易居无锡天诚大厦产品诊断及建议报告2

无锡天诚大厦产品诊断及建议报告1目录第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判第三篇：产品诊断第四篇：产品、价格及客源定位建议2第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析3从4P、4C到4R4P特征

4P是站在企业的角度来看营销,其使市场营销理论有了体系感,又使复杂的现象和理论简单化。4P是由上而下的运行原则,重视产品导向而非消费者导向，它宣传的是“消费者请注意”。4C特征4R特征

4C是站在消费者的角度来看营销，其中的方便、成本、沟通、消费者直接影响了企业在终端的出货与未来。4C以“请注意消费者”为座右铭,强调以消费者为导向。4R是站在消费者的角度看营销同时注意与竞争对手争夺客户。4R也是以消费者为导向,“便利”与“节省”,“沟通”与“关联”紧密相关。4R较之4C更明确地立足于消费者。它宣传是“请注意消费者和竞争对手”。44P、4C与4R的对比及4V产生

培育、保持和提高核心竞争能力是企业经营管理活动的中心，也成为企业市场营销活动的着眼点。

差异化（Variation）、功能化（Versatility）、附加价值（Value）和共鸣（Vibration）的营销组合理论。54V的解析差异化Variation差异化营销所追求的“差异”是在产品功能、质量、服务和营销等多方面的不可替代性。主要分为产品差异化、市场差异化和形象差异化三个方面。功能化Versatility功能化指以产品的核心功能为基础，提供不同功能组合的系列化产品供给，以满足不同客户的消费习惯和经济承受能力。以功能组合的独特性来博取细分客户群的青睐。附加价值Value附加价值指除去产品本省，包括品牌、文化、技术、营销和服务等因素所形成的价值。共鸣Vibration共鸣指企业为客户持续的提供具有最大价值创新的产品和服务，使客户能够更多地体验到产品和服务的实际价值效用，最终在企业和客户之间产生利益与情感关联。共鸣强调的是企业的创新能力与客户所重视的价值联系起来，将营销理念直接定位于包括使用价值、服务价值、人文价值和形象价值等在内的客户整体价值最大化。6第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判7一、酒店式公寓市场研判1、无锡酒店式公寓市场格局【主要项目列举】项目名称位置所属区位项目属性状态钱龙尊邸火车站副中心区烂尾楼改造售罄东方云顶县前街中心区烂尾楼改造售罄优族联盟人民路中心区烂尾楼改造售罄凯燕环球中心太湖广场副中心区新建尾盘润华国际大厦新体育中心西区新建在售紫金公馆南禅寺副中心区新建尾盘宝龙城市广场旺庄路新区新建一期售罄华美达公馆惠山北区新建在售雷迪森金城东路新区新建一期售罄金凤凰凤宾路副中心区烂尾楼改造售罄禾嘉国际解放西路中心区新建售罄长江金岸长江路新区新建售罄数据来源：普润异地市场数据研究中心8无锡市场酒店式公寓量体较少，过去多为烂尾楼改造项目，近期多为新建项目，其功能和户型空间更为专业，同时也开始细分市场。根据不同区域和不同档次划分不同客群；从分布看，无锡酒店式公寓分布相对集中，2004年以前的酒店式公寓集中在解放环路以内。目前主要以市中心和副中心区域为主，但由于受到土地及多种因素的限制，有部分项目已开始向外区域扩展。9【未来供应情况分析】就目前酒店式公寓市场供给情况来说，市场供给相对较少，量体不是很大。目前在售项目存量不多，新开项目也通过销控小批量多批次推出。同时由于酒店式公寓产权多为办公性质，故从土地性质判定未来供给及供给量将带有很大的不确定性。

