商品城市场调查报告及初步经营定位分析

151/153惠州义乌小商品城营销策略报告之市场调查及初步经营定位分析报告世方物业成就铺王2005.4.10目录第一部分惠州市宏观经济状况与进展规划 3一、惠州市地理、人口、环境与人文特色 31、惠州概况 32、历史与文化 33、地理与环境 3二、都市交通与配套设施 41、惠州市与周边区域的交通联系 42、都市通讯、水电等配套设施进展状况 4三、惠州市产业经济状况 51、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业 52、惠州加快纺织服装业进展打造中国男装生产基地 53、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长 5四、人民生活水平与消费市场状况 61、消费价格保持平稳，居民储蓄存款余额大幅增长 62、消费需求增长快，消费市场进展潜力强劲 63、批发零售业以小型商业设施为主，大商场的优势逐渐显现。 74、商品交易市场进展迅速，成交额稳步大幅上扬 7五、惠州市各区县优势产业及进展规划 71、惠城区 72、惠阳市 83、惠东县 85、博罗县 86、龙门县 8六、惠州都市进展的要紧规划 8七、惠州市对粤东及周边区域的要紧辐射范围 9第二部分惠州商业地产市场调查 10一、惠州房地产市场概况 101、惠州房地产市场的进展历史与现状 102、惠州当前房地产市场的要紧特征 10二、惠州商业地产市场调查 111、惠州商业地产市场概况 112、典型在售商业楼盘调查 11第三部分惠州、义乌及周边地区小商品市场调查 14一、惠州市辖区内小商品市场调查 141、惠州市惠城区小商品市场调查 142、惠州周边各县小商品市场调查： 22二、深圳、东莞、广州小商品市场调查 351、东莞小商品市场调查 352、深圳小商品市场调查 423、广州小商品市场调查 47三、河源、汕头、揭阳等地小商品市场调查 551、河源小商品市场调查 552、汕头小商品市场调查 553、揭阳市调查情况： 564、汕尾 58四、义乌小商品市场调查 59五、山东淄博义乌小商品市场运作状况调查 73第四部分项目初步经营定位分析及收益估算 781、本项目差不多资料 782、项目所在区域及周边环境 783、项目初步经营定位思路及其简要分析 814、项目招商、销售初步价格与收益估算 82第一部分惠州市宏观经济状况与进展规划一、惠州市地理、人口、环境与人文特色1、惠州概况惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。是中国大陆除深圳市外距离香港最近的都市。惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。2、历史与文化惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。从唐到近代共有一千多年的历史。3、地理与环境惠州的自然资源尤其是旅游资源特不丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然爱护区有6处，拥有“岭南第一山”--罗浮山，“北回归线上的绿洲”--南昆山，“东方夏威夷”--巽寮湾，“苎萝西子”--惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然爱护区等。近几年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大了都市建设力度，不断完善都市功能，先后荣获“中国优秀旅游都市”、“国家卫生都市”、“国家园林都市”和“国家环保榜样都市”称号，使惠州的环境优势更为凸现。图1：惠州辖区图二、都市交通与配套设施1、惠州市与周边区域的交通联系目前，惠州已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅47海里，可供建港的深水岸线30多公里，年吞吐量可达1.2亿吨，现已建成2座万吨级通用码头和4座3.5万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量1500万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，立即建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕与在建的广惠、惠河4条高速公路贯穿全境。惠州至深圳黄田机场1个小时车程，至广州白云机场只有2.5个小时车程。2、都市通讯、水电等配套设施进展状况全市电话普及率73.2部/百人，在境内通过的多条国家一级光缆干线与境内通信网络相连接，构筑起发达的现代信息高速公路网络。市区自来水供水能力40万吨，输变电能力为全国主变容量超200万千伏以上的53个都市之一。三、惠州市产业经济状况1、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业惠州市于1998年列入珠江三角洲经济区，是广东省的重点进展地区。惠州市以电子工业为突破口，建立起以电子、化工、纺织、机械四大支柱产业为主体、层次较高的外向型工业体系，培育出了TCL、德赛、麦科特、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。创立了TCL电话机、TCL王牌彩电、TCL手机、富绅衬衫、麦科特照相机、德赛电池、德赛数码龙音响、侨兴电话、CECT手机等一批工业产品名牌。全市累计实际利用外资超过100亿美元，办起了8000多家外资企业，其中世界500强企业17家。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区进展最快、最具活力和最具潜力的都市之一。2、惠州加快纺织服装业进展打造中国男装生产基地依照政府有关部门统计，惠城区拥有纺织服装企业2200多家，年销售额高达100亿元，占全区工业产值约25％，其中男装占总产量的98%，出口创汇2800多万美元，成为国内重要男装生产基地。惠州市“真维斯”、“富绅”、“圣马龙”等一批服装品牌享誉全国，惠东平山镇、水口镇、园洲镇等一批纺织服装专业镇差不多形成。惠州将用３到５年时刻，加快纺织服装行业的进展，使全市纺织服装工业的企业数量、服装产量、工业总产值翻一番，建成粤东地区的服装集散中心，打造中国男装生产基地。3、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长2004年全市实现生产总值685.14亿元，增长15.1％，比全省平均增长14.2％超出0.9个百分点，创下1998年以来的增长新高。其中，第一产业增加值83亿元，增长4.5％；第二产业增加值390.96亿元，增长14.2％；第三产业增加值211.19亿元，增长21.7％。三次产业构成为12.1：57.1：30.8，其中，第一、二产业比重分不比2003年下降0.4和1.4个百分点，第三产业则上升1.8个百分点，占GDP的比重再次越过30％大关。