房地产住宅批量精装修项目全程精细化管理276

2017年3月——标杆企业业最新精精工系统统与精装装修项目目管理关关键节点点解决方方案房地产住住宅批量量精装修修项目全全程精细细化管理理第一部分分：新形势势下精装装住宅发发展现状状及2.0~4.0精装修系系统解读读一、房地产行行业精装装修住宅宅的发展展过程及批量精精装的特特点；二、精装住住宅2.0~4.0系统的构成成；；三、标杆房企企对住宅宅精装3.0、4.0时代产品及运运作模式式的研究；四、精装装3.0、4.0标准下的的智能家家居系统统；五、精装修住住宅的运运作模式式的演变变；六、标杆企业近期期3.0及4.0精装案例解析第二部分分：住宅宅精装修修项目关关键管理理节点管管控一、住宅宅精装修修管理体体系的构构成二、精装装修住宅宅的设计计原理（（全面家家居解决决方案））三、关于于精装修修的产品品定位四、精装装修住宅宅的设计计范围及及设计方方案五、精装装修住宅宅设计实实施阶段段的经验验提示六、成本本控制与与采购七、精装装修住宅宅的施工工管理八、精装装修住宅宅产品销销售的风风险管理理九、精装装修住宅宅的售后后服务第三部分分：标杆杆企业精精装修案案例分析析目录录一、房地地产精装装修住宅宅发展的的过程及精装装修住宅宅的基本本概念和和特点我们国家的的住宅在近30多年的时时间里，，经历了了飞速的的发展。。从传统统的“秦秦砖汉瓦瓦”的工工业1.0时代开始，，房地产的的黄金十十年又使使我们快快速从工工业2.0进入了工工业3.0、4.0的建造时时代。2016年，多个个省市相相继出台台关于精精装修住住宅的最最新政策策。这些些政策不不光对精精装修项项目实施施范围、、交付比比例等提提出具体体的明确确，一些些省份还还提出精精装修交交付的个个性化要要求，并并且出台台一系列列相关的的精装房房交付的的强制性性规定。。第一部分：：新形势势下精装修住宅宅的发展展现状及2.0至4.0精装系统统解读1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~2016年计划经济济福利房商品房与与福利房房过过度度时期商品房的的毛坯房时时代精装修成品住宅宅时代早期过渡期毛坯房精装成品品住宅从毛坯房房到精装装房是““商品时时代”转转为“产产品时代代”的开开始，接接下来是是“商品品时代””与“产产品时代代”并重重的发展展的时代代。中国商品品住宅的的发展进进程中国精修修住宅的的发展进进程2008年之前2008~2014年2014~2015年2016年~未来1.0时代2.0时代3.0时代4.0时代1.0时代：省省时省力力的简装装时代，，2.0时代：设设计更加加合理，，工艺更更加精湛湛，标准准化、系系统化，，个性缺缺乏3.0时代：高高品质、、品牌化化，智能能化，个个性化、、装饰化化，定制制化4.0时代：社社群化，批量定定制，智智慧社区区，物联网化，，高科技技化，人工智智能化，，工业4.0化，？？？？化，，……有关精装装修住宅宅基本概概念的讨讨论讨论一：：什么是是精装修修住宅（（成品住住宅、全全装修住住宅）住宅套内内所有功功能空间间的固定定面铺装装或涂饰饰、管线线及终端端安装、、厨房和和卫生间间的基本本设施等等全部完完成，已已具备基基本使用用功能的的住房。。一般是指指住宅开开发商为为客户提提供“硬硬装”的的房子，，是按照照开发商商承诺的的“交楼楼标准””提供的的带“部部分”室室内装修修的商品品住宅。。讨论二：：什么是是整体装装修住宅宅（整体体家居））一套完整整的，马马上能居居住使用用的房子子，除了了“硬装装”还需需要“软软装”才才行。所所以我们们行业内内还有一一个说法法是“整整体装修修”的住住宅，就就是可以以真正实实现拎包包入住的的房子。。讨论三：：“硬装装”与““软装””一般是指指把能够够移动的的家具、、家纺布布艺、灯灯饰、摆摆件、挂挂件、饰饰品等属属于“软软装”，，不能移移动的室室内装修修及设施施（设备备）就属属于“硬硬装”的的部分了了。讨论四：：精装修修住宅的的分类按照不同同居住需需求精装装修住宅宅分类成成第一居居所、第第二居所所、第三三居所以以及酒店店式公寓寓、公寓寓式酒店店等。讨论五：：我们开开发商为为什么要要做精装装修?1、是行业业发展的的必然趋趋势，房房地产已已经从商商品思维维进入产产品思维维阶段。。2、是住宅宅产业化化发展的的必然。。3、是实现现绿色低低碳、环环保节能能的重要要途径。。4、未来主主流目标标客户的的需求，，省时、、省事，，可以贷贷款、拎拎包入住住、方便便出租。。5、是开发发商提升升产品价价值的重重要手段段，获得得溢价收收益。6、是开发发商提升升产品品品质和专专业管理理水平的的重要手手段。7、开发商商可以合合理避税税、改善善财务现现金流、、降低资资金成本本。8、可以通通过住宅宅精装修修为客户户提供后后期增值值服务。。9、政府强制制性规定定。讨论六：：为什么么有些开开发商不不做精装装修1、怕麻烦烦，建设设周期长长，资金金回笼慢慢。2、装修质质量容易易出问题题，怕小小业主投投诉，做做不好还还赔钱。。3、认为大大部分业业主目前前还是认认可毛坯坯房。4、觉得自自己的开开发管理理能力目目前还不不能进行行精装修修住宅的的运作。。5、认为目前精精装修住宅产产业链还不成成熟，对精装装修支撑不够够。