双峰县某街道两厢街景建筑改造规划说明书

TheconstractionplaninstructionbookletofFuxingstreetofShuangfengcounty.PAGEPAGE25双峰县县城复兴街两厢街景建筑改造规划说明书（国藩路-新桥段）说明书目录第一章序言篇第一节项目背景第二节规划编制的依据、原则和指导思想第二章现状及解析篇第一节现状及场地分析第二节存在的问题及分析第三章规划篇第一节基础资料调查及分析第二节规划构思第三节近期改造第四节远期改造第四章规划实施篇第一节可行性分析第二节项目的建设效益分析第三节建议与融资第一章背景及概况第一节项目背景一、背景简介复兴街是双峰县一条重要的东西向商业性城市道路，它西起国藩路，东连新桥。为提升双峰县城市道路的观赏品质，打造亮丽的人文景观，创建文明城市的需要，双峰县委、县政府决定对该街道进行改造，并委托双峰县规划局负责制定本次规划。复兴路目前已完成道路拓改工程规划设计，现状路面及人行道形象已有质的飞跃，但是其两厢的街景和临街环境仍显得凌乱不堪，直接影响着双峰县城的整体形象。根据双峰县规划局提出的进一步提升城市文化品位、美化城市环境、打造良好的城市精神风貌的要求，在原有“洗脸打粉”的基础上，进一步对两厢街景进行“穿衣戴帽”式的美化造型、亮化风格的改造，以增强复兴路的观赏性、娱乐性、特色性和商业性。使之成为双峰县内一条有高品质的室外街道空间和具有强烈吸引力的特色、休闲商业道。二、改造对象及范围复兴路两厢街景改造规划设计东起国藩路，西至新桥，全长2.1公里，规划面积为14.68万平方米。本次改造规划设计内容主要为：复兴路两厢的沿街建筑及附属物上的作为信息传播媒介等沿街开放空间内的景观元素。结合临街建筑立面，统筹协调城市空间景观元素有机融合，打造亮丽的人文景观，重塑优雅、美观、繁荣的街道空间。本次改造规划还包括未设构架的悬挂、张贴或手写广告；利用交通工具设置的广告、利用书报亭等公用设施设置的广告及交通指示牌、路牌。第二节规划编制的依据、原则和指导思想一、规划编制的依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《城市规划编制办法》；3、《工程建设标准强制性条文》；4、中共中央和各级《国民经济和社会发展第十一个五年规划》；5、《双峰县县城总体规划（修编）》（2001-2020年）；6、《双峰县城市规划管理技术规定》；7、国家和地方的相关法规和规范；8、地方政府有关本次规划的意见和建议；9、复兴路两厢地形图。二、规划编制的原则=1\*GB3①、整体规划与分期实施的原则复兴路地处双峰县城的核心地带，交织着历史与现实的众多矛盾，而这些问题的解决不可能一蹴而就，因此改造当中应本着实事求是的作风，着眼于整体，立足于长远，注重分步实施。=2\*GB3②、弹性与适应性的原则复兴路街道立面改造的可操作性应充分体现在它的适应性上，其改造应满足不同时期城市建设的需要，并为未来区域功能转型和新业态的出现留有发展余地。=3\*GB3③、与城市经济协调的原则街道改造的成功与否与城市经济发展密切相关，街道改造在满足城市功能的基础上，要着重分析土地价值的发挥，通过有计划有步骤的改造、置换，使土地的经济效益、社会效益、环境效益达到最优，真正做到好钢用在刀刃上。=4\*GB3④、多样性的原则多样性的保持与创造的出发点在于：人的需求是多样的，因此规划设计要从人的需求出发，尽可能创造内容丰富，形式和功能多样的组合空间来满足人的需求。就目前而言，传统的城镇在很大程度上就是渐进式个人建设行为的结合，所以从建筑单体到空间的呈现多样性是必然。正如简•雅各布斯在《美国的大城市的生与死》一书中所论述的那样：“多样性是城市的天性”（Diversityisnaturetocities!），因此在改造当中，保持多样性是尊重城市发展规律的客观要求。三、规划指导思想本次规划总的指导思想是：以社会主义市场经济理论为指导，以《双峰县县城总体规划修编（2001-2020年）》为依据，按照高标准、高起点、现代化的要求，充分体现城市的经济、社会和环境效益的统一。规划力求分区合理、功能明确、走统一规划、分段实施的道路，重点突出时代新貌和地域特色。第二章现状及解析篇第一节现状及场地分析一、现状复兴路两厢机关单位用地、商业用地、居住用地混杂，各种类型的建筑物鳞次栉比、沿路排列。建筑新旧不一，形式多样，相邻建筑、新旧建筑之间缺乏有序的组织和对话，部分建筑没有得到及时的维护，过于陈旧灰暗，加上违章搭建的商业铺面以及临街商业铺面的广告牌、招牌大小不一、参差不齐，导致城市环境界面凌乱，缺乏一种准确的城市道路形象,这些都成了复兴路街景最显著的现状特征照。从宏观上表现为：1、区域概况及功能布局：复兴路地处县域中心地带，沿线街道商业繁华，商铺成行；商铺门面长期以来零星建设而成，大多是居民楼改造而成,前期缺乏整体的规划控制，致使建筑体量、层高、及广告招牌形式、面宽大小不一，虽有一定的丰富性，但由于缺乏固定景观元素的有机组合及新旧不一，导致街景比较混乱，缺乏一种整体的协调性。2、道路交通现状分析：复兴路地处县域中心地带，是重要的东西向城市干道，人流车流量大，各种机动车混行其中，现状复兴路路幅宽30米。两厢建筑紧临道路布置，人行道窄，但人流、各种车流量大，交通仍显拥挤与混乱3、绿化、城市广场现状分析：由于机动车道为16—18米,目前人流与车流量大，复兴路旁绿化设施及行道树缺乏，尤其是行道树。仅在复兴路与书院路路口处有一小型城市绿化广场（蔡和森广场）。具体表现为以下几个方面：复兴街道两厢建筑从整体来看大部分建筑表现为商住一体的模式（=1\*GB3①上住下店=2\*GB3②前店后院），目前两种形式都有，以上住下店居多。该区域内部分住房年久失修，部分户主出于自身利益的考虑，建筑见缝插针，商业广告更是鳞次栉比，街道立面无序零乱，具体表现为以下几个方面：（1）、以户为单位沿街面宽窄，最窄处不足5米，进深很长，有的深达30多米。（2）、部分房屋亟待修缮部分建筑由于所用材料为砖石、土坯、木材等，强度低，耐久性差，加上年久失修，目前多数木构件已腐蚀严重，屋面渗漏又导致墙体受损，街道部分地段，建筑破败不堪。（如右图）（3）、共享空间太小，开敞空间不够。整个长达2.1千米的复兴街，当前只有两处小型的开敞空间，一个是小服装商品城前面的空地、另一个是蔡和森广场，此外，道路两边的游憩设施缺乏。从视觉效果看：（1）、标识系统不完善，广告杂乱。色彩、大小、风格各异的广告牌与招牌充斥整个墙面。（2）道路两侧建筑风格各异，缺乏协调，在外墙用料上，十分复杂，有马赛克、瓷砖、涂料、玻璃幕墙等。（3）、部分地段电线杆林立，更有甚者变压器都架在人行道上。如右图（电线林立的部分路段2007年9月）（4）、部分建筑墙上无序搁置空调机和防盗网。第二节存在的问题及分析1、空间（1）建筑群体空间杂乱、缺乏有效组织=1\*GB3①、沿街轮廓线混乱：建筑无序，层次不明，无标志性建筑，部分路段电线交织。=2\*GB3②、沿街建筑过于封闭。就一般的设计规范而言，沿街建筑超过150米，应设消防通道，或者建筑物的长度超过80米应在底层加设人行通道。（2）、外部积极空间匮乏，绿化休憩场地与设施严重不足。=1\*GB3①、现有的步行空间以线形步行街道空间为主，点状、面状开敞空间不足，现有的点状、面状开敞空间分布散乱，没有形成完整的系统与网络。=2\*GB3②、绿化休憩场地与环境小品设施严重不足（3）对于外部空间的最迫切需求，主要表现在两个方面：心理需求、经济活动。