房地产开发概论与可行性研究课件

第二章房地产开发项目

可行性研究主要内容项目选择项目可行性研究概述市场分析经济评价建设项目投资估算产品成本测算财务评价国民经济评价备选方案的选择不确定性分析项目选择概念对房地产项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定的过程。作用是房地产投资成败的关键。房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划设计、施工建设等具体内容，但最关键、能最大限度地创造经济效益的是项目选择和规划设计两个方面。项目选择是从全局、宏观上决定项目的定位；而规划设计是从微观上进一步创造和提高项目开发的价值。

项目选择程序广泛寻找投资项目在管理部门寻找待出让、批租的土地从媒体广告寻找合作、转让土地从咨询、中介机构寻找直接寻找拥有土地使用权的单位精心筛选投资项目组织内部专家，初选几个具有初步可研价值的项目对重点项目进行初步可行性研究由各职能部门逐个分析是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和项目特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行研究。项目选择程序项目投资谈判就若干有开发价值的项目与土地提供方或合作方，就出转让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价值进行谈判。批租土地、合作开发、征地拆迁等详细可行性研究委托有专业资格的专业研究或评估咨询机构完成，要求比较严格，对报告承担相应的法律责任。公司总体决策即使可行，也未必一定执行。因为科研是立足项目本身角度进行的，而公司必须从其总体投资组合、资本结构及发展战略等角度考虑。房地产项目可行性研究概述概念对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个流域，充实完善，形成系统。涉及市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。房地产项目可行性研究概述作用投资决策的依据筹集资金的依据签订合同的依据规划设计的依据目的实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。特点前期性预测性不确定性房地产项目可行性研究概述专业机构前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立项。人员构成注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员经济分析专家制作人员社会学、环境科学专家房地产项目可行性研究概述质量体现在研究的最终成果（报告）中，对于项目损益分析的准确程度取决于研究者的知识、经验和掌握的基础资料和情报量。针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为：投资机会研究：误差范围±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％房地产项目可行性研究概述时间与研究深度和建设规模有关，同时也影响到质量。一般小型项目1～2个月，甚至2~3个星期，中型项目8～9个月，大型项目1.5～2年或更长。从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。费用与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。投资机会研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型项目0.2~1.0%；小型项目1.0~3.0%。房地产项目目可行性研研究概述程序、步骤骤讨论可行性性研究的范范围，确定定研究目标标。市场实地调调查，收集集情报和资资料。市场分析、、预测技术研究：：项目实施施全过程所所有环节的的衔接处理理，环保措措施，项目目工程施工工工艺和物物资投入等等。经济研究：：项目的资资金筹措、、成本开支支、效益预预测、投资资风险、国国民经济宏宏观考察、、社会环境境效益等。。方案设计与与选择：根根据研究内内容设计可可供选择方方案，或将将各个方案案的代表性性组合，或或集中优点点重点修订订设计最佳佳方案。制定实施计计划：对选选定方案，，确定所有有具体的技技术指标范范围，估算算投资、成成本支出及及收益幅度度等财务状状况，说明明成本、价价格、进度度等变化对对项目效果果影响及其其应变能力力。编制报告。。房地产项目目可行性研研究概述内容项目背景与与概况项目用地的的现状调查查及动迁安安置市场分析与与建设规模模的确定规划设计方方案选择资源供给环境影响和和环境保护护项目开发组组织机构、、管理费用用的研究开发建设计计划项目经济与与社会效益益分析（财财务评价、、国民经济济评价、风风险分析等等）结论及建议议房地产市场场分析（市市场调查与与预测）目的了解市场的的宏观社会会经济因素素，进而把把握投资机机会与方向向；了解市场上上各类物业业的供求关关系和价格格水平，就就拟开发项项目进行市市场定位；；了解房地产产使用者对对建筑物功功能和设计计型式的要要求，用以以指导项目目的规划设设计。