就目前所知的可能建造酒店式公寓产品的有以下几个项目：

华美达公馆：拥有500套酒店式公寓，刚开盘。目前仅推出50套，预计未来该项目也将小批量多批次的推出，以营造房源紧缺氛围；★

中住的新天地：城市副中心地段，总共3万多平方米，其酒店式公寓预计09年上市；★雷迪森广场酒店的酒店式公寓部分，297套，约2万㎡；★10恒隆人民中路路与健康路地地块：位于市区，，占地3.7万，容积率率为6.5。。地块性质为为办公、商业业、酒店（含含公寓式酒店店）。该项目目主体建筑高高度不低于150米。★大连万达的河河埒核心商务务区地块：位位于西区，其其占地53.8万㎡，用用地性质为办办公、商业、、居住。★由以上可以看看出，未来可可能推出的酒酒店式公寓供供应量将急剧剧上升，而市市场是否有足足够的需求将将成为此类产产品得以生存存的根本，但但不可否认的的是未来市场场的竞争压力力明显。112、去化及经经营情况分析析项目名称区域价格（元/㎡）户型面积销售日期总套数已售套数月售套数凯燕环球中心副中心区1800060-802006-473465933润华国际大厦西区1500060-1802007-7299347紫金公馆副中心区1100040-902007-9-222156532宝龙城市广场新区800038-492007-10235商业217108市场在售项目目一览表：数据来源：普普润异地市场场数据研究中中心12宝龙城市广场场虽然地段相相对其他项目目差，而且是是40年商业业产权，但通通过价格和挑挑高的户型，，致使去化速速度较快；润华国际大厦厦由于目前其其周边配套还还未完善和成成熟，商务氛氛围缺失。就就目前而言价价格失真，致致使去化受到到阻力。据了了解，该项目目有两家基金金有收购意向向。由此判断断，该项目目目前价位虚高高，主要为了了抬高收购价价格；凯燕环球中心心目前已近尾尾盘，已售房房源仅有3套套，且均为大大房型，该项项目无论从市市场形象抑或或是经营管理理团队而言，，均为无锡目目前首屈一指指。虽目前价价格偏高，但但已是市场高高端客户群用用来彰显身份份地位或接待待重要宾客的的首选之地；；紫金公馆位于于南禅寺南片片，地理位置置较有优势，，但由于产品品并未有太大大亮点，去化化速度一般。。但从价格来来看，该项目目存在着较大大的升值空间间。★★★★【销售速度分析析】13【价格趋势分析析】酒店式公寓产产品历经5年年的发展周期期，由烂尾楼楼的改造到标标志性的建筑筑出现，其市市场价格也从从03年的5000元/平方米到现现在最高价的的18000元/平方米米（凯燕环球球中心）。交房标准多采采用精装修标标准，部分以以赠送家具家家电等形式作作为产品宣传传亮点。其对对外宣传的装装修标准也越越来越高，高高端、个性的的市场形象促促成了价格的的不断走高。。★★酒店式公寓近近年来价格不不断走高，但但是销售状况况出现参差不不齐的现象。。虽从目前来来看销售总体体上未有滞销销情况，但不不足以说明市市场未来需求求或潜在需求求依旧旺盛的的。10000元/平方方米以上项目目的月均去化化量之低，以以及此类产品品先天不足的的特性将是抑抑制酒店式公公寓未来发展展最重要的因因素。143、产品形态态特征分析项目主力户型（㎡）销售价格(元/㎡)装修标准装修价格(元/㎡)物业服务凯燕环球中心60-8018000精装修（带家电）3300凯宾斯基酒店管理润华国际大厦60-18015000精装修（带家电）1500-2000戴德梁行紫金公馆40-9011000精装修（带家电）1500上海陆家嘴物业管理有限公司宝龙城市广场38-49层高3.8米7500精装修1000普通物业华美达公馆50-8080-1407000-8000精装修1500华美达作顾问雷迪森6012000精装修（带家电）1200瑞华物业管理有限公司数据来源：普普润异地市场场数据研究中中心15过去酒店式公公寓多为过渡渡性产品，相相对居住性质质来说，投资资性实际更强强，故户型设设计主要考虑虑小面积，低低总价。而经经过四年发展展，目前酒店店式公寓不在在简单的为过过渡性产品，，而且成为张张显个性和生生活态度的产产品。其房型型设计也更为为人性化，功功能区被划分分出来，面积积也有增大的的趋势；从产品面积看看，多为40-80㎡区区间内。得房房率均在55-65%之之间；目前，无锡酒酒店式公寓的的户型、面积积参差不齐，，由30－100平方米米不等。从销销售面看，以以（50－70平方米））的房型更为为走俏，由于于市场主流供供应户型销售售看好，且该该类产品凸现现投资价值，，导致市场供供应的户型面面积相对集中中；新建酒店式公公寓建筑多为为部分经营、、部分出售的的经营模式，，以经营性的的酒店式公寓寓树立项目品品质和形象，，带动整个项项目的价值拔拔高；经营型酒店式式公寓装修多多包含家电。。