综合体项目工程管理实施规划模板

华润置地有限公司Cin华润置地有限公司CinaesurcsLndLimted。香港仔道6号华厦46楼46,hinasoresBdg,6rbourdnhai,onkog电话e：08522872330传真a址t：.crlancmhk华润团旗下香港上市公司1/138华润置地福建大区综合体项目工程管理实施规划模板目录1编制大纲62工程项目概况72.1工程概况72.2项目定位介绍72.3平面图73建筑市场资源分析74工程管理难重点分析85内部综合体项目工程建设经验借鉴6工程管理模式与项目组织机构6.1工程管理模式介绍6.1.1完全的施工总承包和施工总承包管理126.1.2土建施工总包＋机电、幕墙、装修等发展商指定分包136.1.3自行工程总承包模式146.2工程管理模式分析146.2.1合理选择工程管理模式146.2.2上市公司推荐工程管理模式176.3组织机构176.3.1项目部组织架构图176.3.2主要岗位职责186.4跨部门、跨组织高效协同226.4.1跨部门高效协同226.4.2跨组织高效协同226.5项目管理流程制度227信息管理237.1内部信息管理237.2档案资料管理237.3会议管理248项目建设目标249招采合约规划259.1招采规划25华润置地有限公司Cin华润置地有限公司CinaesurcsLndLimted。香港仔道6号华厦46楼46,hinasoresBdg,6rbourdnhai,onkog电话e：08522872330传真a址t：.crlancmhk华润团旗下香港上市公司2/1389.2合约规划429.2.1合同文本459.2.2合同管理4610成本管理规划（成本效益）4810.1成本目标4910.2设计阶段成本控制4910.3施工阶段成本控制4910.3.1成本控制要点4910.3.2工程进度款控制5010.3.3变更签证及索赔控制5010.4结算阶段成本控制5010.4.1结算审核5010.4.2结算分析5110.4.3合同纠纷511进度管理规划（高效率）511.1项目全景计划571.1.1工程总进度计划571.1.2图纸供应计划581.1.3材料设备供应商及指定分包定标计划581.1.4材料设备报审计划及进场计划581.1.5检验及验收计划591.2进度保证措施591.2.1前期及外围因素控制措施591.2.2现场管理协调措施591.3进度纠偏措施621.4对总包进度的要求6312质量管理规划（高品质）6412.1质量目标6412.2质量管理体系构建6412.3客户敏感点及高品质落地分析6512.3.1高品质六个维度分解65PAGE11PAGE11/1812.3.2高品质实现关键区域6812.4样板管理7512.4.1设计样品样板7712.4.2施工工艺样板7812.4.3移交样板7912.5过程质量控制7912.5.1图纸会审7912.5.2方案审查及技术交底8112.5.3质量关键点监控8412.5.4工序交接及工作面移交8612.6阶段性验收8613设计及深化设计规划8713.1高品质与设计成本管理8713.2施工图设计单位的管理8713.3图纸管理8813.4图纸会审、变更洽商8913.4.1设计交底及图纸会审8913.4.2变更洽商8913.5材料定样9113.6深化设计管理9113.6.1深化设计范围9213.6.2各专项设计9213.6.3深化设计的审核9213.6.4预留预埋9213.7建筑节能规划9514前期准备9515对承包商的管理9515.1对总承包商的管理9515.1.1对总承包商的定位9515.1.2项目经理及主要管理人员...15.1.3对总平面规划的管理9615.1.4总包对指定分包的照管规划9715.1.5总包在项目后期的配合与投入9715.2对指定分包的管理9715.3对独立承包商的管理9715.4对甲供材的管理9816对监理的管理9816.1监理的定位9816.2监理的选择原则9816.3监理组织机构9916.4监理方案9916.5监理考核与监理费支付9917对第三方顾问的管理9917.1成本顾问10017.2专业顾问10018对租户的管理10018.1租户管理规划10018.2对招商进度及租户进场时间的要求10218.3租户施工管理工作流程设计10218.4租户移交10318.5租户装修配合及管理10318.6租户施工质量、安全管理10318.6.1质量管理10318.6.2安全管理10419安全文明施工及环境管理10419.1安全管理10419.2施工消防管理10519.3文明施工10519.4环境管理10619.5成品保护10620验收移交10620.1消防验收10620.2竣工验收10720.3移交10721项目报建流程及外部协调10721.1项目报建流程10721.1.1工程报建审批10721.1.2工程报建审批流程图10821.2项目外部协调1022风险控制22.1外部风险22.1.1价格风险22.1.2市场风险22.1.3招商风险22.1.4法律、政策风险22.2过程合规性评价1222.3项目建设中可能出现的风险1222.3.1进度延误1222.3.2质量事故1222.3.3负面事件1222.3.4承包商履约能力评价1222.4租户移交风险1323项目后评估1324附件14附件1：万象城经验教训案例分析14附件2：综合体项目全景计划（示意）15附件3：商业项目审图细则1301编制大纲（1）工程项目概况（2）建筑市场资源分析（3）工程管理难重点分析（4）内部综合体项目工程建设经验借鉴（5）工程管理模式与项目组织机构（6）信息管理（7）项目建设目标（8）招采合约规划（9）成本管理规划（成本效益）（10）进度管理规划（高效率）（11）质量管理规划（高品质）（12）设计及深化设计规划（13）前期准备（14）对承包商的管理（15）对监理的管理（16）对第三方顾问的管理（17）对租户的管理（18）安全文明施工及环境管理规划（19）验收移交（20）项目报建流程及外部协调（21）风险控制（22）项目后评估2工程项目概况2.1工程概况1、项目概况编制内容包括项目名称及开发建设单位情况、工程名称、规划设计单位、规划设计经济技术指标、建筑设计概况、项目分期、物业类型及分布（商场、写字楼、酒店、住宅等）等，可以用一些数据指标或图表进行描述。2、场地现状及周边环境编制内容包括项目所处的地理位置及交通情况，建设项目所在地的气象水文资料等；场地地块的分区开发情况、平面状况、场地自然状况以及周边环境对地块开发的影响、周边市政道路情况等的描述。3、现场临时水电现有情况编制内容包括现场及周边市政临时给水、排水排污的接驳点情况，现场及周边临时电源的接驳点情况，以及对施工用临时水电的影响。2.2项目定位绍编制内容包括项目的档次定位以及建成后的发展愿景，如商场档次（是城市级的还是区域级的酒店星级写字楼档次招商目标定位项目未来期望达到的城市地标地位等。2.3平面图编制内容主要包括：（1）原始地貌图；（2）用地红线图；（3）规划总平面图；（4）分区开发图；（5）地上地下管线图。3建筑市场资源分析编制要求为更有针对性地制定实施规划对新进城市或未开商业项目的区域，在工程定位完成后，大区及城市公司应对同类工程项目建筑市场情况进行分析。对比分析范围不能仅仅局限于本地及周边区域，而要着眼全国范围内的置地内部及外部标杆企业类似项目。本章分析的重点有：（1）同类工程工程管理模式、质量、工期及价格情况；（2国内总承包资源的管理模式技术积累机械管理人员业绩合同体系等；（3当地设计监理及分包单位的管理模式工作习惯业绩新的发展变化趋势等；（4）发展商指定分包、材料设备供应商资源的生产加工能力、类似项目经验、施工质量、供货周期等；（5）当地政府建设行政主管部门的管理要求、管理习惯等；（6）拟建项目与当地市场标杆项目的不同点。