苏州各区域酒店式公寓项目分析课件

苏州酒店式公寓项目分析2011年8月31日苏州酒店式公寓项目分析2011年8月31日1园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块2项目名称中梁香缇商务广场项目区位图分析分析：位居新区中央---竹园路、滨河路交界处，赛格电子西对面，轻轨1号线、3号线双线直达，14条以上公交线路直达苏州各大全区域，距石路商圈仅10分钟车程，生活配套成熟，交通便利。项目名称中梁香缇商务广场项目区位图分析分析：位居新区3项目名称中梁香缇商务广场中梁香缇国际在售乐天广场32-45㎡行政公馆，近80㎡享用面积，价格9800元/㎡起，另有包租6年的酒店式公寓在售，面积32-45㎡，6年返租48%。具体价格一房一价，案场有优惠。

项目动态：项目名称中梁香缇商务广场中梁香缇国际在售乐天广场32-4项目名称核心价值分析：1、新区竹园路、滨河路核心位置，未来发展空间巨大。2、属狮山路板块，距离核心CBD区域仅1公里左右，配套成熟。3、紧邻索山桥、西环高架，出行便利；4、复合式产品，涵盖住宅、酒店式公寓、sohu办公、会所、购物中心，客群覆盖全面；5、5.98米挑高公寓，乐天玛特国际购物中心，投资回报率高；6、广告投入大，全面开花，全城热议，效果明显；7、打出惊爆低价吸引全城眼球，为现场带来更多来人，促进更多成交。项目名称核心价值分析：5项目名称劣势分析：1、正对面就是赛格电子市场，竹园路沿线随处可见的都是大大小小的电子加工厂，被电子厂包围的楼盘，势必会对空气质量造成不好的影响，降低了居住舒适性。2、滨河路是新区主干道，过往车辆较多，容易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空气污染不可避免；3、东侧有紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。5、5.98米与4.49米LOFT同期存在，4.49米LOFT受产品对比影响。6、开发商前生为华成房产，口碑较差，房屋质量较差。

