养老产业投资机会再梳理-张松伦

养老产业若干热点问题分析张松伦2016-10世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业政策分析产业链与赢利分析行业建议世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心根据联合国提供的一组统计数字,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。世界老年人口老龄化现状世界人口正大踏步步入老龄化，将成为未来国民经济健康程度的决定性因素习近平最近在卫生与健康大会反复指出，没有健康就没有小康国际社会应对老龄化的政策做法：政府扶持+市场化运营法国

美国日本集合式老年住宅护理型老年住宅两代居养老院收容所老年公寓美洲亚洲欧洲设施完善福利制老年社区政府扶持+发展商盈利政府福利型护理院养老医院独立式老年住宅租赁式公寓

居住环境、生活方式社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租国际应对老龄化的养老服务模式西方发达国家养老产业目前处在第三个阶段，基本形成专业化养老+社区化辅助养老新的趋势。由于我国发展极不均衡，这三个阶段都有存在。老龄化初期 政府保障水平低

老龄化中期 政府+开发商政府给予一定支持

老龄化加剧开发商集成医、养、康、护、社会化社会保障体系完善形成条件运营主体社会保障国际以及我国目前的养老产业总体趋势是：专业化机构养老+社区化辅助养老第三阶段“社区化+机构”第二阶段老年公寓第一阶段家庭+养老院国际养老产业发展经历的三个阶段国际养老服务对我们的启示国家产品特点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市、社区和生态。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。一、社区方面：理念是不离开城市，嵌入在社区，立体生态化。二、人文方面：欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。三、产业重点：国际上把老年人的护理问题放在重要的位置，包括居家护理和设施护理服务两个类型。前者提供的服务包括访问护理、看护、康复训练、疗养管理、住宅改造等等；后者则包括政府指定的护理老人福利设施、老人保健设施和疗养型病床。世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业政策分析产业链与赢利分析行业建议我国老龄化未来三十年发展趋势10.34%13%17%23.30%26.52%28.76%目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人占总人口的8.87％，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。—摘自《第六次人口普查数据》中国老龄人口多、增长速度快、未富先老、社会保障弱有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通型养老院医护型养老院老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）普通社区养老驿站老年社区当你老了，该去哪儿了？我国养老产业带有浓厚的房地产和险资不动产基因以老年住宅为主导的养老产业现状：仅为中高经济实力老年群体打造住宅，对养老刚需服务，尤其是失能失智的刚性市场缺乏热情，供给与需求不对称目前处于老年住宅第二阶段，多为商业盈利老年住宅受众群体有限现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差建设投资额高于普通住宅，与常规模式有所不同老年住宅市场，令绝大多数老龄人士可望不可即

北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。在中高收入老年人期望的入住方式中：希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。中国政府养老规划已经全面展开（以上海为例）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评“社区+医院”模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；

2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；

3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；

2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；

3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。我国现有的养老服务模式（1/3）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评异地养老异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房

是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中我国现有的养老服务模式（2/3）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式

是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。分时度假式养老云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁

是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。我国现有的养老服务模式（3/3）养老产业一览：由北京看全国一、分布不均：2013年低本市养老机构数量已达410家，床位8万余张。但养老机构主要分布在远郊区县，其中，位于五环外的养老机构占比近80%。六环以外的养老机构高达216家，超过总数一半。五环以外的养老机构床位为6.542万张，约占总数的83.4%。二、缺口仍大：本市养老床位缺口在两万张以上。除昌平、大兴、平谷、密云和延庆外，其余11个区的养老床位均存在缺口，缺口较大的是西城、东城、海淀、丰台、朝阳5个区，缺口均在5000张以上。如目前全市12万生活不能自理的老人全部入住养老机构，本市的床位缺口则接近5万张。三、入住率偏低：虽然养老床位总量供给不足，但养老机构入住率仍偏低，仅40%左右。造成这一矛盾的主要原因是养老机构的投建与老年人口的分布存在空间错位，且与老年人的需求不相匹配。入住率较低的均在偏远地区而且非刚需，而入住率较高的以核心城区和刚需居多。四、医疗配套不足：目前北京内设具备医保定点资格医疗机构的养老院不足50家。调查还显示，有45.65%的老人反映，现住的养老机构没有提供医疗服务的医疗机构;有27.27%的老人认为，养老机构目前提供的医疗服务没有满足自己的需求。定期体检、医疗定点、健康档案和康复等是老人最关心的。2020-2030我国养老产业将迎来传说中的黄金井喷期未来发展前景看好，老龄化加剧，社会保障体系完善，观念转变，经过了较长的市场培育期，拉动内需的需求我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年产业需要较长的市场培育期经济发展迅速，社会保障机制将不断完善未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“社会养老”习惯开始形成人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持养老黄金井喷期的三大基本特征需求端猛增：老龄化形势更加严峻。预计2025年突破3亿。从结构上看，高龄老人增多，80岁以上老人2400万，空巢老人超1个亿。并且老人健康状况堪忧，70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000万，老年痴呆患者约900万，促使医疗和照护方面的需求增加，我国医疗看病难、看病贵状况将加重。供给侧改革：减少无效供给、低端供给。1、首先，在这种改革驱动下，小微养老机构增多。2012年开始出现日间照料这种形态，当年只有床位数19.8万张，到2015年仅仅三年时间比其翻了10倍，达到日间照料床位数278.7万张，占所有床位数量的1/3。2、医养结合发展迅速。明确了中医在医养结合过程中的独特地位与作用，特别提出了在中医药方面，如何与健康养老产业，特别是在养生保健方面进行结合，3、跨区域统一布局的模式出现，合力破解跨区域老年福利和养老服务方面的身份和户籍障碍细分市场快速完善更加均衡合理的产业结构世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业政策分析产业链与赢利分析行业建议中央频繁出台政策支持养老产业1999年末，我国60岁以上的老年人人口比重为10.33%，意味着中国正式进入人口老龄化社会。自1999年末开始至今，仅部委及以上中央政府层面出台的相关养老政策就高达10多个，而2011年国务院《社会养老服务体系建设规划（2011－2015）是建国以来国家第一次将社会养老服务体系建设纳入专项规划范围。最近两年养老政策出台的密集度更是不断加大、政策举措进一步细化。回顾并总结历年来颁布的养老相关政策，可以发现，尽管多是纲领、指导性意见，但传递出的信号对地方政府制定可以落地的政策细则具有重要的指导意义。从内容上看，对于养老产业有重要支持作用的政策条文主要表现在土地供应、税收优惠以及养老补贴等方面。养老用地专项政策浮出水面在土地供应政策方面，国务院早在2000年《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）及2013年《关于加快发展养老服务业的若干意见国发》（〔2013〕35号）文件中对养老供地方面均进行了纲领性规定，但由于过于粗线条，对落地执行指导性不够。2014年4月国土资源部下发了《养老服务设施用地指导意见》，指出养老服务设施用地指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，不包括老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地。在土地用途方面，养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时应确定为医卫慈善用地。在供地方式上，营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主；如果以出让方式供应，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年。税收优惠主要体现在非营利性养老机构在养老机构前期建设方面，政策对民办营利性养老机构的税收优惠仅表现在行政事业型收费减半征收，相对而言支持力度较小。而在养老机构后续服务方面，无论是营业税免征、行政事业型收费适当减免，还是用电、用水、用热、用气支持居民生活类价格在各类养老机构的政策支持都是统一的，而企业所得税免征只体现在非营利性养老机构。类别优惠税项优惠幅度优惠对象养老机构前期建设房产税、城镇土地使用税自用房产、土地免征福利性、非营利性养老机构行政事业型收费免征非营利性养老机构减半征收营利性养老机构养老机构后续服务企业所得税免征非营利性养老机构营业税免征所有养老机构行政事业型收费适当减免所有养老机构用电、用水、用热、用气遵照居民生活类价格所有养老机构时间政策法规主要内容1991年《关于企业职工养老保险制度》建立多层次的养老保险体系1995年《关于深化企业职工养老保险制度改革意见的同志》规定企业职工养老保险实行社会统筹与账户相结合的原则1995年《关于建立企业补充养老保险制度的意见》补充养老保险费用中的企业供款，可以在企业工资储备中列支1997年《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》确立目前中国企业养老保险的基本框架：缴费比例统一化，个人账户统一建立、养老金领取条件和办法统一化、衔接新老制度以保证待遇基本平衡，扩大制度覆盖范围和加快提高统筹层次2000年《关于完善城镇社会保障体系的试点方案》引导建立企业补充养老保险。企业缴费在工资总额4%以内的部分，可以从成本中列支。2004年《企业年金试行办法》正式提出企业年金一词。企业年金所需要费用由企业和个人共同缴纳，企业缴纳费内面不超过本企业上年度职工工资总额的1/12，企业和职工个人缴费合计一般不超过本企业年度工资总额的1/6。2005年《完善企业职工基本养老保险制度的决定》扩大覆盖范围，统一城镇和个体工商户和灵活就业人员的参保缴费政策；改革基本养老金计划办法，个人账户缴费规模从本人缴费工资的11%调整为8%，单位缴费不再划入个人账户2009年《关于开展新型农村社会养老保险试点的指导意见》首次对农村人口养老保险制度做出明确规定，探索建立个人缴费，集体补助，政府补贴相结合的新农保制度，实行社会统筹与个人账户相结合。2010年《中华人民共和国社会保险法》对覆盖职工和城乡居民的基本养老保险制度做出规定，为社会保障实业建设提供法律依据。2013年《关于加快养老服务业的若干意见》明确我国养老服务业发展的基本定位、依靠力量、主要路径和最终目标，是指导服务业发展的纲领性文件。我国养老政策不断完善2014十大养老新政序号2014年十大养老新政1《关于做好养老服务业综合改革试点工作的通知》选取了42个地区作为全国养老服务业综合改革试点地区2《养老服务设施用地指导意见》明确了多项养老服务设施用地的有关问题3《国务院关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见》将现行的新型农村社会养老保险制度与城镇居民社会养老保险制度合并实施，建立全国统一的城乡居民基本养老保险制度，旨在将现有新农保、城居保有机整合，达到制度名称、政策标准、管理服务及信息系统四个方面的统一。4《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》规定了老年人住房反向抵押的相关条款和细则。5《商务部关于推动养老服务产业发展的指导意见》商务部出台的指导意见，标志着养老服务产业化正式开始。工作重点是：培育龙头企业、丰富服务内容、创新服务模式、强化服务质量四方面6《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》明确了健康与养老服务工程建设的原则、目标、任务，也提出了保障工程建设工作开展的各类措施及政策，有助于推动健康与养老服务工程建设的开展。7《养老机构医务室基本标准(试行)》和《养老机构护理站基本标准(试行)》两个标准分别对养老机构医务室、养老机构护理站的基本概念定义、人员配备要求、房屋建设标准、设备配备标准以及制度、流程标准的规定这5个方面进行了详细的介绍，为各地开展建设养老机构医疗室、养老机构护理站提供了建设指导意见。8《关于加强养老服务标准化工作的指导意见》首次明确了养老服务标准化工作的具体目标，即到2020年，要基本建成涵盖养老服务基础的通用标准，机构、居家、社区养老服务标准、管理标准和支撑保障标准，以及老年人产品用品标准，国家、行业、地方和企业标准相衔接，形成覆盖全面、重点突出、结构合理的养老服务标准体系。9《关于加快推进养老服务业人才培养的意见》指出加快推进养老服务业人才培养的工作目标10《关于做好政府购买养老服务工作的通知》明确了购买养老服务的基本原则和工作目标，要求根据养老服务的性质、对象、特点和地方实际情况，重点选取生活照料、康复护理和养老服务人员培养等方面开展政府购买服务工作，并分别从购买居家养老服务、购买社区养老服务、购买机构养老服务、购买养老服务人员培养、养老评估等五个角度明确了购买养老服务工作的具体内容国家支持养老产业投融资的六大政策文件