6、政府没有出出台鼓励精装装修住宅的优优惠政策。讨论七：住宅宅批量精装修修与传统装修修的区别及特特征1、装修设计特点点把控：设计中性化、、淡化个性化化设计，通过设计引导导消费者向装装饰个性化方方向发展。提倡“轻装装修、重装饰饰”。2、设计风格选择择：采用现代简约约、简约欧式式、时尚混搭搭三种风格为为主，在此基基础风格之上上进行演变和和延伸。3、批量装修质量量保证问题的的解决：采用工厂化制制作、现场安安装的工艺，，大大提高标标准化施工质质量。房屋各各种部位、部部品具有质量量保证期限，，尽量减少现现场的施工作作业。4、解决业主对材材料环保性能能的担忧：环保监控从供供应商原材料料供应的源头头抓起，选择择信誉度高的的，客户认可可度高的知名名品牌，确保保安全。5、批量精装设计计不同于传统统样板房设计计：批量的特点，，严格的目标标成本控制。。6、成本控制与采采购特点：严格的目标成成本控制。原原则上贵重材材料、成套部部品、专项工工程和设备均均由甲方采购购和分包，现现场装饰施工工单位以包清清工为主。7、项目开发周期期的特性：设计、采购、、施工独特的的开发节点安安排，精装房房比毛坯房开开发周期多6至8个月。8、精装房项目交交付的独特性性：验房交付环节节的重要性，，售后服务的的特点。有专人研究住住宅精装修的的标准化体系系。这种住宅宅精装修的研研究，不仅是是简单研究在在毛坯房的基基础上如何怎怎么再装修一一下，而是全全面地提供整整套家居解决决方案。全面面家居解决方方案是从建筑筑设计方案开开始，对户型型、室内设计计、景观设计计、厨房卫生生间设计、水水电气设计、、收纳及储藏藏系统等多个个细节统一研研究，并注重重系统的集成成。这种做法法比在以往简简单的地在毛毛坯房上做装装修已经有了了很大的提升升和进步。全面家居解决决方案二、2.0至4.0住宅精装系统统的构成（一）、住宅宅精装修的2.0系统（全面家家居解决方案案）精装2.0标准下的万科U8产品体系（全面家居居解决方案））U1、星级感受的的公共空间系系统；U2、趣味玄关空空间系统；U3、神奇的厅房房空间系统；U4、愉快的厨房房空间系统；U5、享受型卫浴浴空间系统；U6、功能强大的的收纳空间系系统；U7、独具创意的的家政空间区区域；U8、更加人性化化的家居智能能化系统。（二）、精装装住宅的3.0系统及构成1、绿色、健康、、高科技住宅宅马桶污水在同同层向后排入入隐蔽在墙体体里的立管中中，立管中双双路排水，避避免楼间噪音音、无漏水、、无串味摒弃传统的水水封弯头.不占用地下空空间食物性垃圾直直接粉碎后随随水流入化粪粪池.可消除80％的生活垃圾圾.避免室内及小小区蚊蝇污染染、减轻家务务负担、降低低保洁费用厨房设新型变变压式止逆烟烟道，使烟道道不再窜烟、、窜味。变压压式止逆阀烟烟道排气量大大，截面尺寸寸较小。通过过改变烟道的的截面形式和和风帽结构，，利用烟气流流动的物理规规律，使气流流保持向上运运动，保证建建筑烟道口处处风压为负压压或在0压左右。双密封不锈钢钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度度远已超过国国家标准，能能比一般地漏漏高速排水外外，漏水完毕毕后双密封盖盖可全封闭，，保障没有异异味，更利于于消毒剂及一一般清洁剂清清洗，更能杜杜绝虫害与病病毒的侵扰双密封地漏很很有特点：两两个水封在水水流冲击时同同时打开；没没有水流时，，上面的水封封自动盖住下下面水封的水水，防止反水水碗中的存水水挥发。同时时，干湿分离离也有助于提提高卫浴空间间的健康程度度，“生态灭蚊机机”（灭蚊磁磁场），此项项技术经美国国疾病控制中中心及国防部部实用验证，，能消灭4000平米范围内的的蚊子及其他他吸血性昆虫虫，而对人体体无任何伤害害。该系统：：运用仿生学学原理，模仿仿人类呼吸排排出的二氧化化碳、湿气及及热，利用液液化石油气经经催化作用产产生极准确浓浓度的二氧化化碳，从而吸吸引大量吸血血蚊虫并最终终消灭利用一种清洁洁、专利发明明的counterflow技术，运用蚊蚊虫飞行时的的气体动力原原理，能在呼呼出二氧化碳碳的同时，真真空吸捕大量量的吸血蚊虫虫，当他们飞飞近灭蚊磁场场找猎物时，，便会被真空空器吸入蚊网网，最后被封封干致死。不不使用任何杀杀虫剂或电蚊蚊网。24小时不间断工工作，捕捉夜夜晚活动与白白天活动的吸吸血昆虫，可可以直接放置置在蚊子繁殖殖和休息的地地方。能够大量吸引引并捕捉会产产卵的雌蚊自身发电，采采用标准的的的液化气供应应能源，无需需任何电力。。安全&无声不使用用杀虫剂，不不释放任何对对环境有害的的气体。极极其安静，没没有任何噪音音。2、精装住宅3.0的智能化系统国家新政：新新建住宅小区区要推广街区区制，智能化化系统将是住住宅产品升级级重要的技术术手段！移动互联网、、物联网技术术自动闸机、车车牌识别技术术门禁人脸识别别技术小区闭路监控控技术自动呼梯、电电梯刷卡，一一卡到户技术术智能社区技术术智能门锁技术术车辆预约出入入系统技术（1）、自动呼叫电梯梯系统：大堂或者地下下车库门禁卡卡同时呼叫电电梯，进入电电梯厅后客梯梯如约而至。。一张卡对应应专属楼层，，保证绝对私私密。室内可可在智能面板板提前呼叫电电梯，偶尔有有客来访，宾宾至如归的体体验，也会让让主人感到特特别有面子。。