国外房地产公司案例研究-美国四大房地产公司比较

美国四大大房地产产公司比比较目录现状介绍绍发展历程程地域市场场并购历史史业务范围围土地储备备金融服务务红利政策策企业文化化运营模式式美国四大大房地产产企业的的一些指指标对比比1、美国国四大房房地产公公司现状状介绍2003财务年年度美国四大大房地产产公司的的基本数数据（2003财年））公司名称PulteHomesCentexD.R.HortonLennar成立时间1956195019541978/1991上市时间1972/1983196919711992销售额（百万美元）$8,930$9,117$8,728$8,908净收益（百万美元）$454$795$625$751每股收益(EPS)（美元）$7.50$8.83$2.73$5.10员工人数1，1001，700美国四大大公司销销售额和和利润情情况对比比百万美元元美国四大大公司资资产情况况亿美元2、美国国四大房房地产公公司的发发展历程程PulteHomes公公司的历历史简介介18岁的的公司创创始人BillPulte卖出出自己生生平第一一套房；；PulteHomes公公司正式式注册成成立，业业务主要要集中在在Detroit郊郊区修建建住房和和部分商商业用房房；50年代代末，BillPulte调整整业务战战略，将将业务集集中在住住宅市场场开发上上，并开开设了第第一家分分公司。。公司将业业务成功功拓展到到华盛顿顿特区、、芝加哥哥和亚特特兰大等等市郊，，该地区区逐渐成成为公司司主要业业务来源源。1969公公司年完完成股份份制改造造并成功功上市，，首发普普通股20万股股。70年代中中期，公公司股票票在美国国证券交交易所（（AMEX）上上市交易易，股票票代码是是PHM。。1983年年,公公司的股股票开始始在NYSE上上市进行行交易;公司并购购了ICM抵押押公司（（现为PULTE抵押押公司）），以更更好的管管理整个个住房买买卖过程程，为客客户提供供优质购购买服务务;在新任总总裁BobBurgess领导导下，在在全公司司以及服服务/原原材料供供应商推推广质量量领先计计划（PQL）），承诺诺为顾客客提供优优质的产产品和服服务，并并为公司司所修建建的房屋屋的结构构和原材材料进行行商业的的质量保保险，解解除顾客客的担忧忧，开行行业先河河。正是是开始了了精细化化运营阶阶段；公司实施战战略扩张计计划，在25个州、、超过40个地区市市场开展业业务，包括括在96年年进军Mexico市场场；同时在在内部进行行精益化生生产管理，，对土地确确认、客户户细分和房房屋价格等等方面进行行一系列的的精化管理理。现金收购Blackstone房地地产公司在在老年人住住宅业务合合资公司里里净资产的的股权；PulteHomes公司司与DelWebb公公司(NYSE:WBB)宣布完完成并购，，新的PULTE公公司成为全全国最大的的房屋建筑筑商，每年年将会有超超过60亿亿美元的营营业收入1950年年1956年年60年代中期70年代80年代中期90年代初初1999年年7月2001年年7月Centex的历史史简介开始涉足居居民住屋建建设领域；；1963年开始了了在建筑材材料制造领领域的运营营,由于在在在这一领领域的积极极扩张与卓卓越业绩,1994年公司属属下的建材材生产集团团又独立上上市,公司司出售了该该集团49%的股权权,从而又又融资18.6亿美美元；1969年集集团上市。。在并购了J.W.Bateson公司之后后,进入建建筑管理与与服务领域域。随后后，公司在在1978、1982、1987和1990年年又先后并并购了该行行业的若干干公司，使使公司该项项业务成为为全国行业业内的领先先者；涉足房地产产抵押贷款款金融服务务；在并购购了联邦储储备与信贷贷保险公司司西南分公公司之后,公司进入入商业银行行领域；对公司发展展有着重要要意义的并并购是1972年兼兼并Fox&Jacobs公司，，该公司在在达拉斯、、福特沃茨茨市场占有有15%的的份额。此此后，新成成立的F&J公司一一直在这两两个市场上上占有相当当重要的地地位。公司的业务务结构实现现了战略性性的大调整整,将原有有的房地产产抵押贷款款业务和传传统信贷商商业银行业业务合并、、扩展为更更为全面的的房地产金金融服务业业务，同时时加强了不不动产业务务。开始涉足物物业服务领领域。