江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告市公开课一等奖省赛课获奖课件

江苏省盐城、宿迁市房地产市场投资环境考查汇报江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第1页指标生产总值(亿元)136815%人均GDP1800016%第一产业(亿元)2604%第二产业(亿元)64219.10%第三产业(亿元)46616.20%城镇固定资产投资(亿元)47636.90%建筑业增加值(亿元)9115%建施工面积(万平方米)490——完工面积(万平方米)250——销售面积1622.03%全市户籍人口(万人)808（市区70）6%人均可支配收入(元)1385715%城镇居民人均住房建筑面积（平方米）25.95——盐城市各项经济指标江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第2页一：刚性需求促进地产发展

盐城向100万人口中型城市跨越，城市化脚步必定刺激房地产市场发展，消费者对住房数量要求有增无减。

另外，要面对强大刚性需求。通常对刚性需求界定直接对应居民实际购置力，即无支付能力需求只能称作为“需要”，不过在实际生活中，多数人买房欲望不受购置力约束；在城市表现为结婚一定要有新房，搭上老父老母养老钱也再所不惜，另外还有每年6%人口增加量，所以能够说盐城住房刚性需求相当强烈。

二：产业升级带动地产发展

盐城所处位置比较特殊，经济发展已经纳人含有区域特征“长三角”范围之内，苏北便利交通以及辽阔发展前景为区域内产业升级提供了辽阔空间，众多产业向苏北地域迁徙，盐城相比宿迁、淮安发展形式要好多，另外人口流动必将带来房地产市场繁荣。

三：房价未过警戒线，未形成房地产泡沫

从当前看来，盐城房产市场还未越过警戒线，纯粹投资性消费在整个房产消费中所占百分比尚小，而且盐城房价并未出现严重虚高情况。盐城地产市场价格未来将是一个稳步、逐步、慢步增加过程，短期内不会出现暴涨和暴跌，经过一个调整期，盐城房价还会向上微调。现行房价在全省13个城市中处于倒数第二位置，所以，盐城房地产市场从久远看，依然有很大发展空间。盐城房地产特点江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第3页东城区板块：住宅业态丰富，价格优势显著

相对于其它区域，东城区板块楼市业态更丰富，除了多层、小高层、别墅产品外，新推出入户花园洋房，今年将成为该区域一大亮点。该区域今年现房上市量大增，且工地开工较其它区域有所提前。

在盐渎、南城板块买一套小高层每平方米最少在4000元左右，而在东城区域，东方绿苑小高层每平方米才卖3400元，伯乐达·加州东郡单价可能只有3000元上下。就是别墅产品，在市中心每平方米可能要卖9000多元，而在盐城奥林匹克花园这么别墅区，也只有4000多元到6000多元之间。价格低是东城区最大卖点。板块分析江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第4页南城板块：大量房源面市，选择空间增大

该区域作为盐城未来新城市中心在建设，市场反应快速，经过两年时间建设，面貌日新月异，楼市地位快速崛起，房地产开发量价齐升。现在恒盛·城市豪庭、华厦·绿城、中远世纪城、恒荣世家、全庭世纪广场、水绿名苑、中庚·香格里拉花园、中央广场、博客领地等楼盘都在不停动作以吸引市民关注，从各售楼处调研出来信息显示，现有大量房源面市，可供选择空间较大，但当前成交量有很大程度下滑。市政建设南城区域设置了3所学校。首先是盐渎路学校（小学加初中）初步确定由市一小管理，还有两所分别是聚亨路小学和日月路小学，由盐城二小管理，当前这三所学校总投资2.7亿元，正在建设中，预计部分班级可望在今年秋学期开学。

首批重点建设项目包含基础设施、环境工程和公共配套三大类项目，总投资近17亿元集中开工建设。像位于城南新区关键地块中心内港湖工程、内港湖东南侧盐塘河绿化带两个环境工程项目，即将完成湖面和绿化建设；加紧内港湖南侧地块运作，建设以商业为主、规模适度、功效完善商业辅导中心。市第三医院南院区等公共配套项目正在建设之中。靠市政配套带动区域房地产兴起——以“造”城概念作为市场支撑江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第5页西环路板块：老中新楼盘集中发力，商住物业齐头并举

