4.房地产基础知识及产品介绍

吴铭松房地产基础知识及产品介绍一、房地产基础知识二、规划、建筑、测绘知识三、集团现行主要产品介绍四、产品后评估及设计流程Contents目录一、房地产基础知识什么是房地产？房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产基本概念房地产市场的分类一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；市场称谓一级市场二级市场三级市场市场主体政府、开发企业（投资者）开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等土地前期开发三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。绿地率与绿化率

各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）。

绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。各类绿地面积总和绿地率=用地面积与绿化率的区别二、规划、建筑、测绘知识1、规划信息部分2、建筑基础知识3、户型方案图基本标识4、测绘基础知识1、规划信息部分项目规划图：规划图指对一个社区或类似范围内日后的发展所做的规划图，其中标明用于居住区、商业区、工业区、公共活动区或其他用途的土地的大小和位置。重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规划线、经济技术指标，是查看规划图的重要数据。项目规划图概念规划图对项目圈定大致功能布局的初步性规划平面图。红线图城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。项目总平面图按一般规定比例绘制，表示建筑物，构筑物的方位、间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况等。项目鸟瞰图根据透视原理，用高视点透视法从高处某一点俯视地面起伏绘制成的立体图。从规划图中认知重要指标用地面积：规划建设用地面积、红线面积，即建筑占用土地的面积。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路、代征道路面积等等）。建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用地面积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。某项目规划图经济指标1、对开发商的影响在何处？2、对住户的影响在何处？讨论：容积率的高与低……楼面价计算楼面地价=土地总价总建筑面积楼面地价：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。=土地面积*单价土地面积*容积率=单价容积率实操：某地块占地200亩，地价为120万/亩，容积率为1.5，求：楼面地价？答案：楼面地价=200（占地）X1,200,000（土地单价）200（占地）X1.5（容积率）=1200（元/㎡）楼面地价=1,200,000/666.67（土地单价）1.5（容积率）=1200（元/㎡）或容积率的概念容积率越低，居民的舒适度越高不同建筑形态容积率多少合理？住宅小区容积率<1.0的，为非普通住宅。多层住宅的容积率不应超过1.5高层住宅的容积率不应超过4容积率过高对居住的影响1、内部规划差，路窄绿地少2、人口密度大3、安防难度大容积率存在区域差异不同地理区域，日照等规范不同，户型的容积率会有所不同。一般情况下，南方会比北方要高。建筑物的分类⑴按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑⑵按建筑物层数或总高度分类：

住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。一般地，12层以下又称小高层住宅。⑶按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。2、建筑基础知识板楼：一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。塔楼：塔楼一般是指高层建筑。一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。建筑单体分类123456873、户型方案图基本标识开间、进深的定义：房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。具体意义：1、户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。2、进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。4、测绘基础知识房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？

什么是公摊，公摊是如何计算的什么是得房率，得房率越高越好吗？套内墙体面积：外墙、共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。阳台建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。分摊的公有建筑面积计算方法其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：第1步：计算分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。得房率的含义：北方得房率为：0.6—0.7（电梯房）0.65—0.78（多层）；南方得房率为：0.75—0.83（电梯房）0.8—0.9（多层）。北方得房率普遍比南方低0.15—0.2经验地域决定外墙厚度：南方高于北方建筑类型：多层高于高层单体结构：板楼高于塔楼=套内建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积得房率高低的制约因素：1、若户型套内建筑面积相同的情况下，公摊面积越“小”得房率越高反之则低2、若户型公摊面积相同的情况下，套内建筑面积越“大”得房率越高反之则低3.若户型套内建筑面积段相同的情况下，层数（30,18,11）越“小”得房率越高反之则低注：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积得房率影响得房率的因素：部分地区因测算规范及保温要求不同，层数、窗户做法、核心筒版本不同，结构存在差异，会导致产品得房率与方案对比有所不同。一般产品研发部对方案核算套内面积以墙体外轮廓计算，多数区域按此方式计算，得房率约为86%。项目核算套内面积以墙体中心线以内计算，墙体中心线以外将算入公摊，得房率仅约82%案例VS以YJ140(11层）为例A套内建筑面积90平B套内建筑面积110平公摊面积40平求A、B两套单位公摊面积？建筑面积？得房率？A套公摊面积：18建筑面积：108得房率：83.3%B套公摊面积：22建筑面积：132得房率：83.3%思考题二住宅宿舍酒店居住建筑分类洋房联排别墅叠拼别墅独立别墅公寓宿舍住宅产品延伸双拼别墅坡地别墅低层1—3层多层4—6层中高层7—9层高层10—30层按层数分类居住建筑分类7—

