房地产策划案例银康老年公寓

©2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。银康老年公寓的市场营销©2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。2讨论稿©2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。数据来源：2010年上海人口普查不断增加的老人数量©2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。银康所在地区养老市场---供不应求我们的目标需求有15万，最有可能的需求有6万，而市场最多只能满足一半左右的需求©2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。不同地区养老院的区别度假养生满足护理需求城区养老院大型低密度老年社区，追求生活质量郊区养老院景区气候型养老院入住者年龄生活质量医护需求入住者自主性银康养老公寓77岁以上70-80岁60-75岁©2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。银康养老院的SWOT分析Weaknesses缺陷周边社区不成熟，五年的建设期，噪音，灰尘，商业环境不健全绿化面积小楼层高,运营成本高缺乏经验,规模过大,没有品牌效应,客户信任度低入住率把握低市场定位无法证实Opportunities机会收入提高老人数量增加养老理念的普及国内外技术合作合作热忱合作的团队,不同的行业背景有机会定义我们的竞争优势医保引入争取NGO,提高服务水平完善的产业链设计政府政策的开放Threats威胁如果定位失当,入住率达不到期望,影响投资方信心和现金流附近新的进入者，新的理念和科技老人观念改变,去郊区的养老院护理成员素质达不到预期,服务低潜在法律纠结护理员和管理层的流失，被挖角通货膨胀影响消费Strengths优势地段：四区接合，交通有地铁，公交，市区概念医院便利:江湾,凉城街道,社区卫生中心硬件,建筑本身为老年公寓专业设计政府支持通胀受益同泰关联产业人脉优势©2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。银康养老院的优势分析

坐落市区，有地铁和公交老人心理认为离家不远，不会感到被子女遗弃便利家人探访，不用担心交通问题医院便利:江湾,凉城街道,社区卫生中心一日三餐之外，老人最关心的是看病。建立养老院与医院看病的绿色通道，让老人和子女感到比家里更安全可靠硬件,建筑本身为老年公寓专业设计，完全家的感觉户户朝南，无任何遮挡，阳光非常好，冬暖夏凉房间正气，响亮，老人心情舒畅户户有卫生间，小厨房连小客厅，对门有会客室。访客，隐私全部照顾到©2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。银康养老院的优势分析---续政府支持养老是政府重点实事，虹口政府，江湾街道已全方位支持，提供医疗，培训，资源，人才支持社区，学校，宗教组织的义工和社工计划和安排，让老人得到多对一全方位服务同泰关联产业银康产业链设计，涵盖护理人员的招募，培训，机构和住家养老的派出，老年大学。同泰是其中最重要的组成部分之一同泰的一年的家政服务经验，为银康提供了护理人员的来源，社区的知名度和经验人脉优势国内外技术合作，银康从一开始就有理念，技术，培训优势目前已有老年护理培训，精神慰藉等资源的加入可以成为潜在客户的来源有机会引入医保，降低老人子女负担©2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。银康养老院的缺陷以及对策周边社区不成熟，五年的建设期，噪音，灰尘，商业环境不健全阳台全封闭，门窗采用双层中空玻璃，最大限度降低噪音和灰尘影响2，000平方米的银康裙楼将选择性地引入与老人生活密切相关的商业机构，以争取成为今后以养老为特色的商业中心绿化面积小二楼平台和主楼楼顶将进行专业绿化设计和施工，让老人有绿色和日晒的地方用室内绿化和垂直绿化来改善小环境楼层高,运营成本高楼层高的主要成本是电梯使用成本。我们力求科学安排楼层，流程优化，降低电梯使用频率，降低运营成本楼层高也可使老人免受打扰，安全性高©2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。银康养老院的缺陷以及对策–续缺乏经验,规模过大,没有品牌效应,客户信任度低入住率把握低市场定位无法证实建立独特的销售优势：似家，胜家地暖提供上海老人一辈子没有过的温暖体验每户配厨房，老人随时和家人共享家的感觉24小时地暖，老人生活以自己为中心，没有统一供热水，统一洗澡时间利用人脉关系，从2011年7月份开始，每月举行一次养老主题活动，（参加银行的客户活动，与保险公司举行养老产品推介会，到各退管会，工会介绍银康，参加各养老论坛，报纸和电视访谈等等，提高市场知名度和关注度给予第一批入住老人以优惠控制老人入住数量，确保护理，康复和后勤服务有足够能力和准备预先告知市场我们的入住控制计划，让客户感到我们的责任心和专业©2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。