理处主任任，协调调好工作作，组织织好会议议并做好好记录。4.1.22.155协助物物业管理理处主任任完成其其他工作作。4.1.33保安队队长职责责4.1.33.1带领领并督促促全班搞搞好训练练，不断断提高素素质和业业务水平平。4.1.33.2带领领全队人人员加强强政治

34、思思想学习习和保安安队业务务学习，不不断提高高思想觉觉悟和业业务技能能。4.1.33.3督促促全队积积极参加加文体活活动，锻锻炼身体体，增强强体质。4.1.33.4督促促和检查查全队人人员热爱爱本职工工作，忠忠于职守守，积极极自觉地地加强工工作责任任心。4.1.33.5全面面、统一一协调全全队的工工作，监监督全队队人员着着装整齐齐，文明明执勤，树树立良好好的保安安形象，严严格执行行作息时时间制度度。4.1.33.6每周周对全队队人员的的业务训训练进行行考核，做做好全队队人员的的思想工工作。4.1.33.7详细细收集业业主意见见和发现现质量问问题，及及时做好好处理，并并迅速上上报。4.1.33.

35、8完成成上级交交待的其其它任务务。4.1.44安全巡巡查员职职责4.1.44.1认真真学习和和熟悉治治安管理理、道路路交通管管理、城城市建设设管理等等有关法法律法规规，以及及物业管管理有关关规定和和保安业业务知识识，以维维护好所所辖物业业的治安安、交通通秩序，确确保辖区区安全。4.1.44.2在派派出所指指导下，负负责所管管理区域域日常巡巡视工作作，对进进出辖区区的外来来人员按按规定进进行审查查登记。对对辖区内内分管区区域的治治安、消消防、违违章、摊摊点、机机动车辆辆等实行行全方位位的巡查查管理，发发现问题题，善于于解决，处处理不了了的，及及时向上上级或有有关部门门报告，并并做好巡巡查记录录。

36、4.1.44.3熟悉悉辖区物物业情况况，熟练练掌握消消防器材材的使用用，懂得得一些救救护知识识，提高高业务水水平。发发生紧急急事件，及及时处理理并上报报有关部部门，积积极配合合有关部部门进行行抢救工工作。4.1.44.4严格格执行交交接班手手续，认认真做好好值班记记录、交交接班记记录及各各类台帐帐。4.1.44.5负责责安全防防犯设施施的管理理。4.1.44.6负责责房屋装装修控制制与管理理。4.1.44.7讲究究文明和和礼貌待待人，耐耐心说服服教育业业主遵守守辖区各各种规章章制度。4.1.44.8完成成公司交交办的其其它工作作任务。4.1.55门卫职职责4.1.55.1对出出入大厦厦的人员员

37、进行证证件，身身份的查查验，遵遵守会客客登记制制度，办办理好登登记手续续，防止止无关员员进入，扰扰乱工作作程序；4.1.55.2对出出入大厦厦的外来人员员和车辆辆所携带带、装运运的物品品、物资资进行检检验、核核查，以以防单位位物资或或物品流流失和易易燃、易易爆、有有毒物品品流入大大厦，确确保单位位财产和和人生安安全。4.1.55.3疏导导车辆，清清理无关关人员，维维持好正正常的交交通秩序序，引导导车辆停停放有序序、整齐齐。4.1.55.4提高高警惕，注注意发现现可疑人人，可疑疑事，如如有发现现，正确确处理并并及时报报告领导导，妥善善处置；4.1.55.6根据据业主要要求，及及时接收收、分发发报

38、刊、邮邮件，搞搞好登记记手续，防防止误时时、误事事。4.1.55.7完成成上级交交给的其其他任务务。4.1.66监控保保安职责责4.1.66.1正确确操作和和爱护监监控设备备，消防防报警台台，双监监报警设设备及电电梯监控控报警设设备。4.1.66.2做好好值班详详细记录录和交接接班工作作，保持持室内整整洁和设设备无故故障。4.1.66.3对录录相带及及其有关关资料做做好存放放管理工工作，确确保正常常便用，随随时协助助调查各各类案件件。4.1.66.4加强强重点部部位的监监控，遇遇有特殊殊情况或或嫌疑人人及时与与所在区区域保安安人员联联系，妥妥善处理理。4.1.66.5工作作认真仔仔细，精精益求

