知名企业工程质量精细化管理

龙湖地产产工程精精细化管管理2010年6月19-20日龙湖地产产工程精精细化管管理第一部分分、龙湖湖地产工工程管理理模式分分析第二部分分、龙湖湖地产工工程质量量保证体体系与重重点第三部分分、龙湖湖地产工工程计划划保证体体系与重重点第四部分分、龙湖地产产工程管管理保障障的合约约配合第五部分分、通过减法法学习龙龙湖地产产工程质质量管理理龙湖地产产工程精精细化管管理What–是什么？？Why––为什么做做？When–什么时间间做？Where––哪些公司司做？Who––谁来做？？How––如何做？？先知其策策，然后后行；先先共其策策，然后后知；龙湖地产产工程管管理模式式分析一、龙湖湖地产企企业经营营模式与与工程管管理二、龙湖湖地产工工程管理理组织架架构分析析三、龙湖湖地产工工程管理理模式分分析龙湖地产产企业经经营模式式与工程程管理重庆地区区公司1995年成都地区区公司2004年11月西安地区区公司2007年9月上海地区区公司2007年11月北京总部部2002年12月龙湖地产产：创建于于1995年，成长长于重庆庆,发展于区区域性全全国扩张张。龙湖湖集团总总部位于于北京，，下辖重重庆、成成都、北北京、上上海、西西安五个个地区公公司。并并陆续取取得了杭杭州、青青岛、无无锡、常常州、沈沈阳大连连等全国国11个城市的的项目。。业务领领域涉及及地产开开发、商商业运营营和物业业服务三三大板块块。龙湖地产产的产品品线包括括普通住住宅、高高级公寓寓、写字字楼、花花园洋房房、别墅墅、综合合商业和和大型城城市综合合体等多多种业态态。从2004年起，龙龙湖地产产在全国国重点区区域实施施“区域域聚焦””战略，，正式进进入异地地扩张的的发展阶阶段。自自2007年起其，，其年均均销售业业绩均在在百亿以以上龙湖地产产企业经经营模式式与工程程管理别墅项目花园洋房高层豪宅电梯公寓大型综合体龙湖地产产：产品线线的复杂杂性和多多样性，，不利于于产品的的快速复复制和工工程成熟熟经验的的总结。。造成工工程管理理难度加加大龙湖地产产企业经经营模式式与工程程管理产品类型型上下叠拼拼HOUSE左右叠拼拼HOUSE多层花园园洋房高层公寓寓SOHO商务公寓寓购物中心心底层商铺铺廉租房龙湖地产产企业经经营模式式与工程程管理101821.210036118183.6爆发点一一成成都公司司成立爆发点二二多多业态开开发爆发点三三上上海、、西安公公司成立立爆发点四四房房地产产宏观形形势龙湖地产产企业高速速发展造造成人力力资源能能力水平平的稀释释，导致致工程管管理难度度加大龙湖地产产企业经经营模式式与工程程管理■龙湖地产产多项目目、跨地地域发展展对工程程管理的的影响：：自然环境境的不同同，导致致工程管管理难度度加大重庆、成成都：西西南标；；北京：：华北标标；上海海：华东东标；西西安：西西北标社会环境境的不同同，导致致工程管管理难度度加大地方标准准、地域域习惯做做法：北北京、上上海、重重庆的门门窗安装装要求多业态开开发导致致专业与与全面产产生矛盾盾住宅与商商业的差差异、别别墅与普普通住宅宅的差异异龙湖地产产企业经经营模式式与工程程管理■龙湖地产产多项目目、跨地地域发展展对工程程管理的的影响：：管理跨度度增加，，总部与与项目之之间的管管理权责责不清总部工程程管理要要求与项项目一线线实际脱脱节，总总部既当当裁判员员，又当当运动员员决策信息息增加，，沟通效效率降低低电子化办办公不见见得一定定提高管管理效率率：一封封邮件的的旅游历历程依靠产品品和服务务质量创创造品牌牌，导致致管理成成本上升升成都龙湖湖晶蓝半半岛595套房屋，，项目工工程部总总计参与与1.86万次检查查龙湖地产产企业经经营模式式与工程程管理■龙湖地产产多项目目、跨地地域发展展对工程程管理的的影响：：外部资源源专业能能力下降降，导致致工程管管理难度度增加龙湖地产产的工序序检验批批管理与与传统的的隐蔽工工程、分分部分项项工程验验收内部分工工细化，，项目综综合运营营管理体体系不健健全各负其责责往往导导致责任任无法落落实：工工程管理理要求在在合约中中没有体体现企业快速速扩张，，导致员员工经验验、执行行力下降降工程技术术质量标标准与执执行力监监管标准准不统一一，缺乏乏有效的的监管手手段龙湖地产产工程管管理组织织架构分分析职能管理理型矩阵式管管理型项目管理型开发设计工程销售项目部或工程部只是负责施工现场的管理部门对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定性低公司高层介入项目协调工作职能部门内部各司其责，实现业务流程环节的流转开发设计工程销售项目部项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训项目数量较多，专业化能力要求较高，需要人才共享客户较稳定，但不确定性较高的项目环境公司有专业技能提升要求项目部对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升项目公司开发设计工程销售项目公司或项目部开发设计工程销售项目公司成为开发工作的全权负责主体项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意类型职责分工优点实施条件缺点总经理运营及投资发展部战略及运营中心信息管理中心产品中心工程技术质量中心商务运营管理中心投资发展中心副总营销中心客户中心物业中心公共及行政中心客户及公司品牌部副总投融资中心成本控制中心资金管理中心风险及审计中心财务部人力资源部各区域公司投资发展研发设计工程管理客户管理营销管理商运管理物业管理成本管理计财管理人资行政地区PMO各区域公司总经理副总副总各项目部（龙湖地产组组织结构示意意图）龙湖地产工程程管理组织架架构分析龙湖地产的项项目运营管理理架构，属于于在平衡矩阵阵的基础上进进行改进的强强矩阵项目管管理管理模式式。避免了传传统强矩阵项项目管理模式式中项目经理理授权过大带带来的风险。。