个人贷款管理及财务知识分析概述课件

1第六章个人贷款管理第一节个人贷款概述第三节个人贷款信用评估第三节个人信贷定价第四节个人贷款的发展1第六章个人贷款管理第一节个人贷款概述1第一节个人贷款概述一、个人贷款的概念和意义二、个人贷款的特征三、个人贷款产品的要素第一节个人贷款概述一、个人贷款的概念和意义2（一）个人贷款的概念个人贷款是指银行等金融机构向个人发放的用于满足其各种资金需求的贷款。（一）个人贷款的概念个人贷款是指银行等金融机构向个人发放的用3二、个人贷款产品的要素（一）贷款对象（二）贷款利率（三）贷款期限（四）还款方式（五）担保方式（六）贷款额度二、个人贷款产品的要素（一）贷款对象4（一）贷款对象个人贷款对象是自然人。合格的个人贷款申请人必须是具有完全民事行为能力的自然人。（一）贷款对象个人贷款对象是自然人。5（二）贷款利率贷款利率是借款人为了取得货币资金的使用权而支付给银行的价格。是指借款期限内利息数额与本金额的比例。计算公式：贷款利率=利息额/本金×100%

（二）贷款利率贷款利率是借款人为了取得货币资金的使用权而支付6法定贷款利率法定贷款利率是指经国务院批准和国务院授权中国人民银行制定的各种贷款利率。法定贷款利率一经确定，任何单位和个人均无权变动。法定贷款利率的公布、实施均由中国人民银行负责。法定贷款利率法定贷款利率是指经国务院批准和国务院授权中国人民7浮动贷款利率浮动利率是指金融机构在人民银行总行规定的浮动幅度内，以法定贷款利率为基础自行确定的贷款利率。它高于或低于法定贷款利率。利率上浮：浮动利率若高于法定贷款利率称为利率上浮；利率下浮：浮动利率低于法定贷款利率称为利率下浮。利率上浮和下浮的幅度和范围由中国人民银行总行规定。浮动贷款利率浮动利率是指金融机构在人民银行总行规定的浮动幅度8贷款利率浮动范围(1)商业银行贷款利率浮动范围为基准利率的0.9～1.7倍；(2)信用社贷款利率浮动范围为基准利率的0.9～2.3倍；(3)民间借贷利率最高不超过基准利率的4倍，在产生借贷纠纷时，超出部分的利息不受法院支持。贷款利率浮动范围9（三）贷款期限贷款期限是指贷款人将贷款贷给借款人后到贷款收回时这一段时间的期限。它是借款人对贷款的实际使用期限。（三）贷款期限贷款期限是指贷款人将贷款贷给借款人后到贷款收回10贷款期限的划分按贷款期限的长短，可以将贷款分为短期贷款和中长期贷款。

1)、短期贷期限在1年或者1年内。特点：期限短、风险小、利率低，通常以“放款”的方式发放。2)、中长贷款期限都在1年以上。特点：期限长、利率高、流动性差、风险大。贷款期限的划分按贷款期限的长短，可以将贷款分为短期贷款和中长11贷款期限的意义一、贷款人根据贷款期限的长短可以科学合理地安排贷款，使信贷资产的安全性和效益性都能得到保证。

二、借款人可以根据借款的期限申请贷款，在期限内用好贷款，争取获得最大效益。

三、贷款期限与利息支付紧密相联，可以使借款人更仔细地核算借款成本，减少不必要的占款时间。也可以使贷款人合理分配贷款额度，提高贷款使用的整体效益。贷款期限的意义一、贷款人根据贷款期限的长短可以科学合理地安排12（四）还款方式一次还本付息法等额本息还款法等额本金还款法等比累进还款法（四）还款方式一次还本付息法13一次还本付息法一次还本付息法，又称到期一次还本付息法，是指借款人贷款到期后一次性归还本金和利息，一次还本付息法一次还本付息法，又称到期一次还本付息法，是指借14适用范围适用范围：一次还本付息这种方式适合短期借款。1年期内（含1年）的个人住房贷款，采用的就是这种方式。适用范围适用范围：15一次还本付息法的计算一次还本付息法的计算公式：到期一次还本付息额=贷款本金×［1+年利率（%）］（贷款期为一年）到期一次还本付息额=贷款本金×［1+月利率（‰）×贷款期（月）］（贷款期不到一年）其中：月利率=年利率÷12

一次还本付息法的计算一次还本付息法的计算公式：16案例住房公积金贷款1万元，贷款利率4.14%，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：

10000元×［1+（4.14%÷12月）×7月］=10241.5元案例住房公积金贷款1万元，贷款利率4.14%，17等额（本息）还款法

在贷款期间，每个月的贷款偿付额固定不变，即按月等额归还贷款本息。（住宅抵押贷款。）

n,供款总期数。等额（本息）还款法在贷款期间，每个月的贷款偿付额固定不变18案例贷款20万元，贷款期限20年（240个月），贷款年利率6.12%（月利率千分之5.1%）。按照等额本息法计算月还款额。每月固定还本息合计1400元。利息总额136000元。总计还本息336000。案例贷款20万元，贷款期限20年（240个月），贷款年利率619等额本金还款法

又称为“利随本减”法，即在贷款期内均匀地摊还本金，每个月的贷款本金偿还额不变，利息则随本金的减少而逐期下降。

公式：月付本金＝本金/分期付款期数月付利息＝未清偿的贷款余额×月利率月还本付息＝月付本金＋月付利息等额本金还款法又称为“利随本减”法，即在贷款期内均匀地摊20

计息期123456789120月还本金2500250025002500250025002500250025002500计息基数3000030000-250030000-500030000-75002000017500150001250010000.。。。。。月利息146314501438142614141402138913771365.。。。。。月本息2500+14632500+14502500+14382500+14262500+14142500+14022500+13892500+13772500+1365.。。。。。等额本金还款法案例1

贷款额300000贷款期10年年利率5.85%月本金2500贷款月120月计息期123456789120月还25002500250021设总的贷款额度为p，贷款期限为n年，每月还本金是p/12n，利息每月递减，设年利率为i，月利率为i/12。第一个月的还款利息：p×i/12

第二个月的还款利息为：[p-p/（12n)]×i/12或[p-（p/12n)×（2-1）]×i/12

依次类推，最后一个月的利息：

[

p-(p/12n)

