青春圣地推广构思方案课件

中央特区①号地-青春圣地推广构思方案中央特区①号地-青春圣地1㈠产品解读㈡客户解读㈢推广构思㈠产品解读㈡客户解读㈢推广构思2㈠产品解读㈠产品解读3青春圣地推广构思方案课件4青春圣地推广构思方案课件5项目解读◎郑东新区◎大盘基础◎内外配套◎星级服务项目解读◎郑东新区6区位新区|新客站|地铁|河畔|全配套建筑F1线条|蝶形设计|挺拔高层|围合布局|锋尚立面景观童年主题景观|多元广场|家文化|休闲绿地|趣味果林|特色涌泉户型半间房创新户型|方正实用|完美通透|双阳台|窗窗见景生活活性生活|格调生活|运动生活|便捷生活|派对生活产品整体解读区位产品整体解读71、区位：新区|新客站|地铁线|河畔|全配套郑东新区的价值市场早已滥透新客站、地铁线的前景市场也早已深度认同七里河湾畔水岸生活，购房者萌动的思绪10万平米的大型商业，具有一定的便捷生活说服力从区位上讲，项目具有沟通市场的基准点。但是，卖区位，绝不是项目制胜的关键。1、区位：82、建筑：F1线条|蝶形设计围合布局|锋尚立面青年人独特有个性，F1风尚立面，符合青年人够酷、够炫、与众不同的心理需求，为项目赢得了较好的心理沟通基础。立面只是项目的差异性之一，也不是项目的核心竞争力，所以卖建筑，意义有限。2、建筑：立面只是项目的差异性之一，也不是93、景观：童年主题景观|多元广场|家文化|休闲绿地|趣味果林|特色涌泉充满童年及回忆的主题景观设计，营造了一个较为自然、较有邻里情感的社区氛围，可以创造一个轻松、愉悦的生活环境，能勾起青年的情感共鸣，同时与市场其它项目具有较强的差异性，在这一点上，青年人会比较认同。冥想屋、露天电影院、音乐广场、灌溉花园等节点使景观更具较强的参与性和感染力；3、景观：104、户型:半间房创新产品|方正实用|完美通透|双阳台|窗窗见景不奢侈、不浪费，就是喜欢，适合青年人的口味，可作书房、可作客房、可作收藏室，多样功能自由转换。半间房是项目的创新户型，加以概念引导，势必能吸引青年人的喜爱。半间房这一创新产品，具有较强说服力，项目在运作过程中，可以以此作为项目的核心竞争力之一。4、户型:115、生活:活性生活|格调生活|独特生活|运动生活|便捷生活|派对生活生活方式是一个项目的灵气，青年人追求物以类聚、人以群分，不喜欢那种呆滞、死板、雷同的存在形态。因此，项目在营销上，一定要赋予超出产品的一些东西，以此提升物业附加值，确保项目开发成功。生活方式的塑造必不可少，培育一种青年人认同的生活方式，项目无一已经成功了一半。5、生活:12结论:从项目自身产品属性分析，具有较强的产品差异，如果从差异化广告推广上考虑，项目在产品层面有三个方面可以放大，吸引市场，即——产品三大价值点结论:13产品三大价值点解读

半间房主题景观F1立面++项目核心价值点:区隔其他90产品,将产品多变性和结果的丰富性表现的淋漓尽致;项目辅助价值点:时间主题景观，丰富了项目景观方面的内涵；项目辅助价值点:建筑F1立面，也体现出本案与竞品的区隔，可延展一定含义；产品三大价值点解读半间房主题景观F1立面++项目核心价值点14综合结论:产品上：半间房、童年主题景观、F1立面价值延伸放大附加值上：需要附加值创造以提升项目核心竞争力认同感上：需要塑造较为独特的项目气质形象以沟通市场推广上：需要独树一帜的推广手法及广告语境与客户深入对话综合结论:15㈡客户解读㈡客户解读16产品主力面积区间：85平米左右户型约占80%产品核心总价带：45万元左右物质层面：要求客户拥有资产40万左右，持有现金10万左右。精神层面：客户能够接受项目创新模式，拥有良好的知识背景，属于社会精英阶层，易于接受新鲜事物，不墨守成规，拥有一定程度社会话语权的青年族群。项目的客户群体控制：其二者交集即是项目的目标客户群。客户解读产品主力面积区间：85平米左右户型约占80%客户解读17项目客群共性：（1）、以23—28—35岁年龄段客户为主力。（2）、职业上处于企事业单位的骨干位置，有较大自我发展空间。（3）、物质上已有一定积蓄，但不属于富翁阶层。（4）、注重精神需求，用物质的高品味满足精神的独立。（5）、思想上较为开放，可以接受新鲜事物，且能够去尝试。（6）、在人格上希望得到社会的尊重和认可，但绝不是唯我独尊那种。（7）、经历浮躁后逐渐变得沉稳，开始为人生下阶段思考出路。（8）、理性置业方式，综合因素考虑较多，希望有独特价值利益点。项目客群共性：18目标客户性格特征:思想前卫文化崇尚简约独立个性自由珍藏理想即时享受实用主义创造性自信目标客户性格特征:思想前卫文化崇尚简约独立个性自由珍藏理想即19目标客户行为特征:SHOPPING泡吧纤体旅游美食朋友欢聚热爱自然户外运动DIY上网目标客户行为特征:SHOPPING泡吧纤体旅游美食朋友欢聚热20目标客户职业特征:商业艺术媒体信息咨询创意贸易金融证券服务行业网络机关公务员自由职业者目标客户职业特征:商业艺术媒体信息咨询创意贸易金融证券服务行21对客户的最终圈定：核心层客户：郑东区域内企、事业单位青年骨干分子。主力层客户：郑州全区属于社会菁英的新青年一代。郑州全区父母支助购房的背景青年族群。地市入郑购房的青年客户。边缘层客户：较小年龄，拥有一定资金实力的新锐年轻阶层。较大年龄，人生处于平静期的社会主力阶层。对客户的最终圈定：22㈢推广构思㈢推广构思23一、本案定位依据模块：客户定位产品定位市场定位定位确定一、本案定位依据模块：客户定位产品定位市场定位定位确定24①、本案定位依据之：市场定位1、随着国家70\90政策的实施，郑东区高端豪宅征战势力有所弱化，中规中矩开发适宜居住性项目理性回归，郑东区新一轮竞争拉开帷幕。2、新里卢浮宫馆、阳光公园道、正商东方港湾等楼盘产品设计与项目有着较强相似性，产品同质性明显，项目在同区域内面对较大竞争压力。3、从阳光公园道等竞争项目推广所呈现出的市场形象，要求本案必须塑造一个差异化的产品形象以吸引市场。即：青春第一盘——70万平米青春气度，必然是青春的归属，亦是对青春的赞美与犒赏，提前享有，成就青春不老传说。①、本案定位依据之：市场定位1、随着国家70\90政策的实施25②、本案定位依据之：产品定位1、项目主力户型在推广上以【90㎡2+1】为主，且立面和园林设计以青年思想导向为基础，已经说明了项目在属性上会主要针对青年群体。2、地铁线、西客站、郑东区，以及项目其它优势卖点，拉动项目具有较大增值潜力，具有良好的市场沟通条件。3、45万元左右每套的高总价，相对于青年群体来说，又必须吸引更高层次群体。因此，项目在推广上必须创新且适合于高层次青年。即：青年专属社区——一个“全心全意为青年服务”的定制社区，安放灵魂的青春阑珊之地。②、本案定位依据之：产品定位1、项目主力户型在推广上以【9026③、本案定位依据之：客户定位青年人不需要别人去规划他的生活，他有他自己独特的人生路；青年人想要有自己的话语权，他有他独特的思考观。因此，项目的运作不是为青年去创造些什么，进而去束缚他，强行地拉至我们圈定好的生活迹，而是尽我们所能，全心全意为青年准备好一个平台，让他们自由发挥，实现掌控自我、掌控世界的生活追求。他们具有较高生活素养，对生活要求也相对较高，这些优秀青年群体对生活有较强自我性，在思想上也存在着较为明显的族群意识（年轻的、志趣相投的、优秀的等）。即：青春开屏——以23—35岁青年菁英，城市新贵，公司骨干为主力，有一定积蓄，注重精神需求，思想上较为开放，独立自我，有责任，是城市里倡导超前格调生活的榜样者。③、本案定位依据之：客户定位青年人不需要别人去规划他的生活，27二、本案最终形象定位：从这个项目开始，路劲已不再是单纯的房地产开发商，而是深切地关注一个时代青年的生活，一个民族青年向上成长的历程。从规划设计、户型创新，到切实实用的服务体系，每一项细节呵护，都只为全心全意为青年创造一个更好的生活环境。故，我们理解的本案：有机会成为郑州标志性青年地产项目二、本案最终形象定位：28二、本案最终形象定位:用一句话来说，就是【郑东青年生活专属社区】，本案将是一次对郑州现有青年社区的质的超越……郑东：项目等值竞争因子诱导。青年：标榜项目定位属性，客群心理引导。生活专属社区：项目差异化灵魂概念之一，青年最高生活愿望和理想。一切超越以往青年社区的想象，就在于此。二、本案最终形象定位:29——中央特区深耕五年人居精华版作品————中央特区第五季————“郑东青年生活专属社区”概念————中央特区深耕五年人居精华版作品————中央特区第30中央特区第五季郑东青年生活专属社区位置标准郑东新区、新客站精神标准青春、精彩、鲜活品牌标准路劲品牌、国际视野品质标准十年领先、人性关怀配套标准地铁、河畔、幼儿园产品标准半间房、F1立面、童年景观三、六大“青春”标准：中央特区第五季位置标准精神标准品牌标准品质标准配套标准31青春圣地

