青城山项目可行性分析课件

青城山项目

市场研究及可行性论证

我们的思维导图项目发展方向项目核心问题确定项目发展背景解析地块解析项目定位。本次报告解决的核心问题本次报告重点在于研究项目开发所处的宏观发展环境、房地产市场环境及项目可行性发展方向，并在发展策略、项目定位方面进行延展。我们的思维导图项目发展方向项目核心问题确定项目发展背景解析地块解析项目定位地块区位解析地块资源解析地块配套解析地块价值解析本地块位属都江堰大观-街子镇版块，位于青城山外山风景区内。景区地势连绵起伏，群峦叠嶂，植物茂盛丰沃，林地面积达数万亩，每天可释放出数百万公升氧气，洋溢着无法用语言描述的养生气息，是都江堰与成都的“绿肺”。净用地面积：300亩容积率：1.0基本指标地块区位分析106省道环山路、环山渠天下青城3期美墅半岛新丽江高尔国际潮蓉碧水青城中国青城2期高山流水青城神韵力迅.我的部落广居民生项目上善栖玉堂镇中兴镇青城山镇大观镇街子镇蜀绣青城青城雅舍未开盘在售盘置信芙蓉青城分布特征青城山镇大观-街子镇青城外山地块所在地地块位于青城外山,距天下青城三期开车需近10分钟,距都江堰主城区开车需近25分钟.成青快速通道项目地块资源解析本地块三面环山，坐北朝南，植物茂盛丰沃、水丰质净、空气清新，林地面积达数千亩，较适合渡假型高端项目开发。地块现状

盘山公路

烂泥坝小学

花圃地块周边配套分析凭借青城山清幽的自然环境，在高山流水、高尔夫山庄、青城皓庭和天下青城等数十个高品质楼盘的交相辉映下，青城山风景别墅板块已经成为了高尚、品质、健康生活的最理想住区。大观镇国际标准高尔夫球场大观镇千亩荷花休闲园

大观镇普照寺项目周边小环境现状分析加分点：从项目地块周边来看，区域版块房地产开发已经是风生水起，随着青城山区域规划进程的加快和城乡一体化，将会对该区域的房地产开发带来前所未有的热潮。项目位于青城山大观镇，近邻大观镇千亩荷塘，紧靠天下青城项目，四周自然风景较佳。项目所处区域是近几年来青城山房地产最为火热的版块之一。地块占地300亩，离成都约1个半小时车程，周边自然生态环境极佳，且中、高档别墅项目颇多，对以后生活配套的加强和完善起到了较好的提升作用。项目周边小环境现状分析不足之处：配套劣势：虽具有地段优势，但目前地块周边生活配套以及市政配套尚不成熟，地块虽在大观镇内，但离镇区中心尚有一段距离，城镇配套和市政建设远未跟上，给项目营销带来难度，很多项目都仅依托自身项目配套来完善其不足。区域自身劣势：青城山湿气较重，不宜居住地下或一楼，对人体居住舒适度和身体体质造成一定影响。交通劣势：本地块虽处于大观镇，但离高山流水、新丽江等目前已入住项目还有一段距离，且目前从大观镇通往地块的路面交通情况较差，项目离主要路道有一定的距离，导致项目展示上有一定缺陷。项目地块价值判断属性具象诠释区位休闲度假旅游型、世界双遗产区域青城山作为世界双遗产旅游胜地，其气韵天成的自然生态、不可复制的地理位置等为房产开发创造了得天独厚、不可替代的绝佳条件。交通组织便利成灌高速、老成灌路、成青快速通道,106国道,环山公路环境自然资源好，城市稀缺性风景地势连绵起伏，植物茂盛丰沃，道教名山清幽宁静配套生活配套主要依托都江堰主城区,周边配套不足距都江堰主城区需近25分钟路程,一半为盘山公路,出行采购不便。规模规模优势明显占地面积300亩，周边可开发林地达9000亩,开发配比100:5地块资源丘陵地形自然落差，坡地利于山地低密度建筑物业开发限制条件规划要求限制满足风景区旅游规划要求，建筑风格为低密度园林建筑群，屋顶为坡屋顶本项目属于名胜风景区内以别墅开发为主体的大规模项目,适宜开发以休闲、养生、度假为主的中高档别墅楼盘。我们的思维导图项目发展方向项目核心问题确定项目发展背景解析地块解析项目定位区域规划背景区域发展现状区域房地产市场现状区域房地产趋势预测项目发展背景解析区域规划背景区域发展现状区域房地产市场现状区域房地产趋势预测区域规划背景街子镇大观镇青城山镇

