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第二章房地产市场——房地产泡沫与过热房地产市场分析泡沫与过热第1页/10/10一、房地产市场周期循环房地产市场周期循环——指房地产业活动或其投入与产出有相当波动现象，且此现象重复发生。繁荣衰退萧条复苏房地产市场分析泡沫与过热第2页供给停顿或很低，需求有增加趋势，租金增加率仍下滑，空置率有所下降供给增加率=需求增加率需求增加加紧，空置率下降，租金增加率稳定或小小步上升需求上升，开始新建设，但需求增加比供给增加快，空置率仍下降，租金增加率上升供给增加率超出需求，空置率上升，租金增加率仍迟缓上升需求停顿增加或以很低速度增加，开工降低，但完工量使空置率继续上升，租金增加率开始下滑房地产市场分析泡沫与过热第3页/10/10供需原因（金融原因最为关键）市场信息不充分（造成供需不平衡）心理原因（追涨不追跌）政策原因（容积率控制）制度原因（预售制度、中介服务）生产时间落差影响（季节性调整）原因房地产市场分析泡沫与过热第4页/10/10房地产市场泡沫——因为房地产投机引发房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而连续上涨过程及状态。

二、房地产泡沫房地产市场分析泡沫与过热第5页/10/10价格上涨投机价格暴跌金融危机土地稀缺性——基础投机需求膨胀——直接诱因金融机构过分放贷——直接助燃剂原因房地产市场分析泡沫与过热第6页最根本条件——

市场上有没有大量资金存在房地产泡沫能否出现房地产市场分析泡沫与过热第7页/10/10危害国民经济地方财政金融危机政治社会危机房地产市场分析泡沫与过热第8页/10/10房奴蚁族蜗居危害房地产市场分析泡沫与过热第9页/10/10房地产市场过热——市场上需求增加赶不上新增供给增加速度时，所出现空置率上升、物业价格和租金下降情况。三、房地产市场过热房地产市场分析泡沫与过热第10页/10/10开发商对市场预测偏差开发资金易得性开发商之间博弈和非理性行为原因房地产市场分析泡沫与过热第11页房地产泡沫与房地产过热区分与联络二者反应不一样层次市场指标房地产过热反应供求关系房地产泡沫反应市场价格和实际价值之间关系严重程度和危害性不一样房地产泡沫一旦产生，要经过外力干预房地产过热能够经过自我调整回复到平衡状态/10/10房地产市场分析泡沫与过热第12页房地产泡沫与房地产过热区分与联络在周期循环中所处阶段不一样房地产泡沫产生时，市场处于上升阶段；房地产过热产生时，市场已经开始下滑了。联络：房地产泡沫一定引发房地产过热，但过热不一定由泡沫引发/10/10房地产市场分析泡沫与过热第13页思索为何日本

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