×(12n-1)]×i/12。等额本金还款法设总的贷款额度为p，贷款期限为n年，每月还本金是p/12n，22利息总和=p×i/12+p(1-1/12n)×i/12+….+p[1-(1/12n)×(12n-1)]×i/12=p×i/12×[1+1-1/12n+….....+1-(12n-1)/12n]

=(p×i/12)×(12n+1)/2

推导公式：利息总和=（首项+末项）×项数/2

月还款额=本金/计息月数+（本金-已还本金）×月利息率等额本金还款法本质：本金相同，计息基数逐月等差递减利息总和=p×i/12+p(1-1/12n)×i/12+23等额本金还款法案例2贷款20万元，贷款期限20年（240个月），贷款年利率6.12%（月利率千分之5.1%）。按照等额本金还款法，计算每月偿还的贷款本息额。等额本金还款法案例2贷款20万元，贷款期限20年（240个月24答案按照等额本金还款，每月偿还的贷款本金：20万元/240月＝833.33元，首月本金：833.33元贷款利息：20万元×0.051%＝1020元本息合计1853.33元。第二个月本金：833.33元，利息（20万元－833.33元）×0.051%＝199166.67×0.051%=1015.75元，本息合计1849.08元。

第三个月本金：833.33元利息：（20万元－833.33元－833.33元）×0.051%=198333.34×0.051%=1011.50本息合计1844.83元。20年利息总计122910元。答案按照等额本金还款，每月偿还的贷款本金：20万元/240月25等额本金还款法还款方式的特征：每月偿还本金固定，每月利息支出随贷款余额（即贷款总本金－已还本金）的减少而减少。在整个还款期内，每月支付本息合计呈逐月下降的态势。等额本金还款法还款方式的特征：每月偿还本金固定，每月利26两种还款方式本息差异的比较

1、利息总额比较在20年内还清20万元贷款，等额本息法要支付136000元利息。等额本金法支付122910元利息，节省利息13090元。贷款额越大，利息的差距越大（见30页案例）。2、前期还款压力比较等额本金法在还款初期的资金压力大。等额本息法每月是始终是还款1400元，前期还款压力较小。两种还款方式本息差异的比较1、利息总额比较27等额本金法与等额本息法的利息差别

利息总额总还款额等额本息136000元336000元等额本金122910元322910元差值13090元13090元等额本金法与等额本息法的利息差别利息总额总还款额等额本息128个人贷款管理及财务知识分析概述课件29个人贷款管理及财务知识分析概述课件30适合人群

等额本金法还款还款额逐月递减，贷款初期的月还款压力较大，较适合有一定积蓄、对今后的收入预期增长不大或接近退休年龄的借款人。等额本息法还款，每月还款额固定，还款前期压力不大，较适合储蓄较少、收入稳定的借款人。不能仅从总还款额多少来选择还款方式，而应根据家庭收入、积蓄、年龄等状况来选择更有利、更适合自己的还款方式。适合人群

等额本金法还款还款额逐月递减，贷款初期31等比累进还款法（等比递增（减）累进法）等比累进还款法指借款人在每个时间段以一定比例累进的金额（分期还款额）偿还贷款，即，将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多（少）还约定的固定比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。每个时间段归还的金额包括该时间段应还利息和本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。

等比累进还款法（等比递增（减）累进法）等比累进还款法指借款人32等比累进还款法分类1、等比递增还款法：如果预期未来收入呈递增趋势，则可选择等比递增法，减少提前还款的麻烦；2、等比递减还款法：如果预期未来收入呈递减趋势，则可选择等比递减法，减少利息支出。等比累进还款法分类33案例一购房者向银行贷款10万元，贷期10年。如果选择“等额本息还款法”，其每月还款额为1089．20元，10年后总共需支付本息130704元。但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高，则可以选择“等比累进还款法”，以5年为周期，第二个5年的月付款比第一个5年上浮50％；那么第一个5年内，他每月还款约在905元左右；第二个5年内，每月还款约1358元左右，比905元上浮了50％，10年后他总共需支付约135780元。“等比累进还款法”的利息比“等额本息还款法”多5000余元。

案例一购房者向银行贷款10万元，贷期10年。34特点这种还贷方式计算较复杂，目前在国内较少被银行采用。但在美国、日本和香港等经济发达、个人住房贷款业务开展兴旺的国家和地区，却是十分通行的消费信贷还款方式，受到新婚夫妇和刚开始创业年轻人的欢迎。特点这种还贷方式计算较复杂，目前在国内较少被银行采用。35等额累进还款法

指在贷款发放后的一段时间内，每月等额还款，以后每间隔一个期限，在上期还款额基础上增加一定额度的还款方式。

等额累进还款法指在贷款发放后的一段时间内，每月等额还款，36例以贷款10万元，期限10年为例，选择等额递增还款。假设把10年时间分成等分的5个阶段，则：第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，第四个两年每月还款额增加到1300多元，第五个两年每月还款额增加到1500多元。

例以贷款10万元，期限10年为例，选择等额递增还款。37适用业务：一手房贷款、二手房贷款,房产抵押等

适用业务：38适合人群：目前收入低，负担房贷较困难，但未来预期收入可大幅增加的青年人。适合人群：39优点1、减少借款人总的利息负担。2、减轻借款人前期的还款压力。优点40等额递减还款

在贷款发放后的一段时间内，每月等额还款，以后每间隔一个期限，在上期还款额基础上减少一定的还款额。等额递减还款在贷款发放后的一段时间内，每月等额还款，以后每41适合人群：目前的收入较高负担较小，但未来预期收入减少还款负担较大的中老年客户。适合人群：42优点1：还款的本金阶段性的减少2：减少借款人的利息负担

