某地房地产市场调查报告(doc 55)

1、泰州房产市市场调查查报告目录第一部分项项目投资资环境可可行性分分析P16一、城市概概况二、城市经经济发展展状况三、最新城城市建设设总体规规划第二部分泰泰州房地地产市场场分析P715一、房地产产发展势势态分析析二、房地产产一级市市场分析析三、房地产产二级市市场分析析四、房地产产三级市市场分析析五、城市居居民可承承接力分分析与年年需求量量预分析析第三部分项项目分析析P166366一、项目概概况二、项目各各项经济济指标三、项目周周边竞争争楼盘分分析四、项目SSWTOO分析五、项目潜潜在客户户分析泰州市场调调查报告告第一部分项项目投资资环境可可行性分分析一、城市概概况1、地理位位置泰州市地处处江苏省省

2、中部、长长江北岸岸,西面连连接扬州州市、北北面和东东北毗邻邻盐城市市、东面面紧依南南通市、南南面与苏苏州、无无锡、常常州三市市以及镇镇江市所所辖扬中中市隔江江相望。全全市南北北长而东东西窄，南南北最大大直线距距离约1124公公里，东东西最窄窄处约119公里里，最宽宽处也仅仅55公里里，全市市总面积积57990平方方公里，其其中市区区面积4428平平方公里里，总面面积中，陆陆地面积积占822.744%，水水域面积积占177.266%。自自20001年末末，泰州州市行政政区划设设海陵、高高港2个区，兴兴化、靖靖江、泰泰兴、姜姜堰4个县级级市，共共有911个镇、88个乡、66个街道道办事处处、333

3、8个居居民委员员会、115788个村民民委员会会，其中中海陵区区、高港港区下辖辖9个镇、22个乡、66个街道道办事处处、877个居民民委员会会、1227个村村民委员员会。220033年末，泰泰州总户户数1669.559万户户，总人人口5003万人人，其中中市区662万人人。2、交通条条件泰州滨江近近海，有有着良好好的区位位优势。苏苏中入江江达海的的5条重要要航道在在此交汇汇。境内内长江岸岸线近百百公里，其其中100米以上上较为稳稳定的深深水岸线线60公里里，建有有长江港港口3个。以以国家一一类开放放口岸泰州州港为主主体的内内河港口口群初具具规模。投投资100多亿元元建成的的泰州引引江河工工程集

4、引引、排、航航于一体体，成为为泰州经经济发展展的一条条“龙脉”。全市市公路通通车总里里程56693公公里，3328国国道、宁宁通高速速公路、广广靖高速速公路、宁宁靖盐高高速公路路、京沪沪高速公公路在境境内纵横横交错。江江阴长江江大桥及及其南北北接线高高速公路路，开辟辟了泰州州与上海海、苏南南的快速速通道。铁铁路交通通发展较较快，新新长铁路路、宁启启铁路均均从泰州州境内穿穿过，明明年泰州州铁路将将全线贯贯通。3、历史文文化泰州是一座座历史文文化名城城。战国国时期称称海阳，汉汉初称海海陵，南南唐至明明清称泰泰州，取取“国泰民民安”之意。千千余年来来，泰州州枕吴楚楚之交，襟襟江淮之之风，交交通发达达

5、，经济济繁荣，素素有“汉唐古古郡、淮淮海名区区”之称。泰泰州历代代人文荟荟萃，名名贤辈出出，“儒风之之盛，夙夙冠淮南南”。水水浒传作作者施耐耐庵、泰泰州学派派创始人人哲学家家王艮、扬扬州八怪怪代表人人物郑板板桥、京京剧艺术术大师梅梅兰芳、地地质学家家丁文江江等，均均是泰州州历代文文化名人人中的杰杰出代表表；抗金金英雄岳岳飞、政政治家文文学家范范仲淹、书书画大师师齐白石石等曾在在泰州主主政或从从业。丰丰富的历历史积淀淀为泰州州留下众众多名胜胜古迹。现现存古遗遗址、古古建筑、古古石刻数数百处，其其中列为为省市级级文物保保护单位位的有1134处处。全市市建有55座博物物馆，珍珍藏文物物万余件件。千年

6、年古刹光光孝律寺寺在海内内外佛教教界享有有盛名，日日涉园、崇崇儒祠、岳岳王庙、安安定书院院、施耐耐庵陵园园、郑板板桥故居居、梅兰兰芳纪念念馆等人人文景观观俱是泰泰州历史史文化的的瑰宝。4、人文习习惯溱潼会船节节溱湖地地区历史史文化悠悠久，民民间传说说丰富多多彩。南南宋绍兴兴元年，一一支从山山东南下下投奔岳岳家军的的义民队队伍行至至溱湖，与与金兵遭遭遇，打打得金兵兵落花流流水，义义民也伤伤亡惨重重，血染染溱湖。溱溱湖百姓姓含悲收收葬为国国捐躯的的英雄，并并于每年年清明节节撑船来来此祭扫扫，久而而久之，便便形成清清明撑会会船的习习俗，由由此演化化成每年年一度的的水乡民民间盛会会溱潼潼会船节节。每年

7、年清明节节，四乡乡八镇的的数百船船只，上上万船民民来此聚聚会，观观众游客客超过十十万人。其其恢宏壮壮观的场场面，惊惊心动魄魄的争赛赛、多姿姿多彩的的表演，堪堪称民俗俗文化之之大观，水水乡风情情之博览览，被海海内外人人士盛赞赞为“天下会会船数溱溱潼”。她是是922中国友友好观光光年江浙浙沪旅游游目的地地之一，95中国江苏民俗风情游首游式亦在此举行，2001年列为省级风景名胜区。中国泰兴银银杏节中中国泰兴兴银杏节节由“银杏艺艺术节”、“银杏科科技节”演化而而来。每每年在银银杏成熟熟的时候候举办此此节，旨旨在以银银杏为媒媒、宣传传泰兴。银银杏节期期间，一一般都要要举办论论坛、科科技市场场、产品品交易