也避免了在在平衡矩阵项项目管理模式式下，容易出出现职能部门门之间的技术术或管理矛盾盾影响项目整整体运营，对对项目进程、、关键节点及及阶段性成果果标准进行管管控。同时也也强化了总部部对地区公司司风险控制的的管理龙湖地产工程程管理模式分分析■总部、地区公公司、项目工工程管理职责责的划分：集团工程技术术质质量中心地区公司工程管理部项目工程部技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理龙湖地产工程程管理模式分分析地区总经理设计管理部副总经理副总经理副总经理成本管理部财务管理部市场营销部行政人力部项目拓展部工程管理部项目经理部水电工程师土建工程师设计工程师成本工程师项目一（万科地区公公司组织结构构示意图）龙湖地产工程程管理模式分分析地区总经理设计管理部副总经理副总经理副总经理成本管理部财务管理部市场营销部行政人力部项目拓展部工程管理部项目工程部水电工程师土建工程师设计工程师成本工程师项目一（龙湖地区公公司组织结构构示意图）质量工程师采购工程师PMO经理龙湖地产工程程管理模式分分析■总部对地区公公司工程管理理的考核体系系设计：总部对地区公公司工程管理理检查的常见见形式：总部定期或不不定期对项目目工程部所管管理的实体工工程质量进行行检查，根据据检查分项要要求进行评分分缺点：受建造过程影影响，检查对对关键的质量量过程无法得得到有效控制。工程质量管理理的基础是施施工单位、监监理单位的质质保体系管理水平，单单纯的实体检检查无法检验验项目工程部部的质量管理能力。工程质量缺陷陷分类检查重重点不明确，，挑“毛病””很容易龙湖地产工程程管理模式分分析■总部对地区公公司工程管理理的考核体系系设计：总部对地区公公司工程管理理检查的常见见形式：总部参与项目目工程部组织织的关键验收收（如结构验验收、门窗验验收等）或分分户验收，根根据验收结果果进行评分缺点：工程质量管理理是依靠质量量预防、过程程控制、结果果检验等方式实现的，，单纯的结果果检验，一旦旦出现问题，，不是造成工程返工，，就是造成默默认质量缺陷陷总部受人员配配备、管理半半径等诸多限限制，不可能能参与每个项目的关键键验收龙湖地产工程程管理模式分分析■总部对地区公公司工程管理理的考核体系系设计：总部对地区公公司工程管理理检查的常见见形式：缺点：总部缺乏对项项目工程部管管理施工单位位、监理单位位质保体系管理能力评评价的管理考考评工具。单单纯依靠技术术方案、施工交底、传传统检验批记记录表格等内内业检查无法法解决执行力落实情情况总部面临多多项目检查查容易受人人情评价因因素影响公公正性总部定期或或不定期检检查项目工工程部对施施工单位、、监理单位位工程质保保体系的管管理质量，，通过实体体质量检查查进行对照照，按检查查分项要求求进行评分分龙湖地产工工程管理模模式分析■总部对地区区公司工程程管理的考考核体系设设计：总部对地区区公司工程程管理检查查的常见形形式：缺点：需要总部对对工程质保保体系管理理工具、工工程质量过过程的责任任控制管理工工具等进行行全面的设设计方可进进行第三方方检验费用用总部设定项项目工程部部管理施工工单位、监监理单位质质保体系管管理能力评评价的考核核工具，设设计关键工工序质量控控制的质量量责任记录录，委托第第三方检查查项目工程程管理质量量，并通过过实体质量量检查进行行对照，安安考核工具具进行评分分龙湖地产工工程管理模模式分析■总部对地区区公司工程程管理的考考核体系设设计：工程管理质质保体系考考核检查的的重点：基础管理检检查：通过过对内业资资料的审查查，检查项项目工程部部工程质保保体系管理理要求，检检查项目工工程部对施施工单位、、监理单位位工程质保保体系管理理的能力。。实体工程检检查：通过过对现场实实体工程的的审查，通通过实体质质量检测对对照，检查查项目工程程部关键质质量控制和和质保体系系实际管理理效果龙湖地产工工程管理模模式分析■总部对地区区公司工程程管理的考考核体系设设计：工程管理质质保体系基基础管理部部分的检查查重点：设计交底施工节点及及细部交底底技术标准交交底施工工艺交交底施工组织与与配合交底底龙湖地产工工程管理模模式分析■总部对地区区公司工程程管理的考考核体系设设计：工程管理质质保体系基基础管理部部分的检查查重点：工序质量控控制点、停停止点交底底施工样板交交底施工单位、、监理单位位关键工序序检验批过过程责任记记录表（非非标））项目工程部部关键工序序检验批复复检责任记记录表（非非标）工序交接检检、关键验验收责任记记录表（非非标）龙湖地产工工程管理模模式分析■总部对地区区公司工程程管理的考考核体系设设计：工程管理质质保体系实实体对照部部分的检查查重点：工程防渗漏漏质量控制制工程防开裂裂质量控制制精装修观感感质量控制制园林景观工工程细部质质量控制空间尺寸偏偏差质量控控制门窗、设备备成品保护护质量控制制龙湖地产运运营管理与与工程管理理投资论证及及收益跟踪踪投资成果设计成果成本成果工程成果营销成果专业评审决策评审集团例会运营例会总结评估集团关键节点计划管理地区公司一、二级计划管理个人计划管理目标成本、、动态成本本跟踪投资决策及及收益跟跟踪体系阶段性成果果管理体体系运营决策管管理理体系进度计划管管理理体系目标成本管管理理体系降低投资风风险项项目收益益控制降低运营风风险项项目质量量控制明确管理职职责提提高决策策效率计划编制质质量提提高决策策效率成本控制与与预警成本本敏感性分分析龙湖地产运运营管理体体系资金预算管管理理体系预算制定滚滚动资金计计划控制防范经营风风险提提高资金使使用率实现集团预预定收益目目标龙湖地产运运营管理与与工程管理理土地投资分析阶段取得土地中标通知单、方案设计任务书发出方案设计任务完成初设任务书发出初设完成施工图设计任务书发出、施工图设计开始施工场地三通一平基础开工营销方案完成、项目前期推广、项目开盘向物业移交、项目交付交房交房后半年项目负责人7.《项目一二级进度计划》项目月度计划分析报告33.《商业移交方案》36.《项目后评估》计划财务分析3.