缺点期初还款本金金额大优点43案例

郝女士向中国农业银行贷款100万元，还款年限为20年，按照7.20%的利率计算，如果选择等额本息贷款，贷款人如果不提前还贷，那么20年期间每个月还款金额是7873元。如果选择等额递减，第一个4年每月需要还12000多元，随后，每4年递减2000元，直到最后一个4年减至每个月4000多元。案例郝女士向中国农业银行贷款100万元，还款年限为20年，44提前还款的方式与程序1、明确借款合同中有没有关于提前还款的相关规定。2、一般要填写提前还款申请表，并提交相关证件，证件包括身份证、当初和银行签订的贷款合同等。（向贷款银行进行咨询提前还款的手续）。3、审批：各个银行对提前还款有着不同的规定，提出申请后的审批时间一般会有所不同，各银行的审批时间从一星期到一个月不等。4、银行审批后，去银行存入提前还款的数额。（1）部分提前还款，购房者可以选择缩短还款期限或是减少每月还款数额的方式继续还款。（2）提前还所有的贷款，借款人持银行贷款已还清的证明，到房管局撤销抵押。提前还款的方式与程序45（五）担保方式抵押质押保证（五）担保方式抵押46抵押抵押是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有，将抵押财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押47该财产称之为抵押物，债务人或第三人称之为抵押人，债权人称之为抵押权人。抵押权有法定和约定两种。法定的无论是否约定必须依照规定；法律允许当事人约定的，可以协商解决。抵押物必须是可以转让的抵押人所有的财产，凡是法律规定禁止流通的或当事人不享有的不得作为抵押物。抵押担保应当签订书面合同，合同内容还包括被担保的主债务种类、数额，债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、所在地、权属、抵押范围等内容。按照法律规定，抵押担保应当办理抵押登记。抵押合同自登记之日起生效，抵押登记受理机关应当是该财产的管理机关，如土地使用权的抵押登记为土地管理机关、船舶、车辆的抵押登记机关为运输工具的登记部门等。该财产称之为抵押物，债务人或第三人称之为抵押人，债权人称之为48质押质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，或者将其财产权利交由债权人控制，将该动产或者财产权利作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该动产或者财产权利折价，或者以拍卖、变卖该动产或者财产权利的价款优先受偿。质押49质押与抵押的区别抵押与质押最大的区别就是，抵押不转移抵押物，而质押必须转移占有质押物，否则就不是质押而是抵押。第二个大区别就是，质押无法质押不动产(如房产)。质押与抵押的区别抵押与质押最大的区别就是，抵押不转移抵押物，50保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，由保证人按照约定履行主合同的义务或承担责任的行为。保证人的权利（1）行使追偿权保证人承担保证责任后，享有向主债务人请求偿还的权利。其实际清偿额大于主债权的，保证人只能在主要债权范围内对债务人行使追偿权。诉讼时效2年，从保证人承担保证责任完毕之日起算。（2）保证人对债权人不享有请求给付的权利。保证51（六）贷款额度贷款额度就是贷款限额。银行一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定。贷款的方式和用途不同，贷款额度也不同。（六）贷款额度贷款额度就是贷款限额。52个人住房公积金贷款额度，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力的系数计算，其计算公式为：公积金借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×公积金贷款年限个人信用贷款，即通常所说的无抵押无担保贷款，它的额度是根据个人的信用情况，收入情况的不同而调整，一般贷款额度从几千元到几十万甚至几百万元不等。个人汽车贷款，所购车辆为自用车的，贷款金额不超过所购汽车价格的80%；所购车辆为商用车的，贷款金额不超过所购汽车价格的70%，所购车辆为二手车的，贷款额度不得超过借款人所购汽车价格的60%。贷款的用途限制了个人贷款的额度。个人住房公积金贷款额度，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力53练习某客户申请一笔5年期、100000元、月利率为3‰的固定利率住宅抵押贷款。请用等额本息法，计算该客户的每月还款额及利息总额。练习某客户申请一笔5年期、100000元、月利率为3‰的固定54第二节个人贷款的种类一、按贷款产品用途分类二、按担保方式分类第二节个人贷款的种类一、按贷款产品用途分类55一、按贷款产品用途分类（一）个人住房贷款（二）个人消费贷款（三）个人经营类贷款一、按贷款产品用途分类（一）个人住房贷款56（一）个人住房贷款个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。（一）个人住房贷款57个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余。个人住房委托贷款58自营性个人住房贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，中国建设银行称为个人住房贷款，中国工商银行和中国农业银行称为个人住房担保贷款。自营性个人住房贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷59自营性个人住房贷款的分类按期限分为短期贷款、中期贷款、长期贷款。短期贷款，系指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款。中期贷款，系指贷款期限在1年以上至5年以下(含5年)的贷款长期贷款，系指贷款期限5年(不含5年)以上的贷款。自营性个人住房贷款的分类60个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源，向同一借款人发放的，用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。个人住房组合贷款61个人住房贷款额度、期限

贷款额度最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80％；贷款期限一般最长不超过30年。

个人住房贷款额度、期限62个人住房贷款的用途及对象贷款的用途个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。贷款对象具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。个人住房贷款的用途及对象贷款的用途63个人住房贷款的申请一、申请个人住房贷款需具备的条件申请个人住房贷款需具备以下条件:具有城镇常住户口或有效居留身份;有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;具有购买往房的合同或协议;不享受住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款;享受住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;有贷款办认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;贷款人规定的其它条件。个人住房贷款的申请一、申请个人住房贷款需具备的条件64申请个人住房贷款的程序1向银行提出贷款申请,2银行审查3签订贷款合同和担保合同4按要求到当地房地产管理部门、保险公司、公证等部门办理抵押登记、保险和公证手续5再到银行办理贷款手续。个人贷款管理及财务知识分析概述课件65申请个人住房贷款需提供的材料申请个人住房贷款应向银行提供下列材料:身份证件(指居民身份证、户口本和其它有效居留证件);有关借款人家庭稳定的经济收入的证明,符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件;抵押物或质物清单。权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有关部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;申请住房公积金贷款的,需持有住房公积金管理部门出具的证明;贷款人要求提供的其它文件或资料。个人贷款管理及财务知识分析概述课件66（二）个人消费贷款个人消费贷款是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务，用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款。（二）个人消费贷款67贷款期限个人综合消费贷款的贷款期限一般在1~5年，最长不超过五年（工商银行对贷款用途为医疗和留学的此类贷款，贷款期限最长可为八年）；同时需提供贷款银行认可的财产抵押、质押或第三人保证方式（有些银行仅接受抵押或质押的方式）作为贷款担保条件；贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，一般没有利率优惠。贷款期限68贷款额度最高50万，以所购消费品或服务的价格为上限，并提供相应贷款担保。期限最长借款期限可达5年。贷款额度69申办流程借款人持有效身份证件、质押、抵押、保证人担保的证明文件到贷款经办网点填写申请表。银行对借款人担保，信用等情况进行调查后，在15日内答复借款人。借款人的申请获得批准后，与银行签订借款合同和相应的担保合同。

借款人在额度有效期内，在可用额度范围内，可以随时支用，支用时填写贷款支用单支用贷款。银行将贷款资金划转至合同约定的帐户中。借款人在额度有效期内可循环使用贷款，其可用额度为银行的核定的额度与额度项下各笔贷款本金余额之差。借款人每欠支用贷款后，可用额度相应扣减，借款人每次归还贷款本金后，可用额度相应增加。借款人在额度有效期满前，应偿清额度项下贷款全部本息，并在偿清贷款本息后20日内到银行办理抵押、质押登记注销手续，借款人与银行签订的《借款合同》自行终止。