在一定程度度上成为其附附加值；从目前无锡酒酒店式公寓产产品特征来看看主要有以下下特征：※※※※※16产品普遍存在在的盲点：无锡目前主要要几个酒店式式公寓均利用用烂尾楼改造造开发建成，，普遍具有先先天或后天的的不足，主要要是：电梯数量不足足通道狭窄通风采光严重重缺乏户型设计不合合理，出现不不规则多边形形等怪异房型型装修质量粗糙糙会所设施不全全车位严重缺乏乏这些问题的存存在都将导致致目标客户的的流失或导致致客户失去对对该类物业的的信任。因此此，及时的补补救或改善是是提升产品市市场形象的主主要途径。※※※※※※※174、市场典型型案例罗列润华国际大厦厦由A座55层、B座45层和商业业底座6层组组成，是集商商业中心、五五星级酒店、、创意商务空空间、酒店式式公寓、会议议休闲、体育育、观光、娱娱乐为一体的的大型高档超超高层综合性性建筑。功能区间：1-6层：商商业中心（韩韩国农心集团团持有）A座7-30层五星级豪豪生酒店A座31-54层酒店式式公寓A座55层空空中会所B座8-45层办公楼-1--3层地下车库库技术指标：占地面积：15144.3平方米；；总建筑面积：：148795.48平平方米；建筑高度：258米1）润华国际际大厦18装修标准外墙：以low—e低反反射断桥铝合合金双层中空空玻璃首层大堂：超超五星级酒店店豪华大堂标标准盥洗室：墙面面为高档面砖砖地面为高档防防滑地砖天花板为优质质金属板吊顶顶写字楼标准间间装修：墙面面为进口涂料料地板为架空地地板天花板为进口口石膏吊顶酒店式公寓装装修：墙面面为进口墙纸纸地面为高级实实木地板（主主门入口铺设设进口羊毛地地毯）天花板为艺术术吊顶其他按五星级级标准精装修修192）凯燕环球球中心50层的凯燕燕环球中心位位于太湖广场场西北侧，建建筑高度近200米，这这座大厦22层以下为无无锡凯宾斯基基大酒店，其其中l-5层层为酒店公共共设施，6-21为标准准间及总统套套房等，23-48层为为凯燕环球商商务公寓，49-52层层为凯宾斯基基专属酒店公公寓。凯燕环环球商务公寓寓套型面积为为62-152平方米，，主力套型为为65-70平方米，可可用作自住、、办公、投资资等，由凯宾宾斯基酒店统统一管理。凯凯燕环球商务务公寓是目前前全世界唯一一的在凯宾斯斯基酒店之上上的商务公寓寓。技术指标：占地面积：1.5万平方方米左右；总建筑面积：：13.7万万平方米左右右；建筑高度：近近200米20功能区间：1层：酒店大大堂、商务中中心、大堂酒酒吧、精品商商店街2层：中餐厅厅、包房、风风味餐厅3层：600人宴会大厅厅、前厅及会会见厅、小会会议厅4层：国际娱娱乐演绎中心心5层：室内游游泳池、健身身房、美容等等休闲健身设设施7-19层：：酒店标准客客房20-22层层：行政楼层层及总统套房房25-55层层：凯燕环球球商务行宫标标准层39层：凯燕燕环球商务行行宫空中豪景景会馆-1~-2层：地下车车库21装修标准客房装修：配备高档品牌牌整套卫浴、、厨具、家具具、豪华灯具具。配备中央央空调、保安安系统、冷热热水供应系统统，上网电视视，多语言语语音信箱，宽宽带网络系统统，国际卫星星电视，客用用保险柜和迷迷你吧。卫淋浴设备：：整套选用国际际知名的中外外合资品牌。。客梯：6部4.5米米/秒瑞士迅迅达进口高速速电梯，凭卡卡进入指定楼楼层；223）雷迪森产产权酒店将打造新区首首席五星级酒酒店，以地标标身份，傲视视群雄。黄金金地段、精装装修、超五星星级的酒店服服务，全面打打造了一个匹匹配国际顶级级身份人士社社交和财富的的场所。据悉悉，雷迪森广广场酒店将公公开推出数百百套精装修商商馆，每间面面积约60平平米左右，供供有志之士投投资，在1-4层还配备备了酒店相关关配套，如宴宴会厅、商务务会议中心、、学术报告同同声翻译多功功能厅、国际际SPA、健健身中心等。。作为投资型产产品的无锡雷雷迪森广场五五星级酒店，，拥有70年年产权，为投投资型客户提提供10年的的投资回报，，同时客户享享有每年免费费入住的待遇遇。