银康养老院的机会分析国民收入提高政府已有国民收入倍增计划，老年人的收入福利提升将是优先考虑随着老人子女以及第三代的收入增加，老人子女压力减轻，更多子女愿意让自己父母有个幸福晚年老人数量增加老人数量的巨大增长使得养老院的需求越来越大养老理念的普及更多老人自愿去机构养老，以减轻子女的压力和改善自己的晚年生活质量国内外技术合作已有美国爱心综合特殊护理公司和日本枚方养老院与银康达成培训和合作协议银康从设计开始，就有了一个高的起点：引入现代化的智能技术©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。银康养老院的的机会分析—续热忱的合作团团队,行业背景银康管理团队队来自各行业业的有成功经经验人士，具具有不同年龄龄梯度，非常常了解老人，，特别是上海海老人的养老老需求有机会定义我我们的优势全新设计，没没有任何负担担，没有任何何束缚，集思思广益，有机机会，有能力力做成行业领领先争取NGO,让老人得到更更好的服务国外养老院的的精神慰藉很很大程度依赖赖NGO（非政府组织织）完善的产业链链设计涵盖从护理人人员培训到机机构，住家养养老服务同泰在提供住住家养老服务务的同时，也也推广了银康康的知名度政府政策的开开放更多的资源，，如保险，金金融对老人和和养老院财政政支持，©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。银康养老院的的威胁分析及及对策热如果定位失失当,入住率达不到到期望,影响投资方信信心和现金流流目标市场要明明确，现实潜在客户的市市场调研要充充分充分利用样板板房，市场活活动，精选第第一批核心客客户，并提供供适当的优惠惠入住率必须根根据实际能力力发展，绝对对不能因为追追求入住率而而导致老人不不满附近新的进入入者，新的理理念和科技注重老人的口口碑，选择合合适的目标客客户，在目标标客户中建立立品牌和美誉誉度发展自己的护护理和服务特特色，打上银银康的烙印，，让别人成为为跟风者，而而不是领跑者者尽可能采用信信息技术，让让银康在技术术上保持相对对领先地位老人观念改变变,去郊区的养老老院跟踪不同年代代老人的需求求，强化自身身优势，和郊郊区等别的养养老院错位竞竞争©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。银康养老院的的威胁分析及及对策—续护理成员素质质达不到预期期,服务低建立有优势的的人力资源政政策和组织护理员和管理理层的流失，，被挖角护理人员的收收入和奖励机机制必须比市市场水平高仔细规划每个个护理人员的的培训和再培培训，拉开护护理人员的收收入档次，鼓鼓励护理人员员不断培训，，提高服务质质量和收入水水平树立护理人员员的品牌特色色潜在法律纠结结法务部门必须须不断培训和和教育，规避避和化解不必必要的纠纷成立危机处理理部门通货膨胀影响响消费注意合同期限限，避免物价价上涨引起养养老公寓难以以为继合同价格可以以参照某些公公共指标来调调整©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。我们的服务对对象研究资料来源：2008年中国社科院院五城市家庭庭结构和家庭庭关系调查报报告，（李银银河主笔）2009上海万名老人人需求快递””的调查报告告家庭总人口数数均值3.22—三口之家是主主流60%子女要资助和和照料父母日日常生活对于年老不能能自理父母的的安排70%要自己照料20%子女出钱照料料8.8%只要父母愿意意就送养老院院（但发达达地区的比例例远高于不发发达地区）如果自己年老老无法自理时时的安排30%让子女照料15%雇人照料50%选择养老院老人子女本身身已有进养老老院的心理准准备，但对送送老人进养老老院，还是有有心理顾虑©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。我们的服务对对象研究77岁以上老人是是养老院的主主要对象老人的主要心心态是不要麻麻烦子女，如如果老人的确确要人照顾，，子女必须决决定如何照顾顾如何说服老人人和子女，是是我们市场营营销的关键©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有有，不得得转载。。中华人人民共和和国印刷刷。我们的服服务对象象老人77岁左右老老人,生活需要要照顾，，或一方方老人需需要介护护，另一一方无法法负担不想给子子女添麻麻烦或子子女不在在身边有自己独独立住房房有良好教教养和收收入，不不愿意进进一般养养老院去去“了此残生生”非享受国国家政策策的离休休人员有二个以以上子女女©2011上海银康康投资管管理有限限公司版权所有有，不得得转载。。