西环路改造拓宽美化亮化，使西环路板块愈加丰饶亮丽，西环路板块崛起，带动了整个城西南崛起。八菱华庄、新日月·翠洲嘉园等一些元老级楼盘一直跃在前沿，产品业态业伴随市场时尚向以小高层为主各种植业形态并存格局在转变。月湖化城、水岸名都、盛世华城、金大洋花园等中坚楼盘成立西环路板块住宅产品供给支撑。而今年西城逸品公开，为该区域带来新动作。预计今年上六个月西环路上小高层供给量将超千套。区域配套相对成熟，产品同质化严重，大盘扎堆江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第6页老城区板块：新盘大盘即将上市，多层高层业态分明

老城区住宅房源一直比较紧缺，锦江冠城与悦达东园堪称老城区主力楼盘，在经历两三年精彩演绎，当前这两个楼盘正在最终发力，今年均将完美谢幕。

即将推出两大新盘明悦景庭、华府景城均以“景”明志，业态在多层、高层方面各有侧重。不但为老城区住宅市场供给了充分房源，而且让广大购房者置业选择有了明确方向。充分房源与分明住宅业态，购房者选房空间较大。成熟魅力与城中向心力另老城区精神焕发老城区板块江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第7页盐渎板块：现房供给，房价仍居波峰

占地728亩盐渎公园是市区当前最大户外休闲公园，也是盐渎板块楼盘最大景观卖点。它是新老城区连接区域。盐中、一小南城区相伴左右更是其它板块无法比拟教育资源，使该板块更多地受到众多市民关注。这个板块因为有着钱江方洲、公园道1号、文化名城、汇景新城等重量级楼盘，又因房源上市量少价高，故他们一举一动一直牵动着购房者目光。市政建设

盐渎公园对面将形成一个330亩商业区，建设以商业为主、规模适度、功效完善商业中心。

人民南路南延工程将于今年6月底完成，建成后可能与跃马路接轨。到时连接新老城区3条大通道将贯通盐渎板块。盐渎板块楼盘不但是品质代表更是身份象征盐渎板块江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第8页串场河板块：配套建设猛进，项目侍机而动

串场河景观带在一定程度上承载着盐城水绿文化，它建成对于盐城城市品位提升有着巨大推进作用。现在串场河板块楼盘还不是很多，将有中央绿洲、全底国际、先锋岛项目等几家楼盘即将推出，但伴随串场河景观带建设工程不停推进，这里将是购房者新关注区域。市政建设

串场河景观带东侧地块建设全方面展开，盐城有史以来投资最大市政工程正在建设。

位于范公路西侧与火车站遥相呼应新汽车站于今年“五一”节正式投入使用，面积是黄海路上“新客站”两倍多。

今年全市特色商业发展将市区浠沧巷商业街、串场河水街等重点培育成一批特色鲜明、功效齐全“特色商业街”。推进先锋岛开发，串联起先锋岛、二桥广场、中茵海华广场三大商业功效区。将推楼盘

中央绿洲一直受到市民关注，项目规划方案己经过市规划局审批。当前正报市规划委员会审核之中。伴随人民南路南延工程开工建设，该项目已做好地块上厂房拆迁准备工作。串场河板块江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第9页南城板块楼盘名称均价（元/平方米）电话华夏·绿城353088856660恒荣世家410083350999中远世纪城420083069099恒盛·城市豪庭366086022888瑞尔国际未定88387288东城区板块楼盘名称均价（元/平方米）电话奥林匹克花园（含别墅）500088188818东方绿苑340088188117新天地花园3850嘉利花园3600江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第10页西环路板块楼盘名称均价（元/平方米）电话盛世华城410088413288金大洋花园398088401111水岸名都336088581766月湖花城378088430000驿都·金庭苑3150-45008812西城逸品3880-4200——北城区板块楼盘名称均价（元/平方米）电话香榭星城220088512278杭嘉·城市花园260088195888金塔·新港明珠310088190999江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第11页老城区板块楼盘名称均价（元/平方米）电话悦达东园380088320488河畔之星350083351188清华名居430088358666锦江·冠城283888291008华兴·嘉园430088365388万方名城380088360838盐渎板块楼盘名称均价（元/平方米）电话钱江方洲430088582333汇景新城440083080111公园道一号预计4500——江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第12页在售楼盘