（2）、入户智能感应应灯光：打开入户门的的一刹那，智智能感应系统统便会察觉你你的入户。当当温馨的玄关关灯自动亮起起，所有的风风云变换都会会归于平静，，喧嚣与名利利都被关在了了门外边。开开门就让你内内心充满“家家”的阳光。。2、精装住宅3.0的智能化系统（3）、智能家居系统统的应用灯光系统模式式、家电控制制、安防监控控、环境监测测、家庭音乐乐系统智能家居系统统主要产品分分解示意图可视对讲系统统围墙机门门口机室室内机智能家居主机机智能灯光场景景控制，随心心切换就跟玩手机游游戏一样，不不同的生活场场景、灯光方方案由你定义义。在移动终终端，你可以以设置想要场场景的时间，，决定室内灯灯光配置，营营造出特别的的氛围环境。。无论派对、、晚餐、阅读读或入睡，均均可一键切换换。一键电动窗窗帘设定，，每天被天天光叫醒每天愿意被被闹铃叫醒醒？还是被被自然叫醒醒？手机上上设置起床床时间，窗窗帘会自动动拉起，阳阳光倾泻在在你的床上上，灯光的的色温与室室内的温度度略微调高高，唤醒你你身体的每每一个细胞胞。智能家居控控制系统的的节能控制制自动感应照照明。遥控控窗户窗帘帘、遮阳系系统。水和和喷灌管理理（花草宠宠物喂养））。（1）、3.0住宅精装的的“社交厨厨房革命””当别人在模模仿万科的的U型厨房，万万科重新发发明了社交交厨房。根根据高净值值人群家庭庭饮食习惯惯，融合中中西厨功能能，打破厨厨房与客厅厅餐厅的界界限。通过过一道茶色色透明玻璃璃移门，关关闭时阻隔隔中厨油烟烟，开启时时共享家庭庭融暖。更更重要的是是，让“总总厨”真正正成为家庭庭空间的视视觉焦点。。为了解决传传统移门槽槽难于清洁洁的问题，，万科发挥挥想象力，，将全套日日本进口移移门轨道安安装到天花花板上，为为此额外付付出超过2倍的成本。。3、精装3.0住宅精装品品牌化、高高品质精工工定制系统统厨房（2）、为客户定制制欧洲贵族专专属橱柜（上海翡翠翠滨江项目目采用诺布雷萨noblessa，橱柜中的的“太空舱舱”）如果不打开开橱柜，你你能唯一发发现的电器器就是德国国进口西门门子灶台。。万科调查查了高端人人群的烹饪饪习惯，需需要哪些厨厨电，根据据这项研究究定制橱柜柜解决方案案。各种食食材类／调调料品类／／各种器皿皿／各种小小家电…..空间分隔的的智慧处理理，收纳的的精密划分分，让每件件电器都能能各归其位位。厨房的“三三步五区””动线分布布360度烹调自如如一个厨电一一个家万科正在研研究引入智智能魔镜系系统，在你你洗漱更衣衣的时候，，镜子上会会出现时间间、天气、、新闻、股股票等信息息，你可以以根据上面面的信息安安排一天的的穿衣和出出行。难以以置信的体体验，将因因万科变为为现实。（3）、住宅3.0精装的智能能魔镜系统统魔镜可以测测试你的心心跳魔镜可以像像电脑屏幕幕一样获取取信息（4）、住宅3.0精装的卫浴浴品牌唯宝定制（（Villeroy&Boch），科勒定制制等卫浴间的台台下盆、浴浴缸等都选选用全球顶顶级奢华卫卫浴品牌（5）、住宅3.0精装开关控控制系统的的simoni7系列（6）、其他精彩亮亮点电热毛巾架架（采用simon系列）3.0系统精装相相关机电设设备配置万科精装3.0系统的22个标准（以以万科大都都会79号为参考））标准1：智能感应应道闸，车车辆远程放放行标准2：自动呼梯梯，一键到到家；表准3：智能门锁锁多重保护护，以防万万一；表准4：单元人脸脸识别系统统，无法被被复制的身身份识别；；表准5：方可车辆辆预约出入入系统，至至高的宾客客礼遇；表准6：数字可视视对讲系统统，园区沟沟通更加便便利；表准7：定制系统统门窗，世世界级工艺艺；表准8：户内门静静音门锁，，细节臻造造婴儿般的的睡眠；表准9：除霾新风风系统，创创造健康呼呼吸；表准10：防尘入户户门，保持持户内清新新气氛；表准11：入户前置置过滤系统统，享受真真正的纯洁洁；表准12：分户软水水系统，结结合身体更更加柔和呵呵护；表准13：户户直饮饮水系统，，随时饮用用；表准14：德国进口口橱柜，定定制功能区区；表准15：收纳世界界大牌，国国际化厨房房体验；表准16：灶上伸缩缩龙头，使使用更加方方便；表准17：登高小梯梯子，取物物方便；表准18：卡德维钢钢板浴缸，，预留体感感音乐系统统点位；表准19：汉斯格雅雅淋雨系统统，高端精精致龙头；；表准20：主卫科勒勒维亚一体体超感坐便便器，人体体功能科学学设计；表准21：周到缜密密的区分，，收纳空间间更加合理理；表准22：细节处的的关心呵护护，真正与与您交心；；1、户内吊顶顶完成面净净高必须大大于2350mm；2、房间保证证预留真实实家具尺度度；3、玄关鞋柜柜底部设置置不少于150mm的柜下换鞋鞋空间；4、浴缸靠外外侧安装80mm石材台面，，关怀老人人与儿童的的浴缸安全全使用；5、配置前段段虑水设备备，过滤水水中杂质，，做好居家家用水的第第一道防卫卫；6、户内安装装除霾新风风系统，给给我们的业业主创造一一个洁净空空气的居家家空间；7、户内门采采用静音门门锁，消灭灭居家噪音音；8、平开窗配配儿童锁，，开启角度度限制，杜杜绝儿童意意外；9、户内照明明选用LED，洁具选用用节水款型型，点滴环环保；10、玄关设置置红外感应应灯，关怀怀业主回家家感受；11、户内设置置一键断电电，方便居居家日常电电源管理；；12、配电箱柜柜体侧壁设设置小手电电，在意外外断电时提提供紧急照照明；13、卫浴安装装风暖