某公司实业项目合作报告

XXX前卫实业项目合作报告XX集团上海投资有限公司2012-07一、整体功能定位项目概况及定位方向项目定位资源挖掘项目市场定位项目主题定位项目产品定位项目客户定位报告目录二、经营管理思路整体思路运营管理三、其他说明事项注册税收战略发展四、附件投资收益预期测算合作意向书一、整体功能定位XXX功能定位：世界级的海洋装备岛上海的生态水源岛独具特色的景观旅游岛

本项目定位方向：一个前提：XXX基本具备打造高品质旅游度假项目的资源禀赋一个现状：传统的旅游地产正在向家庭旅游和健康休闲互融的方向转变

一个创新：旅游产业与商务配套相结合创新出主题型旅游地产形态1、项目概况及定位方向（1）商务配套岛内企业的配套需求主要体现在餐饮、住宿与休闲活动上。餐饮：岛上企业接待客户的宴请需求，一般倾向于档次较高，就餐环境较好的餐厅。住宿：一些国内外的监理公司员工以及验收船舶的人员需要酒店住宿。一些大型企业也会为外来员工提供短期住宿。娱乐：企业需要举办年会以及定期组织活动以提高员工的凝聚力和企业归属感。2、项目定位资源挖掘一、整体功能定位（2）休闲养生随着XX隧桥的通车，打通上海与苏北之间的交通，辐射长三角地区经济发展。尤其到上海市区的“半小时抵达之旅”将XX与5大商务客群的车行时间大大缩短，使XXX比崇明本岛更加具备商务休闲养生客群的青睐。2、项目定位资源挖掘一、整体功能定位2011年5月23日上海市政府第108次常务会议审议通过以迪士尼为核心的上海国际旅游度假区范围。上海迪士尼项目将在“十二五”期间建成并开园，未来以迪士尼所带动的全国家庭短期休闲度假游可能辐射的旅游项目选择中应可覆盖至XXX。（3）家庭度假2、项目定位资源挖掘一、整体功能定位3、项目市场定位（1）完善区域功能定位（2）精细物业功能类型一、整体功能定位海洋装备岛商务配套生态水源岛休闲养生景观旅游家庭度假4、项目主题定位围绕商务配套+休闲养生+旅游度假的复合功能，提供差异化及互补性的主题定位主题1、高尔夫推杆果岭主题2、导引养生体验馆主题3、农家乐休闲体验主题4、家庭亲子活动园一、整体功能定位5、项目产品定位通过旅游产业与主题度假的结合，汇聚人气，形成区域的人流、物流、商流；通过营造良好的生态环境、宽敞的建筑空间、鲜明的主题功能打造企业会馆；以带动区域基础设施和配套设施的完善，提升区域土地价值，促成资产增值。旅游升级企业会务、外事接待、人力培训地产升级5星级旅游度假村企业公馆、公寓式酒店产业升级1产进化至2.5产业配套娱乐商业市场定位：“生态园林式商务：接待、会议度假：旅游、休闲养生：培训、体疗

