房地产公司工程管理制度(完整版)

1、.目录第一部分投资管理第一章项目投资管理制度6第二章项目建议书编制指引9第三章项目可行性研究报告编制指引11第四章项目立项评审决策指引19第二部分规划设计管理第一章项目设计管理制度21第二章规划方案设计作业流程25第三章建筑方案设计作业流程26第四章景观环境设计作业流程27第五章规划设计指引编制要点28第六章规划设计任务书编制要点33第七章项目规划方案评审指引36第八章建筑单体方案评审指引38第九章景观设计任务书编制要点41第十章施工图审查基本要求44附：项目规划设计方案简评表46施工图审查意见表49第三部分 工程管理第一章工程管理组织515152第二章经济合同管理555559616366附：

2、经济合同审批表（500万元以上）68经济合同审批表（500万元以下）69经济合同付款审批表70合同管理台帐71第三章采购与招标管理723.1招标管理规定72788183附：招标文件审批表85中标通知书86投标承诺函87履约保证金保函88材料设备采购计划表89零星（紧急）采购审批单90限价（指定品牌）材料设备审批表91乙供材料设备审定表92第四章工程进度管理9393959799第五章 工程质量与施工管理1001001041081101131151171195.9分部（项）专业工程验收检查要求121122124126132135附：重点监管部位质量监管计划表136材料设备质量监管计划表137材料设

3、备进场验收单138甲供材料设备台帐139第六章工程造价管理140140143147149151154附： 设计变更审批表155设计变更通知单156现场变更签证通知单157现场变更签证费用审核单158成本动态统计控制表159现场签证统计台帐161设计变更统计台帐162合同统计台帐163第七章安全文明生产管理1641641687.3施工现场安全检查指引170172173第一章 组织架构与编制175第二章 营销策划管理1762.1总则1762.2 总体策划177178179房地产全程策划标准182第三章 现场销售工作管理192192193第四章现场销售工作规范19519519920120220420

4、6209211214第五章客户服务工作规范2172172182205.4更名办理指引222224第六章 营销费用制度226第一章 项目投资管理制度总则目必须经过科学论证和决策。在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。项目投资建议本信息等。制指引的规定。作。项目投资论证的工作计划。项目论证阶段的工作内容包括，但不限于： 1）宏观和微观投资环境分析； 项目初步定位；资金来源计划及融资方案；投资估算；经营效益分析等。查。完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料预备。价部和工程技术部等相关部门有责任予以乐观配合。项目投资决策开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。

5、召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：同意立项；不同意立项；推迟立项。证，并再次提交总经理办公会审议。批。本手册“经济合同管理”的规定执行。项目并购及合资合作项目并购及合资合作必须按上述第 2、3、4 条的规定执行项目建议、论证、原则上不参加。计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，划方案由投资决策委员会审议批准。“经济合同管理”的规定执行。项目变更与调整项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：进展延伸、投资的增减或委员会通过。第二章 项目投资管理工作流程图设定开发项目目标设定开发项目目标进行市场调研市场部等相关部门配合进行项目调研，提供调查资料进行市

6、场定位相关部门参加定位、分析提出项目建议书总经理办公会审批进行项目论证、可行性分析相关部门参加可行性分析提出项目建议书总经理办公会审批进行项目论证、可行性分析相关部门参加可行性分析相关部门讨论，依据建议进行修改依据评审意见修改项目可行性报告报投资决策委员会审议审议通过后，项目立项审议通过后，项目立项第三章 项目建议书编制指引城市规划及进展简述项目决策背景及摘要划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位；宅配套、文化园、政府重点工程等。（是否核心项目；品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从项目投资回报

7、率、可持续经营等角度描述立项的意义。项目概况地质情况。面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。3.9法律及政策性风险分析地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。市场分析区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近 3-5 年、区域市集合特征、区域内表现最好个案状况、将来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品市场容量、消费者特征；产品定位及建议。主要经营指标分析本、费用、税务分析；赢利能力分析。结论和建议第四章项目可行性研究报告编制指引项目决策背景及分析划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化

8、、战略进展等方面的地位；宅配套、文化园、政府重点工程等。（是否核心项目；品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。项目概况宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 江河湖泊等因素分割土地； ）周边3000况。3000院、学校、购物中心/超市的建设等。工用电、燃气、