青城山镇距都江堰市区15公里，距成都市区60公里，是国家、省、成都市优先发展重点镇，镇域面积96.1平方公里，总人口2.71万人，城镇化水平达51％。2005年，城镇居民人均可支配收入达10426元。发展方向：以农业为辅助，依托青城山资源，大力发展以旅游业为主导的第三产业。

大观镇是青城山一部分，幅员面积63平方公里。距成都60公里，成青路直达，距都江堰19公里，106省道直达。发展方向：以普照寺景区、天国寺景区为依托，建设自然、生态、佛教文化旅游版块；二是以青城高尔夫为核心建设高尔夫文化版块，着力建设高品味居住社区；三是以青城味江河流域为轴发展两岸山水旅游房产，打造高档山水别墅群。

街子镇位于崇州市西北，距成都市57公里，距崇州23公里，距双流国际机场45公里，距青城山8公里。镇域幅员面积41.18平方公里，2005年全镇总人口31538人。发展方向：古镇区、新镇区、度假居住区、生态农业区四位一体的建设，将成为一个5—7平方公里的小城市，城市产业以旅游，休闲，度假为主。

本项目

青城山位于都江堰西南，以青翠满目，山形如城而得名，连峰不绝，蔚然深秀,有“青城天下幽”之称。云雾缭绕的山中深藏着8大洞、72小洞.相传东汉张道陵（民间俗称张天师）曾修道于此，道教称为第五洞天。青城山背靠千里岷江,俯瞰成都平原，景区面积200平方公里，有36峰、8大洞、72小洞、108个景点.前山以常观、上清宫为心，宫观相望，古迹甚多。青城后山深藏不露，极具神秘色彩，多年以来，因交通不便，游客寥寥.区域规划背景区域规划背景青城山景区性质、形象及市场定位在青城山风景名胜区总体规划中界定为“中国道教名山，以山水自然风光为特色的文化型风景名胜区；是具有观光、游览、休憩、科考研究等功能的，具有世界遗产价值的国家级重点风景名胜区。”

青城山旅游景区形象定位为青城山旅游观光和道教文化展示地、生态休闲度假目的地、道教文化体验地。前者决定了青城山观光旅游消费形态为主，后者确定了青城山休闲、度假、观光旅游目的地的消费形态。景区形象定位和景区旅游消费形态，确定了客源市场立足成渝两大城市地方中端市场，拓展沿海及东南亚的高端市场的针对性。青城山景区实施可持续发展，旅游资源的永续利用，重点突出生态环境的保护和永续利用，突出道教文化遗址、遗迹、文物、文化活动的保护和永续利用。在继续做好核心景区保护管理的基础上，有序开发青城后山、青城外山、青城天国山、青城赵公山，形成以道教文化为主线的、具有长寿文化、养身文化、财神文化等不同特色的大旅游区域和大旅游产业。区域发展现状青城山镇街子镇大观镇青城山历来为道家养生修养之地，为全国著名的长寿之乡，休闲度假型物业比重达到60％左右，处于的绝对优势，这种物业以低层（别墅、花园洋房）建筑为主，以养老型和假期度假为主要诉求，养老型项目以青城山区域前期开发的大部分产品为代表；近期青城山区域开发的部分高档别墅均定位为假期入住类型以及具有部分的商务功能。成青快速通道106省道总投资1.8亿元的成青快速通道于7月31日正式通车。该通道起于三环路，沿光华大道经温江区直达青城山风景区，全长49.8公里。设计为一级公路，设计车速80公里/小时，理论上最快只需40分钟，缩短成都至青城山将近20公里行程，并且全程都将实行免费通行。区域房地产市场现状自2002年青城山房地产发展以来，“5＋2”式现代生活方式已被现代都市人认可并广为接受，许多人开始把对第二居所的向往变成了置业的行动，拥有第二居所已经成为现代小康生活的新标准。青城山作为世界双遗产旅游胜地，其气韵天成的自然生态、盛夏季节足以让成都“空城”的旅游环境、不可复制的地理位置等为房产开发创造了得天独厚、不可替代的绝佳条件。大青城山区域现阶段房地产开发主要集中于崇州市街子镇与都江堰市大观镇的交界处以及大观镇和青城山镇交界处靠青城山镇部分。以大观镇的高山流水、天下青城、高尔国际、力迅项目，青城山镇的中国青城、置信芙蓉青城、上善栖、广居民生项目为代表。青城山镇街子镇大观镇成青快速通道106省道本项目现状概述