基地”项目功能：

商务配套+旅游度假+休闲养生企业商务会馆+公寓式酒店+导引养生体验馆一、整体功能定位6、项目客户定位长期租用企业客群会务、接待、培训为主要需求的企事业单位（企业公馆）世界百强企业，国内知名企业，各大商会领航企业皆是入驻庄园的尊贵客人，入园门槛依次筛定：企业知名度、区域内可承诺的财政贡献、入驻成本并签订1书3承诺确保履行。来自以长三角为核心的都市商务族，依托迪士尼乐园、养生学堂、上海近郊旅游等，设计特定旅游专线可做到旅游资源的全面推介短期租赁客群休闲度假家庭客户与养生体检理疗群体（公寓式酒店与导引养生馆）一些国内外的监理公司员工以及验收船舶的人员需要酒店住宿。一些大型企业也会为外来员工提供中短期住宿。中长期租赁常驻客群国内外监理公司、船东验收人员岛内大型央企为高级管理人员提供住宿（公寓式酒店）一、整体功能定位一、整整体功功能定定位项目概概况及及定位位方向向项目目定定位位资资源源挖挖掘掘项目目市市场场定定位位项目目主主题题定定位位项目目产产品品定定位位项目目客客户户定定位位报告告目目录录二、、经经营营管管理理思思路路整体体思思路路运营营管管理理三、、其其他他说说明明事事项项注册册税税收收战略略发发展展四、、附附件件投资资收收益益预预期期测测算算合作作意意向向书书二、、经经营营管管理理思思路路1、整整体体思思路路（1）项项目目愿愿景景项目目意意义义：：成为为XXX经济济发发展展驱驱动动力力三三驾驾马马车车之之一一““景景观观旅旅游游岛岛””重重要要组组成成部部分分成为为上上海海建建设设““世世界界著著名名旅旅游游城城市市””（（十十二二五五规规划划讨讨论论稿稿））的的重重要要补补充充完善善XX海洋洋装装备备产产业业的的配配套套功功能能，，提提升升区区域域形形象象，，成成为为XX的新新名名片片项目目愿愿景景：：一个个回回归归自自然然并并强强调调科科技技与与环环保保的的““生生态态园园””一个个融融合合中中华华名名族族医医学学文文明明和和发发展展的的““养养生生园园””一个个吸吸收收海海派派文文化化、、引引进进中中医医元元素素的的““文文化化园园””一个个给给不不同同游游客客充充满满梦梦幻幻和和欢欢乐乐的的““休休闲闲园园””一个个彰彰显显企企业业主主尊尊崇崇个个性性与与气气质质的的““名名企企园园””（2）环环境境景景观观特特色色构构建建园区区整整体体采采用用挖挖湖湖堆堆坡坡的的方方式式，，形形成成园园区区的的水水系系景景观观及及坡坡地地景景观观，，同同时时可可保保留留部部分分原原生生植植被被。。园区区水水系系景景观观可可分分为为集集水水区区、、生生态态湖湖区区、、保保护护湖湖区区、、沼沼泽泽区区、、湿湿草草甸甸区区、、浅浅滩滩、、滩滩涂涂区区。。1、整整体体思思路路二、、经经营营管管理理思思路路1、整整体体思思路路（3）战战略略合合作作开开发发计计划划一期期三期期二期期整个个区区域域以以内内部部两两条条自自然然水水系系分分割割，，建建议议分分3期开开发发：：一期期/二期期：：以养养生生、、体体检检、、理理疗疗为为主主题题的的旅旅游游休休闲闲区区沿XX隧桥桥开开发发建建设设以以便便展展示示项项目目形形象象，，同同时时配配合合一一期期的的健健康康主主题题，，在在二二期期开开发发中中建建设设国国际际会会议议中中心心与与室室内内健健身身运运动动场场馆馆，，主主要要吸吸引引企企业业与与家家庭庭类类高高端端客客户户的的休休闲闲度度假假，，使使得得项项目目形形象象整整体体提提升升；；并利利用用配配套套酒酒店店及及配配套套商商业业整整合合，，树树立立项项目目品品牌牌三期期：：以名名企企冠冠名名赞赞助助为为特特色色的的拓拓展展活活动动区区通过过前前期期运运作作项项目目已已初初步步具具有有知知名名度度，，配配合合迪迪士士尼尼的的开开园园时时间间，，主主要要吸吸引引企企业业户户外外拓拓展展、、家家庭庭亲亲子子游游玩玩、、校校外外教教育育活活动动，，使使得得项项目目功功能能完完善善，，价价值值最最大大化化。。二期期二、、经经营营管管理理思思路路统一一规规划划、、分分期期开开发发项目目整整体体统统一一规规划划并并实实施施分分期期开开发发，，先先期期建建设设公公寓寓式式酒酒店店与与企企业业会会馆馆示示范范区区，，分分期期建建设设主主题题旅旅游游度度假假村村与与企企业业商商务务会会馆馆，，而而后后逐逐步步配配套套商商业业街街区区与与名名企企庄庄园园，，力力争争用用5年时时间间完完成成前前卫卫农农场场的的华华丽丽转转身身。。