8、、信信息发布布、项目目洽谈、人人才引进进以及大大型文艺艺演出等等活动，以以促进泰泰兴与外外界的交交流沟通通，进一一步提高高泰兴的的知名度度，强化化招商引引资、院院企对接接、项目目开发等等工作，推推进全市市经济的的健康、快快速发展展。122年来，银银杏节为为泰兴经经济和社社会各项项事业的的发展起起到了积积极的推推动作用用。中国兴化郑板桥桥艺术节节郑板桥桥是清代代著名的的书画家家、文学学家、“扬州八八怪”的杰出出代表人人物，在在海内外外享有盛盛誉。兴兴化是郑郑板桥先先生的故故乡。为为纪念板板桥，宣宣传兴化化，扩大大交往，加加快发展展，从119933年11月22日郑郑板桥诞诞辰3000周年年之际举举

9、办了首首届“中国兴兴化郑板桥桥艺术节节“后，每每两年举举办一次次。二、城市经经济发展展状况1、城市类类型泰州区位优优越，地地势平坦坦，有良良好资源源条件和和经济基基础，目目前已聚聚集春兰兰集团、扬扬子江药药业集团团、LGG等世界界知名企企业。东东西承接接上海、南南京两大大经济圈圈，南北北联接苏苏南、苏苏北两大大经济板板块，是是长江三三角洲工工业发达达、商贸贸繁荣的的中心城城市之一一，已逐逐步形成成了一个个以工业业为主商商贸并存存发展的的新兴商商贸城市市。2、宏观经经济水平平2003年年泰州市市国民经经济快速速增长, 国内内生产总总值达5580.04亿亿元，国国内生产产总值年年均增长长13.4%

10、，是是建市以以来增幅幅最高的的一年，占占全省的的比重44.7%。其中中，第一一产业增增加值772.662亿元元，增长长3.00%；第第二产业业增加值值3000.377亿元，增增长177.6%；第三三产业增增加值2207.05亿元，增增长111.7%。人均均国内生生产总值值115513元元，增长长13.3%。三三次产业业构成比比例由上上年的114.2249.536.3调整整为122.552.835.7。全全市财政政收入66625563万万元，比比上年增增长244.7%，总体体经济发发展形势势良好。个私经济发发展较快快，全市市个体经经济投资资2366.677亿元,比上年年增长222.11%,占占仅

11、仅总总量的440.88%,比比上年增增长2.4%,泰州目目前个体体工商业业共有111万余余户，私私营企业业147768户户,比上年年增长114% 。社会会消费品品零售总总额增长长12.4%。城城镇居民民年人均均可支配配增长66.4%。3、城市人人口分布布2003年年末全市市人口分分布状况况:地区总人口口数(人) 城镇镇人口乡乡村人口口市区 62229110 55470028 758882 兴化市 1154999222 55567226 99931196 靖江市 66647706 30880266 35566880 泰兴市 1129221277 56635448 77285579 江堰市 990

12、69979 33447933 57721886 从泰州市的的人口分分布状况况来看,泰州市市区人口口与其他他四市相相比要少少的多,城市化化发展还还是相对对落后,市区人人口增长长速度缓缓慢，市市区乡村村人口仅仅7.55万人,城市发发展后备备力量相相对不足足。泰州州虽然是是市区所所在城市市，但是是在城市市的人口口规模上上不存在在优势，周周边的四四市经济济发展迅迅速，逐逐渐形成成多个经经济中心心，市区区的聚集集能力相相对薄弱弱。4、人均收收入支出出情况2003年年市区居居民人均均可支配配收入885177元，人人均消费费性支出出57443元，恩恩格尔系系数422.3%;全市市农民人人均纯收收入40079

13、元元，人均均消费性性支出226066元，恩恩格尔系系数411.7%；人均均手存现现金18859.7元；人民生生活达到到小康水水平。附泰州市220033年来人人均可支支配收入入情况:市区人均可可支配收收入全市市农民人人均纯收收入金额(元) 85517 40779 增长率(%) 99.4 6.44 恩格尔系数数(%) 422.3 41.7 2003年年泰州市市城镇居居民平均均每人生生活费支支出及构构成情况况:项目金额(元) 占总总支出比比例食品 24429.29 42.3 衣着 5554.553 99.666 家庭设备品品 3888.44 6.76 医疗保健 3944.866 6.87 交通通讯

14、5422.511 9.45 教育文化娱娱乐服务务 5550.005 99.588 居住 5778.558 110.007 杂项商品和和服务 3044.733 5.31 总支出 557422.944 1000 全市生产资资料市场场32个，年年成交额额1722.044亿元。其其中，批批发零售售贸易业业零售额额1499.344亿元,餐饮业业21.5亿元元。泰州州消费环环境不断断改善，消消费市场场持续升升温，活活跃兴旺旺，泰州州市区220033年，社社会消费费品零售售总额1173.76亿亿元，同同比增长长12.4%。居居住支出出仅次于于食品支支出，达达到5778.558元，说说明人们们对改善善居住条条