=1\*GB3①、从人的心理需求来看需要积极的开放空间扬盖尔在《交往与空间》指出：创建良好的城市的生活环境的一条重要经验，就是按照一定的间距，比如每隔100米，设置一处合理的休息场所，通过空间的设计来满足人的需求，并尊从边界效应规律，把空间的边缘部分作为设计的重点，强调空间的渗透性；保持和创造小尺度空间，从人的行为和心理需要出发；据统计表明，一个有魅力的街道空间尺度：必须具有良好的街道尺度空间和空间界面尺度。=2\*GB3②、从经济活动本身来看也需要积极的开放空间经济活动一般而言，按其经营内容分为传统的商业活动、加工运输业、服务业。按经营场所又分为：门面经营、固定摊点经营、临时摊点经营。a、门面经营：集中在商业性街道上，租用他人门面或利用自家门面，主要从事零售、批发、加工业。b、固定的摊点：在本地有固定住处而无门面者，昼出夜收在街道或广场，设置固定的摊，主要从事有零售和服务业；c、临时性摊点：主要经营农副产品或小手工业产品；几种经营方式相比较而言，门面经营品种、数量有一定的规模，市场需求量大。为满足街道商业活动的多样性以及积聚人气的需要，以上三种经营活动在规划当中通过积极开放空间提供场地。2、建筑的风格街道建筑建成于各个不同时期，风格迥异，局部地段建筑风格极不协调（如东南大酒店及中国税务与周边建筑的风格反差极大）。3、色彩与材质整条街建筑立面的色彩各异，材质多样、缺乏协调统一性，个别建筑标新立异，甚至与周边建筑色调相冲突（如东南大酒店外墙红色调相冲突）；建筑外墙的装饰材质各异，主要有石材、瓷砖、涂料、裸墙等。4、建筑体量出于商业利益的需要，各种门面见缝插针；商业门面呈现出面宽小，进深长的特点，某些业主为增加建筑建筑面积，甚至把建筑弄得一支独秀（如右图）。不论是从经济上分析、景观上分析、还是从功能上考虑都是不合理的。5、功能上=1\*GB3①、功能优化复兴街并没有形成明显的功能分区，集聚效应并不明显。=2\*GB3②、建筑的功能受损如因受广告的遮挡建筑的通风采光成问题，建筑因为本身进深过长而产生的通风采光问题。第三章规划设计篇第一节基础资料调查及分析1、复兴街调查复兴路北厢建筑基本情况及改造要求表（2007年9月）序号建筑权属层数建设年代建筑质量改造幅度整改措施1李许秋370年代较差大墙面更换面砖、门窗更换为铝合金门窗、广告重布、底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖。2陈税明52007较好小一二层重新贴面、广告重布3龚皮伦2—较差大墙面更换面砖、门窗更换为铝合金门窗、规范、点缀广告位底层通过墙漆、突出骨架、门面面柱子饰以黑色面砖。4龚宗满兄弟280年代较差大5宋兰慧380年代一般大屋顶增加构件、门窗更换为铝合金门窗、一二层重新贴面、增加一厢亮色建筑点缀、底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖、拆除门前电线杆。6席楚才380年代一般大7席晓成380年代一般大屋顶增加构件、清洗墙面、平齐檐口底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖。8邓冬阳41995年建一般大9龚伟雄42005年较好小10凌岳林42005年较好小通过构架补齐檐口、门窗更换为铝合金门窗、墙面重新贴面、规范点缀广告位的布置。底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖。11金扣发380年代较差大12王和平32000年一般小屋顶增加构件、更换门窗、拆除门前电线杆。底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖。13金珍贵32000年一般小14贺文浩390年代一般小屋顶增加构件补齐屋面并在右侧增设广告点缀、门窗更换为铝合金门窗、二层加窗框装饰、拆除门前电线杆底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖。15王健堂390年代一般小16聂炎初290年代一般小17席新宜3―较差小底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖18盐业局4―一般不改部分加饰窗框、整个墙面饰以墙漆强化骨架、底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖。19地税局7、594年一般小增设左侧屋顶构架、清洗整个墙面、底层更换面砖、合理点缀广告位。20李华松480较差大更换面砖、将更换陈旧的木门窗更换铝合金门窗、底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。李旭飞1较差小屋顶增设波浪形构架、更换底层所有的门、墙漆以增强墙面轮廓。21中国保险公司4—一般小更换面砖、更换门窗、通过墙漆加强墙面轮廓、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。22邓茂林2—一般小屋顶增设构件补齐、更换面砖、通过墙漆加强墙面轮廓、突出骨架门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。23？4一般小更改檐口、清洗墙面、更换门窗、通过墙漆加强墙面轮廓、突出骨架门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。24聂宜文、伍金华62006年较好不改增加屋顶竖向构件、更换墙面面砖、更换过于灰暗的玻璃窗、底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖。25宋志高三兄弟4—一般小增加屋顶竖向构件、更换墙面面砖、更换过于灰暗的玻璃窗、底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖。26县交警队6、7、6—一般小增加屋顶构件、清洗墙面、部分过于灰暗的门窗更换、拆除立面上无序摆放的空调机。27李来章2—一般大屋顶增添构件、更改墙面面砖、更换门窗、底层窗框加以装饰、底层通过墙漆、突出骨架、门面柱子饰以黑色面砖。28金群余2—较差大屋面增加构架、通过墙漆增加整个墙面的整体性、门面柱子饰以黑色面砖。29王岳林2—较差大30邹桃义280年代很差大31谭永兵42005年较好小屋顶设置构件、更换面砖、通过墙漆、突出墙面骨架、门面柱子饰以灰色面砖。32杨育民5—较差大拆除墙面空调机、建筑前电线杆、屋顶增设构件、更换墙面面砖、更换门窗、部分窗框加以装饰、通过墙漆加强墙面轮廓、突出骨架门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。33杨树丰5—较差大34彭建和5—较差大35谭仲贵5—较差大36易文良5—较差大37禹乾坤5—较差大38王建新5—较差大39刘桃初1—很差大清理屋顶及广告、设置构件、通过墙漆加强墙面轮廓、突出骨架门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。40王伟成4—很差大41杨初发4—较差大屋顶增添构架、更换墙面面砖、通过墙漆加强墙面轮廓、突出骨架门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。42罗正喜4—较差大43贺辉煌480年代较差大44陈云华380年代较差大45李建华380年代较差大46彭志新380年代较差大47熊霞380年代一般大48曾伟雄380年代一般大49居委会280年代一般大拆除墙面空调机、增设构件补齐檐口、部分地方饰以窗框、通过墙漆加强墙面轮廓、突出骨架门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。