《项目投资分析模型》8.《项目投资分析报告》16.《方案阶段投资验算》21.《初设阶段投资验算》项目收益动态跟踪34.《资产管理方案》项目发展1.《项目投资建议书》项目报批报建研发2.《项目实施预案》9.《方案设计任务书》10.《景观设计任务书》11.《精装房定位、限价及建设实施方案》12.《方案设计成果》13.《景观方案与建筑方案的配合及实施意见》14.《精装方案与建筑方案的配合及实施意见》17.《初步设计任务书》18.《初步设计成果》19.《景观方案设计成果》20.《精装方案设计任务书》《施工图设计成果标准要求》《施工图设计审查要点》过程设计变更、二次设计管理及审查、设计现场指导、设计封样设计后评估龙湖地产运运营管理与与工程管理理土地投资分析阶段取得土地中标通知单、方案设计任务书发出方案设计任务完成初设任务书发出初设完成施工图设计任务书发出、施工图设计开始施工场地三通一平基础开工营销方案完成、项目前期推广、项目开盘向物业移交、项目交付交房、交房后半年营销初步市场调研及初步营销产品、售价建议6.《售楼处、样板房选址、定位、修建、开放计划》4.《项目定位报告及营销产品建议》15.《方案阶段成本测算与验算》23.《项目销售指标》项目现场广告、路牌、围挡等销售指引28.《项目营销策划方案》29.《售房合同配置标准》30.《售房合同附图》31.《价格表及付款方式》32.《交房方案》销售后评估成本项目开发成本分析5.《成本敏感性分析、价值分配及目标成本预设》22.《项目目标成本》27.《招投标、计价、采购方案及合约规划》项目工程成本动态跟踪成本后评估工程项目工期分析、项目工程风险分析市政工程分析设计阶段工程配合24.《项目工程管理策划》25.《项目三通一平实施方案》26.《施工、监理单位筛选及评估报告》施工管理工程后评估龙湖地产运运营管理与与工程管理理■阶段性成果果标准示例例—项目启动阶阶段：取得土地中中标通知书书～方案设设计任务书书发出阶段起止点点：所含子成果果：①.《概念设计方方案》～研发②.《项目定位报报告》～营销③.《成本敏感分分析、价值值分配及目目标成本预预设报告》～成本龙湖地产运运营管理与与工程管理理■阶段性成果果标准示例例—项目启动阶阶段：所含子成果果：④.《售楼处、样样板房选址址、定位及及开放计划划》～营销⑤.《项目一、二二级计划》～项目负责责人、地区区公司PMO⑥.《投资分析模模型（启动动）》～投资分析析专员⑦.《方案设计任任务书》～研发⑧.《景观方案设设计任务书书》～研发⑨.《精装房定位位、限价及及实施方案案》～研发、造造价及工程程龙湖地产运运营管理与与工程管理理■阶段性成果果标准示例例—项目定位报报告：1、市场目标标客户群市市调成果（（自己调查查＋第三方方调查）；；《市场调查表表模板》2、目标客户户群敏感点点中的卖点点敏感点（（5项）、瑕疵疵敏感点（5项）、价格格敏感区间间等与项目目土地预案案中的假设设卖点、瑕疵控制点点的吻合度度分析及校校正成果，，分析形成成最终卖点；《客户敏感点点分析模板板》3、市场目标标客户群集集体的文化化历史敏感感点、兴趣趣爱好、消消费习惯、家家庭构成、、交通习惯惯、职业收收入等分析析；《目标客户信信息分析（（模板）》龙湖地产运运营管理与与工程管理理■阶段性成果果标准示例例—项目定位报报告：4、市场目标标客户群的的信息接受受习惯和项项目传播通通道的选择择：5、项目建筑筑户型、立立面、景观观、配套、、案名、推推广调性的方向性确确定（市调调时应用图图片、照片片、模型等等来表述意向和对目目标客户群群进行测试试，不宜使使用文字））和销售道具（客户户来访路径径、标识指指引及楼盘盘印象管理理；场地包装、示范范环境、样样板房售楼楼处）选择择安排（应应用图片、照片、、模型＋必要的文文字说明）；《项目销售产产品建议书书（模板)》6、销售的定定位标杆和和价格标杆杆的预设及及借力策略略，与本项项目必须区隔隔的项目假假设及区隔隔、差异化化借力策略略龙湖地产运运营管理与与工程管理理■阶段性成果果标准示例例—项目定位报报告：龙湖地产运运营管理与与工程管理理■阶段性成果果标准示例例—售楼处、样样板房计划划：1、售楼处定定位、位置置（应附图图）及面积积；2、样板区（（销售展示示区）范围围、位置：：含客户停停车区域选选择；3、样板房位位置（应附附图）、数数量、装修修风格建议议（用图片片、照片片或或模模型型表表达达））；；4、交交通通组组织织流流线线：：客客户户到到现现场场交交通通线线路路分分析析、、户户外外导导视视方方案案及工工程程配配合合意意见见、、客客户户参参观观样样板板区区线线路路预预案案及及销销售售导导视视；；5、示示范范区区与与周周边边环环境境的的关关系系、、有有利利、、不不利利因因素素及及处处理理建建议议；；龙湖湖地地产产运运营营管管理理与与工工程程管管理理■阶段段性性成成果果标标准准示示例例—售楼楼处处、、样样板板房房计计划划：6、本本项项目目预预算算及及竞竞争争楼楼盘盘的的装装饰饰装装修修细细节节对对比比及及参参考考价价格格；；7、样样板板区区（（销销售售展展示示区区））市市政政、、景景观观先先行行实实施施方方案案分分析析；；8、本本方方案案与与其其他他方方案案的的优优劣劣势势分分析析（（方方案案比比较较、、应应附附图图））；；9、修修建建、、装装修修进进场场、、家家具具布布置置、、开开放放等等计计划划安安排排龙湖湖地地产产工工程程管管理理模模式式分分析析龙湖湖地地产产工工程程管管理理模模式式分分析析龙湖湖地地产产工工程程管管理理模模式式分分析析龙湖湖地地产产工工程程管管理理模模式式分分析析龙湖湖地地产产工工程程管管理理模模式式分分析析龙湖湖地地产产工工程程管管理理模模式式分分析析龙湖湖地地产产工工程程管管理理模模式式分分析析龙湖湖地地产产工工程程管管理理模模式式分分析析■龙湖湖地地产产的的项项目目运运营营管管理理与与项项目目工工程程管管理理：：开发发流流程程与与工工程程管管理理：：投资资决决策策规划设计施工准备施工（含保修）物业服