中华人人民共和和国印刷刷。我们的服服务对象象老人子女女与父母分分开居住住,自自己有房房年龄在50-60岁左左右,工作有压压力，处处于职业业鼎盛期期的中层层干部中中级管理理人员,海外生活活工作人人士,民营企业业家.不是富豪豪阶层和和高级干干部家庭收入入中高（（1.5万以上）），可以以分摊点点老人的的费用。。但不能能太高，，否则有有可能请请专业住住家护理理。不希希望让老老人有被被遗弃感感觉，自自己照顾顾却又力力不从心心自己后代是独生生子,面临工作作,成成家和购购房压力力,需要自己己很大投投入，无无暇自己己照顾老老人，但但又不愿愿意老人人去很远远的养老老院©2011上海银康康投资管管理有限限公司版权所有有，不得得转载。。中华人人民共和和国印刷刷。我们的服服务对象象研究--77岁以上的的老人–为什么不不愿入住住养老院院离子女远远对养老院院的总体体印象不不好看病不方方便服务人员员专业水水准低，，但收费费高，服服务不不好离开熟悉悉环境与不熟悉悉的人相相处与患病,卧床,痴呆混居居,产生压抑抑感不愿意被被人视为为家庭不不和或子子女不孝孝缺少亲情情作息时间间不自由由设施条件件差©2011上海银康康投资管管理有限限公司版权所有有，不得得转载。。中华人人民共和和国印刷刷。我们的服服务对象象研究–77岁以上的的老人--为什么要要进养老老院83%的老人是是因为不不想给子子女添麻麻烦，因因为在家家里面没没有用了了，不能能照顾家家人，反反而要家家人照顾顾87%的老人不不认为入入住养老老院比请请保姆花花费低，，84%的老人不不是因为为养老机机构服务务周到而而选择入入住养老老院70%的老人不不是因为为同辈朋朋友多而而选择入入住养老老院100%的老人不不是因为为与子女女关系不不和而入入住养老老院不想给子子女添麻麻烦资料来源源：城市市老年人人养老模模式再探探讨–赖伟军©2011上海银康康投资管管理有限限公司版权所有有，不得得转载。。中华人人民共和和国印刷刷。50岁以上中产阶阶级会选择什什么样的养老老院养老院的总体体档次要好，，不会有抛弃弃老人的负面面心理，被人人视为家庭不不和或子女不不孝距离不能太远远，可以经常常，随时来看看看，保证老老人能享天伦伦之乐，家的的感觉服务人员专业业，服务好好，物有所值值设施条件比家家里还好看病方便，安安全可靠先要老人有意意愿，子女才才会去选择养养老院。或者者子女认为接接触的养老院院非常好,才会去说服老老人所以子女是养养老院的第一一销售对象©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。住房(银康附近)1800护理工2200吃用开销(含护理工吃饭饭）3000总计(以二位老人计计) 7000/2人价格和价值在银康附近的的护理养老平平均成本是3500元/月/人，要降低成成本，只能选选择多人间，，或降低饮食食标准上海家政服务务员工资指导导价摘自2011年4月新民晚报©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。银康的定位研研究–说服子女是第第一步养老院的总体体档次要好，，不会有抛弃弃老人的负面面心理，被人人视为家庭不不和或子女不不孝距离不能太远远，可以经常常，随时来看看看，保证老老人能享天伦伦之乐，家的的感觉服务人员专业业，服务好好，物有所值值设施条件比家家里还好看病方便，安安全可靠门面等装修要要气派，设备备要用有牌子子的（但未必必是世界名牌牌）地理位置和朝朝向是银康的的最大优势之之一。家的感觉房价装修要像像家厨房要配备，，子女可以陪陪老人做菜吃吃饭鼓励老人自带带熟悉的物品品有足够的会客客室可以让子子女随时来看看看，保证老老人能享天伦伦之乐，家的的感觉远程音视频随随时随地联系系家人24小时热水，冬冬天地暖，夏夏天空调护理人员有严严格培训和服服务流程江湾医院等的的紧密合作，，绿色通道©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。离子女远对养老院的总总体印象不好好看病不方便服务人员专业业水准低，但但收费高，服服务不好离开熟悉环境境与不熟悉的人人相处与患病,卧床,痴呆混居,产生压抑感不愿意被人视视为家庭不和和或子女不孝孝缺少亲情作息时间不自自由设施条件差银康的定位研研究–老人要靠体验验来说服养老院的人性性化和老年化化设施饮食，色彩，，床，座椅，，灯光，声声音，软装，，绿化，厨房房，洗衣，晒晒衣服，晒太太阳等等护理人员的素素质（着装装，礼貌，语语气，态度，，表情等）管理人员的素素质—对老人和护理理人员的态度度养老院制度是是否合理现场管理水平平厕所干净无异异味厨房整洁©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。