50龚兵初370年代一般大51李绘绅370年代一般大53徐映辉370年代一般54胡映梅370年代一般小55赵坚480年代一般小56匡泽凡480年代一般小57民政局580年代一般小拆除墙面空调机、增设构件补齐檐口、通过墙漆加饰面强墙面轮廓、突出骨架门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。58劳动和社会保障局5、480年代较差大增添构架、更换门窗、更换面砖、通过墙漆饰面、加强墙面轮廓、突出骨架门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。59房产局4、580年代一般小拆除原有的空调机、墙漆饰面、底层灰色、浅蓝色面砖饰墙柱60邱树声280年代一般小屋顶增设构件、更换墙面面砖、、通过墙漆加强墙面轮廓、突出骨架门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。61刘志窗280年代一般小62卫生局480年代较差小屋顶增设构件、更换墙面面砖、更换门窗、底层饰以墙漆、墙柱饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。63交通局4、360-70年代较差大屋顶增设构件、更换面砖、更换门窗、通过墙漆饰面、加强墙面轮廓、突出骨架门面柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。64光辉社区62005年较好不需要改造清洗墙面、墙漆或面砖加强整个墙面骨架、灰色面砖装饰底层墙柱、合理点缀广告位。65李梅380年代一般小66刘清玉380年代一般小更换檐口、更换面砖、更换门窗、通过墙漆和有色面砖形成墙面骨架、一层加饰以窗框、合理点缀广告位。67朱爱国380年代一般小68汽车站1、2—很差大拆除屋顶不雅构架、更换墙面面砖、添加灰色墙柱以及构件加强整个墙面的整体性、69？6—较差大更换面砖、更换门窗、增添构件、墙漆或有色面砖搭建墙面骨架、灰色面砖装饰底层墙柱、合理点缀广告位。70百叶生产队386年较差大更换墙面造型、增色窗户、加饰窗框灰色面砖装饰底层墙柱、合理点缀广告位。71？486年、87年较差大增设构架、更换门窗、、加饰窗框灰色面砖装饰底层墙柱、合理点缀广告位。72刘冬谷373年较差大修整并重新装饰整个女儿墙、更换门窗、墙面局部饰以墙漆、增强墙面的骨架、墙柱饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。73中南商行273年较差大74刘月笙380年代差大清理、并修整屋顶、墙面重新贴面、墙面局部饰以墙漆、增强墙面的骨架、墙柱饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。75刘雪松380年代差大76胡永生280年代一般大修复女儿墙、平齐檐口、更换门窗、加饰窗框、更改整个墙面饰面、墙面局部饰以墙漆、增强墙面的骨架、墙柱饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。77贺玉昆280年代一般小78贺玉堂280年代一般小79彭氏兄弟280年代一般小80陈均六280年代较差小81胡复清208年代较差小82胡永辉208年代一般83中国联通22006年一般84李天荣42006年较好更改檐口、增设构架、二层加饰窗框、门面柱子更换贴面饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。85曾天成42006年较好86杨兰英32006年较好更改檐口、更换贴面、门窗、饰以窗框、底层门柱子饰以黑色面砖、87凌锡玉32006年较好88向银河32006年较好89龚辉详52006年较好清洗并整理墙面、局部饰以墙漆强化立面轮廓、二层加饰窗框、底层柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。90钟建强52006年较好91王建中52006年较好清洗并整理墙面、局部饰以墙漆强化立面轮廓、二层加饰窗框、底层柱子饰以黑色面砖、合理点缀广告位。92龙协来52006年较好93曾富元52006年较好94李蕙珍52006年较好95李国荣52006年较好96刘秋谷52006年较好97肖卫平52006年较好98社保局570年代一般小更改部分墙面造型、增设构件、更换贴面、更换门窗、墙面局部饰以墙漆、增强墙面的骨架、墙柱饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。99中国联通680年代一般清理屋面、增添构件平齐檐口、更换饰面砖及门窗、墙面局部饰以墙漆、增强墙面的骨架、墙柱饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。100中国邮政储蓄580年代一般101胡和平280年代一般清理屋面、增添构件平齐檐口、更换饰面砖及门窗、加设窗框、墙面局部饰以墙漆、增强墙面的骨架、墙柱饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。102贺平良280年代一般103龚健280年代一般104聂国选280年代一般105聂国阳280年代一般106彭次林280年代一般107彭明德22000年一般108贺又明390年代更换墙面造型及饰面材料、亮色装点109县中医院464年一般小清理周边饰物及墙面饰物、更换檐口增添构件、更换门窗、墙面局部饰以墙漆，突出骨架、、墙柱饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。110刘鹤平390年代清理屋面、增设构件平齐檐口、清洗墙面、墙柱饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。111？690年代一般大113刘晓清1—差大清理屋面、增设构件平齐檐口、立面甚至局部应改变造型、利用构架和广告平齐檐口、局部亮色点缀、墙柱饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。114刘继红480年代建一般小115李福湘690年代建较好小116彭梅辉52006建好小117彭惠平380年代建一般小118彭鹏286年建一般小119胡煸春150年代很差大120隆正权380年代质量较差大清理屋面、修正并平齐檐口、更换饰面材料及门窗、局部亮色点缀、墙柱饰以灰色、浅蓝色面砖、合理点缀广告位。121隆正发380年代质量较差大122胡运娥280年代质量较差大龚飞雄280年代质量较差大复兴路南厢建筑基本情况统计表（2007年8月）序号建筑权属层数建筑年代建筑质量改造幅度整改措施1国藩宾馆有限公司主8、裙31997年较好不需要改造清洗墙面、规整广告、加强底层橱窗设计、合理安排广告位2县建筑管理办公室51994年一般小屋顶增设构件、立面更换造型、更换过于灰暗的陈旧门窗、底层加强橱窗处理、3规划局41995年一般小4国税局51989年较好不需要改造拆除墙面饰物、清洗墙面、明晰轮廓、底层橱窗加强处理5药材公司51990年较差大更换整个墙面贴面、部分立面更换造型、加窗框处理、6县石油公司51992年一般小清洗墙面、更换立面造型、橱窗处理7县工程公司6在建较好不需要改造建设当中，要求统一屋顶颜色为橘黄色，并规整墙面饰物8猪婆山林场41989年较差大9县人民银行51989年较好不需要改造清洗墙面及玻璃幕墙、底层橱窗加强处理10肖顺初51997年一般小拆除墙面不雅饰物、清洗墙面、更换门窗11小商品服装市场52005年较好不需要改造清洗墙面及屋顶、二楼加强橱窗处理、12县农村信用合作社419982年一般小拆除墙面不雅饰物、清洗墙面、部分框架终点装饰、墙面局部饰以有色面砖或墙漆、搭建墙面骨架、合理点缀广告。