11小高层12—18中高层19—30高层我们内部习惯一部步行楼梯6层（1-6层不需要电梯）常见楼层数一部疏散楼梯一部电梯

11层（7-11层，一部电梯，一部疏散楼梯）一部疏散楼梯（封闭楼梯间）两部电梯18层（12-18层，两部电梯一部疏散楼梯+封闭楼梯间）两部电梯两部疏散楼梯

防烟前室30层（19-30层，两部电梯、两部疏散楼梯+带防烟前室的楼梯间）“送”面积的概念及手法“送面积”的方法，就是“深入”研究《建筑面积计算方法》的论述，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。七大手法1地下空间2中空客厅3.百变凸窗4.内天井5错层阳台6.设备平台7.超大阳台手法一地下空间可以采光的半地下空间,住宅建筑正负零之下不计入面积。将室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件。正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）.半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推，凡是别墅，都可以抬高其正负零标高，为业主大送其半地下室，使别墅增加卖点，使消费者尝到实惠。手法一地下空间客厅中空部分是不计入建筑面积的。这些不计入建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。手法二中空客厅手法三内天井图中显示于阳台一侧的天井并不计入建筑面积，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。手法四

错层阳台有些地方规定超过6米层高的阳台可以不算建筑面积。于是就出现了错层阳台的设计错层部分面积就变成赠送部分。图中显示于走廊一侧的内花园。这些地方是作为阳台（计算一半建筑面积）/花池（不计算建筑面积）。经过简单的改造，就能成为一个舒适的房间。手法三内花园手法五

超大阳台超大的阳台改为封闭阳台后，就像一个小房间，可以作为使用面积，起码“送”了一半面积（阳台只计一半建筑面积）。手法六

阳台连花池由于花池不计入建筑面积，阳台只计一半建筑面积，当把他们都一并改成房间的时候，就是送了两次的面积。由于很多地方两层通高的空中花园不计入建筑面积。这部分的空间可以改建成两个不错的复式小房间。手法七

改建空中花园手法八百变凸窗这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）验收和交楼的凸窗

打掉凸窗后的样板

！由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“送”了一半面积（阳台只计一半建筑面积）。手法九