总投资1.6亿元的成青快速通道将于今年上半年开始修建。据悉，整条道路全长23.157公里，路面宽26.5米，双向六车道，起点位于成华区龙潭寺三环路立交桥，利用已建成的成华大道，上跨绕城高速公路，从成都铁路编组站西侧通过并跨毗河及成都枢纽北环线，终点在唐巴路。成青快速通道青白江段经祥福镇、城厢镇，全长8.6公里，征地495亩，工程于2007年7月31日竣工通车。全程免费全长49.8公里

以前成都游客至世界遗产地青城山，都只能走成灌高速或老成灌路，而且必须绕经都江堰市区，从成都市区到青城山需要1个多小时车程。成青旅游快速通道通车后，连接青羊区、温江区、郫县、都江堰市。该通道起于三环路，沿光华大道经温江区直达都江堰市的青城山风景区，全长为49.8公里。整条公路为一级公路，设计行车速度为80公里/小时，路宽21.5米，从成都到青城山理论上最快只需40分钟。从今日起，成都至青城山将缩短近20公里行程，并且全程都将实行免费通行。

快速通道两侧的公交站点已设置完成。沿途设有花木交易中心、黄石村、踏水、金星村、镇子、寿安镇、青城湖、普照寺路口、大观镇、石桥村、青城山镇等24个站点。成青快速通道优势1）绝佳板块——高尚生活的别墅住区地势连绵起伏，群峦叠嶂，植物茂盛丰沃，林地面积达数万亩，每天可释放出数百万公升氧气，洋溢着无法用语言描述的养生气息，是都江堰与成都的“绿肺”。凭借青城山清幽的自然环境，在高山流水、高尔夫山庄、青城皓庭和天下青城等数十个高品质楼盘的交相辉映下，青城山风景别墅板块已经成为了高尚、品质、健康生活的最理想住区。2）交通便捷——渡假最佳居所成青（成都-青城山）旅游快速通道已经全面通车。成都到青城山的车程将由现在近1小时缩短为半小时。成青快速通道起于成都市区三环路，沿光华大道经温江直达青城山风景区，道路全长42.1公里。快速通道有效地突破了通往青城山的交通瓶颈，青城山将随着城市的发展和品质生活的提升，成为高端人群在风景区居住的最佳选择居所。区域竞争优劣势

3）环境优雅——山水构成的生活画卷对别墅来讲，最稀缺的就是自然山水环境。而青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，景区面积200平方公里。在青城山，建筑园林、青山绿水、自然溪流和原始植被融合在了一起，居于其间，可仰视山的春华秋实，俯视水岸的灵动多情，构成了一幅山水交融的生活画卷。应该说，自然环境构成了青城山风景别墅板块以稀缺傲立于成都楼市的最鲜明特征。4）人文环境——养生之道的秘诀青城山作为中国著名的道教名山，道家修身养性的文化精髓，铺垫成为了青城山风景别墅板块的深厚底蕴；青城山下古朴纯良的民风民俗和世界著名的长寿村，为该板块的人文价值添上了浓墨重彩的一笔。区域竞争优劣势

劣势

——周边配套欠缺由于青城山属于风景名胜区域，周边生活配套设施较为缺乏，周边没有大型购物场所和娱乐场所，很多项目都依托自身配套来进行完善；市政医疗配套较差，仅在大观镇一间小型医院。要保证青城山在郊区房地产市场优势竞争力，上述方面还需要不断修建和完善。区域竞争优劣势

楼盘分布图大青城山区域房地产市场N106省道环山路、环山渠高尔国际潮蓉碧水青城中国青城2期高山流水青城神韵力迅.我的部落广居民生项目上善栖玉堂镇中兴镇青城山镇大观镇街子镇蜀绣青城青城雅舍未开盘在售盘置信芙蓉青城青城山镇青城外山天下青城3期美墅半岛地块所在地大观-街子镇成青快速通道新丽江整体特征