市场分析要要紧紧围绕绕特定的开开发地点和和类型进行行，尤其在在以下四种种情况下：：开发商对拟拟开发项目目没有或很很少有相关关经验；拟开发项目目要持续几几年的时间间，在这段段时间里，，市场的变变化是不可可避免的；；市场不确定定因素较多多；开发商拟进进入一个特特殊的市场场，没有经经验可资借借鉴。房地产市场场分析（市市场调查与与预测）市场调查的的步骤确定分析目目的确定分析目目标（对象象）：范围围与主要问问题选择分析方方法：确定定数据类型型、收集方方法、处理理方法等（估算分析析过程所需需时间与费费用及分析析结果的预预期价值））数据收集、、处理与分分析评价初步结结果，进行行修正结论和建议议房地地产产市市场场分分析析（（市市场场调调查查与与预预测测））市场场调调查查的的作作用用提高高对对市市场场机机会会的的分分辩辩能能力力，，发发现现和和捕捕捉捉市市场场机机会会；；提高高对对市市场场状状况况的的把把握握，，增增强强竞竞争争力力；；有利利于于对对项项目目进进展展的的控控制制，，适适时时调调整整策策略略。。市场场调调查查的的类类型型探测测性性：：对对市市场场情情况况和和面面临临的的问问题题比比较较模模糊糊，，不不知知如如何何入入手手时时，，发发现现和和提提出出问问题题，，确确定定调调查查重重点点；；描述述性性：：对对找找到到的的问问题题进进行行如如实实的的反反映映和和具具体体的的回回答答，，说说明明问问题题；；因果果性性：：进进一一步步分分析析问问题题的的前前因因后后果果，，找找出出影影响响问问题题的的各各个个因因素素及及其其与与问问题题之之间间的的关关系系，，分分析析问问题题原原因因；；预测测性性：：估估计计问问题题发发展展的的趋趋势势。。另外外可可以以分分为为：：普普查查、、重重点点调调查查、、随随机机抽抽样样、、非非随随机机抽抽样样等等。。房地地产产市市场场分分析析（（市市场场调调查查与与预预测测））市场场调调查查的的一一般般内内容容宏观观因因素素：：政治治、、经经济济、、科科技技、、人人文文地地理理、、宗宗教教信信仰仰、、习习俗俗、、法法律律法法规规等等；；区域域市市场场因因素素（（与与房房地地产产市市场场运运作作相相关关的的信信息息））：：区域域经经济济发发展展水水平平、、地地区区产产业业结结构构与与产产业业政政策策、、人人口口因因素素、、城城市市发发展展方方向向与与城城市市规规划划、、环环境境因因素素等等；；微观观市市场场因因素素（（与与投投资资项项目目相相关关的的信信息息））：：市场场的的总总体体趋趋势势：：房房地地产产指指数数；；供给给：：同同类类物物业业的的供供给给量量、、替替代代物物业业的的供供给给量量、、增增量量与与存存量量、、市市场场成成交交量量、、土土地地批批租租数数量量和和用用途途分分布布；；需求：潜在需需求量（有效效需求量）、、空置率、市市场吸纳能力力、人口、收收入、销售趋趋势；房地产市场分分析（市场调调查与预测））价格：销售价价格或租金水水平、地价、、拆迁安置补补偿成本、建建造成本和其其它成本费用用、相关税费费、投资收益益率、开发利利润率等；竞争：市场占占有量、同类类物业供需情情况、竞争企企业数量、竞竞争企业能力力等；中间商：信誉誉、能力等；；其它：金融、、物业管理等等。特定类型项目目的市场调查查内容住宅项目：与房地产代理理机构、物业业管理人员特特别是用户的的沟通，了解解项目周围地地区住宅的供供求状况、价价格水平、对对现有住宅满满意的程度和和对未来住房房的希望。房地产市场分分析（市场调调查与预测））工业或仓储项项目：考察开发所必必备的条件，，如劳动力、、交通运输、、原材料和专专业人员的来来源；考虑未未来入住者的的意见，如办办公、生产和和仓储用房的的比例，大型型运输车辆通通道和生产工工艺的特殊要要求，以及对对隔音、抗震震、通风、防防火、起重设设备安装等的的特殊要求。。商业购物中心心项目：考虑所在地区区的流动人口口与常住人口口的数量、购购买力水平以以及该地区对对零售业的特特殊要求，考考虑购物中心心的服务半径径及附近其它它购物中心、、中小型店铺铺的分布情况况。写字楼项目：：研究所在地段段的交通通达达程度，拟建建地点的周围围环境及与周周围商业设施施的关系，还还要考虑内外外设备的平面面布局、特色色与格调、装装修标准、提提供公共服务务的内容，满满足未来潜在在使用者的特特殊需求和偏偏好等。房地产市场分分析（市场调调查与预测））市场资料收集集方法访问法：根据据调查目的，，拟定调查提提纲或设计调调查问卷，以以提问或填写写问卷的形式式请被调查者者回答。速度较快且成成本不是太高高。有时信息资料料缺乏客观性性。面谈调查：有较大的灵活活性，可以集集体面谈或针针对重点调查查对象进行深深入调查，气气氛好，资料料是第一手的的，也比较真真实。成本相对较高高，资料处理理较为繁琐，，受调查人员员业务水平的的影响较大。。电话调查：收集资料快，，成本也比较较低，便于信信息处理。不易取得被调调查者的合作作，调查不够够深入。房地产市场分分析（市场调调查与预测））通讯调查：范围较为广泛泛，能充分表表达个人意见见，资料较为为客观、真实实。问卷的回收率率较低，拖延延时间往往较较长。观察法：通过过观察被调查查者行为或收收集其行为痕痕迹。可以获得被调调查者不愿意意以及言语无无法提供的信信息；并能客客观地获得准准确性较高的的第一手资料料。调查对象的面面比较窄，花花费的时间较较长，有时仅仅能观察一些些表象，需与与其它方法进进行结合。实验法：将调调查范围缩小小到一定范围围进行试验，，再对整个市市场进行预测测。