15、件，提提高生活活质量的的要求更更为强烈烈。三、最新城城市建设设总体规规划泰州的城市市扩张，已已经显现现出向南南，向东东的发展展趋势。向向南发展展是进一一步呼应应沿江开开发，主主要为：拓展新新区，建建设新的的商务区区、高教教区与居居住区，提提升新区区综合功功能；高高新技术术开发区区沿泰高高路西侧侧向南拓拓展,不断放放大产业业效应。向向东发展展进一步步整合海海陵、姜姜堰资源源，主要要以海陵陵工业园园区、农农业开发发区为主主体,从基础础设施、产产业配套套、资源源整合、城城市空间间等方面面协调姜姜堰共同同发展。在在城市向向南、向向东发展展的同时时,应积极极整合城城市西北北侧用地地，协调调好九龙龙与城市

16、市同步发发展的关关系，不不断改变变北侧的的交通状状况与生生活环境境。城市中期规规划 220066-20010年年，人口口55万，用用地600平方公公里。其其中：主主城区442万人人，高港港区133万人。主主城区完完成环城城河以内内的综合合整治，基基本实现现下坝地地区的改改造，初初步完成成五巷、涵涵西街古古民居片片的保护护与改造造。新区区完成府府南街区区的综合合开发，基基本完成成3288国道以以南地区区东风路路至泰高高路之间间的商住住开发。加加快高科科技工业业园区、春春兰工业业园、西西北工业业区的开开发建设设，基本本完成周周山河以以北用地地的项目目布点，适适时开发发周山河河以南泰泰高路以以西区域

17、域。高港港区的刁刁铺镇、口口岸镇完完成由集集镇向中中等城市市发展的的过渡，加加快长江江岸线的的综合开开发。城市远期规规划 220066-20020年年,主城区区形成大大城市规规模，城城市用地地调整基基本完成成，形成成结构合合理、功功能明确确、交通通便捷、环环境优美美的新城城区，完完成老城城区的全全面改造造。高港港区形成成中等城城市规模模，沿江江开发已已成规模模。寺巷巷和野徐徐、泰东东和苏陈陈组团形形成，成成为市区区间的重重要节点点。第二部分房房地产市市场分析析一、房地产产发展势势态分析析1、房地产产市场红红火2004年年一季度度全市房房地产开开发共完完成投资资9.441亿元元，同比比增长551

18、.882%，低低于全社社会固定定资产投投资增幅幅20多个个百分点点。这是是近年来来泰州市市首次出出现房地地产开发发投资增增长慢于于全社会会投资增增长的局局面。据据统计，2004年一季度全市房地产开发施工房屋面积204.06万平方米，同比增长62.31%；海陵区销售房屋面积30.97万平方米，同比增长283.29%；商品房销售额5.11亿元，同比增长285.06%。空置商品房增长的局面得到遏制。一季度全市空置房31.06万平方米，与上年同期基本持平。市区一季度空置房同比下降了11.42%，空置面积为5.12万平方米。2.旧城改改造与新新区建设设力度相相当，形形成板块块竞争泰州政府呼呼吁旧城城改造

19、和和新区建建设协调调发展，要要在推进进新区建建设的同同时，加加快旧城城改造。旧旧城区启启动坡子子街商贸贸区的建建设，加加快完成成拆迁及及相关配配套，将将坡子街街商贸区区与五一一路、府府前街商商贸区以以及东进进西路商商贸区连连成一片片，届时时将成为为老城区区繁华的的商业街街区。这这样势必必带动周周边楼盘盘的价格格，该区区域目前前典型的的楼盘有有鹏欣丽丽都，开开发规模模也相当当大，现现在正处处预约阶阶段，估估计今年年内会开开盘，开开盘价具具周边业业内人士士估计会会在30000元元每平方方米。新新区在建建的项目目有盛世世华庭、西西湖翠苑苑、景泰泰园、泰泰墅园、恒恒景国际际花园以以及本项项目。在在市场

20、上上不仅仅仅存在区区域竞争争，同时时和老城城区也形形成竞争争，老城城区在生生活配套套以及商商业配套套上存在在一定的的优势，目目前整体体价格要要比新区区高。但但是新城城区在规规划上是是今后的的城市中中心，泰泰州市政政府以及及其他的的办事机机构全部部集中于于此，从从长远角角度看，新新区的房房地产发发展前景景将十分分看好。3.放量供供量，是是机会也也是挑战战2003-20004年泰泰州市土土地供应应量公相相当大，未未来几年年内泰州州市楼盘盘上市量量将会非非常大。初初步估计计，今后后新区板板块的供供应量就就将达到到1000万平方方米，如如果再加加市中心心、城东东板块等等，两年年内的供供应量肯肯定可达达

21、到1550万平平方米，所所以未上上市的体体量面积积数字无无疑是庞庞大的,市场板板块竞争争将会更更加激烈烈,应当谨谨防的开开发。所所以我们们认为本本案在开开发策略略上，第第一是要要抓住稍稍纵即逝逝的开发发时机，第第二是要要做出自自己的特特点，第第三是要要谨慎推推盘，第第四是要要做好楼楼盘的品品质。4.房价步步步高升升，一路路上扬虽然价格上上涨之势势很猛，2003年市区均价就已超过每平方米2100元大关，其他地区均价1550元。目前价格并没有呈下降趋势，相反的是房价继续往上扬，目前的情况是：地段不好，品质不高的楼盘，价格升不上去，买是没有问题的。而一些定位准确，有自己特点的楼盘则是呈旺销之势，例如