从分布特征来看：青城山区域项目分布显现出三个居住板块特征：青城山内、环山渠周边以及106国道两侧青城山内板块：该去板块目前所分布的楼盘都是中高档楼盘资源及配套：青城山内良好的自然环境资源是该板块最主要的优势资源，但是由于青城山潮湿、阴冷的气候特征，使得该板块居住品质受到一定的影响，另外该区域内项目缺乏配套设施产品：该板块项目以中高档项目为主主要产品是以独栋、联排、双拼、电梯公寓组成价格：目前该区域在售双拼6500元/平方米环山渠周边板块：该板块是高档项目的集中板块资源及配套：则因其位于青城山脚，一般距离青城山脚50-100米左右，季节气候对其影响相对较小，同时也可以享受到青城山独有的自然环境；另外该板块内有高尔夫球场以及像普照寺等配套设施以及名胜可作为项目依托产品：这个板块成是高档项目相对较为集中的区域，其代表项目主要有中国青城、高山流水、高尔国际主要产品以独栋、联排、双拼为主，同时也有少量的公寓和合院价格：独栋20000-30000元/平方米、联排7500-20000元/平方米、双拼6500元/平方米左右合院3500元/平方米、公寓4000元/平方米左右106国道两侧板块：该板块内集中了中高档以及中低档项目资源以及配套：该区域由于离青城山相对较远，因此基本无法直接享受到青城山中的所独有的自然资源；另外该板块发展相对较晚，特别是106国道南侧整体居住氛围以及配套设施都相对较差产品：中低档次项目代表项目：新丽江、中高档项目代表：芙蓉青城主要以小型mini别墅为主以及部分公寓价格：5000-7500元/平方米整体供应特征

成都市郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发的37％左右；成都市建筑面积供应总量已达800多万方；其中郊区建筑总面积供应体量已经占到300万方以上，在全市的占有率高达40%左右。青城山区域目前在售项目6个，总体供应量约为27.5万平方米，占郊区总体量的8.5%左右；即将开盘的项目为3个，体量为17.7万平方米；已售完或已入住项目8个，总体量约为70万方。大青城山区域房地产市场整体价格特征大青城山区域房地产市场大观-街子镇

青城山镇

106国道以北106国道以北106国道以南106国道以南

青城山镇区域内公寓价格在4100-5500元/m²之间，联排在14000元/m²左右，独栋在30000元/m²左右，区域价格稳中有升；另外106国道两侧价格差异也较大106国道以北靠青城山一侧，档次较，高价格普遍较高，中国青城联排价格达到20000元/平方米，而106国道以南档次相对较高的芙蓉青城项目的联排价格7000元/平方米。大观-街子镇内价格参差不齐，除青城神韵外，其他楼盘价格均在6500元/㎡以上。最低价格是青城神韵合院，仅3800元/㎡，独栋价格达到20000元/㎡；同样106国道两侧价格差异较大，其中106国道以北靠青城山一侧，价格较高，高尔国际和高山流水的独栋别墅都达到20000元/平方米以上，而106国道南侧目前的新丽江项目独栋价格只有6500元/平方米整体价格特征大青城山区域房地产市场整体产品特征

就目前青城山在售项目来看，联排、双拼和部分独幢别墅加以少量的多层构成了青城山整个物业类别体系。该区域内产品主要以套一、套二的小户型公寓和套三、套四联排为主，部分套四叠拼别墅和独栋别墅。该区域内产品主要以渡假公寓、联排为主，有少量叠拼和独栋别墅供应，未来供应趋势也是度假公寓、联排、双拼、叠拼独栋。其中高山流水为全独栋组成，新丽江和青城神韵以公寓和合院为主，高尔国际以联排双拼为主。大青城山区域房地产市场整体销售特征大青城山区域房地产市场

青城山镇区域内楼盘销售速度较为缓慢，其中潮蓉碧水青城，青城雅舍，蜀秀青城相对较快一些；中国青城由于档次定位较高，销售进度相对较慢。大观-街子区域内高尔国际和青城神韵销售速度比较理想，高尔国际由于占有高尔夫资源，其双拼和独栋很快销售完毕，但其83平米小联排销售速度较为缓慢；高山流水由于档次定位较高，销售进度相对较慢。整体客户特征大青城山区域房地产市场本区域客户由投资客和自住客构成：投资客户主要为成都区域职业投资客以及大学老师、企业白领、高级政府公务员等成都区域职业投资客闲置资金在100万左右，以投资为主，寻求物业长期升值潜力，兼短期物业出租收益大学老师、企业白领、高级政府公务员等稳定的家庭年收入10-20万左右，有少量积蓄，年龄在25-35岁之间，购房目的以投资为主，兼休闲度假自住客户主要为企业中高管层、小型私企老板、中层公务员、专家级大学教授、医生、甘、阿、凉地区已退休或临近退休的政府公务员或经商人士及部分境外人士企业中高管层、小型私企老板、中层公务员、专家级大学教授、医生个人年收入在30万以上，年龄在30岁左右，购房目的主要为休闲度假，兼投资甘、阿、凉地区已退休或临近退休的政府公务员或经商人士现有积蓄约100万元左右，年龄在45-60岁之间，购房目的以休闲养老为主，兼投资境外人士（含港澳台）主要为艺人、外企CEO、港澳华侨、往来于国内外的经商人士，在四川区域有一定的人脉关系，个人年收入过百万，年龄在35岁以上（艺人除外），购房主要目的为休闲度假，兼投资青城山镇板块房地产市场状况