中央特区第五季四、推广案名：YOUTH-BETHEL青春圣地中央特区第五季四、推广案名：YOUTH-BETH32青春，完全针对本案客户人群群体特征，直觉上给人年轻、朝气蓬勃、充满斗志、生活时尚的感觉，同时又体现出菁英气质。

圣地，代表着专属、特定、纯粹与归属感；同时又带有主场之意，富有气势。青春圣地，直截了当的表明本案就是一个为青年人提供的专属社区，纯粹而充满活力，昭示了浓郁的青春气息，既具有广泛传播性，又对位于青年菁英的潜在语境，一举两得。案名释义：青春圣地

中央特区第五季YOUTH-BETHEL青春，完全针对本案客户人群群体特征，直觉上给人年轻、朝气蓬勃33青春圣地

中央特区第五季YOUTH-BETHEL此案名含三层意思：

1、契合本案定位：郑东青年生活专属社区

2、契合人群定位：青年社区，青春之城

3、契合产品定位：为“青年”身定制，全心全意为“青春”服务青春圣地中央特区第五季YOUTH-BETHEL此案名含三34青年购房需求分析：可定制性：项目产品设计及精神气质符合自我追求，有较强的时代感。可持续性：10年内，可能结婚、生孩子，也可能和父母一起居住，所以户型要求能够满足10年内不同阶段持续需求。可生长性：空间功能具有一定程度的可变性，能够满足自身个性化空间需求，如需要小书房、收藏室、创意间等。可享受性：不同于90平米两房的奢华和三房的局促，具有合理性基础上的舒适感受。青年购房需求分析：可定制性：项目产品设计及精神气质符合自我追35项目最具核心竞争力的利益价值点：能够持续满足青年未来10年不同阶段不同空间需求及舒适、个性居住需求项目最具核心竞争力的利益价值点：能够持续满足青年未来10年不36五、推广总定位：全心全意为“青春”服务为青年10年居住需求提供根本解决之道ErvingTheYouthWholeheartedly五、推广总定位：全心全意为“青春”服务37客户长期处于持币观望期，且此周期尚无法预测，要保证快速销售，唯有通过价格策略增大产品价值价格比，使一部分钢性需求客户快速下定；通过节点、新产品优惠策略、特殊的销售辅助手段、现场体验等形成客户挤压，保持销售热度。六、推广四部曲：【广告宣传】+【活动营销】+

【销售辅助策略】+【现场体验】

客户长期处于持币观望期，且此周期尚无法预测，要保证快速销售，38一、广告层面2、影响力/传播力（引发关注）

树立郑州“青春第一盘”形象，先行轰动市场，使之成为全郑州青年的传播核心（快捷、专业）；

同时传播于具有影响购房决策能力的青年菁英人士，使之成为民间口碑的传播者（间接而有力、无形资产）；

获取欲在郑东置业青年人群的认同（最为重要的）。1、推广线索（基本步骤）以“青春”为主题眼，始终贯穿项目整体，以“为青年10年居住需求提供根本解决之道”为核心辅以“专为青年量身定制”的产品概念，传达“全心全意为青春服务”这一项目宗旨。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

一、广告层面2、影响力/传播力（引发关注）

树立郑州“青春第39一、广告层面3、品牌／文化内涵（提升好感）

依靠中央特区大品牌形象，宣扬自己的定制产品观念及由此而来的价值取向和青春文化观念（建立理论高度，增加优质产品的立足点）。

4、产品／市场状态（帮助说服）

解释定制产品的技术含量及使用感受（化抽象为具象）；

宣扬定制产品在青年人群中的市场反响（用事实说话）。【青年圣地】作为中央特区第五期，依然以项目整体大背景为支撑，但产品层面及广告层面却要突出“为青年10年居住需求提供根本解决之道”这一前沿核心内涵。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

一、广告层面3、品牌／文化内涵（提升好感）

依靠中央40二、概念解析1、关于青春

青春是人一生中最美好的时光，传承着过去，影响着未来。

青春就代表着奋斗，代表着青年，青年是城市中最朝气蓬勃、最充满活力、最积极向上、最懂得物质享受、最讲究精神价值、最追求人生理想实现的一个庞大群体。他们好奇，接受新鲜事物能力强，人生潜力不可估量，增值系数巨大，是品味生活的榜样，是一个时代的接班人推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