盐城奥林匹克花园当前正推出二期第二批别墅，50多套现房，户型面积160至220平米之间，可即买即住。第三期约36套别墅也已建好，即将上市。

高成金水湾花园即将推出经典小高层（6月）、高层，当前接收预约登记，户型有：两室半两厅、两室两厅。面积在100平米左右，均价3350左右。

东方绿苑二期80多套小高层住宅已售近70套。第三期主推花园洋房在建，有楼体已封顶，88套花园洋房上六个月将全部上市，预计4月前后开盘。

伯乐达·加州东群二期2栋小高层，一栋多层，正在建设之中，2栋花园洋房预计四五月份开盘。

东城楼盘介绍江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第13页将推楼盘金庭花园位于盐城路西侧，一期5栋多层，户型78－100平方米；1栋小高层，户型105－120平方米，可供房源共150套左右。工程已建地上5层，价格未定，预计在5月中开盘。中庚·香格里拉花园位于开元路北侧，共推出12栋小高层、高层，一期3栋小高层、高层，主力户型120平方米左右，正在打桩。价格未定，预计六七月份开盘。瑞尔国际一期多层住宅完美售罄,现正在接收预约为二期御景小高层、高层，户型介于58－205平米之间。主力户型有：两房约83平米，两房约96平米，三房约131平米。预计六七月份开盘。在售楼盘

恒盛·城市豪庭一期推出9栋小高层进展快速，4栋已建至7层，5栋出地面正负零。可供房源300多套，主力户型100－130平方米，3660元／平方米起售，一房一价。

华厦·绿城一直在推二期翡翠城市上市房源共800套，已售700多套，主打户型120—130平方米，售价3800元／平方米左右，楼层已建至11层。

中远世纪城二期世纪嘉园在推8栋小高层，均已封顶，上市房源140多套，主打95－150平方米三房两厅、两房两厅，3800元／平方米起售，预计8月份交付。

恒荣世家一、二期还有少许住宅在售，即将推2＃、9＃、10＃沿盐渎路商住楼，1－3层商铺，4层以上住宅约250套，主力户型95－112平方米，楼面已建至3880元／平方米起售，正在打桩。

南城楼盘介绍江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第14页在售楼盘

八菱华庄沿青年路小高层已封顶，还有大户型和复式住宅在售，起价3980元／平方米，总价在60～70万元左右，还有一期别墅将在下六个月推出。

新日月·翠洲嘉园当前还有少许大户型复式住宅在售，均价3400元左右。今年将有6幢小高层推出，市机关幼稚园新日月分园将成该楼盘一大亮点。

盛世华城在售小高层住宅还有少许余房，均价在4000元／平方米左右。二期即将推出二幢15层高层住宅和3栋多层，现正在打桩，共推出400多套房源。主力户型90多平方米，价格未定，预计5月份开盘。

月湖花城二期2栋小高层主体已封顶，300套房源在售，主打户型90平方米两室两厅，首付9万多元。

金大洋花园二期小高层尚余10多套，户型100平方米左右，价格3700元／平方米上下。二期将推出1栋17层高层．已建地下停车场，已经在5月份开盘。

水岸名部三期3栋小高层正准备推出，户型130平方米左右，预计5月份开工，7月份开盘，预计每平方米3800元起售。

西城逸品总体量40万平方米，纯小高层楼盘，一期推出6栋，主力户型120平方米左右，其中3栋预计在已经开盘，价格在3880元／平方米左右。

西城楼盘介绍江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第15页在售楼盘

锦江冠城当前正在推出一批4幢小高层开盘在售，户型面积96平方米至206平方米，每平方米单价2838元起售。

悦达东园当前推出高层小公寓、商铺均已售80％，近乎尾盘，且剩下单身公寓面积大多为120平方米，毛坯房，每平方米单价3800元左右。沿路商铺一二楼连卖，一楼每平方米12600多元，二楼4000多元。小区内还有2幢别墅即将推出，预计每平方米在9000元上。