从而而形成了一一套从建材材、建筑服服务、建筑筑、金融服服务、到物物业服务一一条龙的产产业链结构构。1952年年1966年年1973年年1988年年1996年年2002年年Lennar公司的的发展历程程简介––一个靠靠兼并扩张张的路程LeonardMiller投资资10，000美金金建立F&RBuilders，，开始在佛佛罗里达，，迈阿密进进入建筑行行业，专建建家居住宅宅。1961年，Lennar年销售售房屋350栋，均均价$16,000。开始发展，，拥有并管管理商业建建筑和多单单元住宅。。1970年，正式式更名为LennarCorp.1971年年，在纽约约证交所上上市。1972年，，进入亚利利桑那州市市场，开始始成为全国国性公司。。建立UniversalAmericanMortgageCompany，Lennar开始进入入金融服务务领域。到到1996年，可以以提供住房房抵押贷款款服务、保保险服务和和战略技术术投资服务务。1992年，，通过合资资并购ResolutionTrustCorporation，使使Lennar在贷贷款和不动动产抵押的的商业运营营方面取得得了质的飞飞跃。Lennar兼并了了佛罗里达达的DevelopmentCorporationofAmerica。。1991年开始进进入西部德德州、加州州等市场。。通过兼并BramaleaCalifornia,Inc，，Lennar开开始进入加加利福尼亚亚。1996年，通通过兼并加加州RenaissanceHomes,Inc.,德州VillageBuilders，FriendswoodDevelopmentCompany使得在在这两州的的业务得以以进一步扩扩展。还兼兼并了RegencyTitle，，使金融融服务在得得克萨斯得得以发展。。完成了对LNRPropertyCorporation的的商业不动动产的转换换，集中发发展家庭住住宅。兼并并PacificGreystoneCorporation使Lennar能够不不但在加州州和亚利桑桑那扩展业业务，还使使其能够进进入内华达达市场。1998年年，兼并加加州另两家家公司ColRichCommunities和和PolygonCommunities,以以及NorthernCaliforniahomebuilder,WinncrestHomes，使使其在加州州的市场继继续扩大。。还兼并了了在亚利桑桑那，内华华达及加利利福尼亚开开展产权保保险业务的的NorthAmericanTitle；1999年，，兼并德州州SouthwestLandTitle，和在内内华达，俄俄勒冈，华华盛顿州开开展抵押贷贷款业务的的EagleHomeMortgage。。2000年，兼并并U.S.HomeCorporation使使业务扩展展到新泽西西，马里兰兰，弗吉尼尼亚，明尼尼苏达，俄俄亥俄及科科罗拉多。。还通过兼兼并TexasProfessionalTitle使产权权保险业务务在得克萨萨斯州进一一步扩大。。兼并PatriotHomes,SunstarCommunities,DonGallowayHomes,GeneseeCompany,BarryAndrewsHomes,CambridgeHomes,PacificCenturyHomes,ConcordHomesandSummitHomes使业务务扩展到卡卡罗来纳和和芝加哥，，巴尔的摩摩。还包括括在马里兰兰以及华盛盛顿特区经经营产权保保险业务的的SentinelTitle。2003年，兼兼并SeppalaHomes和ColemanHomes，进一步步拓展了在在南卡罗来来纳和加州州的业务。。还包括伊伊利诺伊德德产权保险险公司MidAmericaTitle。。1954年年1969年年1984年年1986年年1995年年1997年年2002年年Dr.Horton的历史史简介荷顿先生开开始他在Dallas的建筑筑生意荷顿（Horton）公司成成立于特拉拉华州,收收购了25个前期期公司，这这些公司都都是唐纳德德,荷顿先先生拥有或或控制的新新屋房地产产发展商。。公司主要要的执行办办公室位于于德州。通通过内部生生长和外部部并购扩张张，公司在在发展壮大大的过程中中一直致力力于为客户户建造高质质量、精工工艺且别具具特色的单单家独户新新屋房。实现第一次次公开上市市，随之成成为股份制制公司，当当时只服务务8个市场场；继而于于1996年挂牌纽纽约证交所所，股票代代码：DHI。