39、精精，监控控值班中中遇事要要及时判判明情况况，重要要事件及及时报告告主管领领导。4.1.66.6未经经批准，任任何人不不得将录录像资料料外借，值值班中禁禁止擅离离职守和和会客，确确保监控控工作安安全、有有序。4.1.66.7完成成领导交交办的其其它任务务。4.1.77义务消消防员岗岗位职责责管理处主任任是大厦厦消防负负责人，管管理处员员工都是是义务消消防员、须须履行消消防员职职责如下下：4.1.77.1管理理处全体体员工积积极主动动参加每每月消防防训练，按按消防部部门有关关规定要要求，认认真学习习有关消消防知识识和熟练练掌握消消防器材材的正确确使用方方法和规规范操作作技术。4.1.77.2在有

40、有关部门门的指导导下，熟熟练掌握握救生的的基本方方法。在在发生火火灾、台台风、液液化气泄泄漏、水水灾等情情况下，能能及时赶赶到现场场，疏散散和组织织住户到到达安全全地点。4.1.77.3熟悉悉住宅区区消防器器材和设设备的分分布情况况，当有有事故发发生时，能能迅速地地找到和和利用附附近的消消防器材材进行抢抢救工作作。4.1.77.4对大厦内的的各楼宇宇的消防防器材设设备定期期检查及及时维修修，保证证设备处处于完好好状况，检检查防火火通道，时时刻保质质畅通，及及时纠正正消毒违违章和消消除火险险隐患。4.1.77.5积极极做好宣宣传教育育和防范范工作，在在凡是没没有消防防器材的的地方标标明 消防字样

41、和和火警电电话 1199，与与业主订立立防火安安全公约约，向业业主普及及消防知知识和基基本的救救生、抢抢险措施施以及自自救、逃逃生的方方法。4.1.77.6在发发生火灾灾、液化化气泄漏漏、暴风风雨等情情况时，立立即通知知有关消消防单位位，并协协助调查查事故原原因，接接受消防防人员的的指挥，全全力开展展救护工工作。4.1.88车场保保安员职职责4.1.88.1值班班时不得得擅离职职守，交交班前必必须抄车车号、交交车，认认真做好好交接班班工作。4.1.88.2查验验停车收收费卡与与车辆号号牌相符符后方能能停放，指指导车辆辆停放到到位，不不得一车车占二位位。4.1.88.3督促促驾驶员员熄火关关机、

42、拉拉手刹、切切断电源源、取下下点火钥钥匙关锁锁车门和和车窗玻玻璃，保保管好物物品。4.1.88.4加强强车场巡巡逻，看看护场内内公共设设施及车车辆停放放情况，发发现有异异常、可可疑之处处要及时时查明，发发生重大大事故必必须奋力力抢救，保保护现场场并立即即上报。4.1.88.5对闲闲杂人员员进入车车场实施施管理，遇遇可疑人人员必须须核实，作作出判断断，妥善善处理，对对夜间车车辆出场场必须核核对清楚楚后方予予放行。4.1.88.6管理理好车场场交通安安全秩序序，对在在场内修修理汽车车、加放放汽油、吸吸烟者进进行劝阻阻、警告告、禁止止其违规规行为。4.1.88.7对车车场文明明清洁进进行督促促管理，

43、定定期清洁洁倒车镜镜，对从从车辆上上抛弃垃垃圾者，要要对其进进行教育育，让其其清扫整整改。4.1.88.8发现现车辆携携带易燃燃、易爆爆、有害害、危险险品及污污染物品品进入停停车场，要要立即报报告上级级，采取取果断措措施，劝劝其出场场。4.1.88.9妥善善保管车车场收费费票据，收收取的现现金清点点后与发发票存根根要按规规定时限限及时送送交公司司财务部部，做到到帐目清清楚。4.1.88.100完成领领导交办办的其他他任务。4.1.99保洁主管管职责4.1.99.1服从从领导，模模范带头头，以身身作则，积积极带领领队员完完成上级级交给的的各项任任务。4.1.99.2全面面负责大大厦内的的清洁卫卫