在商业、餐饮业、房地产业、物流业和其他服务业强势增长的拉动下，我市第三产业沉寂了近10年之后进展加快，2004年取得近几年来的重大突破，改变了多年来第三产业比重一直在28％左右徘徊不前的局面，二、三产业协调并进的格局初步形成。2002年11月，中国最大的中外合资项目——中海壳牌南海石化项目正式动工建设。该项目总投资43亿美元，外方投资者是世界闻名的英荷壳牌有限公司，将于2005年正式投产。该项目的上马建设，带来了巨大的牵动效应，可能在以后的5-10年内，该项目将给惠州带来600-1000亿元人民币的投资。那个项目的建设，标志着惠州新一轮经济建设高潮的到来，奠定了惠州百年进展的格局，必将对惠州乃至广东的产业结构调整升级和经济进展产生不可估量的推动作用。四、人民生活水平与消费市场状况1、消费价格保持平稳，居民储蓄存款余额大幅增长2004年，惠州市居民消费价格总指数累计增幅为2.1％，全年差不多保持平稳而且呈现略微回落的态势。全市在岗职工年平均工资13869元，增长4.6％。市区居民人均可支配收入13822元，增长9.1％；人均消费性支出11929元，增长15.8％，实际增长13.4％。农村居民人均纯收入4370元，增长7.7％；农村居民人均生活消费性支出3300元，增长9.8％。年末城乡居民储蓄存款余额447.28亿元，增长17.9％。其中，城镇居民存款382.05亿元，增长16.6％；农村居民存款65.23亿元，增长25.8％。2、消费需求增长快，消费市场进展潜力强劲2004年，全市社会消费品零售总额达212.75亿元，增长17.1％，增幅居全省各市之首。其中，批发零售贸易业175.83亿元，增长14.5％，对社会消费品零售总额增长的贡献率为71.6％，显示惠州商品市场随着都市经济与人民收入水平的提高，进展后劲强劲。3、批发零售业以小型商业设施为主，大商场的优势逐渐显现。2004年，限额以下商业设施及个体户完成商品销售额150.4亿元，占全市的比重为85.5％，增长10.5％，仍然为我市商贸流通业的主体；但另一方面，随着近几年一批大型的商场、超市在我市相继落户，有力地提升了我市批发零售贸易业的档次。2004年，人人乐、丽日、万佳三大超市共完成销售额6.83亿元，三大超市都差不多上成为区域商业的龙头。4、商品交易市场进展迅速，成交额稳步大幅上扬2004年，我市年成交额过亿元的商品交易市场有：惠城区桥西市场、惠城区桥东市场、惠城区小金口市场、惠城区龙丰市场、惠城区南门市场、惠城区汽车交易市场、惠城区水果批发市场、博罗县罗阳镇中心市场、惠东县平山镇中心市场，这9大亿元以上商品交易市场总成交额34.25亿元，增长15.1％。五、惠州市各区县优势产业及进展规划1、惠城区惠城区作为惠州市政治、文化和金融中心，工业进展以五大集团为龙头、两大工业园区为重点，进展电子、服务、信息、旅游以及高新技术产业。在产业布局上，逐步把市中心区工业企业放到惠台和松山工业园区，腾出空间重点进展第三产业，促进第三产业的快速进展。2、惠阳市惠阳工业进展应以出口为导向，建立骨干企业，创名优产品，重点进展电子、纺织、化学等工业，以淡水、秋长、陈江为中心的中部地区，重点进展电子及通讯器材，轻纺和高新技术产业，中海壳牌石化项目的部分下游产品或配套产业，加快太阳城电子工业群、平潭—良井光学机械工业群的建设步伐。3、惠东县推动产业结构和产品结构的升级，重点扶持机械电子、纺织、轻工业和建材等产业。南部地区水产品资源丰富；东部山区利用农产品资源优势，着重进展农副产品加工业；稔平半岛则在吉隆、黄埠等镇重点进展制鞋、玩具等轻工业。5、博罗县博罗县工业进展应重点扶持和进展电子、纺织、服装、食品、制药和建材等行业，加快联合铜箔、华通电脑等高新技术产业进展，使之逐步成为支撑地区经济高速增长的主导产业。6、龙门县龙门县应立足自身的资源优势，进展旅游业及资源型的建材和农、林产品加工业，加快农业产业结构的调整和优化，形成有自己特色的品牌和产品。六、惠州都市进展的要紧规划2003年，惠州市对行政区划进行了战略性调整，惠阳撤市设区，市区范围由“两江”沿岸延伸到大亚湾，面积扩大5倍，达到2672平方公里，实现了由沿江都市向沿海都市的跨越，迈入了国家二类都市行列。在都市总体规划中，突动身挥都市的功能区作用，将高科技项目和工业项目重点安排到仲恺高新技术开发区，将惠环、陈江建设成为我市的高科技园区和工业园区；在河南岸、三栋镇和大湖溪一带，重点建设商业区和居民住宅区；在江北新区重点做好体育馆、科技馆、会展中心、博物馆、图书馆、群艺馆和青年宫等场馆的规划和布局，为今后进展留足空间，将江北建成行政、办公和文化、体育中心。七、惠州市对粤东及周边区域的要紧辐射范围惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾。惠州原本是珠三角东部唯一的外圈都市，但放大到整个泛珠三角区域看，不论从区位、交通，依旧从空间结构上看，惠州都处于珠三角地区联系粤东、粤东北，进而扩散至福建及江西南部地区等泛珠三角东部的枢纽地位。2005年1月19日刚刚在广东省人大会议上通过的《珠江三角洲城镇群协调进展规划（2004年至2020年）》中，正式提出将惠州定位为珠三角地区的地区性主中心都市，是连接粤东、粤东北，辐射福建、江西的门户都市。惠州市惠州市图4：珠三角城镇群协调进展规划示意图惠州地区辐射趋势图惠州地区辐射趋势图第二部分惠州商业地产市场调查一、惠州房地产市场概况1、惠州房地产市场的进展历史与现状“历经磨难、守得云开”是对惠州房地产市场最好的描述，上个世纪九十年代初期。从1992年到1993年，有上千家房地产公司向惠州蜂拥而来，广征地，大投入，全面开发，房地产交易猛增。1993年商品房销售面积就达到了90多万平方米，交易宗数6997宗，房地产投资额43.9亿元，分不比1991年增长了26%、250%和920%.然而这种违背了市场规律的过热现象终不能长久，从1993年下半年起，一批房地产公司先后关门或倒闭，留下了许多半拉子工程和随处可见的闲置地，惠州市房地产业从此进入了低迷时期。直到2000年，惠州房地产才开始了缓慢的复苏，而2002年中海壳牌石化项目的正式启动，更成为惠州楼市的助推器，2003年全年惠州市房地产投资总额为23亿元，其中住宅投资达15亿元，商品房施工面积271.84万平方米，商品房竣工面积88.96万平方米，商品房销售面积73.73万平方米；交易共10326宗，同比2002年增长30%，二手房交易3709宗，同比2002年增长52%；市区房屋交易平均价为每平方米1663元（其中商品房平均价为每平方米2034元），同比下降14.7%，商品房价格更加趋于理性并切合市场实际。而2004年，商品房销售接着保持较快增长，销售面积达101.13万平方米，增长17.4%；销售金额达22.88亿元，增长37.0％。以上几组数据都讲明，惠州房地产市场又进入了一个大幅增长时期，然而当前惠州房地产市场的进展，是惠州市经济持续进展，居民生活水平提高，住房及商贸设施需求增加等因素综合的结果，是实实在在的需求，是与惠州市国民经济快速进展相适应的。