市场从原有有的8个扩扩张到24个，收入入从原有的的1.53亿增长到到5.47亿美元，，净利润从从810万万增长到2740万万美元，公公司净资产产从5020万增长长到1.77亿美元元。又和其他公公司组建了了金融抵押押贷款公司司：DRHMortgage,LLC,主主要服务务California市场场。通过多多元化经营营加强了跟跟客户的关关系。Horton住房72%的客客户通过Horton办理金金融抵押贷贷款，同比比前年有64％的增增长，公司司今后会继继续对金融融服务投入入物资人员员，以期得得到更大的的回报。但但在其他一一些次级市市场，公司司不通过金金融抵押贷贷款公司提提供金融服服务，而是是跟当地的的金融机构构协商合作作，同时公公司都及时时充分为客客户提供这这些公司的的服务产品品信息，目目的是通过过稳定的收收费手段（（联合金融融机构）协协调和加快快房屋的成成交销售。。1978年年1991年年1992年年6月月从1992年年到1996年年1998年年2002年年3、、美美国国四四大大房房地地产产公公司司地地域域市市场场美国国四四大大方方地地产产公公司司地地域域、、市市场场对对比比（（2002财财年年））PULTE20个个州州44个个市市场场CENTEX25个个州州92个个市市场场LENNAR24个个州州D.R.HORTON22个个州州44个个市市场场PulteHomes的的区区域域市市场场199326199432199539199641199741199841199941200041200143200244开展展业业务务的的地地区区数数量量Centex区区域域市市场场情情况况（（2004））Dr.Horton的的区区域域市市场场状状况况（（2004））Lennar公公司司的的区区域域市市场场状状况况（（2004年年））19541972199119951997199819992000200220022003美国国各各地地政政府府对对地地产产项项目目控控制制措措施施的的不不同同该地地区区试试图图通通过过大大型型区区域域项项目目规规划划来来控控制制地地产产项项目目。。large-lotzoningtocontrolgrowth.该地地区区基基本本采采用用放放任任不不管管的的政政策策。。政政府府对对土土地地项项目目的的管管控控比比较较少少。。.较强强的的地地产产增增长长管管理理职职能能。。比比如如郊郊区区建建设设规规划划、、划划定定许许可可区区域域、、要要求求相相应应的的公公共共设设施施等等。。最严严格格控控制制的的地地区区4、、美美国国四四大大公公司司并并购购历历史史对对比比PulteHomes并并购购历历史史（（94年年后后））1996并并购购LeBlancHomesofRhodeIsland1301996并并购购N.FloridaClassicHomesofJacksonville1921998并并购购RadnorHomes3321998并并购购DiVostaandCo.8502001并并购购DelWebbCorp.8,4192003并并购购ColRich-SanDiego1502003并并购购Sivage-ThomasHomes1,073含并并购购对对象象前前一一年年的的住住房房结结算算套套数数含并并购购对对象象前前一一年年的的住住房房结结算算套套数数Centex公公司司并并购购历历史史（（94年年后后））1995并并购购VistaPropertiesn/a1997并并购购CavcoIndustries,Inc.01998并并购购WayneHomes6341998并并购购TealHomes1291999并并购购CaltonHomes,Inc.2971999并并购购NomasCorp.n/a1999并并购购SundanceHomes,Inc.6521999并并购购RealHomes5002001并并购购TheSelectiveGroup2232001并并购购CityHomes1502002并并购购TheJonesCo.727Lennar公公司司并并购购历历史史（（94年年后后））1996并并购购FriendswoodDevelopmentCo.n/a1996并并购购BramaleaCalifornia,Inc.1271996并并购