河畔之星一期4幢小高层已快封顶，房源300套左右，户型91～140平方米，均价3500元／平方米，绿化率55％以上。二期8栋开始打桩。将推楼盘

明悦景庭（原大圣集团地块）项目占地141亩，建筑面积16．9万平方米，楼盘以多层为主，户型面积73平方米至161平方米，当前一期8幢多层已建地上，预计5月前后开盘，预计每平方米单价在3500元上下。

华府景城（原亭湖区政府地块）地上建筑面积18．6万平方米，该项目主推高层住宅，约12．6万平方米979套。一期推出4幢高层，户型面积110至140平方米，售楼处即将启用，预估房价会在4000元／平方米以上。

金塔·新港明珠推出5幢4万平方米小高层、高层住宅360套，主力户型90～100平方米，已建地上三层。预计5月份开盘，预估售价3000元／平方米左右。

老城区楼盘介绍江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第16页在售楼盘

钱江方洲当前主要销售一期低楼层少许余房。二期即将推出房源有多层、小高层，正在建设之中，大约有两百套左右住宅，主力户型120平方米左右，4300-4600，预计五月份左右上市。

汇景新城一期推出7栋小高层、5栋别墅。当前在售4栋小高层已快封顶，260套上市房源主力户型140平方米左右，4270元／平方米起售，一房一价。将推楼盘

公园道1号一期4栋小高层将推出300套左右房源，当前工地上已打好3栋桩基，预计下六个月左右开盘，预估售价4500元／平方米上下。

大宇·时代名都当前正在平整项目用地。一期推出4栋小高层，⒛0多套房源，预计五六月份开工七月份开盘。盐渎板块楼盘介绍江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第17页160亩150-180万/亩楼面价约1300元江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第18页盐渎地块约90亩180万/亩楼面价约1350元钱江方舟60万方4300公园道1号60万方4500江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第19页火车站地块火车站地块2汽车站火车站江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第20页西环路地块江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第21页盐渎公园东侧地块销售收入占地面积60,000

平米容积率2.3

建筑面积138,000

平米销售单价4,400

元/平米销售总额607,200,000

元销售周期2

年

工程支出主体工程165,600,0001,200元/平米配套工程69,000,000500元/平米前期费用41,400,000300元/平米土地成本161,991,9001,800,000元/亩总支出437,991,900

元

管理支出设计费1,656,000取主体工程1%为设计费元管理费2,760,000取主体、配套、前期支出1%为管理费元销售费15,180,000取销售总额2.5%为销售费用元交易税36,432,000取销售总额6%为交易费用元总支出56,028,000

元

利润分析毛利润113,180,100

元所得税28,295,025

净利润84,885,075

元投资回报率22.91%

自有资金回报率69.87%

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第22页西环路地块销售收入占地面积333,350

平米容积率2.0

建筑面积666,700

平米销售单价3,800

元/平米销售总额2,533,460,000

元销售周期4

年

工程支出主体工程866,710,0001,300元/平米配套工程333,350,000500元/平米前期费用200,010,000300元/平米土地成本650,000,0001,300,000元/亩总支出2,050,070,000

元

管理支出设计费8,667,100取主体工程1%为设计费元管理费14,000,700取主体、配套、前期支出1%为管理费元销售费63,336,500取销售总额2.5%为销售费用元交易税152,007,600取销售总额6%为交易费用元总支出238,011,900

元

利润分析毛利润245,378,100

元所得税61,344,525

净利润184,033,575

元投资回报率10.72%

自有资金回报率37.75%

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第23页火车站西侧地块销售收入占地面积106672平米160亩容积率2.0

住宅建筑面积64003销售单价4,000元/平米写字楼建筑面积21334销售单价4,500元/平米商业建筑面积128006销售单价6,000元/平米总建筑面积213344