统一一管管理理、、合力力经经营营由功功能能区区管管委委会会批批准准，，组组成成国国资资与与民民营营联联合合经经济济体体，，依依托托品品牌牌经经营营管管理理公公司司骨骨干干人人员员通通过过合合资资公公司司自自建建团团队队加加盟盟品品牌牌的的形形式式，，以以高高标标准准酒酒店店物物业业服服务务管管理理体体系系，，使使项项目目整整体体实实现现高高星星级级管管理理全全覆覆盖盖。。统一一推推广广、、全全球球招招商商积极极接接洽洽市市旅旅游游局局、、全全国国各各大大商商会会资资源源、、整整合合彼彼此此优优势势（（炒炒热热XX，借借势势造造势势））以以上上海海为为中中心心，，辐辐射射长长三三角角区区域域，，在在全全国国范范围围内内打打响响XXX品牌牌，，面面向向世世界界级级品品牌牌企企业业全全球球招招商商，，以以岛岛屿屿特特色色带带动动名名企企效效应应，，推推动动旅旅游游品品牌牌，，提提升升项项目目知知名名度度统一经营营、功能能互补针对先期期开发物物业统一一委托物物业管理理公司，，以租赁赁招商为为主，融融合企业业度假与与公园旅旅游功能能。启动动意向客客户走访访。按长长期租赁赁形式经经营企业业会馆，，满足企企业高层层商务接接待；按按公寓式式酒店运运营模式式，服务务岛内企企业人员员常驻需需求；以以养生、、体检、、理疗概概念吸引引旅游度度假的特特色需求求。2、运营管管理（1）运营模模式二、经营营管理思思路2、运营管管理（1）运营模模式企业公馆馆公寓式酒酒店餐饮服务务xx中心上海xxxx医学研究究院二、经营营管理思思路（2）企业商商务会馆馆部分企业在迅迅速发展展壮大过过程中,需要一个个为满足足企业自自身培训训、会务务、社交交、公关关等一系系列功能能所需的的商务空空间。企企业会馆馆、名企企庄园的的设想与与构架正正是符合合了众多多企业主主的需求求，在兼兼顾日常常办公、、人情交交际的同同时，更更是企业业文化、、品牌延延展的集集中展示示平台。。我们通过过6-15年不等的的长期租租约锁定定高端品品牌企业业客户，，将各楼楼层墙体体封隔房房屋、预预留上下下水管。。以毛坯坯交付自自主装修修，以接接待、住住宿功能能为主，，强调企企业品牌牌特色与与私属空空间。二、经营营管理思思路2、运营管管理案例：绿绿地集团团（绿地地公馆））自用+外营案例：北北京中坤坤集团（红山楂楂俱乐部部）自用用+会员房型面积段（㎡）房数配比（％）单身大床房15-2510双人标准间30-5074LOFT60-7014套房70-802二、经营营管理思思路2、运营管管理（3）公寓式式酒店户户型型面积与与配比装修与配配套标准准：前卫卫实业以以四星级级酒店标标准装修修装饰、、合资公公司负责责易耗品品采购·室内满铺铺高级地地毯，或或为优质质木地板板等。·卫生间采采用豪华华建筑材材料装修修地面、、墙面，，色调高高雅柔和和。·配置软垫垫床、写写字台、、衣橱、、茶几、、座椅、、床头柜柜、灯、、全身镜镜、行李李架等家家具。·卫生间装装有抽水水马桶、、梳妆台台、浴缸缸并带淋淋浴喷头头，配有有浴帘、、晾衣绳绳。·无线网网络、长长途电话、、闭路电电视演播播系统、、小型冰冰箱、电电磁炉（（部分））。二、经营营管理思思路经营管理理标准：：管家式服务：：室内打扫扫、床单更换换、送餐、、洗烫衣衣物、叫叫醒服务务、商务务秘书等等二、经营营管理思思路二、经营营管理思思路2、运营管管理（4）功能配配套—餐饮预留约1500㎡左右的大大型餐饮饮裙房，，既满足足大型商商务宴会会与会务务服务的的用餐需需求，又又可以为为婚庆等等特定需需求的岛岛上居民民家庭式式聚会使使用，同同时也是是居住酒酒店客户户的就餐餐配套。。该功能由由合资公公司统一一对外招招商，交交由专业业餐饮服服务公司司经营使使用。二、经营营管理思思路2、运营管管理（5）招商中中心—导引养身身会所由合资公公司统一一装修，，前期作作为招商商中心使使用，后后期运营营阶段可可交由专专业机构构承租衍衍生为：：高端私密密餐饮会会馆中医导引引养生体体验馆理疗主题题高级套套房严蔚冰上海传承承导引医