房地产司法鉴定估价报告

1、房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 页 电话：0531 81666273 81666276目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc322423361致委托方函函 PAGEREF _Toc322423361 h 2 HYPERLINK l _Toc322423362估价的假设设和限制制条件 PAGEREF _Toc322423362 h 44 HYPERLINK l _Toc322423363估价结果报报告 PAGEREF _Toc322423363 h 6 HYPERLINK l _Toc322423364一、委托方方 PAGEREF _Toc322423364

2、 h 6 HYPERLINK l _Toc322423365二、估价方方 PAGEREF _Toc322423365 h 6 HYPERLINK l _Toc322423366三、估价对对象 PAGEREF _Toc322423366 h 6 HYPERLINK l _Toc322423367四、估价目目的7 HYPERLINK l _Toc322423368五、估价时时点7 HYPERLINK l _Toc322423369六、价值定定义7 HYPERLINK l _Toc322423370七、估价依依据8 HYPERLINK l _Toc322423371八、估价原原则8 HYPERLIN

3、K l _Toc322423372九、估价方方法8 HYPERLINK l _Toc322423373十、估价结结果9 HYPERLINK l _Toc322423374十一、估价价人员99 HYPERLINK l _Toc322423375十二、估价价作业日日期：99 HYPERLINK l _Toc322423376十三、估价价报告应应用的有有效期：9 HYPERLINK l _Toc322423377附件 PAGEREF _Toc322423377 h 10房地产估价 【致委托方函】致委托方函函山东省临沂沂市河东东区人民民法院：受贵院委托托，临沂沂盛邦房房地产评评估咨询询有限公公司遵照照

4、中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法、国国家标准准房地地产估价价规范等等法律法法规和技技术标准准，遵循循独立、客客观、公公正、合合法、谨谨慎的原原则，按按照科学学、公允允的方法法进行了了分析和和测算，对对位于临临沂市罗罗庄区圣圣奥名门门6号楼1-1102室及101室的涉案房房地产价价值进行行了评估估。估价人员对对委托评评估的房房地产进进行了实实地查勘勘和估价价资料的的收集，同同时进行行了必要要的调研研、核对对，在此此基础上上撰写了了房地产产司法鉴鉴定估价价报告。当当事人或或其他利利害关系系人对评评估结果果有异议议的，可可以在收收到评估估报告之之日起十十日内通通过山东东省临沂沂市河东东区人民

5、民法院向向我公司司书面提提出。房产证号：估价对象位位置：罗庄区圣奥奥名门产权人：刘野营设计用途：住宅实际用途：住宅，储藏藏室证载建筑面面积：评估建筑面面积：1-1022室：1004.006；1011室：122.144估价目的：为山东省临临沂市河河东区人人民法院院办理案案件确定定涉案房房地产价价值提供供参考而而评估房房地产市市场价值值估价时点：二一六年年六月二二十一（实地勘勘察之日日）估价方法：市场比较法法和收益益法市场价值：小写金额(人民币)大写金额(人民币)估价对象总总价值：188.228万元壹佰捌拾捌捌万贰仟仟捌佰圆圆整。其中：主房建筑面面积1044.066平方米米，评估估价值29万元。配

6、房建筑面面积12.14平方米米，评估估价值4万元。临沂盛邦房房地产评评估咨询询有限公公司二一六年年六月二二十二房地产估价 【估价师声明】估价师声明明我们郑重声声明：我们在本本估价报报告中陈陈述的事事实是真真实的和和准确的的。本估价报报告中的的分析、意意见和结结论是我我们自己己公正的的专业分分析、意意见和结结论，但但受到本本估价报报告中已已说明的的假设和和限制条条件的限限制。我们与本本估价报报告中的的估价对对象没有有利害关关系，也也与有关关当事人人没有个个人利害害关系或或偏见。我们依照照中华人人民共和和国国家家标准房房地产估估价规范范进行行分析，形形成意见见和结论论，撰写写本估价价报告。估价人员

