工程造价的前期估算基础知识讲义5

1案例背景：某拟建年产30万吨铸钢厂，根据可行性研究报告提供的已建年产25万吨类似工程的主厂房工艺设备投资约2400万元。已建类似项目资料：与设备投资有关的各专业工程投资系数，如表1所示。与主厂房投资有关的辅助工程及附属设施系数，见表2。五、综合案例分析表1与设备投资有关的各专业工程投资系数加热炉汽化冷却余热锅炉自动化仪表起重设备供电与传动建安工程0.120.010.040.020.090.180.40表2与主厂房投资有关的辅助工程及附属设施投资系数动力系统机修系统总图运输系统行政及生活福利设施工程工程建设其他费0.3000.202五、综合案例分析本项目的资金来源为自有资金和贷款，贷款总额为8000万元，贷款利率为8%（按年计息）。建设期3年，第1年投入30%，第2年投入50%，第3年投入20%。预计建设期物价年平均上涨率3%，投资估算到开工的时间按一年考虑，基本预备费率5%。问题：1.已知拟建项目建设期与类似项目建设期的综合价格差异系数为1.25，试用生产能力指数估算法估算拟建工程的工艺设备投资额；用系数估算法估算该项目主厂房投资和项目建设的工程费和其他费投资。2.估算该项目的建设投资，并编制建设投资估算表。3.若单位产量占用流动资金额为：33.67元吨，试用扩大指标估算法估算该项目的流动资金。确定该项目的建设总投资。3五、综合案例分析分析要点：本案例所考核的内容涉及了建设项目投资估算类问题的主要内容和基本知识点。投资估算的方法有：单位生产能力估算法、生产能力指数估算法、比例估算法、系数估算法、指标估算法等。本案例是在可行性研究深度不够，尚未提出工艺设备清单的情况下，先运用生产能力指数估算法估算出拟建项目主厂房的工艺设备投资，再运用系数估算法，估算拟建项目建设投资的一种方法。即：首先，用设备系数估算法估算该项目与工艺设备有关的主厂房投资额；用主体专业系数估算法估算与主厂房有关的辅助工程、附属工程以及工程建设的其他投资。其次，估算拟建项目的基本预备费、涨价预备费，得到拟建项目的建设投资额，得到拟建项目的建设总投资。4五、综合案例分析问题1：1.拟建项目主厂房工艺设备投资式中：C2——拟建项目主厂房工艺设备投资C1——类似项目主厂房工艺设备投资

Q2

——拟建项目主厂房生产能力Q1

——类似项目主厂房生产能力n——生产能力指数，由于2可取n=1f——综合调整系数具体理论分析步骤如下：5五、综合案例分析2.拟建项目主厂房投资=式中：——与设备投资有关的各专业工程的投资系数拟建项目工程费与工程建设其他费=式中：——与主厂房投资有关的辅助及附属设施投资系数6问题2：1.预备费=基本预备费+涨价预备费式中：基本预备费=（工程费+工程建设其他费）基本预备费率涨价预备费——建设期第t年的工程费+工程建设其他费+基本预备费f——建设期物价年平均上涨率m——建设前期年限2.建设期贷款利息=∑（年初累计借款+本年新增借款2）贷款利率3.建设投资=工程费+工程建设其他费+基本预备费+涨价预备费问题3：流动资金用扩大指标估算法估算：项目的流动资金=拟建项目年产量单位产量占用流动资金的数额拟建项目总投资=建设投资+建设期贷款利息+流动资金7问题1解：1.估算主厂房工艺设备投资：用生产能力指数估算法主厂房工艺设备投资=2.估算主厂房投资：用设备系数法估算主厂房投资=3600（1+12%+1%+4%+2%+9%+18%+40%）

=3600（1+0.86）=6696万元其中，建安工程投资=36000.4=1440万元设备购置投资=36001.46=5256万元3.工程费与工程建设其他费=6696（1+30%+12%+20%+30%+20%）

