房地产物业管理讲义讲稿

物业业管管理理一、、物物业业的的含含义义“物物业业””一一词词译译自自英英语语ｐｐropertｙ或或estate，由由香香港港传传入入沿沿海海、、内内地地，，其其含含义义是是指指以以土土地地及及土土地地上上的的建建筑筑物物形形式式存存在在的的不不动动产产。。““物物业业””一一词词在在国国外外，，特特别别是是在在东东南南亚亚地地区区是是作作为为房房地地产产的的别别称称或或同同义义词词而而使使用用的的。。物物业业是是单单元元性性的的房房地地产产。。物物业业既既可可指指单单元元性性的的地地产产，，也也可可指指单单元元性性的的建建筑筑物物。。物物业业有有大大小小之之别别，，它它可可以以根根据据区区域域空空间间作作相相对对分分割割，，整整个个住住宅宅小小区区中中的的某某住住宅宅单单位位可可作作为为一一物物业业，，办办公公楼楼宇宇、、商商业业大大厦厦、、酒酒店店、、厂厂房房仓仓库库也也可可被被称称为为物物业业。。物业业管管理理的的基基本本概概念念《物业业管管理理条条例例》规定定：：““物物业业管管理理是是指指业业主主通通过过选选聘聘物物业业管管理理企企业业，，由由业业主主和和物物业业管管理理企企业业按按照照物物业业服服务务合合同同约约定定，，对对房房屋屋及及配配套套的的设设施施、、设设备备和和相相关关场场地地进进行行维维修修、、养养护护、、管管理理，，维维护护相相关关区区域域内内的的环环境境卫卫生生和和秩秩序序的的活活动动。。””物业业管管理理的的原原则则1.产权权与与经经营营管管理理相相分分离离2.属地地管管理理为为主主，，专专业业管管理理为为依依托托物业业所所在在地地人人民民政政府府房房地地产产管管理理部部门门是是当当地地物物业业管管理理企企业业的的主主管管部部门门，，住住宅宅小小区区的的物物业业隶隶属属于于当当地地房房地地产产管管理理部部门门管管辖辖，，小小区区内内的的专专业业管管理理物物业业管管理理企企业业还还可可以以聘聘请请专专业业化化公公司司进进行行。。3.有偿偿服服务务、、有有偿偿使使用用、、合合理理分分担担4.管理理和和服服务务相相结结合合的的原原则则：：寓寓管管理理于于服服务务之之中中，，在在服服务务中中实实现现管管理理物业业管管理理的的内内容容物业业管管理理基基本本上上可可以以分分为为经经营营、、管管理理和和服服务务三三个个方方面面。。一、、经经营营主要要是是指指依依据据经经济济规规律律、、市市场场规规则则，，进进行行商商业业策策划划，，制制定定并并实实施施销销售售方方案案或或者者是是评评估估预预测测租租金金，，制制定定出出租租方方案案，，以以便便使使物物业业保保值值、、增增值值。。二、、管管理理物物业业主要要是是指指及及时时掌掌握握房房地地产产的的变变动动和和使使用用情情况况，，使使房房屋屋得得以以及及时时修修缮缮，，保保持持其其使使用用功功能能，，将将房房屋屋的的数数量量、、产产权权、、建建筑筑形形式式、、完完好好程程度度、、设设备备使使用用情情况况等等及及时时准准确确地地记记录录下下来来，，并并及及时时变变更更有有关关记记录录。。此此外外，，管管理理工工作作还还包包括括物物业业管管企企业业内内部部的的管管理理，，如如：：财财务务、、人人事事、、工工作作安安排排、、调调度度等等以以保保障障经经营营、、服服务务的的正正常常运运行行。。三、、服服务务业业主主是指指准准确确，，及及时时地地满满足足业业主主和和承承租租人人的的要要求求，，如如清清洁洁、、保保安安、、绿绿化化及及其其他他约约定定的的服服务务。。物业业管管理理的的这这三三个个方方面面是是相相辅辅相相成成的的，，寓寓经经营营管管理理于于服服务务之之中中，，在在服服务务中中完完善善经经营营管管理理。。业主主委委员员会会．业业主主委委员员会会是是代代表表机机构构业业主主委委员员会会是是物物业业管管理理区区域域内内业业主主的的代代表表机机构构，，是是代代表表该该区区域域全全体体业业主主对对物物业业实实施施自自治治管管理理的的组组织织。。业主委员员会成员员的资格格业业主委员员会委员员应当由由业主担担任。除除此之外外，业主主委员会会成员还还须符合合下列条条件：①①能遵守守物业管管理法规规、规章章、规范范性文件件和业主主公约、、业主委委员会章章程；②②能履行行业主委委员会成成员职责责；③品品行端正正无劣迹迹；④热热心公益益事业．业主委委员会组组织业主委员员会根据据物业管管理区域域的规模模由五人人至十五五人单数数组成。。业主委委员会主主任、副副主任在在业主委委员会委委员中推推选产生生。业主主委员会会每届任任期二至至三年，，可连选选连任。。一般来来说，一一个物业业管理区区域成立立一个业业主委员员会。