23二、办公楼市市场研判1、去化情况况及价格分析析【办公楼区域域分布】项目档次总规模（万M2）租金/售价（￥）出租/销售率面积分割（M2）市中心区（解放环路内板块）财富大厦乙级偏上2.6售11000售100%76-330汇金广场甲级7租1.8-2.5租85%180-450佳福国际乙级偏上3.24租1.5-1.8租90％45－364摩天360甲级约3.7售12000租1.9售98%133-208兴盛大厦乙级偏上2.5租1.3-1.6租80%50-200金鼎大厦乙级0.8租1.2-1.5租50%180-350副中心区（太湖广场板块）太湖明珠数码大厦甲级2.7售9350租1.8-2.0售100%150－300盛世天下乙级偏下3.8租0.8-1.5租90％67.4－16324新区（新区板块）新旺角丙级3.63售6800售30％30－80东方银座丙级0.8售7000租1.2-170－1000蠡园地区（蠡园开发区板块）太湖明珠发展大厦乙级偏上6.18租2.2租83％85－300星湖名都丙级偏下-售6900租0.5-0.8租63％91－429当前市场上以以解放环路内内板块办公楼楼数量最多，，其中包含2个甲级写字字楼。市场租租金基本在1.8元/㎡㎡/天左右。。最高到2.5元/㎡/天。蠡园开发区板板块拥有量其其次，但目前前所存办公楼楼档次较低。。租金在1元元/㎡/天以以下，最高为为2.2元/㎡/天。作为新兴的办办公楼市场太太湖广场板块块其拥有量不不多，但租金金直追市中心心板块，从最最低的0.8元/㎡/天天到2元/㎡㎡/天。而且且拥有甲级写写字楼。25【办公楼市场场价格分析】】虽然无锡办公公市场交易量量少，但交易易价格并没有有根据个别楼楼盘的起伏而而大幅变动，，其市场价格格呈现平稳增增长的趋势。。但由于无锡办办公市场处于于初级阶段，，其价位与住住宅价格相差差不多，06年在7500元/㎡左左右，增长幅幅度也没有太太大差别。26【办公楼市场场去化分析】】无锡办公市场场交易同其投投资类似，在在商品房交易易中所占比重重较小，07年市场交易易占有量仅为为2%左右。。无锡市场办公公楼去化整体体水平较低，，且起伏不大大，平均月交交易量在20-35套之之间。其中去化区域域主要集中在在南长区，特特别是太湖广广场板块区域域。其他如滨滨湖区和锡山山区也有一定定的需求量。。其中南长区和和锡山区距离离市中心较近近，为城市扩扩张后办公市市场外扩的首首选之地。同同时南长区的的副中心建设设以及锡山工工业区的建设设促进了区域域办公市场氛氛围的营造。。而湖滨区办办公楼主要依依托蠡湖新城城的建设及周周围的工业区区，由于刚刚刚发展，目前前主要办公项项目仅为润华华国际大厦。。27【办公楼市场场客源分析】】A、购房群体体特征2003年以以前，办公楼楼市场一直以以租赁为主，，近年逐步形形成了租售并并举的格局。。各大公司包包括有外资背背景的企业等等对办公楼的的需求开始释释放，前几年年没有多少起起色的办公楼楼市场出现供供不应求，导导致租金也水水涨船高。在在这种情况下下，投资者对对只租不买的的“骑墙等购购”发生动摇摇，买楼比例例随之大增。。作为办公楼另另一购买主体体——广大发发展中小型企企业（无锡本本地、外地驻驻无锡办事处处），可能受受到这两年住住宅市场的启启发，也主动动放弃了租赁赁市场进而选选择投资买楼楼，这在当前前无论对大多多数开发商或或是购买者都都是合理的选选择。前几年由于市市场投资活跃跃，投资办公公楼比例大幅幅度提升，比比如现代之星星项目投资者者购买比例达达到50％就就是一个最好好的例子。未未来办公楼投投资比例会增增多。※※※28B、办公楼租租赁客户特征征无锡现有办公公楼内租户主主要以货运物物流、驻锡办办事处、电子子科技企业、、机械为主，，约占其租户户的60%，，这明显体现现了无锡目前前办公楼市场场中的“前店店后厂”、““驻锡办事处处”的两大特特征，由于租租户内服务业业所占比例较较少，可以预预见随着无锡锡经济的高速速发展，纯办办公楼物业将将有很大的市市场空间。通通过市场调查查，我司发现现，无锡办公公楼客户以中中小企业为主主，办公面积积不大，这与与无锡城市功功能是相吻合合的。综上所述，虽虽然目前整体体无锡的办公公楼是市场并并不十分强势势，租售水平平均在一个较较低的层面。。但就上述的的成交量与租租售价格来看看，该类物业业未来升值潜潜力巨大。29第三篇：产品品诊断30一、产品现状状项目本身：目前楼体结构构已经封顶，，但立面还未未完成，大堂堂及公共部位位也未完成；；案场销售：1〉目前整体体企划定位较较为模糊，产产品特点不够够鲜明；2〉销售人员员整体素质较较低，无法打打动客户；3〉目前销售售现场所能提提供的销售道道具较少，销销售宣传资料料较为简单，，无法突出产产品档次；4〉销售现场场企划包装等等没有视觉冲冲击，较为平平庸；31二、产品优劣劣势分析优势：紧邻市政府，，与市中心仅仅“一河之隔隔”劣势：1〉车位较少少（地上+地地下仅有100多个车位位）；2〉立面整体体感觉较为平平庸；3〉户型存在在一定偏差，，且改动幅度度较小；4〉前阶段营营销出现偏差差，又没有及及时修正，导导致市场整体体口碑不佳；；5〉土地使用用年限不足40年，且水水、电、煤等等使用成本较较高；6〉目前周边边情况较差，，街区改造有有待时日；32综述市场角度出发发，以目前该该产品形象继继续销售，其其较为现实的的去化均价在在10000~10500元/平方方米，但可以以采用以时间换空间间的策略，顺应应市场行情，，适当放慢销销售节奏，期期望房地产市市场的整体好好转带动项目目销售。