2、惠州当前房地产市场的要紧特征房地产价格保持平稳，以后增值潜力大惠州市土地价格自从炒地泡沫破裂而见底后，近几年来也并没有专门明显的上涨，一直处于消化存量土地的状态当中，惠州市区平均楼价也一直在2000元/㎡左右徘徊，那个价格不仅大大低于深圳市场的价格，也比东莞地区的房价低许多，而居住环境等却专门不错。另外，中海壳牌项目综合效应将在以后10年内逐步显现，也将促进楼市的长期向好，因此以后楼市升值潜力是较大的。近两年惠州市商业旺区一些烂尾项目陆续盘活复工，讲明市场的信心差不多得到极大恢复。“老将”回师积极，“新军”入惠积极在新一拨的房地产开发热潮当中，能够看到许多10年前的老面孔开发商又回来了，有的来盘活自己闲置的土地，有的又另辟新地。而新军来势更加凶狠，号称惠州“地王”的江北13号小区引来了来自广州、上海、深圳等地大公司的垂涎，最后由广州合生创展集团以5.34亿元的天价拍得。此外，穗深两地的知名开发商如碧桂园、华侨城、招商地产等，近期都有意到惠州投资开发大型项目，万科高层也在不同场合表达了对惠州市场的浓厚兴趣。投资型物业再度兴起10年前疯狂的炒地皮，将一栋栋楼房变成了一个个投机型的投资工具，造成大量闲置土地和空置商品房，而今天，“中海壳牌”石化项目、“中海油”炼油项目、以及我国目前最大的燃气——蒸汽联合循环电厂项目均落户惠州的重大利好情势下，基于对惠州都市长期进展的良好信心，使得投资型物业又再度兴起，而且形式也越来越多样化，即有小户型公寓、商铺，还要投资型写字楼、产权式酒店公寓，投资也不在是有钞票人的专利，产权式商铺的出现使得中等收入的老百姓也加入了投资者的队伍。都市房地产向多区域方向进展、都市面貌日新惠阳市改区的实施，使得惠州市区面积一下子扩大了6倍，惠州房地产开发呈现多区域多板块方向进展的趋势。从原来集中在南坛、下埔的商业中心区向周边区域扩散、从市中心向郊区进展，现在已形成了江北片区、东平片区、金山湖片区、演达片区各具特色的四大片区。脱离了市中心的制约后，惠州迎来了大盘时代，东江学府、荷兰水乡、蓝波湾等大盘相继出现。而42层的世贸中心出现，则将惠州高度提升到172米。二、惠州商业地产市场调查1、惠州商业地产市场概况上个世纪九十年代初的房地产泡沫给惠州房地产的进展带来了相当大的拖累，使得惠州房地产市场整体滞后于周边都市。房地产市场的落后，一方面导致房地产商品种类单一，一直以来差不多上住宅类商品一枝独秀，另一方面导致商业设施建设的落后，国内的要紧都市自1998年后，商业地产市场的进展都特不迅速，而2002年往常的惠州差不多上没有什么大型的商业设施。然而从2003年开始，随着惠州房地产市场复苏步伐越来越明显，以家居、建材业、社区超市为代表的商业设施开始大量涌现，金海马、三环、人人乐等本地及外来的大中型商业零售企业成为惠州商业进展的旗帜。商业的快速进展也带动了商铺投资市场的进展，从2003年开始商铺投资成为一般市民关注的焦点之一。但由于惠州市民关于上世纪90年代初期的房地产泡沫心有余悸，关于商铺投资的显得比较理性和慎重，并没有出现深圳、东莞等地商铺市场火爆的景象。依照对2004年在售商铺的调查，处于新兴都市商业中心和具有较大消费潜力的专业市场，均取得了不错的销售业绩，比如盛世清华家居商铺，世贸中心购物广场，女的世界、流行前线，美高国际建材城等。而由于许多新建住宅区的入住率不高，在其他都市较为受人关注的社区型商铺，在惠州却差不多处于无人问津的状态，大量的社区街铺空置。2、典型在售商业楼盘调查世贸中心购物广场位置：位于麦地路与新岸路交汇处，规模：总建筑面积40000平方米，其中一期24000平方米，二期16000平方米建筑形式与特征：写字楼裙楼商业形式，一期总共6层，二期共四层，一二期建成后联为一体。底层层高5.7米，2～6层，4.8米主力铺位大小：主力铺位建筑面积30-40平方米铺位使用率： 61％左右产权年限：40年销售价格（二期）：一层：均价24000元/㎡，最高27000-28000元/㎡二层：均价14000元/㎡三层：均价10000元/㎡按揭付款98折，一次性付款96折销售策略：一期销售1～6层，二期销售1～3层，所有铺位均包租10年，年回报率8%，按月支付租金。银行按揭情况：一期由福建兴业银行提供5成10年按揭，二期进展商自助按揭。经营定位： 一、二期1～4楼，人人乐进驻，一期5～6层进展商自己经营治理，初步预备做书城、餐饮等楼盘综合分析：该项目位于麦地路与新岸路交汇处，处惠州市新的商业核心区域，由于有知名连锁商业人人乐进驻，加上长期包租的承诺，关于市场具有比较大的吸引力，然而其铺位划分较大，单铺总价过高，限制了购买群体，使得整体的销售进度缓慢，一期销售面积才2万多平方米，销售期长达一年，另一方面，尽管是长期包租，然而租金却是按月发放，达不到返租降低首期门槛，扩大置业群体的目的。财宝广场位置：位于下角东路与下角南路交汇处规模：总建筑面积20000平方米建筑形式与特征：住宅裙楼商业形式，共4层，底层层高4.8米，2～4层，4.5米主力铺位大小：主力铺位建筑面积5～10平方米，临街铺位较大，为50~200平方米铺位使用率：53％左右产权年限：70年销售价格：一层：内铺均价13000元/㎡，外铺均价21000元/㎡二层：均价6500元/㎡按揭付款98折，一次性付款96折销售策略：只销售一、二层，包租12年，年回报率8%，第一年租金签合同时一次性支付，以后租金按月支付银行按揭情况：由工商银行提供5成10年按揭贷款经营定位： 商场整体由深圳民乐福超市租赁使用。楼盘综合分析：该项目位于下角东路与南路交汇处，，目前周边的商业设施较少，商业氛围并不浓厚，本项目的优势在于它填补一个商业空白区域，同时由于项目靠近规划中的东江二桥南桥头，具有一定的地段优势，但从项目目前的宣传情况看，除了12年包租外，项目整体卖点并不清晰，比较空泛，而作为大商家的民乐福也缺乏足够的号召力，整体销售情况一般。流行前线位置：东湖西路南侧规模：负一层至三层，共计12000平方米建筑形式与特征：住宅裙楼商业，一层为独立临街大铺位，二~三层为独立经营铺位主力铺位大小：二三楼铺位一般为20～30平方米，一楼临街铺位约100平方米左右使用率：58％产权年限:70年销售价格:一层：23000元/平方米二层：均价8000元/平方米三层：均价7000元/平方米销售策略：保底6%回报率包租10年，租金按月支付，假如出租给商户的租金超过6%，则由投资者与治理公司平分溢出租金；经营定位：青春时尚用品、新奇玩艺、魔术鬼屋以及麦当劳等流行快餐；招商政策:依照租赁年限（分半年，1年，3年、10年四个租赁期限）免租优惠:租赁三年，则免半年租金;租赁一年，则免三月租金租赁半年，则免一个月租金其他费用标准：进场费:每平方米200元治理费:5元/平方米/月广告费:3元/平方米/月楼盘综合分析：该楼盘从2004年7月份开始正式销售，从目前销售情况看，也并不十分理想，实际销售率应该在50%左右，该项目试图拷贝广州流行前线模式，但本项目地段位置及门前交通情况并不适合聚拢顾客人流，周边青青年消费人群也并无特不优势，从目前进场商户经营品种看，与麦地路女的世界也区不不大。第三部分惠州、义乌及周边地区小商品市场调查一、惠州市辖区内小商品市场调查1、惠州市惠城区小商品市场调查1）麦地南路－马庄路沿线麦地南路要紧为办公文化用品经营户，其中麦地市场内经营户要紧经营厨房用品、小家电及日用小百货，马庄路要紧以办公文具用品为主，有少量的儿童玩具。