13县劳动就业局4—较差大拆除墙面不雅饰物、更换面砖及玻璃幕墙、通过墙漆或有色面砖搭建墙面骨架、加强橱窗设计。14县烟草公司51986年一般小拆除墙面不雅饰物、更换墙面饰面材料、门窗、二三层通过墙漆或有色面砖搭建骨架、重点装饰窗框以及橱窗。15正中大厦主楼5裙楼21996年一般小部分更换贴面材料、更换门窗、清洗墙面、底层通过有色面砖或墙漆搭建骨架、重点装饰窗框以及橱窗。16县农机公司西边4东边5西边1986年东边1992年较差大通过构件平齐檐口、更换饰面材料及门窗、运用墙漆或有色面砖搭建骨架、重点装饰窗框以及橱窗。17曾庆林5较差大清洗墙面、更换门窗、运用墙漆或有色面砖搭建骨架、重点装饰窗框以及橱窗。18刘灿斌61989年一般小除去墙面不雅饰物、清洗墙面、更换部分门面及饰面材料、运用墙漆或有色面砖搭建骨架、重点装饰窗框以及橱窗。19县农村信用合作社61995年一般小拆除墙面和屋顶有碍观瞻饰物、、更换比例幕墙、通过有色面砖或墙漆加强立面骨架、装饰窗框、合理点缀广告。20县供销合作社主楼5裙搂21989年一般小更墙面材料及门窗、、通过墙漆或有色面砖搭建底层墙面骨架、框架内重点装饰、合理点缀广告。21县农贸市场61992年一般小22县工商局52005年较好不需要改造拆除墙面有碍观瞻饰物、清洗墙面、墙漆或有色面砖搭建框架、加强窗框以及橱窗设计。23县建设银行82001年较好不需要改造气息墙面及玻璃幕墙、通过墙漆或有色面砖搭建骨架、合理设置窗框及橱窗。24张定平4一般小清理墙面及屋顶、通过构架平齐檐口、更换玻璃幕墙及门窗、通过墙漆或有色面砖搭建墙面骨架。25县建筑设计院32005年一般小屋顶墙面增加饰物、局部更换造型、底层通过墙漆或有色面砖搭建立面骨架、加强橱窗设计、合理配置窗框。26县工商银行主楼8东边41997年较好不需要改造清洗墙面及玻璃幕墙。27永峰招待所4较差大28县农业银行101997年较好不需要改造清理墙面不雅饰物、清洗墙面、底部通过黑色面砖凸显骨架、，二层加饰以窗框。29县药材公司主楼6东边480年代一般小拆除墙面及屋顶不雅饰物、更改部分墙面、部分清洗墙面、并更换门窗、部分更改墙面造型、通过有色面砖或墙漆加强墙面骨架、并装饰部分框架、合理点缀广告位。30县制动器厂61980年一般小清理屋面、添置构件、更改造型、通过墙漆或有色面砖搭建墙面骨架、部分应重点装饰窗框、31县残联31996年一般小32县邮政局3较好不需要改造屋顶加饰构件、拆除墙面不雅饰物、部分更改造型、部分重点装饰窗框、合理点缀广告。33刘付初61989年一般小清洗墙面、规整广告34王富田31985年一般小清理屋顶、通过构件平齐檐口、更换墙面面砖以及窗户、通过有色面砖或墙漆突出墙面骨架、并在局部饰以窗框、合理点缀广告。35王新仁王慕仁21989年一般小36徐志乐2较差大37周礼、李浩贺慎德、肖执连、彭文江、李湘、彭国秋、李永新、李友谊、罗佩林、李渠梁、李志主楼5裙楼4较好不需要改造更改屋顶形式、清理墙面不雅饰物、更换面砖、通过墙漆或有色面砖搭建墙面骨架、部分构架加饰窗框、合理点缀广告。38永峰镇城中社区21975年较差大清理屋面、更改檐口、更换面砖、屋顶构架、合理配置广告。39陈维平31985年较差大清理屋顶、更换墙面、加饰窗框、更换面砖及窗框。40宋集吉1较差大41宋贤文21986年较差大42宋集吉、宋仁和2较差大清理屋顶、加饰构件、平齐檐口、更换面砖及门窗、加饰窗框、合理点缀广告位。43宋国年、宋爱群41992年较差大清理屋顶及外墙、饰面饰面、更换门窗、部分加饰窗框、合理点缀广告。44陈铁丽31985年较差大清理檐口、加饰构件、清洗墙面、通过运用构件或有色面砖搭建墙面构件、部分框架重点装饰。45胡锡华31985年较差大46龚磐初31985年较差大47彭建国31985年较差大48刘朝辉2较差大清理屋顶、加饰构件、平齐檐口、更换墙面面砖、搭建墙面骨架重点装饰窗框、合理点缀广告。49刘有仁11991年较差大50刘庆红2较差大51胡国华、徐和平、陈文玉21995年一般小52徐水平3一般小53李球发1较差大54徐桂竹1较差大55王炳炎3—较差大56龚益林4—较差大清理屋顶，通过构件或广告统一平齐檐口、通过墙漆或有色面砖的装饰形成墙面骨架、加强底下橱窗设计。57徐芝秋2—较差大58龚健希3—较差大59李少阳3—较差大60宋钒3—较差大61李国安21987年较差大62李河清21987年较差大63贺玉秋31985年较差大更改屋顶统一形式、更换面砖、更换窗户和门、通过墙漆或有色面砖形成墙面骨架、底层加强橱窗处理。64彭玉梁31985年较差大65彭成桂31985年较差大66谭举初、王青山、陈友莲31985年较差大67刘雪松、李雄健31985年较差大68中国电信主楼9裙楼32002年较好不拆除墙面不雅饰物、清洗墙面、加强底层橱窗设计。69工商银行家属楼61992年较差大清理周边饰物、清洗墙面、平齐檐口、部分墙需更换饰面材料。70彭吾胜21986年较差大71危起伟370年代较差大72蔡和森纪念馆41987年较好不清洗墙面、底层饰以窗框处理、墙面或面砖强化构架，增强整体感、底层加强橱窗设计。73安监局31972年较差大清理屋面、平齐檐口、部分墙面需更换饰面74黄向荣12005年一般小彻底更换面砖以及门窗、通过墙漆或有色面砖，加强墙面骨架、二层饰以窗框、底层加强橱窗设计。75王柏海51982年较差大去除墙面和屋顶不雅饰物、增添构件和广告补齐檐口、部分墙面更换面砖、玻璃幕墙、以及门窗、部分则清洗墙面、底层饰以窗框处理、墙面或面砖强化构架，增强整体感、底层加强橱窗设计。76龚道谷51982年较差大77县总工会51982年较差大78秋湖煤矿51995年较差大79秋湖楼5较差大从统计数据分析，复兴街北厢建筑，2、3、4层的建筑居多，6、7层的建筑较少。该区域共有建筑202栋，主要以居民住宅楼为主，经过综合分析，其中需要改造的栋,清洗的栋,美化的栋,美化面积达平方米。2、土地级差地租1效益曲线分析=1\*GB3①从横向看地价分布规律从土地经济学的观点来看，城市土地的价格主要是由两部分构成，土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格的基础就是地租。土地资源价格实际上是土地租金受益权让渡价格，这种价格可以视为利息收入，用公式表示：土地资源价格=地租/利息率，从中可以看出租金与土地价地租理能格之间关系，跟据阿朗索竞标力的大小由大到小的顺序一般论，不同用途的城市用地按照竞租为商业、办公、住宅、工业。市场竞争决定着资源配置的结果，最终是具有较高竞租能力的产业获得该地块的适用权。区位好、地价高的地方通常配置为商业用途、办公用途、综合用途。本次规划通过25家店面的每月单位面积租金（元/㎡·月）随机抽样调查，制成表格如上，由表可以看出每月单位面积租金线趋势，每月单位面积租金差异很大程度上反映着土地地价的差异，根据上面曲走势很明显可以看出三个效益不同的地段，即国藩宾馆－卫生局段，卫生局－金太阳公司段，金太阳公司－新桥段，根据土地效益的高低考虑土地功能的置换，优化资源配置。=2\*GB3②从纵向看地价分布规律土地的利用存在用途的空间分配：聚集经济和承租能力导致存在特殊空间的分布规律，如下图所示的不同的用地性质、建筑层数与地价的关系。