22、鹏欣丽园等（均价在2700元每平方米），其规模庞大，地段很好，生活配套设施齐全，其销售情况仍然非常好(一期销售率达100)。另外如黄金家园小高层，香江花园等品质较好的楼盘最高价已突破每平方米3000元以上。根据我们对泰州市房地产市场的分析，认为明后两年房价还有上涨的空间。如东进路北侧正在筹备之中的鹏欣丽都，估计开盘时价格会在3000每平方米以上。形成高价旺销的其中最主要的原因是泰州市目前有大批旧城项目，促使了房地产的进一不发展。5.开发商商各显其其能，高高品质楼楼盘不断断面市以盛世华庭庭为例，其其在泰州州市房地地产市场场中可以以算是高高品质的的楼盘。无无论从前前期广告告宣传还还是设计计商及物物

23、业管理理公司等等的资源源整合，再再加上市市政府对对面核心心地段,人民公公园,人民广广场和周周边便利利的交通通环境的的硬件设设施。盛盛世华庭庭没有理理由不做做高品质质的楼盘盘。而事事实也正正是如此此，全面面的配套套设施，都都使得这这一高品品质楼盘盘在泰州州市民心心中烙下下深深的的印记。同同时象西西湖翠院院、泰墅墅园、恒恒景国际际花园、四四季林语语、鹏欣欣丽都等等楼盘的的品质在在泰州处处于领先先地位。6.小高层层悄然进进入泰州州市场产品稀缺主主要表现现在产品品品质，在在此前泰泰州市房房产品普普遍是单单一的多多层住宅宅，楼盘盘缺乏特特质，自自20002年凤凤凰房产产开发泰泰州市第第一个小小高层水水景

24、住宅宅取得成成功后，高高层住宅宅已经悄悄悄的进进入泰州州市场.盛和房房地产开开发的盛盛世华庭庭;泰州基基泰恒业业房产公公司开发发的景泰泰园高层层住宅；鹏欣房房地产开开发的鹏鹏欣丽都都以及绍绍兴恒景景房地产产开发的的恒景国国际花园园都设计计有小高高层住宅宅。随着着楼盘品品质的提提高，消消费者的的品味也也会相应应的提高高，这也也就导致致发展商商在推出出产品的的同时要要考虑更更多的因因素同时时，把自自己的产产品做得得更美更更好，以以求在激激烈的市市场竞争争中脱颖颖而出，届届时将会会加剧泰泰州市房房地产市市场的繁繁荣与发发展，同同时必将将引起新新的一轮轮开发热热。7.泰州住住宅开发发市场热热点板块块预

25、测泰州市房地地产发展展主要分分布在老老城区和和城南新新区两大大快，老老城区的的旧城改改造力度度也是相相当大，大大都是一一些零星星的小盘盘，而且且城市的的主要交交通比较较狭窄，从从远期来来看，不不存在优优势。现现在由于于其交通通设施,生活配配套设施施等比较较完善，在在其竞争争上还是是有一定定优势，价价格水平平也相对对新区要要高点。新新区在规规划上比比较完善善，各个个功能分分区明确确，道路路宽敞，生生活区也也逐渐趋趋向成熟熟，同时时又是泰泰州市的的政府部部门集中中办公地地点。目目前新区区楼盘面面积都在在1000亩以上上，大盘盘时代的的到来将将在在新新区诞生生，因此此新区的的发展是是大趋所所势，从从

26、长远的的家度看看，市民民对新区区的房产产绝对看看好，普普遍认为为新区的的房子在在三五年年后肯定定看涨，目目前最主主要的是是商业设设施不比比老区，人人气一时时难聚。二、房地产产一级市市场分析析1、土地出出让方式式描述申请国有土土地使用用权的方方式主要要有两种种：一是是划拨，二二是出让让。作为为房地产产开发用用地，一一般都是是以出让让方式取取得国有有土地使使用权的的。在公公开、公公平、公公正的土土地使用用制度基基础上出出让方式式有三种种：招标标出让、拍拍卖出让让、挂牌牌出让。招标出让国国有土地地使用权权，是指指市、县县人民政政府土地地行政主主管部门门(以下简简称出让让人)发布招招标公告告，邀请请特

27、定或或者不特特定的公公民、法法人和其其他组织织参加国国有土地地使用权权投标，根根据投标标结果确确定土地地使用者者的行为为。拍卖出让国国有土地地使用权权，是指指出让人人发布拍拍卖公告告，由竞竞买人在在指定时时间、地地点进行行公开竞竞价，根根据出价价结果确确定土地地使用者者的行为为。挂牌出让国国有土地地使用权权，是指指出让人人发布挂挂牌公告告，按公公告规定定的期限限将拟出出让宗地地的交易易条件在在指定的的土地交交易场所所挂牌公公布，接接受竞买买人的报报价申请请并更新新挂牌价价格，根根据挂牌牌期限截截止时的的出价结结果确定定土地使使用者的的行为。该该方式是是目前泰泰州市主主要的土土地出让让方式。2、

28、出让土土地与城城市基准准地价之之间的变变幅情况况图表 1 主城区区商业用用地级别别基准地地价单位位：元/平方米米土地级别一一二三四五六基准地价 32000 222500 14400 8200 6220 4400 地价变幅 22000-442000 16650-28550 9950-18550 5520-11220 4470-7700 3000-5500 容积率 00.2 1.99 1.7 11.4 1.22 1.0 图表 2 主城区区住宅用用地级别别基准地地价单位位：元/平方米米土地级别一一二三四五基准地价 10000 8830 6500 4550 3350 地价变幅 8000-12200 6