二、概念解析1、关于青春

青春是人一生中最美好的时光，传承着41二、概念解析2、关于产品

半间房，收藏兴趣，涉猎广泛，范围从书籍、艺术、玩具、字画、工艺、棋牌等，种类繁多，一个小小的半间房，便浓缩了青年人的全部，契合青年人各方面生活所需。

童年主题景观，一个让时光倒流，让过去回味无穷的景观，便可让青年跟昨天的自己进行心灵对话的奇幻场景。

F1立面，象征着速度与激情、活力与精彩的红色F1线条，对味青年生活状态。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

二、概念解析2、关于产品

半间房，收藏兴趣，涉猎广泛，范围从42二、概念解析3、关于为“青年10年居住需求提供根本解决之道”产品层面：比如半间房，涵盖人生阶段：童年—>少年—>青年；涵盖个体状态：单身—>2人世界—>3口之家，充分满足青年生活所需，而且也只有青年才需要半间房，适合半间房，远见青年10年居住需求，提前为他们考虑到，这就是“为青年10年居住需求提供根本解决之道”再比如童年主题景观、F1立面线条。精神层面：1）“青春”生活体验

2）专为青年量身定制

3）全心全意为“青春”服务

三者相互映衬，构成了本案个性鲜明的、同步国际的、时尚品味的青春气质，代言起一个城市的活力与未来，综合素质呈“无价”增长。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

二、概念解析3、关于为“青年10年居住需求提供根本解决之43三、核心USP表达：郑东青年生活专属社区释义：上述表达是以客户心理需求为导向的表现，强调以下三个方面：

1）项目的产品属性和青春属性。

2）青年人倡导的时尚、丰富、精彩、多变、精致的格调生活体验。

3）本项目将成为整个城市的青春生活典范，提升独特居住理念。五官体验互动，24小时率性青春生活，策动青春第一气质，称之为：青春生活第一主场。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

三、核心USP表达：郑东青年生活专属社区释义：上述表达是以客44四、广告定位

青春主旋律——青春的色彩与人生的色彩，同承一脉。本案承载青春理想，集合青春精神，绽放青春色彩。感性诉求理性沟通——运用情感沟通的方式，理性传达项目独特内涵，完美演绎“全心全意为青春服务”及“为青年10年居住需求提供根本解决之道”的核心内涵推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

四、广告定位

青春主旋律——青春的色彩与人生的色彩，同承一脉45活动主题：够“青春”你就红！

——路劲杯“我的青春形象”摄影大奖赛活动目的：围绕着以可参与性度高为出发点，故采用摄影比赛这一形式。活动内容：以“青春”为活动主题，让全民参与进来，拿起手中的照相机或手机，能在镜头语言里尽情地展现出“青春的形象与风采”。不管是即时拍摄、场景拍摄、野外拍摄、街拍、抓拍、自拍、Cosplay、时装拍摄……风格不限，只要你的作品够“青春”，就把它邮寄或E-Mail给我们，进行集中展示。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

活动主题：够“青春”你就红！活动目的：围绕着以可参与性度高为46关于操作：活动可以在09年初启动，前期通过各大媒体、海报、或报广附加信息进行广泛宣传，吸引大批人群尤其是青年人关注，通过征集青春形象的摄影作品，并评选“青春形象大使”这一形式，来制造持续性的事件影响力，让市场对本案产生广泛认同，即“青年社区”。我们则可以将这些摄影作品通过媒体进行展示，一直持续到项目开盘前，让全郑州市民来评选自己心目中的“青春形象大使”，最后评出大奖。评奖时间节点则安排在项目4月26日开盘前，对获得“青春形象大使”的前3名进行颁奖，并可以与她们签一个短期合约，我们以后的其他活动，她们将以“青春形象大使”的身份参加，起到提升人气和继续宣传本案“青年社区”形象的目的。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

关于操作：推广四部曲47关于操作：策略一：房东倒计时计划手段：从购房之日起，按月约定返还房租，直到项目交房为止，可折算在房价中减免（如每个客户每月约定返还800元）。目的：项目2011年才交房，对于青年购买群体来说，较晚的交房时间，对资金的压力较大。项目推出按月返还房租的营销计划，可有效打消项目客户购房疑虑，降低购买抗性。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

关于操作：策略一：房东倒计时计划推广四部曲48关于操作：推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

策略二：最具沟通力的营销措施：仅10%首付用10%首付这张王牌，从根本上解决青年购房缺钱这一难题，直接拉动项目营销的成功。说明：与银行的合作难度越来越大，本次提报销售解决之道作为大家沟通的基础。项目确实需要一种创新的销售策略，对于此，我们也在继续探索研究，也希望大家共同努力，寻找到一种切实可行的销售解决办法。解决项目营销问题，项目无一就已经成功了一半。关于操作：推广四部曲策略二：最具沟通力的营销措施：仅10%首49现场体验绝对是最直接有效的营销手段。我们将通过以下几种体验跟客户进行直接沟通：1、实景样板间全方位展示（如客厅、卧室、厨房、卫生间等的装饰风格与功能布局）2、半间房功能重点展示（如兴趣收藏、棋牌娱乐、雅致茶室）3、主题景观区步入式展示（如童年主题景观）3、广告物料的视觉展示（如沙盘、生活楼书、户型手册、异形桌椅、广场导示牌等）推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】现场体验绝对是最直接有效的营销手段。推广四部曲50㈣推广阶段㈣推广阶段51一、推广节点

1112459--┰--------------------┰--------------------┰--------------------┰--------------------┰----------------------

筹备期12.34.204.269.12入市认筹第一次开盘（解筹）第二次开盘（解筹）4.20样板间开放持续性客户维系活动一、推广节点521、筹备期（08年12月1日之前）■现场1）售楼处内部包装，物料更换为新形象2）围墙包装（农业路一侧设置8-10米高围墙）、看楼通道路线确定及包装3）6#楼或7#楼实楼样板间前期设计■物料1）沙盘类：①号地整体大沙盘；①号地整体小沙盘（用于巡展）；6号楼单体沙盘；首次推出户型单体户型沙盘；2）销售物料类：名片；纸杯；手提袋；户型单张；折页；楼书；客户通讯等3）其他：①号地景观效果图（临河、内部局部）；立体户型图1、筹备期（08年12月1日之前）532、正式推广期（08年12月1日——09年12月底）第一阶段12月1日～1月底/形象导入、核心价值体系释放A.阶段目标

形象导入期：以“青春”形象+【90㎡2+1青春户型】的产品为实体进行导入，告知市场本案与众不同的绝对差异化，先行树立“青春第一品牌”的大形象。

媒体选择：通过户外、报纸、杂志、楼宇电视、短信、客户通讯、广播、网络、软性宣传等渠道的大规模传播，使本案形成旗帜鲜明的青春气质，引起市场以及青年热情关注。2、正式推广期（08年12月1日——09年12月底）第一阶54B.推广主题