9、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。地价、楼面地价。将来进展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。2.9法律及政策性风险分析文件。项的政府文件。规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得权的风险及控制。性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。市场分析（3-5、区域市场在

10、市内各项指标的排名状况及进展趋势。2-3的机会点和威胁点。户、市场定位。产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。规划设计初步分析规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续进展概念。工程及销售计划截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。市市场和片区市场的占有率。销售计划实现的可行性分析。投资收益分析成本预测宅面积、容积率、项目总投资等。营业税及附加、所得税、土地增值税。项目利润率、投资回报率及主要经济指标。项目开发各期的利润体现。变化，容积率变动各项指标的变化。盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。资金投入计划、资金回款计

11、划、融资方案、启动资金及现金流量分析。综合分析与建议大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯进展思路等方面论述。劣势大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯进展思路等方面论述。规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。1 开发成本测算项项目投资总额（万元）一、土地价款支出二、前期开发预备费三、主体建筑（装饰）工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、智能化系统费七、园林环境工程费八、配套设施费九、其它建设工程支出十、管理费用十一、销售费用十二、财务费用十三、各项税金十四、预备费十五、总计在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。2 投资收益分析序号总金额（万元）可售面积

12、（M序号总金额（万元）可售面积（M2）单位金额（元/M2）12345678910111213141516171819202122232425项目一、销售总收入多层住宅收入高层住宅收入小高层住宅收入公建收入车库收入其他收入二、各项支出总额建造成本销售费用管理费用财务费用营业税金及附加四、利润总额减:所得税五、净利润26六、项目投资总额27七、收益率28毛利率29销售利润率30成本利润率31成本净利率32投资利润率33投资净利率34制表人： 编制日期：备 注年年经济指标上半年年年经济指标上半年下半年上半年下半年上半年年下半年合 计结算面积（m2）利润（万元）第五章 项目立项评审决策指引项目可行性评

13、审方式和要求评审。总经理办公会的评审采纳资料审查方式进行，各评审委员对项目可行性研投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。评审内容要点所用背景资料的可靠性；可行性论证分析的内容是否完整；分析方法是否可行；所在地域选择；开发产品的选择；项目品牌与企业品牌的协调性；开发项目规模；开发项目档次；目标客户选择。风险分析是否充分；风险规避措施是否可行；潜在风险对公司经营策略的影响；投资收益测算的可信程度；投资收益是否满足要求。项目规划分析与公司业务策略的符合性；规划概念的创新；工程计划及销售计划是否可行。开发项目对近期经营计划的影响；资金来源的可行性；项目开发管理能力；专业资源及解决途径的可行性。项目

14、可行性评审决策会议及相关资料。与会人员必须提前审查项目可行性研究报告及相关资料。评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见和建议。评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。要，报投资决策委员会签发。评审决策结论评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。第一章项目设计管理制度总则划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计、景观设计等。全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过成本的重要途径。项目设计管理过程的一般规定括，但不限于：编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；选择符合资格要求的设计单位；配合成本控制、实施限额设计；参加

15、设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；组织各设计阶段的衔接、协调；明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；项目完成后的设计总结、资料备案。管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。料提供、设计成果审查及确认等。形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。总工办负责组织实施必要的设计要求审查。督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。存档备案。与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的设计成果进行审查。范围内。单位进行

16、修改，并跟踪记录。规划、建筑、景观方案设计设计任务书的主要依据。规划设计任务书由总经理办公会审批。规划设计方案必须执行规划方案设计作业流程及规划方案评审指引的规定，形成的设计成果由总经理办公会审批。建筑方案设计任务书编制完成后应报总经理办公会审批。的规定，形成成果后报总经理办公会审批。景观环境方案设计（概念方案及深入方案）估算或概预算报总经理办公会审查。务书必须报总经理办公会审查核准。“招标管理制度”进行。办公会审批。各阶段方案审定后方可进行下一阶段设计。修建性详规、修建性设计（总图、建筑初步设计和施工图设计程副总审批，设计成果报总经理办公会审批。总图、施工图设计由总工办负责委托设计，其相关设