务后评估资金、策划与销售工程程管管理理（（常常规规理理解解））龙湖湖地地产产工工程程管管理理模模式式分分析析■龙湖湖地地产产的的项项目目运运营营管管理理与与项项目目工工程程管管理理：：开发发流流程程与与工工程程管管理理：：龙湖湖地地产产工工程程管管理理模模式式分分析析■龙湖湖地地产产的的项项目目运运营营管管理理与与项项目目工工程程管管理理：：开发流程程与工程程管理：：龙湖地产产工程管管理模式式分析■龙湖地产产的项目目运营管管理与项项目工程程管理：：开发流程程与工程程管理：：施工准备备阶段和和施工阶阶段是建建筑产品品的实现现阶段，，是项目目工程管管理的主主要内容容，是房房地产开开发不可可或缺的的环节工程管理理还涉及及投资决决策、规规划设计计、销售售、物业业服务、、后评估估等阶段段龙湖地产产工程管管理模式式分析■龙湖地产产的项目目运营管管理与项项目工程程管理：：市场主体体（外部部客户））与工程程管理：：房地产开开发的市市场主体体包括发发展商、、勘察设设计院、、施工、、监理、、营销策策划公司司（房地地产销售售代理商商）、造造价咨询询协作部门门（内部部客户））与工程程管理：：房地产开开发的工工程管理理涉及企企业内部部的设计计部、销销售部（（销售配配合）、、成本部部、采购购部、项项目拓展展部（报报批报建建）、财财务部等等多个管管理部门门龙湖地产产工程管管理模式式分析■龙湖地产产的项目目运营管管理与项项目工程程管理：：项目运营营管理提提高了项项目工程程管理的的效率：：项目运营营管理依依据项目目整体业业务运营营流程，，对项目目进程全全过程进进行目标标控制、、过程控控制，结结果控制制等方面面的管理理。避免免了传统统管理模模式下，，项目工工程部与与内部客客户逐一一协调，，或单纯纯依靠公公司高层层协调带带来的管管理效率率下降，，由工程程推动转转变为项项目整体体运营推推动。项项目工程程部得以以把工作作重心放放到一线线施工现现场的质质量、进进度等方方面的管管理（减减少了大大量的内内部协调调）龙湖地产产工程管管理模式式分析■龙湖地产产的项目目运营管管理与项项目工程程管理：：项目运营营管理提提高了项项目工程程管理的的质量：：项目运营营管理通通过对业业务流程程关键节节点的阶阶段性成成果标准准的规范范和管理理，保证证了公司司内部部部门与部部门之间间交接或或较差平平行作业业所需工工作成果果的质量量标准。。解决了了传统部部门职能能管理模模式下的的跨专业业平衡（（设计工工程质量量保证、、采购工工程质量量保证、、合约工工程质量量保证等等）和跨跨专业翻翻译（产产品定位位的营销销语言与与规划设设计的设设计语言言），降降低项目目经营风风险，保保证了项项目工程程管理的的整体平平衡（工工程质量量、进度度管理不不只是工工程部门门的职责责）龙湖地产产工程管管理模式式分析■龙湖地产产的项目目运营管管理与项项目工程程管理：：项目运营营管理提提高了项项目风险险控制能能力：项目运营营管理可可以对项项目运营营进程的的关键流流程、关关键节点点等进行行过程管管理，及及时发现现项目正正常运营营存在的的风险，，并进行行提前的的预警和和预控。。避免了了因为专专业不平平衡导致致项目工工程管理理风险加加大龙湖地产产工程质质量保证证体系与与重点一、龙湖湖地产的的工程质质量管理理理念二、龙湖湖地产的的工程管管理策划划与研发发三、龙湖湖地产的的工序、、检验批批质量管管理四、龙湖湖地产的的工程质质量细节节管理五、龙湖湖地产的的设计工工程质量量保障龙湖地产产工程质质量保证证体系与与重点六、龙湖湖产品标标准化、、系列化化对工程程质量的的保障七、龙湖湖地产的的工程管管理规划划八、龙湖湖地产供供方质保保体系的的输出与与管理九、龙湖湖地产的的工程分分户验收收管理龙湖地产产工程质质量保证证体系与与重点■龙湖地产产的工程程质量管管理理念念与质量量文化：：龙湖地产产的工程程质量管管理理念念相对完完善：国内大多多数房地地产企业业的工程程质量管管理，主主要依靠靠在施工工阶段的的工程质质量检验验。没有有强调工工程质量量的系统统化预防防，没有有形成项项目开发发全过程程的工程程质量控控制保障障体系龙湖地产产的工程程质量保保证体系系更多强强调工程程质量的的系统性性预防，，包括：：设计预预防、招招标采购购预防、、合约预预防、材材料预防防、施工工工艺、、施工工工序控制制预防、、施工单单位、监监理单位位质保体体系管理理预防等等，形成成贯穿项项目开发发全过程程的工程程质保体体系管理理龙湖地产产工程质质量保证证体系与与重点一级“检验”二级“质量保证证”三级“预防”四级“完美”特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率／错误的使用质量保证方法特点:

改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具特点:开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估特点:以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估质量管理的提高龙湖地产产工程质质量保证证体系与与重点■衡量房地地产企业业工程质质量管理理水平的的等级：：第一级：：施工质质量检验验企业主要要依靠施施工现场场工程质质量检验验来保障障工程质质量，通通过临时时性的隐隐蔽验收收、分部部分项工工程验收收和最后后阶段的的检查，，发现工工程质量量问题并并予以解解决设计质量量、材料料质量、、施工的的工艺质质量、工工序质量量等很少少得到检检验，产产品的设设计与施施工几乎乎脱节，，招标文文件及合合约文件件缺乏质质量细节节控制约约定。企企业质量量管理知知识需要要完善龙湖地产产工程质质量保证证体系与与重点第二级：：工程质质量保证证企业工程程质量目目标仍然然主要通通过施工工现场的的工程质质量检验验来实现现。但企企业开始始规范统统一的施施工工艺艺标准、、施工质质量检验验行为和和施工质质量检验验标准。。