底层商业用途支付地租的能力强，地租高，但是随着楼层的增加，可达性降低，地价递减。办公和住宅支付地租能力弱，且办公楼或住宅楼对可达行要求低，而对景观视野和安静环境要求高。因此从地价空间（竖向）分布规律来着手来改造街道建筑立面，重新调整沿街建筑竖向上的功能分布，是有其必要的。鉴于以上分析，本次立面改造从地价空间分布规律（包括横向和纵向两个方面）来着手来改造街道建筑立面，重新调整沿街建筑在横向上和竖向上的功能分布，以适应市场经济的要求。第三节本次规划构思一、构思方法本次街道改造规划通过对相关街道改造、街道发展历史、相关规划理论的借鉴，主要从实践、历史、理论三个方面思考：以期通古今之变、识事理之常、谋创新之道。二、规划构思总体构思：一阙跳动的艺术与技术的交响乐。表达式：街道立面（交响乐）=凝固的音乐（艺术）+经济分析（技术）构思来源：=1\*GB3①、“建筑是凝固的音乐，石头的史书。”—德国哲学家谢林=2\*GB3②、“建筑艺术就像我的音乐一样，如果说建筑是流动的音乐，那么建筑可以说是凝固的音乐。”—德国音乐家贝多芬表现：整个规划好的街景立面正如音乐和其他事物所表达的那样，呈现出起、承、转、合（西方称巩固、陈述、发展、提高）的特征。本次规划本着实事求是的精神和对子孙后代负责的精神，通过对音乐经典曲谱的分析，结合相关的经济曲线分析，力求做到艺术与技术的有机结合，可行性与经济性的有机统一，为双峰的建设奏响一曲和谐的交响乐！第三节近期改造1、改造内容近期改造规划主要是通过对公共界面的整修、清洁、粉刷、和立面改造（近期即“穿衣戴帽”式的改造），去除对公共视觉产生不良影响的因素，对于周围环境不协调的建筑可以通过添加符号、构件等措施进行立面改造。2、改造原则通过对传统街巷景观美学原则的总结，归纳出以下基本原则：统一、均衡、韵律、尺度、比例、序列的原则。=1\*GB2⑴、统一的原则街道景观有两种形式来表达：材质的统一，表达的协调。=2\*GB2⑵、均衡的原则均衡不是简单的对称，分为数字均衡、中心对称、对称均衡，比如商业铺面存在的墙体虚与实柱列的对比与均衡。坡屋顶、檐口等横线与柱子门形成的竖线所产生的对比与均衡。=3\*GB2⑶、韵律的原则在建筑中的韵律形式，有形状的重复、尺度的重复、体量与线的重复，由此而产生紧凑感、协调感、统一感。=4\*GB2⑷、尺度的原则“人是万物的尺度”，智者学派的代表人物普罗泰戈拉如是说。规划中充分考虑到人视线所涉及的一、二、三层，进行有重点有强调的改造，并尊重人的出行规律以及交往与空间的要求，合理安排游憩设施。=5\*GB2⑸、比例的原则无论是小的构件、色块、广告招牌等，通过比例反映无不处在一种对比的关系当中，通过比例的差异，而衬托或者强调装饰物等，增加街道的吸引力，丰富了街道的立面形式。=6\*GB2⑹、序列的原则像宇宙万物一样，街道也应该呈现出等级秩序，高低错落的层次来，一来是经济区位差异使然，二来是审美使然，当然二者相映成趣，效果殊途同归。3、改造重点本次改造的建筑改造的重点部位，按照人的视觉关系所涉及的1～2层，立面空间，目的是减少工程量，降低施工难度，保证实施效果。具体表现为以下四个方面：A、街景轮廓线：；B、建筑立面；C、广告及招牌的整治；D、夜景照明。A、街景轮廓线1、尺度建筑物的尺度应参照城市设计有关规定进行，以期形成协调的群体建筑物空间形态；通过分区控制高度以保证街景轮廓线，绝对控制区要制定檐口高度和层数标准，文化、商业应注重把握建筑接近人尺度部分的设计，保证步行层面具有亲切感。芦原信义在«街道美学»的论述中，将街道的宽度设为D，沿街建筑的高度设为H，通过对欧洲和日本的街道一些的分析与比较发现以下特征,D与H比值不同会引起不同的心理反应。=1\*GB3①、D：H<1，视线高度收束，有内聚力和压抑感;=2\*GB3②、D：H≈1，内聚、安全、不至于压抑；（即垂直视角为45°，可以看清实体细部）=3\*GB3③、D：H＝2，仍能产生内聚、向心的感觉，不至于产生排斥、离散的感觉；（即垂直视角为27°，可看清实体整体）；=4\*GB3④、D：H＝3，空间离散，围合感较弱（即垂直视角为18°，可看清实体与背景的关系）一般而言当D：H＝1.5～2时，空间尺度是比较亲切的，人漫步其中会产生愉悦感。在这种街廓比所对应的房子为5～6层。通过改造后的街道的宽度（D）与沿街的建筑高度与（H）的值保证在0.5～3之间。使得整个沿街轮廓线呈现出跌宕生姿、错落有致的特点，恰是一阙跳动的乐章。3、改造方法：=1\*GB3①、除：即去除有碍街道整体形象的广告、构件、不雅屋顶等元素。=2\*GB3②、补：通过构件、广告等，补齐原来凹凸不平、残缺不全的天际轮廓线。=3\*GB3③、改：尊重原有基础的条件下，适当的将原有街道轮廓中的元素加以装饰、修饰。B、建筑立面1、建筑评定对复兴两厢现有建筑使用的性质及用途进行综合评定后，把建筑物分为五类:居住建筑；商住建筑；商业建筑；办公建筑；公共建筑。建筑质量评定:对建筑物的建设情况，使用情况，整体外观形象进行综合评定后，把建筑物分为四类:一类建筑：这类建筑指新建或建成不久立面保持较好的建筑。二类建筑：一般建筑，主要指一些三层及以上的现代多层建筑，这类建筑整体外观形象较好，质量尚可，但多是立面灰暗或破损等不够完善。三类建筑：较差建筑，主要指二层及其以下的低层建筑，这类建筑整体外观形象较差，属于待拆迁或改建建筑。四类建筑：指尚在建设施工中，暂时未投入使用的建筑。通过评定分析之后，重点从以下几个方面着手：=1\*GB3①风格；=2\*GB3②色彩；建筑材料=1\*GB3①、风格整体建筑的风格应与现代商业氛围相吻合，中间部分的建筑不仅要强调形式的协调与建筑的对话，更要鼓励建筑形式的个性化，以突出城市的形象与提升街区品质；利用特色、易于识别的沿街建筑界面来增强城市肌理；建筑群房要体现街墙景观，建筑的退让要有规则；个别建筑要注意设计方法：如柱顶壁的凹凸角线、花纹、质地和色彩的变化、建筑母题的运用。=2\*GB3②、色彩色彩能赋予空间移动的连续性的感受的要素之一，它在城市建筑起着装饰作用和情感作用。综合其他街道改造的经验，大家一致认为白色装饰的运用是最重要的，通过这一色彩的运用使得街道在风格上的变化、色彩的变化、材料和建筑高度上的变化和谐统一。建议色彩运用：部分行政办公建筑要以淡雅的冷色为主，居住建筑可以用一两种高明度、低彩度的主导色调；商业建筑以暖色为主，彩度可以较居住建筑适当提高；避免大面积的明亮耀眼或沉闷的颜色，标志性建筑物可以适当提高明度或色彩。=3\*GB3③、建筑材料鼓励材料的本土化，也鼓励使用新材料,但是所使用的材料要有利于环保、有利于节能减排、有利于形成简洁、明快、统一的街道风格。=4\*GB3④、建筑细部建筑细部主要从以下几个方面着手：屋顶、墙体、檐口、门窗屋顶屋面的改造必须同节能和防水修缮相结合，并要针对其结构承载力进行，屋面的改造一般有几种方法：1、平改坡。将保温层较差的平屋顶改成平坡屋顶或者斜屋顶，同时考虑“烟囱效应”，把屋面做成屋顶檐口与屋脊通风或者老虎窗通风（冬天可关闭风口以达保温的目的），平改坡应该考虑屋面的承重结构以及保温厚度的计算，材料上尽可能选用轻型材料。无吊顶层的屋顶应加设吊顶层。2、直接铺设保温层，提高建筑外维护结构的热阻，以达到建筑节能。3、架空保温层。铺设架空板或者在屋面上铺设架空材料。墙墙面通过详细区分各类材质，确定改造方向：1、清洗。主要针对墙面受到污染的建筑。2、饰面，主要针对风格与改造要求不一致的建筑。3、上漆，局部建筑为了增加街道立面景深，突出建筑的层次感对墙面出了粉刷以外，某些甚至需要重新粉纸筋灰，刷涂料。4、增加构架。5、玻璃幕墙。更换破旧以及与街道改造风格不符的玻璃幕墙。5、立面的悬挂物。