第四章房地产投资开发程序与建设方案选择

第四章房地产投资开发程序与建设方案选择①掌握房地产项目开发的概念、房地产投资项目策划的概念、项目建设方案的概念、规划设计条件的各项指标。②熟悉房地产项目开发程序的基本内容、建设用地使用权的出让方式、房地产投资项目策划的内容、建设方案的一般内容、房地产产品的分类、房地产居住区规划各项经济技术指标。③了解建设用地使用权出让合同、建设工程施工许可证、房地产开发项目综合验收、房地产投资项目策划的地位和作用、建筑方案设计的内容、项目建设进度的编制。学习目标第一节房地产投资开发程序概述一、房地产投资开发程序概述

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。房地产投资开发：是指房地产开发企业在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或进行出售、出租商品房的行为。二、房地产投资开发的程序的基本内容（一）项目开发前期调研程序

（二）项目立项程序

（三）建设用地使用权取得的程序

（四）项目规划程序

（五）征地拆迁程序

（六）工程建设程序

（七）房地产经营程序

开发程序投资机会寻找投资机会筛选可行性研究项目立项获取土地使用权规划设计与方案报批施工建设与竣工验收市场营销与物业管理或者说，房地产开发的主要程序是三、房地产投资开发主要程序（一）建设用地使用权的取得1、建设用地使用权的出让方式目前，我国建设用地使用权的出让方式主要有3种：招标方式、拍卖方式、挂牌方式，即所谓的招拍挂。2、建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同是指国有土地所有者(或者其代表)与土地使用权受让人之间就出让建设用地使用权及如何行使使用权等所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（1）当事人的名称和住所；

（2）土地界址、面积等；

（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（4）土地用途；

（5）使用期限；

（6）出让金等费用及其支付方式；

（7）解决争议的方法。（3）建设用地使用权的年限规定根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：居住用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。（二）项目规划程序（1）开发企业向规划管理部门申报规划要点,规划管理部门对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见。（2）在可行性研究报告批复后,开发企业可向规划管理部门申报项目定点规划，管理部门向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书。（3）开发企业委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。（5）开发企业申领建设用地规划许可证（6）申领建设工程规划许可证（三）城市房屋拆迁程序城市房屋拆迁是取得城市房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对北拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。城市房屋拆迁工作程序1、拆迁申请的提出《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(1)建设项目批准文件；(2)建设用地规划许可证；(3)国有土地使用权批准文件；(4)拆迁计划和拆迁方案；

(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

2、拆迁审批房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。3、拆迁协议拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面协议。拆迁补偿安置协议的主要内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。4、拆迁的实施拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。自行拆迁，是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。5、拆迁补偿安置资金的监管《拆迁条例》规定了“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。”“县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。”（四）工程建设程序1、开发项目报建2、工程施工招投标房地产投资开发项目工程施工招标投标可以采取公开招标和邀请招标两种方式。

竣工验收

1．竣工验收的要求

2.竣工验收的依据

3.竣工验收的工作程序4.竣工结算5.编制竣工档案

3、建设工程施工许可证《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。4、房地产开发项目综合验收综合验收，是指整个开发项目已按规划、设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收标准，且施工单位预验通过，按规定要求组织竣工验收。在整个项目进行全部验收时，对已验收过的单项工程，可以不再进行正式验收和办理验收手续，但应将单项工程验收单作为全部工程验收的附件而加以说明。第二节房地产投资项目策划一、房地产投资项目策划的概念房地产投资项目策划，就是房地产投资分析人员为了实现房地产投资的目的，采取科学和艺术相结合的方法，充分考虑房地产投资项目的各种因素，为丰富多彩投资决策而构思、设计、制作策划方案的过程。二、房地产投资项目策划的地位和作用（一）房地产投资项目策划的地位1.为房地产投资企业创造社会价值和经济价值。2.是企业决策者的助手3.为项目开发成功保驾护航。

（二）房地产投资项目策划的作用1、房地产投资项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。2、房地产投资项目策划能使房地产开发项目增强竞争能力.

3、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。4、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。三、房地产投资项目策划的内容（一）房地产项目区位的分析与选择1、区位的含义区位有狭义和广义之分。狭义的区位是指特定地块(宗地)所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系，即“地段”一词的经济术语。广义的区位是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。2、地域的分析与选择地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。3、具体地点的分析与选择具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。（二）房地产项目开发内容和规模的分析与选择，房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外，还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。（三）房地产项目开发时机的分析与选择房地产项目开发时机的分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发迸度的影响。大型房地产项目可考虑分期分批开发(滚动开发)。（四）房地产项目开发合作方式的分析与选择房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发企业自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作(包括合建)、委托开发等开发合作方式进行选择。（五）房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择（五）房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。六）房地产产品经营方式的分析与选择（房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。第三节房地产投资项目建设方案选择一、建设方案的内容项目建设方案是专业技术人员编制的建设文件，包括项目的规划设计方案、施工方案，规划设计方案是依据设计任务书、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证及其他有关法律规定等编制的用于办理建设工程规划许可证的设计文件。建设方案的内容一般包括：建设规模及总体建设分期、建筑方案设计、拆迁进度、建设程序、项目建设进度等。二、建设规模及总体建设分期

房地产开发投资建设规模一般指依据规划设计条件确定的项目要达到的总建筑面积、房地产产品建设内容、各项经济技术指标以及总投资规模等。开工申请与审批

根据《中华人民共和国建筑法》,建设部于1999年发布了《建筑工程施工许可管理办法》。根据该办法的有关规定,在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前,向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。（一）规划设计条件1、征地面积2、用地面积3、建设用地面积4、建筑面积5、容积率

6、建筑密度7、建筑高度8、停车位数量，指建设项目按规划配套的车位数量。（二）房地产产品房地产产品一般包括：住宅写字楼商业建筑旅游业建筑等（三）房地产居住区规划各项经济技术指标

1、居住区总用地面积（公顷）。2、居民人均占地面积（平方米/人）。3、居住区总建筑面积（平方米）。4、总户数（户）、总人口（人）、平均每户人口（人/户）。5、平均层数，指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数总建筑面积与总占地面积之比进行计算。6、居住建筑密度（%），指住宅建筑对居住用地的覆盖率。7、居住面积密度

8、居住建筑面积密度

9、人口净密度10、居住建筑用地指标三、建筑方案设计是专业设计人员根据设计任务书进行编制，由设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图等四部分组成.建筑方案设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业

四、项目建设进度（一）建设工期是指房地产项目或独立的单项工程在房地产开发过程中所耗用的时间总量。一般以月数或天数表示。（二）施工工期一般是指单项工程或单位工程从开工到完工所经历的时间。（三）项目进度计划项目建设进度是通过编制项目进度计划来控制和实施的。项目进度计划是从动态角度进行房地产