申办流程70个人消费贷款办理机构消费金融公司的主要出资人应为境内外金融机构和银监会认可的其他出资人；消费金融公司的最低注册资本为3亿元人民币或等值的可自由兑换货币；消费金融公司的业务范围仅包括个人耐用消费品贷款和一般用途个人消费贷款，不涉及房地产贷款和汽车贷款。个人消费贷款办理机构71申请条件具有完全民事行为能力的自然人，且贷款到期日一般不超过55周岁；具有贷款行所在地的城镇常住户口或有效居住身份；有合法、稳定经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；具备明确消费意向或已签署了相关消费合同；能提供贷款人认可的担保。申请条件72相关资料提供有效身份证件和户籍证明、婚姻状况证明、个人收入证明；确认消费行为的相应资料或文件（销售合同、协议或其他有效文件）；个人消费贷款申请表（可从申请行的销售网点获得）；银行要求提供的其他材料。相关资料73（三）个人经营类贷款个人经营贷款是银行向客户发放的用于客户合法经营活动所需资金周转的人民币担保贷款。

（三）个人经营类贷款74特色1.贷款额度高：贷款金额最高可达1000万元；2.贷款期限长：最长可达5年；3.担保方式多：可采用抵押、质押、保证担保等多种方式；4.具备循环贷款功能：一次申请，循环使用，随借随还，方便快捷，并可通过商户POS和网上银行等渠道实现贷款的自助发放。特色75申请条件1.具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--60周岁（不含）之间。外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业。2.具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居住证明）及婚姻状况证明；3.借款人具有合法的经营资格，能提供个体工商户营业执照、合伙企业营业执照或者企业法人营业执照；4.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；5.具有良好的信用记录和还款意愿，借款人及其经营实体在银行及其他已查知的金融机构无不良信用记录；6.能够提供贷款人认可的合法、有效、可靠的贷款担保；7.借款人在银行开立个人结算账户；8.银行规定的其他条件。

申请条件76申请资料

1.借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件；2.经年检的个体工商户营业执照、合伙企业营业执照或企业法人营业执照原件及复印件；3.个人收入证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、个人在经营实体的分红证明、租金收入、在工行或他行近6个月内的存款、国债、基金等平均金融资产证明等；4.能反映借款人或其经营实体近期经营状况的银行结算账户明细或完税凭证等证明资料；5.抵押房产权属证明原件及复印件。有权处分人（包括房产共有人）同意抵押的证明文件。6.贷款采用保证方式的，须提供保证人相关资料；7.银行要求提供的其他资料。申请资料77二、按担保方式分类（一）个人抵押贷款（二）个人质押贷款（三）个人保证贷款（四）个人信用贷款二、按担保方式分类（一）个人抵押贷款78（一）个人抵押贷款个人抵押贷款是银行向客户发放的以客户本人（含配偶）名下房产为抵押，用于经营、消费以及其他合法合规用途的人民币担保贷款。（一）个人抵押贷款79（二）个人质押贷款个人质押贷款是银行向客户发放的以合法有效的质押品为担保的人民币贷款。（二）个人质押贷款80

申请条件

1.具有相应民事行为能力的自然人。外籍人、无国籍人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业；

2.借款人贷款用途符合国家法律法规及有关政策规定，承诺贷款不进入证券市场、期货市场和用于房地产开发、股本权益性投资，不得用于借贷牟取非法收入；

3.提供银行认可的有效质物作担保；

4.在工商银行开立个人结算账户；

5.银行规定的其他条件。申请条件81（三）个人保证贷款指由借款人提供经银行认可的保证人，按《担保法》规定的保证方式，由保证人承诺，在借款人不能偿还贷款本息时，按借款合同约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。（三）个人保证贷款82（四）个人信用贷款信用贷款，系指以借款人的信誉作保证而发放的贷款。（四）个人信用贷款8384个人贷款的种类介绍1.个人住房贷款2.个人汽车贷款3.个人综合消费贷款4.个人教育贷款（国家助学贷款）5.个人经营贷款6.信用卡贷款84个人贷款的种类介绍1.个人住房贷款84个人住房贷款一手住房贷款（PLAA）二手住房贷款（PLAB）易居宝安居宝个人住房贷款一手住房贷款（PLAA）85一手住房贷款（PLAA）

贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。一手住房贷款（PLAA）

贷款对象86

借款人条件在中国境内具有常住户口或有效居留身份；年满18周岁，具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；已经签署购买住房的合同或协议；已支付首付款;提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。借款人条件在中国境内具有常住户口或有效居留身份；87

贷款期限、成数（以人民币贷款为例）贷款期限：最长期限不得超过30年，且男性借款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过60周岁。贷款成数：最高不得超过房价的80％根据央行政策，家庭第二套房首付不低于40%贷款期限、成数（以人民币贷款为例）贷款期限：最长期88

贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率，并可在规定范围内浮动。

还款方式：一年以上按月还本付息，一年以内可一次性还本付息。根据央行最新政策，家庭第二套房贷款利率不低于基准利率的110%等额本息还款法和等额本金还款法贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）贷款利率：执89

借款人申请贷款时应提供的资料

借款申请书；具有法律效力的身份证件;婚姻状况证明；收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；购房合同、协议或其他有效文件；首期款收据等;其他资料。月收入8000元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等居民身份证、户口本、军官证等借款人申请贷款时应提供的资料借款申请书；月收入890

贷款资料初审

借款人资格审查借款人还款能力审查借款用途审查担保条件审查抵押物情况、抵押率等还贷比（50%和55%）、收入证明及佐证等对项目、购房合同、房价、首付款、关联关系等身份证明、年龄、信用记录等贷款资料初审借款人资格审查抵押物情况、抵91

贷款担保

抵押担保质押担保保证担保其它贷款人认可的担保方式贷款担保抵押担保92

抵押权的设立抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和抵押合同应当符合《中华人民共和国担保法》的规定。以期房抵押的，抵押双方办理预抵押登记备案手续；同时需落实期间担保，待该期房竣工交付使用后办理正式抵押登记，取得房屋他项权证明文件。以现房抵押的，抵押人双方办理抵押登记，取得房屋他项权证明文件。物权法：预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效抵押权的设立抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和抵93