业主委员员会的职职责(1)召开业主主(代表)大会，报报告物业业管理的的实施情情况；(2)选聘或者者解聘物物业管理理公司；；与物业业管理公公司订立立、变更更或者解解除物业业管理服服务合同同；(3)负责本物物业管理理区域维维修基金金的筹集集、使用用和管理理；(4)审定物业业管理公公司提出出的物业业管理服服务年度度计划、、财务预预算和决决算；(5)听取业主主和使用用人的意意见和建建议，监监督物业业管理公公司的管管理服务务活动；；(6)监督公共共建筑、、公共设设施的合合理使用用；(7)业主(代表)大会赋予予的其他他职责物业管理理十大新新概念零干扰服服务汽车开到到住宅区区门口，，门就自自动开了了，主人人走到楼楼门口，，楼道门门也应声声而开，，路口电电子屏滚滚动显示示着当天天的天气气预报和和社区内内特别通通知等需需要让住住户们了了解的当当天信息息。抄表表、收费费、浇花花这些也也全是““无人化化”的。。1999年出现在在蠊田城城市花园园的“零零干把服服务”是是物业管管理服务务的一种种新突破破。氛围管理理在在住宅区区内用中中华民族族传统美美德营造造出温馨馨的服务务氛围，，传播文文明、现现代的生生活方式式，从而而感染、、教育和和约束在在此氛围围中生活活的人们们。由中中海物业业首先实实践的““氛围管管理”迅迅速被许许多住宅宅区接受受并加以以弘扬，，给深圳圳住宅区区增添了了传统与与现代相相结合的的文化鬼鬼力。个性化服服务在万科俊俊园率先先采用的的“个性性化服务务”能根根据不同同的住户户提供不不同的服服务，体体现了物物业管理理“以人人为本””的宗旨旨。这些些全新的的服务告告诉我们们，我们们身边物物业管理理服务能能达到多多么好的的程度。。“管理报报告”制制我我们们缴的管管理费都都用在了了什么地地方？所所花的钱钱值不值值？当不不当？1999年3月万科物物业推出出的”管管理报告告“制度度，每季季向业主主细说管管理费如如何花销销、住宅宅区管理理得好不不好。产学联手手1999年11月下旬，，一群学学生走上上了金地地物业管管理的各各个岗位位；一批批金地物物业的管管理骨干干，则下下次进了了深圳职职业技术术学院建建工系的的考场。。学生们们将在金金地熟悉悉物业管管理的基基础知识识，完成成理论与与实践相相结合的的第一步步。金地地物业的的管理骨骨干在进进行了系系统的理理论研修修后通过过严格的的考试和和考评走走上新的的管理岗岗位。1拖N管理中中海海物业在在管理跨跨度加大大、规模模优势凸凸现的情情况下创创造出的的“1拖N”管理架构构弥补了了过去““小而全全”的不不足。““1拖N”即确定一一个资深深的小区区管理处处为区域域管理中中心，由由它对周周边小区区新管理理处实行行工作统统一安排排、分头头实施，，人员统统一高度度、分片片服务，，财务统统一分支支、分别别核算这这种“4统4分”的管管理运作作，“1拖N”使管理服服务趋于于规范化化，使管管理与维维修人员员配比降降低了22%，提高了了专业设设备的使使用率，，使新小小区的开开办费平平均减少少了2成以上。。一卡制客客户户在社区区内发生生的所有有费用，，包括水水、电、、有线电电视、电电话、物物业管理理费、特特别服务务费及维维修费用用等，都都可以通通过一张张卡全部部解决，，特别是是，这张张卡还可可以帮助助客户解解决党政政军银行行贷款或或收取租租金的功功能。个个别社区区甚至解解决了一一卡进出出所有户户门及社社区门的的问题。。所谓智智能化社社区，应应该有这这样一些些理念。。噪音等约约束性管管理社社区安安静是每每一个住住户的理理想，但但外部交交通及社社会噪音音，内部部住户的的噪音永永远都是是每一个个住户的的难题。。特别是是内部社社区的噪噪音管理理。如对对某些住住户的洫洫声、音音响声、、装修声声、电视视声、吵吵闹声及及各类游游戏声。。物业管管理是不不是应该该有一个个公平的的管理公公约，对对其中个个别住户户的违规规行为进进行处理理以还社社区一个个安静环环境。会所安排排特特色会所所是许多多新社区区成功的的新招，，但会所所经营往往往是物物业管理理公司的的难点之之一，能能把社区区住户吸吸引到会会所里来来，视会会所为第第二客厅厅，同时时利用会会所展开开多种多多样的社社区文化化、体育育、娱乐乐活动，，应该是是新型物物业管理理公司追追求的一一个方向向为什么要要推行物物业管理理？物业管理理存在的的意义，，并不仅仅在于简简单维持持社区秩秩序，保保障住户户基本的的居住条条件，而而是在于于营造一一种居住住氛围，，协调好好社区内内各方面面的关系系，让住住户既感感觉到居居家的便便利，又又有一个个良好的的居住环环境。物物业业管理在在我国是是一个新新兴行业业，尚属属起步发发展阶段段，其最最主要的的功效，，体现在在物业的的保值、、增值上上。物业业管理的的水平在在很大程程度上决决定了物物业的价价值。通通过专业业化物业业管理机机构的运运作和专专业人员员的努力力，使物物业保持持干净整整洁，设设施、设设备得到到良好的的维修和和养护并并保持正正常运营营状态，，为业主主和住户户提供安安全舒适适的居住住环境，，保障物物业有较较高的投投资回报报率。这这样，物物业才可可以实现现保值、、增值；；反之，，就会贬贬值。未来的房房地产市市场，供供求关系系将会发发生较大大的变化化，特别别是随着着住房商商品化的的发展，，个人将将成为市市场购买买力的主主体，对对房屋的的要求也也将越来