01|国家开发银行2015年4月14日发布关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见(民发〔2015〕78号)申请国家开发银行贷款支持的养老项目，应通过民政部门推荐或认可。重点支持下列五个方面：(一)社区居家养老服务设施建设项目。主要包括城市社区日间照料中心、老年食堂、老年活动中心和养老服务信息平台;其他为改善老年人居住条件和生活环境的便利化社区养老服务设施。此类项目以市、县(区)为单位，实施整体融资支持。(二)居家养老服务网络建设项目。主要包括支持为老年人上门提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等涵盖生活照料、健康服务、文化娱乐、精神慰藉、法律咨询等服务的居家养老服务型小微企业以及各类规模化、连锁化、品牌化的组织发展，对于此类项目通过统贷方式批量化支持。(三)养老机构建设项目。主要包括养老院、社会福利院、老年养护院、敬老院、养老社区等各类为老年人提供集中居住和照料等综合性服务的建筑及设施。(四)养老服务人才培训基地建设项目。主要包括支持高等院校和职业院校增加养老服务相关专业和学科建设，培养相关专门人才;支持依托职业院校和养老机构开展养老服务培训实训基地建设，加强对相关人员的专业培训。(五)养老产业相关项目。主要包括支持直接为老年人提供生活照料、健康服务、产品用品的企业。解读：文件将引领建设具有中国特色的养老服务体系。并提出开发银行和各级民政部门建立开发性金融支持社会化养老服务体系建设工作联动机制。02|关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见(民发〔2015〕33号)由民政部、发展改革委、教育部、财政部、人力资源社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部、卫生计生委、银监会、保监会等十部委于2015年2月3日发布。一、鼓励民间资本参与居家和社区养老服务二、鼓励民间资本参与机构养老服务支持采取股份制、股份合作制、PPP(政府和民间资本合作)等模式建设或发展养老机构。三、支持民间资本参与养老产业发展四、推进医养融合发展五、完善投融资政策加大对养老服务业发展的财政资金投入。有条件的地区，可设立专项扶持资金。充分利用支持服务业发展的各类财政资金，探索采取建立产业基金、PPP等模式，支持发展面向大众的社会化养老服务产业，带动社会资本加大投入。通过中央基建投资等现有资金渠道，对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持。鼓励通过财政贴息、补助投资、风险补偿等方式，支持金融机构加快金融产品和服务方式创新,推进实施健康与养老服务工程。研究以养老服务产业为基础资产的证券化产品，稳步推进金融机构直接或间接投资养老服务业。拓宽信贷抵押担保物范围，允许民办养老机构利用有偿取得的土地使用权、产权明晰的房产等固定资产办理抵押贷款，不动产登记机构要给予办理抵押登记手续。解读：文件提出，鼓励民间资本在城镇社区举办或运营老年人日间照料中心、老年人活动中心等养老服务设施，为有需求的老年人，特别是高龄、空巢、独居、生活困难的老年人，提供集中就餐、托养、助浴、健康、休闲和上门照护等服务，并协助做好老年人信息登记、身体状况评估等工作。03|关于印发《养老产业专项债券发行指引》的通知国家发展改革委办公厅2015年4月7日发布关于印发《养老产业专项债券发行指引》的通知。解读：文件支持专门为老年人提供生活照料、康复护理等服务的营利性或非营利性养老项目发行养老产业专项债券，用于建设养老服务设施设备和提供养老服务。在偿债保障措施较为完善的基础上，企业申请发行养老产业专项债券，可适当放宽企业债券现行审核政策及《关于全面加强企业债券风险防范的若干意见》中规定的部分准入条件。04|商务部关于推动养老服务产业发展的指导意见(商服贸函[2014]899号)加大养老服务体系建设的贷款投入力度，加强对居家养老服务企业和养老服务产品供应链上下游企业的信贷支持。鼓励金融机构针对养老服务企业特点开展动产、网点经营权、租赁权等质押融资以及小额贷款保证保险，支持融资担保公司提供融资担保服务，提高对中小养老服务企业的融资担保能力。解读：未来商务部将主导养老服务产业化，养老市场供需不平衡，存在缺口的现象，由此通过对国外养老服务模式进行分析，得出借鉴学习的经验，以市场化方式推动养老服务产业发展的紧迫性，养老服务产业化势在必行。在此基础上，市场化推动养老服务业发展的对策，主要包括探索中国特色养老服务业发展新机制、建立中国特色养老服务发展格局、确立市场化养老服务试点工作目标、明确市场化养老服务试点工作任务、把握市场化养老服务试点工作重点这5个主要内容。05|