对于新进入城市，在拿地后大区及城市公司应组织系统地进行市场调查分析，通过自身管理人员合作伙（设计院测量师承包商政（建委质监安监、竞争对手（同类型房地产公司）及毗邻城市兄弟公司全面了解建筑市场状况，并编制建筑市场调研报告作为本章的附件。由于建筑市场环境是不断动态变化的，对于已经在持续开发正常运作的大区及城市公司，每年也应对建筑市场分析再进行一次检讨修订。4工程管理难重点分析编制要求：本章应根据工程特点、当地建筑市场情况、内部经验借鉴、项目发展定位和管理目标，结合大区及城市公司工程管理能力，对拟建设发展的工程项目难重点进行分析。建议从项目管理和施工技术两方面进行分析。1、项目管理方面分析的重点有：（1）目标进度计划是否偏紧，是否应在选择承包商时提出特殊要求；（2）在成本压力或赶工状态下的质量保证措施；（3）项目档次定位对工程质量的要求；（4）配合招商有哪些特殊要求；（5）租户变更及照管的要求；（6）外部协调的难度；（7）总包现场照管的难度；（8）大型设备采购进度及进场吊装；（9）移交物业及设备调试的难度；（10）当地同行业开发建设的经验教训，借鉴之处及应采取的对策。2、施工技术方面分析的重点有：（1深基坑大跨度异形挑空悬挑部位渗漏多发区声学敏感区等复杂部位的施工技术难重点；（2）专业工程如钢结构、幕墙、机电、精装修、园林景观的技术难重点；（3）新技术应用的管理难重点；（4）施工场地狭小情况下总平面布置的难重点；对于以上难重点，在实施规划中应有针对性地制定管理对策措施，实施有效预防，做到防患于未然。如：（1万象城冰场屋面与地面通常是施工难重点整个冰场采用大跨度大空间结构体系；冰场地面构造复杂，分防潮层、保温层、防水层、混凝土保护层、乙二醇管道层、细沙层、冰层等，施工技术难度大，工序多，质量隐患多。表4.1万城场工难重点序号项目施工位难重点1屋面1)钢结分包;2)幕墙包；3)机电包；4)装饰包；5)灯光响包；1)屋面结跨大安难度；2)金属面、璃光部位渗要高；3)机电修工满脚架；4)机电线杆通道与面结协；5)消防帘装度，道关吊及面；6)空调送回统风布置预冰融；7)冰场减吊表与面的防顶露；8)屋面工间，响面施。2冰场地面1)冰场包；2)装修包；1)地面防水、保温隔热要求高，避免冷冻管穿楼板，以免场水；2)冰场地面热水管道层、水泥砂浆保护层、防潮层、保温水凝保护二管层细沙层，层工多施时间；3)冰场边饰与面工相配；4)冰场冷管置匀到周，防边冰；5)融冰周楼应用防结和冻措；6)冰场面屋机吊立体叉响。（2）大型设备机房深化设计也是项目的难重点，重点深化部位有冷冻主机房、水泵房、主配电房等。设备房的设备、管线很多，包括水、电、通风等，如果不精心布置，会非常凌乱，给系统的调试、使用及维护造成诸多不便，甚至影响设备的运行效率，而且设备房是验收、检查、评优、参观必经之处，是机电工程质量的重要体现因此应对设备房中设备的摆放管道的布置支架的设置机房的排水、噪音的避免等进行深化设计。（3万象城涉及数百家大小租户租户进场装修的协调管理量大而且租户也是随着招商工作动态变化，会造成工程的大量修改，结构、砌筑、消防、机电、装修各工种均要满足租户要求，短时间快速跟进。根据深圳万象城统计，租区墙体完成后拆除重新砌筑的量超过总量35。除确定的总体开业时间外，可能主力店租户会要求提前开业，对工程建设整体安排冲击很大，需要为提前开业区域提前完成场地移交、与总包协调施工通道、垂直运输工具，提前保护公共区域装修成品，提前完成消防验收、室外工程等。表4.2租移及修理内容分项重点难分析应对施向租户场地移交图纸租户件与工不。依据专施图条图提核。移交1)由于现场与租户条件图相比存在缺漏，导致二次移交，交率；2)租户的不专业导致其不肯轻在交上字。1)移交前按条件图进行现核对并整改（如现场与纸出；2)对租进讲交，其清、心；3)约租带其修员同进移。装修照管进场指引租户装修队伍不了解总包管理规制导装工进展缓，规象有生，遭到告处后发商、物业怨。1)制定户修伍场引；2)制定下总管条；3)对租及施队行包管交。临时水电1)临时电规乱乱接现严装工人安全意不。2)不关门放。1)总包为租户统一定制临配电箱、电表（有偿采租内式，验后电；2)临时水为包定井内式水；3)总包定时巡查租户临时电、临时用水；对不规行采处措；4)总包强租装队电安教。内容分项重点难分析应对施装修照管垂直运输1)各租户争抢使用运输电梯，输率；2)租户乏电的。1)总包安排电梯司机，统协调租户使用消防电梯货进材运同有保电不受破；2)对于大租户，提供专用修材料运输电梯，供其用。垃圾清运施工圾意弃租。1)施工垃圾运至总包指定圾堆放点，由总包统一运；2)采取罚施。成品保护1)租户电电被；2)装修料盗；3)成品成遭踏。1)移交租即租进封闭设上；2)装修材料在租区内堆放同时又不会因乱放而堵通，碍行；3)移交与户修关员不进租。5内部综合体项目工程建设经验借鉴随着公司内部的综合体项目日益增多综合体项目工程建设经验也在不断积累。对于新建综合体项目，在编制实施规划前应与已有综合体项目工程建设经验的城市公司进行深入交流，充分汲取其管理经验与教训，分析哪些优秀做法可借鉴到本项目中哪些问题应避免出现内容可涉及合约规划资源选择与管理工期质量、成本等方面。通过这些分析，可增加实施规划编制的针对性和深度，具体详附件1《万象城经验教训案例分析。6工程管理模式与项目组织机构6.1工程管理式绍综合体工程的建设难度大，选择的工程管理模式和总承包资源是否合适对项目建设的成败至关重要，大型商业项目常用的施工总承包模式主要有（1）完全的施工总承包和施工总承包管（模式一（2土建施工总包＋机电幕墙装修等发展商指定分包（模式二（3）自行工程总承包（模式三。注：6.1节为参考资料，大区及城市公司编制实施规划不需设置此内容。PAGE17PAGE17/186.1.1完全的施工总承包和施工总承包管理（1完全的施工总承包完全的施工总承包是香港施工总承包模式通过选择资金、管理、经验、合约意识等方面实力较强的总承包单位，全盘承接项目全部工程，负责整个项目的质量、进度管理、成本控制与现场协调，按合同承包价完成所有项目建设工作后移交发展商。（2施工总承包管理在施工总承包管理模式下总承包单位可以自己不承接任何具体工程或只承接部分工程，其他工程分包给其他单位。总承包单位负责现场总体施工管理与协调，但未分包出去的所有工程，总承包商要负责完成。比较常见的情况是承包商承接主体结构等土建工程，机电、精装修、幕墙等分包工程由发展商自行招标定标后，以指定分包合约方式与土建总包签订“指定分包合同（多为三方合同，发展商只与分包单位发生付款方面的合同关系。土建总包负责各指定分包单位的协调管理及配合并就整个项目的进度质量向发展商负责，承担分包工程质量的连带责任；发展商主要管理、督促、协调总包，所有指定分包单位的工作经过总包协调后申报给发展商发展商一般只与指定分包发生付款审核、资金方面的关系。在这两种模式下，总承包商需要有较强的综合体机电、幕墙、装修等的计划、管理、协调能力。特别是对于各机电工程，总承包商要负责承担机电深化设计、机电综合布线和综合预留、预埋孔洞管理等工作，因此对其机电工程综合管理水平、能力要求较高。总承包商除土建管理人员外，须配置有钢结构、幕墙、机电、装修等较高素质的各专业管理人员，能从工程整体角度进行进度、技术、质量、安全管控，组织、指导、协调、管理各分包商在时间、空间上有序、均衡、高效地生产。能力要求：（1承接主体结构的土建总包自身负责的土建粗装工作要按计划及时完成及移交工作面给各专业分包商；（2要有较强的分包照管能力对分包提供充分的生产生活设施包括临时水电、垂直运输、通道、脚手架、安全保卫、垃圾清运等的照管；（3要配备有较高专业素质的钢结构幕墙机电装修管理人员站在整体工程角度对专业承包商的图纸、技术方案、进度质量安全进行管理、控制；（4）做好各专业工作交界面的协调，包括工序、节点等；（5监控防范各专业工程出现的工期延误质量事故安全事故等风险对出现问题的分包及时采取措施补救，确保项目顺利实施。