抵押权的设立以土地使用权抵押，抵押双方办理抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）等，均由抵押权人执管。抵押物由抵押人占管的，贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置。抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。抵押权的设立以土地使用权抵押，抵押双方办理抵押登记，取94港澳台及外籍人士有效身份证明：港澳台人士提供身份证件和通行证或台胞证，外籍人士提供护照和在华居住证明婚姻证明：港澳人士由当地的民政事务所出具，由外籍人士出具的国外婚姻证明，应由驻该国的中国大使馆或领事馆出具证实书。未婚的签未婚承诺函贷款成数：原则上应比同档次国内居民贷款成数低一成贷款期限：外籍人士贷款期限最少6个月，最长不超过20年，港澳台人士可放宽至30年。贷款期末男性借款人年龄不得超过65岁，女性借款人年龄不得超过60岁贷款利率：原则上应比较同档次国内居民购房贷款利率上浮5％以上重点地区内个别优质楼盘和重点客户的贷款成数,可参照国内居民港澳台及外籍人士有效身份证明：港澳台人士提供身份证件和通行证95常见问题资料录入：产品码错、利率周期错，借款人基础资料、第二担保方式、抵押物面积、贷款金额录入不完整或错误等资料提供：无影像件或资料扫描不全，提供无效身份证件，收入证明无公章或公章不清晰等风险防范：提供虚假收入证明或收入证明涂改、贷款首付不足、月还款超比例、所购房产非我行按揭支持类型（纯阁楼）、买卖契约无买房人签名和日期、无销售备案或备案有涂改、借款人逾期记录较多而无说明等。如：二手房错用PLAA、一年以内周期错为1常见问题资料录入：产品码错、利率周期错，借款人基础资料、第二96案例借款人，男，30岁，私营业主，月收入1万元，配偶在同间公司工作，月收入5000元。借款人公司成立于2000年，注册资金100万元，股东为借款人夫妇。借款人为购买一套150平方米住房向中行贷款，期限20年，首付30%。信用报告显示，借款人名下无住房贷款，配偶名下已有一笔房贷尚未结清，月还款3000元。案例借款人，男，30岁，私营业主，月收入1万元，配偶在同间公97如何审查借款人资格：包括身份证件、户口本、婚姻证明等是否真实有效，信用记录是否有逾期记录，如有需调查分析是否为恶意。还款能力：判断贷款成数是否合规，期限及月还款额是否合理，并结合已有负债，判断还贷比是否合规。另外还需根据借款人经营情况、佐证材料，分析其收入是否真实。贷款用途审查：确认项目是否准入，如否，需分析该项目是否存在完工风险等，价格是否合理、借款人与开发商是否存在关联关系等。担保分析：贷款是否可落实有效的担保如何审查借款人资格：包括身份证件、户口本、婚姻证明等是否真实98二手住房贷款（PLAB）

借款人条件1、所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件,产权明晰。2、其他同一手住房贷款借款人条件。二手住房贷款（PLAB）

99

贷款期限、成数、利率、还款方式

（以人民币贷款为例）贷款限额：按所购住房评估价值或交易价格孰低原则，最高不得超过其80％贷款期限：最长期限为30年，且房龄与贷款期限之和不得超过30年，同时男性借款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过60周岁。贷款利率、还款方式同一手住房贷款。也适用央行新政贷款期限、成数、利率、还款方式

（以人民币100

借款人申请贷款时应提供的资料借款人资料同一手住房贷款;拟出售房屋的所有权有效证件及复印件；售房人（含共有人）身份证明及复印件；房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件；已出租的房屋须提供租赁合同变更的证明文件；贷款人要求提供的其他文件或资料。借款人申请贷款时应提供的资料借款人资料同一手住房贷款101

贷款资料初审借款申请人资格审查（同一手住房贷款）

借款人还款能力审查（同一手住房贷款）

贷款成数、期限和利率、还款方式审查抵押物审查可上市交易、具备权证，面积不少于60平米(重点地区除外,但需定位中高端客户）。贷款资料初审借款申请人资格审查（同一手住房贷款）102还需关注的问题交易的真实性、合法性：所购房屋必须具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议。注意买卖双方姓名在有关交易资料中与房产证姓名前后手是否一致，借款人与房屋出售方是否存在有损我行权益的关联性交易。交易时间的确认以契税交纳日为准，一般要求在交税后三个月内申请按揭贷款。抵押物注意抵押物价值虚高，房产性质是否为住房，结构不能为砖木、简易，土地性质是否为出让或划拨，过户和抵押是否有障碍，土地年限是否超出贷款年限。还需关注的问题交易的真实性、合法性：103易居宝“理想之家.易居宝”住房贷款产品，即一手散户按揭，产品政策、贷款审查等与一手住房贷款基本相同。对借款人进行必要的审查同时，还须对所购房产的项目情况及开发商进行调查。我行只对原则上无完工风险的楼盘叙做“易居宝”业务。易居宝“理想之家.易居宝”住房贷款产品，即一手散户按揭，产104

对项目及开发商的调查

各行需对项目的完工风险、合规风险、销售风险、开发商情况等问题进行调查评估并出具调查报告，也可引进专业的具有一定资质的中介机构进行评估。对单笔贷款金额达到尽职标准的贷款，客户经理需出具调查报告。对凭“购房意向书”申请易居宝贷款的，客户经理须逐笔出具调查报告。对优质开发商开发的楼盘、我行认可的优质客户购买的楼盘、我行有开发贷款的楼盘、已通过省行准入的楼盘及与我行签订《“理想之家”合作协议》的楼盘，客户经理可不出具对项目的调查报告。对项目及开发商的调查各行需对项目的完工风险、合规风险、销105

阶段性担保

保证方式抵押方式信用方式质押方式开发商、我行认可的中介公司、担保公司、客户分层前二类自然人担保借款人自有物产具体操作待总行规定动产或权利质押阶段性担保保证方式开发商、我行认可的中介公司、担保公司、106

阶段性担保的期限●所购房产为现房：取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，解除阶段性担保。●所购房产为期房并能办理预抵押登记：对优质客户，以及购买总行级、省行级优质开发商开发的楼盘的客户，阶段性担保至办妥预抵押登记为止；对一般客户购买非优质开发商开发的楼盘，必须取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，方能解除阶段性担保。●所购房产为期房并只能办理合同备案：必须取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，方能解除阶段性担保。阶段性担保的期限●所购房产为现房：取得房屋他项权证明文件或107安居宝