平米住宅销售总额256012800

元写字楼销售总额96004800

元商铺销售总额768038400

元销售总额116000

元销售周期3

年工程支出主体工程196001,500

元/平米配套工程64003200500

元/平米前期费用38401920300

元/平米土地成本2880000001,800,000

元/亩总支出582414720

元管理支出设计费196取主体工程1%为设计费

元管理费2944147取主体、配套、前期支出1%为管理费

元销售费28001400取销售总额2.5%为销售费用

元交易税67203360取销售总额6%为交易费用

元总支出100069003

元利润分析毛利润437572277

元所得税109393069

净利润328179208

元投资回报率64.1%

自有资金回报率151.9%

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第24页城南地块销售收入占地面积106,672

平米容积率2.0

建筑面积213,344

平米销售单价4,000

元/平米销售总额853,376,000

元销售周期3

年

工程支出主体工程234,678,4001,100元/平米配套工程106,672,000500元/平米前期费用64,003,200300元/平米土地成本288,000,0001,800,000元/亩总支出693,353,600

元

管理支出设计费2,346,784取主体工程1%为设计费元管理费4,053,536取主体、配套、前期支出1%为管理费元销售费21,334,400取销售总额2.5%为销售费用元交易税51,202,560取销售总额6%为交易费用元总支出78,937,280

元

利润分析毛利润81,085,120

元所得税20,271,280

净利润60,813,840

元投资回报率10.50%

自有资金回报率28.15%

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第25页区域城南城西盐渎火车站土地成本288,000,000650,000,000161,991,900288,000,000毛利润81,085,120245,378,100113,180,100437,572,277净利润60,813,840184,033,57584,885,075328,179,208投资回报率10.5%10.7%22.9%64.1%自有资金回报率28.2%37.8%69.9%151.9%区域城南盐渎城西火车站土地成本288,000,000161,991,900650,000,000288,000,000毛利润81,085,120113,180,100245,378,100437,572,277净利润60,813,84084,885,075184,033,575328,179,208投资回报率10.5%22.9%10.7%64.1%自有资金回报率28.2%69.9%37.8%151.9%按投资收益率排序按绝对利润排序江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第26页1.1、人文地理环境1.1.1、地理环境宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8—34‘25，东经117°56’—119°10‘之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8米。全市总面积8555平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，总人口515万，面积和人口在江苏13个省辖市分别列第4位和第7位。宿迁属暖温带季风性气候，四季分明，光照充分，雨水丰沛，无霜期较长，年平均气温14.2℃，年平均降水量910毫米。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第27页1.1.2、自然资源宿迁境内地势平坦，土地肥沃，共有耕地675万亩，是中国著名商品粮基地。林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。中国著名四大淡水湖之一——洪泽湖和中国为数不多二级水质湖——骆马湖，象一对孪生姐妹滋润这个著名鱼米之乡。境内河流纵横，可供水产养殖优质水面达303万亩，盛产银鱼、鳗鱼、甲鱼、螃蟹、青虾等50各种水产品。螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等含有地方特色工业体系。其中，“洋河、”双沟“大曲早在明代就享受盛名，居中国十大名酒之列；绢丝出口量占全国绢丝出口总量二分之一以上。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第28页1.1.3、行政区划宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计111个乡镇和4个街道办事处，其中建制镇79个，行政村1418个。1.1.4、交通环境宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常显著。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第29页1.1.5、历史沿革宿迁市位于江苏北部淮水之阳。春秋时为钟吾子国，后宿国迁都于此。境内先后设怀文县、潼阳县、桃源县和临淮郡。其后至宋、元、明、清时期各州屡有废替。Ø

1970年属淮阴地域。Ø

1983年属淮阴市。Ø

1987年12月31日经国务院同意，撤消宿迁县，设置县级宿迁市。Ø

1996年7月经国务院同意，撤消县级宿迁市，设置地级宿迁市，辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区和宿豫区。市政府所在地为宿城区。1.1.1.6、人口全市末总户数143.88万户，户籍人口529.47万人，城区人口约40万人。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第30页1.1.7、宿迁城市建设情况宿迁市被两条河流大致分隔成为3个区域，从东到西是宿豫区，老城区，宿城区。宿迁市整体城市规划建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”。1、宿豫区宿豫区曾是宿迁一个县，去年新政区域调整后成为宿迁一个区，整个区域建设正处于建设起步阶段。该区域建设定位为含有独立城市功效城市生活区。2、老城区老城区作为宿迁传统意义上市中心区域，城市建设定位为宿迁未来商业中心。当前该区域建设较为成熟，集中了宿迁几个高品质高层、小高层楼盘。3、宿城区宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是未来宿迁发展新区。该区东南部宿迁经济开发区作为当前宿迁重点发展区域，集中了一批颇具实力工业企业。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第31页1.2、宏观经济宿迁升级为地级市后,宏观经济运行态势良好。自年以来宿迁总体经济以平均每年15%速度增加，略高于江苏省经济增加水平。但宿迁经济基础比较微弱，经济总量较小，所以经济增加绝对值较高。