施工过过程的材材料质量量、工艺艺质量、、工序质质量等开开始得到到控制。。一线员员工开始始积极参参加质量量管理设计质量量的测定定标准、、设计质质量对工工程质量量的保障障标准等等还没有有确定，，企业的的招标采采购、成成本管理理、招标标合约规规划等还还未介入入系统的的工程质质量保障障体系龙湖地产产工程质质量保证证体系与与重点第三级：：工程质质量预防防设计与工工程开始始相互影影响与积积极配合合，设计计环节开开始出现现面向客客户质量量标准的的特征。。设计、、招标采采购、成成本、合合约等各各个业务务环节均均全面关关注工程程质量。。产品生生产实现现的全过过程开始始得到有有效控制制，产品品开始逐逐步出现现零次品品率，企企业通过过输出技技术标准准和管理理标准与与供应商商密切协协作，供供应商也也主动配配合企业业提升产产品质量量施工环节节的手工工化操作作很难避避免出现现操作偏偏差。质质量成本本的投入入与认识识还有待待提升。。全员质质量意识识尚未完完全形成成。住宅宅产品部部品化、、标准化化、产业业化体系系尚未形形成龙湖地产产工程质质量保证证体系与与重点第四级级：零零缺陷陷管理理（相相对归归零））企业形形成一一种内内在的的质量量文化化氛围围，此此种氛氛围下下的方方方面面面都都有助助于工工程质质量的的提高高，每每一位位雇员员都意意识到到工程程质量量对企企业的的重要要性，，都在在寻求求提高高质量量的途途径，，实现现“零缺陷陷原则则”，与内内部顾顾客和和供应应商保保持良良好的的关系系，始始终如如一的的面向向外部部顾客客并最最大限限度的的优化化从供供应商商到客客户这这一流流程中中所有有重要要的程程序和和产品品标准准龙湖地地产工工程质质量保保证体体系与与重点点■龙湖地地产企企业质质量文文化强强调的的原则则：1.树立正正确的的质量量管理理理念念：2.工程质质量标标准必必须是是“零缺陷陷”：3.以“品质不不符合合标准准的代代价”衡量质质量：：4.以“防患于于未然然”为质量量管理理的制制度：：5.以“全面质质量管管理”为改进进的基基础：：龙湖地地产工工程质质量保保证体体系与与重点点■龙湖地地产工工程质质量管管理理理念体体现的的一些些特点点：工程质质量≠施工质质量工程质质量不单纯纯只是是工程程管理理部门门的责责任工程质质量预防的的起点点是规规划设设计管管理部部门，，设计计阶段段应对对企业业工程程质量量通病病，工工程管管理薄薄弱环环节等等提前前采取取设计计防控控的有有效措措施成本控控制是是在保保证工工程质质量可可靠性性的前前提下下，形形成有有效的的价格格竞争争机制制招标文文件、、合约约文件件是施施工阶阶段工工程质质量控控制管管理保保障的的基础础龙湖地地产工工程质质量保保证体体系与与重点点■一个属属于“工程质质量”的案例例：某别墅墅项目目将层层层退退台的的露台台设置置为种种植庭庭院，，以增增加销销售卖卖点。。图纸纸设计计审查查未发发现问问题，，施工工单位位按规规范要要求施施工，，监理理单位位按规规范要要求验验收，，甲方方闭水水试验验复检检合格格，项项目交交付后后不足足一个个月，，就出出现大大量的的漏水水投诉诉及索索赔龙湖地地产工工程质质量保保证体体系与与重点点■一个属属于“工程质质量”的案例例：某项目目外墙墙设计计有外外墙空空调板板用于于放置置空调调室外外机：：图纸纸设计计审查查没有有问题题，施施工单单位按按规范范要求求施工工监理理单位位按图图纸及及规范范验收收合格格，甲甲方工工程部部复检检合格格。项项目交交付后后只要要一下下暴雨雨，80％以上上空调调板的的根部部就会会出现现外墙墙渗漏漏。开开发商商为此此付出出巨额额索赔赔龙湖地地产工工程质质量保保证体体系与与重点点■一个属属于“工程质质量”的案例例：某项目目施工工图的的屋面面防水水构造造设计：：除构构造做做法要要求外外，其其余均均为细细部节节点图图集引引注思考60秒：防防水设设计在在构造造做法法上存存在哪哪些问问题或或隐患患？龙湖地地产工工程质质量保保证体体系与与重点点■一个属属于“工程质质量”的案例例：某项目目采用用下沉沉式卫卫生间间设计计。为为保证证卫生生间防防水质质量，，设计计采用用两道道柔性性防水水层。。图纸纸设计计审查查没有有问题题，施施工单单位按按规范范要求求施工工，监监理单单位按按图纸纸及规规范验验收合合格，，甲方方闭水水试验验验收收合格格。项项目交交付三三个月月后，，30%以上的的卫生生间开开始出出现渗渗漏龙湖地地产工工程质质量保保证体体系与与重点点■一个属属于“工程质质量”的案例例：某项目目屋面面采用用倒置置式屋屋面设设计：：防水水层选选用甲甲方指指定分分包SBS改性沥沥青防防水卷卷材，，构造造做法法要求求在挤挤塑聚聚苯板板保温温层上上直接接铺贴贴卷材材防水水层。。施工工单位位严格格控制制材料料、工工艺和和节点点。监监理按按规范范要求求检验验各个个环节节并验验收合合格，，甲方方工程程部屋屋面闭闭水试试验复复检合合格，，工程程交付付半年年后屋屋面出出现大大量渗渗漏，，顶层层住户户顶板板出现现大量量结露露，部部分住住户顶顶板出出现渗渗漏龙湖地地产工工程质质量保保证体体系与与重点点■一个属属于“工程质质量”的案例例：某项目目为外外墙外外保温温，采采购部部采购购了某某品牌牌的外外墙弹弹性涂涂料。。施工工单位位使用用外墙墙柔性性耐水水腻子子。施施工单单位严严格按按工艺艺要求求施工工，监监理单单位按按图纸纸及工工艺要要求验验收合合格，，甲方方工程程部复复检合合格。。项目目交付付不足足三月月，外外墙涂涂料大大量出出现龟龟裂、、开裂裂、剥剥离、、泛碱碱等质质量问问题，，部分分出现现外墙墙渗漏漏龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■一个属于“工程质量”的案例：某地产项目目地下车库库防水，原原设计选用用SBSⅡ型改性沥青青聚酯胎卷卷材防水。。开发商成成本部门为为了节约成成本，要求求设计改用用双组分JS复合防水涂涂料，并因因节约成本本50万元受到公公司嘉奖。。