项目名称劣势分析：6项目名称中梁香缇商务广场客源分析：1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；2、新区一些企业高管，外地人，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资；3、边上赛格电子市场的经营户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力；4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡；5、香缇华府住宅客户，在项目已有住宅，但是觉得地段优势，考虑买酒店式公寓进行投资；6、外地专业投资客户，看中小区的地段、配套及发展潜力。项目名称中梁香缇商务广场客源分析：7项目名称赛格又一城项目区位图分析分析：处于滨河路中心地段，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休闲、娱乐完全可以一站式，正在规划中的轻轨3号线及高架网络等多维交通，配套任意接通人气与商机。项目名称赛格又一城项目区位图分析分析：处于滨河路中心8项目名称赛格又一城预计将于9月份开盘，首批推出48-78平米的loft酒店式公寓，目前进行寻宝活动，累计可享受35000元的优惠，后期会推出32套商铺，面积为55-250平米左右。项目动态：项目名称赛格又一城预计将于9月份开盘，首批推出48-79项目名称赛格又一城核心价值分析：1、处于滨河路中心地段，位置非常不错，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休闲、娱乐完全可以一站式；2、成熟全国连锁电子专业市场，品牌价值度高。3、未来新区重点开发板块区域，升值潜力巨大。4、紧邻索山桥、西环高架，出行便利。5、特色商业地产，一、二期已经成熟，未来价值空间巨大。6、紧邻赛格市场，4.8米LOFT产品，可商可住，变化性强。项目名称赛格又一城核心价值分析：10项目名称赛格又一城劣势分析：1、地处竹园路、滨河路交汇处，周边电子工厂较多，电子污染严重。2、滨河路路况较差，易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空气污染不可避免；3、紧邻紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。5、4.8米LOFT产品竞争价值度不高，处境尴尬。6、赛格电子专业市场停车难问题严重，对项目品质存在不利影响。7、一、二期交付使用时间较长，立面较为陈旧，对项目形象影响严重。项目名称赛格又一城劣势分析：11项目名称客源分析：1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；2、新区一些企业高管，在外地有住房，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资；3、赛格电子市场的经营用户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力；4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡；5、外地专业投资客户，看中配套及发展潜力；6、发展中小公司，用于商务办公。项目名称客源分析：12项目名称浒新158生活广场项目区位图分析分析：项目位于高新区北部浒墅关镇浒杨路与永莲路交界处，由苏高新集团下属的浒新置业公司进行开发，是集LOFT公寓和商铺的一个综合体。项目名称浒新158生活广场项目区位图分析分析：项目位13项目名称浒新158生活广场目前二期商铺预约中，房源共计15套均位于二楼，面积为185-500㎡，预约期间交1-2万的预约金，可享开盘优惠，目前其一楼的商铺已经售罄。项目目前仅有几套酒店式公寓在售，面积为52、66㎡，均价为9000元/㎡，案场有优惠。项目动态：项目名称浒新158生活广场目前二期商铺预约中，房源共计15套14项目名称核心价值分析：1、未来规划比较好，前景看好，房屋升值空间大2、均价9000元/平米带装修，拎包即住，客户接受度高3、4.8米LOFT产品，可商可住，变化性强4、现房销售，所见即所得项目名称核心价值分析：15项目名称劣势分析：1、目前看来项目所处位置比较偏僻2、项目体量小，未来能否形成气候有待观察3、周围人员复杂，目前看环境差，客户对未来发展，没有信心。客户分析客群主要是浒关镇周边的一些投资客，在浒关镇或者周边区域内的一些收入中等的白领阶层双银星座商务广场项目名称劣势分析：双银星座商务广场16园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块17项目名称双银星座壹公馆项目区位图分析分析：位于苏州市吴中区团结桥东吴北路西侧，占据苏州中轴人民路延伸地段，周围道路有东东吴北路、南西塘北巷、西河道、北南环西路，交通四通八达，而且属于规划中的轻轨4号范围。双银星座，距观前3.8千米，距吴中区商业繁华第三大街2.6千米，附近公交有：102路、932路、513路、514路等。项目名称双银星座壹公馆项目区位图分析分析：位于苏州市18项目名称在售精装酒店式公寓，面积为50-98平米，均价为17300元/平米，精装标准为3000元/平米，包租3年，50平米户型月返3000元，98平米户型月返5500元。目前购房可获2万元购房基金。项目动态：项目名称在售精装酒店式公寓，面积为50-98平米，均价为1719项目名称核心价值分析：1、地处南门商业圈核心区，地段优势显著，未来升值空间大。2、大型商业综合体，精装SOHO公馆、商业街区、购物中心等高端业态。产品定位档次高。3、紧邻沃尔玛超市，周边配套成熟。4、紧邻南环高架，轻轨线站，出行便利。项目名称核心价值分析：20项目名称劣势分析：1、东吴北路交通拥堵，车流量大，噪音污染重。2、项目周边高层建筑较多，楼栋距小，存在方案上的硬伤。3、项目沿街面过小，出入口与东吴北路对接触交通环境较差。4、项目北侧河道污染严重。5、3米层高SOHO公寓，市场竞争力不强。6、精装修产品，市场接受度不高。7、项目户型设计存在大量北侧房源，市场较为排斥此类产品。项目名称劣势分析：21项目名称客源分析：1、苏州各区域客户，看中未来发展潜力，用于投资；2、市区一些企业高管，在外地有住房，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资；3、周边茶叶市场等经营商，看中团结桥、人民路南这块地段；4、市区白领，看中地段，用于自住兼投资；5、外地专业投资客户，看中配套及发展潜力；6、发展中小公司，用于商务办公。项目名称客源分析：22项目名称平江双悦项目区位图分析分析：位于平江新城管委会大厦旁，拥有8路、318路、800路、923路、921路等公交路线，人民路、广济路、齐门路三条干道平行北延，无缝对接苏州古城区；与京沪铁路、沪宁城际铁路、沪宁高速公路312国道、苏虞张公路、西环高架、北环快速路、东环路形成“方格网”布局，联通苏州各个区域及周边城市。轻轨2号线、4号线近在咫尺。项目名称平江双悦项目区位图分析分析：位于平江新城管委23项目名称目前剩下主力面积32平米的房源，均价为12800元/平米，优惠后成交均价在12000元/平米，商铺60-190平米，均价20000元/平米。按揭98折，一次性付款97折。项目动态：项目名称目前剩下主力面积32平米的房源，均价为12800元/24项目名称核心价值分析：1、地处平江新城核心区，未来古城区外扩重点区域，升值空间大；2、位于平江区管委会边上，离火车站、汽车北站较近，出行方便；3、5.1米loft公寓，空间利用率高，竞争力强；4、紧邻万达广场，商业周围配套齐全；5、产品方案较好，规避北侧房源数量，面积段小，总价低。项目名称核心价值分析：25项目名称劣势分析：1、目前该项目周边工业、商业氛围还不浓。

2、酒店公寓部分户型结构有朝东、西、北房型采光不好。

3、业务员不够专业。4、单价过高，导致单套总价过高。项目名称劣势分析：26项目名称客源分析：1、过单身世界的年轻白领，总价低，用于过渡；2、周边居民，对于地段比较熟悉，看中其未来发展潜力；3、新型发展的小型公司，用于办公、休闲一体；4、外地投资客，看中平江新城的发展潜力。

项目名称客源分析：27园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块28项目名称珠江新城项目区位图分析分析：珠江新城位居凯马广场核心区域，便利轻轨2号线和4号线途径,可享受新区高端的教育资源如外国语学校等，以及已经在建的明基医院和营业中的乐购大卖场也将完善周边生活配套。项目名称珠江新城项目区位图分析分析：珠江新城位居凯29项目名称珠江新城目前在售2号楼酒店式公寓，面积为42㎡，挑高4.95米，当前价格为11000-12400元/㎡，主要位于7-10层，具体价格一房一价，目前购房可享全款98折，贷款99折优惠。项目动态：项目名称珠江新城目前在售2号楼酒店式公寓，面积为42㎡，挑高30项目名称核心价值分析：1、总价低，意向客户比例增多；2、层高4.94米，买一得二，性价比高；3、周边未来规划多，前景长远看好；4、户型设计合理，面积虽小，但南北通透，比部分酒店式公寓有优势。项目名称核心价值分析：31项目名称劣势分析：1、周边居民对40年产权、生活成本高的商业产品的接受度不高。2、宣传渠道狭窄，对外宣传力度不够。3、由于周边酒店式公寓供应量大。4、珠江新城地处凯马汽车城，周边人气不足，可购买白领等客群较少。另周边车辆往来频繁，并且有附近有很多汽修店和4s店，汽车尾气原因，对周边居住环境势必会造成不良影响。5、普通公寓式物业管理，对项目发展和升值不利，投资风险增大。项目名称劣势分析：32项目名称客源分析：1、附近凯马汽车城的高管、业务员，总价低，用于自住兼投资；2、专业投资者，看中木渎旅游经济及周边发展；3、吴中区及木渎本地私营业主，用于投资。项目名称客源分析：33项目名称悠尚生活广场项目区位图分析分析：位于凯马广场中心区域，北接苏州高新区、东接吴中经济带，西临太湖风景区，为复合性商业街区，集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一体，融合休闲、购物、餐饮、娱乐、商务功能，目前区域的商业氛围浓厚。

