胡泊总-购物中心资产管理与提升

购物中心资产管理提升2016-4-222商业项目目调整与与持续招招商调整整策略让商业项项目持续续经营3目录录一、引语语二、购物中中心经营营数据管管理三、案例例分享4一、引语语商业热词词5体验式互联网轻资产大数据6轻资产运运营运营商为核心心，投资资机构为为财务投投资人投资机构构为核心心，运营营机构为为受托管管理人运营和投投资机构构一体化化，运营营机构即即是投资资人也是是运营管管理商7运营前期期介入8在项目前期期设计和和施工阶阶段，从项目的定定位及业业态布局局出发，针对项项目招商商特点及及后期营运运管理的的实际需需求纳入入到设计计、施工工中，从从而使得得项目建建筑、机机电系统统、材料料、设备备更趋近近于合理理并具备备可招商调调整的空间。。使得项项目更符合商户户和经营营需求，有有效避免免前期建建设改造造成本的的浪费。。商业运营营前期介介入9商业规划及建筑设计计：商业动线交通及景景观布局局商铺分割系统设施配置布局、灯灯光、广广告位、、导式指指引、设设备、设施预留留条件要要求；特殊商户的工工程技术术标准等等；前期工作作内容10二、购物物中心经经营数据据管理回报率11租金控制制对资产产作用12决定租金金价格因因素市场与投资回回报测算算购物中心心店铺租金金的调整整和控制制的核心心是：一一铺一价根据业态和品品牌的变变换调整整单个店店铺的价价格，但但维持整整体租金金水平不不变，随随时动态态调整影响租金谈判判能力的的因素很很多，对对市场租租金水平平的熟悉悉是其中中一个主主要因素素成本计价价投资回报报计价市场计价价13固定租金抽成租金固定租金与抽抽成租金金二者取取高购物中心心租金收收取方式式坪效方面面：咖啡厅类类：约2500-3200左右甜品类如如满记、、许留山、、星巴克克平均为4000-6000左右休闲餐厅厅：2500-3000左右国内时尚尚服装:750--3500左右国际时尚尚服装:3500--4000左右快销品牌牌:2500––4000左右服装服饰饰类：快销品牌除除个别品品牌外，，整体销销售下降餐饮业：：在咖啡类类型的休休闲业态态平均有有接近15%的增长,坪效大约约在3000左右14业态业绩绩分析2015年各种主要业态态业绩走势：15收入与支支出16购物中心心收入来源源固定租金提成租金（扣扣率）市场推广广费物业管理理费停车费广告收入入场地租赁赁其他收入入（如没收保证证金、库库房、花花车、POS、ATM、违约金金、管理理费收入入等)17购物中心心运营主主要支出出公共事业业费（水水、电、、气）维护/维保（保保安、保保洁、机机电、绿绿化、垃垃圾、灭灭虫鼠、、保险等等）推广费（（媒体、、印刷、、活动、、律师等）办公行政政费（办办公、IT、差旅、、培训等等）薪金及相相关费用用（工资资、招聘聘等）税费（营营业税、、房产税税）折旧其他费用用考虑（（换租、、运营公公司管理理费、代代理公司司酬金））购物中心心运营工工程改造造费支出出18商业调整整依据分分析19NPI增长和盈利NPI((Yield)=10%5%20%净资产收收入(NPI)资产投资资价(Cost)10101010020050确定商业项目目的表现，，清晰的的利润指指标融资成本本资产升值值收益增值值当月预算与实实际差异异预算/实际

预算实际差异保底租金-195,465物业管理费14,664提成租金84,249合计-96,552分析：高于FMR::+20万低于FMR：-5.8万晚晚于预算起租租：-10万（提前撤场（包包含逃场场）：-2万空铺：-8万（B1/B2：面积共共：125..10sm）提成租金金：+35万(提成租金金较高的的租户：到期租户新租/续租汇总序号商铺号商铺名称面积(SM)开始日期上期租金(元/平米/月)预算(元/平米/月)签约租金(元/平米/月)与上期租金比增长率与预算比增长率1

13%0%2

25%0%3

44%32%4

22%22%5

51%38%6

-7%-7%7

0%-7%8

10%1%9

0%-20%10

19%10%11

4%4%12

8%8%13

1%1%14

10%5%15

0%0%16

10%4%17

8%0%合计

13%6%22新租户销售对比比商铺号新租户名称面积销售（2016年1月）坪效（2016年1月）原租户名称面积销售（2015年1月）坪效（2015年1月）坪效增长率03-K10A