供应特征青城山镇版块楼盘供应情况

青城山镇区域的楼盘目前总开发量约为8.2万余平方米，总户数近1000户，其中以潮蓉碧水青城为代表。已公开的未来开发量约为18万余平方米，总户数近2000户。区域未来开发量较大，其中以广居民生项目为代表。106省道以南106省道以北项目名称总建筑面积（m²）总户数（户）中国青城2期25969209潮蓉碧水青城2期30000380青城雅舍14118248蜀秀青城11643156广居民生项目800001000置信芙蓉青城30000200上善栖67720760产品特征项目名称物业形态主力户型中国青城2期高档公寓\联排公寓套二（75m²)、联排套三（113m²）联排套四（136m²-148m²）潮蓉碧水青城2期叠拼\联排联排套三(80m²-89m²)青城雅舍公寓套一（45m²-50m²）、套二（55m²-65m²)蜀秀青城公寓套二（55m²-76m²）上善栖公寓\叠拼公寓套二（57m²-73m²）、公寓套二（84m²-93m²）叠拼套三（96m²-120m²）青城山镇版块楼盘供应情况该区域内产品主要以套一、套二的小户型公寓和套三、套四联排为主，少量套四叠拼别墅。106省道以南106省道以北芙蓉青城联排别墅、MINI别墅MINI别墅套二（90m²）、联排套四（167m²、247m²）产品特征中国青城建筑风格:川西民居风格青城雅舍建筑风格:川西民居风格青城山镇版块楼盘供应情况价格特征区域内公寓价格在4100-5500元/m²之间，联排在14000元/m²左右，独栋在30000元/m²左右，区域价格稳中有升。青城山镇版块楼盘供应情况106省道以北106省道以南销售特征区域内楼盘销售速度较为缓慢，其中潮蓉碧水青城，青城雅舍，蜀秀青城相对较快一些；中国青城由于档次定位较高，销售进度相对较慢。青城山镇版块楼盘供应情况项目名称当期销售率销售周期中国青城2期高档公寓：90％、联排：80％、4户顶级独栋：不详17个月潮蓉碧水青城2期80%12个月青城雅舍90%14个月蜀秀青城95%10个月106省道以北106省道以南广居民生项目未开盘未开盘置信芙蓉青城未开盘未开盘上善栖未开盘未开盘客户特征青城山镇版块楼盘供应情况本区域客户由投资客和自住客构成：投资客户主要为成都区域职业投资客以及大学老师、企业白领、高级政府公务员等成都区域职业投资客闲置资金在100万左右，以投资为主，寻求物业长期升值潜力，兼短期物业出租收益大学老师、企业白领、高级政府公务员等稳定的家庭年收入10-20万左右，有少量积蓄，年龄在25-35岁之间，购房目的以投资为主，兼休闲度假自住客户主要为企业中高管层、小型私企老板、中层公务员、专家级大学教授、医生以及甘、阿、凉地区已退休或临近退休的政府公务员或经商人士企业中高管层、小型私企老板、中层公务员、专家级大学教授、医生个人年收入在30万以上，年龄在30岁左右，购房目的主要为休闲度假，兼投资甘、阿、凉地区已退休或临近退休的政府公务员或经商人士现有积蓄约100万元左右，年龄在45-60岁之间，购房目的以休闲养老为主，兼投资2期占地：170752平方米2期总建面：25969.16平方米

绿化率：80.12%

容积率：0.15

2期总户数：209户建筑风格：川西民居开盘时间：2006年05月销售进度：

高档公寓90％、联排别墅80％产品类型：独栋、联排、4拼别墅、酒店式公寓开发商：成都大城房地产开发有限公司青城山镇版块楼盘供应情况典型案例中国青城2期青城山镇版块楼盘供应情况典型案例中国青城2期