项目名称悠尚生活广场项目区位图分析分析：位于34项目名称主要在售42、45平米的酒店式公寓，挑高5米，均价11000元/平米，一次性付款97折，贷款99折优惠。预计今年10月底交房。项目动态：项目名称主要在售42、45平米的酒店式公寓，挑高5米，均价135项目名称核心价值分析：1、集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一体，融合休闲、购物、餐饮、娱乐、商务功能，商业气氛浓厚；2、苏嘉杭高速、205省道、苏福路快速通道连接西环高架与绕城高速，苏福路、长江路、宝带路等城市干线穿越凯马广场，交通立体多位；3、户型挑高5米，一层价格两层空间，实用性强；4、总价低，适合刚需人群，增大购买基础；5、地处胥江新城版块核心未来升值空间大。

项目名称核心价值分析：36项目名称劣势分析：1、没有包租，不利整体管理；2、周边人员复杂，外来人口较多，周围全是汽车城围绕，不适合长期居住，生活配套不是太全面；3、开发商品牌不知名，客户购买后续的品质服务无保障。项目名称劣势分析：37项目名称客源分析：1、附近凯马汽车城的高管、业务员，总价低，用于自住兼投资；2、专业投资者，看中木渎旅游经济及周边发展；3、吴中区及木渎本地私营业主，用于投资；4、凯马附近的发展型小公司，用于办公。项目名称客源分析：38项目名称中润苏州中心项目区位图分析分析：位于苏州主城区东吴北路金融商贸一条街与宝带东路交汇区域。南临吴中区政府，西依人民大会堂，是吴中商圈最核心的位置。

项目名称中润苏州中心项目区位图分析39项目名称酒店式公寓户型面积为45-80平米，均价17000元/平米，精装标准为4000元/平米。精装包含电器部分，家具自购。项目动态：项目名称酒店式公寓户型面积为45-80平米，均价17000元40项目名称核心价值分析：1、地处南门商业圈，地段优势显著，未来升值空间大。2、大型商业综合体，产品面涵盖广，产品定位档次高。3、国际顶级设计公司设计，产品设计优异。4、紧邻南环高架，出行便利。5、轻轨3号线和4号线换乘站，未来升值潜力大。

项目名称核心价值分析：41项目名称劣势分析：1、物业费用较高，社区超高层、建筑密度较大;2、周边目前公共交通配套较缺乏3、单价高、面积大、总价过高4、目前周边在建设项目较多，现场表现力不强项目名称劣势分析：42项目名称客源分析：1、高端客户群，企业高管，注重生活品质，看中项目配套;2、专业投资客，看中城市地标性楼盘，投资首选；3、市区及外地私营业主，投资兼自住。项目名称客源分析：43项目名称港龙财智国际项目区位图分析分析：紧靠友新高架，顺接南环入口，5路、7路、53路、51路、503路、505多路公交干线抵达城市各处，连接东吴南路和西环高架的澄湖西路即将通车，属轻轨2、4号线规划之中

项目名称港龙财智国际项目区位图分析分析：紧靠友新高44项目名称二期酒店式公寓已经开始预约，预计将于2012年年初开盘。主要为40-50平米的酒店式公寓，主力面积40平米，5.8米的挑高，共计280多套。目前一期酒店公寓已经售罄，现在还有十几套沿街商铺在售，主力面积100平米左右，均价45000元/平米，另有面积为20-30平米不等、40-50平米不等的非沿街内铺，其中二楼每平米价格28000元起。现预约只需交1000元的诚意金，即可在购买酒店式公寓时享有1000抵5000优惠，商铺投资型客户交1000抵10000，自主经营客户出具相关的营业执照除了1000抵10000的优惠外，额外优惠500元/平米。项目动态：项目名称二期酒店式公寓已经开始预约，预计将于2012年年初开45项目名称核心价值分析：1、地处城南商业圈，未来升值空间较高；2、紧靠友新高架，顺接南环入口，属轻轨2、4号线规划之中，出行方便；3、户型设计小而精，面积小，总价低，loft5.8米挑高，利用率强；4、专一化市场运作，针对性强；5、户型面积小，总价较低，投资门槛低。项目名称核心价值分析：46项目名称劣势分析：1、目前周边人流量少，交通线路不多，发展潜力不不强；2、项目目前整体完工，用材较差，立面形态不好。3、项目价格在区域范围内偏高。4、方案存在大量北侧户型，难去化。项目名称劣势分析：47项目名称客源分析：1、新区、吴中区、市区的客户，年纪在30-50岁，投资兼自住，看中未来发展潜力；2、吴中区周边企业员工，因总价较低，用作过渡性住房；3、大学城教师、学生等人群，用于自住兼投资；4、外地在苏投资客户。项目名称客源分析：48园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块49项目名称东方之门项目区位图分析分析：是苏州工业区双塔规划的核心建筑，位于苏州工业园区CBD轴线的末端，东临星港街及金鸡湖，西面为原园区管委会大楼及世纪金融大厦。