亮出你的“青春”护照

为青年10年居住需求提供根本解决之道第一阶段12月1日～1月底/形象导入、核心价值体系释放B.推广主题

亮出你的“青春”护照

为青年10年居住需55C、战术组合12.3日亮相户外：亮出你的“青春”护照为青年10年居住需求提供根本解决之道——中央特区5季·青春圣地郑东青年生活专属社区——第一阶段12月1日～1月底/形象导入、核心价值体系释放C、战术组合第一阶段56C、战术组合

12.10日亮相报广：CATCH：亮出你的“青春”护照

为青年10年居住需求提供根本解决之道COPY：青春是一种信仰，从写字楼式电梯公寓中脱离，在花园洋房的骚动中回归理性，为流动的青春寻找一个安放的空间。要有个很大的客厅，搬掉所有家具，就是一个不错的私人篮球场；不要那么多卧室，有一间卖弄玄虚的茶室就好；厨房呢？当然要有情调，这才是灵感倍出的宝地。如果还有一个小书房？“不，是一个收藏室、创意间、健身房，我要一块私属领地”。青年购房，充满种种渴望，青春圣地，专为青年量身打造，为青年每个生活理想创造可能。

中央特区第5季·青春圣地，郑东青年生活专属社区。第一阶段12月1日～1月底/形象导入、核心价值体系释放C、战术组合

第一阶段57C、战术组合

12.3日亮相围墙：郑东青年生活专属社区为青年人量身打造全心全意为青春服务让青年人当家作主其他媒体配合，对亮相进行立体宣传（广播、短信、网页浮条等）第一阶段12月1日～1月底/形象导入、核心价值体系释放C、战术组合

第一阶段58C、战术组合

12.4日—12.16日软文炒作：配合亮相和活动1、以“青春”入题，描述青春在人的一生中到底有着什么样的意义？2、以“青年”入题，描述中国当代青年人群的思想特征与责任感3、以“青年生活”入题，描述青年人需要一个什么样的居住环境第一阶段12月1日～1月底/形象导入、核心价值体系释放C、战术组合

第一阶段59C、战术组合

12.17日

报广：CATCH：全心全意为“青春”服务为青年10年居住需求提供根本解决之道COPY：一大早，就和我赛跑，真是个淘气的家伙——F1立面上的阳光说如果，如果一切可以从来——特制户型两房半的爸爸说你走过了，但影子还在——长满故事的记忆园林说不知你为什么害羞，总是躲在地下不敢出来——风对车子说不在游泳馆，就在书吧，最多在足球场上发呆——短信对生气出走的手机说第一次见面，给未来的家留个好印象——眼睛对自己说北京时间5点，回家的心情赶不上回家的速度——我说中央特区第5季·青春圣地，郑东青年生活专属社区。第一阶段12月1日～1月底/形象导入、核心价值体系释放C、战术组合

第一阶段60C、战术组合12.24日报广：CATCH：让青年当家作主

为青年10年居住需求提供根本解决之道COPY：

中央特区第5季·青春圣地，郑东青年生活专属社区。第一阶段12月1日～1月底/形象导入、核心价值体系释放非青春圣地青年社区青春圣地不在郑东区不临近地铁线、新客站不拥七里河3.6公里湾畔美景绿化率达不到48%没有社区恒温游泳馆、书吧、足球场不采用完全人车分流技术不是长满故事的记忆园林没有动感优雅的F1立面不是两米覆土没有可做书房、收藏室、创意间等个性空间不采用立体智能化社区管理……对以上持反对意见，以上没有的，青春圣地都有C、战术组合12.24日第一阶段非青春圣地青年社区青春圣地61

A.阶段目标

产品核心概念释放——【半间房】强势登场，详细分解、阐述半间房的功能使用价值与青春精神价值，引发社会广泛关注的同时，实现与目标客群——青年人的心灵对话。在表达自我的过程中，确定独特的青春话语方式与品牌调性，完成本案品牌气质的构建，最终确立为“青春第一居所”

。“量身定制”支撑——【90平米2+1青春户型】，既没有90平米两房时的浪费，也没有90平米三房时的局促；既满足23岁单身时的品味需求，也满足30岁两人世界时的情调需求，更满足35岁时三口之家的舒适需求。即不管从功能价值还是从精神需求来说，90平米2+1户型>90平米2房&90平米3房，使【全心全意为“青春”服务】、【为青年10年居住需求提供根本解决之道】这一本案专为青年量身打造的、独具特色的定制产品，引起青年及市场热情关注。

第二阶段09年2月15日—09年4月26日\蓄势认筹期

A.阶段目标

产品核心概念释放——【半间房】强势登场62B.推广主题

全心全意为“青春”服务

为青年10年居住需求提供根本解决之道第二阶段09年2月15日—09年4月26日\蓄势认筹期B.推广主题

全心全意为“青春”服63C、战术组合2.18日户外：全心全意为“青春”服务4·20开始认筹

——为青年10年居住需求提供根本解决之道——第二阶段09年2月15日—09年4月26日\蓄势认筹期C、战术组合第二阶段64C、战术组合2.18日报广：CATCH：半间房，魔幻主义108变

——为青年10年居住需求提供根本解决之道——COPY:就广义相对论来说，变化是永不止境的，在小空间，同样能有大壮举。半间房，颠覆传统，引爆Idea生活，当收藏室、当娱乐室、当书房、当茶室……分割与拼接，创造无穷尽，昨天与今天，岂止魔幻108变。懂你的，半间房。

中央特区第5季·青春圣地，郑东青年生活专属社区。第二阶段09年2月15日—09年4月26日\蓄势认筹期C、战术组合第二阶段65C、战术组合

2.25日—4.22日软文炒作：1、以“定制地产”入题，阐述定制地产的发展与演变2、以“定制地产”入题，讲述不同产品形态的定制标准3、以【全心全意为“青春”服务】入题，阐述本案定制地产这一特性，是专为青年人量身打造的适宜性产品。4、以【全心全意为“青春”服务】入题，阐述本案定制地产的标准体系、产品配套及物业服务等，在市场上树立起“青年定制地产”的标杆。第二阶段09年2月15日—09年4月26日\蓄势认筹期C、战术组合

第二阶段66C、战术组合3.18日报广：CATCH：半间房，用收藏丈量兴趣

——为青年10年居住需求提供根本解决之道——COPY:不是Ipodshuffle，就是Kitty猫，不是变形金刚，就是街头投篮机，不是塔罗牌，就是后现代艺术品……半间房，颠覆传统，引爆Idea生活，魔幻与现实的接合点，收藏无价快乐。懂你的，半间房。

中央特区第5季·青春圣地，郑东青年生活专属社区。第二阶段09年2月15日—09年4月26日\蓄势认筹期C、战术组合第二阶段67C、战术组合4.15日报广：CATCH：半间房，有容乃大