优点：（1）施工总承包责任清晰；（2）发展商不需要投入较多的管理力量。缺点：（1）国内满足此模式的总承包商资源较少；（2）总承包缺乏对发展商指定分包的有效管理。恒隆、嘉里、凯德置地的项目基本上采用该模式，各家公司在国内也有基本固定的总承包商。6.1.2土建施工总包＋机电、幕墙、装修等发展商指定分包该模式下土建施工总包主要合同范围是完成自身土建工程，并按合同约定向机电、幕墙、精装修等发展商指定分包提供工作面、施工水电、垂直运输工具等配合及负责安全管理，指定分包工程的图纸、技术、进度质量管理协调由发展商负责；是香港施工总承包模式与国内平行发包模式结合的、有中国特色的模式。国内绝大多数房建工程都使用此模式或平行发包模式，社会土建施工总包也较习惯该模式，其实质是发展商担任了总包的进度、质量及设计协调管理角色，对发展商工程项目管理的要求较高，发展商要配置有丰富管理协调经验的项目经理、工程机电幕墙装修等管理人员来负责对土建总包及各发展商指定分包进行计划、组织、协调和控制。发展商的工程主导控制作用没有他人能够替代。优点：（1）发展商直接负责指定分包的协调管理，效率高；（2）市场上容易选择到擅长土建的“施工总承包。缺点：（1）发展商需要配置较多数量且有丰富经验的工程管理人员；（2）发展商需要承担项目实施过程中的管理风险。目前我司开发的住宅项目均采用该项目管理模式，其实质是由项目管理部承担整个项目管理过程中的统筹协调工作，是实质意义上的总包。大型综合体项目中，万达采用的是这种项目管理模式。总承包施工单位实质上是土建主体施工单位，合同范围主要为土建主体及粗装修。发展商承担了32项分包的关系协调及20项材料设备的采购及供应等工作。6.1.3自行工程总承包模式该模式相比模式二的发展商管理更深入、彻底，使用这种模式的发展商拥有强大的设计施工能力部分项目甚至连外部设计单位名义的施工总包商都不用了，自行负责全部的设计、深化设计和施工总承包，基本是开发商内部采取国际承包商的设计施工工程总承包模式。此模式对发展商管理能力要求更高，适合有一定开发规模、品质要求较高的发展商，若工程不延续、没有规模，则难以形成管理优势。6.2工程管理式析6.2.1合理选择工程管理模式本节应根据项目具体情况、开发商自身的特点、当地建筑市场分析，确定适合本项目的工程管理模式。首先，对比当地在建或新建类似项目采用的工程管理模式与总承包商，如成都公司通过调研得出当时成都市场上开发建设的商业综合体项目采用的项目管理模式及合作单位，详见表6.2.1。表6.21城类商目调（例）序号成都建业项目开发商承建商工程发包模式造价询位1仁恒地场仁恒地成）有限司龙信设团有限司模式三机电分威谢料测量行2来福广场成都福实有限公司中建局承包公司模式一新加一工测行3群光陆场群光陆业成都）限司四川陆兴建设限任公司不详不详4仁和天光华店）成都和业团华西团模式二总包场，定计量价（用2000定额，工付度款时公成部实实际生程、定单价作付依据5华人业美高项（置广场）爱美集中）有限中建局承包公司模式一威宁谢6铁狮一号项目美国狮TP）地产司不详不详7九龙红路项目（C）九龙附龙综合开（都有限公司中建局承包公司模式一利比8天府代场九龙（大）中建局承包公司模式一成都比料量行9喜年场花样集团中建局承包公司模式二不详10万达场成都达场资有限司中国空建设模式二成都比行前合约策划19SM市场菲宾SM集团中建公司两家建总包位A建B华西集团，个机电包华西安装，他指定包由土总包照管不详12百杨厦成都货远集团省建二司模式二2000定额其次，项目部可分析对比其他城市公司建设综合体项目采用的工程管理模式、总承包商以及当时该城市公司的特点，作为确定工程管理模式及总承包商的参考。以深圳、沈阳、杭州公司为例，三个万象城项目的管理模式采用的都是施工总承包管理模式，主要基于以下方面的考虑：（1沿袭香港珠三角上海等地商业综合体传统做法这也是采用成本顾问模式下顾问推荐的基本管理模式；（2土建总包/机电总包照管整个工程可以很大程度上减少发展商管理幅度有效规避、转移工程施工风险，其出发点是尽量使施工阶段的所有分包工作由总包方对发展商负责，因而发展商面对的工程责任归口单一、降低发展商风险；（3三家城市公司在项目初期都是属于项目公司性质项目管理团队新组织体系也在完善中，需要借助有实力的承包商来照管工程；（4均缺乏成熟的开发商业项目经验鉴于商业项目开发的复杂性最大程度地转移发展商风险，因此采用施工总承包模式。三家城市公司在具体项目实施时采用方式又不尽相同，主要体现在土建工程与主要机电工程的管理方式上。1、深圳华润中心项目采用的是“大总包模式”，土建总包单位是华润建筑。华润建筑在整个施工建设阶段要照管发展商确定的所有指定分包工程，并对发展商负责。此外，几个主要机电工程（强电、给排水、采暖通风等）的施工内容是包含在总包合同施工范畴内的，发展商并未将其列入指定分包工程。2、杭州万象城项目采用的管理模式是介于“大总包模式”和“偏机电总包模式”之间，严格来讲还是“大总包模式”，总包单位为中建三局。该项目将工期较长、造价较高的给排水、强电、空调通风等机电工程作为一个机电主分包，与发展商、总包签订指定分包合同。其选择的机电主分包单位不具备较强的机电综合管理、综合布线及协调的能力，因此其他机电工程仍然由土建总包单位照管。3、沈阳华润中心一期项目前期策划时也倾向于使用杭州项目的模式在08年底沈阳项目引入华润建筑作为机电总承包单位，采用“机电总承包管理模式”。华润建筑自有施工内容主要包括：给排水工程、电气安装工程、空调工程、通风及防排烟工程四项内容；其他机电指定分包如消防工程、防火卷帘工程、电梯工程、燃气工程、水景工程、虹吸排水、智能化工程、变配电工程、室外照明工程、发电机安装工程、擦窗机安装工程、灯光音响工程、冷却塔安装工程、冰场工程等由华润建筑进行统一管理、组织协调、对工期、质量、成本进行控制。4、成都万象城项目与深圳华润中心项目相同，采用的是“大总包模式”。总包单位华润建筑在整个施工建设阶段要照管发展商确定的所有指定分包工程，签订三方协议，并对发展商负责；对独立分包的项目，由发包方与指定分包直接签订施工合约，但总承包任然有协调、照管的职责；此外，几个主要机电工程（强电、给排水、采暖通风等）的施工内容是包含在总包合同施工范畴内的，发展商并未对其列入指定分包工程。5、南宁华润中心一期项目南宁公司采用的是“大总承包管理模式”，机电采用的是小总包的模式，机电对总承包负责这样做大幅减少了发展商项目部的管理人员及具体实施管理工作量，使发展商项目部能够有更多时间放在计划管理、项目统筹和各项指定分包策略的思考上面，精力更多的放在对总包、顾问公司的监督管理上。最后，通过以上的分析对比，结合当地建筑市场资源分析及对公司自身特点的分析，综合考虑得出适合本项目的工程管理模式，并对承包商提出具体要求。6.2.2上市公司推荐工程管理模式由于综合体项目的复杂性，对发展商管理能力提出了很高的要求，如何加强发展商项目团队力量是项目目标实现的关键。根据华润置地大区管控体系要求，华润建筑定位为主要的综合体工程总承包商，其通过各个综合体项目积累了大量的综合体管理经验，因此推荐各城市公司吸纳华润建筑管理力量共同组成项目管理机构，统一履行发展商、项目管理方、监理的职能。目前杭州钱江新城二期无锡万象城合肥万象城淄博五彩城余姚五彩城、赣州万象城、日照五彩城等均采用了这种模式。6.3组织机构发展商是工程建设第一责任者，是设计、监理、承包商、材料设备供应商等建设资源的整合者。选择合适的设计、监理特别是承包商资源并进行有效管理协调是实现项目建设目标的前提，而协调照管主要依靠项目部。因此，项目部组织架构合理，责任清晰明确至关重要。