项目名称东方之门项目区位图分析分析：是苏州工业区双50项目名称预计9月份开盘，首次开盘将推出约200多套精装酒店公寓，90-240平左右，朝湖房源预计均价约50000元/㎡，不朝湖35000元/㎡，预计均价约40000元/㎡项目动态：项目名称预计9月份开盘，首次开盘将推出约200多套精装酒店公51项目名称核心价值分析：1、地处园区湖西CBD核心区，地段价值高；2、大型综合体，产品面涵盖广，产品定位档次高；3、国际顶级设计公司设计，产品设计优异；4、紧邻东环高架，轻轨线站，出行便利；5、高品质物业管理；6、坐拥金鸡湖湖景资源。项目名称核心价值分析：52项目名称劣势分析：1、物业费用较高，社区超高层、建筑密度较大;2、单价高、面积大、总价过高项目名称劣势分析：53项目名称客源分析：1、高端客户群，园区企业高管，注重生活品质;2、专业投资客，看中城市地标性楼盘，投资首选；3、市区及外地私营业主，投资兼自住。项目名称客源分析：54项目名称沸腾CBD项目区位图分析分析：沸腾CBD位于现代大道与星湖街交界处，紧邻轻轨1号线星湖街站点。周边兴建了大量高档酒店、写字楼等商业建筑群。如建屋大厦、商旅大厦、置地大厦均已使用；金鸡湖商业广场、久光百货等等大型商业配套已经开业。：项目名称沸腾CBD项目区位图分析分析：沸腾CBD位55项目名称沸腾CBD一楼二楼的商铺也在销售中，80-900多㎡均有，一楼均价38000-52000元/平米，二楼均价30000-32000元/平米左右，按揭99折、全款98折、团购97折。酒店公寓目前在售房源主要位于23层，以60㎡和89㎡户型为主，还有少量40㎡户型，均价21000元/㎡，全款98折，按揭99折。项目动态：项目名称沸腾CBD一楼二楼的商铺也在销售中，80-900多㎡56项目名称核心价值分析：1、地处园区湖东CBD核心区，地段价值高；2、位于现代大道与星湖街交界处，紧邻轻轨1号线星湖街站点；3、酒店式公寓70年产权，客户购买首付门槛相对低。项目名称核心价值分析：57项目名称劣势分析：1、规划整体体量小;2、单价高、总价过高；3、得房率74%，相对来讲低4、年回报率6%,投资回报率低，但同类产品中没有竞争力。项目名称劣势分析：58项目名称客源分析：1、高端客户群，园区企业高管，注重生活品质;2、专业投资客，看中城市地标性楼盘，投资首选；3、市区及外地私营业主，投资兼自住。项目名称客源分析：59项目名称都市VIP项目区位图分析分析：都市VIP项目与青剑湖一路之隔，北靠阳澄湖，处于园区北部最具投资价值的城市核心居住区与高尚社区密集带。项目全力打造青剑湖西岸最优质湖景公寓，主推精装酒店式公寓，日本国内一级设计师担当设计顾问，高品质的设计装潢带来高品位的生活享受

项目名称都市VIP项目区位图分析分析：都市VIP项60项目名称酒店公寓在售房源位于二期1#6-9层，户型面积以50㎡、55㎡为主，均价10000-13000元/㎡左右，总价优惠3万，按揭付款可优惠97折，一次性付款优惠95折。项目动态：项目名称酒店公寓在售房源位于二期1#6-9层，户型面积以5061项目名称核心价值分析：1、周边交通系统相当发达，包括轻轨1、3号线、沪宁城际铁路工业园区站都在本案周围；2、房源分低价区（朝北朝西）和高价区（朝南朝东），针对不同预算的客户定位不同的产品，所有客户一网打尽。3、总价低，客户购买门槛相对低。项目名称核心价值分析：62项目名称劣势分析：1、规划设计造型奇特，导致朝北朝西的房源多，影响去化速度项目名称劣势分析：63项目名称客源分析：1、区域客户，主要集中在湖东、湖西和唯亭区域，客户以投资目的为主，兼具自用；2、周边企业的精英白领，自住兼投资，作为过渡。项目名称客源分析：64园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块65项目名称恒达中环百汇广场项目区位图分析分析：地处阳澄湖中路与采莲路交汇处，市政府规划大苏州中环线上的黄金枢纽，同时也是陆慕古镇和相城新城的融汇点，位于古城区和园区新城的经度中轴上。是北苏州首个集“购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、优居”为一体的大型商业综合体。项目名称恒达中环百汇广场项目区位图分析分析：地处阳66项目名称预计9月加推4.48米层高的挑高公寓，房源30-40套，均价12000元/㎡，面积30-60㎡。目前在售平层酒店式公寓，面积31-58㎡，均价8000-9000元/㎡，总价28-30万/套，现在可享受团购2人行优惠258元/平方米，团购3人行优惠328元/平方米，会员可总价优惠2万项目动态：项目名称预计9月加推4.48米层高的挑高公寓，房源30-4067项目名称核心价值分析：1、地处相城区蠡口镇核心区，地段价值高。2、周边交通配套好，出行便利。3、区域属于相城区成熟板块，周边生活配套齐全。4、户型面积小，总价低。项目名称核心价值分析：68项目名称劣势分析：1、项目户型面宽小，利用率低。2、施工质量、用材较差，立面形态不好。3、项目价格在区域范围内偏高。4、方案存在大量北侧户型，难去化。项目名称劣势分析：69项目名称客源分析：1、区域客户，周边居民，用作投资；2、蠡口家具城私营业主，本地、浙江、福建等地的客户，用作投资；3、周边企业的精英白领，自住兼投资，作为过渡；4、周边小企业，用作办公、商务一体化。项目名称客源分析：70项目名称顶峯上一广场项目区位图分析分析：项目地处苏州相城渭塘，是离京沪高铁最近的项目，随着京沪高速铁路在相城区设立了苏州的唯一停靠站，通达的线路让顶峯广场充分享受着便捷，距离京沪高速线仅3分钟车程的优势。顶峯广场距离苏嘉杭高速相城出口仅5分钟车程，距市区区仅12分钟车程，邻近227省道支线，交通便捷，四通八达。

