某地产利润质量分析课件

万科利润质量分析组长：李冰冰组员：李露露、范仁红、饶丽君赵一鸣、唐华华万科利润质量分析组长：李冰冰壹贰叁规模分析结构分析趋势分析壹贰叁

引言：随着知识的不断创新和延伸，新的财务分析观点不断被提出。对于传统财务分析的工作中过于注重指标数量的问题，许多学者建议对指标背后所包含的质量进行分析和研究，以此来弥补以往的不足和漏洞，更加全面地认识和看待公司的业绩。由于公司的利润是市场最为看重的一个方面，而且也是晟容易被“操纵”的地方，所以对公司进行利润质量分析就显得比较重要了。接下来，本文就我国房地产行业大佬万科股份有限公司的财务数据进行利润质量分析，从中获得一些更加有用的信息。某地产利润质量分析课件营业收入年份20092010201120122013营业收入4,888,100.005,071,380.00

7,178,280.00

10,311,600.00

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单位：万元营业收入年份20092010201120122013营业从中可看出，深圳万科主营业务收入与2009年相比，一直呈上升趋势，到2013年达到最高点13,541,900.00元。2013年比2009年上升了20.17%。其他年份一直呈上升趋势。收入是企业利润的来源，万科近年来积极拓展国内市场，在国内多个城市同时开发项目，业务发展迅速，年均增长率不断提高。从中可看出，深圳万科主营业务收入与2009年相比，一直呈上销售费用年份20092010201120122013营业收入151,372.00

207,909.00

255,678.00

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386,471.00销售费用年份20092010201120122013营业销售费用占营业收入的比率年份20092010201120122013销售费用占收入比率3.09%4.09%3.56%2.96%2.85%销售费用占营业收入的比率年份2009201020112012销售费用随着营业收入的不断增加而逐渐减少，说明万科通过一些采取控制措施来降低其规模，这种控制短时间有利于企业发展，但是长时间会影响有关人员工作积极性，比如，广告费、职工薪酬等。因此在企业发展的情况下，企业的销售费用不应盲目降低。销售费用随着营业收入的不断增加而逐渐减少，说明万科通过一些采管理费用年份20092010201120122013管理费用144,199.00

184,637.00

257,821.00

278,031.00

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管理费用年份20092010201120122013管理管理费用的支出与销售费用一样，有些项目成本支出降低可以利于企业发展，而一些项目过度控制则不利于企业的发展，如企业研发费、职工教育经费等。这些则不宜盲目降低。管理费用的支出与销售费用一样，有些项目成本支出降低可以利于企财务费用年份20092010201120122013财务费用57,368.0050,422.8050,981.30

76,475.70

89,171.50

财务费用年份20092010201120122013财务财务费用的逐年递增表明在2009-2013年间企业贷款规模扩大，业务发展迅速，强有力的资金支持使万科的营业收入也不断增大，在一定意义上讲，财务费用中利息支出，有利于企业更好的发展。财务费用的逐年递增表明在2009-2013年间企业贷款规模扩销售毛利率指毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售成本的差。它表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。年份200920102011销售毛利率18.879921.802331.0524销售毛利率指毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售天鸿宝业的销售毛利率年份200920102011销售毛利率13.241821.957722.9544天鸿宝业的销售毛利率年份200920102011销售毛利率1深圳万科2009年的销售毛利率比2010年和2011年都低，这主要是由于主营业务成本使2009年的投资收益增加，因此出现了销售毛利率减少的情况下，销售净利率增加，并不是期间费用减少造成的。2010年、2011年销售毛利率逐渐增加。深圳万科2009年的销售毛利率比2010年和2011每股收益每股收益=利润总额/年末普通股股份总数每股收益表明普通股每股能分得的利润。每股收益越大，企业越有能力发放股利，从而使投资者得到回报。通常这个指标越大越好。每股收益每股收益=利润总额/年末普通股股份总数万科年份200920102011每股收益0.60600.38800.5380天鸿宝业年份200920102011每股收益0.38000.21000.0800万科年份200920102011每股收益0.60600.3深圳万科的每股收益在2010年到2011年呈上升趋势,且增长情况良好,2011年较2010年增长了13.57%.但是2010年下降非常明显,下降比率为35.97%.说明2010年万科发放股利的能力降低.天鸿宝业的每股收益变化较大,公司普通股上市流通的2011年的每股收益竟然比前两年低,且下降的趋势过于明显,这主要是由于2010年的净利润过高,从而影响2011年的净利润的原因.深圳万科的每股收益在2010年到2011年呈上升趋势,且存货周转率天鸿宝业200920102011存货周转率1.51180.36000.6900万科200920102011存货周转率0.65010.63000.5500存货周转率天鸿宝业200920102011存货周转率1.51天鸿宝业的存货周转率较低，特别是2010年较2009年低很多，原因主要是2009年主营业务成本的大幅度增加存货数额的相应减少，造成了2010年存货周转率的巨大变化。2011年存货周转率数值突然大幅增长深圳万科2011年较2010年存货周转率下降，原因主要是2011年将其下属子公司的股份转让给中国华润，于是其9—12月份的利润表未纳入合并范围；同时地产存货的增长快于其结算增长的速度，所以出现了存货周转率的下降，但是下降的幅度不大。2010年后逐渐下降。2011年达到历年最低点0.55。天鸿宝业的存货周转率较低，特别是2010年较2009利润真实性分析1、收益现金比率=每股现金流量/每股收益每股现金流量=经营活动产生的现金流量/流通的普通股股利每股收益=净利润/流通的普通股股数