3.50

3.50

149%B1-01B

43.91

103.91

200%B1-39

14.18

14.18

180%B1-36

16.71

16.71

399%01-02

91.00

91.00

227%04-03

82.00

82.00

194%02-K08

4.00

4.00

-26%合计255.30

315.30

218%新租户与与原租户户去年同同期对比比销售售增长157%%平均坪效效增长218%%月各楼层分析析汇总楼层面积平均租金坪效租金占比一层

27%二层

23%三层

23%四层

15%B1层

12%B2层

38%合计

18%各业态占占比业态面积(平方米)各业态面积占比%总租金(¥)各业态租金的贡献率%GTO(¥)各业态GTO的贡献率%GTO坪效平均租金租金占比%餐饮

时装/服饰

美容/保健

教育

主力租户

儿童

鞋子及包

珠宝/钟表

其他

合计

注：销售售比去年年同期增长%TOPX提成租金贡献率租户序号铺位号租户名称面积FY2016

目标坪效1月YTD

实际坪效1月目标扣点租金YTD实际扣点租金1

2

3

4

5

6

7

8

合计：

序号商铺号商铺名称面积（平方米）销售坪效（元/月/平米）租金占比业态整体坪效（元/月/平米）餐饮

1

2

3

4

5

美容/保健

1

2

3

4

5

儿童

1

2

3

4

5

时装/服饰

1

2

3

4

5

按业态排排名—坪效前/后10排名27调整前调整后铺位号面积品牌预算（元/月/sm)预算总租金（元/月)实际租金（元/月/sm)总租金（元/月)铺位号面积（sm)租金（元/月/sm)总租金（元/月)04-10/11/12829.34电玩150.00124,401.00144.00119,424.9604-10/11/12A637.21150.0095,581.5004-13A125.50英氏325.0040,787.50295.0037,022.5004-13B14.00仓库250.003,500.00200.002,800.0004-12B/13383.15250.0095,787.50合计968.84

174.11168,688.50164.37159,247.46

1,020.36187.55191,369.00电玩城调调整区域域租金对对比表预计面积积增加51.52sm,租金递增增13%，预计外外婆家GTO租金25,000//月，平均均租金增增长至189元/月/sm。面积增加加sm租金递增增51.52SM年工作重重点，目目标及策策略Item项目('000)TotalRevenue总收入Budget

预算营业利润NPINPIYieldonCost%AverageGrossRentpsmTargetedSalespsmpm

目标销售坪效Leasing租赁收入Marcom

推广日/月/年均客流客流增幅Operation

运营用电量用水量用气量Capex/AEI

资本支出/改造支出金额29市场推广广营销策策略建议议30线上优势势信息+折扣+时间线下优势势心理+生理+体验信任度？？社交？体验、社社交、本本地化、、移动互联联网移动支付付31褚橙柳桃32销售情况况对比类似策划划，为什什么前者者成功，，后者却却渐行渐渐远……以2012/12平台上线线首日(截至22点40分）销售售为例网购单数销售额（万）褚橙840075柳桃4764.6潘苹果1871.6国产甜橙进口甜橙赣南/湖南冰糖橙褚橙（网购价格）4.98/斤5.98/斤7-9/斤13.8–15.8/斤国产猕猴桃进口顶级猕猴桃柳桃（网购价格）4.98/斤，1元/个约11元/个80元/盒，6个/盒，13元/个国产红富士新疆阿克苏糖心苹果潘苹果（网购价格6-4/斤12-14/斤18-20/斤附：超市市水果价价格331928年出生在在一个云云南玉溪溪的农民民家庭；；1955年担任玉玉溪地区区行署人人事科长长；1979年任玉溪溪卷烟厂厂长打造亚洲洲第一烟烟草帝国国，被誉誉为“烟烟王”1990年获全国国优秀企企业家终终身荣誉誉奖1994年获全国国“十大大改革风风云人物物”奖1999年因贪污污被判无无期徒刑刑（后减减刑至17年）2001年获准保保外就医医，承包包2400亩荒山种种橙子2010年褚橙风风靡昆明明，成为为人们津津津乐道道的传奇奇2012年本来生生活网邀邀请记者者采访并并报道《褚橙进京京》，王石引引用巴顿顿将军名名言微博博转发，，引起轰轰动2012年本来生生活网正正式发售售褚橙，，当天卖卖出1500箱，“双双11”销量继继续猛增增34案例启示示：任何时候候营销要要抓住客客户和市市场需求求，而不不是仅关关心竞争争对手；；不要只注注重表面面，是