设备平台三、集团现行主要产品介绍我们公司现在有哪些产品？哪些产品比较好用？户型科学命名方案新的户型命名方案为满足公司对户型的开发需要，更好地规范集团户型命名标准。现以研发设计院为主导，对户型重新制定统一标准的户型命名方案。新户型方案已推广执行，原有通用户型先进行重新更名，其余可用户型将按照使用频率逐步更名。新的户型命名方案1、别墅命名新方案2、洋房命名新方案1、产品类型：洋房类代码统称为Y，别墅类中A为独栋，B为双拼，L为联排，P为坡地，D为叠墅；2、户型编号、指引说明：“T”为“经典版”（原称通用版）户型，若非经典户型无需标注；“修改版序号”若有修改则表示为-1、-2、-3…,若无修改则无需标注；3、外立面风格代码：提醒：新命名规划已于8月份开始实施，相关设计部门要按照户型的新命名方式执行设计，而营销部门则根据实际的情况，在不影响销售的情况下，使用户型新命名。产品新命名方式户型立面简介主流双拼立面主流超豪立面洋房现行主流通用风格现代5根据主席关于“石材外立面应用范围”的重要指示：未来所有项目除了钻石墅仍可使用真石材外立面以外，其它建筑（包括U街、凯旋门、洋房、商业街、综合楼等）的公共区域如需要表现石材效果的均改为真石漆、仿石砖或者其他具有石材效果的新型材料代替，力求在不影响实际效果的前提下，降低成本，简化施工。石材外立面应用范围指示“劳斯莱斯”产品外墙材料最新指示立面更改原则旧项目展示区为挂石设计的，货量保留挂石设计，保证样板货量一致。新地块已出图或正出图项目按主席最新指示执行；原则上不得向主席申请使用真石材根据实际情况（图纸修改影响、材料申购、报建情况），若需保留石材立面，则需向主席书面汇报审批。经典户型库区域、项目一般要根据集团开发需要优先选用标准化产品，《2014新命名经典户型目录库》库内包含华南华中区域经典类、江苏区域经典类、北方区域经典类和度假经典类四大类。标准展示区介绍独立英伦商业街英伦风情沿街底商（淄博项目）总平面布局特点1.需要足够的场地空间；2.空间形态丰富，商业氛围浓厚；3.适用于有一定规模的项目1.场地局限性小;2.住宅可利用屋顶平台；3.突破现代风格立面，同时可打造城市英伦风情商业街。英伦商业街两种模式屋顶平台屋顶平台独立商业街沿街底商沿街底商独立英伦街英伦风情商住楼产品特点：沿街住宅与底商采用了英伦风格设计，运用了现代与传统相结合的手法，舍弃了一些繁琐的构件；营造英伦风格意向。新U型商业街（会所功能+花园洋房）原U型商业街总平面布局特点1.满足前期销售展示的同时，也满足社区配套设置，经济、合理；2.上层花园洋房最大化利用U型商业街中心景观。1.综合楼独立设置，功能齐全；2.占用资源相对较大，成本较高，后期维护成本高；3.适合放在用地不紧张，社区配套设施要求比较高项目。U型商业街模式3F3F1F1F（样板房）新U型展示区板房、综合楼鸟瞰图综合楼首层平面示意综合楼占地约为3500-4000平米；将原有2层配套精简为1层，同时享有业主社区活动中心和小型商业配套，争取可售面积的利益最大化；空间整合更为集中、紧凑、实用，减少后期维护、管理的成本。前期做洽谈，后期改餐饮商业住宅入口住宅入口住宅入口板房参观电梯板房参观电梯综合楼二层平面示意板房设置在会所花园平台，客户经大厅乘坐电梯直达板房区，看楼交通流线更为直接。2.参观线路置身于花园平台，私家花园与共享花园相结合，既私密又增加互通性。同时每一户均享有最大化的花园景观；