宿迁近三年国民经济增加速率高于全国平均水平，并呈递增趋势，为房地产开发提供了良好宏观经济环境。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第32页

1.2.2、宿迁在江苏及苏北地域经济地位

数据起源—《江苏统计年鉴》

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第33页

数据起源—《江苏统计年鉴》

宿迁市国民经济各项经济指标都列江苏省未位，显著落后于苏北其它城市。从经济指标能够看出：宿迁在江苏省属于经济欠发达地域，人均消费能力较低。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第34页1.2.3、三次产业

数据起源—《宿迁统计年鉴》

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第35页自年宿迁市三次产业结构比重实现“二、一、三”到“二、三、一”历史性转变以来，2005、20宿迁市第三产业经济地位正逐步上升。1.2.4、城市居民消费结构

年人均食品、家庭设备用具及服务、交通和通信、教育文化娱乐服务、居住消费分别为2215元、275元、444元、615元和495元，比上年分别增加12.3%、21.9%、-39.5%、-14.2%和44.2%。居住消费比上年增加44.2%呈快速上涨态势，做为新兴城市，宿迁近三年房地产开发量较大，从而造成居住消费激增。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第36页2、宿迁房地产市场2.1、房地产投资额2.1、1宿迁市房地产投资额江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第37页年房地产开发完成投资37.17亿元，增加59.9%20房地产开发完成投资57.02亿元，增加53.4%2007(1-11月份)年房地产开发完成投资62.68亿元，同比增加28%。宿迁市于1996年成立，作为新兴地级市，发展前期基础设施建设规模较大，城市版图扩张同时，必定会加大房地产开发建设；从05-数据来看，每年增加几近100%，这也与宿迁房地产投资额基数小亲密相关，20以来房地产投资额度趋缓增加，这表明宿迁房地产市场经过前几年快速发展，市场正处于一个消化过程，未来几年投资额度不会有显著上升趋势。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第38页1、房地产开发投资增速减缓。近年来国家加大宏观调控力度，在土地和信贷及房地产市场方面进行调控。今年国家继续实施从严从紧货币政策，取消了房地产开发方面优惠政策，对宿迁房地产业产生了一定影响。一季度宿迁房地产开发增加16.9%，比全市投资增速低27.5个百分点，增幅较去年同期低22.8个百分点。房地产开发投资占全市投资总量比重由去年同期23.6%下降到19.1%。2、服务业投资比重下降。一季度宿迁服务业投资（即是第三产业）27.89亿元，同比增加13.4%，比全市投资增速低31个百分点；服务业投资占投资总量比重为34.3%，同比下降9.4个百分点。第一季度宿迁房地产投资情况江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第39页2.2、城市人均住房面积20宿迁城市居民人均住房使用面积27.63平方米，比上年增加0.29平方米。相比较2006徐州城市人均住房使用面积25.81平方米，宿迁在这个指标上高于徐州；从侧明说明：宿迁人购房目标主要是为了改进性需求、工作地点需求（尤其是政府新区），而首次置业百分比很低；因而对楼盘开发提出较高要求，性价比高、地段好楼盘将为宿迁市场所追逐。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第40页

2.3、宿迁房地产开发情况

施工面积完工面积商品房销售面积（万平方米）

414.99 141.84 86.05 657.87 168.38 254.27(1-11) 950.23 201.01 311.07江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第41页年宿迁商品房完工面积为201.01万㎡，而商品房预售房面积为311.07万㎡，大于完工面积，从以上官方数据来看宿迁房地产市场处于供不应求状态，但从实际宿迁前期房地产市场调查情况来看，这种情况仅局限与地段很好，城市中心、配套设施相对成熟区域（老城区、靠近老城区），而相比较宿豫区和宿城区南部地域各楼盘去化周期大多在一年以上，个别楼盘去化率更长。2.4、宿迁房地产细分市场宿迁城区开发楼盘主要集中在老城区、宿豫区、宿城区，此次市场调研范围为主要为宿豫区、老城区、宿城区在售住宅项目，现对宿迁房地产市场做以下细分：老城区板块地理范围为京杭运河、古黄河所包围区域，是宿迁老城区，也是宿迁商业气氛最浓区域。