数据的加工分分析方法列表分析数理统计方法法分析频率分布、均均值与百分比比、相关分析析、多变量分分析、假设检检验分析等；；图形分析直方图、饼图图、折线或曲曲线图等。房地产市场分分析（市场调调查与预测））【案例】南京市房地产产市场分析房地产市场分分析（市场调调查与预测））房地产市场预预测的内容供给状况变化化预测房地产开开发企业数量量以及投入开开发物业的数数量（增量））（注意开发发周期长、利利用土地供给给总量的预测测进行）；预测房地产存存量的供应量量（三级市场场）；预测拟开发物物业类型及可可替代物业类类型的供给；；预测宏观决策策对房地产供供给的影响。。需求状况变化化购买力预测（（社会集团购购买力、城乡乡居民购买力力等）；投资价值预测测；市场潜在需求求预测。价格变动及其其影响预测市场竞争能力力发展趋势预预测（本企业业及竞争企业业）房地产市场分分析（市场调调查与预测））房地产市场预预测的步骤确定预测对象象：拟投资物物业类型在合合理开发建设设期后的市场场需求、供给给等状况；收集、分析资资料；选定预测方法法和预测模型型进行预测；；评价、修正初初步预测结果果；预测房地产市场分分析（市场调调查与预测））市场预测的方方法定性方法特尔斐法（专专家意见法））：充分发挥各方方面专家的知知识、经验和和判断能力；；独立性和往复复性；时间、资金花花费少并可得得到多种有价价值的观点和和意见；但意见难免有有主观片面性性；要注意专家的的代表性、广广泛性、数量量以及意见反反馈时间。意见集中法市场因素变动动激烈时，能能考虑多种非非定量因素；；简单易易行，，缺乏乏历史史资料料也能能进行行；但易受受市场场形式式的影影响。。房地产产市场场分析析（市市场调调查与与预测测）定量方方法时间序序列法法：假定影影响市市场的的各种种因素素大体体相似似，需需求形形态具具有一一定规规律；；而且且必须须具备备完备备的时时间序序列资资料简单平平均法法加权平平均法法算术移移动平平均法法加权移移动平平均法法指数平平滑法法因果分分析法法（回回归分分析法法）一元回回归法法多元回回归法法房地产产市场场分析析（市市场调调查与与预测测）算术移移动平平均法法确定各各期的的期距距；求相邻邻期距距各期期的简简单平平均数数；将各期期平均均值进进行比比较，，求出出变动动趋势势值；；求预测测值。。其计计算公公式为为：预预测值值=最后—期简单单平均均数+预测期期与最最后—期简单单平均均数的的期距距×最后—期变动动趋势势数加权移移动平平均法法以加权权形式式求得得移动动平均均值；；指数平平滑法法利用前前后两两期实实际与与预测测数据据，并并考虑虑其比比重进进行预预测；；t期预测测值＝＝平滑滑指数数×t前期实实际值值＋（（1－平滑滑指数数）×t前期预预测值值平滑指指数根根据预预测值值与实实际值值的差差异大大小而而定，，差异异大通通常为为0.7~0.8。房地产产市场场分析析（市市场调调查与与预测测）算术移移动平平均法法房地产产市场场分析析（市市场调调查与与预测测）加权移移动平平均法法房地产产开发项项目经经济评评价经济评评价是是可行行性研研究的的核心心，贯贯穿于于可行行性研研究的的全过过程。。它的最最终目目的是是根据据国民民经济济发展展战略略和城城市发发展规规划的的要求求，在在做好好产品品市场场需求求预测测和工工程技技术研研究的的基础础上，，计算算开发发项目目投入入的费费用和和产出出的效效益，，通过过方案案比较较，对对拟开开发项项目经经济可可行性性和合合理性性进行行分析析论证证，作作出全全面的的经济济评价价，为为投资资决策策提供供依据据。可行性性研究究中的的开发发项目目经济济评价价有两两种：：选择优优化方方案中中的评评价，，用以以比较较和筛筛选方方案，，以寻寻求最最佳或或满意意方案案；确定推推荐方方案后后，对对开发发项目目进行行的最最终的的全面面预测测评价价。房地产产开发项项目经经济评评价项目财财务数数据测测算投资来来源与与支出出测算算销售收收入与与税金金测算算产品成成本测测算利润测测算财务分分析、、经济济效益益评价价现金流流量表表静态分分析动态分分析不确定定性分分析国民经经济分分析评价结结果项目经经济评评价的的步骤骤项目投投资估估算投资：：为了了保证证项目目投产产和生生产经经营活活动的的正常常进行行而投投入的的活劳劳动和和物化化劳动动价值值的总总和。。固定资资产投投资：：用于于建设设或购购置固固定资资产所所投入入的资资金。。固定资资产是是指使使用期期限超超过一一年的的房屋屋、建建筑物物、机机器机机械、、运输输工具具以及及其他他与生生产经经营有有关的的设备备、工工具、、器具具等。。由工程程费用用、其其他费费用、、预备备费用用等组组成。。流动资资产投投资：：项目目在投投产前前预先先垫付付、在在投产产后生生产经经营过过程中中周转转使用用的资资金。。流动资资产是是指可可以在在一年年或者者超过过一年年的一一个营营业周周期内内变现现或者者耗用用的资资产。。由现金金、应应收及及预付付款项项、存存货等等项组组成。。项目投投资估估算构成：：固定资资产投投资静态投投资土地费费用前期工工程基础设设施建建设费费公共配配套设设施建建设费费建筑工工程费费用安装工工程费费用设备及及工器器具的的购置置费用用其他工工程费费用基本预预备费费项目投投资估估算动态投投资建设期期利息息固定资资产投投资方方向调调节税税涨价价预预备备费费汇率率变变动动预预备备费费流动动资资产产投投资资：：应应收收及及预预付付款款、、存存货货、、现现金金勘查查设设计计费费管理理费费销售售费费用用建设设项项目目投投资资估估算算固定定资资产产投投资资估估算算：：估算算是是在在投投资资项项目目可可行行性性研研究究阶阶段段，，采采用用模模拟拟已已建建成成的的同同类类项项目目或或参参照照经经验验指指标标或或采采用用编编制制概概算算等等方方法法来来估估算算项项目目所所需需的的全全部部投投资资费费用用。。