样板房参观流线样板房电梯新U型展示区立面立面设计上考虑到花园洋房的特点，引入绿色建筑的设计理念，户户享有设置竖向绿化的平台。整体围合，营造自然、生态、和谐的社区环境。全新“劳斯莱斯”产品的应用做“劳斯莱斯”产品的原因“想坐好车，大家就想到劳斯莱斯，想要好包，就想到LV，大家都知道这是好东西。有些二十万、三十万以上人口的城市只有面积为一百六十平方米以下的住宅，没有别墅、“大平层”的产品，这是碧桂园成为房地产业“劳斯莱斯”的一个很好的机会。我希望在这些城市只做别墅和“大平层”，建一百四十平方米以上的产品，做三四线城市的“劳斯莱斯”，让有成就的人都住在一起，形成品牌效应，作为身份的象征。”——2015年2月2日碧桂园集团2015年工作会议杨主席语项目属性产品类型洋房配置要求洋房产品面积段产品编号及层数三四线城市劳斯莱斯项目

精工洋房标配140㎡YJ140T-4（6、11、18层）首选电梯入户版160㎡YJ160T（31层）首选电梯入户版245㎡YJ245T-3（9、16、30层）首选电梯入户版260㎡YJ260T（9、16、30层）首选电梯入户版选配118㎡YJ118T(18X)、YJ118T-1(33X)、YJ118T-2(33X)125㎡YJ125T-1（18X）精工别墅别墅配置要求别墅产品面积段不含地下室版含地下室版带电梯版标配玲珑墅挂石版（240-260㎡）BJ240N(3S)BJ240N(3-1S)无BJ260S(3S)BJ260S(3-1S)无超豪挂石版（760㎡）BJ760N(4S)BJ760N(4-1S)该户型已是带电梯设计选配玲珑墅升级挂石版（350㎡）BJ360S(3S)BJ360S(3-1S)无BJ350N(3S)BJ350N(3-1S)无超豪挂石版（400-500㎡）BJ480N(3S)BJ480N(3-1S)BJ480N(3S)BJ400S(3S)BJ400S(3-1S)BJ450S(3S)“劳斯莱斯”户型平面解析四、产品后评估及设计流程选择，有时未必一定是正确的，所以，要懂得过程评估，对错误补偏救弊！产品定位后，不能遗漏的产品后评估！产品后评估板房开放前板房开放后项目开盘后拓客过程中的客户意见收集及评估现场参观客户的意见收集及评估根据销售情况评估后期产品规划产品建设过程评估清溪项目在开发过程中，通过对市场客户关注度及竞品项目产品研究对比，重新评估项目产品自身材料着重点，通过在装修用料上成本加减法应用，以小成本，做大事情。调查问卷开发过程中不断与客户交流，印证产品合理性！统计共达630份！临建样板房首层入户门前设外廊赠送玄关客厅600X600地板砖客厅过道地面有波打线客厅过道天花配筒灯卫生间天花铝扣板吊顶加筒灯客厅天花单边吊顶加窗帘盒卧室强化木地板(无品牌)橱柜狭小,人造石浅色台面洁具无品牌窗台石用石材针对竞品保利项目交楼装修标准的各项情况作深入研究对比。地毯式搜查研究装修部位保利碧桂园入户收纳柜赠送赠送玄关柜（选配）客厅天花客厅有单边吊顶，加窗帘盒石膏线客厅过道天花天花配筒灯乳胶漆（立邦）客厅过道地面有周圈波打线有周圈波打线厨房天花铝扣板，筒灯铝扣板，筒灯洗手间天花铝扣板，筒灯铝扣板，筒灯镜柜未知品牌现代家居卧室天花石膏线石膏线窗台石石材抛光砖客厅地面600*600抛光转，有周圈波打线，无品牌宣传800*800无周圈波打线橱柜浅色台面，人造石大理石厨房电器海尔抽油烟机，燃气灶老板抽油烟机水龙头无品牌贝朗淋浴门无优普洁具无品牌贝朗地板强化地板（无品牌）强化地板（宏耐）对于客户重点关注的装修部分，清溪项目对比竞品拥有更高的规格标准！产品建设过程评估项目莞深区域原标准清溪项目优化后标准成本增减成本减法商铺、售楼部外立面石材陶瓷薄板节省480元/㎡售楼部、入口大堂地面石材瓷砖节省约160元/㎡产品建设过程评估项目莞深区域原标准清溪项目优化后标准成本增减成本减法室外铺贴人行道铺贴(货量区)石材机压砖节省约74元/㎡架空层地面铺贴石材仿古砖(600X600)节省约38元/㎡其它

1、非首层公共梯间设置抛光砖不贴到墙顶；2、架空层取消绿化槽、水景，改为实用性强的运动器材等。产品建设过程评估项目保利装修标准莞深区域原标准清溪项目优化后标准成本增减成本加法地砖规格客餐厅地砖600X600mm尺寸600×600mm尺寸800×800mm(100㎡以上)增加5.82元/㎡(含玄关、过道)卫生间地砖600X300mm尺寸300×300mm尺寸600×600mm增加1.35元/㎡产品建设过程评估项目保利装修标准莞深区域原标准清溪项目优化后标准成本增减成本加法天花单边吊顶加窗帘盒无吊顶、石膏线客厅、卧室石膏线8.12元/㎡(客厅)9.61元/㎡(卧室)(94㎡面积段)油烟机无品牌美的品牌老板品牌25元/套其它

1、厨房、卫生间增加铝扣板吊顶(方便清洁,提高品质)