麦地市场与马庄路经营厨房、小家电及日用小百货有12家，经营文化、办公用品的有8家、钟表1家、玩具3家、饰品2家、袜子2家。附表1：麦地南路－马庄路沿线商户经营品种统计铺位名称经营品种经营面积捷兴日用百货炉具、热水器、抽油机、日用百货30创兴日杂货店抽油机、炉具、日用百货24顺发日杂货日用小百货、热水器、小家电30惠兴日杂货店热水器、小家电、日用小百货24华玉钟表眼镜店钟表、眼镜24麦地市场南门35号小家电、日用小百货24麦地市场南门36号小家电、日用小百货24小麦地市场西门床上用品、小百货、炉具50玉燕精品屋袜子、饰品、童装20惠路鞋行皮具、饰品、童装、玩具、包等30四季鞋屋鞋、袜子20建隆日杂货热水器、炉具、抽油烟机、日用百货40永隆五金商行小家电、小五金、日用百货50文辉文具用品文具、办公用品、、玩具35顺兴玩具玩具25文化用品办公用品、文具等50信诚文具文具、体育用品35朝阳文具文具、办公用品35红领巾配送中心小家电、小百货50盛记门市部小百货50文具店文具、办公用品30调查分析：在该区域内小商品经营户特征较为明显，沿麦地南路和马庄路要紧经营办公文具，麦地市场内则以厨房用品、小家电为主。缘故在于周边聚拢有大量办公楼以及实验中心、实验小学等学校。同时该区域也是比较大的旧民宅聚拢区域；厨房用品、小家电商户要紧从广州进货，玩具、文具则从广州、惠东、东莞等地都有；在该区域内经营商户大部分人差不多上来自广东省潮汕一带；租金水平：麦地市场一般租金是在65元/㎡.月，最高租金80—90元/㎡.月；马庄路最低的租金只有33元/㎡.月。2）南门路、水门路、中山南路沿线南门路、水门路、中山南路是惠州最早的商业中心区域，其差不多上围绕着惠州市商业步行街，经营历史比较悠久。在这些道路沿线要紧经营的小商品类不有日用小百货、办公文具、字画工艺品、美容、美发用品、饰品、床上用品以及服装等。附表2：南门路、水门路、中山南路经营品种统计铺位名称经营品种经营面积家儿乐妇婴用品、童车、玩具15南门钟表钟表15华都工艺城佛象、佛具、工艺礼品50惠生文具体育用品、办公用品、30德龙工艺工艺礼品60韦兰花艺礼品、工艺品30立信文体体育用品、办公用品、35顺和文具文具40永光文具文具、办公用品50睡康宁床上用品床上用品60梦丽莎床上用品床上用品70超能玩具玩具10华都佛具佛象、佛具、工艺礼品50小饰品、伞具小饰品15兴发镜画工艺画30玩具店玩具15珊珊化妆品化妆品30优质家用商品行日用小百货35创艺高饰品小饰品20昌记杂货店家用小百货50华轩文化用品文具、办公用品40富华百货商行小家电、炉具、日用百货30蓝天文具文化办公用品25床上用品店床上用品、山地自行车60富友玩具世界儿童玩具45公仔店饰品、玩具15百货集团文化用品商场文具、办公用品、儿童玩具90贵族皮具皮具、包25艺之廓美容美发用品店美容美发用具120安琪尔饰品、玩具102元商场日化用品、小五金、瓷器等80三和寝具床上用品45运动前线体育用品30添姿彩饰品25美坊玩具、眼镜、小饰品40袜子店男女各式袜子15嵩至轩画布、文具等20新奇女孩饰品、化妆品等12妈妈世界童装、童鞋、玩具40惠阳门市部办公用品、玩具、礼品30芳芳美容美化用品美容美发用品100康斯美容美发用品中心美容美发用品50摩登美容美发用品110文新文具办公用品、文具等35阳光星辰妆饰品饰品16工艺品坊工艺品8文房四宝店纸张、笔等13新雅美容美发用品美容美发用品150明记渔具渔具25钟记渔具渔具35添乐钓具渔具25渔业用品渔具、网具20南洋钓具渔具、网具25伟记渔具渔具、网具20亚钟渔具渔具、网具20渔具店渔具、网具25渔具店渔具、网具30渔具店渔具、网具25渔具店渔具、网具20雅丽斯美容化妆品30水门鱼缸批发部各种装饰花以及鱼缸等25调查分析：这些小商品经营户均处于临街门店的经营状态，要紧以零售为主玩具、文具、日用小百货要紧从惠东等地进货，美容美发用品、饰品等则要紧从广州进货，鱼具、字画等则来自上海、深圳等地；南门路沿线的租金为70—100元/㎡.月；水门路租金为60—110元/㎡.月；中山南路租金为50—100元/㎡.月；目前这些临街的小商品经营门店建筑都特不破旧，从都市进展看，处于旧城改造的范围，以后将能够作为本项目重点招商对象之一。3)水东路沿线（待补充）地理位置：位于水东西路铺位面积：主力铺位在50—60平方米经营品种：五金5家，文化办公用品5家，杂货21家，床上用品2家，工艺品4家，玩具8家经营方式：以批发为主，兼有零售进货点：要紧以广州为主，东莞有一部分租金：20—60元/平米·月4）桥西市场位置：环城西二路（西湖公园）规模：4326平方米（门面55间）建筑形式：老街老房子自由组合成的市场（除肉菜市场外）经营范围：肉菜、海鲜、水果、日用小商品、茶等租金：约70-100元/平方米/月治理费用：50元/月·铺市场经营品种统计（不含肉菜、水果等）经营品种茶叶海产干货粮油副食品日用杂货民间用品土特产五金服装针织间数341065334调查分析：该市场经营时刻约有10余年时刻，目前消费经营要紧对周边的居民，经营状况一直比较良好。市场由惠州工商所负责治理，由于市场经营历史比较悠久许多硬件设施都有所局限。卫生条件和秩序比较差。商户进货渠道要紧是广州、东莞等地图5）南门市场位置：南坛路规模：4900平方米（其中二层海鲜肉菜约900平方米）建筑形式：住宅商用楼和简易主题楼经营范围：肉菜、海鲜、水果、日用杂货、烟酒等租金：约70元/平方米/月治理费用：205元/月市场内经营品种统计（不含肉菜、水果等）经营品种鲜花海产干货粮油副食品日用杂货烟酒服装针织间数1613546南门市场旁的紫西岭二巷服装街（含南门、永发时装城）经营品种男女时装童装鞋珠宝针织用品其他间数8587288注：其他要紧为化装品、饰品、包、手袋、药店等服装街租金约100元/平方米/月，工商税费为200元/月·间，经营状况一般调查分析：南门市场经营时刻有20年时刻，经营户大约有80家，由于市场竞争比较激烈，目前该市场经营情况并不理想许多商户差不多上些下岗职工在经营小本生意进货渠道要紧集中在惠东和惠州亚太市场及城区的小商品批发商图6）龙丰市场位置：花园水中路规模：8000平方米（共两层）建筑形式：主题商城经营范围一层：肉菜、水果、海鲜、干货、粮油、小百货、日杂等二层：服装、童装、鞋、小饰品等装修状况一层：简易水泥地板、卷闸门、公共照明、风扇等二层：A区为玻璃门面，B区卷闸门。瓷砖地板、公共照明、天花吊顶通道：一层3米，二层主通道2.4米，副通道1.8米，层高3米租金：一层：80-100元/平方米/月二层：50-60元/平方米/月工商治理费：100元/月·间市场治理费：120元/月·间一层小商品经营品种统计（不含肉菜、水果）经营品种鞋、包海产干货粮油副食日用杂货精品饰品小电器烟酒服装针织其他间数38201424645注：其他要紧包括眼镜、音像、药店、通讯店二层约4000平方米全部为服装、鞋包和饰品调查分析：龙丰市场坐落于惠州商业中心地带，离汽车站咫尺，交通便利，市场批零兼营，经营状况较好；龙丰市场是惠州最早、规模最大的的农副产品、小商品市场。