利润真实性分析1、收益现金比率=每股现金流量/每股收益年份200920102011每股现金流量0.840.20.31每股收益0.480.660.88收益现金比率175%30.30%35.23%年份200920102011每股现金流量0.840.20.3由于经营性现金流量中没有减去折旧，因此正常情况下的每股现金流量应高于每股收益，即收益现金比率通常应该大于1，该指数是一个良好的警示性指标．若该指标值太小则应当关注公司利润的真实性。通过观察万科三年的收益现金比率，我们发现在2010年以及2011年的数值远远低于了2009年，其中影响最大的因素便在于每股现金流量逐年下降的幅度远远大于每股收益每年增长的幅度．所以，万科连续两年的下降对其利润的真实性产生了较大的不利影响。由于经营性现金流量中没有减去折旧，因此正常情况下的每股现金流利润稳定性分析2、现金流入量结构比率=经营活动产生的现金流量/流通的普通股股数年份200920102011经营活动产生现金流量9，253，351，319元2,237,255,451元3,389，2,4,571元流通的普通股股数9，656．094，910元9660.889，970元9661．828,370元现金流入量结构比率95.83%23.16%35.08%利润稳定性分析2、现金流入量结构比率=经营活动产生的现金流量该指标评价企业自身经营创造现金的能力。该比率较高说明企业的财务基础稳固，企业经营及获利的持续稳定性程度较高，利润质量较好。反之，说明企业的现金获得很大程度上依赖投资和筹资活动．财务基础和获利能力的持续稳定性程度较低，利润质量较差。同真实性分析的数据发展趋势一样，万科的现金流入量结构比率在2009年之后滑入低谷，连续两年的经营活动产生的现金流量都比2009年下降了许多，也显示了公司目前所处的一个不平稳状态。该指标评价企业自身经营创造现金的能力。该比率较高说明企业的财利润的现金保障水平分析1、主营业务利润现金保障水平分析主要指标:a销售收现比率=销售商品提供劳务收到的现金/营业收入b购货付现比率=销售商品提供劳务支付的现金/主营业成本利润的现金保障水平分析1、主营业务利润现金保障水平分析年份200920102011销售商品提供劳务收到的现金57,595,333,545,50元88,119,694,493,30元103,648,873,001,82元主营业务收入8,881,013,143,49元50,713,851,442,63元71782,749,800,68元销售收现比率1.181.741.44年份200920102011销售商品提供劳务收到的现金57,销售收现比率,是该指标反映公司每1元主营业务收入中有多少实际收到现金的收益。一般地讲,其值越大表明公司销售收现能力越强,销售质量越高.该比率等于或基本等于1.说明本期销售收到的现金与本期的销售收入基本一致.公司本期销售没有形成挂账，资金周转良好.若该比率连续几期下降且都小于l,则预示可能存在大量坏账损失，利润质量的稳定性会受到不利影响.万科三年的销售收现比率基本处于稳定状态，在小范围内波动.而且,三年的数值都大于一，说明了万科在销售收现能力上比较强，其销售质量比较高,自己运转良好。销售收现比率,是该指标反映公司每1元主营业务收入中有多少实际年份200920102011销售商品提供劳务支付的现金34,560,212,561,89元66,645,895,259,85元84,918,243,555,06元主营业成本34,514,717,705,00元30,073,495,231，18元43,228,163,602,13元购货付现比率1.002.221.96年份200920102011销售商品提供劳务支付的现金34,购货付现比率，是该指标反映公司每1元购货成本中有多少实际付现的成本，该比率等于或接近等于1，说明公司本期购货现金与主营业务成本相当，购货成本基本上是付现成本，表明公司没有因购货形成新的债务。