，避避免灯暖对对老人孩子子视力的伤伤害，带来来安全柔和和的呵护；；14、卫浴干湿湿分离交接接处需设置置不少于100mm宽的门槛石石；15、厨卫不使使用砂岩、、洞石、仿仿古等多孔孔肌理的材材料；16、厨房水槽槽采用台下下安装方式式，台面清清洁无死角角；17、厨房烹饪饪区安装凉凉博士，解解决夏季厨厨房闷热，，空气流动动性差的问问题；18、厨房龙头头采用可抽抽拉龙头，，冲洗不易易清理的死死角；19、厨房内的的插座采用用带开关的的插座，关关注用电安安全；20、卫生间采采用防雾镜镜柜，避免免雾气附着着；21、主卧室设设置应急灯灯，以为断断电时使用用；22、衣柜内设设置樟木隔隔板，具有有驱虫、熏熏香，保护护衣物；杭州万科22项室内产品品价值主张张杭州万科精精装住宅25项健康主张张杭州万科精精装住宅29项舒适之道道（三）、住住宅精装修修的4.0系统定义：住宅宅精装修4.0系统是基于于工业4.0的基本概念念，在之前前的住宅精精装修2.0、3.0系统基础上上升级而成成的最新系系统。住宅宅精装修4.0系统不仅仅仅是精装修修产品品质质和层级上上的提升，，而且还是是住宅在人人性化、个个性化、智智能物联、、项目管理理运作模式式和商业运运营模式等等方面的全全面提升。。住宅产品配配置的智能能化住宅中的智智能家居系系统：安防防系统、智智能灯光系系统、智能能插座、智智能传感器器、红外线线转发器、、智能窗帘帘等。住宅设备装装备智能化化住宅的建筑筑设备：智智能空调系系统、智能能新风系统统、燃气系系统、冷热热水系统、、智能厨房房、智能卫卫浴等。住宅、建材材部品生产产方式智能能化装修施工现现场信息管管理系统，，3D打印技术，，建材、家家居部品生生产过程的的智慧工厂厂、智能制制造。住宅开发过过程管理智智能化建筑及装饰饰设计BIM技术的应用用、3D设计软件的的应用、项项目开发过过程各个模模块信息管管理软件ERP的应用。住宅产品服服务的智能能化产品销售环环节VR技术的应用用、利用3D设计软件实实现客户个个性化定制制、智慧社社区服务、、机器人物物业管理、、精装修住住宅售后增增值服务等等。精装修住宅宅4.0系统的主要要特点三、标杆房企对对住宅精装装3.0及4.0时代产品及运作作模式的研究美的地产5M智慧家在2015年，美的地地产就已经经发布了5M产品战略，，即“Multi-smart云智慧管理理、Multi-health多功能健康康园林、Multi-home超人性化家家居、Multi-service全方位社区区服务、Multi-system全系统精工工品质”。。美的地产智智慧社区4.0社区智能安安防智慧的家社区WIFI社区安防系系统社区WIFI覆盖（社区区室内外公公共场地））社区安全系系统平台社区门禁对对讲系统远程视频监监控社区消防控控制系统智慧控制管管家安防管家空气管家营养管家灯光控制系系统智能窗帘系系统智能插座系系统智能灯光系系统门窗安防系系统红外转发系系统烟雾探测系系统智能监控系系统智能一键报报警系统厨卫安防系系统空气净化系系统光线感应系系统环境探测系系统智能厨房系系统厨卫水净化化系统水康管家健健物业APP满足社区内内商业配套套服务，通通过智慧管管家平台发发出一切服服务信息物业APP同步以软件件、短信、、电话形式式通知业主主蓝光地产的的“智能物物联”在精装房里里，好品牌牌、好品质质只是基本本要求。人人性化很重重要，蓝光光对标万科科，而且还还在做局部部超越，以以魔镜为智智能枢纽的的智能物联联将成为蓝蓝光的超级级IP。来自锐理数数据的调查查表明，41.7%的普通市民民、74.2%网友认为，，5年内我国智智能化住宅宅将成为市市场主流。。蓝光地产雍雍景系的智智能魔镜在精装房里里，好品牌牌、好品质质只是基本本要求。人人性化很重重要，蓝光光对标万科科，而且还还在做局部部超越，以以魔镜为智智能枢纽的的智能物联联将成为蓝蓝光的超级级IP。品质+人性化+智能物联河南建业5D生活馆：互互联网、家家居、时尚尚、科技、、创意五大大核心元素素开启房产3.0模式“毛坯坯房+定制精装+个性软装””把房子变成成家！让用户入入住后就开开火做饭！！用生态战略略重构产业业链条：BBC-F2C-C2B苹果手机战战略：硬件件标准化、、软件个性性化！万科科“美美好好家家””：一一个个共共性性度度较较高高的的基基础础标标装装+体现现个个性性化化差差异异的的装装修修定定制制方方案案。。美好好家家的的产产品品体体系系有有六六大大定定制制核核心心，，包包括括功功能能可可选选、、材材质质可可选选、、风风格格可可选选、、软软装装可可选选、、全全居居住住周周期期可可选选以以及及量量身身定定制制，，通通过过强强大大的的装装修修定定制制库库，，万万科科基基本本确确定定了了加加载载、、升升级级、、定定制制的的装装修修选选装装层层级级表表，，加加载载主主要要实实现现了了从从无无到到有有，，升升级级实实现现了了从从简简到到精精，，定定制制实实现现了了个个性性化化需需求求。。目前前万万科科通通过过与与品品牌牌供应应商商深度度洽洽谈谈已已实实现现了了五五大大软软装装包包的的服服务务输输出出，，分分别别包包括括壁壁纸纸包包、、电电器器包包、、卫浴浴包、、灯灯具具包包、、收收纳纳包包，，后后期期会会根根据据业业主主需需求求逐逐步步增增加加服服务务功功能能。。