建筑立面上悬挂的空调机应该全部改设在街道的背立面，或者在建筑的立面上增加放置空调机的遮挡板、再加以有花纹的铁艺等。临街的防盗网将进行拆除，如须设置，须调整为户设置。墙体部分墙体考虑到承重或者美观的要求，要求加固加粗。门面柱子通过各种改造要求统一颜色、材质，合理包装。檐口由于街道建筑形成各个不同年代，各栋建筑尚且各自为政，自然檐口风格差异，不协调也就不足为奇，针对目前的檐口，在完善功能的基础上采取以下几种方式改造：=1\*GB3①、延伸。主要针对建筑檐口高度、风格差异不大，通过檐口的延伸加强整体性。=2\*GB3②、统一形式。针对当前檐口突出墙面不一，所贴材质各异，包括檐口自身的统一；檐口同竖向构架的统一。=3\*GB3③、增添构架饰物。对于当前残缺不齐的檐口，通过增添构饰（比如广告）平齐、统一檐口。=4\*GB3④、材质饰面。采用明丽轻快的材料饰面，加强整个立面的整体性。门窗、装饰构件门窗：通过查看、分析划分等级确定改造方向：1、对于目前老化的旧式门、窗逐步更换成塑钢或者铝合金门窗，更换单元门，特别是沿街部分有碍市容的卷闸门更换成不锈钢拉闸门。2、对于有碍观瞻的门窗，责令业主定期清洗。3、部分出于改造要求，可能增添门窗。C、广告整治调整杂乱无章的广告牌，广告位的设计应尽量减少对建筑物的遮挡，强调建筑的秩序感和整体性。1、原则=1\*GB3①、通则：广告标识大小、形状和颜色应与建筑物协调：广告标识不得遮挡建筑物的基本特征；独立于建筑物之外的广告标识不得影响交通安全和破坏街道空间序列；绿化隔离带内禁止设置各类广告标识；交通信号灯附近50米以内禁止设置灯箱类发光标识；行道树、邮政和消防设施、交通标志附近禁止设置各类广告标识。=2\*GB3②、建筑顶部广告标识允许设置永久性社团标志或标识建筑物名称的广告标识，禁止设置各类商业用途的广告标识；广告标识应设置在建筑物外墙上，禁止凌空设置；广告的大小形状和色彩应当与建筑物相协调，禁止奇异的造型和大面积和建筑立面主色调反差过大的色彩。=3\*GB3③、建筑物中部和基座广告标识允许建筑物中部或基座设置永久性广告标识，但必须与建筑立面有机结合，广告标识高度不超过3层，并突出主墙面的水平距离不超过1米。=4\*GB3④、建筑底部广告标识允许在商业服务功能的建筑底层设置与服务功能相吻合的商业用途广告标识，非商业服务功能的建筑底层允许设置社团标志或标识建筑名称的广告标识；外挑式广告标识下缘应当保证街道尽空高度不小于4.5米，外挑水平距离不大于2.5米；相邻商业服务功能的建筑底层的广告标识在外形尺寸方面应相互协调，但允许色彩变化。=5\*GB3⑤、独立地段的广告标识允许在街道断面上的绿化缓冲带和景观绿化带内设置永久性低杆灯箱广告标识，但一段时间内在相同地段应当在内容上统一；允许在街道上的路灯杆、电话亭、书报亭等街道设施上悬挂临时性挂广告标识；允许在节点开放空间内，设置独立的广告标识但必须与节点景观相协调。=6\*GB3⑥、其他规定在道路沿线的建筑工地，可沿着街道断面内侧设置带广告的围墙或大型广告标识牌遮挡，围墙或广告标识高度均不得大于3米，并且在建筑完工后，或景观面貌改观后无条件拆除。近期改造，遵循“不大为、少花钱、出效果”的原则。立面改造争取尽可能大部分店面招牌不动的前提下进行，重点对少部分店面招牌的形式、材料、色彩、进行统一设计。=1\*GB3①以环境要求出发，要求沿街店面招牌风格统一，具有现代特征，鼓励简洁明快的形式，以浅色调为主，形成整洁、雅致的开放空间。=2\*GB3②立面改造意象见改造立面设计图。根据地段店面招牌类型以及建筑物的不同部位，采取多种形式的改造方法，对外立面店面招牌局部或全部处理。2、标识系统：=1\*GB3①单位标志：建议沿街各单位在其主要出入口设置表示单位性质、权属、路径导向等内容的招牌标志，可采用文字、图案、色彩相结合来组织单位的标志体系，增加员工、行人对本单位的印象，通过个性化的标志设计，体现入微的人情关怀和文化韵味。=2\*GB3②商业服务标志在每一条城市道路的交叉处，设置反映复兴街的商业环境特征和沿路大型商场、宾馆等内容的标志。可独立设置于人行道上与路灯组合成一道亮丽的风景。使行人能方便迅速的找到目的地，令人有安全感和亲切感。D、街景照明照明是现代城市日益重视的城市空间美化工程措施之一，夜景照明设计旨在根据功能空间的不同运用不同的照明手段。本区域是城双峰形象的集中展示区域和标志性场所。重点照明区应针对不同的环境整体设计，并且在照明强度、时段以及风格上作出具体要求。如商业空间体现丰富多彩，文化娱乐空间体现艺术、韵律等。卫生局至金太阳公司及其围合的建筑群为重点照明和夜景装饰地段。复兴街的照明除按规范保证视线辨别和交通安全需要以外，还应体现道路等级，以具备引导和辨别的功能。可通过道路绿化的照明或广告灯箱的处理达到不同的效果。就整体而言，整条街复兴街的夜景体现丰富多彩而有机统一的一幅流光溢彩的画卷，重点地段（家家乐—金太阳公司）应采用亮度强、装饰丰富的灯具，重点突出城市现代化的生活气氛与风貌。而其他地方则可以采用泛光装饰灯光为主，通过灯光的点缀，营造不同的气氛或温柔或恬淡……要求能突出街道轮廓线、美化街景。一般而言，要根据建筑的个性特征，强调建筑的块面和面积，墙面简单的建筑可以采用彩色光源或混合光源来形成特殊效果，增加建筑的艺术感染力。标志性建筑要融入文化内涵，凸显特点（例如广州希尔顿酒店之光），可以采用泛光灯轮廓灯来表现整个建筑的形态特征，提高立体感，使建筑的造型更加丰富生动。第四节远期改造一、改造方法：A、商业街行人行为心理分析人的行为是受心理支配的，行为结果仅是表象，而目的动机才是其根本动因。只有顺应这些动机的需求，来打造商业街，才能吸引人气、促成商机、带来活力。通常来商业街的人大致可分为以下六大类：1、有目的购物这一类人通常是目的明确，直奔主题，但他们也受下列因素影响：1、经营种类及价位；2、从众心理。2、陪人购物我们常见被陪的人精神抖擞，而陪同的人已筋疲力尽，在这一类中的人群当中，有相当一部分人（通常是男士）是只站在店门口等候而不愿进去的，若这时一旁能有一处合适的休息座位，那绝对不亚于雪中送炭，若同时还能观赏到一些风景，他们会忘记寂寞，等候在不知不觉中变成了一种享受。3、节假日亲朋一同休闲俗称“轧闹猛”，走走逛逛，吃吃喝喝，坐坐，晒晒太阳，感受节日气氛，顺便给亲朋家人买些什么，这一类耗时往往短则半天，多则一天，只要该商业街的服务设施及经营种类能提供逗留期间的所有服务。4、路过、穿越式路过这类人群事先并没有购物的目的，商场的柜台适度灵活布置，以延长顾客的逗留时间，激发其购物的潜意识，使这类人群的脚步在不知不觉中放慢脚步，甚至停留，以扩大消费群。5、自我放松、漫步式信息时代使社会分工越来越细，人们的生活日益私有化，许多过去必须在公共场所中完成的工作，现在都可以在家中借助电脑和互联网完成。城市的飞速发展使人们越来越依赖汽车、摩托车；人们渴望步行、渴望交往、摆脱孤独的心声日益强烈，一条充满活力的商业步行街正是一个非常合适的载体，这时购物仅仅是一个附属行为。6、外地旅游者、外地旅游者每当我们到一个陌生的城市时，总会打听当地哪条街最热闹，最能体现当地的风土民情，这样的一条街便成了外地旅游者了解该城市经济文化发展的窗口。由于多数旅游者通常携带的东西较多，且游览日程安排紧凑，商业街中的积极的休息空间对他们来讲也将是十分亲切而受欢迎的。B、风格定位a、文化复兴街缺乏较长时期的传统文化的积淀，于是奠定了街道改造多元化的基础，设计上着力体现一种多元的商业文化，以多样化的商业空间设计来满足人们的休闲、娱乐、交往的要求。体现现代、繁华、富含时代信息的特征，吸取西方商业文化中休闲、自然、人文气息比较浓的特点，体现现代技术与人文情感的综合商业环境场所精神，将经济、文化融于一体。