物业项目预算管理与成本管控

物业业项目目预算算管管理理与与成成本本管管控控物业业项项目目预预算算管管理理一、、预预算算管管理理的的意意义义（一一））是是项项目目实实现现盈盈利利的的重重要要手手段段管理理处处的资资源源是是有限限的的，，预预算算的的过过程程就就是是资资源源分分配配的的过过程程。。只只有有预预先先全全面面考考虑虑、、精精心心考考虑虑才才能能将将各种种资资源源的的配配置置达达到到最最优优，才才能能使各种种资资源源发发挥挥最最大大的的效效益益。。（二））是是项项目目优优化化物物业业管管理理过过程程的的重重要要手手段段预算算的过过程程是分分析析工工作作、、分分解解工工作作的的过过程程。。预预算算就就是是将将资资源源分分配配到到管管理理过过程程的的每每个个环环节节和和每每个个细细节节。。因因此此，，优化化预预算算的的前前提提优优化化物物业业管管理理过过程程。（三）是项目目提升整体管管理水平的重重要手段预算管理不仅仅是一个个财务问题，更是一个管理问题。预算管理好好的管理处，，肯定管理水水平也高。因因此，提升预预算管理水平平肯定能促进进提升管理处处的整体管理理水平。二、项目的预预算主体谁花钱，谁预预算。没有预预算不给钱。。强调全员预算或全员参与预预算。要建立“项目目经理、财务务人员、工程程技术人员””三位一体的的预算管理小小组，来领导导和组织本单单位预算管理理工作。三、预算管理理的内容1.预算编制2.预算执行3.预算控制4.预算调整5.预算总结6.预算奖罚四、预算编制制的要求（支支出预算）1.全预算编制应““横向到边，，纵向到底，，中间到位””。2.细如预算人工费费，人头要细细到0.几人（因为可可能几个人干干一项活，也也可能几个人人干一项活）），上班时间间要精细到0.几小时。3.实预算要做实。。预算编制前前要进行工作作分析和工作作分解。预算就是将一一年、一季、、一月要干的的事情以货币币形式反映出出来。科学预算的基基础是有效的的工作分析和和工作分解。。五、预算编制制的方法1.固定预算（静态预算）（1）以过去实际际支出为基础础，考虑预算算期内的相关关因素，在过过去实际支出出基础上增加加或减少一定定百分比确定定出的预算。。（2）其假设的前前提是：现在在的业务活动动是必须的；；所有的各项项开支都是合合理的；增加加费用预算是是值得的。（3）主要特点是是预算编制后后，一般不作作变动或更改改，具有相对对固定性。2.零基预算（1）零基预算是是以零为基础的的预算（2）零基预算不不受以往实际际支出费用水水平的限制，，完全根据预预算期内业务务活动的需要要和各项业务务的轻重缓急急，对各支出出项目进行逐逐个分析和计计量，从而确确定费用预算算。（3）有助于物业业管理企业提提高收费的使使用效益，从从而提高物业业管理企业的的竞争实力。六、间接费用用的预算编制制1.办公费主要包括管理理处支付的办办公用品费、、电话费、邮邮寄费、发票票工本费、网网络费、摆花花费等办公费费用，对各项项目费用管理理处要进行分分析对比，将将费用明细到到各项目、各各岗位进行核核算，定额包包干到个人。。2.业务费是指管理处发生的餐费等对外接待待费用，不包包括内部加班班用餐费用，，管理处可按按以前年度平平均指标进行行核算。七、标准计算算内容及公式式1.人工费用的预预算（1）组织架构的的确定（2）人工费用的的预算根据确定的组织架构，遵循相关法法律法规的要要求以及公司司《薪金福利标准准》进行人工费用用预算。人工工费用包括：：工资、奖金金及双薪、工工资附加费、、社会保险费费、补贴及过过节费、其他他。（3）工资的预算算单位（元元/月）根据确定的组组织架构，遵遵循公司《薪金福利标准准》进行人工费用用预算。（4）奖金及双薪薪根据确定的组组织架构，按按照公司《薪金福利标准准》进行奖金双薪薪的核算、发发放。根据确定的组织架架构，按照公公司《薪金福利标准准》进行补贴、过过节费、上下下班交通费用用的核算。保安人员配备备应考虑的因因素？（1）有几个进出出口？是进人还是进车车或是人车混混进？有没有有智能化道闸闸系统？如有有，进口和出出口是否可以以分开？有没没有门禁系统统？高层有没没有值班室？？（2）小区保安设设施的配置情情况如何？（3）小区业主的的构成情况如如何？（4）车场是如何何设置的？（5）商铺是否临临街？