江苏欧陆风格居住区建筑方案文本（华造设计PDF+115）

新城·张家港农联联地块概念念规划设计计方案2017.1近几年华造造设计原创创住宅项目业绩经开区北区区科教生态城城晨丰丰公公路路疏港高速双鹿路兴南南路路东莱片区张杨杨公公路路目标地块区位价值——项目位于张张家港政府府重点规划划发展的城城北新兴板板块，随着着规划逐步步兑现，区区域价格和配套套能级将快速速提升，未未来发展潜潜力很大。。宗地现状——地块内部平平整，周边边道路畅达达，具备快快速开发条条件1234567892、平安路1、现状住宅3、地块内部4、西南侧库房5、振兴路6、蒋锦公路7、河流东侧厂房8、地块内部9、张扬公路10、地块内部总结：东侧虽有有河道但对对岸破旧的的工业建筑筑感观极差差南侧为城市市快速干道道，噪音干干扰大西侧为待拍拍卖住宅用用地，具有有不确定因因素北侧为恒大大竞品项目目，更远处处还有巨型型烟囱，对对人的心理理有负面影影响无稀缺景观观资源、非非传统人文文地段，如如何做规划划？项目总建面容积率物业类型当期主力户型均价月均面积存量城市之光46.992.45高层117-13085000.5838.25恒大雅苑28.92.1高层精装121-13385000.6720.16龙联朗郡3.992.7高层、别墅13481000.050.08汇金新城503.3高层100-115/125-140110001.434.98本板块16年主要在售竞竞品情况汇金新城容积率：3.3目前售价：11000/㎡存量：34.98万方城市之光容积率：2.45目前售价：8700/㎡存量：38.25万方龙联朗郡容积率：2.7目前售价：8100/㎡存量：0.8万方恒大雅苑容积率：2.1目前售价：7800/㎡存量：20.16万方项目竞品——恒大雅苑01项目竞品——恒大雅苑01总图设计：楼楼间距近100米，大尺度绿绿化景观，独独立会所，人人工水系景观观，外部附带带商业影院示范区：热带带植物温室主主题临时示范范区，后期可可拆除规划产品特点点项目竞品——汇金中心02项目竞品——汇金中心02总图设计：酒酒店式会所，，丰富的绿化化景观，小区区地面抬高设设计，叠水景景观示范区：奢侈侈品主题样板板间，酒店式式单元公共空空间，喷泉，，茂密植被样样板区产品户型：主力产产品为2T4，部分户型做做东西厅，但但由于小区景景观投入大，全高层小区栋距距大规划产品特点点项目竞品——碧桂园翡翠湾03项目竞品——碧桂园翡翠湾03总图设计：中中规中矩，人人工水系示范区：中规规中矩，转角角售楼处产品户型：主主流户型，比比金新城，碧碧桂园项目户户型更具竞争争力；住宅立面为真真石漆，无干干挂石材，成成本控制严格格；规划产品特点点本项目最直接接竞品-恒大雅苑为全全精装高层项项目，高层层高3米，后期可能能有洋房及别别墅产品。人无我有、人人有我优、人人优我精地块规划方案案：方案：高层（19-34F）+小高层（9-11）产品线：乐居居19-34F高层9-11F小高层19-34F高层表一：经济技术指标项目指标单位备注（规范依据及规划要点依据）建设用地面积219990.7㎡

容积率2.30-土地文件要求限高100.00m住宅≤100m限低24.00m

总建筑面积711268.2㎡

地上计容建筑面积523141.7㎡

其中住宅面积506510.0㎡面积（精装面积)/限价房面积其中商品房

0.00㎡面积（精装面积)/层数/层高标注19-34F高层366670.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注9-11F小高层139840.0㎡

商业面积2447.00㎡其中商业Mall

㎡层数/层高标注沿街商业1F商业1223.50㎡

2F商业1223.50㎡

幼儿园面积5250.00㎡土地文件、规范要求地上计容配套设施面积8934.65㎡同表六相关数据地上不计容建筑面积3168.00㎡

其中避难层不计容部分面积（如有）

㎡土地文件、规范要求架空层不计容部分面积（如有）3168.00㎡土地文件、规范要求地下建筑面积184958.5㎡含人防面积其中地下商业

㎡层数/层高地下一层机动车库146374.5㎡3.60m（层高）/5.2m柱网地下二层机动车库

㎡层高/柱网地下非机动车库22572.00㎡高层（27，18F）的地下一层2.7m主楼地下-1层赠送面积（储藏室）0.00㎡多层洋房的地下一层2.7m层高主楼地下-2层向地库开敞的建筑面积16012.00㎡高层的地下二层2.6米层高主楼地下-3层向地库开敞的建筑0.00㎡层高必填规划户数4588户商品房户数可售比0.73