7、员宋桂梅梅、杨淑淑梅于20116年6月21日（实地地查勘日日期）已已对本估估价报告告中的估估价对象象的建筑筑结构、室室外状况况进行了了实地查查看并进进行记录录（因被执行人人未到场场，我们们未能进进入室内内进行查查看），但仅限限于估价价对象的的外观与与目前维维护管理理状况，尤尤其因提提供资料料有限，我我们不承承担对估估价对象象建筑结结构质量量、建筑筑面积数数量准确确性和相相应权益益的责任任，也不不承担对对其他被被遮盖，未未暴露及及难于接接触到的的部分进进行检视视的责任任。我们们不承担担对建筑筑物结构构质量进进行调查查的责任任。没有人对对本估价价报告提提供了重重要专业业帮助。本报告中中所依据据的有

8、关关估价对对象建筑筑面积和和权益资资料由委委托方提提供，委委托方应应对资料料的真实实、可靠靠性负责责。本估价报报告仅是是在报告告中说明明的假设设条件下下对估价价对象正正常市场场价格 进行合合理估算算，报告告中对估估价对象象权属情情况的披披露不能能作为对对其权属属确认的的依据，估估价对象象权属界界定以有有权管理理部门认认定为准准。本报告估估价结果果仅作为为委托方方在本次次估价目目的下使使用，不不得做其其他用途途。未经经本估价价机构书书面同意意，本报报告的全全部或任任何一部部分均不不得向委委托方、报报告使用用者、报报告审查查部门以以外的单单位和个个人提供供，也不不得以任任何形式式公开发发表。当事人

9、或或其他利利害关系系人对评评估结果果有异议议的，可可以在收收到评估估报告之之日起十十日内通通过山东东省临沂沂市河东东区人民民法院向向我公司司书面提提出。参与本次次估价的的工作人人员估价师姓名名注册证书号号签 章宋桂梅杨淑梅房地产估价 【估价的假设和限制条件】估价的假设设和限制制条件一、本次估估价的假假设前提提估价对象象产权明明晰，手手续齐全全，可在在公开市市场上自自由转让让。市场供应应关系、市市场结构构保持稳稳定、未未发生重重大变化化或实质质性改变变。本次评估估以估价价对象合合法取得得、使用用和可按按现状持持续使用用为前提提。本次估价价基于以以下概念念所称估价，是是指专业业估价人人员，根根据估

10、价价目的，遵遵循估价价原则，运运用估价价方法，并并在综合合分析影影响房地地产价格格因素的的基础上上，对待待估房地地产的客客观合理理价格进进行估算算的活动动。所称公允价价格（客客观合理理价格），是是指对应应于某种种估价目目的特定定条件下下形成或或成立的的正常价价格，它它能够为为当事人人或社会会一般人人所信服服和接受受，通常常客观合合理价格格是指在在公开市市场上形形成或成成立的价价格。公开市场，是是指一个个竞争性性的市场场，在该该市场上上交易各各方进行行交易的的唯一目目的在于于最大限限度地追追求经济济利益，并并掌握必必要的市市场信息息，有较较为充裕裕的时间间，对交交易对象象具有必必要的专专业知识识

11、，交易易条件公公开且不不具有排排它性。本报告所称称“公开市市场价值值”是指估估价对象象在保持持现有用用途并取取得房屋屋所有权权证后，在在外部经经济环境境保持稳稳定的前前提下，为为本报告告所确定定的评估估目的而而提出的的公允评评估意见见（即公公允价格格）。该该评估意意见是指指假定在在充分发发达的公公开市场场条件下下，交易易双方在在交易地地位平等等、充分分了解相相关市场场信息及及交易双双方独立立和理智智进行判判断的前前提下形形成的公公平市场场价格。该该价格并并不代表表估价对对象在涉涉及产权权变动时时的实际际交易价价格。同一估价对对象，估估价目的的不同，估估价依据据及采用用的价值值标准会会有所不不同