助助力力业业主主美美好好生生活活，，相相比比于于业业主主亲亲自自软软装装配配饰饰，，依依托托于于万万科科品品牌牌与与专专业业实实力力，，品品牌牌优优选选、、极极速速省省心心、、精精工工臻臻选选、、击击穿穿底底价价是是美美好好家家定定制制服服务务的的四四大大核核心心优优势势。。2017杭州州万万科科美美好好家家的的个个性性化化组组合合复星星集集团团““构构家家””的的““一一键键构构家家””：：打造造除除了了毛毛坯坯房房、、精精装装房房之之外外的的第第三三种种C2M生态态圈圈模模式式,即个个性性化化的的整整家家定定制制交交付付模模式式。。“一一键键构构家家””的的瞬瞬间间建建模模技技术术结结合合VR、AR沉浸浸式式体体验验，，让让消消费费者者提提前前参参与与到到未未来来““家家””的的构构建建中中。。基基于于自自主主开开发发的的IDI系统统，，通通过过虚虚拟拟施施工工法法提提前前预预演演施施工工全全过过程程，，达达到到前前置置加加工工，，装装配配化化施施工工，，大大大大提提升升施施工工效效率率，，确确保保工工程程质质量量，，实实现现客客户户所所见见即即所所得得的的效效果果，，即即““一一键键构构家家””的的整整家家家家装装产产品品和和服服务务理理念念。。智能能家家居居集集成成应应用用功功能能需需求求统统计计用户户感感兴兴趣趣的的智智能能家家居居功功能能2016年智智能能家家居居产产业业现现状状数数据据1、终终端端用用户户对对智智能能家家居居了了解解的的程程度度四、、精精装装3.0、4.0标准准下下的的智智能能家家居居系系统统都是是谁谁在在做做智智能能家家居居？？爆！！2、用用户户对对系系统统/单品品价价格格接接受受度度单品品：轻轻智智能能单单一一产产品品以智智能能插插座座、、红红外外遥遥控控学学习习、、智智能能门门磁磁、、空空气气检检测测等等为为代代表表““智智能能单单品品””或或被被成成为为““轻轻智智能能””产产品品的的出出现现，，以以及及其其在在电电商商渠渠道道和和众众筹筹平平台台的的销销售售，，大大大大降降低低了了普普通通用用户户使使用用智智能能家家居居产产品品的的成成本本门门槛槛。。可接接受受价价格格：：500~1000元。。系统统：1~6个模模块块应应用用（1）、、单单一一系系统统和和单单品品结结合合可接接受受价价格格：：每每套套5000元。。每每平平方方米米造造价价约约70元。（2）、5~6个基本模块可接受价格：：10000~30000元，每平方米米造价约200元。（3）、6个基本模块中中高端配置可接受价格：：40000~50000元。每平方米米造价约300元。（4）、顶级豪宅宅、别墅可接受价格：：100000元以上。更多多个性化配置置。五、精装修住宅的的运作模式的的演变1、菜单式装修修型：多种设设计方案，多多种装饰材料料选择，多种种装修级别。。2、开发商引导导型：有限的的方案（风格格）选择，建建立统一标准准下的部品工工厂化制造、、专业化安装装，装修级别别根据产品定定位相对固定定。3、开发商集成成型：统一一标准，统一一流程，采用用全面家居解解决方案，建建立梯度产品品体系。彻底底否定了精装装修=毛坯+装修的说法。。4、开发商与家家居连锁系统统供应商合作作型：在全面面家居解决方方案的基础上上，向客户提提供“硬装””相对固定，，“软装”采采用菜单式个个性化选择服服务。5、专业公司管管理型：由精精装修项目管管理公司来总总承包统一管管理精装修设设计及部品的的研发、工业业化生产组织织、现场施工工安装，建立立精装修住宅宅共生体系。。6、专业化C2F定制模式：通过过专业化的客客户平台，运运用互联网思思维，由专业业的开发商或或者专业化的的运营管理团团队，打造满满足不同客户户需求的、个个性化定制的的住宅精装修修产品（包含含硬装和软装甚至家居生生活）。六、标杆房地产企业近期3.0、4.0精装系统案例解析案例解析一（（详见附件））案例解析二（（详见附件））一、住宅精装装修管理体系系的构成（一）、住宅宅精装修管理理的组织系统统谁来负责牵头头？设设计部？营营销部？成本本部？工程部部？由公司主管领领导牵头，协协调各部门共共同完成。公公司高管牵头头的必要性！！精装修是外委委设计还是自自主研发？可根据开发企企业的自身情情况确定外委委或者自主研研发，建议自主研研发和外委结结合。关键的问题是是：开发商人人员的投入、、时间的投入入及研发费用用的投入！精装修是临时时工作还是建建立一个永久久的系统工程程？精装修体系的的建立是永久久的系统工程程，必须由公公司确定制3~5年的实施目标标，确定每个个阶段成果，，制定各个部部门配合的实实施计划。第二部分：住住宅精装修项项目关键管理理节点管控标杆企业对住住宅精装修的的组织及执行行万科集团成立专门公司司“万创”，对精装修标标准进行研发发与推广执行行绿城集团集团成立精装装修设计管理理部，相关部部门以配合方方式进行龙湖地产集团成立精装装修管理中心心，相关部门门以配合方式式进行中海地产抽调设计精英英对项目进行行精装修的标标准研发及执执行其他地产集团团由集团设计部部的精装修设设计组进行标标准的研发及及具体项目的的推广（二）、房地地产精装修管管理从什么时时间介入1、项目前期策策划定位研究究阶段的介入入市场分析、主主流目标客户户分析、产品品定位研究、、项目目标成成确定（包括括精装修交楼楼目标成本））、综合开发发成本及项目目投资效益分分析。