29、800-9880 5500-8000 3550-5550 2900-4110 容积率 11.3 1.22 1.1 11.0 1.00 3、20004年泰泰州市土土地成交交情况2004年年上半年年,泰州市市政府相相对放宽宽,大量土土地上市市,新开土土地和更更新改造造土地估估计在110000亩以上上,土地市市场价格格一时难难以上涨涨,其中主主要的原原因还是是泰州市市政府的的政策,实施旧旧城改造造和新区区建设协协调发展展,缺乏实实施只拆拆不建,推地还还绿,更新交交通设施施的政策策,使土地地市场价价格处于于萧条局局面。近期2000419号号地块，即即电视塔塔街区工工程改造造地块正正在公开开挂牌。该该地

30、块位位于青年年南路东东侧，海海陵南路路西侧，暮暮春街南南侧。经经勘测定定界，宗宗地总面面积约11289957平平方米（193.44亩），其中：出让土地面积约121347平方米（182.02亩）、河流道路绿化面积7610平方米（11.42亩）。规划用途为商业住宅综合用地，规划建筑面积约122650平方米，其中：商业约44410平方米、住宅约78240平方米，容积率约0.95。本次挂牌出让地块为现状毛地，起始价为2.01亿元。附：20004年1月12日开开始泰州州市土地地供应（包包括近期期招标的的）地块位置地地块面积积（亩）总建筑面积（M2）住宅面积（M2）起始价（万元） 成交价价（万元） 200

31、3-30-1东进进路西片片地块，鼓鼓楼路西西，东进进路北 55.06 533349 177746 87550 2003-30-2东进进路东片片地块，鼓鼓楼路东东，南通通路西，东东进路北北 1221.115 11015527 442295 181100 2004-2号海海陵区880地块块 299.166 116400 2004-4好地地块，汽汽车城东东，海陵陵路西，永永兴路南南，永定定路北 3533.377 24433220 11652200 114410 2004-5号地地块，江江洲南路路，本项项目 1105.66 665588 665588 60000 2004-8号地地块，南南官河东东，凤

32、凰凰路南，泰泰高路西西，变电电所北 82 816600 732200 27442 2004-10号号地块，南南通路西西，东进进路北 1666.099 17710222 8821227 2282888 2004-12号号地块，江江洲南路路东，迎迎春西路路南，南南官河西西，景庄庄河北侧侧 599.733 3886100 3225100 38800 2004-14号号地块，中中国联通通有限公公司泰州州分公司司西侧，建建工大厦厦东侧，凤凤凰东路路北侧 12.69 146663.31 7766 2004-15号号地块，鼓鼓楼南路路东，预预备役二二团南，凤凤凰河西西，永兴兴路北 1166.811 9995

33、499.8 752265.4 770800 2004-16-1号地地块职中中路东，一一职中南南，稻河河路西，扬扬州路北北 1339.335 11122274 791115 9755 2004-16-2号地地块南关关河东，东东进路西西南，城城河北 37.64 170000 90000 1120 2004-19号号地块，即即电视塔塔街区工工程改造造地块 1933.444 11226650 782240 201100 三、房地产产二级市市场分析析1、市区房房地产开开发投资资状况2003年年，泰州州市区房房地产投投资总额额为122.355亿元，占占全市的的39.66%。市区区全年新新开工各各类住宅宅5

34、0万平平方米，竣竣工544万平方方米，销销售面积积达600.355万平方方米，市市区住宅宅楼基本本是买方方市场。泰泰州市房房地产市市场的发发展仍是是有目共共睹的，而而且其增增长的势势头仍显显得很猛猛，以这这样的态态势而言言，对于于近期将将推出的的楼盘，还还是有一一定的空空间和消消化能力力的。今今年市政政府推出出几幅地地，面积积也都具具一定规规模，大大都被外外地房地地产开发发企业拿拿到，房房地产市市场趋变变为本土土与外来来开发商商竞争的的态势。“僧多”而“粥少”就意味着竞争的激烈，目前泰州房地产市场上光规模在20万平方米以上的在售大盘就有2个，而尚未开盘的10以上的楼盘也有4个。2、20004年

35、市市区房地地产开发发项目计计划更新改造项项目：序号项目名称称建设性质建设规规模及内内容总投投资建设设起止年年限从开工工到20003年年底完成成投资 20004年计计划计划投资建设计划合计 11830000 990000 7111000 1 建成济济川小区区续建总规规模5.5万M2,年度开开发规模模5.55万M2 110000 20003-2004 30000 880000 竣工工 2 实施东东进东路路街区改改造续建建总规模模22万M2，年年度开发发规模88万M2 550000 20004-2005 1100000 竣竣工 3 建成时时代花园园续建总规规模4.1万M2 60000 220033-

36、2004 30000 330000 竣工工 4 建成北北荟苑续续建总规规模4.5万M2 50000 220033-2004 30000 220000 竣工工 5 海陵南南路街区区综合开开发新建建总规模模7万M2，南南山寺路路南城河河，铁塔塔广场中市河河、暮春春路时代超超市 1180000 220044-2006 1110000 6 肉联厂厂东侧低低洼地改改造工程程新建总规规模122万M2，年年度开发发规模44万M2 200000 20003-2006 660000 7 关帝庙庙巷东西西两侧综综合开发发新建总规规模2.6万M2，年年度开发发规模11万 M22 60000 20004-2005 4

37、40000 8 工人路路北侧综综合开发发新建总规规模4万M2，年年度开发发规模11.8万万 M22 50000 20004-2005 220000 9 实施府府前路北北侧综合合开发新新建总规规模4.5万M2，年年度开发发规模22万M2 140000 20004-2005 770000 10 税西西街北侧侧古民居居保护性性整治新新建总规规模2.5万M2 50000 220044-2006 115000 11 实施施东进西西路综合合开发续续建总规规模6万M2，年年度开发发规模11万M2 180000 20003-2004 880000 12 海陵陵区社区区示范活活动中心心新建总规规模2万M2 80