项目2期通过人工打造，形成80亩人工水面，并通过北边水系，以形成水景环绕的社区，加上位于青城山脚，山景资源也十分丰富，小区内建筑均考虑到利用山地的资源起伏而布局，同时也兼顾了水景资源的利用。

青城山镇版块楼盘供应情况典型案例中国青城2期销售价格：二期联排别墅均价：14000元/平方米销售状况：开盘时间：2006年05月销售率：高档公寓：90％、联排别墅：80％装修标准：清水物业形态：独栋、联体、4拼别墅、酒店式公寓。青城山镇版块楼盘供应情况

A（独栋别墅）六室两厅四卫:286.86㎡

B（独栋别墅）五室两厅三卫：273.35㎡

4拼公寓两室两厅一卫：72.23㎡

典型案例中国青城2期

A（联体别墅）三室两厅三卫：113.35㎡

B（联体别墅）四室两厅三卫：136.47㎡

C（联体别墅）四室三厅三卫：148.81㎡青城山镇版块楼盘供应情况典型案例中国青城2期青城山镇版块楼盘供应情况社区景观垂钓休闲中心休闲运动旅社峰水幽居梅林香斋银杏果苑步月湖典型案例中国青城2期大观-街子镇板块房地产市场状况

大观-街子镇版块楼盘供应情况供应特征项目名称

总建筑面积（㎡）

总户数（户）

高山流水80000103高尔国际30000235青城神韵1850002070新丽江2期400001360力讯我的部落49600600目前青城山大观街子镇总开发量约为39万㎡，总房源为4368套。其中青城神韵为区域内的典型大盘（18万㎡，2070套房源），高山流水、高尔国际、新丽江2期提供开发量为15万㎡，力讯我的部落即将提供的供应量为49600㎡。106省道以北106省道以南大观-街子镇版块楼盘供应情况产品特征项目名称产品形态

在销主力产品

高山流水独栋独栋330-450㎡高尔国际联排\双拼\独栋联排86-130㎡

双拼166-171㎡青城神韵合院\联排\双拼合院公寓50-70㎡宅院联排107-110㎡天下青城双拼\独栋双拼新丽江2期双拼\独栋300㎡独栋力讯我的部落公寓\联排\独栋未开盘目前青城山大观街子镇推出产品联排、双拼和独栋居多，有少量公寓。高山流水产品为全独栋，青城神韵推出部分合院。市场上独栋联排较受欢迎。106省道以北106省道以南大观-街子镇版块楼盘供应情况价格特征目前青城山大观街子镇内价格参差不齐，除青城神韵外，其他楼盘价格均在6500元/㎡以上。最低价格是青城神韵合院，仅3800元/㎡，最高价格是独栋价格，达到20000元/㎡。106省道以南106省道以北大观-街子镇版块楼盘供应情况销售特征项目名称开盘时间销售情况高山流水2005-4售完高尔国际2005-6售完青城神韵2006-11售完天下青城2006-3双拼剩几套新丽江2期2005-7该批次共推出几套，未卖力讯我的部落未开盘未开盘目前青城山大观街子镇除新丽江推出少数几套未售，力讯·我的部落未开盘外，其他楼盘均以售完。106省道以北106省道以南客户特征大观-街子镇版块楼盘供应情况该区域客户以投资、休闲度假和商务接待为主：区域客户以成都市区来源客户为主，兼有省内市外和国内省外沿海城市客户，还有少量的境外人士（含港澳台）。以休闲度假，兼投资为目的的客户成都市区：企业的中高管层、政府有灰色收入的中层公务员、专家级大学教授、专家级医生、小型私企老板。个人年收入在30万以上，年龄在30岁左右。三州地区如甘孜、阿坝、凉山：主要为已退休或临近退休的政府公务员或经商人士。现有积蓄约100万元左右，年龄在45-60岁之间。境外人士（含港澳台）：主要为艺人、外企CEO、港澳华侨、往来于国内外的经商人士，在四川区域有一定的人脉关系，个人年收入过百万，年龄在35岁以上（艺人除外）。以投资为主，兼休闲度假为目的的客户成都市区：大学老师、企业白领、政府公务员、医疗人员，有稳定的家庭年收入10-20万左右，有少量积蓄，年龄在25-35岁之间。职业投资顾客：成都区域职业投资客，具备巨额自有资金，闲置资金金额上百万，年龄（分级不明确），购房目的以投资为主，寻求物业长期升值潜力，兼短期物业出租收益。国内省外沿海城市客户主要是企业中高级董事级人员，个人年收入过百万，年龄在40岁以上，购房目的主要为商务接待，兼休闲度假和投资。以商务接待为主的客户：