概算算是是在在初初步步设设计计阶阶段段根根据据设设计计图图样样、、概概算算定定额额、、费费用用定定额额、、设设备备和和材材料料的的预预算算价价格格、、工工资资标标准准等等资资料料编编制制的的比比估估算算更更详详细细、、精精确确的的全全部部建建设设费费用用。。预算算是是在在施施工工图图设设计计阶阶段段根根据据施施工工图图样样、、预预算算定定额额、、费费用用定定额额、、设设备备和和材材料料预预算算价价格格、、工工资资标标准准等等资资料料编编制制的的更更为为详详细细、、精精确确的的技技术术经经济济文文件件，，用用以以确确定定项项目目所所需需的的全全部部投投资资费费用用。。决算算是是反反映映项项目目实实际际造造价价的的文文件件，，是是办办理理交交付付使使用用新新增增资资产产的的依依据据。。建设设项项目目投投资资估估算算常用用的的固固定定资资产产估估算算方方法法类比比估估算算法法：：根根据据已已建建成成的的与与拟拟建建项项目目工工艺艺技技术术路路线线相相同同的的同同类类产产品品项项目目来来估估算算。。单位位生生产产能能力力法法规模模指指数数法法系数数估估算算法法概算算指指标标估估算算法法：：按按概概算算定定额额分分部部分分项项估估算算。。常用用的的流流动动资资产产投投资资估估算算方方法法类比比估估算算法法分项项估估算算法法：：按按流流动动资资产产的的构构成成分分项项估估算算。。产品品成成本本测测算算会计计成成本本：：是是会会计计记记录录在在帐帐册册上上的的客客观观有有形形的的支支出出。。生产产成成本本：：生生产产单单位位为为生生产产产产品品或或提提供供劳劳务务而而发发生生的的各各项项生生产产费费用用，，包包括括各各项项直直接接支支出出和和制制造造费费用用。。直接接支支出出直接接材材料料（（原原材材料料、、辅辅助助材材料料、、备备品品备备件件、、燃燃料料及及动动力力等等））直接接工工资资（（生生产产人人员员的的工工资资、、补补贴贴））其他他直直接接支支出出（（如如福福利利费费））；；制造造费费用用企业业内内的的分分厂厂、、车车间间为为组组织织和和管管理理生生产产所所发发生生的的各各项项费费用用包括括分分厂厂、、车车间间管管理理人人员员工工资资、、折折旧旧费费、、维维修修费费、、修修理理费费及及其其他他制制造造费费用用（（办办公公费费、、差差旅旅费费、、劳劳保保费费等等））。。产品品成成本本测测算算管理理费费用用：：企企业业行行政政管管理理部部门门为为管管理理和和组组织织经经营营而而发发生生的的各各项项费费用用。。管理理人人员员工工资资和和福福利利费费、、公公司司一一级级折折旧旧费费、、修修理理费费、、技技术术转转让让费费、、无无形形资资产产和和资资产产摊摊销销费费及及其其他他管管理理费费用用（（办办公公费费、、差差旅旅费费、、劳劳保保费费、、土土地地使使用用税税等等））。。财务务费费用用：：为为筹筹集集资资金金而而发发生生的的各各项项费费用用。。生产产经经营营期期间间发发生生的的利利息息净净支支出出及及其其财财务务费费用用（（汇汇兑兑净净损损失失、、银银行行手手续续费费等等））。。销售费用：为为销售产品和和提供劳务而而发生的各项项费用。包括销售部门门人员工资、、职工福利费费、运输费及及其他销售费费用（广告费费、办公费、、差旅费）。。产品成本测算算经营成本经营成本是从从投资方案本本身考察的，，是在一定期期间（通常为为一年）内由由于生产和销销售产品及提提供劳务而实实际发生的现现金支出。它不包括虽计计入产品成本本费用中，但但实际没发生生现金支出的的费用项目。。在技术方案财财务分析时：：经营成本＝总总成本费用－－折旧费－维维检费－摊销销费－财务费费用维检费指矿山山项目的维检检费；摊销费费指无形资产产的摊销费。。产品成本测算算机会成本由于将有限资资源使用于某某种特定的用用途而放弃的的其他各种用用途的最高收收益。经济成本除实际成本一一显性成本外外，还存在着着隐性成本。。它是指企业业自有的资源源，实际上已已经投入，但但在形式上没没有支付报酬酬的那部分成成本。经济成成本是显性成成本和隐性成成本之和。沉没成本过去巳经支出出而现在已无无法得到补偿偿的成本。边际成本企业多生产一一单位产量所所产生的总成成本增加。变动成本和固固定成本税收与税金我国目前的工工商税制分为为流转税、资资源税、收益益税、财产税税、特定行为为税等几类。。其中与项目目经济评价有有关的主要税税种是：从销售收入中中扣除的增值值税、营业税税、城市维护护建设税和教教育费附加；；计入总成本费费用的房产税税、土地使用用税、车船使使用税、印花花税等；计入固定资产产总投资的固固定资产投资资方向调节税税；从利润中扣除除的所得税等等。税收与税金营业税：应纳营业税税税额＝营业额额×适用税率。销销售不动产的的税率均为5％。城乡维护建设设税：以纳税人实际际缴纳的营业业税税额为附附征依据。税税率为7％（市区）。。教育费附加：：以纳税人实际际缴纳的营业业税税额为附附征依据。教教育费附加率率为3％。企业所得税：：应交所得税=应纳税所得额额×所得税税率。。应纳税所得得额：利润总总额±税收调整项目目金额。