保洁人员配置置应考虑哪些些因素？（1）保洁的要求求（2）保洁的范围围（3）小区的新旧旧程度（4）垃圾的清运运次数（5）小区的容积积率2.行政费用的预预算（1）低值易耗品品购置费用（2）项目办公用用水电费水费根据项目水费使用用情况（含饮饮用水）：使用水费金额额=使用量（立方方/月）*水费收收费单价饮用水金额=饮用水（桶/月）*桶饮用用水单价电费根据管理理处照明、空空调、办公设设备配置情况况：照明电费=办公照明功率率*每天实际际使用时间*电费收费标标准办公电器电费费负、=办公设备功率率*每天实际使用用时间*电费费收费标准（3）办公设备维维护费主要指复印机、传真真机、打印机机、空调等办办公设备每月月的保养费用用。（4）通讯费物业管理所需的通讯费用。包括：手机费费、电话费、、网络通讯费费等。（5）公干车辆费费根据物业管理服务务的需要，确定每每月固定外出出办公的车辆辆费用。（6）交际应酬费费因管理需要订购购的资料、书籍、、报刊杂志等等。3.财务费用的预预算（1）折旧费用项目正常管理需要所购置的的固定资产按按使用年限进进行折旧。固定资产包括括：办公设备备：电话机、、传真机、打打印机、空调调、电视机、、保险柜；清洁绿化工具具：除草机、、洗地机、吸吸尘器、打蜡蜡机、高压清清洗机折旧费用=固定资产原值值/固定的使用年年限/12月（2）资产的推销销项目前期发生生的开办费根根据物业服务务管理合同合合同年限进行行分摊。（3）固定资产修修理费前期购置的固定资产，按按照固定资产产折旧的15%计提修理费4.物料消耗的预预算（1）服装费的预预算按照服装的制作成本和和使用年限进进行分摊。（2）保洁物料的的消耗根据物业管理配置置的保洁材料，，按照实际使使用年限进行行摊销。（3）环境绿化物物料消耗根据物业管理理绿化面积及及绿化品种，，按照养护的的需要预算材材料的消耗。。（4）物业维修物物料的消耗根据小区配置的设施设备清单单，按照设备备每天实际运运行情况进行行维修物料消消耗预算。5.小区公共费用用的预算（1）公共用电根据小区设施设备备清单，按照设设备的功率，，每天实际工工作的时间进进行公共用电电的预算。电梯系统电费电梯电费=电梯数量*电电梯功率*30天*电梯每天天使用时间*电费单价电梯通风、照照明、降温电电费=电梯数量*功功率*30天*电梯每天使用用时间*电费费单价公共照明系统统电费公共照明电费=照明器具功率率*30天*相应照明明设备每天实实际使用时间间的总和*电电费单价供配电系统电费变压器电费=变压器功率*电费单价*30天*24小时消防系统电费费消防水泵=消防水泵的数数量*消防水水泵的功率*电费单价*2.5小时/3月送排烟风机=送排烟风机数数量*送排烟烟风机功率*电费单价*2.5小时/3月中央控制室电电费=中央控制室所所有电器功率率*30天*每天实际际运行的时间间*电费单价价给排水电费供水变频泵、、潜水泵使用用的电费=泵的功率*数数量*30天*每天实际际运行的时间间*电费单价价泳池系统电费=循环系统功率率*30天*每天实际际运行的时间间（2）公共水费绿化水费根据小区绿化面积积确定（根据体体系要求，每每月平均浇水水15天，每次浇水水渗透土壤3公分）绿化水费=绿化面积*0.03*50%*15天*水费单价价（含排污费费、加压费））清洁用水清洁用水=估计每天用水水量*30天*水费单价价（含排污费、、加压费）泳池用水泳池用水=泳池容量*3次（每年换水水3次）/12月*水费单价价景观用水景观用水=每天耗水用量量*30天*水费单价价（含排污费、、加压费）物业项目成本本管控一、要不要进进行成本管控控？1.酬金制资金-支出=结余（不足）酬金的性质：：收入？利润润？支出？成成本？酬金计提的基数？为什么么？酬金计提的比例？2.包干制收入-成本=利润3.混合制既实行酬金制，计提管理理酬金，又实实行包干制，，获取利润。。后两种方式物业管理理企业都要获获取利润，因因此必须控制成本，从成本中扣扣利润。如何进行成本本控制？1.运用价值工程程价值工程又称为价值分分析，是对产产品服务进行行功能分析，，使目标以最最低的总成本本，可靠地实实现产品服务务的必要功能能，从而提高高产品服务的的价值。对于每项工作、每个岗岗位、每个环环节、每样物物品，我们都都要问一问，，这是什么？？它是干什么么的？