后期该项项目地下室室发生大面面积渗漏，，维修成本本高达280万元。龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■企业工程质质量管理缺缺陷分析：：房地产企业业的成本部部往往只关关注材料的的合格性，，关注采购购成本的控控制性。很很少关注材材料在施工工现场工艺艺质量控制制、工序质质量控制、、施工质量量检测等易易建性、易易检性要求求，往往存存在理论合合格的错误误判断成本节约的的考核指标标应采用价价值综合评评定（不合合格的代价价），不能能简单的以以节约成本本作为唯一一的考核指指标龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■全面质量管管理的必要要性：上述述案例的共共性分析采购环节未未考虑工程程构造做法法对材料的的特殊要求求，未考虑虑工程施工工现场管理理的可行性性和有效性性，不清楚楚一些材料料不仅要本本身合格，，还要有与与其相关材材料的兼容容性、匹配配性等要求求采购部门在在材料、设设备招标采采购中提出出技术指标标参数要求求，不仅要要经过设计计部门确认认，还应经经过工程管管理部门确确认上述案例均均属于属于于以采购质质量责任为为主的工程程质量事故故龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点龙湖地产企企业工程质质量保证体体系框架的的确定，为为何会采取取后面介绍绍的一系列列工程质量量管控手段段，源于其其全面工程程质量管理理的策划，，分析其管管理管理短短板产生的的原因并有有针对性的的予以改进进。龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■龙湖地产全全面工程质质量管理的的概念：质量策划：：确定与项目目相关的质质量标准，，并决定如如何满足这这些标准质量保证：：定期评价总总体项目绩绩效，制定定阶段性质质量管理目目标，以提提供项目满满足相关质质量标准的的信心质量控制：：监控具体项项目结果以以确定其是是否符合相相关的质量量标准，并并制定相应应措施来消消除导致绩绩效不令人人满意的原原因龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■龙湖地产工工程质量策策划问卷调调研结果分分析：影响工程质质量的主要要外部因素素（前五位位）：1.监理公司未未实行有效效监管2.施工单位质质保体系不不健全3.设计施工图图质量不完完善4.总、分包单单位不履行行管理、配配合职责5.劳务的工艺艺质量能力力不足龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■龙湖地产工工程质量策策划问卷调调研结果分分析：影响工程质质量的主要要内部因素素（前五位位）：1.工程管理人人员过程质质量管控能能力不足2.计划工期过过短，合理理工序穿插插、技术间间歇无法保保障3.设计变更过过多4.招标文件、、合约文件件中技术管管理部分约约定不清5.对新技术、、新材料规规范、标准准及工艺控控制要求掌掌握有待提提高龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■工程质量策策划对外部部资源管理理能力的分分析：设计单位对对工程质量量的影响：：监理单位对对工程质量量的影响：：施工单位对对工程质量量的影响：：国家现行规规范法规对对工程质量量的影响：：龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■设计单位对对工程管理理的影响：：施工图设计计深度普遍遍不够、构构造要求不不明确，不不配设计节节点图或引引用节点图图集错误，，无法满足足施工需要要设计施工图图“错、漏、碰碰、缺”严重，违反反强制性设设计规范要要求现象普普遍龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■设计单位对对工程管理理的影响：：建设部2007年对全国设设计单位做做的强制性性设计规范范执行情况况进行的普普查：全中中国没有一一家设计单单位的设计计施工图，，没有出现现违反的强强制性设计计规范的情情况龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■设计单位对对工程管理理的影响：：龙湖地产通通过其对业业主投诉分分和工程质质量后评估估、设计质质量后评估估所做的分分析，发现现近31.6％左右质量量问题是由由于设计不不合理、设设计错漏碰碰缺等设计计缺陷引起起的。龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■龙湖地产设设计审查发发现的一些些设计错误误案例：思考60秒倒置式屋面面最大的设设计隐患是是什么？设计上如何何解决倒置置式屋面存存在的隐患患？龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■龙湖地产设设计审查发发现的一些些设计错误误案例：思考60秒该设计图纸纸什么么部位存在在严重的设设计隐患？？为什么？？龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■龙湖地产设设计审查发发现的一些些设计错误误案例：思考60秒该设计图纸纸什么么部位存在在严重的设设计隐患？？为什么？？龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■龙湖地产工工程质量事事故后评估估的案例：：设计施工图图往往仅提提供构造做做法，不提提供节点详详图及构造造节点要求求龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■龙湖地产设设计审查发发现的一些些设计错误误案例：露台女儿墙保温温节点做法示意图强制节能前前强制节能后后龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■龙湖地产工工程质量策策划设计后后评估的设设计修改：：露台女儿墙墙压顶处如如安装栏杆杆，需提前前埋设扁钢钢卡子。