城市房地产交易法律制度

1、 第七章 城市房地产交易 法律制度房地产交易的范围：从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分，房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵押、赠与、投资、出典、交换等形式。从交易的客体来看，可以分为土地使用权转让与房屋转让两种形式。房地产交易是房地产法中的重点内容，理论比较复杂，而且具有很高的实用性，应重点掌握。 第一节城城市房房地产交交易概述述一、房地地产交易易的概念念和特征征（一）房房地产交交易的概概念：是指当事事人之间间进行房房地产转转让、房房地产抵抵押和房房屋租赁赁的活动动。（二）房房地产交交易的特特征1、对象象的特殊殊性2、交易易形式的的确定性性3、包括括数种典典型合同同4、要式式法律行行为

2、二、房地地产转让让、抵押押应应注意意的问题题（一）房房屋所有有权与土土地使用用权应当当同时转转让（二）房房屋的所所有权与与土地使使用权应应同时抵抵押第二节房房地产产转让一、房地地产转让让的概念念房地产权权利人通通过买卖卖、赠与与或者其其他合法法方式将将其房地地产转移移给他人人的行为为。（一）是是房地产产权利人人实施的的行为；（二）是是房地产产权利人人将房地地产转移移给他人人的行为为；（三）通通过买卖卖、赠与与或者其其他合法法方式实实现。“其他合合法方式式”，主主要包括括下列行为为：（一）以以房地产产作价入入股、与与他人成成立企业业法人，房地产产权属发发生变更更的；（二）一一方提供供土地使使用权

3、，另一方方或者多多方提供供资金，合资、合作开开发经营营房地产产，而使使房地产产权属发发生变更更的；（三）因因企业被被收购、兼并或或合并，房地产产权属随随之转移移的；（四）以以房地产产抵债的的；（五）法法律、法法规规定定的其他他情形。二、房地地产转让让的条件件（一）房房地产转转让的禁禁止条件件1、司法法机关和和行政机机关依法法裁定、决定查查封或者者以其他他形式限限制房地地产权利利的；2、依法法收回土土地使用用权的；3、共有有房地产产，未经经其他共共有人书书面同意意的；4、权属属有争议议的；5、未依依法登记记领取权权属证书书的；6、法律律、行政政法规规规定禁止止转让的的其他情情形。（二）允允许房地

4、地产转让让的条件件1、以出出让方式式取得土土地使用用权的房房地产转转让应当当具备的的条件：（1）按按照出让让合同约约定已经经支付全全部土地地使用权权出让金金，并取取得土地地使用权权证书。（2）按按照出让让合同约约定进行行投资开开发，属属于房屋屋建设工工程的，应完成成投资总总额的25%以以上。（3）转转让房地地产时房房屋已经经建成的的，还应应当持有有房屋所所有权证证书。2、以划划拨方式式取得土土地使用用权的的房地产产的转让让应当具具备的条条件（1）土土地使用用者为企企业、公公司、其其他经济济组织和和个人；（2）领领有国有有土地使使用证；（3）具具有地上上建筑物物、其他他附着物物合法产产权证明明；

5、（4）依依照规定定签订土土地使用用权出让让合同，补交土土地使用用权出让让金或者者上缴土土地收益益。三、房地地产转让让的程序序1、签约约2、申报报3、审查查4、查勘勘与评估估5、交纳纳税费6、核发发过户单单四、房地地产转让让合同（一）房房地产转转让合同同的概念念（二）房房地产转转让合同同的主要要内容（三）房房地产转转让合同同与土地地使用权权出让合合同的关关系：1、房地地产转让让合同以以土地使使用权出出让合同同为前提提；2、土地地使用权权使用年年限受原原土地使使用权出出让合同同制约；3、房地地产转让让合同有有新内容容第三节房房屋预预售一、房屋屋预售的的概念正在施工工的房屋屋-卖楼花二、房屋屋预售关

6、关系的法法律调整整1、预售售条件：2、预售售成交价价格申报报3、预售售程序1、预售售条件（1）已已交付全全部土地地使用权权出让金金，取得得土地使使用权证证书；（2）持持有建设设工程规规划许可可证；（3）投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资额额的25%以上上；（4）取取得商品品房预售售许可证证。三、房屋屋预售的的再行转转让“炒卖楼楼花”在在法律上上并没有有明文禁禁止。从房地产产市场的的发展来来看应当当允许。四、预售售商品房房的所有有权及风风险负担担的转移移1、所有有权的转转移2、风险险责任的的转移第四节房房地产产抵押一、房地地产抵押押的概念念和性质质抵押人以以其合法法的房地地产以不不

7、转移占占有的方方式向抵抵押权人人提供债债务履行行担保的的行为。（1）是是一种从从属权利利（2）是是一种价价值支配配权（3）是是一种优优先受偿偿权二、房地地产抵押押的设定定（一）房房地产抵抵押的条条件1、权属属有争议议的房地地产2、用于于教育、医疗、市政等等公共福福利事业业的房地地产；3、列入入文物保保护的建建筑物和和有重要要纪念意意义的其其他建筑筑物；4、已依依法公告告列入拆拆迁范围围的房地地产；5、被依依法查封封、扣押押、监管管或者以以其他形形式限制制的房地地产；6、依法法不得抵抵押的其其他房地地产。（二）房房地产抵抵押的程程序1、签约约2、登记记（1）填填交申请请书（2）受受理（3）审审查

8、、发发证三、房地地产抵押押的范围围（一）房房地产抵抵押权所所担保的的债权的的范围（1）主主债权（2）利利息（3）违违约金（4）损损害赔偿偿金（5）实实现抵押押权的费费用（二）房房地产抵抵押权所所及房房地地产的范范围1、关于于房地产产自身2、关于于抵押权权设定后后新增的的房屋3、关于于抵押权权设定时时的在建建房屋四、房地地产抵押押权的实实现方方式三种理论论观点五、房地地产抵押押合同（一）房房地产抵抵押合同同的条款款（二）房房地产抵抵押合同同当事人人的权利利义务1、房地地产抵押押人的权权利和义义务权利：（1）对对抵押房房地产的的占有、使用和和获取收收益权；（2）就就同一房房地产剩剩余的价价值部分分再设定定抵押的的权利。义务：（1）保保持抵押押房地产产的价值值；（2）保保证抵押押权人充充分实现现抵押权