项目名称顶峯上一广场项目区位图分析分析：项目地处苏州相城71项目名称顶峯上一广场在售酒店式公寓，户型面积50-85㎡，价格12000-14000元/㎡，一次性付款总价98折优惠、银行按揭付款可享受总价99折的优惠。预计9月加推二期房源，酒店式公寓50-85㎡，推盘量、价格待定。

项目动态：项目名称顶峯上一广场在售酒店式公寓，户型面积50-85㎡，价72顶峯上一广场核心价值分析：1.地处渭塘，离京沪高铁站点近。2.周边配套齐全，学校，医院，银行。3.项目北面就是渭塘车站，出行方便。4.户型选择面比较广49-219平米，可满足不同人群的需要。5.精装标准，软装硬装具备，避免前后入住的装修噪音。6.外立面全石材贴面档次高。7.品牌开发商，渭塘地标项目。顶峯上一广场核心价值分析：73项目名称劣势分析：1.项目地处渭塘，属于苏州郊区，位置比较偏远。2.项目离京沪高铁的唯一停靠站车程5分钟，后期成为主要出入地人源出入教多，人口比较多，比较乱。3.项目周围“小镇气息”浓厚。窄窄的马路满是店铺，一家接着一家；农贸市场的繁华与聒噪、小摊贩随处可见。也许是外来打工人口多的缘故，这一片人流量非常大，但人口素质底下。车辆乱停、人车混流。4.3.4层高高于正常层高，空间在市面上竞争力不强。项目名称劣势分析：74项目名称客源分析：1、周边来自渭塘及其周边的区域的投资客2、外地的投资客，如上海、浙江等周边城市的。3、周边企业的精英白领，自住兼投资，作为过渡.项目名称客源分析：75苏州酒店式公寓项目分析2011年8月31日苏州酒店式公寓项目分析2011年8月31日76园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块77项目名称中梁香缇商务广场项目区位图分析分析：位居新区中央---竹园路、滨河路交界处，赛格电子西对面，轻轨1号线、3号线双线直达，14条以上公交线路直达苏州各大全区域，距石路商圈仅10分钟车程，生活配套成熟，交通便利。项目名称中梁香缇商务广场项目区位图分析分析：位居新区78项目名称中梁香缇商务广场中梁香缇国际在售乐天广场32-45㎡行政公馆，近80㎡享用面积，价格9800元/㎡起，另有包租6年的酒店式公寓在售，面积32-45㎡，6年返租48%。具体价格一房一价，案场有优惠。

项目动态：项目名称中梁香缇商务广场中梁香缇国际在售乐天广场32-79项目名称核心价值分析：1、新区竹园路、滨河路核心位置，未来发展空间巨大。2、属狮山路板块，距离核心CBD区域仅1公里左右，配套成熟。3、紧邻索山桥、西环高架，出行便利；4、复合式产品，涵盖住宅、酒店式公寓、sohu办公、会所、购物中心，客群覆盖全面；5、5.98米挑高公寓，乐天玛特国际购物中心，投资回报率高；6、广告投入大，全面开花，全城热议，效果明显；7、打出惊爆低价吸引全城眼球，为现场带来更多来人，促进更多成交。项目名称核心价值分析：80项目名称劣势分析：1、正对面就是赛格电子市场，竹园路沿线随处可见的都是大大小小的电子加工厂，被电子厂包围的楼盘，势必会对空气质量造成不好的影响，降低了居住舒适性。2、滨河路是新区主干道，过往车辆较多，容易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空气污染不可避免；3、东侧有紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。5、5.98米与4.49米LOFT同期存在，4.49米LOFT受产品对比影响。6、开发商前生为华成房产，口碑较差，房屋质量较差。