38、000 220044-2005 448000 结顶顶13 高港港区旧城城改造新新建总规规模133万M2 120000 20003-2007 338000 新建工程：序号项目名称称建设性质建设规规模及内内容总投投资建设设起止年限从开工工到20003年年底完成成投资 20004年计计划计划投资年年度建设设计划合计 44670000 7225000 1 盛和花花园一期期续建总规规模300万M2，年年度开发发规模110万M2 600000 20003-2007 1180000 竣竣工 2 鑫龙家家园续建建总规模模25万M2，年年度开发发规模55万M2 240000 20002-2005 880000

39、竣工工 3 府南居居住区二二期新建建总规模模1200万M2，年年度开发发规模88万M2 18000000 20004-2007 1100000 完完成拆迁迁、土地地上市4 拆迁安安置房（经经济适用用房）新新建总规规模20万M2，年年度开发发规模110万M2 250000 20004-2005 1125000 完完成拆迁迁、土地地划拨，主主体竣工工5 低价房房建设工工程新建建总规模模10万M2，年年度开发发规模55万M2 120000 20004-2005 880000 完成成拆迁、土土地划拨拨6 高港区区房地产产开发续续建总规规模1666万M2，年年度开发发规模118万M2 16660000

40、20003-2007 1160000 在未来三年年内,泰州计计划投资资房地产产总额665亿元元，其中中更新工工程完成成投资118.33亿元，新新建设工工程完成成投资446.77亿元，开开发面积积大约为为250万平平方米左左右,年开发发量估计计在600万平方方米左右右，年销销售在660万左左右。3、全市220033年房地地产开发发投资情情况2003年年全市房房地产投投资额达达到311亿元,上年同同比增长长59.99%；全市市住宅开开工量为为2444.444万平方方米,上年同同比增长长16.27%；全市市住宅竣竣工面积积为1009.335万平平方米，上上年同比比增长113.555%；全市商商品房销

41、销售面积积为1222.337万平平方米,上年同同比增长长24.84%；商品品房销售售面积超超出竣工工面133.022万平方方米,房地产产市场十十分红火火。指标名称计计量单位位 20003年年 20002年年增长比比例(%) 一.本年总总投资万万元 33114484 19446877 599.999 其中住宅 万元 20226433 13364003 448.556 二.新增固固定资产产万元 11819993 15999988 133.755 三.房屋建建筑面积积施工面积万万平方米米 3116.553 2253.81 24.71 住宅 万平平方米 2444.444 2110.223 116.22

42、7 竣工面积万万平方米米 1225.006 1118.09 5.990 住宅 万平平方米 1099.355 966.300 133.555 四.土地开开发投资资万元 2287009 2225224 227.446 土地开发面面积万平平方米 44.75 57.30 降21.90 五.商品房房销售额额万元 11853326 14330755 299.533 商品房销售售面积万万平方米米 1222.337 998.002 224.884 六.竣工住住宅套数数套 85558 81119 55.411 四、房地产产三级市市场分析析随着泰州房房地产的的进一步步升温，房房地产二二手市场场逐渐开开始活跃跃。据

43、泰泰州新世世纪房产产中介公公司介绍绍，该公公司几家家连锁店店合计基基本每月月能过户户20套左左右商品品房，其其中城南南地区二二手房最最为活跃跃，主要要原因为为：首先，这个个板块大大多是近近几年修修的住宅宅小区，整整体比较较新，小小区规模模较大，内内部环境境以及配配套设施施齐全，整整个住宅宅区逐步步趋向成成熟；其其次，小小区周边边生活配配套设施施逐渐完完善，大大型超市市、学校校、医院院等基础础设施完完善；再再次，该该区域处处于南面面新区房房源充足足，而离离市中心心只隔两两座桥，相相应市中中心可供供应的新新房子少少；最后后，泰州州城市整整体向南南扩发展展，购房房者对南南区的房房产前景景十分看看好。

44、这这些因素素使大多多购房者者选择把把最终目目标索定定在该区区域，目目前该区区域商品品房平均均价格223500元/平方米米左右，去去年初增增长特别别快。作作为二手手市场的的走势来来看，从从一个方方面了解解泰州房房产的的的走势，也也反映了了购房中中作为投投资开始始占相当当的一部部分。最新交付几几个楼盘盘二手房房情况：楼盘名称开开盘价（元元/）二手手市场价价该区域域租赁价价格1000方为为准中装家电齐齐毛胚鹏欣丽园 22000元/ 26600元元/ 16600元元/月 6000元/月鑫龙花园 19000元/ 23300元元/ 12200元元/月 5000元/月时代花园 18220元/ 26600元元

45、/ 12200元元/月 5000元/月天阳花园 21000元/ 28800元元/ 16600元元/月 6000元/月锦绣华庭 23550元/ 26600元元/ 12200元元/月 5000元/月怡景花园 22550元/ 26600元元/ 12200元元/月 5000元/月明珠小区 14000元/月 20000元元/月 10000元元/月 4000元/月最新二手房房市场报报价：地点户型楼楼层面积积车库装修修房龄报价价凤凰21 联体别别墅 33层 1668 221 毛毛坯 002 448 莲花六区 3室2厅 4楼 1335 113 毛毛坯期房房 399 盛和花园 3室2厅 3楼 1337.66 2