代表楼盘：金港花园、铂金城市公寓、东城水岸、锦绣怡园等。

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第42页宿豫区板块京杭运河以东，黑龙江路以东，是宿迁“一体两翼”东翼，被称为是宿迁“浦东”。代表楼盘：中通·名仕嘉园、锦华名园、江山国际花园广场、金外滩国际花园，卧龙湾别墅等；宿城区板块地理范围为古黄河以西、环城路以东、经济开发区以北区域，为宿迁市政府各机关新址所在地。代表楼盘：银河花园、学府雅苑、月亮城、康庭茗苑等2.4.1、老城区（市中心）板块板块地理范围为京杭运河、古黄河所包围区域，是宿迁老城区，居住气氛浓厚，商业配套、生活配套、交通设施较为齐全；宿迁商业主要集中在幸福路沿线（黄运中路至市府东路段），交通较为拥挤。区域内路况通达情况较为普通，高峰期间较为堵塞。

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第43页在售主要楼盘一览表：

案名总建规模物业形态均价(元)面积范围（㎡）主力房型开盘日期去化率江山城市广场12万多层小高层多2500/小275090-220两房、三房06、5二期销售95%金港花园8．9万多层288090-124两房/三房06、5

95%滨江国际花园11万多层、联体别墅多2720/别3600多50-140/别180-240两房、三房07、6多层87%别墅50%铂金城市公寓9.9万高层300050-130两房07、1090%东城水岸10万多层225084-140两房06、41、2期销售97%锦绣怡园12万多层/高层多2300高270090-140两房/三房07、10

多85%高45%江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第44页A:供给态势分析

供给量主要集中在黄运中路、市府东路、古黄河、京杭运河所围成区域，这也是宿迁传统商业中心；区域内滨江国际花园、锦绣怡园、江山城市广场、东城水岸四个楼盘也是宿迁市较为高档楼盘，销售去化率也较快。板块内在售主要楼盘总量约64万平方，后期也将有近22万平方供给；区域内建筑形态以多层为主，小高层、高层（主要集中在市中心）百分比有增大趋势，城市中心区域内小高层、高层市场接收度较高。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第45页B：产品规划分析产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观、建筑立面等方面都有待加强。板式格调，一梯二户占据主流。房型评价：房型设计较为落后，空间布局不合理，多数楼盘不能做到：动静分离、干湿分离，面积浪费较为严重。紧凑房型、宽大房型并存，品质较高楼盘房型设计较为宽大，如江山城市广场、滨江国际广场等；前期市场调研中能够看出：房型面积大房源市场去化难度较大。板块内三房为主，辅以二房，四房量小，一房难觅踪影；同房型个案面积落差异较大，如：滨江国际广场两房面积105-146㎡，而锦绣怡园两房75㎡，铂金城市公寓88-120㎡，这也与楼盘定位亲密相关。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第46页C：价格分析——地段决定价格

板块内多层主流价格在2500-3300元/平方米，均价由板块中心向四面递减；区域内边缘地域比中心区域房价低约300元/平方米。小高层价格在2600-3300元/㎡，与多层不一样是，影响价格不但仅是地段，景观好坏也决定了小高层部分价格。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第47页D：客源分析客户展现区域内消费习惯，以自住为主，个案基本无投资客身影。30-45岁为主流客户群体，政府机关工作人员、企事业单位（学校、医院等）员工是购房主力军，城市中心学区内房源去化率较快。

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第48页2.4.2、宿豫区板块

案名总建规模物业形态均价(元)面积范围（㎡）主力房型开盘日期销售率中通·名仕嘉园38万

多层

2038

90-120

两房、三房

06、5

一期85%

锦华名园30万多层190088-137两房、三房06、4

一期95%二期80%三期60%众大上海城32万多层2050

80-120两房、三房07、9

一期45%浦东国际花园25万多层180085-140两房、三房07、6

一期65%金外滩11万多层

205060-120两房06、9一期85%二期45%东城阳光名都13万多层190090-128两房、三房07、4一期70%豫景山庄30万多层198090-125两房03、5四期57%在售主要楼盘一览表：江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第49页A:供给态势分析

