某新建住宅小区市场调查报告

1、张王庄新建住宅小区市场调研报告临沂概况临沂市位于于山东省省的东南南部，东东接日照照，地近近黄海，南南邻江苏苏，西接接枣庄、济济宁、泰泰安，北北靠淄博博、潍坊坊，位居居鲁南交交通咽喉喉，经济济地位突突出。平平原、丘丘陵、山山区各占占三分之之一。现辖兰山、罗罗庄、河河东区区及郯城城、苍山山、沂水水、沂南南、平邑邑、费县县、蒙阴阴、莒南南、临沭沭9县。总总面积1171884平方方公里，人人口10000万万，是山山东省人人口最多多、面积积最大的的地级市市，也是是集工业业、商贸贸、旅游游为一体体的新兴兴城市。房地产市场场态势分分析房产市场总总体状况况临沂市政府府根据自自己的城城市商业业特点，大大手笔打打

2、造的澳澳龙国际际物流城城和华药药物流城城，这两两处投资资均为数数十亿的的大项目目，不但但在业内内轰动一一时，就就是大多多的商家家和市民民也为之之侧目，还还有临沂沂综合性性大学临沂沂大学的的建设，使使得临沂沂房地产产成为人人们关注注的焦点点。临沂房产属属于“内向型型”，房地地产商们们开发的的楼盘基基本上都都是本地地消费的的。临沂沂房地产产市场上上一大批批中小项项目“船小好好掉头”，在城城区繁华华地段见见缝插针针。广告告投放量量小，投投放期限限短，社社区规模模小。因因为地段段特点，加加上规模模的关系系，这批批中小楼楼盘一上上市就成成为区域域内的消消费热点点，兰田田御园、金金鹰花园园、天和和花园、北

3、北园小区区、太子子湖小区区等楼盘盘在兰山山区临西西一路以以东，分分散在市市区繁华华路线，并并且都临临近临沂沂人民广广场或东东方红广广场，这这些楼盘盘相继入入市，不不断成为为楼市的的热点。这这些中小小楼盘因因为体量量较小，消消费半径径不大，并并且地理理位置优优越方便便，呈现现出积极极迎合市市场的特特点，尽尽管价格格不菲，一一经推向向市场，也也受到了了购房者者的追捧捧。2、房产市市场动态态分析从临沂楼市市发展的的情况来来看，临临沂的大大盘时代代也已经经到来，佳佳和房地地产公司司开发的的佳和花花园别墅墅地处蒙蒙山大道道与北园园路交汇汇处，位位于临沂沂城郊结结合的金金腰带上上，临房房集团开开发的香香榭

4、丽都都则在东东关沂河河之滨占占据一块块风水宝宝地，双双月园置置业发展展集团开开发的月月亮城别别墅抢占占了罗庄庄的地王王位置，此此外，还还有台北北新城等等大盘项项目正在在操作之之中。通过调查发发现，临临沂市房房地产市市场开发发的产品品，大多多为自产产自销式式，特别别是住宅宅项目，有有80%的项目目为自销销，由于于临沂市市房产属属于刚起起步阶段段，市场场还未成成熟，开开发商之之间的营营销意识识不是很很强，也也有住宅宅项目开开发面积积不适合合市场需需求或者者供小于于求的情情况出现现的可能能大多多数项目目都要求求一次性性付款，最最迟在交交房之前前交齐房房款，这这在一定定程度上上给客户户购房造造成了难难

5、度，定定金也在在1-110万元元之间不不等，这这些住宅宅项目势势必会漏漏掉积蓄蓄不多，工工资有不不算低的的白领阶阶层的购购房者，每每户面积积低于八八、九十十平方米米的住宅宅楼盘已已经寥寥寥无几，而而能购买买，且还还款压力力不大，又又能承受受得起的的客户，也也就是这这批年龄龄层次比比较低的的客户。三、市场调调查问卷卷分析住房现状调调查本次市场调调查共计计发出调调查问卷卷1500份，收收回有效效问卷990份。下下面为此此次问卷卷调查数数据具体体分析：1、被采访访人的目目前房屋屋居住类类型调查查说明：目前前临沂当当地居民民现有房房屋中，私私有房屋屋和租用用房屋所所占的比比重最大大，商品品房所占占比例