购ReinaissanceHomes,Inc.581997并并购购PacificGreystoneCorp.1,9611998并并购购WinncrestHomes5601998并并购购ColRichCommunitiesn/a1998并并购购NorthernCaliforniaHomebuildern/a1998并并购购PolygonCommunitiesCo.3302000并购购U.S.HomeCorp.9,2462001并购购DonGallowayHomes,Llc.3252001并购购SunstarHomes3252002并购购PatriotHomes3662002并购购B.Andrews&Co.,Inc.2752002并购购PacificCenturyHomes8102002并购购CambridgeHomes5962002并购购ConcordHomes1,2222002并购购SummitHomes4192003并购购SeppalaHomes4002003并购购ColemanHomes400含并购对象前前一年的住房房结算套数D.R.Horton公司并购历历史（94年年后）1994并购购AspenHomesofSanAntonio,TX1571994并购购MillerConstruction,Inc.3501994并购购MilburnHomes8021995并购购ArappcoHomes1771995并购购RegencyHomes5361996并购购WestchesterHomesofDallas,TX1401996并购购TrimarkCommunities,Llc.1851996并购购SGSCommunities,Inc.2801997并购购TheTorreyGroupofCos.1,4421998并购购C.RichardDobsonBuilders,Inc.8231998并购购ContinentalHomesHoldingCorp.5,2041998并购购MareliConstructionandDevelopment,Llc.921998并购购RMPProperties,Inc.2201999并购购CamridgeProperties1,0102001并购购Fortress-Florida,Inc.3,3852001并购购EmeraldBuilders1,3942002并购购SchulerHomes,Inc.5,561含并购对象前前一年的住房房结算套数5、美国四大大房地产公司司的业务范围围对比美国四大房地地产公司的业业务范围对比比公司名称PulteHomesCentexD.R.HortonLennar主营业务居民住房11类细分客户几乎涵盖所有的居民住房市场居民住房各种细分市场公共设施建设建筑材料建筑服务居民住房首次置业二次置业居民住房应有尽有的住房个性化设计的住房其他业务地产金融服务建筑材料生产物业服务地产金融服务不动产投资地产金融服务地产金融服务PulteHomes业务链安安排营业额、利润润时间1:首次置业业房2:老年人住住宅1:首次置业房2:二次置业业、老年人住宅（（收购）3:投资国外外房地产1:首、二次置业2:老年人住住房3:国际房地地产市场1:首、二、三三次置置业房房2:老老年人人住房房（收收购））3:国国际房房地产产市场场19951996199820002002Centex的的三层层业务务链不动产产投资资业务务标准化化居民民住宅宅住房建建设业业务地产金金融业业务建筑服服务、、建筑筑产品品住宅服服务国际化化投资资（英英国））住房建建设业业务、、银行行储蓄蓄地产金金融业业务建筑服服务、、建筑筑产品品19951996199820002002Horton公公司业业务链链安排排营业额额、利利润时间1:首首次置置业房房2:二二次置置业房房1首次次置业业房2:二二次置置业房房公司建建立至至整个个80年代代90年年代初初期90年年代中中后期期2000年年以来来1首次次置业业房2:二二次置置业房房1首次次置业业房2:二二次置置业房房Lennar的的业务务链安安排营业额额、利利润时间1:二二次置置业房房2:三三次置置业房房1:二次置置业房房2:三三次置置业、老年人人住宅宅（收收购））3:土土地并并购4、社社区规规划1:二二次置置业房房2:老老年人人住房房3:土土地并并购4、社社区