扁扁钢出保温温处周圈应应用硅酮耐耐候密封膏膏嵌填。严严禁直接在在保温上开开孔打膨胀胀螺栓。避避免保温空空腔效应，，导致外墙墙串水渗漏漏龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■龙湖地产设设计审查发发现的一些些设计错误误案例：思考60秒该设计图纸纸什么么部位存在在严重的设设计隐患？？为什么？？室外阳光房房与外墙交交界处的节节点示意图图龙湖地产工工程质量保保证体系与与重点■监理管理能能力不足对对工程质量量的影响：：以铝合金门门窗安装为为例哪些部位、哪哪些工序需要要监理旁站？？如何划定监理理旁站监督的的控制区域以屋面防水施施工为例龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■管理监理能力力不足对工程程质量的影响响：监理检验批验验收和隐蔽工工程验收的管管理区别?以卫生间防水水工程检验批批验收与卫生生间防水工程程隐蔽验收为为例以10万㎡的高层住住宅、2万㎡的多层花花园洋房为例例如何判定监理理工程师的配配备满足监理理要求？集团内部大多多数工程管理理人员在抱怨怨监理单位工工作不合格的的同时，并不不清楚合格监监理工作标准准是什么，自自然更不清楚楚如何管理监监理单位。龙湖地产工程程质量保证体体系与重点对策：由集团工程技技术质量中心心研发，制定定企业版的《监理工作要求求细则》，明确监理工工作标准。制制定监理工序序质量检查表表格。修改监监理招标文件件及合约文件件■管理监理能力力不足对工程程质量的影响响：监理单位不履履行监理职责责，监理检验验要求不明确确监理工程师责责任制不落实实对策：由集团工程技技术质量中心心和成本控制制中心共同研研发，将监理理投标报价改改为成本＋利润＋税金金＋现场监理理奖金的竞价价模式。制定定现场监理阶阶段性奖惩考考评管理工具具龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■施工单位对工工程质量的影影响：建筑施工企业业总体素质不不是太好，注注册资本低资资信差，质量量保证体系形形同虚设。需需要进行严格格的管理。需需要甲方重点点考察，输出出技术、管理理标准，协助助其建立质量量保证体系劳务队伍非职职业化，不稳稳定，技术能能力有限，责责任心不强。。甲方到位的的技术指导及及严格的过程程控制，是施施工质量保证证的重要前提提龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■施工单位对工工程质量的影影响：建筑工程转包包、分包、挂挂靠现象严重重，在无形中中大量不必要要的管理费、、承包费等增增加甲方建设设成本的同时时，工程质量量也无法得到到有效保证在普遍采用项项目承包模式式的形势下，，建筑施工企企业过多考虑虑经济效益，，对其内部施施工成本控制制的关注度远远大于对工程程质量、进度度的重视龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■施工单位的选选择对工程成成本控制的影影响：龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■管理施工能力力对工程质量量的影响：施工单位缺乏乏有效的工程程质量保证体体系施工项目质保保体系不健全全，项目经理理质量意识薄薄弱，质量管管理人员配备备不足，质量量管理能力、、技术管理能能力不足对策：由集团工程技术术质量中心研研发，制定企企业版工程质质量标准、技技术标准、施施工工艺标准准。明确施工工单位工程质质量保证体系系管理要求。。完善施工单单位招标文件件、合约文件件。龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■管理施工能力力对工程质量量的影响：施工单位过程程质量控制能能力不足关键性工序、、细部工序、、工序技术间间歇、总分包包交接工序等等质量管理能能力不足。对策：由集团工程技技术质量中心心研发，制定定企业版工程程质量标准、、技术标准、、施工工艺标标准。明确甲甲方参与的工工序检验管理理要求龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■国家现行规范范、法规对工工程管理的影影响：为什么外墙渗渗漏、开裂会会成为愈演愈愈烈、屡禁不不止的工程质质量问题？为什么工程验验收合格，项项目交付时还还会出现大量量的工程质量量问题和业主主投诉？龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■原因分析：国家工艺规程程规定聚苯板可以采采用点粘和条条粘的施工工工艺，造成聚聚苯板与墙体体形成空腔夹夹层。保温层层如有裂缝，，雨水不能及及时排出，雨雨水会从缝隙隙中渗入，沿沿空腔串水，，在墙体薄弱弱环节处，并并渗入内墙面面。龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■原因分析：保温空腔导致致高层建筑保保温层的抗风风压，尤其是是抵抗负风压压的能力不足足节能规范的推推出，是在大大量规范、图图集不配套的的情况下强制制执行的。用于外粘苯板板的胶和塑料料锚栓属于高高分子材料，，随着时间的的推移将产生生老化变脆，，其耐久年限限（国家规定定：不低于25年）与建筑寿寿命年限矛盾盾龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■原因分析：采用满粘工艺艺，不利于结结构墙体和室室内的潮气向向外扩散，极极易产生结露露。