2、规划设计阶阶段的介入批量精装修项项目特别要求求在建筑方案案阶段就要开开始介入精装装修设计，之之后贯穿扩初初设计、施工工图设计、专专业分包以及及部品二次深深化设计。3、成本采购阶阶段的介入在精装修方案案设计确定之之后，精装修修的深化设计计与成本采购购阶段互相紧紧密关联、协协同推进，根根据目标成本本的要求完善善最终的精装装修施工图设设计及大宗材材料、部品的的招投标和采采购。4、在项目前期期销售阶段的的介入在项目销售准准备阶段、样样板房展示区区打造阶段、、项目开盘推推广期全面介介入。5、在项目交付付、售后服务务阶段的介入入通过施工阶段段业主开放日日、入伙交付付、后期物业业维修、售后后增值服务等方面的全面介入。设计系统集成成景观设计规划设计建筑设计精装部品设计计风格设计机电设备设计无障碍设计空间优化设计计（三）、精装装修住宅的标标准化体系的的建立1、精装修设计计体系的构成成设计主管设计总监成本设计室内设计设备设计部品设计风格设计空间优化材料设计成本预算部品工艺部品图纸基本设备选型工艺设计2、精装修住宅宅产品分级体体系的标准化化精装修住宅的的分级体系就就是建立精装装修住宅的分分级标准。根根据客户的市市场定位确定定产品定位，，将不同装修修部品的组合合与不同装修修材料的产品品种类根据目目标客户的需需求进行分类类匹配，形成成不同梯度的的装修标准。。在分级体系建建立时通过成成本规划，将将有限的资金金进行合理分分配，使其产产生收益最大大化，也就是是实现客户的的满意度最大大化。根据楼盘产品品定位确定分分级标准根据户型大小小确定分级标标准根据楼盘的产产品类别确定定分级标准3、精装修项目目成本控制体体系的标准化化设计标准最优优性价比基本概念厨房电器10-15%机电设备20-25%基础施工30-35%收纳固定家具8-12%卫浴设备15-18%成品物流保护1-5%成本设计研究项目分解单项成本核算预算统筹4、精装修项目目施工管理体体系的标准化化（1）、精装修施施工管理流程程（2）、精装修施施工工艺作业业指导书（3）、精装修施施工管理措施施（4）、精装修施施工管理用表表标杆企业标准准化参考5、精装修项目目在交付、销销售、维保阶阶段管理体系系的标准化（1）、土建交付付阶段的标准准化土建移交质量量问题综合统统计分析表（2）、销售阶段段交楼标准及及售楼合同的的标准化特别提醒：未未能确定品牌牌、型号的材材料、部品可可以同等材料料替换，最终终以开发商实实际交楼为准准。（3）、精装房交交付阶段交房房资料的标准准化交业主的装修修资料户型平面图分户验收表所有设备的使使用说明、保保修卡、合格格证水电管路走向向图工程施工过程程光盘成品住宅使用用说明书（四）、住宅精装修开开发项目计划划运营管控核核心要点1、批量精装修修项目运营管理特点点设立精装管理理部适应精装业务务流程调整适应精装业务务开发计划精装修项目协协调各个部门门重要性精装修项目专专业岗位考评评的独特性2、批量精装项目目整体开发计计划节点的编编制附件：某精装装修住宅开发发项目计划节节点模板一级开开发节节点（（里程程碑节节点））董事会会考核核二级开开发节节点（（部门门之间间对接接节点点）三级开开发节节点（（部门门内部部节点点）项目公公司考考核部门内内考核核精装标标准产产品库库项目定定位产品选选择项目套套图成本测测算清单确确定标采招招购施工管管理项目实实现根据项项目定定位选选择标标准产产品《产品标标准物物料表表》《产品标标准施施工图图》《产品标标准工工艺节节点图图》（五））、精装修修标准准推广广执行行体系系1、公共共空间间系统统（地下下入户户大堂堂、地地面入入户大堂堂、轿轿厢、、公共共楼梯梯间走走道））2、玄关关系统统（普普通收收纳玄玄式关关、装装饰性性玄关关、入入口礼礼仪式式玄关关）3、餐厅厅客厅厅系统统（普普通餐餐厅、、正餐餐厅、、早餐餐厅、客厅、家家庭厅、起起居室室）4、卧房房系统统（保保姆房房、儿儿童房房、老老人房房、客客人房房、主主人房房）5、厨房房系统统（普普通住住宅厨厨房、、开敞敞式厨厨房、、大户户型住住宅厨厨房））6、卫浴浴系统统（工工人房房卫生生间、、公共共卫生生间、老人人房卫卫生间间、主主人房卫卫生间间）7、收纳纳系统统（玄玄关、、厨卫卫、储储藏、、衣柜柜、家家政收收纳））8、家政政系统统（厨厨房区区域、、生活活阳台台区域域、洗洗衣及及清洁洁区域域）9、建筑筑科技技及智智能化化系统统（建建筑科科技、、智能能家居居、智智慧社社区、、智慧慧城市市）10、人文文关怀怀系统统（人人体工工程学学、生生活贴贴心关关怀、、装饰饰美学学系统统）（一））、精精装修修住宅宅设计计考虑虑的十十个系系统（（全面面家居居解决决方案案升级级版本本）二、精精装修修住宅宅的设设计原原理1、公共共共空空间系系统从入户户大堂堂到入入户门门，设设计要要求充充分考考虑住住户归归家的的动线线及沿沿路放放松的的心情情。要要让住住户体体验到到“回回家即即时享享受居居住生生活的的开始始”。。公共共空间间主要要由入入户大大堂、、走道道、电电梯厅厅、电电梯轿轿厢组组成。。底层层的入入户大大堂的的设计计要与与住户户的身身份相相匹配配，设设计参参照是是高级级酒店店大堂堂，这这种设设计标标准让让主人人备受受尊重重的身身份感感从踏踏进大大门开开始就就迎面面而来来。