房地地产企业所得得税率一般为为33％。土地使用税：：每年0.2～10元/平方米，按城城市规模分四四级按年计税税。（税前列列支）税收与税金房产税：出租房屋租金金的12％，出售房屋屋现值的1.2％。（税前列列支）固定资产投资资方向调节税税：计税依据为固固定资产投资资项目实际完完成的投资额额。差别比例税率率：对于国家急需需发展的基建建或技改项目目投资，适用用零税率；对国家鼓励发发展但受能源源、交通等制制约的基建项项目，实行5％的轻税政策策；对楼堂馆所以以及国家严格格限制发展的的基建项目，，实行30％的重税政策策；对职工住宅的的建设投资实实行5％的税率；对不属于上述述四种的其他他项目投资，，实行中等税税负政策（10％、15％）。经济评价中的的经济效果评评价指标我们把“成果果与消耗之比比”、“产出出与投人之比比”称为经济济效果，而将将经济活动中中所取得的有有效劳动成果果与劳动耗费费的比较称为为经济效益。。成果与耗费进进行比较通常常有三种表达达方式：差额表示法比值表示法差额一比值表表示法经济效果的分分类企业经济效果果和国民经济济效果直接经济效果果和间接经济济效果有形经济效果果和无形经济济效果经济评价中的的经济效果评评价指标投资回收与投投资回报投资回收是指指投资者对其其所投入资本本的回收；投资回报是指指投资者所投投入资本在使使用过程中所所获得的报酬酬。两者的关系可可以从资金回回收公式中反反映。前者可以理解解为投资回报报，投资回报报率为i，后者就是投资资回收，是投投资者提取折折旧的一种方方法，若以它它作为年金，，其折算的终终值正好为P，反映了简单再再生产的过程程经济评价中的的经济效果评评价指标收益率：是一一种投资回报报率，通常表表示为一个复复合年百分率率的形式，表表明项目在一一定周期内的的连续收益能能力。通常包包括：利息率：针对对信贷资金而而言，因此是是借贷资本而而不是权益资资本的收益率率；折现率：将未未来收益或收收入转化为现现值的收益率率；内部收益率：：某投资在其其持有期内实实际获得的或或预期可获得得的收益率；；全部资本收益益率：反映全全部已投入资资本的收益水水平，它不考考虑还本付息息的影响，假假设全部投资资都是投资者者的自有资金金；权益资本收益益率：反映投投资者投入自自有资金的收收益水平。经济评价中的的经济效果评评价指标其它经济效果果评价指标投资回收期：：反映收回全全部投资的时时间长短；现金回报率：：反映初始现现金投资或首首付款与年现现金收入之间间的关系；还本付息比率率：投资所获获得的年净经经营收入除以以年还本付息息额。财务评价的基基本数据计算算表建设投资估算算表：估算项项目从筹建到到竣工验收中中全过程的全全部费用。序号项目金额（万元）估算指标工程量单位指标一建安工程1.1建筑工程装饰120015000m2元/m28001.2地下室部分723600m2元/m2200……………………………………合计7846二规划设计2.1初步设计23………………总计12389财务评价的基基本数据计算算表总成本费用测测算表：按开开发经营顺序序及成本测算算方法，测算算从开发建设设到销售经营营总费用的。。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1销售成本1.1建房成本1.2售房费用………………2租赁成本1.1建房成本1.2出租费用…………总成本财务评价的基基本数据计算算表投资项目损益益测算表：反反映开发经营营过程中的收收入、费用、、利税、所得得税等情况，，用以计算经经济指标。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1经营收入1.1售房收入1.2租金收入………………2总成本费用3经营税金4经营利润5所得税6税后利润财务评价的基基本数据计算算表现金流量表：：一系列财务务基础数据报报表的汇总。。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1现金流入1.1售房收入………………小计2现金流出2.1建安成本………………小计3净现金流量-131-1840121194累计净现金流量-131-149-10912305净现值-117-1528106116累计净现值-117-132-104223资金的时间价价值及其等值值计算不同时间发生生的等额资金金在价值上的的差别称为资资金的时间价价值资金增值（投投资者）牺牲即期消费费（消费者））资金时间价值值得大小取决决于投资利润率通货膨胀率风险（投资利润率率＝资金时间间价值＋通货货膨胀率＋风风险）利息：占用资资金所付的代代价单利：F＝P（1+i•n）复利：F＝P（1+i）n资金的时间价价值及其等值值计算利率与计息周周期名义利率实际利率资金等值考虑时间因素素的情况下，，不同时点发发生的绝对值值不等的资金金可能具有相相同的价值。。贴现与贴现率率现值、终值、、年金现金流量图i0123456资金的时间价价值及其等值值计算年金：每年发发生一次的款款项，现推广广为定期发生生的款项。分分为普通年金（定定期、定额））期初年金期末年金特殊年金（定定期、不定额额）等比年金等差年金延期年金：第第一次款项发发生距“现在在”有很长时时间，即投资资若干年后才才有稳定收益益。永久年金：只只有起始时间间，没有终了了时间。