成都市区：中、大型企业董事级人员、政府有灰色收入的高层公务员，个人年收入过百万，年龄在40岁以上，购房目的主要为商务接待，兼休闲度假和投资。国内省外沿海城市：中.大型企业董事级人员，个人年收入过百万，年龄在40岁以上，购房目的主要为商务接待，兼休闲度假和投资。大观-街子镇版块楼盘供应情况客户特征占地：158亩

总建面：30000㎡

绿化率：42.45%

容积率：0.30建筑密度：15%

总户数：235户建筑风格：北美风格开盘时间：2006-11销售进度：售完产品类型：2-3层联排、双拼、独栋开发商：成都顺通实业有限公司典型案例大观-街子镇版块楼盘供应情况高尔国际堤香园格林园高尔国际总平图联排独栋典型案例高尔国际大观-街子镇版块楼盘供应情况4室

2厅

3卫

167.11㎡C型

6室

3厅

6卫

449.22㎡D型

5室

3厅

4卫

362.76㎡E型每套别墅均独门独户典型案例高尔国际大观-街子镇版块楼盘供应情况

2室

2厅

2卫

86.10㎡A型

3室

2厅

3卫

122.44㎡B型4室

2厅

3卫

177㎡C1型每套别墅均独门独户典型案例高尔国际大观-街子镇版块楼盘供应情况一、联排86-122㎡。86㎡132套，占总套数56%；122㎡64套，占总套数27%二、双拼166-171平米。166㎡14套，占总套数6％．171㎡14户占总套数6％三、独栋363-449平米，363平米6套，占总套数：2.6％．449㎡5套，占总套数2.1％高尔国际全部产品已售完典型案例高尔国际大观-街子镇版块楼盘供应情况高尔夫球场，网球场，推杆练习场，儿童游戏场，健身场，晨跑道，餐吧，高尔国际会所酒店原生态青城河从堤香园和格林园两个园区穿过，两岸有数百株高大水杉每户均带私家花园，联排带前庭后院，双拼带前庭、中庭及后院，独栋带大花园每户的2-3楼，设计有多个景观露台典型案例高尔国际大观-街子镇版块楼盘供应情况产品:联排双拼独栋公寓开发商：成都新世宇实业有限公司大观-街子镇版块楼盘供应情况典型案例天下青城3期占地：800亩总建面：100000平米绿化率：A：40％B：30%

容积率：A：0.44B：0.29C:0.12总户数：1046户建筑风格：开盘时间：2003-12山水公寓2006-3-18

假日公寓2006-4-15销售进度：双拼剩几套天下青城（四期）假日峰景（五期）潜在开发区（600亩）天下青城（三期）美墅半岛总平规划图天下青城（一期）天下青城（二期）半山酒店项目位于都江堰两河乡，定位为大型山中高档社区，共分4期开发。一期：为联排别墅和公寓；二期：半山酒店(以酒店公寓为主的小户型)；三期：美墅半岛(双拼别墅）；四期：假日风景(酒店式公寓,二期的升级产品);五期：潜在开发区。大观-街子镇版块楼盘供应情况典型案例天下青城3期三期占地面积：106亩三期建筑面积：21220平米三期总户数：88户三期产品：双拼别墅目前三期仅剩几套双拼未售大观-街子镇版块楼盘供应情况典型案例天下青城3期双拼别墅独栋别墅大观-街子镇版块楼盘供应情况典型案例天下青城3期

A型:4室3厅5卫203.52㎡(1,2,3层平面图及阁楼，屋顶，地下室)大观-街子镇版块楼盘供应情况典型案例天下青城3期

B型:5室3厅6卫226.17㎡(1,2,3层平面图及阁楼，屋顶，地下室)大观-街子镇版块楼盘供应情况典型案例天下青城3期

C型:

6室5厅8卫267.48㎡(1,2,3层平面图及阁楼，屋顶，地下室)大观-街子镇版块楼盘供应情况典型案例天下青城3期

D型:4室5厅6卫262㎡(1,2,3层平面图及阁楼，屋顶，地下室)大观-街子镇版块楼盘供应情况典型案例天下青城3期一、4室3厅5卫203.52㎡，共26户，占此类产品的33%，占本期产品的31％；（A）二、5室3厅6卫226.17㎡，共32户，占此类产品的41%，占本期产品的38％；（B）三、6室5厅8卫267.48㎡，共6户，占此类产品的8%，占本期产品的7％；（C)四、4室5厅6卫262㎡，共14户，占此类产品的18%，占本期产品的17％；（D）