6.3.1项目部组织架构图本节根据项目拟采取的工程管理模式和项目特点，制订项目部组织机构。项目部组织机构图需要表示出项目组织设置结构及管理关系，以及各组织模块的人员配置情况，如郑州华润中心一期项目部组织架构见图6.3.1。'.!ffli'.!ffli26-%$)jijj;;:Jj'4646F,ChinaResocesBldg6HarbourRd.,WanChi,Hngkogi!Te:008587720iJ!i:Fax»J.i.l:Http:crland.cm.hk$EIJ»ltTwilHIP0""1PAGE18/138PAGEPAGE19/186.3.2主要岗位职责本节根据项目组织架构，编制项目部主要管理人员岗位职责，各项目均可根据大区及城市公司对不同岗位的要求进行明确。如：1、项目总经理（1）参与项目定位、参与总控计划编制、参与项目管理流程建立；（2）负责项目部的全面管理工作；（3负责指定项目部的岗位职责及人员编制负责牵头编《项目管理实施规划；（4）参与项目目标的制定，负责进行工作目标的分解落实及员工的绩效考核；（5）负责贯彻落实项目管理体系文件的各项内容；（6）负责项目部行政管理、团队建设；（7负责部门各专业小组之间的协调负责组织项目部所有人员开展工作加强过程工作检查、指导和监督管理；（8）负责项目整体计划的编制及管理；（9）随时掌握项目报建工作进展，积极推动解决报建工作中出现的困难；（10）协调组织公司其他部门按整体计划推动商业项目工程施工进度；（1）执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；（12）负责管理、协调、组织考评项目参建各方及其相互工作关系；（13负责检讨工程建设状况每周督促项目副经理编《项目工作简报针对存在的问题，落实具体措施；（14）按公司流程及授权文件进行付款及合同审核；（15）组织工程部员工进行技术、管理体系创新、学习和培训；（16）组织协调相关部门办理政府验收手续；（17）收集各方面对项目的评价意见，负责全面总结项目发展在各方面的经验及教训，组织编制《工程建设后评估报告。2、土建专业负责人（1）主持土建专业业务管理范畴内的各项工作；（2）组织本专业组员对项目内其它专业进行专业支持和服务配合；（3负责土建专业工程的安全质量进度成本以及项目现场的文明施工管理工作；（4）负责土建专业贯彻实施项目管理体系文件的各项内容；（5负责管理本组专业人员进行现场巡视监督检查指导纠偏和验收工PAGEPAGE25/18作；（6）负责对本专业工程资料、施工方案、设计及变更进行审查、把关；（7）负责土建专业组的业务培训、制度管理和工作考核；（8）组织对本专业技术、方案以及现场问题的论证和协调处理工作；（9）负责土建专业与其它专业的协调配合工作；（10）负责土建专业内业工作管理和监督检查工作，发现相关重要技术问题及时向项目经理汇报。3、机电专业负责人（1）主持机电专业业务管理范畴内的各项工作；（2）负责机电专业施工图设计的管理；（3）负责机电专业专项深化设计的管理；（4）组织本专业组员对项目内其它专业进行专业支持和服务配合；（5负责机电专业工程的安全质量进度成本以及项目现场的文明施工管理工作；（6）负责机电专业贯彻实施项目管理体系文件的各项内容；（7负责管理本组专业人员进行现场巡视监督检查指导纠偏和验收工作；（8）负责对机电专业设计单位和顾问公司的管理；（9）负责对本专业工程资料、施工方案、设计及变更进行审查、把关；（10）负责机电专业组的业务培训、制度管理和工作考核；（1）组织对本专业技术、方案以及现场问题的论证和协调处理工作；（12）负责机电专业与其它专业的协调配合工作；（13）负责机电专业内业工作管理和监督检查工作，发现相关重要技术问题及时向项目经理汇报。4、精装修专业负责人（1）负责精装修现场协调，有效控制施工进度；（2）负责精装修工程的施工监督指导工作；（3）配合设计管理部提出精装修专业设计建议；（4）参与图纸会审、设计交底，管理室内精装修专业设计变更及技术资料；（5）负责招标过程中与室内精装修专业设计相关工作；（6）协助市场部编制租户进场精装修专业技术要求；（7）制定项目精装修专业施工质量控制要点；（8）负责项目经理交办的其它工作。5、电气工程师（1）负责电气工程现场协调，有效控制施工进度、质量、安全；（2）负责电气工程的施工监督指导工作；（3）配合设计管理部提出电气专业设计建议；（4）参与图纸会审、设计交底，管理室内电气专业设计变更及技术资料；（5）负责招标过程中与电气专业设计相关工作；（6）协助市场部编制租户进场电气专业技术要求；（7）负责电气专业与其它专业的协调配合工作。6、暖通工程师（1）负责暖通工程现场协调，有效控制施工进度、质量、安全；（2）负责暖通工程的施工监督指导工作；（3）配合设计管理部提出暖通专业设计建议；（4）参与图纸会审、设计交底，管理室内暖通专业设计变更及技术资料；（5）负责招标过程中与暖通专业设计相关工作；（6）协助市场部编制租户进场暖通专业技术要求；（7）负责暖通专业与其它专业的协调配合工作。7、给排水工程师（1）负责给排水工程现场协调，有效控制施工进度、质量、安全；（2）负责给排水工程的施工监督指导工作；（3）配合设计管理部提出给排水专业设计建议；（4）参与图纸会审、设计交底，管理给排水专业设计变更及技术资料；（5）负责招标过程中与给排水专业设计相关工作；（6）协助市场部编制租户进场给排水专业技术要求；（7）负责给排水专业与其它专业的协调配合工作。8、文员（1对各类文件即时流转准确处理和及时跟进报告会议通知会议纪要等文件的收发、归档；（2）外部单位资料整理组卷归档；（3）做好工程部的后勤管理工作；（4）每月变更台帐、付款台帐、资料台帐的编制管理；（5）收集整理竣工验收相关资料；（6）负责工程竣工档案移交。6.4跨部门、组高效协同综合体项目信息量大、依存度高，跨部门、跨组织的高效协同对于项目整体目标的实现至关重要通过跨部门跨组织高效协同实现信息交圈统一管理思路，是项目成功的关键。6.4.1跨部门高效协同综合体项目涉及总部、大区、城市公司、项目四级管理层级；涉及部门有总部商业地产事业部、设计管理部、工程管理部，大区商业地产部、招标采购部、设计管理部、工程管理部，城市公司开发部、设计管理部、合约管理部、项目部、物业部等众多部门。在众多管理层级和管理部门中，如何实现跨部门的高效协同是非常重要的。综合体项目一般采用项目总经理牵头，项目涉及各专业如招商、设计、招采、合约、工程、物业等以项目群的形式出现，通过项目群的管理实现各专业信息交圈。6.4.2跨组织高效协同综合体项目参建方众多在项目管理过程中统一各参建方管理思路非常关键。只有在管理思路高度一致的情况下，才能实现跨组织高效协同。如发展商推行分区域管理，监理、总包等也应实行分区域管理，否则，管理归口不一致，很容易出现信息杂乱、多头管理的现象。另外，在过程中也应分出管理层级，如发展商管理重点、监理管理重点、总包管理重点应相对一致但应有所侧重。6.5项目管理程明确各项管理流程制度，如质量管理流程制度、计划管理流程制度、安全管理制度、招采管理流程制度、合约成本管理流程制度等。表6.51州江城期管制度7信息管理7.1内部信息理内部文件流转是否顺畅对项目部能否准确高效的完成建设任务有很大影响，为了使项目部内部形成一个健全顺畅的文件流转环境。项目部应制定一套严密、高效的项目文件体系、印章使用办法和图纸管理流程，可以结合项目部组织架构和OA系统建立项目信息系统，尽量实现项目信息传递扁平化，可追溯性，达到项目部高效运作的目的。7.2档案资料理竣工资料备案工作也应安排专人负责，持续跟进，提前筹备，以顺利通过档案局验收，不影响最终的竣工验收。档案资料的管理要注重过程管理，及时收集，避免人事变动后或者时间拖长后丢失，也避免累积到竣工前才临时突击集中整理资料。