竞争对手研究究------上海莲花老年年公寓地址 闵行行区莲花路床位数200占地面积4900建筑面积7480护理级别房房间收费伙伙食费 护理理费 最低合合计 最高合合计自理1,125300240 1,6654,455半自理1,125300390 1,8154,755全护理1,125300570 1,9955,115多人房1,125三菱空调、液液晶电视、松松下程控电话话双人房1,800单人房2,000双人房（带客客厅）2,250单人房（带客客厅）4,500©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。竞争对手研究究------上海莲花老年年公寓配套设施理发室、老年年餐厅、作业业治疗室、自自助厨房及配配套关系盥洗洗设施。老年活动室设设有：老年大大学、多功能能娱乐厅、影影视厅、作业业治疗室、健健身室、棋牌牌室、理疗室室、图书阅览览室、书画室室、电脑网吧吧、茶室、会会客室和阳光光绿化平台等等©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。竞争对手研究究------上海东方老年年公寓地址嘉嘉定区沪宜公公路建立年份2005年床位数350占地面积18,000平方米建筑面积7480平方米房间面积15-50平方米护理级别床床位费 伙食食费 护理费费 最低合计计 最高合计计基本护理1200300 150 1650 3450三级护理1200300 300 1800 3600二级护理1200300 450 1950 3750一级护理1200300 600 2100 3900特殊护理1200300面议四人房1,200空调、冷热水水、净水机、、电话、电视视、呼叫系统统等。三人房1,500单人房2,200单人套房3,000©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。竞争对手研究究------上海东方老年年公寓配套设施餐厅、洗衣房房、便利店、、阅览室、网网吧、书法绘绘画室、棋牌牌室、茶室、、放映厅、多多功能活动厅厅、教室、康康复健身中心心等。服务类为老人读书、、读报服务；；室内绿化服服务；小区内内社交娱乐活活动；外出旅旅游；娱乐设施租用用服务；老人人绘画、音乐乐、戏曲等社社团；提倡并并组织小区内内老人互助；；组织小区内内老人开办老老年大学、咨咨询事务所、、职业学校等等；保健康复类建立个人健康康档案，并加加追访健康情情况；开展健健康教育，普普及常见病、、多发病防治治知识及养生生保健知识；；由营养师制订订营养食谱与与营养治病；；开展功能康康复，由康复复师制订个体体康复计划；；中医中药保健健，包括老人人足疗、中药药熏蒸医疗及及针灸等；心理指导；由医生、护士士负责日常医医疗护理工作作，对需要注注射治疗者，，可在院内医医务部解决；；亚健康预防防与控制；开开展定期健康康检查；本机机构特别邀请请瑞金医院、、华山医院及及嘉定区有关关医疗机构作作为医疗技术术支撑单位。。©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。竞争对手研究究------上海普善老年年公寓地址 闸北北区普善路床位数100建筑面积2500护理级别床床位费 伙食食费 护理费费 最低合计计 最高合计计三级护理1000600 200 1800 3300二级护理1000600 450 2050 3550一级护理1000600 700 2300 3800特护1000600 900 2500 4000专户1000600 -- 1600 3100北三人房1,000北夫妻房1,300南三人房1,500北双人房1,500南双人房1,800南单人房2,500©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。竞争对手研究究---上海普善老年年公寓设备液晶电视、格格力空调、奥奥普浴霸、舒舒乐电扇、HCG品牌卫浴，24小时饮用水窗户全部采用用可充分享受受阳光的排窗窗，地板全部部采用韩国进进口的PVC医用地板，家家具全部采用用实木制品每个房间设有有卫生间、淋淋浴间、空调调、电话、吊吊扇。同时时每个床位设设有单独液晶晶彩电一台，，专用耳机收听听，互不干扰扰；在床位、、卫生间都设设有应急呼叫叫装置；监控设备实行行24小时不间断监监护配套设施设有大屏幕电电视房、棋牌牌活动室、健健身房、理疗疗室。服务类保健康复类普善老年公寓寓拥有丰富临临床经验的全全科医师和专专业的营养师师针对老年人人的身体状况况配置的食谱谱，并且实行行隔日点菜菜制©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。市场价格二级©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民共和和国印刷。市场价格©2011上海银康投资资管理有限公公司版权所有，不不得转载。中中华人民