通过万科2009年至2011年的购货付现比率来看，从2009年后其购货付现比率一路飙升，在2010年高达2．22，到2011年有所回落，不过仍然为1．96，接近于2。这说明万科在2010年和2011年两年中购货现金几乎是当年主营业务成本的两倍，也就是说购货成本是付现成本的两倍。表明万科在2010年和2011年因购货将会形成新的债务,并且该债务为付现成本的两倍．购货付现比率，是该指标反映公司每1元购货成本中有多少实际付现投资收益现金保障水平分析投资收益现金回报率=投资活动分得股利或利润收到的现金/投资收益年份200920102011投资活动分得股利或利润收到的现金392,060,350,54元367,769,277,76元865,369,953,54元投资收益1,168,811,979,33元2,700,722,277,87元865,369,953,54元投资现金回报率0.340.140.02投资收益现金保障水平分析投资收益现金回报率=投资活动分得股利投资收益现金回报率越大，说明公司所实现的变现投资收益越多，投资收益的质量越高.由上可以看出万科在2010年投资收益有爆发性的增长，然而投资活动分得的股利或利润收到的现金却较2009年有所下降，这使得万科的投资收益现金回报率从2009年的0.34下降至2010年的0.14。到2011年万科的投资收益和投资活动分得的股利或利润收到的现金均大幅度下降，这足以说明万科近年来所实现的变现投资收益逐年下降．投资收益现金回报率越大，说明公司所实现的变现投资收益越多利润质量趋势综合分析与总结利润质量趋势综合分析与总结通过对万科进行利润质量的分析，我们发现虽然公司总体利润和销售业绩在不断上升，但其中也存在着诸多不合理的问题和潜在的风险。这些观点在传统的财务分析中足不能够得到的。所以，一个新的分析视角能够给公司决策者、投资者以及整个市场带来新的建议和认识。这种更加全面的分析方法，会对我们整个经济运行发挥良好的带头作用。通过对万科进行利润质量的分析，我们发现虽然公司总体利润和销售总结:关于财务方面的建议1、再融资问题从前面的财务分析来看，深圳万科的已获利息倍数比较稳定，说明万科对于债务的生成和偿还都形成比较完善的管理方法，偿债能力较强。所以，发行可转债应是深圳万科第一考虑的筹资途径。深圳万科在业界具有良好的信誉，因此，发行可转债也是可行的。另外，争取银行授信是深圳万科是第二个应着重考虑的筹资途径。另外，建议万科与国际投资机构合作，开辟国际化的融资渠道。良好的融资，必将为进入行业整合、战略结盟阶段的万科打造一条坚韧的资金链条。总结:关于财务方面的建议1、再融资问题2、存货管理问题从前面的分析可以看出，近年来，深圳万科的存货不断上升，存货过多将增加企业管理的困难，且占用公司大量流动资金，如何加强存货管理，是当务之急。如何采取各种营销手段，销售其现房和期房，将是万科面临的一个严峻考验。建议万科应拥有一套完整的战略与战术思想，如快速客户反应(ECR)战略、适时管理(JIT)方法等，同时，对原材料等实行供应链管理，必须转变传统观念，将企业间传统的对立关系转变为合作关系。2、存货管理问题3、提高企业盈利水平问题万科要想提高盈利水平，必须加强经营管理，降低经营费用和经营成本，从而取得在价格上的竞争优势。同时，战略调整（城市经济圈聚焦），加强服务特色和产品创新，并重视对竞争对手和消费者（客户细分）的研究，进一步强化定位意识。3、提高企业盈利水平问题结论：在国家实施了多项针对房地产行业的调控措施情况下，大部分房地产上市公司股价均出现一定幅度下跌，作为中国房地产第一股，2010年深圳万科的整体业绩依然保持稳步增长，各项经营指标创出新高，公司资产规模进一步扩大，资金结构和融资渠道也更趋合理稳健。结论：谢谢！谢谢！万科利润质量分析组长：李冰冰组员：李露露、范仁红、饶丽君赵一鸣、唐华华万科利润质量分析组长：李冰冰壹贰叁规模分析结构分析趋势分析壹贰叁