46、88 毛坯坯 044 400 盛和花园 3室1厅 4楼 1116 118 毛毛坯期房房原价莲花六区 3室2厅 3楼 1440 119 毛毛坯期房房 377 莲花六区33室2厅 5+6 1150+1200 有毛坯期房房 388.8 莲花七区 2室1厅 3楼 833 188 中装装 022 233 景光南苑独独立别墅墅 3层 3220 有有毛坯 003 998 怡景花园 3室2厅 2楼 1228 99 毛坯坯期房 335 莲花八区 3室2厅 3楼 1112.222 333.222 毛毛坯 003 440 工人新村 3室2厅 6楼 1003 117 高高装 002 228.88 怡景花园 3室2厅

47、2楼 1228 99 毛坯坯期房 335 明珠小区 4室2厅 4+5 1153+1200 400 毛坯坯 033 400 五、城市居居民可承承接力分分析与年年需求量量预分析析去年泰州市市城镇居居民可支支配收入入达到885177元，人人均消费费支出557433元，住住房消费费5888元，占占总消费费支出的的10.07%左右，远远低于大大城市的的水平，而而泰州的的整体经经济水平平表现的的十分活活跃，人人均收入入不断创创立新高高，人民民对物质质生活的的质量要要求更高高，迫切切的改善善居住条条件，市市场前景景还是十十分可观观的。去去年海陵陵区住宅宅竣工面面积为115.331万平平方米，而而商品房房销售

48、面面积为116.115万平平方米。按按照保守守的估计计，今后后两年内内泰州房房地产发发展应在在现有的的基础上上增长于于10%以上的的速度增增长（房房地产的的发展速速度一般般走在国国民经济济发展的的前面）。第三部分项项目分析析一、项目概概况1、项目四四至位置置本案位于泰泰州江洲洲路与凤凤凰路交交叉口西西北侧，凤凤凰二十十一小区区南，介介于开发发区和城城市新区区之间，向向东沿凤凤凰路客客至泰州州市行政政中心、人人民公园园、人民民广场等等大型市市政设施施；沿凤凤凰路向向南拐可可至泰州州市客运运中心；向西为为泰州市市经济开开发区，沿沿凤凰西西路以及及梅兰西西路连接接3288国道；北面沿沿江洲路路直接到

49、到达泰州州市汽车车西站，四四边交通通十分便便捷。2、项目周周边环境境项目地段相相对处城城市郊区区，空气气清新，环环境宜人人。东南南有一定定的水域域河流，为为区块提提供了绝绝好的水水资源，南南面有开开发区会会所，以以及高尔尔夫球练练习场，环环境相当当幽雅，景景观较佳佳，为小小区提供供景观。东东面隔南南官河为为农居点点，规划划商比较较凌乱、复复杂。西西面为泰泰州经济济开发区区，整体体环境尚尚可，本本案西南南面有一一变压器器，影响响景观；北面为为泰墅园园别墅园园区，环环境较佳佳，同时时北面有有一高压压线，对对本案有有一定的的影响。3、项目周周边路况况目前本案周周边的主主要路网网南北向向有江洲洲路青年

50、年路等，东东西方向向有凤凰凰路梅兰兰西路以以及济川川路等，道道路状况况良好，其其中青年年路、凤凤凰路为为双向六六车道一一级道路路（500米宽），江江洲路、济济川路为为双向死死车道（38米宽）。本案到达泰州市客运站十分便捷，向北5分钟车程可到泰州汽车西站，向南3分钟车程可到泰州客运中心，交通十分便捷。4、项目周周边交通通目前泰州城城市已经经开通二二十多条条公交路路线，本本案位置置地处西西南面，开开发区地地带，相相对较偏偏，过往往人流量量相对较较少，目目前公交交发展较较为缓慢慢，通往往江洲南南路地公公交目前前仅266路，公公交站点点设凤凰凰21大门门口，离离本案33004000米距离离，估计计10

51、20分分钟一班班，起止止时间为为6：306：00 。除本本站外其其他离本本案最近近地公交交站点为为济川路路上的明明珠小区区和青年年路的消消防支队队，该站站点距离离本案较较远。5、项目周周边配套套设施该区处开发发区，周周边住宅宅区尚未未成熟，总总体配套套相对落落后，一一些大型型生活配配套设施施比较欠欠缺，目目前该区区块主要要商业配配套为小小型的便便利店为为主。商业以本案案北面凤凤凰211沿街商商铺为该该区块提提供商业业服务，主主要营业业汽车摩摩托车装装潢、小小型超市市、便利利店、药药店、麻麻将桌店店、小吃吃店、美美容店、浴浴室等。文教本案北北面明珠珠小区有有明珠双双语幼儿儿园，西西面沿梅梅兰西路

52、路有以乡乡办小学学医疗普济医医院（现现在正动动工建造造规模较较大），附附近有明明珠药房房金融凤凰221门口口中国银银行（离离本案4400米米左右），中中国工商商银行江江洲支行行、中国国建设银银行（离离本案110000米左右右）酒店本案沿沿江洲路路上向西西5000米有紫紫金城大大酒店，沿沿凤凰路路向东有有新永泰泰大酒店店、金钱钱豹大酒酒店、花花园假日日大酒店店等农贸本案向向西10000米米有明珠珠农贸市市场二、项目各各项经济济指标1、用地状状况园区用地范范围：基基地西临临江洲南南路，南南临汤加加河，北北面有1110KKV高压压线穿过过，基地地南北长长约3226米，东东西面宽宽2100米，呈呈长方