规规划1:二二次置置业房房2:老老年人人住房房3:土土地并并购4、社社区规规划199519961998200020026、土土地储储备PULTE的发发展轨轨迹（（土地地储备备Control））PulteHomes公司司近10年年的土土地储储备Centex的的发展展轨迹迹（土土地储储备Control）Centex公司近10年的土地储备-10.0020.0030.0040.0050.00土地储备(亿美元)系列110.29.7010.810.59.439.7014.118.120.432.240.519921993199419951996199719981999200020012002Centex公公司近近10年的的土地地储备备Lennar公公司的的发展展轨迹迹（土土地储储备Own）Lennar公公司近近10年的的土地地储备备Horton公公司的的发展展轨迹迹（土土地储储备Own）Horton公公司近近10年的的土地地储备备7、金金融服服务四大公公司历历年金金融业业务收收入比比较曲曲线千美元元四大公公司金金融业业务税税前利利润对对比曲曲线千美元元Centex的的金融融服务务业务务收入入变化化千美元元数据来来源:CENTEX公公司年年报千美元元Lennar的的金金融服服务业业务收收入变变化数据来来源:LENNAR公公司年年报PulteHomes金金融服服务业业务收收入变变化数据来来源:PULTEHOMES公公司司年报报(千美美圆)千美元元D.R.Horton的的金金融服服务业业务收收入变变化数据来来源:D.R.HORTON公公司年年报8、红红利政政策因为Horton一一直强强调OrganicGrowth，，那么么单靠靠原始始主体体的增增长资资金的的来源源可能能影响响增长长的速速度，，分红红和EPS的比比率处处理应应该是是很重重要的的指标标（再再投资资比率率）PulteHomes分分红政政策与与EPS对对比Centex分分红政政策与与EPS对对比Lennar公公司的的分红红政策策和EPS对比比Horton公公司司的分分红政政策和和EPS对对比Horton的的分红红政策策有明明显的的特征征：96年年之前前无分分红，，之后后分红红比率率很高高Horton：：要么么不分分红，，全部部盈利利用于于再投投资；；要么么高分分红，，吸引引更多多投资资者投投资，，吸纳纳资金金用于于再投投资强调主主体业业务增增长的的Horton公司司分红红情况况9、企企业文文化PulteHomes企企业文文化：：高效效运营营和让让客户户高兴兴在53年前前BillPulte建立立公司司的时时候就就开始始强调调一个个公司司的经经营理理念：：““让客客户高高兴””PulteHomes在在招聘聘新员员工的的时候候，强强调以以下几几点：：领导能能力、、热情情、主主动性性、正正直、、坚持持并好好胜、、决策策技巧巧、积积极、、团队队合作作在PulteHomes,我我们不不仅仅仅讨论论企业业文化化———我们们在文文化中中生活活、呼呼吸他他、衡衡量它它。文文化经经常被被误解解，我我们这这样解解释：：“文文化是是我们们做事事的方方式””。我我们做做事的的方式式是：：发现现、定定义、、衡量量和分分析我我们的的文化化及其其对底底线的的影响响。一句话话：PulteHomes是是一个个高效效运营营、以以客户户为中中心、、过程程导向向、团团队合合作的的组织织，这这一切切构成成了PulteHomes的价价值观观。Horton企企业业文化化：服服务客客户公司经经营理理念：：灵活设设计房房屋和和处理理细节节的能能力，，以及及在低低廉的的价格格方面面的努努力的的将令令荷顿顿公司司成为为全美美最佳佳的居居民住住宅建建筑公公司之之一！！对客户户友好好谦恭恭的服服务也也是赢赢得青青睐和和业务务的卖卖点。。荷顿顿先生生以及及公司司的员员工专专注于于快速速礼貌貌地回回应客客户所所有的的要求求和需需要等等。这这种观观点也也在实实践中中为公公司带带来持持续和和客户户的重重复购购买和和良好好印象象。Centex企企业文文化：：作正正确的的事！！通过正正确的的途径径获得得成功功。CentexWay是是一种种有闯闯劲的的、具具想象象力的的、足足智多多谋的的，并并且永永远遵遵循商商业伦伦理和和商业业公平平性。。基于于正确确的商商业法法则对对我们们来讲讲就像像实现现商业业业绩绩一样样的重重要。。