规划人数13764人3人/户建筑占地面积49536.93㎡土地文件要求建筑密度22.52%

35%绿地率35%

35%机动车停车数量5272辆

其中地面停车数611辆+93辆（访客车位）地下停车数非人防车位数3568辆30㎡/辆人防车位数1092辆36㎡/辆地下机动车单车位面积31㎡/辆

非机动车停车数量6598辆详注规划条件和当地规范地下非机动车单车位面积2.00㎡/辆

人防面积39324.00㎡张家港，总建筑面积的6%通过控规要求求下各种产品品组合分析，，有以下1个规划方向：：财务测算/销售收入避免北侧的不不利因素表一：经济技术指标项目指标单位备注（规范依据及规划要点依据）建设用地面积219990.7㎡

容积率2.30-土地文件要求限高100.0m住宅≤100m限低24.0m

总建筑面积679946.0㎡

地上计容建筑面积505978.6㎡

其中住宅面积480521.0㎡其中商品房33F高层336453.0㎡33F/层高2.95m7-8F洋房144068.0㎡7-8F/层高3.1m

商业面积12000.0㎡≤30000其中商业Mall

㎡沿街商业1F商业6000.0㎡

2F商业6000.0㎡

幼儿园面积4500.0㎡每班30人，每生10㎡地上计容配套设施面积8957.0㎡养老+社区+物业+活动(地上)+配电房地上不计容建筑面积3168.0㎡

其中避难层不计容部分面积（如有）

㎡土地文件、规范要求架空层不计容部分面积（如有）3168.0㎡土地文件、规范要求地下建筑面积170800.0㎡含人防面积其中地下商业

㎡层数/层高地下一层机动车库146730.0㎡3.60m（层高）/小柱网地下二层机动车库

㎡地下非机动车库12000.0㎡高层（33F）的地下一层2.7m主楼地下-1层赠送面积（储藏室）0.0㎡多层洋房的地下一层2.7m层高主楼地下-2层向地库开敞的面积12000.0㎡高层的地下二层2.6米层高地下会所2500.0㎡层高必填规划户数4516户商品房户数可售比0.73