44、生工作作的安排排，做好好每日检检查记录录并及时时向主管管汇报。4.1.99.3负责责做好保保洁员的的思想教教育、法法纪教育育工作，组组织保洁洁员学习习文化和和专业知知识。4.1.99.4协助助大厦内除除四害消消杀工作作，组织织安排保保洁员完完成此项项工作。4.1.99.5每日日检查监监督卫生生、消杀杀，评定定工作效效益，搞搞好环境境卫生管管理。4.1.99.6坚持持每日巡巡查大厦厦卫生，劝劝阻和制制止不卫卫生、不不文明的的现象和和行为。4.1.99.7坚持持原则、办办事公道道。4.1.99.8管理理处主任任交待的的其它任任务。4.1.110保洁洁员职责责4.1.110.11对分管管的道路路实行

45、全全天保洁洁，每天天清扫不不得少于于1次，保保证路面面无积水水、无垃垃圾。4.1.110.22对分管管的绿化化带每日日检查拾拾零不少少于1次次，保证证绿化带带内无瓜瓜皮果壳壳、纸屑屑等杂物物。4.1.110.33对分管管楼宇的的楼梯及及走廊每每日清扫扫1次，楼楼梯扶手手擦拭11次，公公共部位位无杂物物堆放。4.1.110.44爱护清清洁用具具、材料料，减少少浪费，节节约开支支，并认认真做好好蚊蝇灭灭杀工作作，垃圾圾桶每周周擦洗一一次。4.1.110.55积极完完成领导导交办的的其他任任务。4.1.111维保主管管职责对维保组进进行实务务性的管管理，组组织维修修工对大大厦的物物业进行行维修、改改

46、造及保保养，监监督、检检查维修修工的日日常工作作，确保保大厦内物物业管理理的正常常运转，具具体职责责如下:4.1.111.11服从主主任的领领导及工工作安排排，根据据管理处处的管理理目标，制制订住宅宅区内物物业维修修及养护护的实施施方案。4.1.111.22必须具具备工民民建的有有关知识识，能编编制工程程预结算算，懂得得房屋结结构特点点以及使使用要求求。4.1.111.33必须具具备物业业的有关关管埋知知识，熟熟悉江江苏省住住宅大厦厦物业管管理条例例与管管理处的的有关规规章制度度。4.1.111.44掌握大厦厦内房屋屋的分布布情况、结结构类型型，地上上及地下下管道的的走向、分分布和起起止点。4

47、.1.111.55接受业主主报修或或咨询时时，态度度要热情情、和蔼蔼，及时时解答、解解决住户户的疑难难问题。4.1.111.66组织维维修工对大厦内房房屋本体体及公共共配套设设施进行行维修及及保养，确确保地下下排污、雨雨水管道道的畅通通。4.1.111.77经常巡巡视大厦厦及检查查维修工工的工作作情况，发发现问题题及时处处理。4.1.111.88定期对对维修工工进行思思想教育育与维修修技术的的培训，提提高维修修工的思思想和技技术素质质。4.1.111.99响应并并参与管管理处组组织的公公益活动动，积极极配合其其它部门门做好各各项物业业管理工工作。4.1.111.110完成成主任交交给的其其它任

48、务务。4.1.112维修修工职责责4.1.112.11参加物物业的验验收和交交接工作作，负责责物业竣竣工验收收资料的的交接和和收集整整理工作作。4.1.112.22负责建建筑物、构构筑物及及共用部部位设施施、设备备的维修修和保养养。制定定及组织织实施房房屋及公公用设备备设施的的维修计计划，对对改建、扩扩建项目目进行现现场监督督管理，做做好竣工工验收工工作。4.1.112.33负责地地下设施施、污水水管线、化化粪池、雨雨水管线线的疏通通、维修修和保养养。4.1.112.44负责对对辖区内内道路、路路灯、娱娱乐场所所、园林林绿化、消消火栓、停停车场、停停车库、共共用卫生生设施、卫卫生保洁洁设备等等

49、的维修修和保养养。4.1.112.55负责处处理业主主维修申申请，核核定收费费项目和和标准，及及时安排排维修人人员为业业主提供供服务，并并按维修修回访要要求对住住户进行行回访，确确保维修修质量。4.1.112.66负责监监督机电电设备、消消防设施施及防盗盗设施的的检查检检修工作作，参与与重大项项目维修修施工，把把住维修修质量关关。4.1.112.77负责采采购物资资的质量量验收，严严把质量量关。4.1.112.88负责配配合自来来水公司司、电话话公司、煤煤气公司司、供电电公司及及有线电电视台的的维修检检查工作作。4.1.112.99负责对对业主装装饰装修修有关问问题的管管理，对对业主的的装修咨