b、景观改进传统商业街街道空间的单调的弊端，营造新的城市街道空间，结合周围的环境，突出现代特色的同时，加强与传统的对话，创造协调、宜人的人文景观生态环境，通过“点、线、面”的组织序列景观，构筑人群集散的交往空间活动空间，强化公共环境的整体性和多样性。整个风格以适应地域经济发展的现代主义建筑风格为主，可以局部采用传统建筑和欧式建筑符号，但应简练抽象且与现代建筑和谐共生。c、功能定位复兴街是县城内东西向的主要道路，承担交通、景观等方面的功能。目前沿线功能布局复合，包括商业、居住、办公、医疗、大型商场等，是城市形象的集中展示区域。C、社会发展态势分析=1\*GB3①、考虑到当前消费结构正在发生的变化，人们的消费方式正在发生的变化，由物质的消费逐步转向精神的消费，当前西方有一个概念，叫体验经济=2\*Arabic2（简单言之就是通过消费来满足人们在精神上、文化上的满足）。=2\*GB3②、现代生活购物活动已发展成为现代人主要的休闲活动之一，人们街上常常是没有目的，仅仅是为了一种体验，体验性消费是现代商业开发的主要动力之一，商业街的特色性、文化性、舒适性、互动性显得越来越重要。众所周知，生态学里面有一条，非常著名的定律，“多样性导致稳定性”，正像生态学一样，一个商业街如果结构太单纯、业态很简单，就是买卖东西，里面跟外面发展得一样，而没有大量发展大量的文化、休闲、娱乐活动，来吸引、集聚人流，此条街道的商业氛围是不可能浓厚的，吸引力是不够的。所以结合前面的土地级差效应、地价的空间分布规律、现代商业的发展趋势以及未来生活休闲的发展趋势，重塑街道的功能、结构成为必然。从远期而言，复兴街的改造方针必然定位在景观文脉化、环境生态化、功能休闲化之上。D、重点改造方法：a、土地置换；b、建筑改造；c、结构重塑。a、土地置换按照阿朗索竞标地租理论以及地价的空间的分布规律，重新考虑街道的功能分布。从调查情况看，从卫生局到金太阳公司段，将来必然成为商业核心段，逐步以商业用地有偿置换出其他用地来，其他两段也考虑用地的置换，逐渐弱化比如行政办公、居住等功能，并充分考虑环境效益、社会效益、经济效益的有效统一。积极开拓开敞的街道空间，集散人流，集聚人气。按照人们的出行要求，300—500米，合理设置景点、广场。b、建筑改造经详细的建筑质量等的评定之后，采取如下措施:1）拆除即对街区内，部分建筑予以拆除，主要指：·破旧不堪，属于危房，且利用价值低，无保留价值的；·违法违章及搭建部分（比如拆除屋顶脏、乱、差的“野猪林”）；·临时搭建和有碍观瞻的竖立物、以及其他建筑物、构筑物；·近期新建，其风格与街区整体上的传统风貌格格不入（极不协调），使用功能与街区定性不符，有较大冲突者。拆除后的处理方法主要有以下三种：——空置以降低街区内的建筑密度，改善街区空间环境质量。可在拆后空置土地上增加绿地、景观小品，为区内居民提供公共活动空间，这是对街区最有效的保护措施。——新建（改建）利用拆除的旧材料（或再添加相同之材料）、旧构件修建新的建筑，新建筑的风格应与保留建筑协调一致。——重建根据可靠资料，在原址重新恢复原有建筑。无论新建或是重建，都是为街区注入了“再生”的生机，为传承历史文脉增添了新的历史符号，使历史街区保持生生不息。但二者建筑面积总量一般不应大于街区保留建筑总面积的20%。2）保留——保存原汁原味保留：建筑质量较好，风格也与该街区统一，甚至包含着一些历史文化的建筑。按照文物保护法的规定，通过加固、维修，“整旧如旧”。——保护指区域内非属上述（保存）之列，但对构成区域整体风貌具有重要作用，质量基本完好，尚在使用状态的大量性传统建筑。其保护方法一般采用：·保护外形、内部改造（即使用原建筑材料修缮外立面，完善与更新内部设施）·改变功能、合理利用（即迁出部分住户，改变其原使用功能，充分发挥经济效益，合理利用）。c、结构重塑复兴路北厢经营内容初步统计一览表（2007-09服装鞋帽机械设备维修电脑软件家用电器卫生健康食品、餐饮、副食音乐器材、摄影.休闲保健金融类4825141414161458特别说明：（从街道两侧分布的职能来看，南侧行政职能部门较多，而北侧政府职能部门较少，也就是说商业业态分布的完整性较好，故更具有一般性特征！因此就此统计。）从统计来看，当前复兴街北厢的经营结构：以服装销售、机械设备等经营为主，体验性消费与娱乐性消费的比例比较低，将来的发展的当中，应进一步设置与完善体验型消费项目，如积极调整街道的功能设置，将街道分成美食段、娱乐段、休闲保健段、文化娱乐段，由目前较为单一的购物型商业街，逐步转变为集购物、休闲、娱乐、美食等多维一体的、功能完善特色型街道。鉴于街道多样性的要求与未来商业发展的要求结合并结合调查结果，将街道的功能从目前的一般商业、居住、办公等应逐步转变成以商业为主的、集休闲、文化、体验生活于一体的功能复合型街道，重拾街道缺失功能，整合街道功能，分段分区功能集结，发挥积聚效应，打造人气街区、魅力街区。根据当前商业态势的分布，从优化功能、整合资源的角度考虑，建立绿色门槛和经营准入制度的需要，将复兴街分为三个主要区域：=1\*Arabic1、国藩宾馆－卫生局段；=2\*Arabic2、卫生局—金太阳段；=3\*Arabic3、金太阳—新桥段。=1\*Arabic1、国藩宾馆－卫生局段，现代高科技商业氛围区，此段从经营内容来看要强化以机械设备、电脑软件等的经营，提升经营档次，建立经营准入制度，着力营造的是现代高科技商业氛围，强调同类产品经营的积聚。=2\*Arabic2、卫生局—金太阳段（核心地段）现代时尚商业氛围区，强化“衣舞衣饰”的风采，营造主力店，积极扩容提质，塑造宜人的空间，通过拆迁，构筑开敞空间，增加游憩设施，提高商业品位与品质。=3\*Arabic3、金太阳—新桥段为文化、餐饮、休闲、娱乐商业氛围区，强调参与式的体验经济。通过拆除、保留、完善、调整、巩固、充实、提高等改造手段，改变并重塑复兴街的形象，突出重点，加强亮点、提高群点、减少疵点，构筑整体性好、现代感强、经济适用、品质高的复兴街。第四章规划实施的措施和建议第一节可行性分析一、相关背景链接随着信息时代的到，国内GDP的快速增长，三化（生活闲暇化=3\*Arabic3、人口老龄化4、家庭核心化5）时代的到来，我国需求日益旺盛，正值我国全面开始全面建设小康社会，居民的消费重点正从温饱等基本需求向更高层次的消费转移，复兴街的改造，扩容提质，可谓正逢其时，应运而生。A、可行性分析街道的局部改造较街道的大规模改造具有优势：街道的社会经济产权与各种经济环境都十分复杂，大规模的改造很难予以区别对待，大规模改造资金的周转运作十分缓慢，况且有时候还船大难调头，而小规模改造、整治能因势利导，具体问题具体分析，如北京的菊儿胡同改造就是一个很好例子。小规模改造具有以下几个基本特征：1、灵活性相对于大规模改造而言，小规模改造无论从资金的筹措，还是建筑施工都具有极大的灵活性，在花费不多的情况下，却可以收到较好的环境和生态效益。2、有利于公众参与小规模的灵活性使其具有很强的针对性，因此也就有利于公众的参与，而且这种参与可以渗透到建筑使用的全过程。如用户对使用功能的要求和建议、对改造进行投资，乃至参加改造或整治运动。据研究发现，古今中外很多宜人的城市，都与公众参与是分不开的。3、有效利用资金据调查发现目前的房地产市场一般而言真正用于建筑与环境的资金仅仅占全部改造资金的50％（在容积率低的地方还要低），其他部分都转化为土地税、利税和各种摊派费用。目前通过土地批租和房产开发进行大规模城市改造并不能真正的把资金有效的投入到城市环境的建设上来，通过持续的、多渠道，多项目的小规模投资更能有效的利用资金，切实将资金用到完善城市环境中来。