2、鞋柜选配；

3、主卧增加双控开关；

4、室内插座面板品牌更换为西门子；

5、新增重力挂钩6、阳台门安装有摩擦力的门吸产品建设过程评估产品定位修正原因分析：本地市场无高品质别墅产品，产品差异化优势明显。本地市场无大面积精装洋房，但120㎡左右洋房同质化较多，项目价格及区位等优势不明显。产品定位的修正——凯里项目产品型号面积段㎡去化比例小高层YJ14014063%YJ18018087%高层YJ12512552%项目及时将已规划未建的YJ130中小面积产品重调规划，改为面积更大、舒适度更高的YJ140。同时后期按劳斯莱斯产品规划（YJ140、YJ180、YJ245）。结合实际重新评估项目产品定位客户基础：别墅产品底层客户积累。存在部分别墅客户因价格原因暂未购买或放弃购买的比例为约57%。去化情况：大面积洋房去化更好。一期YJ125去化45%；YJ140去化48%，YJ180去化81%，小面积洋房产品去化较差，大面积产品去化较好。项目产品全面升级为改善型定位，与市场实施差异化竞争！产品定位修正涞水项目——定位创新与产品创新完美结合市场情况：涞水项目主要竞品楼盘，在产品上多以中大面积别墅为主，缺乏小面积产品。客户情况：区域客户主要为面向北京海淀区、京群；改善型、投资及养老型为主。针对市场及客户情况，制定适合市场的创新产品定位——采用小面积、低总价的差异化的创新营销策略。联排98-144㎡，双拼171-240㎡，洋房以55-115为主，并以“100万买别墅”形成鲜明反差凸显性价比！通过对来访及派筹客户意向反映，客户对G306（177㎡）产品的功能及舒适性认可度较低，筹货比仅为0.5：1的较低水平。对此项目立即结合设计院对产品作重大调整：一层增加1卧室,二层原1房调为2房，三层2房改1房增加大露台，筹货比迅速扩大至1.2:1。涞水项目——定位创新与产品创新完美结合在定位创新与产品创新完美结合下，涞水项目实现联体别墅去化率100%，双拼别墅94%，创造北京度假地产上4次加推4次清货的“日光盘”奇迹！后评估对产品的优化根据近期多个新开盘项目产品销售反映，J475（J552）洋房户型中间单元，因其间隔布局欠佳，普遍出现滞销情况。针对销售较差的22个项目，造成户型销售较差主要有以下几点：户型方面为主要原因原J475户型因为是中间单元受核心筒影响，采光通风较差；间隔布局欠佳、面积段偏小，而严重影响销售！后评估对洋房的修改——J475新替代户型户型J717/J723（J475替代版）产品特点：边单元南北通透、多居室朝南、大尺寸飘窗台、空间延展性更强（阳台可直接封闭打通连接成厅）、客厅与餐厅独立分区的特点。（2）、J717（全三房版）J717TABBC面积段102㎡92㎡92㎡105㎡户型3房2厅2卫3房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫后评估对产品的优化（1）、J723（三房+两房版）J717TABBC面积段97㎡81㎡81㎡101㎡户型3房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅1卫

户型J717/J723（J475替代版）新替代户型的优势：分全三房产品和三房+两房两种产品，中单间经过重新优化，餐厅和客厅独立，房间与厨房动静分区，房间更多南向设计。后评估对产品的优化产品后评估有利于优化成本——现代二洋房弧形转角飘窗改直角飘窗方案设计源由：由于现代风格2洋房弧型转角飘窗较难施工，现结合项目意见改成直角飘窗。具体方案如下：修改前修改后设计院建议修改范围项目进度是否修改备注未出施工图，未施工修改1、已出施工图，需修改的，请设计院配合出修改变更；2、项目部可根据材料采购、项目报建及现场情况自行决定；

已出施工图，未施工修改/由项目部根据实际情况决定是否修改现场已施工不修改/由项目部根据实际情况决定是否修改提醒：若项目同时出现不同造型的飘窗方案时，已开放板房应要特别注明，另需注意对客户的引导，以避免不必要的投诉或纠纷。后评估对产品的优化产品后评估有利于优化成本——新U型商业街通用门楼设计说明：新U型商业街通用门楼方案包含两种，以立面材料分类为石材版及真石漆版（新增）。新方案修改主要涉及对立面边柱等精简及结构优化，以降低门楼建筑成本。157后评估对产品的优化新户型需求设计研判

前期要结合各部门沟通情况，主要可从以下几方面对户型需求进行研判。必要性——是否有现在通用产品可应用；是否有可修改立面或间隔即可满足项目需求。可行性——项目新设计或修改的要求是否涉及展力墙结构调整，户型核心筒结构可否满足户型设计/修改需求（可结合区域设计或总部设计院专业人员判断）。户型需求研判：

③时间性——户型设计/修改所需时间多长（参考时间约为1个月），是否会影响项目开发进度（可结合区域设计或总部设计院专业人员判断）。④合理性——新户型设计或户型调整修改要根据实际市场需求或结合了地块区域内特定的指标而提出（硬性指标：如限高、地块户型面宽进深限制、套型限制），修改要具体普遍适用性，能满足绝大部分客户需求。户型设计研发申请资料：

户型修改设计在经前期的充分研判后，确定方案可行性，再根据不同的产品设计类型准备不同材料申请。1、修改设计类型Ⅰ——别墅、洋房

（1）首先在户型修改及设计时必需要实现以下前提条件经过黄宇总或主席签字规划平面图（2）在申请修改设计产品，需准备以下材料户型配比主席签字同意用新方案（仅限于全新设计方案时才需要提供）（内已附户型修改单）或单独的户型修改单已得到区域总裁签字当地技术规定（含地方面积计算细则）户型设计研发申请资料2、修改设计类型Ⅱ——会所、商铺（1）首