6、只只是其中中的一小小部分，这这表明目目前临沂沂当地商商品房尤尤其是住住宅市场场的潜力力较大。2、被采访访人房屋屋居住年年限调查查说明：当前前临沂居居民房屋屋的使用用年限长长短不一一，不论论房屋使使用年限限长短，随随着当地地房地产产市场的的不断发发展和规规范，相相信置业业人群会会不断壮壮大，首首次或二二次置业业者都将将成为临临沂房产产市场的的主力消消费大军军。3、被采访访人当前前住房户户型调查查说明：通过过调查我我们发现现，当地地居民的的家庭人人口结构构多为44-5人人，所以以对三房房户型最最为认可可，其余余户型如如两房、四四房的认认可程度度相差不不大，因因此项目目户型设设计应以以三房设设计为主

7、主，同时时有少量量二房、四四房户型型配比出出现，以以适应各各阶层购购房者的的不同需需要。4、被人房房屋居住住面积调调查说明：目前前临沂居居民的住住房面积积主要还还是以5511200平米为为主，住住房面积积偏大者者占少数数，由此此推断潜潜在的住住宅消费费群体数数量不在在少数。5、被采访访人当前前住房满满意程度度调查说明：采访访中我们们发现目目前当地地居民对对自己的的住房条条件相对对来讲还还是比较较满意的的，这与与临沂目目前的房房产发展展现状是是紧密相相关。作作为山东东最大的的地级市市，临沂沂目前的的房产发发展相对对来说比比较落后后，消费费群体巨巨大但可可供选择择余地较较小，相相信随着着新兴项项目

8、的不不断上市市，当地地居民的的潜在购购买力会会显现出出来。（二）住房房需求调调查1、被采访访人有无无购房计计划调查查说明：通过过调查我我们发现现，在两两年左右右的时间间内打算算置业的的人群所所占的比比例较大大，随着着房产市市场的不不断发展展，人们们的潜在在购买意意愿终将将促使新新兴项目目不断涌涌现，并并将成为为新兴项项目的主主要去化化方向，同同时也说说明本项项目当前前的入市市时机相相对来讲讲是比较较理想的的，显性性及隐性性客户群群体数量量较大。2、被采访访人购房房目的调调查说明：此项项调查中中，被采采访人购购买房屋屋的目的的主要为为改善居居住条件件，其次次为结婚婚及为子子女置业业。这表表明当前

9、前居民对对现有住住房条件件不甚满满意，老老式房屋屋不论是是外观还还是配套套都已经经无法适适合人们们不断提提高的生生活水平平，人们们迫切需需要改善善居住条条件，外外形美观观功能齐齐全的现现代房屋屋必将得得到消费费者的青青睐，由由此也必必将带动动整个临临沂房产产市场的的发展。3、被采访访人期望望住宅户户型调查查说明：通过过采访我我们发现现，三室室户型在在当地消消费者心心目中最最受欢迎迎，其次次为两室室户型，在在户型设设计中我我们应以以三室户户型为主主，同时时辅之以以少量二二室及四四室户型型。这样样可以迎迎合消费费者的户户型偏好好，并使使本项目目的销售售难度相相对降低低。4、被采访访人需求求面积调调

10、查说明：通过过调查我我们发现现，当地地居民对对面积相相对来说说较大的的三室户户型最为为认可，为为更好的的迎合当当地居民民的需求求，建议议在设计计户型时时应面积积适中，过过大及过过小的户户型所占占比例应应在少数数。同时时为适合合不同层层次客户户的需要要应对房房屋面积积进行合合理配比比。5、被采访访人房屋屋客厅朝朝向偏好好调查说明：上表表表明人人们对客客厅朝南南的户型型最为认认可，客客厅朝向向是房屋屋户型好好坏与否否的重要要标准之之一，客客户的意意见将作作为我们们设计房房屋的重重要依据据，无论论何种户户型都应应做到明明厅，采采光通风风好的客客厅必将将会受到到消费者者的欢迎迎。6、被采访访人房屋屋价

11、位承承受能力力调查说明：通过过调查我我们发现现当地居居民能接接受的房房屋价位位在1880026000元之之间，这这与当地地居民的的收入水水平紧密密相关，因因此在新新建房屋屋时我们们应综合合考虑地地段、利利润及当当地居民民收入水水平等因因素，符符合当地地的房屋屋销售实实际，避避免“有价无无市”的出现现。7、被采访访人购房房付款方方式调查查说明：以上上三种付付款方式式所占的的比例相相差不大大，消费费者的选选择余地地较大，根根据项目目实际情情况合理理安排付付款方式式，保证证资金回回笼及工工程进度度。8、被采访访人购房房意向地地段调查查说明：采访访结果表表明，城城市近郊郊及边缘缘地带是是人们较较为认可