CentexWay有有三个个基础础：首首先：：所有有的员员工和和特别别是Centex的的领导导人。。其次次，所所有的的员工工能够够跟踪踪监督督商业业行为为的执执行情情况。。第三三，是是我们们保证证商业业行为为规范范最为为重要要的，，我们们提醒醒同我我们合合作的的每一一个客客户我我们所所遵循循的商商业行行为准准则。。我们相相信Centex““做做正确确的事事情””的企企业文文化已已经成成为我我们公公司的的DNA生生命基基因。。但是是，我我们也也意识识到我我们不不断重重申我我们最最基本本的文文化原原则和和对识识别文文化和和道德德陷阱阱提供供支持持。对对于新新的员员工进进入公公司，，这一一点是是非常常重要要的。。同时时，现现在商商业竞竞争环环境非非常复复杂，，需要要我们们对我我们的的商业业行为为保持持足够够的警警惕。。正是因因为Centex对对于““正直直”文文化的的强调调，Centex被被评为为美国国最受受敬重重的公公司之之一。。（Source:FORTUNEonline,February23,2004;FORTUNEmagazine,March8,2004））The“CentexWay”Lennar关关注注消费费者的的语言言Lennar把把关注注消费费者的的心灵灵体验验写入入公司司的语语言平平台，，让所所有的的员工工随时时把客客户当当作朋朋友和和亲人人。下下面是是Lennar自己己的字字典中中的例例子：：家园园：：1、、舒舒适适的的居居住住场场所所；；2、、安安全全、、和和平平的的家家庭庭居居住住所所，，充充满满了了温温暖暖和和美美好好的的记记忆忆；；3、、永永远远不不要要称称呼呼为为住住房房或或者者单单元元。。购买买协协议议：：1、、用用来来描描述述Lennar为为其其朋朋友友建建筑筑家家园园的的条条款款。。2、、个个协协条条款款给给我我们们的的朋朋友友来来拥拥有有他他们们的的家家园园。。3、、永永远远不不要要把把该该协协议议称称为为合合同同。。市场场调调调调查查：：1、、我我们们的的朋朋友友在在来来Lennar迎迎客客中中心心来来访访时时所所填填写写的的问问卷卷；；2、、是是我我们们的的营营销销人人员员和和新新房房顾顾问问们们使使用用的的一一个个重重要要工工具具。。永远远不不要要把把它它称称为为一一个个注注册册卡卡。。Lennar生生活活：：1、、在在一一个个家家庭庭社社区区所所享享受受的的心心灵灵安安宁宁；；2、、享享受受舒舒适适、、安安全全、、作作为为业业主主的的骄骄傲傲和和富富有有的的快快乐乐。。3、、相相信信Lennar作作为为全全美美最最大大的的住住房房建建筑筑商商会会永永远远和和他他们们在在一一起起，，4、、为为Lennar而而骄骄傲傲，，5、、是是极极好好的的感感觉觉！！第三三部部分分:四四大大房房地地产产公公司司独独特特的的战战略略安安排排美国国四四大大房房地地产产公公司司独独特特的的战战略略安安排排通过过精精确确的的客客户户细细分分和和明明确确的的市市场场定定位位，，获获得得定定位位优优势势；；同同时时，，通通过过精精细细化化生生产产提提高高为为客客户户服服务务的的质质量量和和水水平平。。赢赢得得市市场场。。通过过标标准准化化的的双双市市场场营营销销模模式式（（““应应有有尽尽有有””和和““自自主主设设计计””）），，通通过过市市场场和和市市场场上上的的并并购购，，进进行行规规模模化化的的扩扩张张。。通过过标标准准化化生生产产和和多多元元化化经经营营，，把把握握市市场场机机会会。。分散散化化运运营营模模式式：：通通过过专专注注的的市市场场定定位位和和内内部部的的竞竞争争机机制制实实现现市市场场盈盈利利。。a)PulteHomes的的客客户户定定位位加加精精细细化化生生产产获得得追追加加的的效效益益在市市场场划划分分上上持持续续地地贯贯彻彻目目标标客客户户群群模模型型，，开开发发新新的的产产品品：：多多元元化化的的目目标标客客户户群群社社区区全国国范范围围内内的的标标准准化化产产品品规规范范，，检检验验一一个个模模式式：：看看住住房房标标准准化化是是否否能能够够适适应应每每一一个个目目标标客客户户群群如果果可可以以，，就就可可以以通通过过更更有有效效的的供供应应链链管管理理来来节节省省数数以以百百万万计计的的成成本本客户细分分和产品品定位（多元化化