17、计任务书由工程副总审批。招标委托设计。图审查基本要求的规定执行。景观环境施工图应报工程副总审批。修建性详规设计、修建性设计（总图、初步设计、施工图设计等的图纸资料及竣工图（非景观环境类，景观环境施工图及竣工图均应及时备案。施工检查。其它设计（建筑、景观、装修）设计，部分施工图设计完）方案由市场部负责场风险。设计更改本的影响。（调整，应事先告知有关的工程、造价和营销管理部门，并且报工程副总审批。并报工程副总审批。管理规定进行处理，包括：识别变更需要，并予以评审；形成设计变更书面文件；审查设计变更文件；发布、执行变更文件。7件的讲解工作。第二章 规划方案设计作业流程总工办编制规划设计指引总经理办公

18、会审批总工办编制规划设计指引总经理办公会审批是否需要初勘委托测量/初勘YesNo总工办编制规划设计任务书/招标文件测量或提供地形图/地质初勘总经理办公会审批通过招标选择委托设计单位通过招标选择委托设计单位设计单位设计/调整/提交规划方案总工办接收方案,申请方案评审召开方案评审会No通过Yes计划配套部进行规划报批计划配套部进行规划报批第三章 建筑方案设计作业流程总工办编制建筑方案设计任务书总工办编制建筑方案设计任务书总经理办公会审批标程序选择设计单位设计单位进行建筑方案设计 /设计总工办接收方案，进行初步审查No通过Yes申请方案评审召开方案评审会通过NoYes进行下一阶段设计预备总工办编制景

19、观环境设计总体计划总经理办公会审查批准总工办编制景观环境设计总体计划总经理办公会审查批准总工办编制阶段设计任务书总经理办公会审查批准招标选择设计单位总工办配合设计单位进行设计接收阶段设计成果施工图设计概念设计或深入设计总工办组织评审沟通修改，审查通过进行下一阶段设计第五章 规划设计指引编制要点设计意向部分1.1.1表达要求：注点设计（自然环境利用等）的开发思路及成本测算、交通组织的设想等。表达要求：（然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围。表达要求：如：出入口与交通枢纽、消防车道设计等。表达要求：停车量及停车方式（设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例。表达要求：（域特点、无障碍步

20、行系统（是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步行系统到达范围的要求。表达要求：自然条件、用地条件分析、景观系统最大化利用分析。表达要求：（求，以及经营的利好。表达要求：然资源的利用设想。表达要求：想。建筑造型、间距、朝向、群体空间。表达要求：出项目需要处理的重要问题及操作难点。客观资料部分（）（）表达方式：的日常生活模式，避开设计师想当然。2.2表达要求：表达要求：污染情况。表达要求：图。表达要求：1）地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计）地热资源（关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题）资料（关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式）城市给排水管网与城

21、市管网连接点管径、坐标、标高、材料、压力等表达要求：1）等高（等深）线地形图、土壤土质保护保留植被、树木明细与定位图保留保护古迹、建筑明细与定位图地质构造及地层、地层稳定性和地震烈度等级表达要求：1）空中高压走廊、微波通道确认地下光纤通讯、电信电缆确认泄洪沟、涵洞等城市资料确认（）表达要求：资料来源于规划国土部门的城市规划进展图则。表达要求： 经过本地块的城市捷运系统的服务强度地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查表达要求： （确认周边土地正在或）周边建筑调研（确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确）周边楼盘概况表达要求：（重点为

22、交通、配套资源分析） 4002）5-10400-800表达要求：点的交通时间。表达要求：缺欠配套项目明细。表达要求：然景观，以及利用方式。2.2.4第六章 规划设计任务书编制要点城市背景分析（详见规划设计指引） 1）城市房地产市场现状分析 2）主要销售对象与需求人群分析3）市场潜力与隐性商机分析 4）当地风俗与人文分析 5）市民居住模式和出行方式分析6）建筑文脉分析项目用地概况（详见规划设计指引）自然环境调查报告空气质量噪声水平水文情况地形地貌分析基地内市政设施 项目所处地段等级出行可达性分析3）可利用资源分析交通资源城市配套服务景观与生态资源 项目开发目标及经营要求）1）客户主流及档次定位产