大观-街子镇版块楼盘供应情况典型案例天下青城3期茶楼、酒廊、网球场、皮伐漂流、游泳池大观-街子镇版块楼盘供应情况典型案例天下青城3期区域房地产趋势预测青城山为中国道家文化的发源地，拥有稀有的人文自然景观，经过多年的物业开发，目前青城已形成囊括各种档次、各种物业的休闲度假型物业开发区域；市场影响力较大;经过政府对106国道的改建以及川西黄金旅游通道的打造，青城山迎来了新的开发良机；消费者对该区域休闲度假的认同度也最高，就目前市场消化状况来看，青城山是各个区域休闲度假型物业平均销售率最高的区域；潜在置业者对于该区域的的空气质量、世界遗产、投资潜力、休闲养老等固有的优势也比较认可；特别是近来，青城山的别墅变得越来越小，大约就是70—90平方米，有的项目，面积甚至只有50多平米，但仍然做足了别墅的噱头。并且，由于均价差不多就四五千，一套别墅最高也就是50万-60万，而最低只需25万左右就能买到，很受购房者关注。街子镇大观镇青城山镇趋势：随着成青快速通道的开通以及青城山区域的进一步发展，将会有越来越多的人把置业目的地定在青城山；而大众对于别墅的需求，将会让MINI小别墅之风进一步蔓延，这种价格相对低廉的MINI别墅将会成为未来青城山区域住宅项目发展的趋势。我们的思维导图项目发展方向项目核心问题确定项目发展背景解析地块解析项目定位我们首先建立KPI指标体系来判断本项目的物业发展方向地块位于青城山后山，规模较大，但内部平整方正；三面被9000亩的森林环抱，东、西两侧各有一条山溪，自然环境优异地块属性

区域楼盘集中供应区域为山下106国道两侧，山中项目稀少，高端高品质别墅需空间大市场因素

整个青城山的政治、经济、文化中心，以旅游服务、休闲度假为特色的旅游型区域。政府定义项目发展方向判断物业选择KPI体系地块属性市场因素政府定义宏观环境区域属性宏观环境

区域发展趋势利好,经济增长快速区域属性

双文化遗产，旅游休闲避暑胜地项目住宅SWOT分析：SWOT优势Strength劣势Weak地理位置：青城后山，距街子镇约6公里自然资源：地块被9000亩森林从东、西、北三面环抱，东、西两侧各有一条山溪从地块旁流过地块由南向北有一定自然坡度，有利于坡地概念的打造青城山渡假概念已经相当成熟成熟大众对别墅项目青睐有佳目前交通条件较差项目区域内品牌开发商开发水平、实力非同一般，项目品质、开发水平要求相对较高周边众多别墅项目竞争激烈青城山冬季气温低且非常潮湿，对于居住品质和地下室以及一楼有一定影响机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势青城山区域还缺少中高端高品质别墅项目优秀的不可再生自然资源，可供项目景观以及意境的打造周边众多别墅项目具有较大的参考价值利用成熟的度假氛围以及独有的自然资源与景观，完善配套，最大限度挖掘渡假、养生价值品质展示、远景宣传跟随市场适机入市，填补空缺，实现较快的销售与资金回笼注重品质打造，塑造产品差异化威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁产品同质化竞争较为激烈国家政策对别墅项目的影响产品高举高打，走高端顶级路线利用地块坡地地形，打造高低层次建立适合项目发展的物业组合，以符合市场需求注重在产品创新增加产品附加值，强调实惠本项目发展方向选择?领导者—垄断价格—产品有不可重复性—基于物业品质的性价比追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者本项目发展方向选择?度假项目发展关键词:生态休闲养生度假以度假为核心,集生态、休闲、养生为一体的中高端低密度渡假区我们的思维导图项目发展方向项目核心问题确定项目发展背景解析地块解析项目定位项目整体定位

以度假为核心,集生态、休闲、养生为一体的中高端低密度渡假区本项目所处区域是世界双遗产旅游度假区域，根据项目土地性质、区位特点以及市场环境等方面的综合评价，本项目的整体定位为：项目产品定位开发物业类型产品定位：方