“理想之家.安居宝”住房贷款产品，产品政策、贷款审查等与二手住房贷款基本相同。安居宝“理想之家.安居宝”住房贷款产108个人商业用房贷款一手商业用房贷款（PLCB）二手商业用房贷款（PLCB）一手办公用房贷款（PLCB）商业用房指有独立门面、具有经营性收入的营业场所。

个人商业用房贷款一手商业用房109

贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。110

借款人条件具有当地常住户口或有效居留身份；年满18周岁，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；申请贷款购买或租赁的商业用房，仅限位于大中城市中心区和次中心区，具有优良的发展前景，并且属于永久性建筑的商业用房；与签订房合同或协议；已交纳首付款；提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。借款人条件具有当地常住户口或有效居留身份；111

贷款期限、成数（以人民币贷款为例）贷款期限：最长期限不得超过10年，且男性借款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过60周岁。贷款成数：最高不得超过房价或交易价格的50%二手商铺以评估值或交易价二者孰低确定，如价格明显高于周边同类房产均价20%，则贷款成数至少降一成。二手商铺房龄与贷款期限之和不得超过房屋土地使用年限。贷款期限、成数（以人民币贷款为例）贷款期限：最长期112

贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率上浮10%。

还款方式：一年以上按月还本付息，一年以内可一次性还本付息。等额本息还款法、等额本金还款法贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）贷款利率：执113

借款人申请贷款时应提供的资料

借款申请书；有效身份证件；婚姻证明；收入证明；首付款证明；借款人在中国银行开立的还款账户；购买房合同；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；贷款人要求提供的其他证明文件或资料。借款人申请贷款时应提供的资料借款申请书；114

贷款资料初审

借款人资格审查借款人还款能力审查借款用途审查担保条件审查商铺地段、商业氛围、质量状况、抵押物情况、抵押率等还贷比、收入证明及佐证等对项目、购房合同、房价、首付款、关联关系等身份证明、年龄、信用记录等贷款资料初审借款人资格审查商铺地段、商业115

贷款担保

抵押担保质押担保保证担保其它贷款人认可的担保方式贷款担保抵押担保116一手商铺应注意以下问题：叙做纯二层及以上商铺、底层面积远小于二层面积的商铺、专业市场内铺；楼盘未经省行准入、或叙做不在准入范围内的商铺贷款；开发商关联交易，或为套取银行资金，采取售后包租、返租等形式变相提高商铺价格；未对开发商期间担保能力、所购房的位置、结构、用途、商业氛围、变现能力及等进行深入调查和提供报告；虚拟商铺楼盘未提供销售许可证、竣工验收报告的商铺按揭贷款；一手商铺应注意以下问题：叙做纯二层及以上商铺、底层面积远小于117二手商铺应注意以下问题缺少前手资料（原产权人身份证、户口簿、原两证）。交易双方或中介机构高估二手商铺价格，套取资金。叙做“划拨”土地性质的二手商铺；二手商铺未经评估，仅以购置价测算贷款金额；大额首付款未提供首付款进帐单或支付首付款证明材料；未对二手商铺使用和租金情况进行调查核实，产生空铺、弃铺。

二手商铺应注意以下问题缺少前手资料（原产权人身份证、户口簿、118案例

某人购买“XX花园”5#楼1-6层整栋商业用房，总价1480万元，建筑面积6112.22平方米，贷款700万元，期限10年，贷款成数为47%。审批人员通过电话与借款人核实过程中发现下述现象：1、借款人在开发公司中占有股份，属关联人购房，客户经理未在调查报告中说明此点；2、借款人对所购房屋总价不清楚；3、借款人不清楚首付款的支付时间。案例某人购买“XX花园”5#楼1-6层整栋商业119分析1、贷前调查不详细；对借款人购房行为的真实性未能够进行充分核实2、风险意识薄弱，目前部分经办行对于关联人购房的判断、虚假按揭的基本特征了解甚少。3、抵押物6112平方米，并且是1-6层整栋楼，抵押物变现能力明显较差，不宜叙续做按揭贷款。分析1、贷前调查不详细；对借款人购房行为的真实性未能够进行充120个人房屋抵押循环贷款额度

(融资宝)

贷款额度（PLGA）额度提款（PLFA）个人房屋抵押循环贷款额度

(融资宝)

贷款额度（PLGA）121

借款人条件1、申请人为中华人民共和国公民，且借款人年龄与额度期限之和不超过65岁；2、具有稳定、合法的职业和经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；3、提供我行认可的房产进行抵押；4、在我行开立与贷款币种相同的个人结算账户并保持正常往来；5、“期房融资宝”业务的申请人仅限于经我行CRM系统确认的VIP客户和客户分层前两类的客户；“现房融资宝”的申请人仅限于我行客户分层前三类客户和“理想之家会员卡”的持卡人；额度提款用于资金周转使用的，其客户定位为：经我行CRM系统确认的VIP客户、我行客户分层前两类的客户以及对我行综合贡献明显的重点客户。6、符合我行规定的其他条件。借款人条件1、申请人为中华人民共和国公民，且借款人年龄122

抵押物条件可以接受借款人本人、配偶、成年子女或父母名下以及借款人与他人共有的住房、商铺作为抵押物；如抵押物为借款人与他人共有，则要求增加抵押物共有人为共同还款人，并要求全部共有人共同签署抵押合同以及同意抵押承诺函。抵押物条件可以接受借款人本人、配偶、成年子女或父母名下123

抵押率的确定抵押物楼龄在5年以内的，抵押率均不超过70%；抵押物楼龄在5--10年之间的，抵押率一般不超过60%，对满足我行客户分层前两类的客户、经我行CRM系统确认的VIP客户、对我行综合贡献明显的重点客户可仍享受抵押率最高70%的优惠政策。抵押物楼龄在10年以上的，抵押率在上述同等条件下应各下降一成。抵押率的确定抵押物楼龄在5年以内的，抵押率均不超过124

贷款用途、额度贷款用途：一切合法个人消费支出和正常生产经营活动，但不得用于国家法律和金融法规明确禁止的项目，不得用于无指定用途的个人支出。额度：单笔金额不超过1500万元，单一客户家庭（含直系亲属）累计金额不超过2000万元。

贷款用途、额度贷款用途：一切合法个人消费支出和正常125

期限额度期限与房龄之合最长不得超过30年

借款人提款明确用于购置住房时，期限最长不超过30年；用于购置商业性用房不超过10年；用于购车不超过5年；其他消费类用途在保证真实性的前提下，最长不超过为15年；经营类用途最长用款期限为10年，以上用款期限均得不超过额度到期日。