国务院关于加快发展养老服务业的若干意见(国发〔2013〕35号)要通过完善扶持政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。金融机构要加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的有效信贷投入。加强养老服务机构信用体系建设，增强对信贷资金和民间资本的吸引力。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。地方政府发行债券应统筹考虑养老服务需求，积极支持养老服务设施建设及无障碍改造。解读：该文件是新一届政府统筹稳增长、调结构、促改革，采取的应对人口老龄化、满足老年人多样化多层次养老服务需求，同时填补服务业发展“短板”、拉动消费、扩大就业的一举多得之策。06|

民政部发布《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》(民发〔2012〕129号)一、鼓励民间资本参与居家和社区养老服务二、鼓励民间资本举办养老机构或服务设施三、鼓励民间资本参与提供基本养老服务四、鼓励民间资本参与养老产业发展五、落实民间资本参与养老服务优惠政策六、加大对民间资本进入养老服务领域资金支持解读：该文件的出台，对鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾，加快推进以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设，具有重要意义。将采取政府补助、购买服务、协调指导、评估认证等方式，鼓励各类民间资本进入居家养老服务领域。2015年国家关于养老土地政策优惠的八个文件

一、国务院办公厅《社会养老服务体系建设规（2011-2015年）》（国办发[2011]60号）（四）完善扶持政策，推动健康发展各级政府应将社会养老服务设施建设纳入城乡建设规划和土地利用规划，合理安排，科学布局，保障土地供应。符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。二、民政部《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民发[2012]129号）

(十七)落实民间资本参与养老服务优惠政策。将民间资本举办养老机构或服务设施纳入经济社会发展规划、城乡建设规划、土地利用规划和年度土地利用计划，合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。

(十八)鼓励民间资本对闲置的医院、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、旅馆、招待所等可利用的社会资源进行整合和改造，使之用于养老服务。三、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）（三）政策措施—完善土地供应政策。

1.各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。

2.对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。四、国务院关于促进健康服务业发展的若干意见（国发[2013]40号）（三）政策措施—加强规划布局和用地保障各级政府要在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑健康服务业发展需要，扩大健康服务业用地供给，优先保障非营利性机构用地。新建居住区和社区要按相关规定在公共服务设施中保障医疗卫生、文化体育、社区服务等健康服务业相关设施的配套。支持利用以划拨方式取得的存量房产和原有土地兴办健康服务业，土地用途和使用权人可暂不变更。连续经营1年以上、符合划拨用地目录的健康服务项目可按划拨土地办理用地手续；不符合划拨用地目录的，可采取协议出让方式办理用地手续。五、住房城乡建设部等部门《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》（建标[2014]23号）（四）强化养老服务设施规划审查和建设监管在城市总体规划、控制性详细规划编制和审查过程中，城乡规划编制单位和城乡规划主管部门应严格贯彻落实《意见》所提出的人均用地不低于0.1平方米的标准，依据规划要求，确定养老服务设施布局和建设标准，分区分级规划设置养老服务设施。对于单体建设的养老服务设施，应当将其所使用的土地单独划宗、单独办理供地手续并设置国有建设用地使用权。凡新建城区和新建居住小区，必须按照《城市公共设施规划规范》、《城镇老年人设施规划规范》、《城市居住区规划设计规范》等标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设。（六）建立养老服务设施规划建设工作协作机制各地国土资源主管部门应将养老服务设施建设用地纳入土地利用总体规划和土地利用年度计划，按照住房开发与养老服务设施同步建设的要求，对养老服务设施建设用地依法及时办理供地和用地手续。六、国土资源部办公厅《关于印发<养老服务设施用地指导意见>》的通知（国土资厅发[2014]11号）

1.养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。

2.经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让(租赁)土地手续，补缴土地出让金(租金)。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。

3.营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让(租赁)计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级等作为出让条件。

4.实行养老服务设施用地分类管理。新建城区和居住(小)区按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同宗地，再按宗供应;不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。

5.新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。

6.新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。新建城区和居住(小)区按规定配建养老服务设施用地，应当在《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》中予以特别说明，应明确配建的面积、容积率、开发投资条件和开发建设周期，以及建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等。

7.鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金(租金)，办理协议出让或租赁手续。在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。