——为青年10年居住需求提供根本解决之道——COPY:清晨7：30对着窗户喝下一杯牛奶，中午12：10跟好友玩Mini台球，14：40将《21世纪国际时装插图》放进书柜最高格，16：00换上本季新款格子衬衫为出门做准备。半间房，颠覆传统，引爆Idea生活，容纳生命里的所有时光。懂你的，半间房。

中央特区第5季·青春圣地，郑东青年生活专属社区。第二阶段09年2月15日—09年4月26日\蓄势认筹期C、战术组合第二阶段68推广计划要点陈述：

整体推广是以2009年4月26日为OPENDAY，在此日前后的各十天左右的时间里，将以极其迅猛的态势确立项目“青春第一居所”品牌形象，使项目的外在气质与内在精神达成统一，使更多的青年人士加深认识本项目，更重要的是吸引更多新的客户关注并进一步对项目产生认同。第二阶段09年2月15日—09年4月26日\蓄势认筹期推广计划要点陈述：

整体推广是以2009年4月26日为OP69OPENDAY

09年4月26日

第一次开盘主题

让“青春”覆盖郑州为青年10年居住需求提供根本解决之道

——青春圣地4.26锐势开盘——第二阶段09年2月15日—09年4月26日\蓄势认筹期

704.26日开盘报广

CATCH:

OPEN，让“青春”覆盖郑州

为青年10年居住需求提供根本解决之道

——青春圣地，4.26锐势开盘

COPY:青春飞扬的日子就在今天，

4.26日，就该让青年当家作主。

来，全郑州青年人都行动起来，

让世界检阅你的“青春”气势。4.26日开盘报广

CATCH:OPEN，让“青春”覆71经过前一阶段促销计划和强势推广的联合轰炸作用，4月26日这天，样板间也于4月20日开放，客户到访量应该达到一个高潮，全郑州也将洋溢着青春的气息与色彩。OPENDAY描述：届时——

以公共空间为活动主场，辅以具有时尚感的演出活动，形成一个盛大的“青春派对”；

现场的展示力量要足以震撼到访客户，使之自然进入我们所设定的“场”中；

销售物料对销售亦会起到一定的促进作用；

更以具有诱惑力的促销手段打击客户，从而取得良好的销售成绩，同时积累更为丰富的客户资源。经过前一阶段促销计划和强势推广的联合轰炸作用，4月26日这天72A.阶段目标

本阶段的目标是将项目知名度依然维持在一个较高的水平上，重要节点上则围绕着9月12日的第二次开盘展开，通过现场强有力的促销手段引爆开盘当日的成交量。同时消化前一阶段积累客户，利用口碑发展新的客户，扩大销售战果，最终在市场上成功确立本案“青春第一社区”的大形象，再根据销售状况制定下一轮的推广计划。

推广上：

利用开盘前的一个半月时间，

集中释放产品其它概念——童年主题景观+F1立面+覆土2米+70万平米生活主场……

再配合区位、配套等其它项目优势，将“专为青年量身定制”这一项目主要概念继续进行演绎，加深客户接受度与口碑传播，从而提升产品品质与项目价值。

产品后续优势升级——6班幼儿园、物业等，根植青年未来需求，挖掘项目巨大潜力，保持10年优势生活。第三阶段09年5月—09年12月底\平稳销售期A.阶段目标

本阶段的目标是将项目知名度依然维持在一个较73B.推广总主题70万平米生活主场，我的“青春”广度为青年10年居住需求提供根本解决之道

推广分主题“青春”的长度

“青春”的速度

“青春”的厚度“青春”的广度第三阶段09年5月—09年12月底\平稳销售期B.推广总主题第三阶段74C、战术组合8.5日户外：70万平米生活主场，我的“青春”广度——为青年10年居住需求提供根本解决之道——第三阶段09年5月—09年12月底\平稳销售期C、战术组合第三阶段75C、战术组合8.5日—9.9日报广主标：

1、童年主题景观，我的“青春”长度为青年10年居住需求提供根本解决之道

2、F1跑道，我的“青春”速度为青年10年居住需求提供根本解决之道

3、覆土2米，我的“青春”厚度为青年10年居住需求提供根本解决之道

4、70万平米生活主场，我的“青春”广度为青年10年居住需求提供根本解决之道第三阶段09年5月—09年12月底\平稳销售期C、战术组合第三阶段76OPENDAY

09年9月12日第二次开盘

第三阶段09年5月—09年12月底\平稳销售期第二次开盘的目的是为了营造高关注度，让市场对本案再次加深印象，同时对还在犹豫不决的客户，以及第一次开盘后积累的客户，利用具有诱惑力的促销手段，取得良好的销售成绩，积累更为丰富的客户资源，最终在市场上成功确立“青春第一社区”的大形象。

7709年9月13日——12月底第三阶段09年5月—09年12月底\平稳销售期经过第二次开盘之后，本案已在市场上成功确立了“青春第一社区”的大形象，将成为家喻户晓的青年专属社区。此时，推广上将淡化宣传，适时配合以小型活动来维系老客户吸引新客户，主要以客户口碑与老带新的形式来促成一定程度上的成交。

09年9月13日——12月底第三阶段经过第二次开盘之后，本案78㈣视觉㈣视觉79青春圣地推广构思方案课件80青春圣地推广构思方案课件81青春圣地推广构思方案课件82青春圣地推广构思方案课件83青春圣地推广构思方案课件84青春圣地推广构思方案课件85青春圣地推广构思方案课件86青春圣地推广构思方案课件87青春圣地推广构思方案课件88青春圣地推广构思方案课件89

提案结束，感谢聆听！Sponsorsanend,thankstohear!