资金等值计算算资金等值计算算财务评价的的主要指标标与方法单位面积投投资额：开开发项目投投资总额与与总建筑面面积的比例例简单投资收收益率：开开发建设完完成后正常常年度的年年净收入总总额（或预预计回收期期内的平均均年净收入入额）与项项目总投资资额的比率率投资利税率率：正常年年度的年利利税总额（（或预计回回收期内或或全部售完完的几年内内的年均利利税）与项项目总投资资的比率静态投资回回收期：以以项目的净净收益来抵抵偿全部投投资（包括括固定资产产投资和流流动资金））所需要的的时间。。财务评价的的主要指标标与方法空置率＝空空房损失/总计划收入入运行费率＝＝总运行费费用/总计划收入入债务偿还覆覆盖率＝净净收入/年债务偿还还数总开支费用用率＝（总总运行费用用+债务偿还数数）/总计划收入入贷款资金率率＝贷款额额/总投资……财务评价的的主要指标标与方法财务净现值值（FNPV）:项目按行业业的基准收收益率或设设定的目标标收益率，，将各年的的净现金流流量折算到到开发活动动起始点的的现值之和和。FNPV≥0说明项目的的获利能力力达到或超超过了基准准收益率的的要求，在在财务上是是可行的。。与FNPV相关的一个个评价指标标是财务净净年值(FNAV)，即将项目净净现值分摊摊到投资期期各年的等等额年值。。财务净现值值率（NPVR）:财务评价的的主要指标标与方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300年折现率＝＝12％FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3+7000/(1+12%)4+600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0财务评价的的主要指标标与方法财务内部收收益率（FIRR）：在项目投资资有效期内内，各年净净现金流量量现值累计计等于零时时的折现率率。对房地产开开发项目而而言，投资资有效期是是指从购买买土地使用用权开始到到项目全部部售出为止止的时间。。FIRR可以通过逐逐步测试法法（内插法法）求得，，即先用目目标收益率率或基准收收益率求得得项目净现现值，若为为正，则用用更高的折折现率使净净现值为零零的正值和和负值各一一个，然后后通过内查查计算FIRR。财务评价的的主要指标标与方法r1:当项目净现现值为接近近于零的正正值时的折折现率；r2:当项目净现现值为接近近于零的负负值时的折折现率;NPV(r1):采用低折现现率时净现现值的正值值；NPV(r2):采用高折现现率时净现现值的负值值。r1与r2之间的差距距应在2％之内，否否则两者之之间不一定定呈线性关关系。FIRR可以反映项项目投资所所能支付的的最高贷款款利率，也也可以与部部门或行业业的基准收收益率或目目标收益率率ic进行比较，，当FIRR≥ic时，则认为为项目财务务上可行。。财务评价的的主要指标标与方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300取年折现率率＝12％时FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3+7000/(1+12%)4+600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0取年折现率率＝18％时FNPV＝-4000/(1+18%)-3600/(1+18%)2+3000/(1+18%)3+7000/(1+18%)4+600/(1+18%)5+300/(1+18%)5.5=-156.14<0取年折现率率＝16％时FNPV＝-4000/(1+16%)-3600/(1+16%)2+3000/(1+16%)3+7000/(1+16%)4+600/(1+16%)5+300/(1+16%)5.5=82.56>0FIRR=16%+׀82.56׀×（18％-16％）÷（׀82.56׀+׀-156.14׀）＝16.69％财务评价的的主要指标标与方法FIRR是项目投资资的盈利率率，由项目目的现金流流量决定，，是内生决决定的，但但其反映的的是项目生生命期内没没有回收的的投资的盈盈利率，而而不是初始始投资在整整个生命期期的盈利率率。比如如，，某某方方案案初初期期投投资资1000万元元，，FIRR为10％，，第第一一年年净净收收入入350万元元，，第第二二年年300万元元。。由由于于初初期期投投资资在在第第一一年年末末的的等等值值为为1100万元元，，所所以以第第一一年年末末未未回回收收的的资资金金为为750元，，根根据据FIRR的经经济济含含义义，，10％是是未未回回收收资资金金的的收收益益率率，，那那么么第第一一年年末末未未回回收收的的资资金金到到第第二二年年末末的的等等值值为为825万元元，，减减去去第第二二年年的的净净收收入入300万元元，，第第二二年年末末未未回回收收资资金金为为525万元元，，依依此此类类推推，，到到生生命命期期末末，，未未回回收收资资金金为为零零。。这这里里假假定定了了已已回回收收资资金金用用于于再再投投资资的的收收益益率率等等于于FIRR。