8.企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。

9.利用集体建设用地兴办养老服务设施。农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。七、发展改革委、民政部等部门《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》（2014）（四）强化养老服务设施规划审查和建设监管—加大政府投入和土地、金融等政策支持力度医疗、养老、体育健身设施用地纳入土地利用总体规划和年度用地计划。营利性项目按照相关政策优先安排供应。强化对医疗、养老、体育健身设施建设用地的监管，严禁改变用途。

八、国土部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）（五）促进房地产用地结构调整房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。各地补贴与建设标准落实难第三步邀请规划、土地、环境方面专家组成评审团，评审结果送市政府批准，程序复杂建设补贴的使用，与民政局签订协议书，主要条款有：建设补贴资金按每年5%折旧保证服务20年，入年限不满，剩余年限按（n/20*建设补贴资金归还政府）第二步发改委立项、规划局审批、国土局获取土地、获发施工许可证开始开工建设后，按京民福发（2008）543号文件向民政局申请8000-16000元/床费的建设补贴新建护养型机构按16000元/床位标准新建普通型机构按12000元/床位标准扩建普通型机构按8000元/床位标准第一步具备场所、资金、规划设置和法人，向民政部门提交材料、申请设立养老机构民政局审批发放《北京养老机构设计批准书》机构向民政局提请验收申请验收通过后发放《北京市养老服务机构执业许可证》，可开业民政局批准设立养老服务机构施工过程中申请补贴专家评审过程获取建设补贴运营补贴按收治入住老人的实际人数发放，自理老人每人补贴150元，不能自理老人补贴200元，用于改善机构条件获取运营补贴以上补贴办法和数额均针对社会办养老服务机构政府办乡镇一级养老机构由采办公益补贴，区、市级养老机构由市、区级政府共同负担补贴，各负担50%。除现金补贴外，另有政策规定养老机构水电收费可按民用水电费、土地转让可按较低地价方式等，但由于此两项落实需由民政部同电力、供水和土地部门协商，实际难以落实。未来预计可能的政策方向包括：1）完善社会养老服务体系。我国当前的养老服务体系存在问题的重要原因是政府和市场的权责不分，未来要理顺二者关系，政府做好最基本的基本养老服务，其余的交给市场。同时，政府可以加大对民营养老机构的补贴和政策优惠力度，打破民营养老院不赚钱的局面。2）推进医养结合。我国医疗和养老相对割裂，有必要融合发展，不管是居家养老、社区养老还是养老院都需要配置必要的医疗条件。未来一方面将鼓励医疗卫生机构开展养老服务，另一方面可在养老机构增设医疗服务资质。3）探索多样化的养老金融创新。基于我国养老保险资金不足的现状，会加快各类养老金融产品的发展，探索以房养老、长期护理险等养老金融产品。4）促进养老服务信息化。互联网的介入有利于改善我国养老产业的资源稀缺、运行效率低下等问题。推进互联网、物联网等在养老服务中的应用，鼓励远程医疗服务、家政O2O、医药用品配送等新型养老服务模式，大力推广养老服务信息化。世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业政策分析产业链与赢利分析行业建议以需求为核心的养老服务平台政府机构（包括协会）云服务管理平台养老信息平台协同通信系统生活服务中心文化活动中心养老机构服务中心（呼叫中心等）监护管理系统信息管理系统服务管理系统主动关怀系统大健康服务系统志愿者管理系统（移动）客户端安康需求生活需求社会需求老年人需求维度物联网服务网互联网医疗机构社区志愿者生活服务商机构社区养老产业市场进一步细分2015年在全国老龄办发布的《老龄产业蓝皮书》中将老龄产业梳理了八大类细分市场85项服务内容，涵盖老年服务业、老年商务服务业、老年文化服务业、老年医疗服务业、老年康复护理业、老年健康促进服务业、临终关怀服务业、殡葬服务业等。陆续，我们观察到越来越多的企业开始找准自身优势，逐渐向专业化细分市场转移，从而为养老产业带来更加均衡合理的产业结构。养老产业拓展和产业延伸，无边界融入国民经济发展

养老产业其内涵已经不再局限于仅仅满足养老群体的刚性需求，而是延伸到大健康产业，横向业务拓展，纵向产业延伸，外延可以扩大到健康服务、医疗服务、医药器械、健康消费品四个细分产业组成的产业平台。“养老+”概念提出，养老产业全面升级养老产业从关注单一的养老功能，衍生出更为丰富的业态，养生养老、健康社区、生态养老、智能养老等，特别是伴随着移动互联网、物联网的繁荣发展，健康养老产业的生态平台时代徐徐拉开帷幕。受访者对各大类社区服务的需求度受访者对社区各项服务的需求度安康监护一键呼救安全报警健康监测位置查询人体感知环境监测健康服务