深度地產

·二零零八年十一月二十三日

90中央特区①号地-青春圣地推广构思方案中央特区①号地-青春圣地91㈠产品解读㈡客户解读㈢推广构思㈠产品解读㈡客户解读㈢推广构思92㈠产品解读㈠产品解读93青春圣地推广构思方案课件94青春圣地推广构思方案课件95项目解读◎郑东新区◎大盘基础◎内外配套◎星级服务项目解读◎郑东新区96区位新区|新客站|地铁|河畔|全配套建筑F1线条|蝶形设计|挺拔高层|围合布局|锋尚立面景观童年主题景观|多元广场|家文化|休闲绿地|趣味果林|特色涌泉户型半间房创新户型|方正实用|完美通透|双阳台|窗窗见景生活活性生活|格调生活|运动生活|便捷生活|派对生活产品整体解读区位产品整体解读971、区位：新区|新客站|地铁线|河畔|全配套郑东新区的价值市场早已滥透新客站、地铁线的前景市场也早已深度认同七里河湾畔水岸生活，购房者萌动的思绪10万平米的大型商业，具有一定的便捷生活说服力从区位上讲，项目具有沟通市场的基准点。但是，卖区位，绝不是项目制胜的关键。1、区位：982、建筑：F1线条|蝶形设计围合布局|锋尚立面青年人独特有个性，F1风尚立面，符合青年人够酷、够炫、与众不同的心理需求，为项目赢得了较好的心理沟通基础。立面只是项目的差异性之一，也不是项目的核心竞争力，所以卖建筑，意义有限。2、建筑：立面只是项目的差异性之一，也不是993、景观：童年主题景观|多元广场|家文化|休闲绿地|趣味果林|特色涌泉充满童年及回忆的主题景观设计，营造了一个较为自然、较有邻里情感的社区氛围，可以创造一个轻松、愉悦的生活环境，能勾起青年的情感共鸣，同时与市场其它项目具有较强的差异性，在这一点上，青年人会比较认同。冥想屋、露天电影院、音乐广场、灌溉花园等节点使景观更具较强的参与性和感染力；3、景观：1004、户型:半间房创新产品|方正实用|完美通透|双阳台|窗窗见景不奢侈、不浪费，就是喜欢，适合青年人的口味，可作书房、可作客房、可作收藏室，多样功能自由转换。半间房是项目的创新户型，加以概念引导，势必能吸引青年人的喜爱。半间房这一创新产品，具有较强说服力，项目在运作过程中，可以以此作为项目的核心竞争力之一。4、户型:1015、生活:活性生活|格调生活|独特生活|运动生活|便捷生活|派对生活生活方式是一个项目的灵气，青年人追求物以类聚、人以群分，不喜欢那种呆滞、死板、雷同的存在形态。因此，项目在营销上，一定要赋予超出产品的一些东西，以此提升物业附加值，确保项目开发成功。生活方式的塑造必不可少，培育一种青年人认同的生活方式，项目无一已经成功了一半。5、生活:102结论:从项目自身产品属性分析，具有较强的产品差异，如果从差异化广告推广上考虑，项目在产品层面有三个方面可以放大，吸引市场，即——产品三大价值点结论:103产品三大价值点解读

半间房主题景观F1立面++项目核心价值点:区隔其他90产品,将产品多变性和结果的丰富性表现的淋漓尽致;项目辅助价值点:时间主题景观，丰富了项目景观方面的内涵；项目辅助价值点:建筑F1立面，也体现出本案与竞品的区隔，可延展一定含义；产品三大价值点解读半间房主题景观F1立面++项目核心价值点104综合结论:产品上：半间房、童年主题景观、F1立面价值延伸放大附加值上：需要附加值创造以提升项目核心竞争力认同感上：需要塑造较为独特的项目气质形象以沟通市场推广上：需要独树一帜的推广手法及广告语境与客户深入对话综合结论:105㈡客户解读㈡客户解读106产品主力面积区间：85平米左右户型约占80%产品核心总价带：45万元左右物质层面：要求客户拥有资产40万左右，持有现金10万左右。精神层面：客户能够接受项目创新模式，拥有良好的知识背景，属于社会精英阶层，易于接受新鲜事物，不墨守成规，拥有一定程度社会话语权的青年族群。项目的客户群体控制：其二者交集即是项目的目标客户群。客户解读产品主力面积区间：85平米左右户型约占80%客户解读107项目客群共性：（1）、以23—28—35岁年龄段客户为主力。（2）、职业上处于企事业单位的骨干位置，有较大自我发展空间。（3）、物质上已有一定积蓄，但不属于富翁阶层。（4）、注重精神需求，用物质的高品味满足精神的独立。（5）、思想上较为开放，可以接受新鲜事物，且能够去尝试。（6）、在人格上希望得到社会的尊重和认可，但绝不是唯我独尊那种。（7）、经历浮躁后逐渐变得沉稳，开始为人生下阶段思考出路。（8）、理性置业方式，综合因素考虑较多，希望有独特价值利益点。项目客群共性：108目标客户性格特征:思想前卫文化崇尚简约独立个性自由珍藏理想即时享受实用主义创造性自信目标客户性格特征:思想前卫文化崇尚简约独立个性自由珍藏理想即109目标客户行为特征:SHOPPING泡吧纤体旅游美食朋友欢聚热爱自然户外运动DIY上网目标客户行为特征:SHOPPING泡吧纤体旅游美食朋友欢聚热110目标客户职业特征:商业艺术媒体信息咨询创意贸易金融证券服务行业网络机关公务员自由职业者目标客户职业特征:商业艺术媒体信息咨询创意贸易金融证券服务行111对客户的最终圈定：核心层客户：郑东区域内企、事业单位青年骨干分子。主力层客户：郑州全区属于社会菁英的新青年一代。郑州全区父母支助购房的背景青年族群。地市入郑购房的青年客户。边缘层客户：较小年龄，拥有一定资金实力的新锐年轻阶层。较大年龄，人生处于平静期的社会主力阶层。对客户的最终圈定：112㈢推广构思㈢推广构思113一、本案定位依据模块：客户定位产品定位市场定位定位确定一、本案定位依据模块：客户定位产品定位市场定位定位确定114①、本案定位依据之：市场定位1、随着国家70\90政策的实施，郑东区高端豪宅征战势力有所弱化，中规中矩开发适宜居住性项目理性回归，郑东区新一轮竞争拉开帷幕。2、新里卢浮宫馆、阳光公园道、正商东方港湾等楼盘产品设计与项目有着较强相似性，产品同质性明显，项目在同区域内面对较大竞争压力。3、从阳光公园道等竞争项目推广所呈现出的市场形象，要求本案必须塑造一个差异化的产品形象以吸引市场。即：青春第一盘——70万平米青春气度，必然是青春的归属，亦是对青春的赞美与犒赏，提前享有，成就青春不老传说。①、本案定位依据之：市场定位1、随着国家70\90政策的实施115②、本案定位依据之：产品定位1、项目主力户型在推广上以【90㎡2+1】为主，且立面和园林设计以青年思想导向为基础，已经说明了项目在属性上会主要针对青年群体。2、地铁线、西客站、郑东区，以及项目其它优势卖点，拉动项目具有较大增值潜力，具有良好的市场沟通条件。3、45万元左右每套的高总价，相对于青年群体来说，又必须吸引更高层次群体。因此，项目在推广上必须创新且适合于高层次青年。即：青年专属社区——一个“全心全意为青年服务”的定制社区，安放灵魂的青春阑珊之地。②、本案定位依据之：产品定位1、项目主力户型在推广上以【90116③、本案定位依据之：客户定位青年人不需要别人去规划他的生活，他有他自己独特的人生路；青年人想要有自己的话语权，他有他独特的思考观。因此，项目的运作不是为青年去创造些什么，进而去束缚他，强行地拉至我们圈定好的生活迹，而是尽我们所能，全心全意为青年准备好一个平台，让他们自由发挥，实现掌控自我、掌控世界的生活追求。他们具有较高生活素养，对生活要求也相对较高，这些优秀青年群体对生活有较强自我性，在思想上也存在着较为明显的族群意识（年轻的、志趣相投的、优秀的等）。即：青春开屏——以23—35岁青年菁英，城市新贵，公司骨干为主力，有一定积蓄，注重精神需求，思想上较为开放，独立自我，有责任，是城市里倡导超前格调生活的榜样者。③、本案定位依据之：客户定位青年人不需要别人去规划他的生活，117二、本案最终形象定位：从这个项目开始，路劲已不再是单纯的房地产开发商，而是深切地关注一个时代青年的生活，一个民族青年向上成长的历程。从规划设计、户型创新，到切实实用的服务体系，每一项细节呵护，都只为全心全意为青年创造一个更好的生活环境。故，我们理解的本案：有机会成为郑州标志性青年地产项目二、本案最终形象定位：118二、本案最终形象定位:用一句话来说，就是【郑东青年生活专属社区】，本案将是一次对郑州现有青年社区的质的超越……郑东：项目等值竞争因子诱导。青年：标榜项目定位属性，客群心理引导。生活专属社区：项目差异化灵魂概念之一，青年最高生活愿望和理想。一切超越以往青年社区的想象，就在于此。二、本案最终形象定位:119——中央特区深耕五年人居精华版作品————中央特区第五季————“郑东青年生活专属社区”概念————中央特区深耕五年人居精华版作品————中央特区第120中央特区第五季郑东青年生活专属社区位置标准郑东新区、新客站精神标准青春、精彩、鲜活品牌标准路劲品牌、国际视野品质标准十年领先、人性关怀配套标准地铁、河畔、幼儿园产品标准半间房、F1立面、童年景观三、六大“青春”标准：中央特区第五季位置标准精神标准品牌标准品质标准配套标准121青春圣地