档案资料管理的职责要在统一专人负责的基础上，在各专业岗位上进行分解，不能仅依赖档案管理人员。档案资料的收集应兼顾多种用途，如过程验收、竣工验收、移交租户、工程创优、技术创新成果申报、内部学习交流总结等，注意纸质文档、电子文档、多媒体影像文档等多种介质文档资料的收集管理。通过工程管理模式和项目部组织架构以及信息管理流程的建立，项目部的管理体系建设就基本完成；管理体系是后期项目管理的基础。这些规划内容是否科学合理，会对项目建设的全过程都产生很大影响，应投入精力重点考虑。7.3会议管理由于综合体项目的复杂性，项目会议多，如监理例会、进度协调会、设计协调会、各专业会议、专题会等。项目部应提前做好会议规划，从业主、监理、总包、分包各个层面做整体考虑，提高会议效率。8项目建设目标本章应提出项目整体目标，整体目标要切合项目定位，切合公司高品质、高效率、成本效益的导向。整体目标确定后，应将整体目标进行分解，如：（1）明确项目工期目标，列出项目总工期及里程碑事件；（2明确项目质量目标如高品质六个维度的落地工程创优客户满意度等；（3）明确项目成本目标；（4）明确项目安全文明施工与环境保护目标，如伤亡率等；（5）明确项目团队建设目标；（6）明确跨部门高效协同目标等。9招采合约规划9.1招采规划本章对综合体项目的招采项目作规划，应按照上市公司战略采购、大区集中采购、城市公司采购三个层级进行分类，并结合项目总控计划制定招采计划。上市公司战略采购和大区集中采购已签约（按最新项目各城市公司应执行不再另行招标。总部战略采购及各大区集中采购签约项目见表.2。表9.11部略购约项（参）序号采购目协议限1日立宅机电梯协议限013年6月30日2015年6月0日2迅达象商电协议限013年6月30日2015年6月0日3通力机电、彩商业电扶梯协议限013年6月30日2015年6月0日4西门开插座协议限013年3月31日2013年9月0日5施耐低配元件协议限012年10月1日2013年0月31日6古猿文砖协议限013年3月12013年9月30日7约克开空冷机组协议限01年2月31日2013年2月31日8斯频冷塔协议限01年2月31日2013年2月31日9海尔V多机分调协议限012年1月1日2013年2月31日10蒙娜莎砖协议限012年1月30日2014年1月30日康明商综体目油发机协议限012年12月0日2013年2月31日12华润气“尊燃具协议限012年12月0日2013年2月31日13科勒质善住及业公区洁具龙头协议限012年12月1日2013年2月31日14开利象、彩商项目柜风机盘管协议限013年4月12015年4月1日15万象项进人石材协议限013年1月12014年12月31日16格兰万城五城业项水泵协议限013年4月20日2015年4月0日17法罗万城五城业项锅炉协议限013年5月20日2015年5月0日18雷士明宅商项室内具协议限013年5月30日2015年5月0日19三菱工端宅式央空调北京湾C1等4程用海代销三重工空高空调20宝胜缆协议限013年9月30日2015年9月0日PAGEPAGE41/18表9.12区中购约项目大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）辽宁区1辽宁公住发机集中购辽宁冠电备套限公司2012412013123022辽宁公钢入门中采购北京特业限司201241201312312上海源属材限司2012412013123123辽宁公可对集采购深圳瑞电制有公司201112312013123124辽宁公电水集采购艾欧密（国热器有公司2012712013123125辽宁公外涂集采购乐意料上）限司201271201312312大连鹿合材限司201271201312312赫普烟）料限司201271201312312廊坊邦料限司2012812013123116辽宁公瓷集采购广东鹏瓷份限司2012712013123127辽宁公钢栏集采购大连圆结建工有限司20128120146302沈阳金钢构程限公司201281201463028辽宁公斜面集采购威卢斯中）限司201271201473129辽宁信箱中购深圳恒鑫五制有限司2012712014731210辽宁公卫五集采购汉斯雅浴品上）有公司201281201451211辽宁公门五集采购英国兰固力20124120131231212辽宁公景部集采购南京德乐备限司代理：连西区康体用商场2012101201312311大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）辽宁区13辽宁公防门中购北京华富门有公司201210120149302北京盾展业限司20121012014930214辽宁公钢集采购大连钢铁限司2012101201312311五矿铁阳限司20124120131231北京申合铁送限公司201210120141231215辽宁公单门中购大连高装工有公司201212120131111沈阳海门系有公司20121212013111116塑钢材唐山螺材限任司201311201312311大连田材限司20131120131231117塑钢窗金件广东朗金品份限公司20131120131231118门窗工位大连济术发吉门窗品限司201331520143151大连高装工有公司201331520143151沈阳美门有责公司20133152014315119车库板及速升门沈阳曼业限司201332020141230120标识深圳利识计作限公司20133202014320121景观具沈阳黎灯厂20134102013410122暖风机广东下境统限司20134120131231123地下库ED灯具沈阳涵贸限司201371020147101大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）辽宁区24柴油电机上海诚电备限司201371720131231125除湿机沈阳科爱建环控制程限司2013932014971北京区1木地供及装巴洛木（津有公司201212312013123112防水料应北京方虹水术份有公司201212312013123113洁具五供应北京贸科材限司201212312013123114厨房器应北京众成易限司201212312013123115外墙供应福建晋协陶有公司201212312013123116浴霸应杭州普气限司京分司201212312013123117钢质热供应森德中）通备限公司201212312013123118钢筋应同天津保区物资展有责公司20121231201312311中国资运公司201212312013123119园林木应北京林亚林化程有公司20121231201312311五彩凰圃木限任公司2012123120131231110木作应安装华润致行私珠）有公司20121231201312311东易盛居饰团份有公司2012123120131231111天窗威卢斯国有公司2012123120131231112壁挂炉威能北）暖备限公司20121231201312311131瓷砖东莞唯陶工园限公（牌马可波）20121231201312311大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）北京区132瓷砖广东鹏瓷份限司（牌东）2012123120131231114户门北京银盾材限司20121231201312311北京上贸限司2012123120131231115外墙料廊坊邦料限司2013712014711江苏区1华润地苏区标户小锁供货中购同瑞高密金品深）有公司20114120134122华润地苏区合门窗中采购议无锡发墙程限司2010121201312313上海博墙饰程限公司2010121201312313上海明业限司20101212013123