引言：随着知识的不断创新和延伸，新的财务分析观点不断被提出。对于传统财务分析的工作中过于注重指标数量的问题，许多学者建议对指标背后所包含的质量进行分析和研究，以此来弥补以往的不足和漏洞，更加全面地认识和看待公司的业绩。由于公司的利润是市场最为看重的一个方面，而且也是晟容易被“操纵”的地方，所以对公司进行利润质量分析就显得比较重要了。接下来，本文就我国房地产行业大佬万科股份有限公司的财务数据进行利润质量分析，从中获得一些更加有用的信息。某地产利润质量分析课件营业收入年份20092010201120122013营业收入4,888,100.005,071,380.00

7,178,280.00

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单位：万元营业收入年份20092010201120122013营业从中可看出，深圳万科主营业务收入与2009年相比，一直呈上升趋势，到2013年达到最高点13,541,900.00元。2013年比2009年上升了20.17%。其他年份一直呈上升趋势。收入是企业利润的来源，万科近年来积极拓展国内市场，在国内多个城市同时开发项目，业务发展迅速，年均增长率不断提高。从中可看出，深圳万科主营业务收入与2009年相比，一直呈上销售费用年份20092010201120122013营业收入151,372.00

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386,471.00销售费用年份20092010201120122013营业销售费用占营业收入的比率年份20092010201120122013销售费用占收入比率3.09%4.09%3.56%2.96%2.85%销售费用占营业收入的比率年份2009201020112012销售费用随着营业收入的不断增加而逐渐减少，说明万科通过一些采取控制措施来降低其规模，这种控制短时间有利于企业发展，但是长时间会影响有关人员工作积极性，比如，广告费、职工薪酬等。因此在企业发展的情况下，企业的销售费用不应盲目降低。销售费用随着营业收入的不断增加而逐渐减少，说明万科通过一些采管理费用年份20092010201120122013管理费用144,199.00

184,637.00

257,821.00

278,031.00

300,284.00

管理费用年份20092010201120122013管理管理费用的支出与销售费用一样，有些项目成本支出降低可以利于企业发展，而一些项目过度控制则不利于企业的发展，如企业研发费、职工教育经费等。这些则不宜盲目降低。管理费用的支出与销售费用一样，有些项目成本支出降低可以利于企财务费用年份20092010201120122013财务费用57,368.0050,422.8050,981.30

76,475.70

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财务费用年份20092010201120122013财务财务费用的逐年递增表明在2009-2013年间企业贷款规模扩大，业务发展迅速，强有力的资金支持使万科的营业收入也不断增大，在一定意义上讲，财务费用中利息支出，有利于企业更好的发展。财务费用的逐年递增表明在2009-2013年间企业贷款规模扩销售毛利率指毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售成本的差。它表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。年份200920102011销售毛利率18.879921.802331.0524销售毛利率指毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售天鸿宝业的销售毛利率年份200920102011销售毛利率13.241821.957722.9544天鸿宝业的销售毛利率年份200920102011销售毛利率1深圳万科2009年的销售毛利率比2010年和2011年都低，这主要是由于主营业务成本使2009年的投资收益增加，因此出现了销售毛利率减少的情况下，销售净利率增加，并不是期间费用减少造成的。2010年、2011年销售毛利率逐渐增加。深圳万科2009年的销售毛利率比2010年和2011每股收益每股收益=利润总额/年末普通股股份总数每股收益表明普通股每股能分得的利润。每股收益越大，企业越有能力发放股利，从而使投资者得到回报。通常这个指标越大越好。每股收益每股收益=利润总额/年末普通股股份总数万科年份200920102011每股收益0.60600.38800.5380天鸿宝业年份200920102011每股收益0.38000.21000.0800万科年份200920102011每股收益0.60600.3深圳万科的每股收益在2010年到2011年呈上升趋势,且增长情况良好,2011年较2010年增长了13.57%.但是2010年下降非常明显,下降比率为35.97%.说明2010年万科发放股利的能力降低.天鸿宝业的每股收益变化较大,公司普通股上市流通的2011年的每股收益竟然比前两年低,且下降的趋势过于明显,这主要是由于2010年的净利润过高,从而影响2011年的净利润的原因.深圳万科的每股收益在2010年到2011年呈上升趋势,且存货周转率天鸿宝业200920102011存货周转率1.51180.36000.6900万科200920102011存货周转率0.65010.63000.5500存货周转率天鸿宝业200920102011存货周转率1.51天鸿宝业的存货周转率较低，特别是2010年较2009年低很多，原因主要是2009年主营业务成本的大幅度增加存货数额的相应减少，造成了2010年存货周转率的巨大变化。2011年存货周转率数值突然大幅增长深圳万科2011年较2010年存货周转率下降，原因主要是2011年将其下属子公司的股份转让给中国华润，于是其9—12月份的利润表未纳入合并范围；同时地产存货的增长快于其结算增长的速度，所以出现了存货周转率的下降，但是下降的幅度不大。2010年后逐渐下降。2011年达到历年最低点0.55。天鸿宝业的存货周转率较低，特别是2010年较2009利润真实性分析1、收益现金比率=每股现金流量/每股收益每股现金流量=经营活动产生的现金流量/流通的普通股股利每股收益=净利润/流通的普通股股数