=6696（1+1.12）

=14195.52万元五、综合案例分析8问题2解：1.基本预备费计算：基本预备费=14195.525%=709.78万元由此得：静态投资=14195.52+709.78=14905.30万元建设期各年的静态投资额如下：14905.330%=4471.59万元14905.350%=7452.65万元14905.320%=2981.06万元五、综合案例分析92.涨价预备费计算：由此得：预备费=709.78+1100.98=1810.76万元五、综合案例分析103.建设期贷款利息计算：第1年贷款利息=（0+800030%2）8%=96万元第2年贷款利息=[（800030%+96）+（800050%/2）]8%=（2400+96+4000/2）8%=359.68万元第3年贷款利息=[(2400+96+4000+359.68)+(800020%/2)]8%=（6588.68+1600/2）8%=612.45万元五、综合案例分析表3拟建项项目建建设投投资估估算表表单单位位：万万元序号工程费用名称系数建安工程费设备购置费工程建设其他费合计占建设投资比例（%）1工程费7600.325256.0012856.3280.321.1主厂房1440.005256.006696.001.2动力系统0.302008.802008.801.3机修系统0.12803.52803.521.4总图运输系统0.201339.201339.201.5行政、生活福利设施0.302008.802008.802工程建设其他费0.201339.201339.208.49（1+2）14195.523预备费1810.761810.7611.313.1基本预备费709.78709.783.2涨价预备费1100.981100.98项目建设投资合计=（1+2+3）7600.323149.9616006.28100邮箱：：lingyantj@163.com12问题3：问题3：解：（1）流动动资金金=3033.67=1010.10万元（2）拟建建项目目总投投资=建设投投资+建设期期贷款款利息息+流资金金=16006.28+1068.13+1010.10=18084.51万元13目录三、基于全全生命命周期期造价价管理理理论论的前前期估估算—工程案案例分分析二、全生命命周期期造价价管理理理论论的核核心思思想LCC本质：：信息息流向向前集集成的的“早早期价价值管管理””一、全生命命周期期造价价管理理理论论在前前期估估算中中的应应用第四讲讲——基于全全生命命周期期的造造价估估算14随着工工程造造价管管理的的进一一步发发展，，人们们逐渐渐认识识到：：仅靠靠施工工阶段段的造造价管管理远远远不不能满满足项项目价价值提提升的的要求求。学学者们们开始始从项项目的的多个个阶段段入手手，探探讨基基于造造价控控制的的项目目增值值的路路径与与方法法。20世纪70年代末末、80年代初初英美美的一一些工工程造造价界界的学学者和和实际际工作作者将将项目目竣工工后的的使用用维护护阶段段纳入入造价价管理理范围围，提提出了了以实实现整整个项项目生生命周周期总总造价价最小小化为为目标标的全全生命命周期期造价价管理理理论论(LifeCycleCosting—LCC)[1、2、3]。[1]董士波波.全生命命周期期工程程造价价管理理研究究[D].哈尔滨滨工程程大学学.2003.[2]杨建军军.项目全全生命命周期期工程程造价价管理理的探探讨[J].今日科科苑.2007(7)26-30.[3]季杰.做好房房地产产开发发项目目基础础工程程造价价控制制的几几点思思考[J].工程质质量.2009,27(09):1-3.一、全全生命命周期期造价价管理理理论论在前前期估估算中中的应应用1.概述15实施阶段和和运营阶段段投资/费费用的累积积（不包括括土地成本本）实施阶段投投资的累积积（不包括括土地成本本）投资节约的的可能性（不包括土土地成本））投资/费用累积投资节约可可能性节约投资的的可能性=100%实施阶段投投资(不包括土地地成本)设计准备概念设计初步设计技术设计施工图设计计施工阶段全部投资/费用(不包括土地地成本)开始运营报废投资节约可可能性和投投资累积曲曲线由投资节约约可能性和和投资累积积曲线可以以看出，仅仅靠施工阶阶段的造价价管理远远远不能满足足对工程项项目造价和和成本的控控制要求，，项目前期期设计阶段段是节约投投资可能性性最大的阶阶段，且项项目运营和和报废阶段段都会带来来费用的累累积增加，，因而应对对项目的前前期设计阶阶段、施工工阶段、运运营阶段和和拆除报废废阶段进行行全生命周周期的造价价管理。注：图表参参考同济大大学经济与与管理学院院研究内容容一、全生命命周期造价价管理理论论在前期估估算中的应应用16天津理工大大学管理学学院工程造造价系一、全生命命周期造价价管理理论论在前期估估算中的应应用（1）生命周期期成本按时时间分类ïïïïïîïïïïïíìïïïïîïïïïíìïïîïïíìîíì管理成本修理成本维护成本运行成本重复发生的成本大修成本改建成本一次性成本未来成本初始化成本生命周期成本2.全生命周期期造价管理内容17一、全生命周周期造价管理理理论在前期期估算中的应应用（2）生命周期成本本按相关内容容分类ïïïïïïïîïïïïïïïíìïîïíìïîïíìîíìîíì收入税收折扣其它相关的成本和利益管理成本修理成本维护成本运行相关成本水的使用和处理成本能源使用成本效用相关成本残值项目成本投资相关成本生命周期成本18一、全生命周周期造价管理理理论在前期期估算中的应应用3.全生命周期造造价管理的基基本原理一个项目的全全生命周期成成本是通过把把每种成本的现值加起起来，并且减减去例如转售售价值等的现现金流入的现值值，使得总成成本最小就是是全生命周期期造价管理所要要最求的终极极目标。全生命周期成成本=初始化建设成成本+运行+维护+修理+能源+水+替换-拆余值计算公式19一、全生命周周期造价管理理理论在前期期估算中的应应用（1）按运营、维护成本和残值划分