50、咨询提供供技术上上的建议议和监督督工作。4.1.112.110坚持持修旧利利废，控控制能源源低消耗耗，降低低成本，提提高效益益，热情情为业主主提供优优质服务务。4.1.112.111积极极参加公公司、管管理处组组织的有有关业务务理论和和技术的的学习，不不断提高高维修养养护水平平。4.1.112.112积极极完成公公司下达达的其它它各项任任务。4.1.113智能能化管理理员职责责4.1.113.11在维保保主管领领导下，重重点负责责大厦弱弱电系统统，包括括消防报报警系统统、监控控系统、门门禁系统统、对讲讲系统、红红外线系系统的检检查、检检测和维维护，制制订全面面的维护护计划；4.1.113.22

51、加强对对中控室室运行的的管理，会会同保安安队监控控人员加加强对中中控室各各设施、设设备的维维护，做做好检查查、督促促所有人人员遵守守中控室室管理、运运行制度度和规定定；4.1.113.33做好对对重点设设施、设设备的点点检和抽抽查，保保证各设设施、设设备正常常运行；4.1.113.44及时排排除智能能化设施施、设备备的故障障，对技技术复杂杂项目做做好外聘聘方案，在在领导同同意后，组组织实施施，跟踪踪监测，搞搞好工程程决算；4.1.113.55完成上上级交给给的其他他任务。4.1.114、绿绿化主管管职责4.1.114.11熟悉大厦厦绿化概概况，充充分利用用和发展展绿化面面积，保保持绿化化完好率

52、率达955%以上上。因地地制宜，合合理布置置花草树树木品种种和数量量，创造造优美的的植物景景观，发发挥绿化化的生态态环境效效益。4.1.114.22提高绿绿化养护护管理的的知识和和技能，熟熟悉花草草树木的的品种、名名称和栽栽培管理理方法，掌掌握花木木病虫害害的防治治方法、园园林器械械的使用用方法。4.1.114.33对花木木进行挂挂牌，标标明品种种、科属属、原产产地、生生长特性性、繁殖殖方法、管管理方法法等，方方便业主主欣赏。4.1.114.44巡视大大厦绿化化，做好好分析和和记录，掌掌握大厦厦绿化的的基本情情况。4.1.114.5借鉴鉴其他先进进的管理理方法，收收集业主主对绿化化管养的的建设

53、性性建议，结结合实际际情况，制制定管养养计划、管管养方法法，确保保绿化管管养的正正常运作作。4.1.114.66关心绿绿化员工工的生活活，多交交流思想想，为绿绿化工作作好后勤勤工作，解解释工作作疑难，多多渠道增增进绿化化工的知知识和素素质。4.1.114.77广开门门路，与与社区文文化建设设结合，建建设大厦厦 爱爱绿化、护护绿化的文化化环境。4.1.114.88与管理理处其它它部门精精诚合作作，搞好好单位的的各项活活动。4.1.114.9完成成管理处处主任交交办的其其它工作作。4.1.115、绿绿化养护护员职责责4.1.115.11熟悉辖辖区的绿绿化面积积和布局局、花草草树木的的品种和和数量，

54、充充分利用用绿地面面积，保保持绿化化成活率率在955%以上上，并且且合理布布置花草草树木的的品种和和数量。4.1.115.22熟悉花花草树木木的名称称、特性性和培植植办法，并并对较为为名贵、稀稀有和数数量较大大的品种种在指定定的地方方公告其其名称、种种植季节节、生长长特征、养养护办法法等，供供业主观观赏。4.1.115.33对花草草树木定定期进行行培土、施施肥、除除杂草和和病虫害害，并修修枝剪叶叶、补苗苗、浇水水。大棵棵的灌木木，要给给予造型型，丰富富绿化内内容。4.1.115.44保持绿绿化带的的清洁，保保证不留留杂物、不不缺水、不不死苗、花花木生长长茂盛。4.1.115.55每月检检查、记