其二层服装市场是2004年7月改装开业，目前经营状态一般，有部分商家在转让铺位。市场内服装、小商品商户物资一般来源于广州、惠东等地7）东平市场位置：东湖西路规模：7500平方米（共三层）建筑形式：商住楼经营品种：负一层：服装、小商品、小百货约2500平方米（120间商铺）一层：肉菜二层：家具城租金：25-30元/平方米/月治理费用：80元/月市场经营品种统计（不含肉菜）经营品种鞋类粮油副食品针织日用杂货饰品服装针织间数827342120调查分析：市场于93年开业至今，往常生意比较稳定，现在由于同类市场太多，经营一直不太景气，加上目前处于淡季期间，经营服装类的商家生意都为清淡。小商品市场要紧由附近的老顾客来光顾，情况略好。进货渠道要紧来源于惠东市场图8）桥东市场位置：东沙江（水东南路）规模：建筑面积6118平方米（其中门面114间、石台351档）建筑形式：单体简易商住楼经营品种：肉菜、海鲜、水果、日用杂货、粮油、服装、鞋帽等租金：约40-60元/平方米/月治理费用：80元/月市场经营品种统计（不含肉菜）经营品种粮油、干货日用杂货服装鞋帽其他间数1468014注：其他要紧包括水产品、食品、餐厅等调查分析：桥东市场，要紧集中于老街居民消费及集市地段，市场成立于83年，有20几年的历史。2000年定位为正规的农产品交易市场。桥东市场的形成也为水东路带来了许多的小商品经营户，经营品种都围绕日常生活用品为主题，目前街面经营状况较差。尤其服装生意清淡；进货渠道要紧来自惠东及惠州城区批发户；市场内外地人经营户较多。图9）小金口市场位置：广汕公路规模：建筑面积3万平方米建筑形式：商住楼经营品种：肉菜、海鲜、水果、日用杂货、粮油、服装、鞋帽等租金：一层：48元/平方米/月二层：28元/平方米/月治理费用：40元/月工商税费：100元/月市场经营品种统计（不含肉菜、水果、海鲜）商场装修状况：瓷砖地板、天花吊顶、卷闸门、防火隔墙市场内经营品种统计列表：经营品种粮油、副食品、干货日用杂货饰品精品服装鞋帽针织童装其他间数17136101594215调查分析：小金口市场是小金口镇最大的综合批发市场，有几十年的历史，原来是由铁皮屋和老房子组建的民间菜市集散地。2001年政府对其进行改建，实行短期产权式的租赁方式。目前也确实是惠州较大的综合批发市场；肉菜、果类经营状况比较稳定，服装、粮油经营状况较差，许多商家都有转让铺位的意向，童装区经常有不开市的现象；商户货品来源要紧是惠东、广州等地；差不多上都明白有本市场的存在。图2、惠州周边各县小商品市场调查：1）博罗县博罗县商业还处于传统的肉菜集贸市场时期，小商品经营户一般都聚拢在肉菜市场周边，进货渠道大多来自惠东、太平等周边地区，关于本项目比较感兴趣。博罗中心市场位置：博罗商业大道市场规模：老市场2层约3000平方米，3层约1300平方米新市场约1600平方米（共两层）建筑形式：骑楼商住铺位形式：独立商铺主力铺位大小：8平方米左右，面宽2米，进深4米通道宽度：2.5米层高：约3米市场规划的配套设施：银行消费者到达市场的交通方式：三轮车、公交车、摩托车市场配套设施情况：没有配套仓库、长途汽车站约500米平面布局图：要紧经营品种：针织、鞋、服装与少部分小家庭用品各楼层经营品种区划：1层肉菜市场2层服装、针织3层鞋类、服装商户来源：本地为主商户性质：均为代理经营户商品来源：广州、东莞太平、惠东、石龙等客户来源：零售为主，以本地客户为主各楼层租金水平：2层：45元/平方米/月3层：30-40元/平方米/月新市场免租一年租金缴纳方式：按月支付治理费用：2层：110元/月·间3层：100元/月·间经营状况综述：要紧以熟客为主，经营情况目前在博罗确实是比较好的市场图城北市场位置：博罗汽车站旁市场规模：单层约800平方米街道：约60间商铺建筑形式：骑楼商住铺位形式：独立商铺主力铺位大小：20平方米，一般4×5通道宽度：3.5米层高：约3.5米消费者到达市场的交通方式：三轮车、公交车、摩托车市场配套设施情况：长途汽车站约100米平面布局图：市场内要紧经营品种：服装、针织、鞋街道要紧经营品种：生活用品、杂货、水果、粮油、小电器、五金等各楼层经营品种区划：1层：肉菜市场2层服装、针织商户来源：本地为主商户性质：均为代理经营户商品来源：广州、东莞太平、惠东、本地等客户来源：零售市场以本地为主各楼层租金水平：15元/平方米/月街道租金：25元/平方米租金缴纳方式：按月支付工商治理费用：免经营状况综述：目前二层服装市场经营状况较差，许多商铺差不多关门，经营户比较休闲都在打牌。街道杂货市场经营状态，也呈冷淡，生意较好要紧集中早晚间。图博罗老街市场位置：博罗解放路市场规模：约有80间经营户建筑形式：骑楼商住铺位形式：独立商铺主力铺位大小：10平方米通道宽度：6米铺位面宽与进深：3*3层高：约3米市场规划的配套设施：银行、餐饮、邮政等消费者到达市场的交通方式：三轮车、公交车、摩托车市场配套设施情况：无仓库、长途汽车站约800米、码头100米要紧经营品种：生活用品、杂货店、水果店、小五金等各楼层经营品种区划：属于街道经营的市场商户来源：本地为主商户性质：均为一般经营户零售+批发商品来源：广州、惠东、本地等客户来源：市场以本地为主各楼层租金水平：滩档：100元/月·平方米）铺位：125元/月·12平方米租金缴纳方式：按月支付治理费用：约200—350元/月经营状况综述：该市场为博罗最早的小型批发街，以往为集市的重心地段，商家都源于本地居民。目前许多镇边的士多店前来进货经营。由于该街是经营范围比较丰富，人流比较集中，故生意状况良好，尤其早晚。图新世纪农副批发市场位置：博罗侨西西路市场规模：建筑面积约1.2万平方米建筑形式：骑楼3层商铺铺位形式：独立商铺主力铺位大小：40平方米装修情况：商铺为卷闸门，一般水泥地面通道宽度：6米铺位面宽与进深：4*10层高：约3.2米市场规划的配套设施：无消费者到达市场的交通方式：三轮车、公交车、摩托车市场配套设施情况：无仓库、长途汽车站约900米平面布局图：要紧经营品种：肉菜、水果、粮油、干货、家庭日常用品、餐饮等各楼层经营品种区划：中心位置为肉菜市场、周边为农副食品商户来源：本地为主商户性质：均为一般经销经营户商品来源：广州、惠东、本地等客户来源：零售，服务本地为主各楼层租金水平：租金为10—15元/平方米·㎡租金缴纳方式：按月支付治理费用：50元/月工商税收：60元/月经营状况综述：该市场开业时刻已有3年，目前有80%以上的商铺尚未出租。经营情况较差，其中肉菜市场为免费出租给经营户。周边街铺也显得比较冷清。