但在在目前宏观调调控愈演愈烈烈的局面下，，可能面临较较大的风险。。因此必须寻寻求突破与创创新。如何破题？33第四篇：产品品、价格及客客源定位建议议34根据以上对项项目所做的一一系列诊断，，我司认为必必须对产品重重新定位，以以一个崭新的的形象再次入入市，才有可可能实现项目目的最终去化化。定位原则：扬长避短；走差异化的市市场路线；坚持做价格或或形象在市场场的领导者；；35方案一核心定位：中小企业展示示基地定位展示：我我们不为卖产产品而卖产品品，我们更多多的是去产品品背后的东西西。如此我们们便要创造出出更多的产品品附加值。通过对本项目目自身条件及及现状的初步步了解，结合合各类物业形形态的特性及及在售酒店式式公寓与办公公楼市场的客客观情况，在在现有的产品品条件下，本本项目可能的的产品定位方方案如下：36附加值展示：：办公辅助功能能展示交流功能能咨询管理功能能本项目的特色色是在一栋楼楼内同时具备备三大功能37商务配套功能能具有多媒体演演示功能的会会议厅具有票务预订订、商务接待待、贵宾接送送等服务的客客户服务中心心。入驻本办公楼楼注册公司可可享受国家各各项优惠政策策商务活动策划划会展策划服务务电子展销平台台，通过社区区互联网将企企业宣传信息息发送至任何何小区住户；；有产品展示、、发布、推介介功能的小型型展厅展示交流功能能38企业管理、政政策、法律、、营销咨询服服务；融资、担保服服务；人员招聘和人人员培训等服服务引进办证公司司，提供工商商注册、财务务代理、融资资代理、人事事代理等代理理服务；咨询管理功能能咖啡吧/酒吧吧；棋牌室/乒乓乓室康乐休闲桑拿拿会所；其他配套功能能服务：以上附加的配配套服务均可可建设在本项项目2-5楼楼，并在满足足入住客户日日常所需以外外，还可直接接对外经营，，以缓解各类类配套服务平平日的经营压压力。39同时，我们还还需采取“四四个联动”来来更有效的提提升产品的附附加功能1〉联动政府：通过相关政政府部门的支支持，对进驻驻本项目的企企业单位在税税收政策上给给予更多的扶扶持优惠，同同时社会上扩扩大项目的影影响力；2〉联动企业商会会：通过各个企企业商会的组组织，将进驻驻本项目内的的各中小企业业能更有机会会接触到更多多的合作伙伴伴及同行，扩扩大企业在行行业内的知名名度与影响力力；3〉联动经济园区区：通过各个经经济园区的支支持，能更快快速、更有效效的办理企业业各项事务，，扶持企业迅迅速发展；4〉联动社会：通过进驻本本项目的企业业的规模与要要求，本项目目将定期的在在项目展示中中心内举办各各种企业或产产品展销会，，并通过社会会的宣传，扩扩大活动的社社会知晓度与与影响力。40核心客户：目标客群◎无锡各类金金融单位◎无锡各类成成长型企业或或办事处◎部分投资客客行业属性◎保险、基金金、信托、期期货、财务公公司等）◎服务业、窗窗口型企业等等◎广告、媒体体等企业置业特征◎刚刚起步的的成长型企业业，启动成本本较低；◎强调办公地地段；◎看重物业的的增值空间41价格定位：此种方案将将完全参考目目前市场下同同类型的办公公项目作为产产品定价的依依据；（运用用市场比较法法）比较因子权重类比A：财富大厦类比B：摩天360类比C：明珠数码大厦拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置6%10.0610.0610.06项目周边环境6%0.90.05410.060.950.057交通状况6%1.10.06610.060.90.054商务氛围8%0.80.0640.80.0640.90.072周边商务配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108设备、材质档次12%0.90.10810.121.10.132房龄12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08内部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08户型结构8%10.0810.081.10.088车位配比6%10.0610.0610.06|各比较对象的比较系数|100%

