物业工程管理及设计建议71

物业工程管管理及设计建议议主要内容一、概述二二、设施施设备管理理三三、设计计建议全寿命周期期1.承接查查验1.方案案设计2.设施设设备基础管管理2.户型设计计3.外包管管理3.设备备及材料选选择4.能耗管管理5.风险管管控建设项目全全寿命周期期建设项目目全寿命命周期建设项目目全寿命命周期（一）房房屋的种种类和基基本组成成部分1．房屋种种类的划划分按房屋的的建筑结结构类型型和材料料可分为为：砖木木结构、、混合结结构、钢钢筋混凝土结构和其其他结构构。建设项目目全寿命命周期按房屋承承重受力力方式可可分为：：墙承重重结构、、构架式式承重结结构、筒筒体结构构或框架架筒体结结构承重重和大空空间结构构承重。。按房屋的的层次和和高度可可分为：：低层建建筑、多多层建筑筑和高层层建筑。。按房屋的的用途可可分为：：居住用用途、商商业用途途、工业业用途和和其它用用途。建设项目目全寿命命周期2．房屋的的基本组组成部分分结构部分分——基础、承承重构件件、非承承重墙、、屋面、、楼地面面等装修部分分——门窗、外外抹灰、、内抹灰灰、顶棚棚、细木木装修等等设施设备备部分——水卫、电电气、暖暖通、特特殊设备备（如消消防、避避雷、电电梯）等等项目设施设备备管理一、承接接查验物业的承承接查验验——是指物业业管理企企业对新新接管项项目的物物业共用用部位、、共用设设施设备备进行承承接查验验。设施设备备管理一、承接接查验物业建成通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发现的问题进行处理物业移交设施设备备管理一、承接接查验人员准备备计划准备备资料准备备设备、工工具准备备准备工作作设施设备备管理一、承接接查验物业资料料物业共用用部位共用设施施设备园林绿化化工程其他公共共配套设设施物业查验验的主要要内容设施设备备管理一、承接接查验设计方案案不合理理或违反反规范造造成的设设计缺陷陷；施工单位位不按规规范施工工或施工工工艺不不合理甚甚至偷工工减料；；验收检查查不细、、把关不不严；建材质量量不合格格；建设单位位管理不不善；气候、环环境、自自然灾害害等其它它原因。。发生物业业工程质质量问题题的原因因设施设备备管理一、承接接查验1．收集整整理存在在问题收集《物业查验验记录表表》，分类整整理，将将承接查查验所发发现问题题登记造造表，提提交给建建设单位位确认2．处理方方法由建设单单位提出出处理方方法，物物业管理理企业可可提出相相应的整整改意见见。3．跟踪验验证安排专业业技术人人员进行行现场跟跟踪，对对整改完完工的项项目进行行验收，，办理查查验手续续。对发现问问题的处处理程序序设施设备备管理一、承接接查验移交资料料：产权权资料，，竣工验验收资料料，设计计、施工工资料，，机电设设备资料料，物业业保修和和物业使使用说明明资料，，业主资资料。移交对象象：物业业共用部部位、共共用设施施设备以以及相关关清单。。移交内容容设施设备备管理二、基础础管理什么是物物业设备备设施呢呢？物业设备备既包括括室内设设备，也也包括物物业红线线内的室室外设备备与设施施系统，，具体主主要有给给排水、、供电、、供暖、、消防、、通风、、电梯、、空调、、燃气供供应以及及通信网网络等设设备，这这些设备备构成了了物业设设备的主主体，是是物业全全方位管管理与服服务的有有机组成成部分。。设施设备备管理二、基础础管理物业设备备管理的的目标用好、管管好、维维护检修修好、改改造好现现有设备备，提高高设备的的利用率率及完好好率，是是物业设设备管理理的根本本目标。。衡量物业业设备管管理质量量的两个个指标：：A——设设备有效效利用率率，％；；B——设设备的完完好率，，％。设施设备备管理二、基础础管理物业设备备是否完完好的标标准①零部件件完整齐齐全②设备运运转正常常③设备技技术资料料及运转转记录齐齐全④设备整整洁，无无跑、冒冒、滴、、漏现象象⑤防冻、、保温、、防腐等等措施完完整有效效设施设备备管理二、基础础管理物业设备备管理的的内容物业设备备基础资资料的管管理物业设备备运行管管理、物业设备备维修管管理、物业设备备更新改改造管理理、备品配件件管理、、固定资产产（设备备）管理理和工程程资料的的管理等等。