12、可的地段段，这与与当地的的消费水水平及交交通现状状是紧密密相关。城城市繁华华地段房房屋价位位相对较较高，而而边缘地地带房价价相对较较低，临临沂目前前交通较较为便利利，私家家车数量量增长较较快，因因此城市市边缘地地带房屋屋的性价价比相对对较高，更更能得到到各种层层次消费费者的青青睐。9、被采访访人房屋屋配套要要求调查查。说明：通过过采访我我们发现现，人们们对楼盘盘配套完完善与否否相当关关注，普普遍认为为绿化、超超市、幼幼儿园、小小区广场场、诊所所等配套套是必不不可少的的，在新新建项目目时应充充分考虑虑到消费费者的需需要，这这也是提提升项目目美誉度度的必要要手段，同同时可以以提高项项目本身身的附加

13、加值，有有利于项项目的顺顺利销售售。10、被采采访人获获取房屋屋信息渠渠道调查查说明：上表表数据说说明，当当地居民民获取房房屋信息息主要渠渠道为报报纸和电电视广告告，在楼楼盘的宣宣传推广广过程中中，我们们应充分分利用报报纸及电电视媒介介，结合合户外广广告等方方式全方方位宣传传本项目目。11、被采采访人房房屋建筑筑风格偏偏好调查查说明：由于于临沂当当地的房房屋外观观不甚美美观，人人们在选选择新建建项目时时楼寓外外观已经经成为决决定其是是否购买买的重要要因素，现现代风格格的建筑筑外观必必将会吸吸引众多多消费者者前来，因因此新建建项目在在保证现现代风格格的前提提下应与与当地居居民的观观念相符符。12

14、、被采采访人期期望房屋屋装修标标准调查查说明：采访访中我们们发现，简简装修房房屋最受受消费者者欢迎，这这也是当当前房地地产市场场中最为为主流的的装修标标准，可可以给业业主更多多的空间间根据自自己的喜喜好对房房屋进行行装饰，同同时可以以节约成成本。13、被采采访人期期房接受受程度调调查说明：经过过调查我我们发现现，随着着临沂房房地产市市场的发发展，人人们对期期房的接接受程度度也越来来越高，这这是当地地消费者者趋于理理性的重重要标志志之一，期期房销售售已经成成为普遍遍现象，工工程进度度已不再再成为人人们选择择房屋的的决定因因素。14、被采采访人对对本项目目地段的的认可程程度调查查说明：调查查发现被

15、被采访人人群对与与本项目目的地段段还是比比较认可可的，虽虽然觉得得“非常好好”的所占占比重不不是最大大，但通通过重点点推广及及全方位位的宣传传，大多多数居民民对本地地段的认认可程度度将会发发生变化化，地段段在人们们的购买买行为中中起主导导作用，应应在宣传传上加以以重视。15、被采采访人对对本项目目期望价价位调查查说明：调查查中我们们发现人人们所能能接受的的价位范范围主要要在1550018000元/之间，楼楼盘本身身的质素素及有效效的宣传传推广将将会提高高本项目目在当地地居民心心目中的的心理价价位，建建筑美观观、配套套完善、科科学合理理的户型型以及有有效的宣宣传推广广会对销销售起较较大促进进作用

16、。四、综述通过对临沂沂市楼盘盘的初步步市场调调查，可可以看出出临沂市市房地产产市场正正处于一一个发展展初期阶阶段，购购房者法法律意识识也比较较淡薄，消消费者自自我保护护能力较较差。目目前，旧旧村改造造空前活活跃，特特别是城城郊地区区，都处处于平房房变楼房房一个转转型期，市市中心没没有新建建住宅，下下面就让让我们看看看部分分楼盘的的情况：北涑河河以南、沂沂蒙路以以东、金金雀山路路以北这这片区域域：该片片区基本本无新建建小区。半半月前销销售完毕毕的天河河花园均均价在330000元/平平方米左左右，紧紧邻人民民公园，小小区的保保安措施施做得也也不错，物物业管理理费0.40元元/平方方米，而而且小区区