2、玄关关系统玄关空空间的的设计计需要要同时时具备备实用用及美美观的的功能能。从从实际际使用用角度度来说说，玄玄关空空间既既要便便于换换鞋。。放置置大包包小包包的随随身物物品，，同时时又要要有充充分的的收纳纳空间间放置置当季季鞋和和过季季鞋。。存放放鞋子子的这这些收收纳空空间，，还要要考虑虑到长长靴、、高跟跟鞋、、便鞋鞋、老老人鞋鞋、儿儿童鞋鞋等不不同种种类，，让一一家人人的鞋鞋都有有足够够的大大的空空间来来放置置。从从美观观层面面来说说，玄玄关是是踏入入家门门的第第一步步，也也是彰彰显主主人生生活品品味的的地方方。玄玄关的的设计计在考考虑实实用的的前提提下，，还需需要通通过色色彩、、用料料、柜柜体的的设计计，营营造一一个美美的开开端。。3、餐厅厅、客客厅空空间系统厅房空空间的的设计计既要要注重重品位位，又又要求求舒适适。在在厅房房设计计中，，需要要着重重考虑虑设灯灯光及及光源源的设设计，，要考考虑客客厅看看电视视时、、客厅厅聚会会时、、餐厅厅就餐餐时、、客厅厅及卧卧房看看书时时、夜夜间走走动时时不同同的光光线需需求。。在厅厅房设设计的的理念念上，，要充充分考考虑电电视柜柜、预预埋插插座、、电视视电话话线盒盒、音音箱线线、调调光开开关等等布线线的细细节设设计构构思，，要求求细节节领先先于使使用者者的举举止习习惯，，这样样完成成的精精装修修房客客户住住起来来不会会有任任何后后顾之之忧。4、卧房房系统统卧房系系统可可以细细化为为主卧卧房、、次卧卧房、、老人人房、、客卧卧房、、儿童童房、、书房房、工工人房房等。。以往往住宅宅设计计，特特别是是户型型稍大大一些些的主主卧房房设计计经常常忽视视了主主卧房房的重重要性性，主主卧房房的设设计除除了比比其他他房间间尺度度大一一些之之外，，其他他没有有太多多的差差别。。其实实住宅宅的品品质和和等级级的区区别很很重要要是体体现在在主卧卧房的的差别别上面面。我我们要要求每每个房房间根根据不不同使使用者者的需需求需需要布布置满满足使使用需需求的的家具具。比比如儿儿童房房的布布置要要有1.2米的床床、衣衣柜、、写字字台、、床头头柜、、五斗斗橱、、书架架等。。对于于精装装修交交楼的的设计计，还还要考考虑每每个卧卧房都都具备备足够够的收收纳空空间。。5、厨房空空间系系统根据调调研资资料，，一个个普通通的家家庭主主妇每每天花花在厨厨房里里面的的时间间大约约为3.5个小时时，其其中45%用于清清洗，，35%用于烹烹饪，，15%用于收收纳，，余下下的5%用于厨厨房中中的等等待、、调整整和放放松。。可见见真正正用于于烹饪饪的时时间只只占了了三分分之一一，其其余的的都在在洗菜菜盆、、砧板板、锅锅碗瓢瓢盆之之间来来回奔奔走，，因手手忙脚脚乱而而耗费费了大大量的的时间间。从从实际际功能能层面面上来来说，，主妇妇们需需要一一个动动线布布局合合理的的厨房房，不不但满满足洗洗、切切、炒炒、存存的合合理流流线，，存贮贮物品品方便便，而而且油油烟、、污渍渍容易易清洗洗。从从美观观层面面上来来说，，厨房房需要要整体体化的的设计计。冰冰箱、、地柜柜、吊吊柜收收纳合合理方方便。。橱柜柜中的的隔板板可以以自由由调节节，让让橱柜柜适合合物品品，而而不是是物品品适合合橱柜柜。要要设计计专用用的厨厨房洗洗盆（（甚至至可以以放下下炒锅锅以便便刷洗洗），，满足足洗刷刷中式式烹调调器具具的需需求。。6、卫浴空空间系系统我们观观察到到每一一个家家庭每每天使使用卫卫生间间的时时间将将近两两个小小时。。这其其中，，有40%用于洗洗浴，，35%用于化化妆、、剃须须、梳梳洗、、卸妆妆，20%用于如如厕，，余下下的5%用于其其它活活动。。卫浴浴的空空间设设计时时要基基本上上做到到如厕厕、冲冲凉与与洗漱漱分离离，高高级住住宅还还要做做到干干湿分分开甚甚至男男女主主人分分开。。这样样的设设计能能够最最大限限度提提高卫卫浴空空间的的使用用率。。从细细节功功能层层面上上来说说，浴浴室要要有足足够放放置洗洗浴用用品的的物架架，毛毛巾、、衣物物不会会轻易易被水水打湿湿，科科学地地设置置排水水系统统，不不要让让湿滑滑的地地板滑滑倒人人。浴浴室还还要考考虑排排气扇扇的设设计、、浴霸霸的设设计、、足够够大的的洗面面台、、足够够的收收纳空空间。。7、住宅的的收纳纳空间间设计收纳空空间的的设计计应该该分布布在室室内空空间每每一个个角落落。收收纳空空间需需要精精细化化分类类，衣衣物、、箱包包、体体育用用品、、家庭庭急救救箱、、旅游游用品品、儿儿童用用品、、重要要物品品都需需要一一个系系统的的存放放空间间。在在柜子子的中中底部部设计计保险险柜，，放置置存折折、结结婚证证、房房产证证、户户口本本等贵贵重用用品。。家庭庭不同同成员员拥有有的规规格不不一样样的各各种手手提袋袋、背背包、、运动动用品品袋都都需要要在收收纳系系统中中安排排合适适的位位置。。收纳纳空间间可以以化整整为零零，将将收纳纳空间间与家家居装装饰结结合起起来，，在美美化家家居环环境的的同时时，实实现收收纳功功能。。8、家政空空间区区域要解决决传统统装修修队家家务工工作的的忽视视，使使日常常家政政琐碎碎与生生活起起居空空间分分离，，互不不干扰扰。家家政空空间从从实用用功能能上来来讲，，要满满足机机洗区区、手手洗区区、放放置区区、收收纳区区的不不同分分区和和功能能要求求。