53、形形，面积积为7004400平方米米。2、规划布布局l 园区区内布置置环形主主道路为为基本框框架，布布置南北北向景观观干道，将将园区分分为三各各小组团团，中间间辅以休休闲小道道，配以以自然人人造景观观。l 园区区绿化沿沿城市道道路设置置，形成成良好景景观，沿沿江洲南南路设主主入口广广场，在在住宅之之间设主主题绿地地活动场场所，北北面道路路设次入入口。l 住宅宅均为南南北向布布置，结结合地理理情况，南南底北高高，形成成天际线线。3、主要技技术经济济指标l 征地地面积： 7004400平方米米；l 总建建筑面积积： 718831.2平方方米；其中住宅面面积： 6688330.77平方米米；商业面积

54、： 26664.4平方方米；物业面积： 3336.11平方米米；l 建筑筑占地面面积： 231172平平方米；l 建筑筑密度： 227.88%；l 建筑筑容积率率： 1.02；l 建筑筑绿化率率： 366.2%；l 绿地地面积： 2254999.33平方米米；其中中心广广场绿地地面积： 10032.1平方方米；l 居住住户数： 4777户l 机动动车位室室内： , 2122辆室外： 48辆辆l 建筑筑间距： 11.2254、住宅房房物业形形态情况况 共446幢4477套套物业形态幢幢数面积积占总面面积比例例套数占总总套数比比例多层 144 3330833 466.055% 2293 61.42

55、% 联排 199 1881788 255.300% 990 118.887% 叠排 100 1660533 222.355% 888 118.445% 联体别墅 3 115155 2.11% 6 1.556% 三、项目周周边竞争争楼盘分分析2004年年伴随泰泰州经济济的发展展，城市市框架的的拉大，特特别是行行政中心心南移，使使城市基基础设施施逐渐从从老城区区转向了了城南新新区。特特别是市市委、市市政府提提出加快快城市沿沿江发展展的宏伟伟规划，使使城南区区域成为为各界人人士投资资的一块块热土。目前城南区区域已建建成的有有市行政政中心、市市政府、市市政协、市市人大、人人民广场场、人民民公园、金金钱

56、豹国国际大酒酒店等设设施，交交通也日日渐便利利，永辉辉路、凤凤凰路、永永兴路、永永定路、青青年路、海海陵路、鼓鼓楼路、东东风路等等多条道道路，特特别是3328国国道也将将从该区区域通过过，构筑筑起其发发达的交交通圈，另另外，在在不久的的将来这这里将建建几个大大规模的的住宅小小区，多多座中小小学校，逐逐渐形成成以行政政办公为为基础，生生活居住住、文化化、商贸贸、休闲闲娱乐协协调发展展的生态态型园林林新城。本项目位于于江洲南南路隶属属新区西西面，周周边有在在建或待待建大型型住宅项项目,开发与与开盘时时间接近近本项目目，下为为重点竞竞争对手手个案解解析：1.盛世华华庭盛世华庭项目基本情情况名称盛世华

57、华庭区位位图项目地点凤凤凰东路路99号发展商江苏苏盛和房房地产开开发有限限责任公公司建筑设计公公司上海海同设建建筑设计计院建筑施工单单位南通通二建、南南通四建建广告策划/代理公公司上海海同济房房地产咨咨询有限限公司规划用地面面积 4450亩亩总建筑面积积 300.4669万建筑风风格欧陆陆风格容积率 11.066 物业业管理公公司南京京金陵饭饭店物业业公司担担任物业业顾问香江物业管管理公司司管理绿化率 550.77% 规规模（幢幢）由1144栋综合合型建筑筑组成规划设计特特点项目目规划为为中高档档复合型型住宅，在在其产品品规划和和设计方方面，具具有一定定的优势势，园区区东南向向为排屋屋区,中间

58、是是别墅区区,四周一一多层围围合,符合常常规的高高档物业业的设置置,布局上上错落有有致,每一栋栋楼都有有各自的的景观. 住宅楼情况况整个小小区共有有住宅楼楼1144栋,一期222栋多层层（共5510套套单位）,12栋独立别墅,3栋联排(22套),二期12栋多层,1栋小高层,三期未定. 商铺情况南南面,西面,北面为为沿街商商铺 (价格3550055000,均均价45500) 写字楼情况况无销售指标一期情况推出时间 20003.111 交交付时间间 20004.10 推出体量近近10万，多层层22栋(5110套) ,12栋栋独立别别墅,33栋联排排(222套) 物业类型多多层,排屋,别墅工程状况多

59、多层交付付,别墅立立面装修修主要户户型二房房一厅一一卫三房一厅一一卫三房两厅二二卫户型面积 803000价格多层均均价:118688元/ ( 面积9001330)排屋价格:30880336800元/ (面积18802210)别墅价格:600001100000元/ (面积积28003000) 销售情况一一期销售售率为1100%（20004年9月止）,部分独独立别墅墅买现房房二期已经开开盘。车位设置方方式地上上/地下价格格汽车15550元元/(500) 摩摩托车8800元元/二期情况推出时间 2000.099.133 交付付时间 20005.110 推出体量 12栋栋多层,1栋小小高层,西面商商铺

60、物业类型多多层,小高层层,商铺工程状况多多层基础础施工,商铺主主体工程程施工户型面积二二房一厅厅（900） 1120套套剩一半半多在1122,1113,1114号号楼三房一厅（115120） 80套不到5套在102号楼三房两厅(13001551) 1150套套 300来套 1104,1066,1110号楼楼三房两厅 (1772) 99套不详四房两厅 (1994) 99套不详四房两厅(18221998) 440套不详价格多层均均价:223800元/小高层均价价:27780元元/汽车库位:15550元/(室内500)摩托车库:8000元/商铺均价445000元/销售情况销销售情况况比较好好,每天基