供给量主要集中在宿豫区中部和西部地域。浦东国际花园、金外滩、众大上海城、锦华名园项目仅一路之隔，上述四个楼盘未来有56万平米供给量，竞争市场较为激烈。板块内在售各楼盘总量体到达180万平米，而各楼盘后期也将有81万平米供给量，对宿迁这个城市化进程并不快新兴城市而言，供大于求态势已趋于显著。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第50页B：产品规划分析板块内供给以多层为主，少许小高层。产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观观户、户型设计等方面都有待加强，建筑立面普遍缺乏当代感。房型评价：板块内房型设计普遍经济、紧凑，两房控制在90-100㎡、小三房105-120㎡、大三房120-135㎡，相对于市中心板块，房型面积较大。房型设计水平差次不齐，比如：浦东国际花园房型布局合理、面积控制适当宜，锦华名园面积浪费较多。

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第51页C：价格分析——地段决定价格、价格围绕品质波动

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第52页所在区域多层主流价格在1900-2400元/平方米，当前沿运河边楼盘如：金外滩、浦东国际花园、众大上海城，楼盘均价基本在2300元/平方米左右。而价格高低取决与楼盘本身品质，如：相对与周遍楼盘浦东国际花园价格比与一街之隔上海城相差约150元/平方米左右。位置相对偏远（宿豫区中部），但品质相对很好中通·名仕嘉园，价格靠近2300元/平方米左右，而周遍楼盘均价格在元/平方米左右。能够看出宿豫区整体房价，靠近运河边价格约在2300元/平方米左右，而品质好、规模较大楼盘即使地段相对偏远，但价格几乎与其靠近，甚至超出，且能被老百姓接收。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第53页D：客源分析宿豫区特殊性，决定了区域内主力客源为公务员、企事业单位员工。宿豫区内及老城区靠近宿豫区拆迁户是板块内客源生力军。宿城区客户群不大，但不可忽略。2.4.3、宿城区板块因为宿城区板块房地产特征和宿豫区靠近，在此不多举例说明。板块平均价格与宿豫区房价基本相同，靠近老城区（商业中心）房价约比区域内其它房价高400-500元/平方米左右。主要客户来自市中心、市府新区公务员、企事业单位，拆迁户也占据一定百分比，宿豫区消费群基本不在目标客户范围之内。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第54页2.5、宿迁近几年房地产销售价格调查

经过实地走访宿迁市当地几个开盘时间较长楼盘及官方显示数据能够看出，近几年宿迁市房价：老城区房价上涨趋较为显著，而宿城、宿豫区房价波动不大，总结几点以下：1、规模大楼盘，价格上涨显著。2、楼盘品质、地段优势显著楼盘价格上涨显著。3、老城区楼盘显著比其它区域楼盘价格上涨显著。4、多层比小高层、高层价格上涨显著。

2100江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第55页2.6、宿迁近几年土地价格调查

江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第56页20宿迁土地供给价格：老城区：约在40-50万元/亩左右，宿豫、宿城区：约在15-20万元/亩左右20宿迁房地产土地价格：老城区：约在50-70万元/亩左右，宿豫、宿城区：约在15-25万元/亩左右20宿迁房地产土地价格：老城区：约在85-100万元/亩左右，宿豫、宿城区：约在20-30万元/亩左右以上土地价格以老城区（市中心）范围向四面递减，宿城区内市市政府附近地价略高出区域内平均地价10万元/亩左右。因为老城区土地供给量降低和稀缺性，当前该区域内土地价格上涨趋势较快，比20增加约100%左右。宿城、宿豫区因为土地供给及出让面积较大，和区域内房价升幅空间有限，土地价格涨幅较小，相比年每亩约涨幅5-10万元左右/亩。江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告第57页3、宿迁市房地产发展前景预测今后几年宿迁市房地产发展前景良好年以来伴随宿迁市行政区域调整，基础设施建设完善，当地开发商手中闲置土地在政府和资金