规划人数13548人3人/户建筑占地面积36000㎡土地文件要求建筑密度16.4%

35%绿地率35%

35%机动车停车数量5068辆

其中地面停车数404辆包括96辆访客车位地下停车数非人防车位数3531辆30㎡/辆人防车位数1133辆36㎡/辆地下机动车单车位面积30㎡/辆

非机动车停车数量6598辆详注规划条件和当地规范地下非机动车单车位面积2.00㎡/辆

人防面积40800.0㎡总建筑面积的6%财务测算/销售收入

物业名称物业类型数量(户数或面积)单位综合平均单价

(元/㎡或个/㎡)面积

(㎡)面积单价

(元/㎡)销售总值可售物业1高层平层户型高层

237,975㎡

9,112

237,975

9,112

2,168,311,9991高层叠加户型高层

98,478㎡

10,934

98,478

10,934

1,076,758,4521洋房平层户型电梯洋房

115,156㎡

10,547

115,156

10,547

1,214,536,9312洋房叠加户型电梯洋房

28,912㎡

11,845

28,912

11,845

342,462,6403沿街商业1F沿街商铺/配套

6,000㎡

22,000

6,000

22,000

132,000,0004沿街商业2F沿街商铺/配套

6,000㎡

15,000

6,000

15,000

90,000,0005地下非人防车库单层地下车位

3,531个

75,000

3,531

75,000

264,825,000

合计

9,252

496,052

10,662

5,288,895,022高层建筑面积积洋洋房建筑面积积商商业建建筑面积销销售总货值拿地测算方案案366670平方米139840平方米2448平方米5,128,663,705元本次概念方案案336453平方米144068平方米12000平方米5,288,895,022元避免北侧的不不利因素林荫大道—小区入口大堂堂—公共景观花园园—楼栋私属庭院院—单元首层大堂堂—楼层电梯厅建议在偏改善善类住宅项目里都都可以考虑布布置风雨连廊廊系统。首先，连廊可可以起到半室室内的作用，，起到遮风挡挡雨的作用。。其次，连廊能够增加景观的层层次性，将一一个大院落分分割成若干个小院落，甚至至能够在很多多楼前面形成成一些私属感感较强的小庭院。洋房区结合院院墙形成每个个组团的单独独礼仪入口，即即增强了入户户体验的尊贵贵感，又大大加加强了洋房区区的私密性入户首层私属感庭院入户首层私属感庭院主推立面风格备选立面风格格一备选立面风格格二138挑空户型中奢舒适型洋房双层复式/四开间/偷挑空面积+露台拼接前拼接后透视图三层挑空露台北立面双层复式/四开间/偷挑空面积+露台三层挑空露台三层挑空露台三层挑空露台三层挑空露台两层挑空房间138㎡/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅改造后162㎡㎡得房房率率100.7%！五房两厅两卫四面宽7.3m宽厅赠送面积1/2阳台投影：8.7㎡露台：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面积：138㎡得房率83.4%改造后套型面积：162㎡得房率：100.7%改造造前前改造造后后首层层平平面面图图泛客客厅厅接风风雨雨走走廊廊泛客客厅厅接风雨走走廊阳台、露台138㎡㎡/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房两厅两卫四面宽7.3m宽厅赠送面积1/2阳台投影：8.7㎡露台：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面积：138㎡得房率83.4%改造后套型面积：162㎡得房率：100.7%改造前改造后二层平面图阳台、露台改造房间138㎡㎡/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房两厅两卫四面宽7.3m宽厅赠送面积1/2阳台投影：8.7㎡露台：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面积：138㎡得房率83.4%改造后套型面积：162㎡得房率：100.7%改造前改造后三层平面图阳台、露台改造房间138㎡㎡/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房两厅两卫四面宽7.3m宽厅赠送面积1/2阳台投影：8.7㎡露台：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面积：138㎡得房率83.4%改造后套型面积：162㎡得房率：100.7%改造前改造后四层平面图阳台、露台改造房间138㎡㎡/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房两厅两卫四面宽7.3m宽厅赠送面积1/2阳台投影：8.7㎡露台：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面积：138㎡得房率83.4%改造后套型面积：162㎡得房率：100.7%改造前改造后五层平面图阳台、露台改造房间138㎡㎡/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房两厅两卫四面宽7.3m宽厅赠送面积1/2阳台投影：8.7㎡露台：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面积：138㎡得房率83.4%改造后套型面积：162㎡得房率：100.7%改造前改造后六层平面图阳台、露台改造房间138㎡㎡/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房两厅两卫四面宽7.3m宽厅赠送面积1/2阳台投影：8.7㎡露台：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面积：138㎡得房率83.4%改造后套型面积：162㎡得房率：100.7%改造前改造后七层平面图阳台、露台改造房间138㎡㎡/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房两厅两卫四面宽7.3m宽厅赠送面积1/2阳台投影：8.7㎡露台：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面积：138㎡得房率83.4%改造后套型面积：162㎡得房率：100.7%改造前改造后屋顶层平面图阳台、露台改造房间117平层户型型轻奢舒适型洋房117㎡㎡/三面宽10.6m总面宽改造后120㎡㎡得房率84.5%三房两厅两卫三面宽赠送面积1/2阳台投影：9.6㎡改造前套型面积：117㎡得房率81.6%改造后套型面积：120㎡得房率：84.5%改造前改造后阳台、露台改造房间首层平面面图117㎡㎡/三面宽10.6m总面宽改造后120㎡㎡得房率84.5%三房两厅两卫三面宽赠送面积1/2阳台投影：9.6㎡改造前套型面积：117㎡得房率81.6%改造后套型面积：120㎡得房率：84.5%改造前改造后标准层平面图图阳台、露台改造房间139挑空户型型中奢舒适适性高层139+95+95+114泛客厅接风雨走走廊泛客厅接风雨走走廊阳台、露台139㎡㎡/三面宽共计11.9m/7.4m宽厅改造后162㎡㎡得房率93.2%改造后四房两厅两卫三面宽7.4m宽厅赠送面积1/2阳台投影：6.5㎡挑空：12.5㎡露台：6.7㎡改造前套型面积：139㎡得房率76.7%改造后套型面积：162㎡得房率：93.2%改造前标准层平平面图一一阳台、露台改造房间139㎡㎡/三面宽共计11.9m/7.4m宽厅改造后162㎡㎡得房率93.2%四房两厅两卫三面宽7.4m宽厅赠送面积1/2阳台投影：6.5㎡挑空：12.5㎡露台：6.7㎡改造前套型面积：139㎡得房率76.7%改造后套型面积：162㎡得房率：93.2%改造后改造前标准层平平面图二二阳台、露台改造房间139㎡㎡/三面宽共计11.9m/7.4m宽厅改造后162㎡㎡得房率93.2%四房两厅两卫三面宽7.4m宽厅赠送面积1/2