设施设备备管理二、基础础管理设备设施施的种类类和组成成供配电：：变压器器、配电电柜和线线路、发发电机、、公共照照明消防：报报警系统统、消防防控制中中心、消消防水泵泵、消火火栓、喷喷淋系统统、自动动灭火系系统、防防排烟系系统空调：中中央空调调、局部部空调、、混和空空调采暖：热热水供暖暖、蒸汽汽供暖、、热风供供暖给排水：：水泵、、水箱水水池、阀阀门和管管网、沙沙井和化化粪池电梯：载载人电梯梯、载货货电梯、、手扶电电梯、杂杂物电梯梯智能化：：有线卫卫星电视视、闭路路电视监监控、对对讲报警警、公共共信息服服务、网网络专线线接入、、周界防防越、电电子巡更更、室内内报警、、车场管管理系统统设施设备备管理二、基础础管理制订合理理的运行行计划配备合格格的运行行管理人人员提供良好好的工作作环境建立健全全必要的的规章制制度设备设施施的状态态管理节能管理理设施设备备管理二、基础础管理供配电系系统给排水系系统弱电智能能化系统统消防系统统电梯系统统空调系统统设施设备备管理二、基础础管理供配电系系统种类按供电方方式分为为高压供供电和低低压供电电；按供电回回路数目目分为单单回路供供电和多多回路供供电；按备用电电源情况况分为无无自备电电源和有有自备电电源；按供电性性质分为为长期供供电和临临时供电电。设施设备备管理二、基础础管理管理工作作主要内内容配备合格格的专业业工程技技术人员员和相应应数量的的操作和和维修电电工制定严格格的供配配电运行行制度和和电气维维修保养养制度建立供配配电系统统技术档档案配备各种种必要的的工具、、仪器仪仪表等定期对用用电计量量仪表进进行检查查和校验验，确保保用电计计量准确确建立临时时用电管管理制度度设施设备备管理二、基础础管理建立遇火火警、水水灾、台台风、地地震等灾灾害时的的供电预预防措施施做好节约约用电工工作，降降低损耗耗限电、停停电要提提前通知知业主、、物业使使用人供配电运运行可建建立24小时值班班制度定时对备备用电源源进行检检查重视无功功功率和和补偿工工作，提提高功率率因数，，改善用用电质量量进行公共共用电的的测算和和计量统统计工作作设施设备备管理二、基础础管理给排水系系统种类给水系统统的种类类可分为为：生活给水水消消防给给水中水系统统热水系统统排水系统统的种类类：污水系统统雨雨水系系统工工业废废水系统统设施设备备管理二、基础础管理管理工作作主要内内容建立给排排水管理理队伍。。建立给排排水运行行管理和和维修保保养管理理制度。。建立给排排水工程程技术档档案。配备必要要的工具具和安全全防护用用品。制定供水水计划，，保证供供水的水水压、水水质。设施设备备管理二、基础础管理有应付台台风、暴暴雨、大大面积跑跑水等紧紧急事件件的应急急措施。。做好节约约用水工工作，防防止跑冒冒滴漏。。对公共清清洁用水水和绿化化用水进进行计量量和测算算，为管管理费的的收取提提供依据据。定期清洗洗供水水水箱和水水池，防防止二次次污染。。设施设备备管理二、基础础管理注意事项项应保证消消防用水水的基本本储备。。北方地区区应注意意冬季管管道防冻冻，避免免发生水水管爆裂裂、跑水水事故。。餐厅和食食堂的厨厨房排水水要建隔隔油池。。采用分流流排水系系统的要要坚持雨雨水和污污水分流流排放。。设施设备备管理二、基础础管理消防系统统构成火灾报警警系统消防控制制中心消防栓系系统自动喷洒洒灭火系系统防排烟系系统安全疏散散和防火火隔离系系统手提式灭灭火器其它灭火火系统设施设备备管理二、基础础管理管理工作作主要内内容配备消防防设施主主管技术术人员建立严格格的消防防设施管管理制度度建立消防防设备、、设施技技术档案案建立消防防设备巡巡视、检检查、测测试制度度对日常巡巡检和测测试发现现的问题题和安全全隐患，，一定要要在限期期内整改改完毕对消防设设施日常常运行、、维修、、更换的的成本进进行测算算设施设备备管理二、基础础管理注意事项项日常的巡巡视、检检查、实实验和测测试是保保证设备备完好的的基本手手段。