17、北有银银雀山路路这条交交通干道道，出行行非常方方便,公公交线路路也较多多,能为为小区的的居民提提供极大大的方便便东苑苑小区的的规模较较大,现现在对外外销售的的只有一一栋楼，是是四期，面面积在994999平方方米之间间,均价价为29946元元/平方方米,但但是小区区的规划划不是很很合理,出行也也不大方方便。从总体上来来说，该该片区域域的小区区售价在在28000元/平方米米以上,价格较较高主要要有以下下几点因因素：11.滨河河大道的的修建及及沿沂河河景观带带的建成成,在一一定程度度上对该该片小区区有提升升价位的的作用。22.该片片区域的的工业厂厂房、污污染企业业较少，离离市中心心的距离离较近，交交

18、通四通通八达，出出行较为为方便。33.市政政配套设设施也比比较完善善。工业大大道两侧侧区域:该片区区域处于于旧村改改造初期期，其中中较大的的一个楼楼盘是曹曹王庄小小区，现现在正在在对外销销售的是是同心花花园,它它有一栋栋小高层层和四栋栋多层组组成，面面积只有有52平平方米和和1700平方米米两种，在在此之间间面积的的住房已已经全部部售出,小高层层全是1170多多平方米米的大面面积住房房，目前前销售率率在600%左右右，小面面积的销销售率在在30%左右。还还有正在在建设的的怡景花花园,均均价为118822元/平平方米,尚未开开工的金金麟花园园，均价价为17730元元/平方方米,两两个楼盘盘的规模

19、模也都不不大，而而且这两两个小区区都位于于工业大大道西侧侧，周围围没有能能提升小小区档次次的因素素，发展展潜力也也不如涑涑河以北北区域，又又因该片片区域的的工业厂厂房、企企业较多多，污染染较重,对楼盘盘有一定定的影响响。C北涑河河以北区区域：由由于该片片区域属属于城郊郊结合地地带，交交通发达达，澳龙龙、华药药两大项项目给周周边带来来良好的的发展前前景涑涑河花园园小区现现在仅有有3栋楼楼对外发发售,且且面积在在1088平方米米以上,均价为为20116元/平方米米,小区区规模较较大,但但总体感感觉如一一片的火火柴盒并并排在一一起,没没有令人人耳目一一新的东东西,当当然,小小区的发发展前景景是很好好

20、的,而而且靠近近两大物物流城,另外的的几个楼楼盘如:北园花花苑均价价为22200元元/平方方米,北北园小区区园中苑苑均价为为28994元/平方米米这几几个楼盘盘的周围围多为大大型的专专业批发发市场,批发市市场的经经营人员员成为此此区域的的主要消消费群体体我们项目周周边所有有楼盘，销销售工作作非常落落后，营营销意识识淡薄，无无形中，给给公司利利益造成成了极大大的损失失。总体来说，临临沂市的的房地产产市场正正处于一一个起步步阶段，市市民对小小高层的的认可程程度不高高，多钟钟爱于多多层住宅宅，面积积在800-1220平方方米之间间的住宅宅最有市市场,这这样的住住房最能能满足临临沂市民民家庭人人口达到

21、到四、五五口的住住房需求求。许多多旧村改改造的住住房在建建筑外观观上都比比较单一一，大多多还是火火柴式的的造型，有有开发商商开发的的较上档档次的楼楼盘如北北园小区区园中苑苑、太子子湖小区区做的就就较好，它它的外立立面采用用了装饰饰面砖，门门窗采用用的是塑塑钢中空空玻璃，这这在城郊郊结合部部是比较较少见的的。张王庄小区区现状分分析： 张王庄庄小区位位于临西西七路与与水安路路的交汇汇处，东东有蒙山山大道西西有工业业大道，与与全国第第三大批批发城-临沂批批发城和和华药、澳澳龙紧密密相连。周周边有兰兰山小区区、宋王王庄小区区、曹王王庄小区区等大型型住宅小小区。交交通方便便，地理理位置优优越，周周围的市市政配套套设施齐齐全，如如菜市场场、华联联超市、银银行（商商业银行行、农业业银行、中中国信合合）、学学校（欣欣琦幼儿儿园、商商城实验验小学、兰兰山一中中）小区区诊所等等。小区区内集中中供暖，天天然气到到户。交交通便捷捷，8、22、366路等公公交线路路直达小小区。完完善的物物业管理理，244小时保保安巡视视，保证证您和家家人的安安全。随随着西部部商贸城城的建成成与投入入使用，临临沂市政政府的北北迁，全全国性综综合大学学临沂大大学的投投入使用用。张王王庄小区区未来升升值潜力力巨大，必必将成为为临沂市市购房一一族及投投资者的的首选社社区。1、您的年年龄：A.25岁岁以下 33% B.2