2）惠阳区商贸广场—精品坊、首层饰品位置：惠阳区崇雅路商贸广场3层精品坊市场规模：约800平方米（共80间经营户）首层饰品市场：约500平方米建筑形式：商场内商铺精品坊铺位形式：独立商铺首层饰品市场：统一收银装修状况：瓷砖地面、荧光照明、中央空调、玻璃门面主力铺位大小：8—15平方米通道宽度：2米铺位面宽与进深：4*2层高：约3米市场规划的配套设施：银行、大型商场消费者到达市场的交通方式：三轮车、公交车、摩托车、长途车、私家车等市场配套的客运站、货运站仓储等配套设施情况：无仓库、长途汽车站约100米平面布局图：要紧经营品种：时尚饰品、家居精品、包、玩具、电子玩具等各楼层经营品种区划一层：首饰、工艺精品、手机、小电器、服饰、眼镜、书店等二层：男女时装、针织用品等三层：精品坊、家具商户来源：本地为主商户性质：均为代理经营户商品来源：广州、惠东、深圳等客户来源：学生、工薪阶层、白领阶层各楼层租金水平4.9㎡=1100元/月（含所有费用）相当于约200元/平方米/月租金缴纳方式：按月支付治理费用：租金内含经营状况综述：商贸广场精品坊于04年9月开业，目前经营状况中等，由于在商贸广场内经营，同类商品比较相似和竞争大，因此有许多经营户都觉得前景不是专门乐观，许多在转让状态中。一层首层饰品市场经营状况较好。图长运购物广场位置：南大街（客运站旁）市场规模（服饰、小商品市场）：约1500平方米建筑形式：商场内商铺铺位形式：独立商铺主力铺位大小：15平方米通道宽度：2米铺位面宽与进深：3*5层高：约3—3.2米市场规划的配套设施：客运站、酒店及其他设施消费者到达市场的交通方式：三轮车、公交车、摩托车、长途汽车、私家车等市场配套设施情况：无仓库、长途汽车站约80米要紧经营品种：鞋、服装、饰品、精品、女士用品、化装品等商户来源：本地为主商户性质：均为代理经营户商品来源：广州、东莞太平、惠东、深圳、佛山等客户来源：本地居民、打工阶层、学生为主经营状况综述：该商场经营时刻有10年历史，市场离车站较近，人流较多，因此生意比较稳定，转让费用都达1万多元/间。租金及经营成本调查各楼层租金水平：铺位70—80元/平方米/月，柜台100元/米租金缴纳方式：按月支付治理费用：13元/平方米/月华都广场位置：白云五路市场规模（服饰、小商品市场）：约1000平方米建筑形式：商场内商铺铺位形式：独立商铺主力铺位大小：20平方米通道宽度：2.5米铺位面宽与进深：4*5层高：约3—3.2米市场规划的配套设施：客运站、酒店及其他设施消费者到达市场的交通方式：三轮车、公交车、摩托车、长途汽车、私家车等市场配套的客运站、货运站仓储等配套设施情况：无仓库、长途汽车站约80米平面布局图：（略）经营状况调查要紧经营品种：鞋、服装、饰品、精品、皮包皮具、家居饰品等商户来源：本地为主商户性质：代理经营户商品来源：广州、东莞、惠东、深圳等客户来源：本地居民、工薪阶层等经营状况综述：该商场开业时刻约3年时刻，经营状况良好，尤其是餐饮部分。租金及经营成本调查租金水平：铺位150元/平方米/月租金缴纳方式：按月支付治理费用20元/平方米/月杂货大街位置：惠阳区南门大街市场规模：102间经营户（两条主街）建筑形式：商铺与住宅精品坊铺位形式：独立商铺装修状况：略主力铺位大小：15—30平方米通道宽度：主街道约8米，副街道约5米铺位面宽与进深：不一，层高：约3米市场规划的配套设施：银行、商场、酒店等消费者到达市场的交通方式：三轮车、公交车、摩托车、长途车、私家车等市场配套设施情况：无仓库、长途汽车站约300米平面布局图：经营状况调查要紧经营品种：小家电、针织、床用、服装、钟表、电器、日用百货、音像、等层经营品种比例（102间）经营业态电器小家电针织床用品服装日用百货杂货钟表陶瓷五金其他间数192682031259商户来源：本地为主商户性质：代理经营户商品来源：广州、顺德、佛山、东莞、本地等客户来源：当地居民、周围乡镇等租金及经营成本调查租金水平：30—50元/平方米/月租金缴纳方式：按月支付治理费用：租金内含经营状况综述：该杂货市场是惠阳最有历史性质的市场，整街都围绕杂货为主题。由于历史缘故，该区域的经营户都守着熟客生意为主，经营状况显得比较娴静，生意也一般，但有专门丰富针对性的消费市场（对农村、乡镇等）图3）龙门县龙门县是一个农业县，农村人口占比重占85%，又处山区经济不发达，工业支柱性产业为水泥制造业，因此商品经济不是特不活跃，商业因此不够繁荣，没有形在专门的交易批发市场，目前龙门县的商业要紧集中在新兴路与太平新路交汇的区域，其中新兴路主日用百货、针织品、小五金、鞋包、陶瓷、服装，总共约有商家40家，商品的档次比较低。要紧是龙门县所辖的乡镇来此少量的批发。龙门县部分小商品经营户调查日化用品店（张先生）经营品种：洗发水等日化用品进货点：广州美姿城顺兴日用品商店（吴先生）经营品种：小五金、小家电、陶瓷等进货点：广州沙溪、蓝天等市场百货日用品店（黄小姐在太平新路）经营品种：日用百货、针织用品进货点：广州洛溪、惠东兴华五金电器行经营品种：五金、小家电、家用电器进货点：广州洛溪五金市场销货渠道：要紧是龙门县下面一些乡镇能够过来批点货，价格要相对廉价点。艺文商品店（康锡枝老总）经营品种：办公文化用品进货点：一般到广州市进货小天使妇婴用品专卖店经营品种：VCD、益智食品、玩具、日用品等进货点：广州白马服装市场以及谊德路玩具市场百货商店（麻老总）经营品种：日用百货、小家电、陶瓷等进货点：广州龙门县小商品市场综合分析：龙门县经济不发达，差不多上属于内陆农村地区传统小商品消费形态，小商品是专门有市场的。关于在惠州建如此一个大型小商品市场，大多数经营者比较认可。4）惠东县惠东县服装以及制鞋业产业的发达，因此由于其产业基础而催生出来要紧以服装、鞋类专业市场。目前惠东专业市场要紧有富民服装市场、平山中心市场、长春服装批发市场、银基服装、鞋批发市场以及惠东蔬菜批发市场。小商品市场要紧集中在平山中心市场一楼以及人民北路有些零散小商品经营户。惠东县目前是惠州地区重要的商品集散地，商品交易活跃，市场繁荣。其商品要紧辐射惠州市、河源市、深圳市、汕尾市等地区。专业市场差不多概况市场名称市场位置市场规模平山中心市场位于惠东县建设路总规模约25000平方米,共五层单层面积约5000平方米建筑规划建筑形式铺位形式主力铺位大小商业建筑独立铺位约5—6平方米铺位装修通道宽度层高轻质板隔，卷帘门主通道2.4米,次通道1.8米,最小通约1.2米约5米铺位分割市场内部配套市场外部配套铺位宽约2.5米,进深约2米内通要紧以走梯为主,没有空调停车位比较少,没有配送中心,出货要紧以人力拉运为主消费者到达市场的交通方式要紧以公交车以及摩的为主经营状况调查各楼层经营规划租金水平一楼饰品、日化用品、针织、皮具、箱包、领带、内衣、百货、玩具、童装、鞋、帽子等小商品区租金约100—140元/月.㎡,现招商的租金300元/月.㎡,第二年加30%租金二楼男女服装、牛仔服装、内衣等500—800元/月.㎡三楼成衣批发350—500元/月.㎡四楼成衣批发600—900元/月.㎡商户种类商户来源一楼要紧以本地商户为主，二、三楼要紧以广东省内商户为主，四楼要紧以外省商户为主商户性质一、二、三楼要紧以经销商为主，四楼以厂家为主商品来源一楼要紧以广州、义乌为主二、三楼服装要紧以广州、福建石狮为主四楼要紧为本地小工厂加工为主批发客户来源批发客户要紧来自惠州地区以及深圳、东莞、河源、汕尾等地租金缴纳方式租金要紧以一年一交治理费用110元/月工商税费工商费170元/月，国税288元/月，地税58元/月典型商户物资成本商户的物资成本服装类的成本占其销售价的40%—50%左右，小商品的物资成本占其销售价格的60%—70%综合概述平山中心市场建了约7年，市场经营好，现在四楼由外地商户做起来了，平山中心市场要紧以批发为主少量的零售。