且满粘工工艺如不采用用挤胶的粘贴贴工法，因施施工现场作业业面较大，单单纯依靠现场场监管，很难难保证工程质质量龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■相当地区的外外墙外保温地地方标准都存存在缺陷：包括北京市、、上海市在内内的一些外墙外保保温地方标准准，都认为现现浇混凝土的的外墙可以不不用抹灰，直直接粘贴保温温板。忽视了了外保温空腔腔效应易导致致外墙渗漏的的隐患外墙抹灰，相相当于给外墙墙外保温增加加了一道刚性性防水。即使使发生保温层层发生渗漏，，也较易查清清渗漏点，且且便于维修龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■相当地区的外外墙外保温地地方标准都存存在缺陷：包括山东省、、河南省在内内的一些外墙外保保温地方标准准，都包含机机械固定钢丝丝网架聚苯板板外墙外保温温体系。忽视视了该体系对对外墙型式的的要求（轻质质砌体外墙很很难外保温固固定锚栓均提提前预埋混凝凝土块）外保温固定锚锚栓对外墙轻轻质砌体的破破坏，增加了了外墙渗漏，，内墙开裂的的隐患。其为为提高外墙面面砖体系脱落落风险的考虑虑，不完全符符合外墙外保保温体系的特特性要求龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■外墙外保温设设计缺乏系统统的体系化考考虑：外墙外保温体体系选择的随随意性没有系统化考考虑外墙防渗渗漏的总体设设计缺少详细节点点处的防渗漏漏设计与外保温体系系配套的部分分规范、图集集缺失外墙外保温体体系贴面砖的的安全性考虑虑不足龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■国内目前常用用的外墙外保保温体系：聚苯板薄抹灰灰外墙外保温温体系机械固定钢丝丝网架聚苯板板外墙外保温温体系现浇混凝士复复合无网聚苯苯板外墙外保保温体系现浇混凝土钢钢丝网架聚苯苯板外墙外保保温体系外墙硬发泡聚聚氨酯保温体体系龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■现浇混凝土钢钢丝网架聚苯苯板外墙外保保温体系：与主体结构粘粘接牢固，无无保温层空腔腔隐患抗负风压能力力强，寿命期期较长施工不受冬季季环境温度影影响龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■外墙贴面砖相相关规范已经经不适应节能能现状：国家强制性行行业标准《外墙饰面砖工工程施工及验验收规程》JGJ126-2000的制定主要针针对混凝土墙墙体和砌体，，并未考虑在在外保温面层层上粘贴面砖砖的特殊情况况国家强制性行行业标准《建筑工程饰面面砖粘接强度度检验标准》JGJ110-97要求外墙面砖砖必须进行粘粘接强度检验验，每组试样样平均粘接强强度不应小于于0.4Mpa龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■建研院与中建建技术研究中中心所做的外外保温薄抹灰灰（锚栓玻纤网网和增强钢丝丝网）试验数数据：EPS板28d抗拉强度：0.1Mpa～0.2MpaXPS板28d抗拉强度：0.2Mpa～0.3Mpa硬发泡聚氨酯酯28d抗拉强度：0.25Mpa～0.35Mpa聚合物抗裂砂砂浆与保温层层的28d拉伸粘接强度度：0.1Mpa～0.2Mpa仅靠外墙面砖砖抗拉强度检检验无法检验验外墙面砖防防脱落的可靠靠性龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■外墙外保温需需要关注的一一些技术数据据：XPS聚苯板的导热热系数：0.029W（m.k）聚合物抗裂水水泥沙浆的导导热系数：0.932W（m.k）抗裂水泥砂浆浆强度增长期期短与收缩周周期长形成矛矛盾外墙砼墙面（（6m×6m）年最大温差差形变：4.8㎜龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■外墙外保温贴贴面砖粘接强强度试验合格格：外保温体系下下外墙砖的掉掉落常常成片片发生，而且且极易发生在在墙面的边缘缘和顶层建筑筑女儿墙沿屋屋面板的底部部，以及墙面面中间大面积积空鼓处外保温体系下下外墙砖的掉掉落，基本上上都是面砖和和粘接层一同同掉落，外饰饰面及保温层层多处于饱水水状态龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■外墙外保温贴贴面砖粘接强强度试验合格格：外墙外保温体体系下，外墙墙面砖的脱落落90%以上并不是因因为粘接不老老造成的重力力拉拔导致的的。后期的温温度变形和干干湿变形，尤尤其是面砖勾勾缝不严，造造成潮气的进进入，引起昼昼夜间的反复复膨胀及冻融融，极易导致致外墙面砖脱脱落。外墙面面砖拉拔试验验合格根本无无法保证外墙墙砖使用期间间的粘接强度度龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■中国建研院外外墙外保温贴贴面砖长效耐耐候试验：中国建筑设计计研究院对目目前国内外保保温体系下外外墙粘贴面砖砖曾经做过普普遍的耐候性性试验检查：：通过1500组的试验检查查，根据试验验结果数据分分析：目前国国内没有一个个项目外墙面面砖能够通过过长效的耐候候性试验检测测龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■国家分部分项项工程规范对对工程质量的的影响：国家相关分部部分项工程验验收是采取按按一定比例抽抽样检查、其其检验内容包包括分为主控控项目（保证证项目）检查查和一般项目目（允许偏差差项目）检查查。当检查合合格率对于一一定比例时，，只需对比例例抽检发现的的不合格项进进行整改，即即可判定该分分部分项工程程整体验收合合格项目交付业主主验收时，对对于业主而言言不存在抽样样验收比例问问题，任何一一个点存在质质量问题都认认为该房屋工工程质量不合合格龙湖地产工程程质量保证体体系与重点■国家分部分项项工