期限额度期限与房龄之合最长不得超过30年126

借款人申请贷款时应提供的资料

借款申请书；具有法律效力的身份证件婚姻状况证明；收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；抵质押物权属证明及估值文件；贷款用途材料其他资料。月收入8000元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等居民身份证、户口本、军官证等发票等消费或经营合同等借款人申请贷款时应提供的资料借款申请书；月收入8127

贷款资料初审

借款人资格审查借款人还款能力审查借款用途审查担保条件审查抵押物情况、抵押率等收入及佐证、是否与用途匹配等是否真实、合法合规等身份证明、年龄、信用记录等贷款资料初审借款人资格审查抵押物情况、抵128还需关注的问题核定额度时应当坚持第一还款来源和第二还款来源并重的原则，确保贷款投入与还款能力相匹配。借款人有多个抵质押物时，可以合并申请一个抵（质）押循环贷款额度，也可以分别申请多个抵（质）押循环贷款额度，但是多个抵（质）押循环贷款额度不能共用同一抵质押物。不得发放“零首付”贷款，贷款用于借款人消费支出时，贷款金额不得超过借款人单笔消费总金额的80%。还需关注的问题核定额度时应当坚持第一还款来源和第二还款来源并129案例申请人王XX为满足消费需要，以其自有住宅为抵押向中行申请抵押贷款额度50万元。根据房产证显示，住宅建筑面积138平方米，建成于2004年，发票金额83万元。调查情况：

1、信用报告显示借款人及配偶曾有贷款，目前已经结清，还款记录正常。

2、本次贷款用途是用于购买汽车。

3、抵押房产的产权人为借款人及配偶，房产抵押率为60%。

4、借款人贷款三年，月还款额不超过月收入的50%。审批结果：额度审批通过，在落实他项权证后可提款。案例申请人王XX为满足消费需要，以其自有住宅为抵押130消费类汽车贷款（PLBA）

贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。车型定位在8-40万元满足我行中高端客户和目标客户贷款需求。中高档高用经济型、休闲型、运动型、小型商务车消费类汽车贷款（PLBA）

131

借款人条件在中国境内具有常住户口或有效居留身份；具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；已经签署购买汽车的合同或协议；必须支付首付款；提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。借款人条件在中国境内具有常住户口或有效居留身份；132

贷款期限贷款期限：原则上不应超过3年，最长不超过5年。贷款期限贷款期限：原则上不应超过3年，最长不超过5133

贷款成数、担保方式

担保方式最高成数最长期限房产抵押80%5车辆抵押+保证担保70%5车辆抵押前三类客户70%,其他60%前三类客户5年,其他3年贷款成数、担保方式担保方式最高成数最长期限房产抵134

借款人申请贷款时应提供的资料

借款申请书；具有法律效力的身份证件；婚姻状况证明；收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；购车合同或协议；首期款收据等；其他资料。月收入8000元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等居民身份证、户口本、军官证等借款人申请贷款时应提供的资料借款申请书；月收入8135

贷款资料初审

借款人资格审查借款人还款能力审查借款用途审查担保条件审查抵押物情况、抵押率、担保人及担保能力等还贷比、收入证明及佐证等对购车合同、车价、首付款、关联关系等身份证明、年龄、信用记录等贷款资料初审借款人资格审查抵押物情况、抵136银行卡分期购车

申请人条件同车贷车辆购置价原则上不低于5万元，私车上公牌车辆购置价不低于15万元以所购汽车为抵押,并可追加房产抵押、存单质押、保证金质押、自然人保证等方式分期期数最长不超过36期额度最高不超过购车总价的70%手续费率不低于1年3%、2年6%、3年9%银行卡分期购车申请人条件同车贷137案例申请人王XX因购买22.3万元的PASSAT轿车向我行申请13万元贷款，期限3年，抵押率58%，担保方式采用车辆抵押与自然人保证。调查情况：

1、信用报告显示借款申请人已有贷款，月还款1000元，还款记录正常。

2、借款人为大学教授，家庭月收入约1.2万元，同时借款人提供了所得税纳税证明。

3、担保人为教育局工作人员，月收入6000元，信用报告显示无贷款。审批结果：通过案例申请人王XX因购买22.3万元的PASSAT轿138

商业

助学贷款（PLDA）

贷款对象

年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。用于就读国内中学、高校、境外接受高等教育所需学杂费和生活费用等（包括出国路费）商业助学贷款（PLDA）

139

借款人条件具有当地常住户口或有效居留身份，就读境外学校的，还须提供受教育人的护照（通行证）；受教育人需具有就读学校的录取通知书（接收函）或学生证以及就读学校开出的学习期内所需学杂费和生活费用的证明材料；须提供中国银行认可的财产抵（质）押或第三方保证；已拥有一定比例（不少于20%）的自有资金的证明；贷款人规定的其他条件。借款人条件具有当地常住户口或有效居留身份，就读境外学校140

贷款期限、成数贷款期限：一般为1至6年，最长不超过10年（含10年）。贷款成数：原则上不超过受教育人所需学杂费、生活费等总金额80%；还款方式：1年以上只能采用按月还本付息，1年以内的还可采用灵活还款方式贷款期限、成数贷款期限：一般为1至6年，最长不超过141

贷款担保抵押担保质押担保保证担保其它贷款人认可的担保方式贷款担保抵押担保142

借款人申请贷款时应提供的资料

借款申请书；具有法律效力的身份证件；婚姻状况证明；收入证明借款人在中国银行开立的还款账户；受教育人就读学校的录取通知书（接收函）及就读学校开出的学生学习期间所需学杂费和生活费用的证明材料；若受教育人需出境读书，还需提供受教育人的护照；借款人如系受教育人的直系亲属、法定监护人，须提供中国银行认可的借款人与受教育人的关系证明；担保所需的证明或文件；有一定比例自有资金的证明材料；中国银行要求提供的其他资料。月收入8000元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等居民身份证、户口本、军官证等借款人申请贷款时应提供的资料借款申请书；月收入8143

贷款资料初审

借款人资格审查借款人还款能力审查借款用途审查担保条件审查抵（质）押物、抵（质）押率、担保人及担保能力等身份证明、年龄、信用记录等贷款资料初审借款人资格审查抵（质）押物144案例申请人李XX，因其儿子赴澳大利亚留学，向我行申请贷款30万元，以存单34万元作为质押担保。调查情况：