平山中心市场一楼小商品经营不行，有2/3的商户要撤场，现商场正重新招商，一楼部分改为成衣如接着做小商品以及小百货要加租金。一楼小商品商户普遍反映小商品生意利润薄不能承受更高的租金，有的商户差不多搬迁了，大量的商户正在清理物资。平山中心市场由于部分物业是业主自己经营不用缴纳租金,竞争力相对比较强点。平山中心市场商户要紧以经销商为主约占70%，厂商约占30%。市场一、二、三楼商户要紧以广东商户为主，四楼要紧以东北、湖北、江西、湖南商户等外地商户惠东市场综合分析：惠东市场形成了一定的规模，而且时刻比较长，具有一定的知名度和区域阻碍里；惠东专业市场相对比较集中，要紧以经销商为主，市场经营比较好；由于惠东市场转型，关于其小商品经营户，应该成为我市场大力争取的对象。二、深圳、东莞、广州小商品市场调查1、东莞小商品市场调查东莞小商品市场要紧集中在太平一带，要紧以服装、电子大市场为依托，催生了小商品市场的建设。目前虽尚无集中的、具规模的小商品专业市场，但从针头儿线脑儿、鞋带儿、纽扣儿、拉锁儿、牙签儿到精巧的礼品、精美的饰物；从鞋袜、围巾、帽子、服装到毛纺织品；从各种玩具、打火机到电视机、红木家具、各种五金工具和电子产品。凡是日用百货中人们能想到的，均能在太平小商品批发市场内找到。1）镇口小商品市场（市场一角）市场名称镇口灯光夜市市场地址虎门镇口市场规模1000多平方米建筑及规划调查建筑形式临时建筑，带仓储阁楼。铺位形式街铺与内铺结合装修情况简陋通道宽度主入口通道：6米；内铺通道：2.5米铺位面宽及进深4米*3米层高5.5米市场内规划的配套设施无消费者到该市场的交通方式服务周边工业区，步行市场配套的客运站、货运站、仓储等配套设施情况无平面布局图经营状况调查要紧经营品种针织内衣、塑料制品、小家电、旧图书、服装鞋袜、箱包。各楼层经营品种区划混杂经营，无商业规划。商户种类商户来源：本地居民和部格外来人员。商户性质：零售经销户。商品来源镇口工业区厂家尾货。批发客户来源无经营状况综述一般。租金及经营成本调查各个楼层租金水平街铺：30~50元/平方米内铺：10~30元/平方米租金缴纳方式月缴。治理费用无工商税费无典型商户物资成本2）富民商业大厦小商品经营区市场名称富民商业大厦一楼饰品区市场地址港口路市场规模约4000平方米建筑及规划调查建筑形式铺位形式独立铺位装修情况标准装修通道宽度3米铺位面宽及进深4米*5米层高4米市场内规划的配套设施银行、餐饮、信息中心、货运代理。消费者到该市场的交通方式绝大部分客户备车自提。市场配套的客运站、货运站、仓储等配套设施情况流转型批发市场，外有大平巴士站、银龙客运站。内有地下停车场。平面布局图经营状况调查要紧经营品种针织内衣、包装袋、美容化妆品、洗涤用品、日用小百货、小饰品、帽子。各楼层经营品种区划商户种类商户来源：本地商户占30%，湖北、湖南、江浙等外地占70%。商户性质：厂家约占60%经销、代理商约占40%。商品来源珠三角及虎门本地，江浙一带。批发客户来源全国各地二级服装市场，百货柜台。经营状况综述目前该市场经营稳定，大多与惠州商户有生意往来，属一级批发。并将于今年5月整体迁入富民小商品内衣批发市场经营租金及经营成本调查各个楼层租金水平一层饰品区：2万/15平方米标准铺位。租金缴纳方式月缴治理费用200元/户工商税费国税：300~400元/户地税：100~200元/户工商税：200~300元/户典型商户物资成本3）黄河时装城商业步行街小商品经营区市场名称黄河时装城商业步行街市场地址港口路市场规模约600平方米建筑及规划调查建筑形式步行街铺位形式街铺装修情况无通道宽度5米铺位面宽及进深2米*5米层高市场内规划的配套设施依托黄河时装城的配套，有货运代理。消费者到该市场的交通方式公路客运市场配套的客运站、货运站、仓储等配套设施情况流转型批发市场，外有大平巴士站、银龙客运站。内有地下停车场。平面布局图经营状况调查要紧经营品种小家电、男士用品、针织内衣、日用小百货、小饰品、帽子、手表、玉器。各楼层经营品种区划商户种类商户来源：本地及部分湖北商户商户性质：经销商。商品来源来自东莞厂家。批发客户来源零售为主。经营状况综述以零售为主，要紧是依托黄河时装城的人流，服务光顾客户租金及经营成本调查各个楼层租金水平5000~6000元/10平方米标准铺位。租金缴纳方式月缴。治理费用100元/户工商税费租金含税费。其中：国税100~200元/户；地税100元/户；工商税100元/户。典型商户物资成本4）富民小商品内衣批发市场市场名称富民小商品内衣批发市场（原富民鞋业批发市场旧址）市场地址沙太路市场规模约8000平方米，共有全开放型商铺125个。建筑及规划调查建筑形式商业步行街铺位形式全开放型商铺装修情况统一外装修（不包铺位内装修）。通道宽度5~8米铺位面宽及进深5米*6米层高3米市场内规划的配套设施无消费者到该市场的交通方式陆路交通市场配套的客运站、货运站、仓储等配套设施情况客户自提。平面布局图经营状况调查要紧经营品种小商品，针织内衣。各楼层经营品种区划小商品，针织内衣各约占50%商户种类商户来源：富民商业大厦一层饰品区商户迁入，部格外来经营户。商户性质：大部分是经销、代理商商品来源珠三角、东莞本地厂家及部分江浙厂家。批发客户来源全国各地。经营状况综述多数商户来自富民一楼饰品区的迁出对象，经营状况一般。租金及经营成本调查各个楼层租金水平按位置不同每平方米50元至150元不等。2005年1月起至2006年12月底2年内，按富民目前第一手租金（50元/平方米~150元/平方米）计租，2007年1月至合同期满的15个月内租金在原基础上递增100%，全部由富民统一招商收租，合同期满后交由原铺主按市场租金行情收租。租金缴纳方式月缴。目前按50%标准计收。治理费用免工商税费免典型商户物资成本5）广贸精品广场市场名称广贸精品广场和生文具批发市场市场地址港口路市场规模有广贸大厦、旅游大厦、永安楼、永新楼、永业楼五个商业裙楼组成。建筑及规划调查建筑形式商业步行街铺位形式全开放型商铺装修情况统一外装修（不包铺位内装修）。通道宽度铺位面宽及进深5米*12米带夹层层高3米市场内规划的配套设施无消费者到该市场的交通方式陆路交通市场配套的客运站、货运站、仓储等配套设施情况与黄河时装城相邻，有太平客运站、多家货运代理点。平面布局图经营状况调查要紧经营品种小百货，针织内衣、军需劳保、文体文具办公用品、花蓝礼品、服装辅料、音像制品、电池总汇等。各楼层经营品种区划街铺经营，无严格商业规划。商户种类商户来源：来自全国各地经营商户。商户性质：大部分是经销、代理，部分厂家。商品来源要紧来自珠三角、东莞本地厂家及部分江浙厂家。批发客户来源全国各地。经营状况综述该市场商机无限，商户经营稳定，大多做批量的客户生意，经营状况好。租金及经营成本调查各个楼层租金水平7000元/16~19平方米/间18000元/59平方米/间租金缴纳方式月缴。治理费用无，缴纳少量卫生、冶安费。工商税费国税：200~300元/户；地税：600元左右/户工商费：200~300元/户典型商户物资成本2、深圳小商品市场调查依照有关资料统计，深圳小商品市场容量在80亿元以上，且以10％以上的速度增长。