中央特区第五季四、推广案名：YOUTH-BETHEL青春圣地中央特区第五季四、推广案名：YOUTH-BETH122青春，完全针对本案客户人群群体特征，直觉上给人年轻、朝气蓬勃、充满斗志、生活时尚的感觉，同时又体现出菁英气质。

圣地，代表着专属、特定、纯粹与归属感；同时又带有主场之意，富有气势。青春圣地，直截了当的表明本案就是一个为青年人提供的专属社区，纯粹而充满活力，昭示了浓郁的青春气息，既具有广泛传播性，又对位于青年菁英的潜在语境，一举两得。案名释义：青春圣地

中央特区第五季YOUTH-BETHEL青春，完全针对本案客户人群群体特征，直觉上给人年轻、朝气蓬勃123青春圣地

中央特区第五季YOUTH-BETHEL此案名含三层意思：

1、契合本案定位：郑东青年生活专属社区

2、契合人群定位：青年社区，青春之城

3、契合产品定位：为“青年”身定制，全心全意为“青春”服务青春圣地中央特区第五季YOUTH-BETHEL此案名含三124青年购房需求分析：可定制性：项目产品设计及精神气质符合自我追求，有较强的时代感。可持续性：10年内，可能结婚、生孩子，也可能和父母一起居住，所以户型要求能够满足10年内不同阶段持续需求。可生长性：空间功能具有一定程度的可变性，能够满足自身个性化空间需求，如需要小书房、收藏室、创意间等。可享受性：不同于90平米两房的奢华和三房的局促，具有合理性基础上的舒适感受。青年购房需求分析：可定制性：项目产品设计及精神气质符合自我追125项目最具核心竞争力的利益价值点：能够持续满足青年未来10年不同阶段不同空间需求及舒适、个性居住需求项目最具核心竞争力的利益价值点：能够持续满足青年未来10年不126五、推广总定位：全心全意为“青春”服务为青年10年居住需求提供根本解决之道ErvingTheYouthWholeheartedly五、推广总定位：全心全意为“青春”服务127客户长期处于持币观望期，且此周期尚无法预测，要保证快速销售，唯有通过价格策略增大产品价值价格比，使一部分钢性需求客户快速下定；通过节点、新产品优惠策略、特殊的销售辅助手段、现场体验等形成客户挤压，保持销售热度。六、推广四部曲：【广告宣传】+【活动营销】+

【销售辅助策略】+【现场体验】

客户长期处于持币观望期，且此周期尚无法预测，要保证快速销售，128一、广告层面2、影响力/传播力（引发关注）

树立郑州“青春第一盘”形象，先行轰动市场，使之成为全郑州青年的传播核心（快捷、专业）；

同时传播于具有影响购房决策能力的青年菁英人士，使之成为民间口碑的传播者（间接而有力、无形资产）；

获取欲在郑东置业青年人群的认同（最为重要的）。1、推广线索（基本步骤）以“青春”为主题眼，始终贯穿项目整体，以“为青年10年居住需求提供根本解决之道”为核心辅以“专为青年量身定制”的产品概念，传达“全心全意为青春服务”这一项目宗旨。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

一、广告层面2、影响力/传播力（引发关注）

树立郑州“青春第129一、广告层面3、品牌／文化内涵（提升好感）

依靠中央特区大品牌形象，宣扬自己的定制产品观念及由此而来的价值取向和青春文化观念（建立理论高度，增加优质产品的立足点）。

4、产品／市场状态（帮助说服）

解释定制产品的技术含量及使用感受（化抽象为具象）；

宣扬定制产品在青年人群中的市场反响（用事实说话）。【青年圣地】作为中央特区第五期，依然以项目整体大背景为支撑，但产品层面及广告层面却要突出“为青年10年居住需求提供根本解决之道”这一前沿核心内涵。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

一、广告层面3、品牌／文化内涵（提升好感）

依靠中央130二、概念解析1、关于青春

青春是人一生中最美好的时光，传承着过去，影响着未来。

青春就代表着奋斗，代表着青年，青年是城市中最朝气蓬勃、最充满活力、最积极向上、最懂得物质享受、最讲究精神价值、最追求人生理想实现的一个庞大群体。他们好奇，接受新鲜事物能力强，人生潜力不可估量，增值系数巨大，是品味生活的榜样，是一个时代的接班人推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

二、概念解析1、关于青春

青春是人一生中最美好的时光，传承着131二、概念解析2、关于产品

半间房，收藏兴趣，涉猎广泛，范围从书籍、艺术、玩具、字画、工艺、棋牌等，种类繁多，一个小小的半间房，便浓缩了青年人的全部，契合青年人各方面生活所需。

童年主题景观，一个让时光倒流，让过去回味无穷的景观，便可让青年跟昨天的自己进行心灵对话的奇幻场景。

F1立面，象征着速度与激情、活力与精彩的红色F1线条，对味青年生活状态。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

二、概念解析2、关于产品

半间房，收藏兴趣，涉猎广泛，范围从132二、概念解析3、关于为“青年10年居住需求提供根本解决之道”产品层面：比如半间房，涵盖人生阶段：童年—>少年—>青年；涵盖个体状态：单身—>2人世界—>3口之家，充分满足青年生活所需，而且也只有青年才需要半间房，适合半间房，远见青年10年居住需求，提前为他们考虑到，这就是“为青年10年居住需求提供根本解决之道”再比如童年主题景观、F1立面线条。精神层面：1）“青春”生活体验