其中：C0：初始化建设成本O：运营成本M：维护成本S：残值PVsum：现值和T：生命周期t：时间变量r：折现率PV：折现系数4.全生命周期造造价管理的数数量模型PVSPVMPVOCLCCTtsumTtsum´-´+´+=åå==000（2）按年度周期发生的成本、非年度周期成本和残值划分设每隔f年发生一次，成本为B，生命周期成本为残值为S，我们可以得到生命周期成本公式为

其中：：年度周期成本的折现因素：非年度周期成本的折现因素：残值的折现因素nar：年度周期发生的成本数nnr：非年度周期发生的成本数Aj：年度周期发生的成本 ：非年度周期成本20LCC的思想一：将视野拓展到全生命周期LCC的思想四：注意建设与运营组织上的协调LCC的思想三：注意运营维护成本LCC的思想二：控制的关键在于前期

二、全生命周期造造价管理理论论的核心思想想21项目管管理服服务范范围示示意计划与工程设计项目建造阶段项目拆除竣工验收移交使用方案设计初步设计施工图设计确定方案完成可研开工运行使用阶段策划决策阶段项目功能策划及论证项目全过程管理全生命周期管理建造全过程管理LCCM=DM+PM+FMDMPMFMLCC的思想想一：：将视野野拓展展到全全生命命周期期22全生命周期工程造价管理模式全过程工程造价管理模式考虑一次性建设成本与运营维护成本的平衡过分强调一次性建设成本,忽视运营及维护成本一次性建设成本一次性建设成本运营及维护成本运营及维护成本全生命周期造价管理模式追求一次性建设成本与运营维护成本的平衡23100%95%75%35%10%1/41/23/4决策和初步设计技术设计施工图设计施工阶段对投资的影响程度各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发现一个项目80%的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20%投资。Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。LCC的思想想二：：控制制的关关键在在于前前期24在设计计时，，不能只只寻求求购置置成本本的最最优，，忽略略运营营维护护成本本，要知道道，重重大基基础设设施项项目中中运行行及维维护成成本占占整个个生面面周期期成本本的60%。图重重大基基础设设施运运行费费用与与其它它费用用对比比LCC的思想想三：：注意意运营营维护护成本本25全寿命周期不同的组织及其利益项目构构思与与设想想项目决决策—开始实实施项目目完完成成—开始始运运营营报废废—停止止使使用用项目目运运营营阶阶段段决策策阶阶段段设计计准准备备阶阶段段设计计阶段段施工工阶阶段段动用用准准备备阶阶段段在项项目目全全寿寿命命中中各各组组织织的的参参与与阶阶段段、、各各自自的的利利益益与与目目标标成本本、、工工期期和和质质量量项目目环环境境和和项项目目意意义义成本本、、工工期期和和质质量量控控制制功能、建建筑风格格、空间间选址、、建筑材材料等安全性、、可靠性性、先进进技术成本、工工期、质质量和利利润运营控制制、运营营的成本本和利润润运营、财财务、空空间和用用户管理理成本、质质量和利利润组织业主开发商业主项目目管理代代表设计师结构工程程师承包商运营商设施管理理材料与设设备供应应商12456791083开发管理理成本、工工期和质质量；投投资有形形与无形形的回报报；社会会和环境境效应等等。不同组织织的利益益关注点点各不相相同LCC的思想四四：注意意建设与与运营组组织上的的协调26项目决策阶段建设项目建设阶段运营拆除可研项目运营阶段前期策划建设期项目管理保修期(1-2年)运营期设施管理前期介入（信息向前集成）前期介入（信息向前集成）增值的途径前期策划划过程应应统筹建建设期与与运营期期管理信信息，以以此达到到项目价价值提升升的目的的。27三、基于全生生命周期期造价管管理理论论的工程程案例分分析28天津奥林林匹克体体育场“水滴”的设计充分考虑了LCC费用降低，它安排了大量商用空间以增加现金流，并试图使水滴成为一个商业中心。LCC在天津奥奥林匹克克（水滴滴）体育育场项目目中的应应用291.LCC在天津奥奥林匹克克体育场场项目中中的应用用自主经营以场养场经营溶于设计理念“水滴”在设计时就考虑到建成后的经营问题，除竞赛用房外，用于体育经营创收的用房达3.4万㎡301.LCC在天津奥奥林匹克克体育场场项目中中的应用用考虑建设成本与经营收入的平衡建设成本建设成本经营收入经营收入展馆健身中心出租卖场收入举办活动体育经营收入设计时就运用LCC,形成以场养场经营方式，真正形成有景观可赏，有器材可练，有空间可用的群众休闲娱乐基地和场所。卖场“水滴”体育场在在设计阶阶段考虑虑运营多多元化需需求，实实现以场场养场的的效益创创收，从从而达到到项目价价值提升升的目的的。资料来源源：进进藤宪治治,张旭红,王士淳.2008年奥运会会天津奥奥林匹克克中心体体育场[J].建筑学报报,2002(12):38-45.312.LCC在国家游泳中中心（水立方方）项目中的的应用国家游泳中心“水立方”是一个完全由膜结