4、能经济适用的满足居民或业主的现实的居住或营业要求居民或业主是房屋的使用者，他们最了解自己的使用要求，建筑的小规模改造住房能够具体的到每一栋房屋的改造和修建上，在花费资金不多的情况下能真正解决问题，使业主或居民切实体会到改造工作给他们带来的好处，因而有利于工作的开展。从规模上说，本次街景立面改造应属小规模改造，从各方面看可实施性强，效益明显。B、产业结构的分析随着经济的发展，国民经济的产业构成也在不断演化，从城市的聚集与区位布局的经济活力与结构也处在不断变化演进当中。纵观西方发达国家的经济发展产业历史，产业结构明显可以经历三个不同的阶段，如图所示：（1）、前工业化时期（工业革命之前），这一时期国民经济主要以农业为主，城市的性质由宗教、军事、贸易、等因素决定的消费性城市，其聚集规模主要取决于农村剩余劳动产品的多少；（2）、工业化时期：工业取代农业产业成为支柱产业，城市成为生产中心，工业生产聚集的规模与布局，决定了城市的结构；（3）、进入后工业化时期，服务业取代工业成为经济发展的主导力量，许多城市逐渐转化为服务中心。从中国1952—2000三大产业结构演变图，可以看出自1988年以后，第二产业和第三产业持续上升，而第一产业则不断下降，并且2004年第三产业的比重已经达到40％。根据《双峰统计年鉴2005—2006》中双峰县2004和2005国民经济统计公报绘制三大产业份额表格如下：2004—2005全国产业构成年份产业第一产业（％）第二产业（％）第三产业（％）200412.946.340.0200512.447.340.32004—2005湖南省娄底市产业构成年份产业第一产业（％）第二产业（％）第三产业（％）200420.639.539.9200520.344.635.1对比世界、中国、双峰，明显可以看出双峰目前的第三产业构成远远低于全国全省的同期水平，按照全国和世界第三产业走势，双峰县的第三产业发展潜力与空间巨大，一旦第三产业兴旺发达，作为双峰核心路段的复兴街，必然处在一个扩容提质的过程当中，因此本次规划本着前瞻的观点，在改造过程当中不仅在技术与艺术层面做了精心的考虑，而且提高街区品质和适当的扩容也考虑进来，以适应时代的发展与产业结构的演变，真正做到与时俱进。第二节项目的建设效益分析1、经济效益预测分析城市大规模公共开发项目建设无疑是为城市经济、社会服务的。但对于项目本身来说，其实施价值在于经济效益和社会效益。通常情况下，这两大效益越突出项目可行性越大，所以项目的经济效益预测分析是项目可行的性研究的重要内容。项目的经济效益预测分析学要对项目的固定资产投资、成本估算、利润测算、财务评价等进行研究，并作出效益评价结论。投资效益评估项目的投资收益率，是指一定时期内项目所实现的营运利润与其全部投资的比率，它是衡量建设项目经济效益的一项重要指标。投资收益率=[（项目年运营收入－年管理成本）/建设投资总构成]×100％其中涉及到经初步论证确定的设计方案的建设投资总构成、项目营运收入、项目营运过程中的年管理成本、等基础数据，并根据此对方案进行财务分析。进行财务分析时需要把所有的货币支出和收入都折算到同以时间地点进行分析，才能得出正确的价值评价。=2\*GB3②建设投资的总构成前面已经讲述了城市一般公共开发项目建设总投资的构成内容，需要强调的是投资估算还是应充分考虑各项费用在项目实施期间可能发生的变化，为应付这种情况可采取不可建设费用的方式列支。=3\*GB3③成本估算管理成本是指项目投入营运的人员工资费用、设备维修保养、材料消耗费、营运动力供应费、广告宣传费用、税费、保险费、固定资产折旧费、公务费、财务费用及其他费用。=4\*GB3④项目的年运营收入项目的年运营收入指项目竣工投入使用后的实际收入。复兴路立面改造项目规划设计可行性基本参数项目数量单位容积率总建筑面积㎡项目的性质（住宅、商业、办公）项目的组成商业面积（占？%）㎡住宅面积（占？%）㎡建造成本元开发周期预计销售价格商业面积销售价格元住宅面积售价元年利率？预测使用方法假设开发法第三节建议与融资一、建议政府可以各方面的优惠政策吸引开发商的参与到立面改造的项目中来，此外还要考虑倡导与私人合作，让业主或居民承担一部分房屋改造的费用，而目前我国城市改造当中的公众参与程度相当低，政府受制于开发商，存在职能“隐退”的局面，因而收效甚微。本次改造以政府引导公众参与为主，政府在此次改造当中起倡导、引导、协调作用、而实施主体应为建筑权属（或租赁财产）。政府通过制定各种优惠政策，如减免一定时间的税收和制定相关处罚措施来鼓励业主或经营户来积极参与本次改造。二、融资金方式1、国外资金改造资金来源主要有几个方面：政府拨款或资助、贷款社会或团体的赞助、减免税租、利用罚金建立改造基金或周转资金及开发权转让金等。2、目前随着市场经济改革的深入和向社会主义市场经济的转轨，城市建设的投资的主体日益多元化，本次规划可以考虑以下途径融资：政府奖励或者鼓励、（财政税收政策）、财政资金、银行贷款、社会集资、企业运作（如广告运营商）、私营机构筹资、自筹（业主或者户主）等方式。3、在融资过程当中应遵循以下几个原则：=1\*GB3①、尽可能筹集外部资金：=2\*GB3②、按需融资；=3\*GB3③、分期融资、滚动开发；=4\*GB3④、融资渠道多元化符合；=5\*GB3⑤、符合相关的法律法规。参考资料（Ｒｅｆｅｒｅｎｃｅｓ）1、《田保江工作室城市规划设计作品集》2、中国知网CNKI3、《北京旧城与菊儿胡同》吴良镛著4、《城市土地集约利用及其潜力评价》何芳著5、《全国注册规划师指导丛书》6、《交往与空间》扬盖儿著(丹麦)7《城市开发策划》马文军著8、《美国大城市的生与死》简·雅各布斯著（美国）9、《现代城市设计的理论与方法》王建国著10、《双峰统计年鉴2005—2006》11、《城市体形设计与方法研究》郝晓赟（华中科技大学硕士论文）12、《通古今之变·识事理之常·谋创新之道——为中国城市规划学会成立50周年庆典而作》吴良镛著13、《城市文化与特色的专题研讨》胡兆量主讲14、《追本溯源话活力—打造成功的城市商业步行街》史明撰（城市发展研究11卷2004年第三期）15、《高中地理选修教材第二册》部分注释：=1\*GB3①土地级差地租级差地租Ⅰ土地自然丰度和距离市场远近不同，所产生的级差地租。这又有两种情况:①土地的肥力影响农作物的收获量，同样数量的资金和劳动投放在同样面积但土质不同的土地上，会有不同的收获量。优质地高产，劣等地低产。假设有甲、乙、丙、丁四块土地，面积相同，优劣程度不等，每块地投入的种子、肥料、农药、劳动折算成现金都是52元。收割时，产量分别是：甲地1000斤，乙地800斤，丙地600斤，丁地400斤。然后都按统一价格每100斤13元出售，结果甲地得130元，乙地得104元，丙地得78元，丁地得52元。四块土地的收入有明显差别。这种收入的差别就形成了级差地租。②土地所处的地理位置不同影响收入。处于交通方便或离市场近的土地在购买农用物资和出售农产品方面所耗费的运输费用和劳动量少，生产成本低，收入就高;处于离城镇远或交通不便的土地，运输费用高，生产成本自然就高，收入也相应地减低。这样产生的级差地租，沿用K.马克思的说法，称之为级差地租Ⅰ。而本说明书中涉及的土地级差是指第二种，而且是同一条街道上面由于区位、经营状况等的不同产生巨大差异。=2\*GB3②体验经济所谓体验经济就是说它的活动主要是文化上的享受，感受上的满足，而不是物质上的满足。西方经济学家讲体验经济讲个实例。西方人过生日，在农业社会，过生日要做蛋糕，蛋糕是妈妈亲自做。我农场里有鸡蛋、有面粉和牛奶，非常低廉，非常便宜，一个美元