项目名称劣势分析：81项目名称中梁香缇商务广场客源分析：1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；2、新区一些企业高管，外地人，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资；3、边上赛格电子市场的经营户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力；4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡；5、香缇华府住宅客户，在项目已有住宅，但是觉得地段优势，考虑买酒店式公寓进行投资；6、外地专业投资客户，看中小区的地段、配套及发展潜力。项目名称中梁香缇商务广场客源分析：82项目名称赛格又一城项目区位图分析分析：处于滨河路中心地段，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休闲、娱乐完全可以一站式，正在规划中的轻轨3号线及高架网络等多维交通，配套任意接通人气与商机。项目名称赛格又一城项目区位图分析分析：处于滨河路中心83项目名称赛格又一城预计将于9月份开盘，首批推出48-78平米的loft酒店式公寓，目前进行寻宝活动，累计可享受35000元的优惠，后期会推出32套商铺，面积为55-250平米左右。项目动态：项目名称赛格又一城预计将于9月份开盘，首批推出48-784项目名称赛格又一城核心价值分析：1、处于滨河路中心地段，位置非常不错，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休闲、娱乐完全可以一站式；2、成熟全国连锁电子专业市场，品牌价值度高。3、未来新区重点开发板块区域，升值潜力巨大。4、紧邻索山桥、西环高架，出行便利。5、特色商业地产，一、二期已经成熟，未来价值空间巨大。6、紧邻赛格市场，4.8米LOFT产品，可商可住，变化性强。项目名称赛格又一城核心价值分析：85项目名称赛格又一城劣势分析：1、地处竹园路、滨河路交汇处，周边电子工厂较多，电子污染严重。2、滨河路路况较差，易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空气污染不可避免；3、紧邻紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。5、4.8米LOFT产品竞争价值度不高，处境尴尬。6、赛格电子专业市场停车难问题严重，对项目品质存在不利影响。7、一、二期交付使用时间较长，立面较为陈旧，对项目形象影响严重。项目名称赛格又一城劣势分析：86项目名称客源分析：1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；2、新区一些企业高管，在外地有住房，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资；3、赛格电子市场的经营用户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力；4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡；5、外地专业投资客户，看中配套及发展潜力；6、发展中小公司，用于商务办公。项目名称客源分析：87项目名称浒新158生活广场项目区位图分析分析：项目位于高新区北部浒墅关镇浒杨路与永莲路交界处，由苏高新集团下属的浒新置业公司进行开发，是集LOFT公寓和商铺的一个综合体。项目名称浒新158生活广场项目区位图分析分析：项目位88项目名称浒新158生活广场目前二期商铺预约中，房源共计15套均位于二楼，面积为185-500㎡，预约期间交1-2万的预约金，可享开盘优惠，目前其一楼的商铺已经售罄。项目目前仅有几套酒店式公寓在售，面积为52、66㎡，均价为9000元/㎡，案场有优惠。项目动态：项目名称浒新158生活广场目前二期商铺预约中，房源共计15套89项目名称核心价值分析：1、未来规划比较好，前景看好，房屋升值空间大2、均价9000元/平米带装修，拎包即住，客户接受度高3、4.8米LOFT产品，可商可住，变化性强4、现房销售，所见即所得项目名称核心价值分析：90项目名称劣势分析：1、目前看来项目所处位置比较偏僻2、项目体量小，未来能否形成气候有待观察3、周围人员复杂，目前看环境差，客户对未来发展，没有信心。客户分析客群主要是浒关镇周边的一些投资客，在浒关镇或者周边区域内的一些收入中等的白领阶层双银星座商务广场项目名称劣势分析：双银星座商务广场91园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块92项目名称双银星座壹公馆项目区位图分析分析：位于苏州市吴中区团结桥东吴北路西侧，占据苏州中轴人民路延伸地段，周围道路有东东吴北路、南西塘北巷、西河道、北南环西路，交通四通八达，而且属于规划中的轻轨4号范围。双银星座，距观前3.8千米，距吴中区商业繁华第三大街2.6千米，附近公交有：102路、932路、513路、514路等。项目名称双银星座壹公馆项目区位图分析分析：位于苏州市93项目名称在售精装酒店式公寓，面积为50-98平米，均价为17300元/平米，精装标准为3000元/平米，包租3年，50平米户型月返3000元，98平米户型月返5500元。目前购房可获2万元购房基金。项目动态：项目名称在售精装酒店式公寓，面积为50-98平米，均价为1794项目名称核心价值分析：1、地处南门商业圈核心区，地段优势显著，未来升值空间大。2、大型商业综合体，精装SOHO公馆、商业街区、购物中心等高端业态。产品定位档次高。3、紧邻沃尔玛超市，周边配套成熟。4、紧邻南环高架，轻轨线站，出行便利。项目名称核心价值分析：95项目名称劣势分析：1、东吴北路交通拥堵，车流量大，噪音污染重。2、项目周边高层建筑较多，楼栋距小，存在方案上的硬伤。3、项目沿街面过小，出入口与东吴北路对接触交通环境较差。4、项目北侧河道污染严重。5、3米层高SOHO公寓，市场竞争力不强。6、精装修产品，市场接受度不高。7、项目户型设计存在大量北侧房源，市场较为排斥此类产品。项目名称劣势分析：96项目名称客源分析：1、苏州各区域客户，看中未来发展潜力，用于投资；2、市区一些企业高管，在外地有住房，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资；3、周边茶叶市场等经营商，看中团结桥、人民路南这块地段；4、市区白领，看中地段，用于自住兼投资；5、外地专业投资客户，看中配套及发展潜力；6、发展中小公司，用于商务办公。项目名称客源分析：97项目名称平江双悦项目区位图分析分析：位于平江新城管委会大厦旁，拥有8路、318路、800路、923路、921路等公交路线，人民路、广济路、齐门路三条干道平行北延，无缝对接苏州古城区；与京沪铁路、沪宁城际铁路、沪宁高速公路312国道、苏虞张公路、西环高架、北环快速路、东环路形成“方格网”布局，联通苏州各个区域及周边城市。轻轨2号线、4号线近在咫尺。项目名称平江双悦项目区位图分析分析：位于平江新城管委98项目名称目前剩下主力面积32平米的房源，均价为12800元/平米，优惠后成交均价在12000元/平米，商铺60-190平米，均价20000元/平米。按揭98折，一次性付款97折。项目动态：项目名称目前剩下主力面积32平米的房源，均价为12800元/99项目名称核心价值分析：1、地处平江新城核心区，未来古城区外扩重点区域，升值空间大；2、位于平江区管委会边上，离火车站、汽车北站较近，出行方便；3、5.1米loft公寓，空间利用率高，竞争力强；4、紧邻万达广场，商业周围配套齐全；5、产品方案较好，规避北侧房源数量，面积段小，总价低。项目名称核心价值分析：100项目名称劣势分析：1、目前该项目周边工业、商业氛围还不浓。