关于于财财务务内内部部收收益益率率的的评评价价再投投资资假假设设（（reinvestmentassumption）投资资方方案案AB初始始投投资资1069410694第一一年年的的净净现现金金流流量量70000第二二年年的的净净现现金金流流量量700014890内部部收收益益率率20％18％用20％的的再再投投资资利利率率计计算算10％第一一年年84007700第二二年年70007000累计计终终值值154001470020％折折现现1069410208资金金等等值值的的贴贴现现率率20％17.24％关于于财财务务内内部部收收益益率率的的评评价价投资资方方案案AB初始始投投资资2283233522前3年的的年年现现金金流流量量1000010000第4和第5年的净净现金金流量量010000内部收收益率率15％15％用10％的再再投资资利率率计算算第1年（再再投资资4年）AB第2年（再再投资资3年）1464114641第3年（再再投资资2年）1331013310第4年（再再投资资1年）011000第5年（再再投资资0年）010000所有现现金流流量的的终值值4005161051资金等等值的的贴现现率11.9％12.7％财务评评价的的主要要指标标与方方法但通常常情况况下，，再投投资的的收益益率往往往小小于初初期投投资的的收益益率，，因为为回收收的资资金总总是比比初期期投资资的少少，而而且使使用时时间短短。为为了反反映出出两者者的差差别，，给出出一个个回收收资金金再投投资的的收益益率（（通常常取基基准收收益率率ic），产生了了财务务外部部收益益率（（FERR）的概念念。一般ic<FIRR，所以一一般ic<FERR<FIRR。财务评评价的的主要要指标标与方方法通常情情况下下，FIRR计算只只适用用于常常规投投资方方案的的评价价，非非常规规投资资方案案往往往会出出现多多解。常规投投资方方案是是指在在生命命期内内除建建设期期或投投产初初期的的净现现金流流量为为负值值之外外，其其余年年份均均为正正值，，净现现金流流量符符号只只从负负到正正变化化一次次，且且所有有负值值均出出现在在正值值之前前。当用于于两个个方案案比较较时，，通常常采用用增量量财务务内部部收益益率（ΔFIRR），它是指指增量量净现现值等等于零零时(或净现现值相相等时时)的折现现率，，增量量净现现值根根据根根据两两个方方案的的增量量现金金流量量计算算。若ΔFIRR≥ic，则增量量投资资部分分达到到了规规定要要求，，增加加投资资有利利，投投资大大的方方案有有利。。净现值值与内内部收收益率率的比比较决策原原则FIRR>＝最小收收益率率FNPV>0规模不不同投资方方案AB初始投投资1000001500000第一年年后回回收1500002000000FIRR50％33％FNPV（12％）33928285714净现值值与内内部收收益率率的比比较现金流流量时时间不不同投资方方案CD初始投投资1000010000第1年现金金流量量20004000第2年现金金流量量30004000第3年现金金流量量50004000第4年现金金流量量60004500第5年现金金流量量70005000FIRR28.2％30.9％FNPV（12％）55215304财务评评价的的主要要指标标与方方法动态回回收期期（DPP）：考虑折折现因因素时时，拟拟投资资项目目的所所有投投入回回收所所需要要的时时间，，一般般从建建设开开始年年算起起，以以年为为单位位。可以根根据现现金流流量表表计算算DPP。财务评评价的的主要要指标标与方方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300年折现现率＝＝12％1、计算算各年年现金金流量量的净净现值值第1年＝-4000/（1+12％）＝＝-3571.6第2年＝-3600/（1+12％）2＝-2869.92第3年＝-2135.4；第4年＝4448.5；第5年＝340.44；第5.5年＝160.862、计算算累计计现金金流量量的净净现值值第1年末＝＝-3571.6；第2年末＝＝-6441.52；第3年末＝＝-4306.12；第4年末＝＝142.383、求DPPDPP＝4-1+׀-4306.12׀/4448.5＝3.97财务评评价的的主要要指标标与方方法开发商商成本本利润润率：：是开开发商商初步步判断断项目目财务务可行行性的的指标标：计算项项目总总开发发价值值，如如果项项目全全部销销售，，则等等于扣扣除销销售税税金后后的净净销售售收入入；如如果全全部出出租，，为项项目在在整个个持有有期内内所有有净经经营收收入的的现值值累计计之和和。总开发发成本本一般般包括括土地地费用用、前前期工工程费费用、、建筑筑安装装费用用、管管理费费、财财务费费用、、销售售费用用和其其他费费用。。成本收收益率率：项项目正正常盈盈利年年份的的年净净经营营收入入与总总开发发成本本之比比，常常用于于租赁赁物业业财务务分析析。财务评评价的的主要要指标标与方方法以上收收益率率都没没有考考虑通通货膨膨胀的的影响响，称称为表表面收收益率率，如如果考考虑通通货膨膨胀的的影响响，则则实际际收益益率（（Rr）、表面收收益率率（Ra）与通货货膨胀胀率（（Rd）之间的的关系系为：：国民经经济评评价国民经经济评评价是是从国国家整整体或或全社社会的的角度度，考考察项项目能能否做做到最最优利利用，，是否否取得得最佳佳的社社会经经济效效益。。为什么么要进进行国国民经经济评评价？？财务评评价使使用的的是现现行市市场价价格，，由于于诸如如政府府控制制等原原因，，使价价格脱脱离产产品价价值（（如政政府对对生活活必需需品如如粮食食、食食油、、棉布布和住住房等等实行行低价价供应应；为为了扶扶持出出口工工业以以较高高的收收购价价格进进行补补贴等等），，因此此“失失真”的价格格不能能反映映项目目的真真正效效益。。投资项项目存存在外外部性性（外外部收收益、、外部部成本本）。。