健康档案健康咨询健康检测健康助手家庭病床家庭医生生活服务（一）日常关怀上门看护照料护理助餐服务家政服务物业服务生活服务（二）一键购物跑退代办夕阳红旅游出行服务法律维权精神文化心理咨询精神慰藉学习培训社区图书馆政策咨询休闲娱乐社区互动社区信息兴趣圈子夕阳俱乐部爱心俱乐部志愿者夕阳梦工厂某公司的养老服务定位第一期第二期第三期养老产业链之互联网+终端设备可穿戴式终端：随身携带、操作简单家庭终端：便携报警设备适配健康设备智能终端APP适配多种智能终端的APP，作为信息接收和展示的窗口和交互入口，重点服务入口养老服务门户各类信息发布与展示窗口，各类活动、服务宣传窗口，部分服务入口云服务管理平台提供云端服务管理与监控（健康管理、数据分析、信息咨询）服务中心提供紧急救助、生活服务、护理服务、呼叫中心血压计血糖仪电子体温计心电图仪血氧仪SoS腕带综合监护仪血压数据血糖数据体温数据心电数据血氧饱和度数据病史及健康日志用户基本信息数据数据服务器健康档案及数据查询医患互动及健康指导健康预警及救援健康咨讯-信息增值服务养老产业链之健康一体机监测老年人日常基础健康信息，使家庭成员可以随时利用闲暇时间了解其身体指标、身体状态及最近变化趋势。为老人提供长期的健康咨询及健康评估服务，帮助老人简便、贴身的进行自我健康管理。数据采集穿戴式设备医疗服务机构专业服务养老产业链之健康小屋个人健康记录个人健康信息服务医护健康了解养老产业链之健康管理服务整合相关机构养老院健康管理机构医疗机构“大健康”服务管理个人就医代理提供专家预约、住院预约、预约或代办挂号、代取报告、住宿安排等就医代理服务。健康助手生活健康指导、复诊和定期体检提醒、病后康复指导、保健指导等信息家庭护陪对老年人生活护理、日常陪同。家庭病床、家庭医生养老产业链之社区生活服务家政1.保姆2.保洁3.月嫂物业服务1.水电修理2.开锁修锁3.下水道疏通出行服务1.代驾2.打车3.组团旅游跑腿代办1.代排队2.代购3.接人、接物咨询投诉1.服务咨询2.投诉维权一键购物养老产业链之殡葬服务殡葬、墓地行业在中国的发展前景也随着老龄化的加剧逐步上升。中国殡葬和墓地行业在未来几年中增速均保持在15%以上，到2017年，两者的市场规模分别达到993亿、583亿元。目前在港股上市的福寿园是中国大陆殡葬领域的最直接标的。泰康之家为了完成从摇篮到坟墓的布局，也在积极进军此领域。养老产业链之养老社区会员制服务享受养老服务：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗护理服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。

享受增值服务：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，发展商对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。养老产业链之养老住宅服务世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业政策分析产业链与赢利分析行业建议进入养老行业应当自设门槛人员技术管理