0.936

0.988

1.019比准价格

10296

11856

9527.65通过类比，本本项目用此方方案入市，市市场可能接受受的产品价格格为：12500元/平方米42此方案优劣势势分析：优势：1〉用相对较较低的价格入入市，以求快快速回笼资金金，实现更多多的机会成本本；2〉此方案将将于社会各界界形成互动，，有效的扩大大项目的知名名度与美誉度度；劣势：

1〉〉无法实现本本项目的利润润最大化；2〉项目所存存在的房型等等一系列缺陷陷将可能流失失客户，或不不被更多客户户所接受；43方案二核心定位：全装修、商商住两用个性性空间定位展示：以全装修为为项目的交房房标准，并同同时赠送简单单家居、家电电等设备，装装修标准不低低于1500元/平方米米；核心客户：目标客群◎外地驻无锡锡办事处◎单身或未结结婚的青年白白领阶层◎大型企业购购买作为企业业外地或海外外中高层管理理者的公寓◎中小型企业业办公场所◎无法知晓购购买动机但却却有购买需求求的客户◎部分投资客客置业特征◎对物业总价价控制较严格格◎强调物业地地段、物业品品质◎注重平日生生活的私密性性◎看重物业的的租金收益及及投资潜力44产品提升内容容：此方案将给给消费者提供供更多的产品品配套等附加加值，同时有有依据的提升升产品未来的的市场售价；；健身房/韵律律操房；乒乓房/壁球球馆/桌球房房；咖啡吧/酒吧吧；棋牌室/阅览览室；小会议室：提提供简单的会会议设备，如如投影仪、写写字板等。演播厅、贵宾宾接待室等商商务空间。以上附加的配配套服务均可可建设在本项项目2-5楼楼，并在满足足入住客户日日常所需以外外，还可直接接对外经营，，以缓解各类类配套服务平平日的经营压压力。45价格定位：此种方案将将参考目前市市场下同类型型的酒店式公公寓项目作为为产品定价的的依据；（运运用市场比较较法）比较因子权重类比A：润华国际大厦类比B：紫金公馆类比C：雷迪森拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置6%10.0610.0610.06项目周边环境6%0.90.05410.060.950.057交通状况6%1.10.06610.060.90.054商务氛围8%0.80.0640.80.0640.90.072周边商务配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108设备、材质档次12%0.90.10810.121.10.132房龄12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08内部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08户型结构8%10.0810.081.10.088车位配比6%10.0610.0610.06|各比较对象的比较系数|100%