23、品构成（高、中、低层比例）户型配置分期开发的安排3.2（如：功能区域配置及划分）规划设计指导原则及要求符合城市规划原则符合项目初步定位原则生态与可持续进展原则整体规划原则（与项目周边环境的协调和融合）尊重和利用当地人文、历史、地理的原则经济性原则有利于物业管理的原则具体要求（分概念规划和详细规划）整个小区空间形态顺应主导风向，充分考虑住宅群体通风与防风措施。住宅组团的组织范围，组团空间的层次要求。多层与小高层日照、间距满足规范要求。关于公建的配套设计和功能分配是整个规划的核心与关键，商业街的规行。公建配套的分类、面积指标、设置位置。路网形式及出入口规划人车方式停车位、各种停车方式的分配比例步行

24、系统规划要求对现有自然资源的保护与利用与总体规划、建筑风格的协调统一主要景观与次要景观的合理划分设计依据由甲方提供或政府政策文件。成果要求成果类型及规格。成果提交时间、地点及联系方式。第七章 项目规划方案评审指引适用范围适用于规划设计阶段项目规划设计方案的评审。 2）初步选择规划设计方案。评审方式及要求划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。员及邀请的有关专家。提前一天发放给参加评审会议的人员。1）项目可行性研究报告项目开发计划书项目调研报告规划设计指引规划设计方案（至少三家设计单位提供）规划设计招标文件规划设计任务书地形模块（需要时）周边竞争楼盘的材料设备资料，以及本项目的材料设备

25、计划其它资料评审议程及结论（此时投标单位应不在会场）由各投标单位分别介绍方案，并留出 20 分钟左右的提问时间。设计方案简评表中所列的条款，以便形成具有倾向性的专业意见。10评审纪要划方案的评审意见及评分，一并报集团公司审批。规划方案通过后，由总工办负责发出通知，知会规划设计单位。未能通过集团公司审批时，应重新组织规划方案设计和评审。第八章 建筑单体方案评审指引适用范围是否符合公司要求，以及识别方案需要改进的方面。方案评审方式及要求划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。员及邀请的有关专家。提前一天发放给参加评审会议的人员。1）项目可行性研究报告 2）规划设计方案及经济技术指标 3）

26、项目调研报告说明书；用地红线图）其它资料评审控制要点对项目建筑方案的要求等。由设计单位介绍建筑方案，并回答评委提问。审要点中所列的条款，以利充分识别建筑方案完善的需要。建筑方案评审控制点检查方案是否符合国家的现行规范、法规、法律、标准。与规划设计是否全都，若不全都要说明其相对的优缺点，以供评委评审。是否符合美观、有用及便于实施的原则。建筑单体入口与道路关系的合理性；电梯厅与楼梯间位置的合理性；人流、车流组织的是否顺畅，是否相互干扰。每种户型的类型、面积是否合理；户型设计能否适应与市场需求；平面设计是否经济合理；（特别应该重点审查消防、人防是否符合国家、地方的相关规定。立面形式与整个城市建筑、文

27、化的大背景的关系；立面的风格；立面形式的比例、尺度；建筑外立面的细部设计；立面形式与市场需求之间的关系。高层建筑的地下室的层高的确定；多层建筑若底层架空，其层高的确定；标准层的层高确定；顶层的层高的确定及其利用。重点审查建筑方案在结构设计上是否可行、经济、合理。4.9是否利用已经经过验证较成熟又经济有用的新技术、新材料。评审结论的评审意见。位。设计单位在修改后经总工程师认可后，报总经理办公会审批。第九章 景观设计任务书编制要点项目概况（引用规划设计指引内容） 1）项目背景资料 2）项目基本定位 3）项目环境资料设计范围、内容及深度依据总体规划和开发要求确定设计范围。详细景观范围，如主题公园、组团绿地等。（。设计要求仅提供方向性设想，应要求景观设计师就下述各项作细致说明：对项目的各地块开发价值、开发内容安排计划、规划风格进行总体分析、提出项目需要处理的重要问题及操作难点。（依据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围。与总体规划设计关系的构思（对景观系统与自然景观或城市景观的呼应要求。3.2（具体景点设计要求。设计依据由甲方提供或政府政策文件。设计不同阶段成果内容和要求概念方案设计阶段（设计说明及成果图册） 1）总体景观规划彩色平面图 2）功能空间内主题景点的平面布置及概念效果草图 4）主要接点及普遍共性空