133华润地苏区标户大锁供货中购同亚萨莱安品深）有公司20114120134124华润地苏区门供货中采购同英格兰上）易限公司20114120134125华润地苏区内具供集中采合同欧普明限司20116120136126华润地苏区火集中购宜兴富华防材限公司201151201353027华润地苏区面供货中采购江苏彩陶科有公司201110120131030282012度润地苏区PS线条指分工联采购上海齐料技限司2012712013711大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）江苏区9华润地苏区石供应安装集采协议铃鹿合材上）限公司20119120138312四国研上）限司2011912013831210华润地苏区户集中购协议宜兴富华防材限公司201181201381211华润地苏区防程战合作江苏时防保工有限司20121120141312南京防材份限司2012112014131212华润地苏区视讲设供货工程厦门耐电科有公司2012712013711悉雅楼自（州有限司201271201371113华润地苏区台艺栏指定分工程巨匠艺程限司201331201431114华润地苏区质户门应及安工程上海托业限司201262201362115华润地苏区遮卷帘统指定包程南京星节技有公司2012712013711无锡阳能技限司201271201371116华润地苏区立石材饰供应安指分工程上海人业饰限司201252220135221浙江厦墙限司20125222013522117华润地苏区阳系统程集中购山东乐阳有公司201271201371118华润地苏区电能化中采购厦门安能份限司2012712013711大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）江苏区19华润地苏区墙砖供工程南安进材限司2012712013711202012年涂集采购立邦料中）限司201210120131011212012年浴集采购樱花厨中）份限公司2012101201310112220122013度精修内砖货工程中购广东鹏瓷份限司2013130201411123PC内集采购浙江凯业限任司20137302014730124淋浴集采购中山莎卫设有公司20137302014730125电线缆中购宝胜技新份限司20137302014730126D精修柜收统集采购珠海致行公私限公司20137302014730127地板应安工集采购上海丰业团限司20147120146301武汉区1外墙体应202集中采购工程晋江达瓷限司福建源团展有限司201251201333112非标采框合协议武汉力气备限任公司201241201333113楼宇讲可）备购框合同协议厦门林技限司国产牌）20123120133311霍尼尔（限公合品）201231201333114电线缆购架同议东莞兴缆限司201251201353115厨房槽龙应202年度集中采工程摩恩上）卫限司20125120133311大区大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）武汉区6洁具应012年集购工程科勒中）资限司201251201353117招标询城公全程造咨询服务重庆平程价询限责公司2012622013511安徽元程询限司20126220135118涂料程012年集购工程亚士（海有公司庞贝涂（海有公司乐意料上）限司201282201353119防水程012年集购工程深圳东防隔工有限司深市卓宝筑程限司2012822013531110铝合门型应202年度集中采工程广东发业限司2012822013531111武汉区安程切及第者责险202度中购阳光产险份限司湖省公司2012912013831112武汉区户程202年度年度集采购永和门集有公、20129120138311亚萨莱王力安品限公司2012912013831113室内石供工程重庆闽材限司、201210120139301福建南市三石有限司20121012013930114苗木应程平湖臻园绿有公司汉公司20121012013930115风机应工武汉锦通设有公司20121012013930116建筑窗金供工程浙江三五有公司201211120131130117阀门应程012年中采购上海一门限司2012121201312201-大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）武汉区18水泵应程012年中采购上海成集）限司201212120131220119钢筋应程012年中采购浙江产属团限司、北宏贸有限司武乐伟商贸限司201212120131221120保温程013年集购武汉克安技限司、汉恩能环保料限司201341201443121栏杆程014年集购武汉针艺饰程限公、南星门窗限司湖金型材限司安徽明不钢品限司、肥聚杆有限司20133312014331122防火程205度采购湖北宁业限司深圳艾沃防科技限司合祈消防备限任公司2013432014431成都区1基坑水支设计信息业电综勘研究院2013118201411812沉降测四川川勘设院信息业电合察究院2012126201312613信报箱重庆晟标有公司201210122013101214地勘四川川勘设院成都勘测研院中冶都察究院限公司2012129201312915监理四川城建工监有限司四川南程目理询有责公司四川设程理司201311520141151大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）成都区6第三维保重庆金新防材有限司四川鑫凯筑务限公司四川腾境程限司20132420142417外墙砖福建南市帝材限公司福建南市联材展有责公司20133620143618商品凝土成都基品凝有公司中建品凝有公成都公司2013321201432119电力缆广州洋缆限司重庆宝缆份限司201283201383110防爬刺四川厚饰程限司201217201317111多媒箱新津力备营部201341201441112消防保四川科防装程限公司13钢筋五矿铁都限司四川金祥业限司四川国贸展限司四川达钢集有责任司20134262014426114住宅地砖成都兴建有公司广东明陶集有公司20135202014520115配电成厂成都科电实有公司20129142013914116变压器海南盘气限司20129232013923117发电机四川普动设有公司20129132013913118入户门重庆心麦门有司201382320148231大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）成都区19外墙材四川意石有公司201381620148161深圳区1地质测程深圳勘测院限司201111172014123132零星修程时代饰优雅建装饰2012216201321613母线槽天水城制器限任公司20121182013123124防水程略作议深圳东防隔有公司20121012013101515停车场标识及划线环氧树脂地坪集采深圳京交科有公司20121031201410312610V中柜应合）广东泰系集有公司20121031201410312710V环柜应广东泰系集有公司20121031201410312810V中柜应国）广州云器备份限公司201210312014103129变压供应顺特气备限司20121112014111210防火战采购艾斯、昌达20121112014126211信报集采深圳天来技展限公司2012123120131231112数字数可对系统厦门耐电科有公司20133312015331213室外料广东润料限司20133312015331214消防警备进）深圳亨尔能术限公