12、，估估价结果果的客观观合理价价格也会会有所不不同。二、未经调调查确认认或无法法调查确确认的资资料本报告出出具的价价格为房房地合一一的价格格。如至至估价时时点止，产产权人尚尚有任何何有关估估价对象象的应缴缴未缴税税费，应应按照规规定缴纳纳或从评评估价值值中相应应扣减。本次估价价未对估估价对象象做建筑筑物基础础和结构构上的测测量和实实验，本本次评估估假设其其无基础础、结构构等方面面的重大大质量问问题。除非另有有说明，本本次房地地产司法法鉴定估估价假定定估价对对象房地地产不存存在任何何产权纠纠纷等限限制条件件。三、估价中中未考虑虑的因素素及一些些特殊处处理估价结果果是反映映估价对对象在本本次估价价目

13、的下下，根据据公开市市场原则则确定的的估价时时点的公公允价格格，仅作作为委托托方进行行房地产产司法鉴鉴定的参参考依据据，不得得用于其其他目的的和用途途。若改改变估价价目的及及使用条条件需向向本评估估机构咨咨询后作作必要修修正甚至至重新估估价。估价结果果未考虑虑国家宏宏观经济济政策发发生重大大变化、市市场供应应关系变变化、市市场结构构转变以以及其它它不可抗抗力等因因素对房房地产价价值的影影响，也也未考虑虑估价对对象将来来可能承承担违约约责任的的事宜，以以及特殊殊交易方方式下的的特殊交交易价格格等对评评估价值值的影响响。当上上述条件件发生变变化时，估估价结果果一般亦亦会发生生变化。本次评估估未考虑

14、虑强制处处分，要要求在短短期内变变现的特特殊情况况。估价价结果未未考虑未未来处置置风险。任何有关关估价对对象的运运作方式式、程序序应符合合国家的的有关法法律、法法规。本次估价价所依据据的权属属资料及及数据、有有关文件件、说明明均由委委托方提提供，委委托方应应对其所所提供情情况和资资料的真真实性、合合法性和和完整性性负责。由由于委托托方提供供情况和和资料不不实造成成的失误误，我公公司不承承担任何何责任，特特此声明明。委托方提提供的资资料中未未记载建建筑物建建设年代代，估价价师现场场勘查时时通过询询问了解解到估价价对象建建成年代代为20012年年，若与与实际建建成年代代差异3年以上上，报告告结果应

15、应进行调调整。委托方未未提供房房屋所有有权证复复印件，房房屋所有有权证号号、楼层层及面积积抵押情情况、查查封情况况等信息息均依据据委托方方提供的的房屋屋权属状状况信息息、房房屋其他他登记申申请书及其附附页、房房屋登记记簿复复印件确确定。因被执行行人未到到场，我我们未能能进入6号楼1-1102室及101室室内进行行勘察，本本次室内内装修状状况按普普通装修修考虑。四、本报告告使用的的限制条条件估价目的的、估价价时点不不变。未经估价价方和委委托方书书面同意意,本报告告的全部部或部分分及任何何参考资资料均不不允许在在任何公公开发表表的文件件、通告告或声明明中引用用,亦不得得以其他他任何方方式公开开发表

16、。本房地产产估价报报告经估估价机构构加盖公公章并由由估价师师签章、签签字后方方可使用用。按有关规规定本估估价报告告应用有有效期自自估价报报告出具具之日起起一年内内有效。房地产估价 【估价结果报告】估价结果报报告一、委托方方单位名称：山东省省临沂市市河东区区人民法法院二、估价方方临沂盛邦房房地产评评估咨询询有限公公司地 址: 临沂沂市房产产局南50米路西西法定代表人人: 郑光光辉资质:贰级级 联系电话：05339-8832330277三、估价对对象1、估价对对象坐落落及位置估价对象坐坐落于临临沂市罗罗庄区圣圣奥名门门，地处罗庄庄区湖东东路中段段东侧。2、权益状状况房产登记记状况房权证号房屋所有权

17、权人刘野营房屋坐落临沂市罗庄庄区圣奥奥名门6号楼1-1102室及101室丘 号号产别私有房产房屋状况幢号房号结构房屋总层数数所在层数建筑面积（M2）设计用途6号楼1-1022混合61104.006住宅6号楼101混合6-112.144配房116.22权况封方的书品售市区名1权查况：人国银南技业区；金000抵限0-至303：单高法查限0- -110封：市区法查限0- -112查位坊级法查限0- -111查位沂荫民查限0- 2322封：区法查限0- -100单临市人院封：封：市区法查限02429封：高术开人院封：101-24253、实物状状况= 1 * GB3公共部分分：庄奥6，建建成于20122