0.936

0.988

1.019比准价格

14040

10868

12228通过类比，本本项目用此方方案入市，市市场可能接受受的产品价格格为：13000~13500元/平方米46此方案优劣势势分析：优势：1〉此类型产产品已经被市市场所认可，，项目入市接接受程度较高高；2〉该方案将将有效的扩大大项目的利润润率；3〉此方案在在一定程度上上解决了目前前产品定位上上的缺陷；劣势：1〉项目所存存在的房型等等产品缺陷将将可能流失客客户，或不被被更多客户所所接受；2〉项目虽有有市场接受度度，但未来可可能受到的市市场竞争压力力较大；47方案三核心定位：具有城市标杆杆意义的5A级商务公馆馆48定位诠释：1〉此标杆并并非建筑结构构或产品本身身的标杆，而而是附加价值值亦或是使用用功能上将成成为无锡市的的标杆；2〉商务公馆馆指接待重要要宾客或客户户，同时具有有彰显个人身身份的功能场场所，具有较较强私密性与与高档服务等等特点；3〉以精装修修为项目的交交房标准，并并同时赠送国国际各种知名名品牌家居、、家电等设备备，装修标准准不低于3500元/平平方米；3〉附以各种种商务、会议议、会客等配配套设施，并并引入国际品品牌休闲会所所等，提升产产品形象；4〉以高调、、奢华的公共共空间来展示示本项目的高高端形象，并并配以国内外外知名酒店管管理公司对其其进行管理经经营。49对大堂的处理理，建议摒弃弃传统一味追追求面积与挑挑高的做法，，充分利用底底层空间格局局与变化，打打造出“多重重空间”组合合的概念，即即底层大堂由由门厅、公共共大厅、单元元大堂、电梯梯厅、过道五五部分相对独独立的空间组组成。人流动线分布布图：室外门厅