的市场场定位））供应链管管理（前项一一体化的的控制））客户研究究精细化生生产（价值链链上的精精细化操操作）金融服务务（降低购购房门槛槛，给客客户提供供购房体体验）客户服务务物业服务务理解细分分客户市市场的力力量：多多元化的的市场定定位丁克家庭庭老年夫妇妇有婴儿的的家庭单身未婚婚人士成年人家家庭PulteHomes的的价值战战略—多多元化的的市场定定位PulteHomes通通过将客客户研究究融入精精益生产产过程，，保证客客户价值值在产品品中的体体现宏观市场场指标客户细分分地域市场场细分供应分析析竞争分析析OSP持续改进进流程FloorPlan设计流流程土地获取取过程要要素基于OSP结结果的战战略方向向方阵设设计将对目标标客户群群的研究究融入生生产规划划的流程程中去！！流程信息息更新在同一个个社区中中有不同同定位的的产品供供应！PulteHomes的的战略安安排通过精细细化运营营来实现现战略目目标毛利率目目标产品的规规格化、、采购流流程化、、更先进进的系统统整合顾客细分分流程化化、目标标产业的的垂直整整合、供供应链管管理、价价值工程程平稳的生生产流程程、提高高物流管管理水平平年份Centex的的战略安安排：专专注于高高质量的的增长高质量的的增长：：通过降降低成本本和提高高运营效效率来提提高利润润空间的的同时不不断地通通过市场场渗透增增加销售售额加强主营营业务，，不断减减少其他他业务。。居民住住房业务务将由现现在的75%提提高到83%，，金融服服务业务务由现在在18%减少到到14%，同时时其他业业务由现现在的7%减少少到3%。提高利润润空间市场拓展展市场渗透透控制建筑筑成本提高客户户满意度度提高生产产效率加强市场场调研平衡发展展提高目前前市场上上的市场场占有率率选取新的的市场进进入增加新的的细分市市场参与市场场竞争应对市场场竞争主动市场场竞争c)Lennar的的战略安安排———双营销销模型+并购扩扩张在“应有有尽有””的住房房里，我我们把购购房的过过程变得得简单而而且有趣趣。我们们提供了了高质量量、高价价值的各各种配置置。从1954年年以来，Lennar一一直致力于我我们传统的核核心价值观：：高质量、关关心客户并能能够支付的起起。我们的目目标是提供各各种价格范围围内的最大价价值的住房。。我们“应有有尽有”的方方法让这个目目标变得更加加容易实现。。因为我们为为客户定制。。我们研究他他们建造梦想想房屋真正所所需要东西。。我们相信，，家是一切，，所以我们让让家包含一切切。在我们DesignStudio住房里，我我们提供个性性化设计的住住房、购买乐乐趣和个人设设计顾问服务务，同时给客客户提供可供供升级的选择择和各种选择择。Lennar从购房过程程和购房需求求上满足客户户的需求不同的房产需需求+不同的的地域不同的购房过过程需求参见《Lennar的双双营销模型模模式》d)Horton公司司的分散化运运营模式我们分散我们们的建筑活动动以赋予我们们的地方公司司负责人更多多的经营自主主权。我们有有48个单独独的运营单元元，有些处于于同一市场内内。一般来说说，每个运营营单元有一个个总经理，一一个办公室经经理，一个销销售经理，一一个建筑经理理及各部门雇雇员。我们相信各地地的总经理熟熟悉各地的情情况，能更好好地决策。区区域的总经理理根据所负责责的单元达到到的运营水平平获得绩效奖奖金。1、地块选择择，包括：—可行性研研究—土壤及周周围环境调查查—对目前所所处区域的调调查和政府的的规定—研究为了了符合当地的的需求还需作作哪些努力。。2、地块购买买洽谈3、土地发展展预期4、安排建设设日程5、挑选建设设计划和建筑筑方案6、活动所有有建设所需批批文7、做出市场场方案各运营事业部部的职责Horton公司的分散散化运营模式式1、融资2、现金管理理3、风险管理理4、财务和管管理报告5、员工报酬酬和福利6、最终的土土地兼并批准准7、资本分配配8、监视库存存成本管控我们通过把行行政和财务功功能集中于少少数几个行政政人员和中层层管理者来减减少管理费用用。为了尽可能减减少广告成本本，公司只在在有限的报纸纸上作广告，，或针对承销销商，抵押贷贷款公司和有有效的出版物物，手册、新新闻和广告牌牌进行营销。。我们通过高效效的房屋设计计和批量采购购来控制建筑筑成本。还通通过采购订单单系统来控制制这部分成本本。我们利用管理理信息系统来来控制资本成