外部部收益益是指指落在在投资资经营营主体体之外外的收收益，，由其其他人人免费费获取取；外外部成成本是是指落落在投投资经经营主主体之之外的的社会会成本本，由由其他他人无无偿承承担。。前者者如技技术扩扩散、、闲置置资源源的利利用等等，后后者如如环境境污染染。国民经经济评评价国民经经济评评价与与财务务评价价的不不同：：评价的的角度度不同同；前者是是从国国民经经济和和社会会需求求的角角度来来考察察项目目需要要社会会付出出的代代价和和对社社会的的贡献献；；后者是是在企企业的的角度度考察察项目目的盈盈利能能力和和借款款偿还还能力力。采用的的参数数不同同。财务评评价采采用的的是现现行市市场价价格，，国民民经济济评价价采用用的是是根据据机会会成本本和供供求关关系确确定的的影子子价格格；财务评评价采采用的的是基基准收收益率率，国国民经经济评评价采采用的的是社社会折折现率率；财务评评价采采用的的是国国家统统一的的官方方汇率率，国国民经经济评评价采采用的的是影影子汇汇率。。国民经经济评评价效益与与费用用的构构成和和范围围不同同；有些在在财务务评价价中属属于支支出的的，在在国民民经济济评价价中不不属于于支出出（如如税金金、国国内贷贷款利利息）），而而在财财务分分析中中不属属于支支出的的，在在国民民经济济评价价中属属于支支出（（如污污染、、出口口补贴贴）；；另外财财务评评价中中只考考虑直直接收收益和和直接接成本本，国国民经经济评评价不不仅包包括这这些，，而且且包括括间接接收益益和间间接成成本，，即包包括可可计量量的货货币效效果，，也包包括不不可计计量的的政治治、环环境、、国防防等效效果。。国民经济济评价国民经济济评价的的费用计计算税收和补补贴某房地产产开发项项目根据据设计预预测，需需从市场场购买钢钢材500吨，水泥泥800吨。钢材材的市场场价格是是2000元/吨，其中中有20％的间接接税；水水泥的市市场价格格是120元/吨，包括括10％的国家家补贴。。如果进进行国民民经济评评价，它它们的经经济代价价是多少少？费用、利利息及其其它凡是能提提供一定定的劳务务服务等等费用都都应记入入经济成成本，如如养路费费、城市市维护费费、排污污费等；；利息属于于转帐性性质，支支出不算算成本，，收入不不算收益益；折旧在国国民经济济分析中中也不考考虑；一般性的的通货膨膨胀在国国民经济济分析中中也不考考虑。国民经济济评价国民经济济评价的的价格计计算影子价格格是相对于于市场交交换价格格的计算算价格，，又称““经济价价格”。。它是基于于市场交交换价格格决定的的，对货货品进行行分析计计算后确确定。。外贸货品品：以货货品的口口岸价减减去捐税税后乘以以影子汇汇率。非外贸货货品：比比较复杂杂，通常常计算其其影子成成本，即即计算生生产这些些货品所所消耗的的原材料料成本以以及与此此有关的的因素，，一般只只进行粗粗略的计计算。影子工资资率进行财务务分析，，人工属属于成本本，工资资是成本本支出，，但对国国民经济济，工资资是净产产值的一一部分，，属于效效益。为了不改改变收支支项目的的构成，，又符合合经济评评价的宗宗旨，采采用影子子工资率率代替实实际支付付的工资资。影子工资资率是劳劳动力的的实际经经济代价价，或劳劳力的机机会成本本。如果所以以工人从从完全失失业状态态中招来来，影子子工资率率为0；但实际际不可能能是完全全的失业业者，而而且技术术人员和和熟练工工人属于于稀缺的的人力资资源，影影子工资资率一般般大于0而小于实实际支付付工资，，发展中中国家通通常采用用50％。国民经济济评价国民经济济评价的的价格计计算影子汇率率在一般的的发展中中国家，，由于外外汇缺乏乏，法定定汇率一一般低估估了外汇汇的经济济价值。。而影子子汇率是是外汇与与本国货货币经济济价值相相当时的的比价，，按其计计算的外外汇成本本即外汇汇的经济济成本，，或称机机会成本本。影子汇率率一般由由政府有有关部门门统计计计算，简简单计算算可以采采用：另外可以以参考外外汇的币币场价格格，即黑黑市价格格。国民经济济评价某开发项项目的两两种投资资方案：：AB土地取得得费10001000建安工程程费38004200其中：钢钢材400400木材100120水泥300340人工10001500进口材料料设备1400700间接费100100上缴税款款300280利息支出出200240合计54005820钢材中含含20％的间接接税，木木材中含含15％的间接接税，水水泥中含含有10％的国家家补贴，，影子工工资率为为50％，法定定汇率为为1：5，影子汇汇率为1：7。备选方案案的选择择实际分析析中，除除了用上上述指标标进行评评价是否否达到标标准要求求外，往往往需要要进行多多个备选选方案的的选择。。备选方案案类型：：独立型：：各个方方案的现现金流量量是独立立的，不不具有相相关性，，任何一一方案的的采用与与否都不不影响其其它方案案是否采采用的决决策。独独立方案案的特点点是具有有“可加加性”；；互斥型：：各方案案之间具具有排他他性，只只能选择择一个。。混合型：：独立方方案与互互斥方案案混合的的情况，，比如有有限资源源限制条条件下有有几个独独立的投投资方案案，这些些方案中中又分别别包含若若干互斥斥方案。。备选方案案的选择择互斥方案案的经济济评价方方法要求选择择方案组组中的最最优方案案，且达达到基准准收益率率。比选方案案应该有有可比性性，主要要是时间间、收益益费用的的范围、、口径一一致，价价格一致致。基本方法法是增量量分析法法例如，投投资量不不等的两两个互斥斥方案如如下NPV、IRR、DPP都可以进进行增量量分