利润真实性分析1、收益现金比率=每股现金流量/每股收益年份200920102011每股现金流量0.840.20.31每股收益0.480.660.88收益现金比率175%30.30%35.23%年份200920102011每股现金流量0.840.20.3由于经营性现金流量中没有减去折旧，因此正常情况下的每股现金流量应高于每股收益，即收益现金比率通常应该大于1，该指数是一个良好的警示性指标．若该指标值太小则应当关注公司利润的真实性。通过观察万科三年的收益现金比率，我们发现在2010年以及2011年的数值远远低于了2009年，其中影响最大的因素便在于每股现金流量逐年下降的幅度远远大于每股收益每年增长的幅度．所以，万科连续两年的下降对其利润的真实性产生了较大的不利影响。由于经营性现金流量中没有减去折旧，因此正常情况下的每股现金流利润稳定性分析2、现金流入量结构比率=经营活动产生的现金流量/流通的普通股股数年份200920102011经营活动产生现金流量9，253，351，319元2,237,255,451元3,389，2,4,571元流通的普通股股数9，656．094，910元9660.889，970元9661．828,370元现金流入量结构比率95.83%23.16%35.08%利润稳定性分析2、现金流入量结构比率=经营活动产生的现金流量该指标评价企业自身经营创造现金的能力。该比率较高说明企业的财务基础稳固，企业经营及获利的持续稳定性程度较高，利润质量较好。反之，说明企业的现金获得很大程度上依赖投资和筹资活动．财务基础和获利能力的持续稳定性程度较低，利润质量较差。同真实性分析的数据发展趋势一样，万科的现金流入量结构比率在2009年之后滑入低谷，连续两年的经营活动产生的现金流量都比2009年下降了许多，也显示了公司目前所处的一个不平稳状态。该指标评价企业自身经营创造现金的能力。该比率较高说明企业的财利润的现金保障水平分析1、主营业务利润现金保障水平分析主要指标:a销售收现比率=销售商品提供劳务收到的现金/营业收入b购货付现比率=销售商品提供劳务支付的现金/主营业成本利润的现金保障水平分析1、主营业务利润现金保障水平分析年份200920102011销售商品提供劳务收到的现金57,595,333,545,50元88,119,694,493,30元103,648,873,001,82元主营业务收入8,881,013,143,49元50,713,851,442,63元71782,749,800,68元销售收现比率1.181.741.44年份200920102011销售商品提供劳务收到的现金57,销售收现比率,是该指标反映公司每1元主营业务收入中有多少实际收到现金的收益。一般地讲,其值越大表明公司销售收现能力越强,销售质量越高.该比率等于或基本等于1.说明本期销售收到的现金与本期的销售收入基本一致.公司本期销售没有形成挂账，资金周转良好.若该比率连续几期下降且都小于l,则预示可能存在大量坏账损失，利润质量的稳定性会受到不利影响.万科三年的销售收现比率基本处于稳定状态，在小范围内波动.而且,三年的数值都大于一，说明了万科在销售收现能力上比较强，其销售质量比较高,自己运转良好。销售收现比率,是该指标反映公司每1元主营业务收入中有多少实际年份200920102011销售商品提供劳务支付的现金34,560,212,561,89元66,645,895,259,85元84,918,243,555,06元主营业成本34,514,717,705,00元30,073,495,231，18元43,228,163,602,13元购货付现比率1.002.221.96年份200920102011销售商品提供劳务支付的现金34,购货付现比率，是该指标反映公司每1元购货成本中有多少实际付现的成本，该比率等于或接近等于1，说明公司本期购货现金与主营业务成本相当，购货成本基本上是付现成本，表明公司没有因购货形成新的债务。通过万科2009年至2011年的购货付现比率来看，从2009年后其购货付现比率一路飙升，在2010年高达2．22，到2011年有所回落，不过仍然为1．96，接近于2。这说明万科在2010年和2011年两年中购货现金几乎是当年主营业务成本的两倍，也就是说购货成本是付现成本的两倍。表明万科在2010年和2011年因购货将会形成新的债务,并且该债务为付现成本的两倍．购货付现比率，是该指标反映公司每1元购货成本中有多少实际付现投资收益现金保障水平分析投资收益现金回报率=投资活动分得股利或利润收到的现金/投资收益年份200920102011投资活动分得股利或利润收到的现金392,060,350,54元367,769,277,76元865,369,953,54元投资收益1,168,811,979,33元2,700,722,2