必要条件当地人口老龄化加剧某一环节率先突破

充分条件天时地利人和优先看好的三大领域：1.专业化配套服务：现阶段，我国养老模式以家庭养老为主，即由子女照顾;其次是机构养老，多为政府资助的养老院;还有一种形式是社区养老，比例很低。随着老龄化时代到来及家庭赡养功能被弱化，专业养老地产亟待发展，同时其他专业配套服务业亟待发展，包括护理、康复、餐饮、娱乐、文化等服务，形成社区家政、社区文娱、社区物业等社区服务体系。2.大健康领域：老龄化不仅将带来慢性病和传染病的双重负担，还会催生老年人对日常保健康复的巨大需求，医药、医械、医疗等各医疗健康细分领域都会在不同程度上受益。此外，对膳食营养、健康食品等大健康消费领域的需求也会持续增加，带动相关行业发展。3.养老保障体系：统一的城乡居民基本养老保险制度，是实现党的十八大“全面建成覆盖城乡居民的社会保障体系”目标的重要举措，为“老有所养”提供保障。同时，作为补充的商业健康保险面临重大的发展机遇，从长期来看，商业健康险将广泛参与我国卫生服务体系、医疗产业体系的建设。养老产业应该举重若轻养老产业轻资产途径实现轻资产运营方式很多，包括租赁、公建民营、众筹、REITS、售后回租、信托、产业股权投资基金，ppp等方式。比较看好：专业运营服务商，公建民营运营商，众筹养老服务管理者重资产公司如何实现轻资产运营说白了重资产变身轻资产，就是通过金融产品实现把不动产变成动产。1.REITSREITS集合了中小投资人的资金投资于成熟物业，聘用专业机构作为物业运营管理人，以租金支持来实现投资的安全性，以上市交易来实现投资的流动性，是成熟期物业最适合的融资工具之一。2.售后回租（承租人）在保留资产使用权的前提下获得所需的资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。说白了无外乎为建设（重资产，占用资金）——销售（获取资金流）——回租（价格低）。3.信托与REITS类似，但又比REITS具有较高的灵活性，信托的是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。在这种金融工具支持下，可以实现“轻资产+重经营”，实现“小股操盘”，解决资金不足问题。产业内几大竞争主体主要是房地产、养老机构、医药医疗企业，打响了健康养老产业的主战场。一轮严酷的洗牌后，以打养老概念就能获利的局面一去不复返，一些经营不善的项目果断找人接手、另寻出路，一些优质项目继续占领赛道，着力于新市场、新客户、新技术和新模式，获取连锁化、规模化、品牌化先发优势。透过现象看本质，纷繁的背后是养老概念回归到养老服务的时代背景，是健康养老产业面临深刻的服务升级契机与危机的集中体现。产业洗牌开始，有特色化、专业化的经营良好，打概念、靠硬件的已渐失市场。北京太阳城布局十余年，是产业的先行者，率先提出“太阳城模式”的复制和管理输出；太申祥和紧握皇城御医的金字招牌，拥有独特资源；保利和熹会主打失能老人服务，抓住刚需；空有豪奢的建筑装修与空泛的养老概念，重硬件、轻软件，重设施、轻服务，尚未抓住这个产业精髓所在的企业纷纷出局。养老产业应更加理性、有序发展，才能从容应对洗牌压力除了已有房地产企业、保险企业早已进入的主战场外，越来越多的“新秀”参与激烈争夺战。新进入健康养老产业的从业者中，四大主力值得期待：一、医药及健康消费品企业，这类企业的竞争优势在于从产品拓展到服务，具备最基础的用户，并满足刚性需求。二、医疗服务企业，英智康复、凤凰医疗集团等，这类企业的竞争优势在于拥有专业医疗条件及水平，从专科医院拓展到更广泛的康复医疗服务。三、健康服务企业，例如美年大健康、日医集团、宜华健康等，从健康体检或私人医生等某一个专业服务项目伸到更为深入、持续的健康管理服务，这类企业在市场上的竞争策略在于抓住市场机会进行产业整合。2016宜华健康以4亿元价格收购上海亲和源58.33%股份，利用亲和源在健康养老产业内多年积累的良好运营模式与经验以及品牌价值，为下一步在健康养老产业内布局打下基础。四、则是物业公司、电商平台、科技公司，例如绿城、三开科技、三胞集团，东软等。这类企业的核心价值在于拥有入口，入口即流量，如何获取用户，就是核心价值。养老产业逐步进入跨界竞争，整合并购时代健康养老产业机遇与危险并存的局面不会有太大改变，但政府与市场自身的双向调整孕育出了新的产业机会，布局具有健康、康复功能的社区居家养老，与医院或中医合作实践“医养结合”，抓住市场刚需、提供康复护理服务，投资带有鲜明旅居、养生主题的养老机构运营，精细化、标准化研发推广养老辅具产品，抓住机遇做养老护理人才培训业务，或者结合智慧养老、成为养老信息化大军中的一员，帮助房地产企业转型做物业升级的社区服务，结合养老金融产品拓展支付渠道等方式，都将成为健康养老市场的新机遇。需求激增与有限供给提供产业创业大机遇，健康管理、养生保健、康复医疗为消费增长点。“养老+”最有利的实现工具是互联网，互联网有利于理念传播、服务提供、产品实现，和着信息和科技发展的步伐，有力推动养老服务产业的“数据化”甚至“云端化”。通过“大数据”更精准的定位客户需求，通过互联网的各类创新应用更加高效的配置资源，远程医疗、移动医疗、远程问诊、在线服务预订与咨询、在线购物等互联网服务，将逐渐成为养老服务产业的“新常态”。生态养老观念的发展推动生态旅游、休闲农业与健康养老相结合的全新养老模式，以及物联网、移动互联网技术发展，智能养老成为主流随着2015年养老服务产业金融政策的不断放开，创新金融模式也成为养老服务从业企业跳跃式发展的利器。从养老介护支持到服务购买模式，从长者的基础健康保障到投资理财，从供应商和服务商的扩张发展到供应链金融，均需要培育养老服务产业的新金融服务。2016年养老金融市场手段定会更加灵活，面对不同的老年群体，提供具有针对性的金融服务。除现有的保险、信托或会员卡方式外，各健康养老企业也将针对自身服务内容，打造不同的小型金融产品。如海南各养老养生机构提供的、针对候鸟旅居老人的旅居卡服务，部分一线城市提供的反租住房补贴养老机构入住、护理费用的服务，以及自2015年开始逐步受到重视的养生、生态养老产品服务套餐等都将继续受到市场的欢迎。产业资本更加活跃，大举介入创造良好创富机遇，并且金融产品形态多元，打通健康养老产业支付端的最后一公里商业模式的确定包括明确目标客户群体、配置相应的产品和服务，确定财务和盈利模式等几个重要模块明确目标客户：1.

从需求类型角度分析：根据市场惯例可按照健康状况将老年客户细分为自理型、介助型和介护型三类，每类客户的需求都有所不同2.

从消费层次角度分析：大多数政府或社会办福利性质养老院主要面向低收入老年人群体，提供最基本的养老服务，如数人合住的居住空间、基本的照看和护理功能、普通的娱乐设施等。而民间资本和保险资金投入的养老服务产业则大多面向具有一定消费能力的中高端老年人群，少数项目甚至仅针对高净值人群提供全方位的豪华服务。3.

从地域覆盖角度分析：目前市场上的养老服务产品大致可分为两类。一类位于一二线城市中环境安静、适合养老的郊区，主要面向当地老年消费者；另一类位于风景优美的旅游景区，如江南水乡西塘、四季温暖的三亚等，主要面向全国老年消费者。设计产品和服务原则1.

居住条件：企业需提供适宜老年人居住的生活空间。老年人偏向选择距离子女家庭较近的社区，便于子女随时探望。2.