1、信用报告显示借款人及配偶没有贷款记录。

2、借款人提供了澳大利亚学校的录取通知书及其他贷款所需材料。

3、借款人提供了存单质押担保，质押率88%。审批结果：通过案例申请人李XX，因其儿子赴澳大利亚留学，向我行申145住宅抵押贷款一、住宅抵押贷款的种类

1、按贷款利率：固定利率和浮动利率贷款

2、按贷款期限：短期、中期和长期贷款

3、按贷款用途：购房贷款、维修贷款和建房贷款住宅抵押贷款一、住宅抵押贷款的种类146二、个人住房贷款的基本要求

1、有合法的身份；

2、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

4、有所购（大修）住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；

5、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

二、个人住房贷款的基本要求147148三、个人住房贷款结构1、住房贷款通常要求一定比例的首付金额。2、利率高低通常与期限长短成正相关关系。3、常见的还款方式有：等额本息还款等额本金还款

148三、个人住房贷款结构148

贷款品种出账模式抵押物范围“不指定楼盘”个人按揭贷款额度内按揭二手按揭受薪人士抵押经营性模式一：【正式（预）抵押登记/正式（预）抵押登记回执】出账；模式三：【网签房地产买卖合同+阶段性担保】出账+出账后三个月内办妥预抵押登记【凭备案合同+阶段性担保】出账+三十六个月内办妥正式抵押登记住房（含联排）有权限限住房有权限有权限有权限有权限独栋别墅

有权限无权限有权限有权限有权限有权限商用房写字楼有权限无权限有权限有权限有权限有权限商铺有权限无权限有权限有权限有权限仅首层临街商铺商住房有权限无权限有权限有权限有权限无权限厂房及其他无权限无权限无权限无权限无权限工业园、开发区、科技园等标准厂房

“不指定楼盘”个人按揭贷款额度内按揭二手按揭受薪人士抵押经149

贷款品种抵押物范围按揭受薪人士抵押经营性住房（含联排）80%30年90%20年100%5年（15年）独栋别墅

70%20年70%20年80%5年（10年）商用房写字楼50%10年60%10年70%3年（10年）商铺50%10年60%10年70%3年（10年）商住房商务公寓70%20年70%20年80%3年（10年）商住两用放55%10年70%20年80%3年（10年）厂房及其他50%10年仅限仅指额度内50%10年60%3年（5年）

按揭受薪人士抵押经营性80%30年90%20年100%5年150商铺：n

首选：首层独立临街商铺：是指位于成熟商业区四车道（老城区可宽限至二车道）以上马路两旁建筑物的首层，物业用途为商业性质的商铺（含一二层连体且自带内部楼梯的商铺）。范围应以一类区域为主，二类区域谨慎介入，三类区域原则上不介入。n

成熟的专业市场商铺：是指经营品种比较统一、经营规模成行成市、经营时间三年以上（包括所在地段周边商铺）、具有一定知名度的大型专业批发市场，如一德路海味、文具市场，站前路服装城，天河电脑城、轻纺城等。n

大型综合商场内商铺：是指经营范围比较广泛、经营时间三年以上（包括所在地段周边商铺）、知名度较好的大型零售商场内的商铺，如中华广场、天河城、正佳广场等。n

独立经营的二层及二层以上商铺：只限于连带有楼梯产权的物业。公用楼梯的二层及二层以上商铺谨慎介入。四车道以下马路商铺、内街商铺、住宅小区内商铺择优谨慎介入。重点考察其租金真实性、回报率，对评估报告请重点关注有无空置率、租金回报的描述，是否列明按照收益法评估，必须现场实地调查！商铺：n

首选：首层独立临街商铺：是指位于成熟商业区四车道（151对于消费性用途，应控制贷款资金走向，严格按支付管理规定进行受托支付或自主支付。个人消费贷款用于“购买住房”的，应识别是否第二套房、第三套房等，相应执行差别化信贷政策，实施支付管理，且不得以个人消费贷款充当“购买房屋”的首付。要求提供不少于购房款50%的首期款证明；用于购买商用房或商住两用房的个人消费贷款，应参照执行“首付比例”等监管要求。原则上要求不低于购房款40%的首期款证明。以上必须提供查册资料，且必须提供完整合规的后续用途资料，例如过户后的房产证复印件、税单发票等对于消费性用途，应控制贷款资金走向，严格按支付管理规定进行受152对按揭贷款的进一步调查。房产交易的真实性调查。通过对比周边同等质量房产的普遍价格、验看首期款付款凭证和房产销售合同等方式，了解借款申请人购房动机，确认交易背景的真实性，防止假按揭。严格审查交易双方的身份证明、房屋的权属情况和买卖双方的关系，杜绝“假按揭真抵押”、“挂名按揭”等现象。警惕地下钱庄等将抵押房产伪造成按揭房产处理。核实卖方出售房屋产权的完整性。如属共有产权（如已婚人士拥有的住房，单位出售的房改房），应由所有共有人共同出具同意出售房屋的书面意见。对离异人士的离前房产更需谨慎！对按揭贷款的进一步调查。房产交易的真实性调查。通过对比周边同153其他需要注意的事项借款人与抵押人不一致的，原则上要求证明借款人与抵押人有直接关联关系（如血缘亲属）；借款人身份证件等档案资料的原件核对工作及按揭合同的面签工作必须有我行贷款经办客户经理参与，严禁由开发商或中介的工作人员代办；所有抵押物除提供评估报告外，客户经理必须实地调查其真实存在性、权证的一致有效性、抵押物的变现能力、抵押物的抵押合法性、抵押物损毁状况及抵押人的有关情况等，并认真填写《抵押物现场核实确认书》。其他需要注意的事项借款人与抵押人不一致的，原则上要求证明借款154家庭身份、居住地址、职业身份的核查

有没有对收入证明上的信息包括单位地址、借款人申报职位、收入与单位联系人电话核实？有无与借款人提供资料不相符的情况？有没有通过上网或者第三方获得关于借款人工作单位或企业经营的信息，包括经营范围、从业时间、公司地址等与借款人陈述是否一致？对借款人工作单位把握不准的，有没有前去实地调查（即使是所谓的“受薪人士”）？有出具知名企业收入证明但经核实为假冒的案例问题：对借款人单位地址与其住址一致的，联系人姓名与其本人2/3一致的，联系电话是小灵通的，你怎么做？家庭身份、居住地址、职业身份的核查

有没有对收入证明上的信息155156个人贷款的特点1.高风险性（1）消费信