2、酒店公寓部分户型结构有朝东、西、北房型采光不好。

3、业务员不够专业。4、单价过高，导致单套总价过高。项目名称劣势分析：101项目名称客源分析：1、过单身世界的年轻白领，总价低，用于过渡；2、周边居民，对于地段比较熟悉，看中其未来发展潜力；3、新型发展的小型公司，用于办公、休闲一体；4、外地投资客，看中平江新城的发展潜力。

项目名称客源分析：102园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块103项目名称珠江新城项目区位图分析分析：珠江新城位居凯马广场核心区域，便利轻轨2号线和4号线途径,可享受新区高端的教育资源如外国语学校等，以及已经在建的明基医院和营业中的乐购大卖场也将完善周边生活配套。项目名称珠江新城项目区位图分析分析：珠江新城位居凯104项目名称珠江新城目前在售2号楼酒店式公寓，面积为42㎡，挑高4.95米，当前价格为11000-12400元/㎡，主要位于7-10层，具体价格一房一价，目前购房可享全款98折，贷款99折优惠。项目动态：项目名称珠江新城目前在售2号楼酒店式公寓，面积为42㎡，挑高105项目名称核心价值分析：1、总价低，意向客户比例增多；2、层高4.94米，买一得二，性价比高；3、周边未来规划多，前景长远看好；4、户型设计合理，面积虽小，但南北通透，比部分酒店式公寓有优势。项目名称核心价值分析：106项目名称劣势分析：1、周边居民对40年产权、生活成本高的商业产品的接受度不高。2、宣传渠道狭窄，对外宣传力度不够。3、由于周边酒店式公寓供应量大。4、珠江新城地处凯马汽车城，周边人气不足，可购买白领等客群较少。另周边车辆往来频繁，并且有附近有很多汽修店和4s店，汽车尾气原因，对周边居住环境势必会造成不良影响。5、普通公寓式物业管理，对项目发展和升值不利，投资风险增大。项目名称劣势分析：107项目名称客源分析：1、附近凯马汽车城的高管、业务员，总价低，用于自住兼投资；2、专业投资者，看中木渎旅游经济及周边发展；3、吴中区及木渎本地私营业主，用于投资。项目名称客源分析：108项目名称悠尚生活广场项目区位图分析分析：位于凯马广场中心区域，北接苏州高新区、东接吴中经济带，西临太湖风景区，为复合性商业街区，集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一体，融合休闲、购物、餐饮、娱乐、商务功能，目前区域的商业氛围浓厚。

项目名称悠尚生活广场项目区位图分析分析：位于109项目名称主要在售42、45平米的酒店式公寓，挑高5米，均价11000元/平米，一次性付款97折，贷款99折优惠。预计今年10月底交房。项目动态：项目名称主要在售42、45平米的酒店式公寓，挑高5米，均价1110项目名称核心价值分析：1、集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一体，融合休闲、购物、餐饮、娱乐、商务功能，商业气氛浓厚；2、苏嘉杭高速、205省道、苏福路快速通道连接西环高架与绕城高速，苏福路、长江路、宝带路等城市干线穿越凯马广场，交通立体多位；3、户型挑高5米，一层价格两层空间，实用性强；4、总价低，适合刚需人群，增大购买基础；5、地处胥江新城版块核心未来升值空间大。

项目名称核心价值分析：111项目名称劣势分析：1、没有包租，不利整体管理；2、周边人员复杂，外来人口较多，周围全是汽车城围绕，不适合长期居住，生活配套不是太全面；3、开发商品牌不知名，客户购买后续的品质服务无保障。项目名称劣势分析：112项目名称客源分析：1、附近凯马汽车城的高管、业务员，总价低，用于自住兼投资；2、专业投资者，看中木渎旅游经济及周边发展；3、吴中区及木渎本地私营业主，用于投资；4、凯马附近的发展型小公司，用于办公。项目名称客源分析：113项目名称中润苏州中心项目区位图分析分析：位于苏州主城区东吴北路金融商贸一条街与宝带东路交汇区域。南临吴中区政府，西依人民大会堂，是吴中商圈最核心的位置。

项目名称中润苏州中心项目区位图分析114项目名称酒店式公寓户型面积为45-80平米，均价17000元/平米，精装标准为4000元/平米。精装包含电器部分，家具自购。项目动态：项目名称酒店式公寓户型面积为45-80平米，均价17000元115项目名称核心价值分析：1、地处南门商业圈，地段优势显著，未来升值空间大。2、大型商业综合体，产品面涵盖广，产品定位档次高。3、国际顶级设计公司设计，产品设计优异。4、紧邻南环高架，出行便利。5、轻轨3号线和4号线换乘站，未来升值潜力大。