55、记录、报报告绿地地、树木木情况，及及时劝阻阻和处理理违反有有关绿化化管理规规定的行行为。4.2考核核细则4.2.11本办法法主要用用于甲方方对乙方方的考核核。乙方方亦可作作为内部部考核用用。4.2.22考核采采取定期期考核与与随机考考核结合合，即每每季集中中考核一一次，同同时平时时可抽查查；考核核过程与与考核结结果结合合，既考考核工作作的行为为过程，又又考核最最终效果果；考核核人与考考核事结结合，既既考核人人的行为为、举止止、态度度，又要要考核工工作数量量、质量量。4.2.33考核目目的主要要是为了了服务能能得到持持续改进进，因此此，评分分细则采采取只记记录扣分分项的办办法。4.2.44每扣1

56、1分，扣扣效益工工资或奖奖金1元元。区分序号考核内容扣分数备注共同性内容容1上班迟到、早早退102不按定着装装（或不不整洁）103不戴工号牌牌104上班私自离离岗、干干私活105工作时大声声喧哗、吵吵闹106长时间闲聊聊，打工工作电话话107未及时、准准确、清清楚填写写记录108无故缺席、迟迟到各种种会议109损坏、丢失失公物20照价赔偿10伪造、涂改改票据、记记录2011上班使用辱辱骂性语语言2012服务态度差差，有合合理投诉诉2013违反安全工工作规程程运作3014工作失责、公公司信雀雀受损3015服从正常调调度5016无故旷工半半天以上上5017禁烟处抽烟烟1018工作吃零食食1019工

57、作中营私私舞弊、谋谋私利100视情另罚20紧急情况，逃逃避100视情另罚管理1领导不力，管管理混乱乱202未按时制订订月计划划，报工工作小结结上交考考勤表203对员工考核核不认真真、不公公正204隐瞒内部违违规违纪纪事实205所管员工发发生问题题，造成成不良影影响306工作缺少协协调，造造成损失失307对分管业务务不熟，使使工作失失误308工程预算不不合理，审审查不细细造成损损失309公司、业主主要求未未贯彻，使使工作造造成影响响3010整改项目完完成不好好，业主主不满意意5011和业主关系系示处理理好，影影响声誉誉3012工作不深入入，马虎虎误事30保安1未经登记同同意，随随意让外外来人员员

58、入大厦厦102态度不好，未未礼貌用用语103立岗时精神神状态不不好，未未按规定定站立104未按规定佩佩戴对讲讲机，警警棍、武武装带105未经批准，私私自请人人代理206不按规定参参加晨练练，集训训307误发报刊、邮邮件208未经同意，非非公司内内车辆入入院309车辆入院，未未按规定定停放2010未经批准，易易燃易爆爆，有毒毒物品带带入大厦厦11消防警报未未及时确确认、处处置50造成严重后后果另论论12未经批准，楼楼内出现现明火作作业又未未及时制制止2013未搞好消防防、监控控运行检检查2014未做好值班班记录215未经批准，无无关人员员进入 监控室室2016漏报监控重重要情况况，造成成失责30

59、17值班时睡觉觉5018隐瞒重要情情况，误误事5019紧急情况不不处置，甚甚至逃离离100视情另处20辖区发生重重大案件件100视情另处维修1不掌握各设设备系统统情况，影影响工作作202接报修后未未及时解解决503未做好派工工记录，结结算204维修后未清清理现场场205维修质量差差，二次次返工306停电、水未未按规定定通知业业主，造造成影响响307未按规对消消防系统统检查记记录308维修中不爱爱护工具具，浪费费材料50视情赔偿9违规操作，造造成后果果5010重要维保未未回访3011重大故障未未及时联联系维保保单位5012用材以次充充好100视情另处13出现较严重重水浸10014出现较长时时间责

60、任任停电100保洁1保洁项目较较明显不不整洁20每处扣200分2废纸、废物物未及时时处理203服务用品未未及时发发放204室内出现苍苍蝇、蚊蚊等未及及时消灭灭205厕所有明显显异味306化粪池、窨窨井外溢溢507浪费保洁耗耗材、服服务品508耗材、服务务品以次次充好1009外墙未按期期清洗100扣除全部清清洗费用用绿化1未按时完成成绿化任任务202因责任造成成植物死死亡503病虫害未及及时防治治504未按计划进进行养护护305绿化带有明明显杂草草、垃圾圾、杂物物、枯枝枝506室内盆景、盆盆花未按按时更换换507雕塑损坏、太太脏505、人员培培训5.1共同同科目培培训。主主要指政政治思想想、道德