洗洗衣机机区附附近最最好要要有宽宽敞的的熨衣衣台面面。小小电器器、卫卫生纸纸、洗洗涤剂剂、等等各式式家庭庭杂物物可以以分类类放置置。可可以专专设吊吊柜、、储物物柜和和水盆盆柜。。按照照操作作流线线科学学分类类。主主妇（（夫））的家家务工工作因因为流流线和和空间间的合合理设设计而而变得得轻松松、高高效。。从人人性化化角度度上讲讲，家家政空空间的的构想想是对对承担担了大大量家家务活活的家家长们们的礼礼遇，，它给给了家家一个个浓缩缩家庭庭温馨馨的空空间。。9、建建筑筑科科技技及及家家居居智能能化化系系统当你你进进入入户户内内，，在在客客厅厅与与厨厨房房区区域域创创新新设设置置一一个个集集成成化化终终端端系系统统。。可可视视终终端端系系统统要要具具备备可可视视对对讲讲、、开开门门等等功功能能，，未未来来在在产产品品和和客客户户进进一一步步细细分分的的前前提提下下，，这这个个功功能能还还可可以以实实现现电电视视、、DVD等功功能能的的重重叠叠。。家家居居智智能能化化系系统统还还包包括括主主卧卧房房24小时时报报警警按按钮钮，，厨厨房房煤煤气气报报警警等等智智能能安安防防系系统统。。家家居居智智能能化化，，科科技技让让人人们们生生活活的的更更轻轻松松。。10、人人文文关关怀怀及及装装饰饰美美学学系系统统通过过对对人人体体工工程程学学的的研研究究，，进进一一步步科科学学的的精精细细化化设设计计，，实实现现系系统统化化的的人人文文关关怀怀（（例例如如厨厨房房的的““三三步步五五区区设设计计””）、、细细节节关关怀怀、、装装饰饰美美学学等等。。（二二））、、全全面面家家居居解解决决方方案案的的四四大大特特点点第一一：：完完善善的的居居住住功功能能。。提提升升的的功功能能设设计计标标准准、、场场景景化化的的功功能能解解决决方方案案和和全全面面人人体体功功能能学学的的具具体体应应用用，，将将为为您您带带来来科科技技、、舒舒适适、、方方便便的的生生活活。。居居住住功功能能的的解解决决不不再再是是一一点点一一滴滴的的技技术术集集合合，，而而是是系系统统性性、、全全生生命命周周期期的的整整体体实实现现。。同同时时，，为为了了您您的的居居住住健健康康和和““可可持持续续发发展展””的的社社会会责责任任，，我我们们坚坚持持在在房房屋屋能能耗耗、、排排放放等等各各环环节节全全面面引引入入绿绿色色设设计计概概念念，，给给您您一一个个““绿绿色色之之家家””第二二：：建建筑筑室室内内一一体体化化设设计计。。从从户户型型设设计计开开始始，，我我们们已已经经在在为为您您的的生生活活考考虑虑。。颠颠覆覆传传统统的的住住宅宅设设计计模模式式，，我我们们不不立立即即从从户户型型设设计计着着手手，，而而是是先先研研究究您您的的生生活活需需求求，，空空间间、、尺尺度度、、流流线线、、家家庭庭成成员员，，研研究究您您不不同同生生命命阶阶段段和和家家庭庭构构成成下下的的生生活活状状态态，，我我们们的的专专业业就就体体现现在在户户型型本本身身对对您您不不同同需需求求的的适适应应。。这这个个家家，，也也许许就就记记载载了了您您一一生生全全部部的的精精彩彩。。所所以以，，我我们们认认为为，，生生活活不不仅仅流流于于表表面面，，也也应应在在钢钢筋筋混混凝凝土土中中开开始始坚坚持持。。第三：高质质量的产品品品质。秉秉承开发商商对住宅建建造的经验验与责任，，我们为您您挑选符合合我们共同同标准的产产品与设备备，并担当当我们的承承诺。我们们的选择不不是光因为为名气、价价格、外形形，而是他他们的理念念与我们相相同，他们们的品质够够的起您对对生活的期期盼，对孩孩子的关爱爱，对老人人的照顾，，对爱人的的牵挂。第四：完备备的售后服服务。一个个新家，是是一辈子的的幸福。为为您造家，，我们将提提供全新的的服务解决决方案，我我们自信，，物业公司司会是您最最放心的管管家。您拿拿到钥匙，，才是我们们服务的开开始，所有有的需求，，我们会用用最专业的的方式来为为您解决。。（三）全面面家居解决决方案通过过九个方面面实现舒适适的家居生生活设计概念功能实现部品配置材料品质安全防护健康环保保养建议工程质量服务计划（四）、全全面家居解解决方案的的设计要点点功能介绍绍专业、现实实、生活、、价值我们细心地地解读您对对生活的每每一个需求求，给您一一个全新的的家居空间间。过渡区——分隔室内外外，保持户户内整洁及及私密服务区——后勤系统活动区——交流休闲场场所缓冲区——书房，分隔隔活动与睡睡眠的过渡渡区域睡眠区——保证安静、、私密过度区玄关服务区卫生间/厨房睡眠区次卧/主卧活动区餐厅/客厅/观景阳台缓冲区客房/书房睡眠区主卧/次卧■产品房型优优点解析●各空间布置置充分考虑虑家庭生活活的作息习习惯。由外外到内内、、由动到静静、由开放放到私密，，合理排序序，创造良良好好居住住环境。●合理设计流流线系统，，按家庭成成员日常行为方式，，安排排各各空间布局局及开门方方向。流线指人们们活动的路路线，它根根据人的行行为方式把把一定的空空间组织起起来，通过过流线设计计分割空间间，从而达达到划分不不同功能区区域的目的的。一般来来说，居室室中的流线线可划分为为家务流线线、起居流流线和客访访流线，三三条线不能能交叉这是是流线设计计中的基本本原则。访客流