司2012103120141031215消防警备合）广州得尔子技限公司2012103120141031216消防警备国）深圳瑞光技有公司20121031201410312171木制户（善）应深圳艾沃防技限公司2013112015112大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）深圳区172木制户（善）应深圳龙三安科工程限司201311201511218空调泵、消水泵水泵潜污泵广州白泵集有公司201311201511219给水、水组应上海猫械团限司201311201511220QS联招标利比威谢2013712015630221内墙料广州邦料限司2013712015630222矿物缘缆久盛气份限司20138302014830123太阳热系统深圳嘉通阳有公司201382820158282福建1钢筋应略作议五矿铁门限司2012121201312112福建省公司防水及防水保护层工程战略作议北京纪鳄筑饰限公司201311201312113无机房电梯战略合作协议(通力电梯）通力梯限司2012224201322314石材应略作议福建鼎园古装工程限司201259201333115外立面石材幕墙安装工程战略合作协议福建鼎园古装工程限司201259201333116入户门供应及安装工程集中采购协议福建安盾业限司2012516201351517防火门供应及安装工程集中采购协议福建安盾业限司201262220136251大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）福建区8消防程采作议厦门信电程限司2012614201333119总包程略议福建六集公司2012112620131231110防火卷帘供应及安装工程集中采购协议福建安盾业限司201212120131231111垃圾集采协议北京纪鳄筑饰限公司201212120131231112休闲椅中购议北京纪鳄筑饰限公司201212120131231113外墙料程中购议北京纪鳄筑饰限公司201331201421114工料量务略作议福州杰信房产问有公司2011812012731115雕塑品中购议福建鼎园古筑饰工有公司201212120131231116精装浴集采协议厦门乐建有公司201212120131231117住宅项目柴油发电机（组）供应及安装程中购议福州耐机设有公司201212120131231118热水供及装中购协议艾欧密（国热器有公司201212120131231119精装槽中购议厦门乐建有公司201212120131231120龙头金应中购议厦门乐建有公司201212120131231121精装地集采协议巴洛木（山有公司201212120131231122成品定制柜供应及安装集中采购协议福州际俱发有公司201212120131231123户内集采协议福州际俱发有公司2012121201312311大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）福建区24橱柜中购议厦门牌柜份限司201212120131231125铝合窗中购议福建南铝工有公司201212120131231126栏杆中购议福建天建装有公司201212120131231127标识统中购议福州人识程限司201212120131231128儿童乐施中购议福州乐玩有公司2012121201312311上海区1净软机上海能保备份限公司20121231201443012工程具欧普明限司201212312013123113健身材泰诺（海国贸有限司201195201383124新风统爱迪（海室空技术限司20121231201443015电子锁上海迈能技限司2012272013123126机械及金亚萨莱安品深）有公司2012272013123127换气扇上海程气限司20122102014123138木地板巴洛（山木有公司20125120138311上海丰业限司201251201383119信报箱上海安属品限司201273020131231110收纳间统珠海致行公私限公司201241520131231211墙纸广东兰纸2012630201312311上海雅纸2012630201312311大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）上海区12瓷砖仿砖杭州贝集公司20121030201312311上海鹏瓷限司20121030201312311北京意典技展限公司2012103020131231113防火门上海固种窗限司2012103020141231214地暖上海韬暖程限司201311201312311上海荣能科有公司20131120131231115布艺上海基饰料限司20131120131231116外墙机泡泥保系统上海凝筑技限司20131120131231117浴霸樱花厨中）份限公上销分公司20131120131231118装饰具中山华照灯股有限司2012122120131231119淋浴房中山莎卫设有公司2012112920131231120厨房器上海展业限司2012103120131031121景观具上海辉明限司2012122320131231122环氧坪上海欧料限司201342920148311上海装学地有公司20134292014831123儿童乐施上海嘉际易限司（PPE）201311201412311上海奇具限合门窗上海仕墙程限司201311201312311大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）上海区242铝合门窗上海博墙饰程限公合门窗常州鑫饰程限司20131120131231125钢质户门浙江坤业限司20131120131231126钢木合户门上海汇制安工有限司201311201312311上海固种窗限司20131120131231127钢结构上海宏设程限司20136120141231128单元门上海儒业展限司20134292014430129铁艺杆江阴匠艺程限司上海春设程限司201342920144301山东区1住宅目泵上海泉业集）限公司201312014112室内程具购欧普明份限司201312014113防水货施工程深圳山水热程限公司徐州牛新防材有限司20121220131214入户（木供及装山东森利业限司201312014115散热采购山东华暖科有公司201282013816栏杆程山东泰业设技限公司20121220131217防火（质供及装青岛马门集有公司烟台盛业限司201212201312181防火（质供及装烟台盛业限司2012122013121大区序号集中购议称集中购作位称协议订期协议期期协议期（年）山东区82防火（质供及装青岛马门集有公司20121220131219昌乐圃木货程上海洲景衢市实林、三星木艺、合林、嵊州信果广俊园林2012320133110建筑程切、三责任险阳光产险份限司湖分司201212201312111普通宅列视讲购深圳慧通能器份有公司201212201312112配电成采购山东能气备限司江苏佳业团限司济南宏建安设有限司201212201312113木地供及工悦系列）巴洛木（津有公司201212201312114木地供及工非府系）安信光上）材限公司201212201312115钢筋购北京物、岛莱业2012520136116入户（质）北京特业限司上海源属材有限司2013482014228117多媒箱浙江辰息术限司2013352014227118造价询山东安恒建工项目理限公司、东宇程价询有公、东润德程目理限司签订同1PAGEPAGE43/189.2合约规划为逐渐规范项目合约分判模式，使项目合约工作有计划、高效地展开，使项目建安成本得到切实、有效地控制以确保目标成本控制指标的实现，各大区及城市公司应根据项目特点、市场资源和工程管理模式编制合约规划，强调可操作性，便于有效地指导合约工作的开展合约规划内容包括合约体系的选择合同分判的确定、合同计价方式的确定、合约分判范围界面的划分、合约结算方式的选择、合约支付形式的选择、土建装饰机电等单位的选择方式及标段的设置、合同分判下的目标成本组成、项目的资金计划等。