然而目前深圳的小商品批发市场大都经营品种不全、规模小、经营环境差、辐射商圈半径有限。1）福田服装市场小商品一条街市场名称福田小商品一条街市场地址福田区福庆路，福田服装市场后市场规模建筑及规划调查建筑形式居民楼一层铺位形式街铺装修情况商户自己装修通道宽度铺位面宽及进深4米*10米层高3米市场内规划的配套设施无消费者到该市场的交通方式市场配套的客运站、货运站、仓储等配套设施情况平面布局图经营状况调查要紧经营品种玩具、针织品、烟酒、茶叶茶具、床上用品、童装童鞋、小百货。各楼层经营品种区划商户种类商户来源：多为潮州商人商户性质：经销、代理商商品来源珠三角，潮汕一带。批发客户来源批零兼营，多为周边客户。经营状况综述以零售为主，要紧是服务周边需要。对惠州开店兴趣普遍不大，但希望深圳地区能有一个上规模的小商品市场，目前经营状况较好。租金及经营成本调查各个楼层租金水平100元/月.平方米左右。租金缴纳方式月缴。治理费用工商税费国税：200~300元/户地税：100~200元/户工商费：200~300元/户典型商户物资成本2）东门·湖贝路小商品一条街市场名称湖贝路小商品一条街市场地址湖贝路市场规模40余间街铺建筑及规划调查建筑形式大多为临时建筑铺位形式街铺装修情况简易通道宽度铺位面宽及进深4米*15米层高市场内规划的配套设施消费者到该市场的交通方式市场配套的客运站、货运站、仓储等配套设施情况平面布局图经营状况调查要紧经营品种日用小百货、小食品、烟酒茶叶。各楼层经营品种区划商户种类商户来源：大多为潮州小商人。商户性质：经销、代理分销商商品来源来自珠三角大的一级批发市场以及潮汕地区厂家。批发客户来源市内周边士多店、百货、小超市。经营状况综述自东门开埠以来，就开始在那个地点做这类生意至今，供货渠道要紧是深圳大街小巷的士多店以及为数众多的中、小型超市，与惠州地区有生意往来，属上限批发租金及经营成本调查各个楼层租金水平350元左右/平方米租金缴纳方式月缴治理费用工商税费国税：200~300元/户地税：100~200元/户工商费：200~300元/户典型商户物资成本3）罗湖·黄贝岭商城小商品市场市场名称黄贝岭商城小商品市场市场地址新秀路市场规模20余家。建筑及规划调查建筑形式与肉菜市场相邻。铺位形式独立铺位。装修情况简易通道宽度3米铺位面宽及进深4米*5米层高4米市场内规划的配套设施消费者到该市场的交通方式市场配套的客运站、货运站、仓储等配套设施情况平面布局图经营状况调查要紧经营品种小百货、针织内衣、服装各楼层经营品种区划商户种类商户来源：新秀村居民。商户性质：经销。商品来源周边厂家尾货。批发客户来源经营状况综述一般租金及经营成本调查各个楼层租金水平30~50元/平方米租金缴纳方式月缴治理费用无工商税费无典型商户物资成本4）布吉农批小商品市场市场名称布吉农批小商品市场市场地址布吉农批内市场规模300余家建筑及规划调查建筑形式专业市场铺位形式独立铺位装修情况简易装修通道宽度3米铺位面宽及进深8米*6米层高6米市场内规划的配套设施多家银行、停车场、邮局、装卸队。消费者到该市场的交通方式市场配套的客运站、货运站、仓储等配套设施情况平面布局图经营状况调查要紧经营品种百货、餐料、茶叶茶具、食品、烟酒、干货、土特产、饮料、粮油。各楼层经营品种区划商户种类商户来源：福建、潮汕、河南、广西、湖南。商户性质：经销商、厂家、代理商。商品来源多数商家是由厂家直接进货，而厂家要紧以广州为主，假如商户进货较多而取货不方便，厂家会送货上门，做荼叶的商户也会在福建进货。有稳定的客户群，以罗湖福田的为主，南山较少，假如有南山商户定货在千元以上的会送货上门。批发客户来源深圳及周边经营状况综述该市场是特区内最大的农批市场，做小百货及烟酒荼的商户在三百家左右。市场经营时刻较长，租金在70元/M2左右，位置不同租金会有些变动，经营状况良好租金及经营成本调查各个楼层租金水平6300元/70~75平方米标准铺位租金缴纳方式月缴治理费用免工商税费免典型商户物资成本3、广州小商品市场调查广州小商品批发市场数量较多，各个市场经营品种比较专一，如一德路以玩具、文具、精品为主，仰忠街一带是专业的饰品批发市场，三元里则是低档小百货日用品批发市场。1）一德路小商品批发市场一德路小商品批发市场群，一德路小商品批发市场分布在一德西、一德中、一德东路以及海湾广场附近，要紧有国际玩具文具礼品城、中港玩具城、艺景园玩具精品城、一德谊园精品文具批发市场、德宝交易市场、高雅月历礼品文化精品城、朗能文具精品批发市场、金晋精品广场、广菱广场国际批发中心，另外在一德西路口，以及国际玩具文具礼品城一楼临街铺位形成了一条专营胶袋的街市。其中经营时刻较长、品种较多、规模较大的是国际玩具文具礼品城。市场名称国际玩具文具礼品城地址广州市一德路西390号规模五层，负一到正四，建筑面积约30000平方米建筑及规划形式建筑形式商业楼铺位形式独立间隔主力铺位大小内铺10~20，墙铺20~40装修情况装修简单陈旧；临通道以玻璃隔断，铺位之间用板材隔断，隔断到顶，统一安装卷闸门；3-4楼，大面积铺位全玻璃隔断，较高档。通道宽度2~2.5米，其中占道经营情况比较严峻，导致通道拥挤铺位进深与面宽小铺位：宽2米，长2.5~5米；大铺位进深5米，面宽4米；层高统一石膏吊顶，高2.8米市场内规划的配套设施电梯（10部），货梯一部，步行梯两处（除消防梯）消费者到达市场的方式公交车，小货车市场配套的客运站、货运站仓储等配套设施情况有公交车站、物流配送公司；在周边农民房租用廉价仓库经营状况调查要紧经营品种负一层：玩具、文具、精品(有用面积)月租金500元/平方米各楼层经营品种规划一层：玩具、文具、精品月租金1000元/平方米二层：玩具、文具、精品月租金1000元/平方米三层：玩具展销厅（50~100）——四层：玩具展销厅（50~100），空置较多——商户种类以厂家直接设点为主，要紧来自广东地区与福建地区等商品来源珠三角、福建生产厂家批发客户来源广州市周边零售经营户；经营状况综述经营状况良好，市场差不多营四、五年，最初的租金在100~200元/平方米，由于市场经营较旺，想要进场的商户越来越多，租金被炒高到原来的5倍。租金及经营成本租金缴纳方式按月交纳治理费用18元/平方米工商税费工商费120元/月；地税350元/月；国税110元/月典型商户物资成本物资批发与零售差价在50%左右一德路集中了如此之多的玩具文具精品批发市场，市场竞争的激烈程度可想而知，随着新兴市场的崛起，一些落后的小型的批发市场不断走向下坡路，如：德进小商品综合批发市场。市场名称德进小商品综合批发市场地址广州市一德路中规模3000平米建筑及规划形式建筑形式商业楼铺位形式独立商铺主力铺位大小10~20平方米装修情况有中央空调、统一吊顶、卷闸门、档次不高通道宽度2.5米铺位进深与面宽门宽3-6米,进深2-4米层高2.8米市场内规划的配套设施只有一层消费者到达市场的方式公交车或私人货车市场配套的客运站、货运站仓储等配套设施情况一德路公交车站，海珠广场站地铁经营状况调查要紧经营品种工艺精品、文具、水晶玻璃、发饰各楼层经营品种规划（只有一层）商户种类商户以经销商或代理商为主，也有厂家直销商品来源有少数西北地区厂家，大多数是广东省