消防演习习是测试试消防设设备的有有效手段段。设施设备备管理二、基础础管理电梯系统统种类按用途分分有乘客客电梯、、载货电电梯和客客货梯；；按拖动方方式有直直流电梯梯、交流流电梯和和液压电电梯；按控制方方式分有有单机控控制、集集选控制制等。设施设备备管理二、基础础管理管理工作作主要内内容按照电梯梯管理需需要配备备专业电电梯管理理人员。。制定电梯梯安全运运行和维维修保养养的规章章制度和和工作程程序。建立电梯梯技术档档案。备齐电梯梯维修保保养所必必须的工工具、仪仪器等。。确定电梯梯的服务务时间和和清洁保保养时间间。设施设备备管理二、基础础管理电梯的用用电计量量和运行行成本核核算。电梯维护护保养或或故障停停梯均应应通告业业主、物物业使用用人。认真审核核承包方方的专业业技术水水准和专专业资格格。电梯每年年要由政政府技术术监督部部门进行行年检。。设施设备备管理二、基础础管理空调系统统种类按工作原原理可分分为压缩缩式和吸吸收式空空调；按冷源设设备布置置的情况况分中央央空调和和独立空空调。设施设备备管理二、基础础管理管理工作作主要内内容配备足够够符合要要求的专专业技术术人员。。建立空调调系统技技术档案案。制定空调调系统运运行和保保养制度度。备齐空调调维修、、测试用用工具。。确定每年年空调的的开停日日期和每每日的开开停时间间。设施设备备管理二、基础础管理进行空调调用电用用水计量量和空调调运行成成本核算算。在空调设设备新装装和改装装时要重重点考虑虑用电负负荷问题题和噪音音污染问问题。对业主和住户户自己安装局局部空调时提提供技术指导导在空调系统停停机一段时间间重新投入运运行或空调送送暖和送冷交交替之前，对对空调系统进进行严格细致致的检查调整整工作。定期对空调系系统进行测试试。设施设备管理理二、基础管理理注意事项空调管理应该该把节能运行行作为一项重重要的工作。。空调噪声的测测量、评估、、减小等工作作不应被空调调管理人员所所忽视。注意恰当地控控制中央空调调系统的新风风比例并注意意采取隔尘、、杀菌和消毒毒措施。设施设备管理理三、外包管理理共用设备设施施外包的选择择共用设备设施施外包管理合合同的签署和和外包控制设施设备管理理三、外包管理理共用设备设施施外包的选择择项目外包分析析物业管理企业业的管理规模模；所管理物业中中共用设备设设施的复杂程程度及数量情情况；设备设施的生生产年代、技技术先进程度度；政府部门对此此类设备设施施系统管理的的技术、标准准要求；设施设备管理理三、外包管理理自行管理此类类设备设施的的技术难度、、管理风险大大小；设备设施生产产厂家的技术术服务情况；；市场上此类设设备设施管理理维护技术人人员的供求情情况、社会平平均工资水平平；本地市场能够够提供系统分分包服务的专专业机构发展展的成熟度等等。设施设备管理理三、外包管理理承包方评估企业品牌状况况；企业规模；资信信誉；技术能力；企业质量保证证能力；管理维护计划划、标准；预算价格、付付款方式。设施设备管理理三、外包管理理订立外包管理理合同应注意意的事项在签订合同时时要注意保证证签约主体与与实施主体一一致在合同中应明明确因设备设设施故障、事事故造成的人人员、财产等等损失应在合同中明明确服务的技技术指标标准准委托方应尽量量保留受托方方在服务过程程中的有关质质量记录文件件设施设备管理理三、外包管理理外包管理合同同实施应注意意的问题建立对承包方方检查监控制制度并落实专专人负责实施施建立与承包方方的定期沟通通会议制度，，及时解决合合同履约过程程中出现的问问题建立定期效果果评估制度定期对承包方方基本情况全全面更新设施设备管理理四、能耗管理理采用管理手段段节能降耗能源消耗表达达式：∑Wn=Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb∑Wn——设备系统的综综合能耗量；；Wb——设备（或产品品）标准能耗耗；Wc——操作人员非正正常操作浪费费的能源；Ws——因维护保养不不善设备损坏坏造成的能耗耗；Wf——运输、保管及及其它非正常常消耗；Wsb——设备状况不良良，运行中浪浪费的能源。。