2）专为青年量身定制

3）全心全意为“青春”服务

三者相互映衬，构成了本案个性鲜明的、同步国际的、时尚品味的青春气质，代言起一个城市的活力与未来，综合素质呈“无价”增长。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

二、概念解析3、关于为“青年10年居住需求提供根本解决之133三、核心USP表达：郑东青年生活专属社区释义：上述表达是以客户心理需求为导向的表现，强调以下三个方面：

1）项目的产品属性和青春属性。

2）青年人倡导的时尚、丰富、精彩、多变、精致的格调生活体验。

3）本项目将成为整个城市的青春生活典范，提升独特居住理念。五官体验互动，24小时率性青春生活，策动青春第一气质，称之为：青春生活第一主场。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

三、核心USP表达：郑东青年生活专属社区释义：上述表达是以客134四、广告定位

青春主旋律——青春的色彩与人生的色彩，同承一脉。本案承载青春理想，集合青春精神，绽放青春色彩。感性诉求理性沟通——运用情感沟通的方式，理性传达项目独特内涵，完美演绎“全心全意为青春服务”及“为青年10年居住需求提供根本解决之道”的核心内涵推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

四、广告定位

青春主旋律——青春的色彩与人生的色彩，同承一脉135活动主题：够“青春”你就红！

——路劲杯“我的青春形象”摄影大奖赛活动目的：围绕着以可参与性度高为出发点，故采用摄影比赛这一形式。活动内容：以“青春”为活动主题，让全民参与进来，拿起手中的照相机或手机，能在镜头语言里尽情地展现出“青春的形象与风采”。不管是即时拍摄、场景拍摄、野外拍摄、街拍、抓拍、自拍、Cosplay、时装拍摄……风格不限，只要你的作品够“青春”，就把它邮寄或E-Mail给我们，进行集中展示。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

活动主题：够“青春”你就红！活动目的：围绕着以可参与性度高为136关于操作：活动可以在09年初启动，前期通过各大媒体、海报、或报广附加信息进行广泛宣传，吸引大批人群尤其是青年人关注，通过征集青春形象的摄影作品，并评选“青春形象大使”这一形式，来制造持续性的事件影响力，让市场对本案产生广泛认同，即“青年社区”。我们则可以将这些摄影作品通过媒体进行展示，一直持续到项目开盘前，让全郑州市民来评选自己心目中的“青春形象大使”，最后评出大奖。评奖时间节点则安排在项目4月26日开盘前，对获得“青春形象大使”的前3名进行颁奖，并可以与她们签一个短期合约，我们以后的其他活动，她们将以“青春形象大使”的身份参加，起到提升人气和继续宣传本案“青年社区”形象的目的。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

关于操作：推广四部曲137关于操作：策略一：房东倒计时计划手段：从购房之日起，按月约定返还房租，直到项目交房为止，可折算在房价中减免（如每个客户每月约定返还800元）。目的：项目2011年才交房，对于青年购买群体来说，较晚的交房时间，对资金的压力较大。项目推出按月返还房租的营销计划，可有效打消项目客户购房疑虑，降低购买抗性。推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

关于操作：策略一：房东倒计时计划推广四部曲138关于操作：推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】

策略二：最具沟通力的营销措施：仅10%首付用10%首付这张王牌，从根本上解决青年购房缺钱这一难题，直接拉动项目营销的成功。说明：与银行的合作难度越来越大，本次提报销售解决之道作为大家沟通的基础。项目确实需要一种创新的销售策略，对于此，我们也在继续探索研究，也希望大家共同努力，寻找到一种切实可行的销售解决办法。解决项目营销问题，项目无一就已经成功了一半。关于操作：推广四部曲策略二：最具沟通力的营销措施：仅10%首139现场体验绝对是最直接有效的营销手段。我们将通过以下几种体验跟客户进行直接沟通：1、实景样板间全方位展示（如客厅、卧室、厨房、卫生间等的装饰风格与功能布局）2、半间房功能重点展示（如兴趣收藏、棋牌娱乐、雅致茶室）3、主题景观区步入式展示（如童年主题景观）3、广告物料的视觉展示（如沙盘、生活楼书、户型手册、异形桌椅、广场导示牌等）推广四部曲【广告宣传】+【活动营销】+【销售辅助策略】+

【现场体验】现场体验绝对是最直接有效的营销手段。推广四部曲140㈣推广阶段㈣推广阶段141一、推广节点

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筹备期12.34.204.269.12入市认筹第一次开盘（解筹）第二次开盘（解筹）4.20样板间开放持续性客户维系活动一、推广节点1421、筹备期（08年12月1日之前）■现场1）售楼处内部包装，物料更换为新形象2）围墙包装（农业路一侧设置8-10米高围墙）、看楼通道路线确定及包装3）6#楼或7#楼实楼样板间前期设计■物料1）沙盘类：①号地整体大沙盘；①号地整体小沙盘（用于巡展）；6号楼单体沙盘；首次推出户型单体户型沙盘；2）销售物料类：名片；纸杯；手提袋；户型单张；折页；楼书；客户通讯等3）其他：①号地景观效果图（临河、内部局部）；立体户型图1、筹备期（08年12月1日之前）1432、正式推广期（08年12月1日——09年12月底）第一阶段12月1日～1月底/形象导入、核心价值体系释放A.阶段目标

形象导入期：以“青春”形象+【90㎡2+1青春户型】的产品为实体进行导入，告知市场本案与众不同的绝对差异化，先行树立“青春第一品牌”的大形象。

媒体选择：通过户外、报纸、杂志、楼宇电视、短信、客户通讯、广播、网络、软性宣传等渠道的大规模传播，使本案形成旗帜鲜明的青春气质，引起市场以及青年热情关注。2、正式推广期（08年12月1日——09年12月底）第一阶144B.推广主题

亮出你的“青春”护照

为青年10年居住需求提供根本解决之道第一阶段12月1日～1月底/形象导入、核心价值体系释放B.推广主题

亮出你的“青春”护照

为青年10年居住需145C、战术组合12.3日亮相户外：亮出你的“青春”护照为青年10年居住需求提供根本解决之道——中央特区5季·青春圣地郑东青年生活专属社区——第一阶段12月1日～1月底/形象导入、核心价值体系释放C、战术组合第一阶段146C、战术组合

12.10日亮相报广：CATCH：亮出你的“青春”护照

为青年10年居住需求提供根本解决之道COPY：青春是一种信仰，从写字楼式电梯公寓中脱离，在花园洋房的骚动中回归理性，为流动的青春寻找一个安放的空间。要有个很大的客厅，搬掉所有家具，就是一个不错的私人篮球场；不要那么多卧室，有一间卖弄玄虚的茶室就好；厨房呢？当然要有情调，这才是灵感倍出的宝地。如果还有一个小书房？“