医疗和护理能力：便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。3.

其他增值服务和设施：提供有针对性的娱乐设备、康健设施、生活便利服务，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。1选择财务和盈利模式目前市场上存在的盈利模式主要有销售、租赁、会员制三种，此外还有一些借鉴于海外市场的创新性盈利模式尚处于探索之中，如澳大利亚养老服务供应商普遍采用的递延管理费模式等（即退出按增值价格分红）老年社区应该软件和硬件并重老年社区建议养老社区之选址建议老年社区的医、养、康、护之配套应依据功能定位、地理位置、战略要求综合考虑基于区域整体发展的角度，从城市发展阶段、地块发展前景、城市功能和地位入手，进行交通、基础设施、产业等区域研究，发掘区域价值 是否拥有强势稀缺自然资源、当地市场是否已存在旅游度假场所 及设施、以及当地房地产开发状况都直接影响老年社区初期经营 研究区域人口密度、人口分布和未来人口发展规 划，影响当地养老市场的容量和发展潜力 社会福利机构用水、电、气及电话安装的优 惠政策以及资金资助计划等都将鼓励老年福 利事业实现新的突破与发展城市规划区域自然/城市资源辐射区域、周边人口状况当地政府的政策支持作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城市发展的大视角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点、城市规划方向，是确定老年社区发展定位的重要前提。时间价值中低密度住宅宅开发中低密度住宅开发中高密度住宅、公寓开发中高密度住宅持续开发便利店、体检、保健等基本生活配套设施投入部分医疗保健设施投入，如针对老年病的专科医院、康复保健疗养院高级产业链条配套、高端养老、休闲设施投入：老年大学、国际学校、幼儿园等大量宜老娱乐休闲设施投入：会所、俱乐部、室内外活动场所及设备

老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目；医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、多层次”来满足养老社区配套建议国内代表案例代表案例：北京东方太阳城北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位——“世界级的高尚退休社”“全新退休生活的领跑者”区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；区域概况：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；整体规划带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面。组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；东方太阳城规划特点组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色——极致景观与闭合的开放组团设计公司：开发商请美国SASAKI设计公司担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例；规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为东方太阳城成功关键点(1/4)社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；精心设计社区水系和绿化水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%；绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80％。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准；良好的自然环境——精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境东方太阳城成功关键点(2/4)人性化的规划设计、多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计无障碍设计：针对老年人的特殊设计四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；宽电梯入口，方便进入景观步道加宽以便通行会所东方太阳城成功关键点(3/4)完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等主体建筑概况：

规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身；专业医师问诊大型公共建筑群u太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。专业的医疗器械大型康体中心：康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；看护健身中心社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师；健康步道东方太阳城成功关键点(3/4)室外泳池农庄苗圃老年大学东方太阳城成功关键点(4/4)精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动音乐会老年合唱太极俱乐部活动棋牌俱乐部活动国际风筝文化节多彩的精神文化生活——针对老年人生活组织多种活动和组织国外经典案例在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡……系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已经成为养老模式发展的新趋势。佛罗里达太阳城户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构u名称缘起：ü西方不称老年人为夕阳，而是太阳ü意大利哲学家康帕内拉曾著《太阳城》u区位：临近海湾ü社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程u规模：接近微型城市ü社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万u目标定位和建设理念：ü社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社区现状人口构成：老年人口占绝对多数美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟老年社区之一Ø整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂Ø物业类型为老年人量身定做：u“太阳城中心”（独栋别墅）u“国王之殿”（联体别墅）u“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）u“庭院”

u“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）u“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）全美最典型、最好的老年社区佛罗里达太阳城社区委员会办公室自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构——社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。社区委员会成员均为社区内居住的老年业主社区委员会由社区老人构成——便于沟通减少隔阂

社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。纯粹老年社区——增强老年人的归属感

居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天佛罗里达太阳城在制度上增强老年人的归属感——由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制。规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施

社区图书馆电梯内低按钮设计社区交流大厅防滑坡道设计佛罗里达太阳城针对老年人的建筑规划：无障碍设计——强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性——应对老年人的记忆力感知力下降：

对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施强调身心健康：身体健康——建有医院和老年护理中心，心理健康——老年图书馆，社区交流大厅丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有特色：高尔夫爱好者的天堂：约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部全美草地保龄球锦标赛在太阳举行白天可在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场。草地保龄球高尔夫球场

健身室室内游泳池多彩的体育运动——会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事。佛罗里达太阳城超过200种各类俱乐部和组织瓷器收藏俱乐部 艺术室

木工工坊活动交流中心丰富多彩的俱乐部课程：

社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情佛罗里达太阳城俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。图书室桌球室手工制作中心游泳池为老人设置专业、完善的配套设施佛罗里达太阳城养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老养生的产品，会给人一种积极、悠闲和健康的感觉，而养老的产品，会让人联想到悲伤和落寞。如果我要去度假的话，我会选择生态环境好的地方一家人去，如果那是一个养老的地方，我们不会去的，不想跟老年人混在一起。这个地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空气质量比较好，所以从大概念来看，养生比旅游或养老更能落实，更可信。如果做养老，会让项目贬值，也卖不起高价，可能连销售都成问题。养