设施设备管理理四、能耗管理理具体措施包括括组织和管理体体系落实加强节能宣传传和培训，树树立节能意识识建立能源消耗耗的计划和考考核制度在运行管理上上，尽量安排排设备能够连连续、满载开开动使用调整设备运行行时间，实行行节能运行程程序合理设定运行行参数设施设备管理理四、能耗管理理采用技术改造造节能技术改造节能能（投资性节节能）——通过对设备或或工艺进行局局部或全部改改造，必要时时包括对耗能能较大设备的的更换，提高高设备技术水水平或工艺水水平，降低能能源消耗。设施设备管理理四、能耗管理理保养巡巡视润润滑时时控光光控温温控

抄表表对比比分析析设施设备管理理五、风险管控控给水设备大规模停水：：停电、物业业保水、通知知业主储水设备安全防范范：水池、泵泵房的水淹防防范水池水箱清洗洗和保养清洗频率：一一年两次保养重点：电电动机用500V摇表测绝缘电电阻不低于1兆欧设施设备管理理五、风险管控控排水设施世界各国排水水设计（法国国、德国、日日本）2010年5月7日广州天河中中海康城三期期地下车库369辆汽车惨遭水水淹设施设备管理理五、风险管控控安全标识漏电水位高度漏水安全教育水景安全设施设备管理理五、风险管控控电气设备电电梯设备消消防设施设备备设计建议一、方案设计计央视的“裤衩衩”大楼》国外外建筑师师不顾顾造价价只追求求怪异异扭曲曲不平平衡的的夸张张造型型；》国内内结构师师为使使建筑筑稳定定在地下下用了了大量量的基基础结结构将将建筑筑重重重压住住；》最后后的结构成成本是是同类大大楼的的10倍倍之巨巨！设计建建议一、方方案设设计设计建建议二、户户型设设计设计建建议二、户户型设设计层高小小于2.2米的的飘窗窗阳台、、入户户花园园（计计半面面积））露台、、设备备平台台层高小小于2.2米的的夹层层地下室室、半半地下下室、、阁楼楼空间间室内局局部通通高空空间内部天天井或或庭院院空间间（后后期填填补））赠送面面积常常用方方法设计建建议二、户户型设设计——113方户型型赠送送面积积约15平平米原报批批户型型改造后后户型型入户花花园改改造为为书房房，赠赠送面面积约约5平平米中空部部分改改造为为餐厅厅，赠赠送面面积约约4平平米阳台、、飘窗窗赠送送面积积约6平米米设计建建议二、户户型设设计设计建建议二、户户型设设计设计建建议三、设设备和和材料料选择择电梯目前，，在国国内市市场上上销售售的品品牌电电梯以以其技技术投投资分分为两两大派派系：：欧美美系和和日系系。欧欧美系系的代代表有有奥的的斯、、西子子奥的的斯、、蒂森森克虏虏伯、、通力力、迅迅达等等，日日系电电梯的的代表表有三三菱、、日立立、东东芝、、富士士、富富士达达等。。设计建建议三、设设备和和材料料选择择电梯欧美电电梯强强调安安全性性、稳稳定性性、高高效率率、故故障率率低、、使用用寿命命长，，日系系电梯梯则更更多考考虑的的是舒舒适性性，使使用寿寿命相相对比比较短短，价价格上上欧美美系要要高于于日系系品牌牌；好好的品品牌电电梯的的质量量优势势主要要体现现在使使用寿寿命长长、故故障低低、运运行可可靠，，安全全系数数高，，智能能化更更高，，售后后维护护保养养及时时可靠靠等。。设计建建议三、设设备和和材料料选择择水泵目前，，高层层建筑筑中生生活供供水基基本为为二种种方式式，下下行上上供、、上行行下供供形式式，都都需要要加压压水泵泵加压压供水水，在在加压压供水水系统统中，，设备备选型型根据据项目目的要要求，，可可采用用无负负压供供水系系统和和恒压压变频频加压压供水水系统统，目目前这这两种种供水水设备备技术术都已已经相相当成成熟，，都能能实现现高层层建筑筑中的的下行行上供供、上上行下下供的的供水水方式式。设计建建议三、设设备和和材料料选择择水泵无负压压供水水设备备巿场场国