项目名称核心价值分析：116项目名称劣势分析：1、物业费用较高，社区超高层、建筑密度较大;2、周边目前公共交通配套较缺乏3、单价高、面积大、总价过高4、目前周边在建设项目较多，现场表现力不强项目名称劣势分析：117项目名称客源分析：1、高端客户群，企业高管，注重生活品质，看中项目配套;2、专业投资客，看中城市地标性楼盘，投资首选；3、市区及外地私营业主，投资兼自住。项目名称客源分析：118项目名称港龙财智国际项目区位图分析分析：紧靠友新高架，顺接南环入口，5路、7路、53路、51路、503路、505多路公交干线抵达城市各处，连接东吴南路和西环高架的澄湖西路即将通车，属轻轨2、4号线规划之中

项目名称港龙财智国际项目区位图分析分析：紧靠友新高119项目名称二期酒店式公寓已经开始预约，预计将于2012年年初开盘。主要为40-50平米的酒店式公寓，主力面积40平米，5.8米的挑高，共计280多套。目前一期酒店公寓已经售罄，现在还有十几套沿街商铺在售，主力面积100平米左右，均价45000元/平米，另有面积为20-30平米不等、40-50平米不等的非沿街内铺，其中二楼每平米价格28000元起。现预约只需交1000元的诚意金，即可在购买酒店式公寓时享有1000抵5000优惠，商铺投资型客户交1000抵10000，自主经营客户出具相关的营业执照除了1000抵10000的优惠外，额外优惠500元/平米。项目动态：项目名称二期酒店式公寓已经开始预约，预计将于2012年年初开120项目名称核心价值分析：1、地处城南商业圈，未来升值空间较高；2、紧靠友新高架，顺接南环入口，属轻轨2、4号线规划之中，出行方便；3、户型设计小而精，面积小，总价低，loft5.8米挑高，利用率强；4、专一化市场运作，针对性强；5、户型面积小，总价较低，投资门槛低。项目名称核心价值分析：121项目名称劣势分析：1、目前周边人流量少，交通线路不多，发展潜力不不强；2、项目目前整体完工，用材较差，立面形态不好。3、项目价格在区域范围内偏高。4、方案存在大量北侧户型，难去化。项目名称劣势分析：122项目名称客源分析：1、新区、吴中区、市区的客户，年纪在30-50岁，投资兼自住，看中未来发展潜力；2、吴中区周边企业员工，因总价较低，用作过渡性住房；3、大学城教师、学生等人群，用于自住兼投资；4、外地在苏投资客户。项目名称客源分析：123园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块园区板块吴中区板块新区板块相城区板块市区板块124项目名称东方之门项目区位图分析分析：是苏州工业区双塔规划的核心建筑，位于苏州工业园区CBD轴线的末端，东临星港街及金鸡湖，西面为原园区管委会大楼及世纪金融大厦。

项目名称东方之门项目区位图分析分析：是苏州工业区双125项目名称预计9月份开盘，首次开盘将推出约200多套精装酒店公寓，90-240平左右，朝湖房源预计均价约50000元/㎡，不朝湖35000元/㎡，预计均价约40000元/㎡项目动态：项目名称预计9月份开盘，首次开盘将推出约200多套精装酒店公126项目名称核心价值分析：1、地处园区湖西CBD核心区，地段价值高；2、大型综合体，产品面涵盖广，产品定位档次高；3、国际顶级设计公司设计，产品设计优异；4、紧邻东环高架，轻轨线站，出行便利；5、高品质物业管理；6、坐拥金鸡湖湖景资源。项目名称核心价值分析：127项目名称劣势分析：1、物业费用较高，社区超高层、建筑密度较大;2、单价高、面积大、总价过高项目名称劣势分析：128项目名称客源分析：1、高端客户群，园区企业高管，注重生活品质;2、专业投资客，看中城市地标性楼盘，投资首选；3、市区及外地私营业主，投资兼自住。项目名称客源分析：129项目名称沸腾CBD项目区位图分析分析：沸腾CBD位于现代大道与星湖街交界处，紧邻轻轨1号线星湖街站点。周边兴建了大量高档酒店、写字楼等商业建筑群。如建屋大厦、商旅大厦、置地大厦均已使用；金鸡湖商业广场、久光百货等等大型商业配套已经开业。：项目名称沸腾CBD项目区位图分析分析：沸腾CBD位130项目名称沸腾CBD一楼二楼的商铺也在销售中，80-900多㎡均有，一楼均价38000-52000元/平米，二楼均价30000-32000元/平米左右，按揭99折、全款98折、团购97折。酒店公寓目前在售房源主要位于23层，以60㎡和89㎡户型为主，还有少量40㎡户型，均价21000元/㎡，全款98折，按揭99折。项目动态：项目名称沸腾CBD一楼二楼的商铺也在销售中，80-900多㎡131项目名称核心价值分析：1、地处园区湖东CBD核心区，地段价值高；2、位于现代大道与星湖街交界处，紧邻轻轨1号线星湖街站点；3、酒店式公寓70年产权，客户购买首付门槛相对低。项目名称核心价值分析：132项目名称劣势分析：1、规划整体体量小;2、单价高、总价过高；3、得房率74%，相对来讲低4、年回报率6%,投资回报率低，但同类产品中没有竞争力。项目名称劣势分析：133项目名称客源分析：1、高端客户群，园区企业高管，注重生活品质;2、专业投资客，看中城市地标性楼盘，投资首选；3、市区及外地私营业主，投资兼自住。项目名称客源分析：134项目名称都市VIP项目区位图分析分析：都市VIP项目与青剑湖一路之隔，北靠阳澄湖，处于