它的功功能是什么？？业主需要吗吗？它是必须须的吗？有没没有替代的方方法？有没有有改进的空间间？功能下降降一些成本是是否会下降一一些？这一原理应用于物业管理早期期介入阶段价值工程的具具体运用就是是在物业管理理实践中寻找找“替代品”，包括：1.材料的替代品品2.工具的替代品3.方法的替代品4.人的替代品动物替代人年龄大的替代代年龄小的文化低的替代文化化高的形象差的替代形形象好的保洁员替代保安员员（2）低值易耗品的控制A.批量进货。一一是保证时间间，二是价格格肯定要低；；B.以旧换新。就就是维修工要要换东西或者者要领东西，，必须要以旧旧换新；C.局部更换。如如水龙头坏了了，不要更换换整个，更换换局部零件就就可以了；D.拆分再用。E.重复利用。油油漆刷子用完完之后用水浸浸泡，重复利利用；F.修了再用。G.定期检查。尤尤其是一些长长期不使用的的设备，要经经常去看一下下，检查并做做好记录；（3）地下停车场场的电费，可可以通过广告告牌的形式，，既可以美化化停车场，又又可以节约电电费。（4）小区区进入入口改改成门门禁系系统（5）节能能减耗耗，采采用节节能灯灯3.控制风风险成成本风险意意识：在谈谈判和和签订订合同同中，，应尽尽可能能把有有关事事项约约定清清楚，，特别别是涉涉及合合同期期限、、双方方收益益分配配、责责任划划分等等重大大问题题时，，一定定要书面约约定清楚，，并考考虑一一定的的潜在在风险险因素素。对对小区区经营营类合合同的的期限限，原原则上上与物物业管管理合合同期期限保保持一一致；；对利利用小小区设设施设设备所所产生生的经经营收收益，，应约约定为为管理理处收收益。。2.完善细细节管管理物业管管理是从成成本中中抠利润。。物业业管理理企业业成本本呈现现：““点多、、面广广、线线长”的特特点，，这些些特点点要求求我们们更关关心成成本的的细节节，要要将成成本管管理的的重点点细化化到服服务的的每一一个环环节。。例如：：（1）公共共水电电的控控制计量无遗漏—是水电电精益益控制制的前前提和和基础础。计量无空白—有相应应的能能源使使用规规定，，安排排专人人管理理和控控制设设备运运行时时间，，杜绝绝一切切可能能的无无管理理状态态。如如长明明灯、、夜班班责任任不明明确或或安排排不当当造成成无人人关闭闭用电电系统统等情情况。。4.强化责任成成本建立责任成成本中心责任成成本中中心是是物业业管理理企业业建立立责任任中心心机制制的一一种形形式。。成本中中心是是指仅仅仅对对成本本发生生负责责的责责任中中心。。各管理理处、、各职职能部部门都都可以以成为为成本本责任任中心心。责任中中心的的考核核是在在确保保品质质指标标的前前提下下，重重点考考核成成本预预算的的完成成情况况。5.降低组织成成本组织成成本是是影响响物业业管理理企业业成本本的一一个重重要因因素，，也是是物业业管理理企业业在成成本控控制中中所忽忽略的的。组组织成成本可可以分分为静态和动态两个部部分，，其中中静态态成本本就是是组织织结构构本身身所决决定的的成本本；动动态成成本则则是组组织在在运作作过程程中，，由于于机制制不同同导致致效率率不同同，从从而引引起的的成本本不同同。因因此，，降低低组织织成本本要从从以下下两方方面着着手：：警示意意识：对小小区内内一些些可能能影响响业主主人身身、财财产安安全的的隐患患要及及时的的清查查和排排除；；对一一些无无法避避免的的潜在在隐患患，应应以醒醒目标标志警警示业业主。。沟通意意识：对一一些涉涉及业业主利利益的的事项项和活活动，，应及及时的的以适适当的的方式式告知知全体体业主主或有有关业业主。。报告意意识：对业业主的的一些些违规规或违违法行行为，，及业业主之之间的的一些些侵权权纠纷纷，如如管理理处无无法协协调，，应及及时报报告有有关部部门或或者业业主委委员会会。法律意意识：要注注意证证据的的搜集集、保保留，，无论论是费费用的的追缴缴，还还是警警示、、告示示或者者报告告都应应当保保留证证据。。证据据的载载体可可以是是书面面材料料、录录音资资料、、录像像资料料、影影视资资料及及实物物资料料等等等。1）完善善组织织结构构，也也就是是完善善组织结构的的硬件部部分；（1）职能能部门门设置置要少少而精精（2）要考考虑是是内部部专业业化还还是外外部专专业化化（3）管理理能否否采取取“1+N”