公共大厅

单元大堂

过道

电梯厅

通过人工布局局打造“双重大堂””，即“公共大大堂”与相对对私密的“单单元大堂”双双重大堂空间间。第一重“公共大堂””追求豪华、气气派，是主人人尊贵身份地地位的象征，，建议公共大大堂开间不低低于20m，，挑高不低于于8m，地面面分层铺设大大理石花纹，，墙面以24K金箔装饰饰，顶部中央央挂大型水晶晶装饰吊灯，，充分营造出出富丽堂皇的的豪华氛围。。（如下示意图图所示）1、产品升级级大堂建议50图一：大堂示示意图图二：金箔墙墙面示意图图三：大堂人人口示意图图四：大堂灯灯饰示意图图一图二图三图四51第二重“单元大堂””是相对私密的的会客、休闲闲空间，内设设控台接待区区、休闲洽谈谈区以及通道道区域，单元元大堂整体装装修风格豪华华、温馨，内内部装饰结合合景观水景墙墙、喷泉假山山水池以及室室内绿化，使使主人在会客客的同时，可可以充分享受受室内室外双双重景观。图一：单元大大堂示意图图图二：：接待区示意意图图三：水景墙墙示意图图图四：休闲闲区示意图图一图二图三图四52电梯厅地面以及墙壁壁建议用进口口大理石进行行包装，配以以暖色灯光，，使整个电梯梯厅呈现豪华华、气派，提提升整个社区区的品质与档档次。电梯建建议采用永大大日立或同档档次高速电梯梯。（如下示意图图）过道的装修风格是是大堂风格的的延续，在局局部点缀一些些室内花池、、矮柜以及装装饰小品等元元素（如下示意图图）。532、配套升级级考虑到本项目目特殊性，产产品比较单一一。建议产品品作出亮点，，在现有的限限高条件下，，通过打通楼楼板，把上下下层连接在一一起，做出具具有产品特色色的复式型商商务公馆。【复式空间】】54健身房/韵律律操房；乒乓房/壁球球馆/桌球房房；咖啡吧/酒吧吧；棋牌室/阅览览室；中式及西式高高档餐厅；高级休闲会所所；高级康乐康体体中心；室内恒温游泳泳池；以上附加的配配套服务均可可建设在本项项目2-5楼楼，并在满足足入住客户日日常所需以外外，还可直接接对外经营，，以缓解各类类配套服务平平日的经营压压力。【完善配套】】55【空中会所】】充分利用本项项目的空中会会所功能，将将其打造成只只有有钱人才才能去、才敢敢去的场所，，会所内设有有高级红酒品味味馆以及国际奢侈品展展示中心等。在每一个个细节处都能能展示其高档档与奢华。563、物业管理理作为项目本身身高端形象的的建立抑或是是增强产品的的宣传亮点，，本项目必须须引进原汁原原味的英国式式管理和服务务，通过与消消费者一对一一的服务来体体现项目的尊尊贵与档次。。这也对提升升整个项目的的软环境具有有重要意义。。【管理公司必必须达到的增增值服务内容容标准】◎访客过过滤接待服务务◎邮件收收发服务及私私人邮箱服务务◎中英文文商务报刊杂杂志免费阅读读◎自助服服务区：免费费提供冷热饮饮◎梯厅及及办公室门牌牌公司列名服服务◎安排预预定饭店及餐餐厅◎安排预预定交通工具具◎办公房房清洁及维修修保养◎贵宾接接待服务◎服装干干洗◎出租信信箱◎秘书代代理◎会议室室及办公房短短期租赁574、科技化的的运用房屋“呼吸””系统———新风系统在房屋内安装装进风器，在在厨房、卫生生间安装排风风气。保证室室内拥有均衡衡的连续的清清新空气。不用开窗即可可获得新鲜空空气，减少室室内热损失，，节省能源。。驱除室内装饰饰造成的可能能长时间存在在的有害气体体。58房屋保温系统统——外墙外外保温系统外墙外保温可可严密阻止冷冷热辐射和传传导；干挂砖幕墙或或涂料保护外外保温板不受受辐射和腐蚀蚀；日本的节能实实践表明，外外保温方式可可在现有基础础上节能50%~80%，每使用1吨绝热材料料，可节约标标准煤3吨/年，其节能能效益是材料料生产成本的的10倍。59房屋保温系统统——低温地地板采暖系统统地板采暖可以以使房间温度度分布均匀；；节省空间；；并有利于营营造健康的室室内环境，散散热片取暖，，一般出水温温度在70℃℃以上；地板采暖供水水温度一般为为40~45ºC，回水水温度为30~35ºC。传统采暖暖方式，要求求供水90ººC，回水温温度为70ººC，可节能能20%60指纹门锁系统统为了增强每户户的私密性与与安全性，同同时在细节上上体现产品的的尊贵与档次次，建议将指指纹门锁系统统作为交房的的标准。61远程遥控系统统为了能最大限限度的提升项项目的尊贵形形象与档次，，本项目可运运用远程遥控控系统，住户户可以通过远远程遥控实现现开关家电、、视频监控家家居安全、自自主控制电视视节目等住宅宅智能化管理理。也可通过远程程遥控任意操操控家里的各各种电器、窗窗帘和灯光等等；可以更安安全、快捷地地上网订购货货物，或预约约各种上门服服务；即使在在千里之外，，也可以控制制家里的一切切情况。625、体验式营营销本项目如要实实现高端的销销售价格，则则必须在每个个细节上充分分表现其高档档与尊贵，并并在销售过程程中就将其体体现出来，让让消费者在进进入销售现场场时就能感受受到其身份的的尊贵与项目目的档次。1〉重新包装装售楼现场，，必须通过各各种高档硬装装来凸显项目目档次，并将将各种高贵的的物管服务运运用要销售现现场，每一位位客户由专业业的五星级DOORMAN引导进进入现场，最最终无论是否否成交，首先先在客户与销销售员交谈时时便要递上一一杯现磨咖啡啡、送上一只只巴西雪茄，，让客户能充充分感受到其其尊贵的身份份；2〉将各各种科技技智能化化设施在在销售现现场就展展示出来来，抑或或是独立立做出一一个展示示中心作作为智能能化产品品的演示示，让客客户能了了解、感感受到智智能化设设施在日日常生活活与工作作中的运运用；633〉销售售道具中中应新增增样板房房，并项项目所承承诺的各各种硬件件设备在在样板房房中充分分展示，，并同时时承诺客客户样板板房的标标准便是是客户以以后交房房时的标标准，而而装修标标准也不不得低于于3500元/平方米米；门窗：建议采用用铝合金金烤漆门门窗，比比利时格格拉威泊泊尔或同同档次中中空玻璃璃，意大大利阿鲁鲁克（ALUK）或同同档次门门窗五金金。阳台：建议地面面采用花花岗岩，，玻璃金金属栏杆杆。门扇和窗窗栏：进户门建建议用德德国NOBLESSE或同档档次手工工雕花铜铜门，其其余为实实木门和和