18、年，混合合结构，总总层数66层，一层层二户，楼楼宇外涂涂料墙面面，楼道道涂料墙墙面，水水泥地面面。户内部分分：6号楼1-1022室所在在楼层为为1层，1011室所在楼楼层为-1层，因被执行行人未到到场，我我们未能能进入66号楼1-1102室及101室室内进进行勘察察，经室室外勘察察及调查查了解本本次室内内无装修，按按毛坯房房评估。（3）小区区状况该居住小区区楼宇构构成均为小高高层、多多层，交通通组织方方式为人人车分流流，封闭闭性小区区有物业业公司管管理，小小区现入入住率较较高。4、区位状状况交通便捷度度：道路路通达度度较好，区区域主要要道路有有湖东路路路，双月月园路，距距主干道道较近，周周围有

19、多多公交线线路，交交通便捷捷。自然人文环环境质量量：估价价对象小小区内环环境较好好，自然然人文环环境质量量较好。居住社区成成熟度：居住小小区规模模适中、小小区入住住率较高高、居住住社区成成熟度高高。基础设施配配套情况况：估价价对象所所在区域域基础设设施完善善，达到到“七通”（通上上水、通通下水、通通电、通通讯、通通路、通通暖气、通通燃气），小小区内公公共配套套设施能能够满足足人们的的日常生生活需要要。公建配套情情况：周边有有物广场场、区立医院院等。5、最高最最佳使用用分析在合法前提提下的最最高最佳佳使用是是能使该该房地产产获利最最大的使使用方式式。估价价对象规规划用途途为住宅宅，根据据委托方方

20、提供的的有关资资料，估估价人员员实地查查勘以及及对当前前市场的的调查和和预期分分析，我我们认为为保持现现状用途途最为有有利，并并以此为为前提估估价。四、估价目目的为山东省临临沂市河河东区人人民法院院办理案案件确定定涉案房房地产价价值提供供参考而而评估其其房地产产市场价价值五、估价时时点二一六年年六月二二十一日日（现场场勘查之之日）六、价值定定义本次估价采采用的市市场价值值标准为为估价对对象房地地产在公公开市场场上最可可能形成成的客观观合理价价格。七、估价依依据1、国家法法律法规规；中华人人民共和和国城市市房地产产管理法法；中华人人民共和和国土地地管理法法；2、住房和和城乡建建设部、国国土资源源

21、部等部部门规章章；3、省、市市及有关关部门颁颁布的有有关房地地产价格格评估的的法律、法法规及政政策性文文件；4、技术标标准房地产估估价规范范【国国标GBB/T 502291-19999】;城镇土地地估价规规程【国国标GBB/T 185508-20001】;5、委托方方提供的的相关资资料：临河人院委1技2；商品房预预售合同同6、估价人人员掌握握的有关关资料以以及实地地查勘所所获取的的资料。八、估价原原则遵循合法法原则，应应以估价价对象的的合法使使用、合合法处分分为前提提估价。遵循最高高最佳使使用原则则，应以以估价对对象的最最高最佳佳使用为为前提估估价。遵循替代代原则，要要求估价价结果不不得明显显偏离类类似房地地产在同同等条件件下的正正常价格格。遵循估价价时点原原则，要要求估价价结果应应是估价价对象在在估价时时点的客客观合理理价格或或价值。九、估价方方法根据房地地产估价价规范，通通行的估估价方法法有市场场比较法法、收益益法、假假设开发发法、成成本法、基基准地价价修正法法等，有有条件选选用市场场比较法法进行估估价的，应应用市场场比较法法为主要要方法，有有收益房房地产采采用收益益法作为为其中的的一种方方法进行行估价。在在无市场场依据或或市场依依据不充充分而不不适宜用用市场比比较法、收收益法、假假设开发发法进行行估价的的情况下下，可采采用成本本法进行行估价。因估价对象象