1根据工程承发包管理模式和成本顾问的选择确定合同体系分判方案和标段划分方案；对合同分类进行清晰描述，并绘制合同分类图，如独立分包、指定分包、甲供材料、甲指乙供材料等；确定总包合同范围和计价方式；根据分部分项工程特点、工程难重点分析和过往项目建设经验确定工作界面划分，尤其注意容易含糊的交叉地带，如装修与土建的界面、总包机电与装修机电的界面、装修与幕墙的界面等。所有分包的合同界面划分清晰，有助于工程顺利开展，避免出现扯皮、拖延工期的现象。针对确定甲供材范围的原则：（1如果采用乙供无法包死单价或即使合同包死单价但当材料涨价时施工单位因无能力承受而重新计价还价，并影响工期；（2）采用甲供的成本确实低于乙供；（3）采用乙供时质量难以控制。对金额不大、品种又比较繁琐的水电管材，尽可能采用乙供。对价格变动幅度大、频率快的材料，如钢材、铜管等，采用乙供如果无法包死单价，可以对乙供约定调价原则，在资金能力允许、效率能保证的情况下也考虑采用甲供，但验货手续复杂、损耗难以控制的砼等材料应尽量采取乙供的方式。2、合约计价形式的选择上，如图9.2.1所示，不同类型的计价模式，体现了发包方在价格风险上，不同程度的承担而且与承包方的风险是相对的。图9.21同价式承发方险在实际的运用上，以上各类的计价模式，亦可能因应每个项目的特性或发布人的要求，而被混合采用在不同的合约分判分项之上。3为明确发展商与总承包商及各分包商之间的合约关系建议各大区及城市公司在分判方案和工程界面确定后，编制一份工程合同结构图，以指引各分判商合同的签订工作。如沈阳华润中心一期项目合同结构图见图9.2.2。

华润集团旗下香港上市公司44/18PAGEPAGE51/189.2.1合同文本合同文本一般由通用条款、专用条款、工料规范、工程量清单四个部分组成形式，这与合约体系的选择有直接关系，无论合同文本的组成形式如何，在各合约分判的合约条款中要特别注意专用条款、工料规范和工程量清单编制的规划。另外，根据大区及城市公司资金状况及市场情况确定合同付款方式，以下方式供参考。1、主要合同付款方式A类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的80～90，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5保修金；B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95，留5保修金；C类：设备类合同，同签订，在收到履约保函后支付定金10～30％，每批设备到场并经相关方验收后支付至70～80％在调试合格后支付该批设备价值的80～90，在该分项工程最终完共以后支付至总价的95，留5保修金；D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；E类零星工程或总额较小的供货合同完成结算后一次性付款至95％留5%保修金；：一般不设工程预付款，特殊情况时可依审批权限另定。2、工料规范针对确定的分判方案，结合工程难重点、质量要求及当地建筑市场状况，以大区及城市公司项目部为主与工程管理部合约管理部共同完成工料规范的编制规划，明确质量标准、技术要求、管理要求、维修要求等，避免笼统的合同条款，通过合理规划使合同有针对性、操作性，尽量避免灰色地带的产生，同时也杜绝在两个分判合同中重复包含，如工料规范应包括以下内容：（1）承包范围及工程界面划分；（2）对承包商管理体系及项目管理架构的配置要求；（3）对承包商的施工管理要求；（4）质量标准及质量管控要点；（5）与其他单位的协调配合要求；（6）合同约定的管理奖罚条款。3、工程量清单根据工程、大区及城市公司情况可自行或委托测量师编制工程量清单，合同文件及工程量清单应组织内部评审。评审主要包括对工程量清单中清单项目设置的完整性是否漏项，清单项目描述与工料规范、图纸等技术要求是否统一一致，工程量计算原则是否与合约体系一致。综合体的成本顾问通常选用境外测量师行，需注意境外工程量计算规则与国家发布的工程量清单规范的差异。9.2.2合同管理大区及城市公司应建立合同管理制度设立专门机构或人员负责合同管理工作。合同管理应包括合同的招标、预审、议标定标、订立、实施计划、实施控制、付款结算、争议解决、履约评价等工作。合同管理规划的内容应符合《华润置地招标采购管理制度》中的相关规定。1、项目合同招标、预审合同招标前的准备工作主要是对项目特点、建筑市场资源进行分析，确定工程管理模式，明确投标单位应具备的条件，据此对投标单位进行预审，预审过程可参考以下思路：（1）单位的挑选：①与置地兄弟单位合作过的良好承包商；②本地及周边市场上有良好的口碑，无不良业绩的承包商；③与利比及威宁谢等境外顾问有合作经验的单位；④参与过类似公建项目的优良承包商；⑤与知名发展商合作过的承包商；⑥与知名总承包单位合作过的承包商；⑦在此过程中也需要同时考虑到该单位过往工程之成本水平作为最终评分的依据。（2）面试、沟通，互相了解及推荐，观察其重视程度；（3对承包商施工的工程加工基地进行实地考察对拟派的项目经理进行面试；（4）通过承包商施工的工程的发包方、监理、设计顾问等对其进行背景调查，坚决消除挂靠、扯皮等不良行为；（5）综合评分、排名，向合格单位发出投标邀请。2、项目合同议标定标、订立根据相关法规，确定招标代理机构（如果需要），评标小组成员，议标原则，制定议标、定标、订立的流程。3、项目合同实施、付款结算（1）项目合同实施计划合同实施计划应包括合同实施总体安排以及合同实施保证体系的建立等内容。合同实施保证体系应与其他管理体系协调一致，须建立合同文件沟通方式，编码系统和文档系统。大区及城市公司应对同时建设的多个项目的合同作总体协调安排。复核所签订的各类合同能否涵盖项目的所有内容，既不遗漏，也不重复。在价格、进度、组织等方面符合项目目标的要求。合同实施计划应规定必要的合同实施工作程序。（2）项目合同实施控制合同的实施控制包括合同交底、合同跟踪与诊断、合同变更管理和索赔管理等自合同签订后至合同终止的全部合同管理内容。在合同实施前，合同谈判人员应对项目部成员进行合同交底。合同交底应包括合同的主要内容、合同实施的主要风险、合同签订过程中的特殊问题、合同实施计划和合同实施责任分配等内容。合同实施阶段的首要工作是跟踪和诊断进行合同跟踪和诊断应符合下列要求：①全面收集并分析合同实施的信息将合同实施情况与合同实施计划进行对比分析，找出其中的偏差。②定期诊断合同履行情况诊断内容应包括合同执行差异的原因分析责任分析以及实施趋势预测应及时通报合同实施情况及存在问题提出有关意见和建议，并采取相应措施。跟踪和诊断必须以实际情况为依据，要建立合同实施的信息体系。确保有关合同的实施信息及时反馈，并且真实可靠。项目部和公司管理层及有关部门均须对合同实施情况进行定期分析，发现问题应在相应的职权范围内采取措施解决，并需检查措施的有效性。合同变更管理应包括变更协商、变更处理程序、变更的下发与现场签证、变更文件资料存档以及实施结果检查等工作。索赔管理工作应包括下列内容：①预测、寻找和发现索赔机会；②收集索赔的证据和理由，调查和分析干扰事件的影响，计算索赔值；③提出索赔意向和报告；④反索赔管理工作应包括下列内容：.对收到的索赔报告进行审查分析收集反驳理由和证据复核索赔值起草并提出反索赔报告；b.通过合同管理，防止索赔事件的发生。4